房地產(chǎn)評(píng)估師《案例與分析》高頻考點(diǎn)

1、房估案例與分析高頻考點(diǎn)房估案例與分析高頻考點(diǎn)(第一章)1 .房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的構(gòu)成要素一份完整的估價(jià)報(bào)告應(yīng)包括8項(xiàng)內(nèi)容:(1)封面；(2)致估價(jià)委托人函；(3)目錄；(4)估價(jià)師聲明；(5)估價(jià)假設(shè)和限制條件；(6)估價(jià)結(jié)果報(bào)告；P5)(7)估價(jià)技術(shù)報(bào)告；(8)附件。(注意致估價(jià)委托人函和目錄的前后位置、是否缺項(xiàng))(2 .封面包括7項(xiàng)內(nèi)容：(1)估價(jià)報(bào)告名稱；(2)估價(jià)報(bào)告編號(hào)；(3)估價(jià)項(xiàng)目名稱；(4)估價(jià)委托人；(5)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)；(6)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師；(7)估價(jià)報(bào)告出具日期。(注意封面內(nèi)容是否缺項(xiàng))(P6 7)常見錯(cuò)誤：(1)封面中缺少估價(jià)報(bào)告出具日期、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)號(hào)；(2)封

2、面中應(yīng)是“估價(jià)報(bào)告出具日期”而不是“估價(jià)作業(yè)期”。3.估價(jià)報(bào)告出具日期估價(jià)報(bào)告出具日期，是指本次估價(jià)出具報(bào)告的年、月、日。需要注意的是，估價(jià)報(bào)告出具日期應(yīng)與致估價(jià)委托人函中的致函日期一致。歷年考點(diǎn)：封面中應(yīng)是“估價(jià)報(bào)告出具日期”而不是“估價(jià)作業(yè)期”，考過兩次以上。2017年改錯(cuò)題10分。八個(gè)估價(jià)時(shí)間概念的辨析：(1) .估價(jià)報(bào)告開始日期。指受理估價(jià)委托的日期。(2) .估價(jià)報(bào)告完成日期。指完成估價(jià)報(bào)告的日期或出具估價(jià)報(bào)告的日期。(3) 估價(jià)作業(yè)日期。指從估價(jià)報(bào)告開始日期到估價(jià)報(bào)告完成日期的時(shí)間段。(4) 價(jià)值時(shí)點(diǎn)。指估價(jià)結(jié)果對(duì)應(yīng)的日期。(5) 致函日期。指出具估價(jià)報(bào)告的日期或估價(jià)報(bào)告完成的日期

3、。(6) 實(shí)地查勘期。指進(jìn)入估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)之日起至完成實(shí)地查勘之日止。(7) .價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期。指自估價(jià)報(bào)告出具日期起算，使用估價(jià)報(bào)告不得超過的時(shí)間。(8) .估價(jià)責(zé)任期。指出具報(bào)告的估價(jià)機(jī)構(gòu)及注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任的期限。如果估價(jià)報(bào)告在其使用期限內(nèi)未使用，則估價(jià)責(zé)任期等同估價(jià)報(bào)告使用期限；如果估價(jià)報(bào)告在其使用期限內(nèi)使用，則估價(jià)報(bào)告責(zé)任期應(yīng)到估價(jià)服務(wù)的行為結(jié)束為止。4.價(jià)值時(shí)點(diǎn)(2013教材之前寫作估價(jià)時(shí)點(diǎn))價(jià)值時(shí)點(diǎn)是所評(píng)估的估價(jià)項(xiàng)目客觀合理價(jià)格或價(jià)值對(duì)應(yīng)的某一特定時(shí)間，因此價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的確定，應(yīng)說明所評(píng)估的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格對(duì)應(yīng)的時(shí)間及其確定的簡(jiǎn)要理由，價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)采用公歷表示

4、，宜具體到日?；仡櫺怨纼r(jià)和預(yù)測(cè)性估價(jià)的價(jià)值時(shí)點(diǎn)在難以具體到日且能滿足估價(jià)目的需要的情況下，可到周或旬、月、季、半年、年等。在案例考試中，從2011年理論教材要求說明價(jià)值時(shí)點(diǎn)確定的理由，價(jià)值時(shí)點(diǎn)中沒有說明“價(jià)值時(shí)點(diǎn)的確定理由”可作為一處錯(cuò)誤予以指出。對(duì)于抵押目的估價(jià)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)一般應(yīng)選定為估價(jià)人員實(shí)地查勘現(xiàn)場(chǎng)之日，如不是實(shí)地查勘之日，還要在估價(jià)假設(shè)與限制條件中說明一下。被征收房屋價(jià)值時(shí)點(diǎn)為“房屋征收決定公告之日”。往年考題：價(jià)值時(shí)間，近年考題缺少確定理由5.估價(jià)原則估價(jià)原則是估價(jià)活動(dòng)所依據(jù)的法則或標(biāo)準(zhǔn)，估價(jià)報(bào)告應(yīng)說明本次估價(jià)所遵循的估價(jià)原則的名稱、定義或內(nèi)涵。房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)遵循獨(dú)立、客觀、公正原則；

5、合法原則；價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則；替代原則；最高最佳利用原則。房地產(chǎn)的抵押價(jià)值和抵押凈值評(píng)估，除應(yīng)遵循市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估的原則外，還應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則。房地產(chǎn)的投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值等其他價(jià)值或價(jià)格評(píng)估，應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的和價(jià)值類型，從市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估的原則中選擇適用的原則，并可增加其他適用的原則。房估案例與分析高頻考點(diǎn)(第二章)1 .居住房地產(chǎn)估價(jià)(P87)(1)單套住宅常采用比較法估價(jià)。對(duì)整幢住宅樓估價(jià)時(shí)，通常采用從個(gè)體到整體的估價(jià)思路，選取與估價(jià)對(duì)象類似的交易實(shí)例，利用比較法修正測(cè)算該套住宅的價(jià)格，然后采用類比法，經(jīng)過樓層、朝向、景觀、建筑面積、戶型等因素的修正，得出各層、各幢住宅樓的整體價(jià)格。(2)房改房、經(jīng)濟(jì)適用房

6、估價(jià)要考慮土地出讓金或土地收益的扣除問題。利用比較法估價(jià)時(shí)，先估算估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值，再扣除應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金或土地收益。利用成本法估價(jià)時(shí)，估價(jià)對(duì)象的價(jià)格構(gòu)成中應(yīng)不包括土地使用權(quán)出讓金。2 .居住房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法居住房地產(chǎn)估價(jià)可以選擇比較法、成本法、收益法等。1 .比較法由于居住房地產(chǎn)交易較頻繁、交易量較大，很容易獲取交易實(shí)例，因此比較法是居住房地產(chǎn)估價(jià)最常用的方法，主要用于各種類型的商品房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房轉(zhuǎn)讓價(jià)格、抵押價(jià)格、征收補(bǔ)償價(jià)格等的估價(jià)，也可用于為商品房預(yù)售價(jià)格定位而進(jìn)行的估價(jià)。2 .成本法成本法也常用于居住房地產(chǎn)估價(jià)，在居住房地產(chǎn)的抵押價(jià)值估價(jià)時(shí)，出于安全、保守的考

7、慮常會(huì)用到成本法，此外居住房地產(chǎn)的征收估價(jià)以及在建工程的估價(jià)往往也選用成本法。3 .收益法采用收益法對(duì)居住房地產(chǎn)估價(jià)相對(duì)較少，主要用于出租型住宅或公寓等居住房地產(chǎn)。3 .環(huán)境狀況描述(1)自然環(huán)境：周邊主要為商業(yè)街和住宅小區(qū)，靠近xx公園及xx江，自然環(huán)境較好。(2)人文環(huán)境：周邊主要為商業(yè)街和住宅小區(qū)，人文環(huán)境一般。(3)景觀：周邊有xx公園等，估價(jià)對(duì)象望小區(qū)內(nèi)街，景觀一般。4 .特殊用途房地產(chǎn)估價(jià)(1)停車庫(kù)估價(jià)方法主要有比較法、收益法和成本法。停車庫(kù)估價(jià)方法的選擇，首先應(yīng)該重點(diǎn)考慮其權(quán)屬狀況，判斷其是否屬于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)；其次，應(yīng)考察周邊類似房地產(chǎn)的租售情況，以此來決定采用何種估價(jià)方法。(

8、P181)(2)加油站房地產(chǎn)一般采用收益法進(jìn)行估價(jià)，采用收益法評(píng)估加油站房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，關(guān)鍵是凈收益的測(cè)算，加油站的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)中包括了房地產(chǎn)產(chǎn)生的收益、正常經(jīng)營(yíng)的商業(yè)利潤(rùn)和成品油特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的超額利潤(rùn)，因此，應(yīng)在凈收益中扣除正常經(jīng)營(yíng)的商業(yè)利潤(rùn)和成品油特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的超額利潤(rùn)。(P183)房估案例與分析高頻考點(diǎn)(第三章)1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)的特點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓非常普遍，主要涉及單純土地的買賣、交換;土地及地上建筑物的整體買賣、交換；零星單套或多套商品房地產(chǎn)的買賣、交換、贈(zèng)與等。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)特點(diǎn)主要表現(xiàn)為：(1)從價(jià)值時(shí)點(diǎn)上看，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)多數(shù)是在轉(zhuǎn)讓前進(jìn)行的，價(jià)值時(shí)點(diǎn)則在估價(jià)作業(yè)日期之后。(2)從委托人

9、和估價(jià)主體上講，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)可以委托社會(huì)上任何一家值得委托人信任的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，委托人既可能是買方和賣方單獨(dú)委托，也可能是買賣雙方共同委托，這是一種自愿的行為。(3)從估價(jià)目的和要求上講，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評(píng)估只是為了了解、掌握房地產(chǎn)交易行情而進(jìn)行的評(píng)估，其目的只是為了在進(jìn)行房地產(chǎn)交易時(shí)有一個(gè)參考價(jià)格，它帶有一種咨詢性。如買方需要了解購(gòu)買一宗房地產(chǎn)時(shí)，可能實(shí)現(xiàn)的最低價(jià)格，而賣方則需要了解出售房地產(chǎn)時(shí)可能實(shí)現(xiàn)的最高價(jià)格。作為評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)該宗房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，其估價(jià)結(jié)果可能有一定擺動(dòng)幅度的價(jià)格區(qū)間，估價(jià)人只對(duì)估價(jià)信息和結(jié)論合乎估價(jià)技術(shù)規(guī)范和職業(yè)規(guī)范負(fù)責(zé)，而對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓定價(jià)決策不負(fù)直接責(zé)任。2 .房地產(chǎn)轉(zhuǎn)

10、讓估價(jià)(P199200)(1)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)，應(yīng)區(qū)分轉(zhuǎn)讓人需要的估價(jià)和受讓人需要的估價(jià)，并應(yīng)根據(jù)估價(jià)委托人的具體需要，評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值或投資價(jià)值、賣方要價(jià)、買方出價(jià)、買賣雙方協(xié)議價(jià)等。(2)已出租的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)，應(yīng)評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值；轉(zhuǎn)讓人書面設(shè)定或轉(zhuǎn)讓人與受讓人書面約定依法將原有的租賃關(guān)系解除后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，可另行評(píng)估無租約限制價(jià)值，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中同時(shí)說明出租人權(quán)益價(jià)值和無租約限制價(jià)值及無租約限制價(jià)值的使用條件。(3)以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)，估價(jià)對(duì)象應(yīng)符合法律、法規(guī)規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件，并應(yīng)根據(jù)國(guó)家和估價(jià)對(duì)象所在地的土地收益處理規(guī)定，給出需要繳納的出讓金等費(fèi)用或轉(zhuǎn)讓價(jià)格中所含的

11、土地收益。3 .房地產(chǎn)拍賣、變賣估價(jià)(P269270)(1)評(píng)估價(jià)值的影響因素應(yīng)包括拍賣房地產(chǎn)的瑕疵，但不應(yīng)包括拍賣房地產(chǎn)被查封及拍賣房地產(chǎn)上原有的擔(dān)保物權(quán)和其他優(yōu)先受償權(quán)；(2)人民法院書面說明依法將拍賣房地產(chǎn)上原有的租賃權(quán)和用益物權(quán)除去后進(jìn)行拍賣的，評(píng)估價(jià)值的影響因素不應(yīng)包括拍賣房地產(chǎn)上原有的租賃權(quán)和用益物權(quán)；(3)當(dāng)拍賣房地產(chǎn)為待開發(fā)房地產(chǎn)且采用假設(shè)開發(fā)法的，應(yīng)選擇被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提進(jìn)行估價(jià)。(4)房地產(chǎn)拍賣、變賣估價(jià)只需評(píng)估估價(jià)對(duì)象在正常市場(chǎng)的價(jià)格水平，拍賣保留價(jià)由人民法院參考評(píng)估價(jià)確定。4 .價(jià)值類型房地產(chǎn)抵押估價(jià)目的統(tǒng)一表述為：抵押價(jià)值是估價(jià)對(duì)象假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值減去注

12、冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款后的價(jià)值。未設(shè)定法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值是估價(jià)對(duì)象經(jīng)適當(dāng)營(yíng)銷后，由熟悉情況、謹(jǐn)慎行事且不受強(qiáng)迫的交易雙方，以公平交易方式在價(jià)值時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額。法定優(yōu)先受償款是指假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，已存在的依法優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價(jià)款、其他法定優(yōu)先受償款。5 .估價(jià)中的謹(jǐn)慎原則選用估價(jià)方法時(shí)，盡量將成本法作為一種方法，尤其是收益性房地產(chǎn)的收益價(jià)格較高時(shí)，應(yīng)使積算價(jià)格成為收益價(jià)格的補(bǔ)充；在有價(jià)無市或存在長(zhǎng)期低（偏離市場(chǎng)）租金租約的房地產(chǎn)，則應(yīng)更加重視收益價(jià)格。確定估價(jià)結(jié)果時(shí)采用兩種方法估價(jià)結(jié)果的簡(jiǎn)單平均值

13、還是加權(quán)平均值，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)情況決定，一般選用簡(jiǎn)單平均值。在估價(jià)中選取可比實(shí)例、確定修正系數(shù)；預(yù)測(cè)未來現(xiàn)金流、確定報(bào)酬率；預(yù)測(cè)未來開發(fā)完成后價(jià)值、折現(xiàn)率、續(xù)建費(fèi)用；確定地價(jià)水平、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)、開發(fā)建造成本費(fèi)用、利潤(rùn)率、成新率等時(shí)，保持客觀、謹(jǐn)慎的尺度，使估價(jià)結(jié)果客觀、公正、合理。在運(yùn)用比較法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)選取成交價(jià)格明顯高于市場(chǎng)價(jià)格的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并應(yīng)當(dāng)對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行必要的實(shí)地查勘。在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估土地取得成本、開發(fā)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤(rùn)，不應(yīng)低估折舊。在運(yùn)用收益法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估收入或者低估運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，選取的報(bào)酬率不應(yīng)偏低。在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價(jià)值

14、，不應(yīng)低估開發(fā)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤(rùn)。房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織已公布報(bào)酬率、利潤(rùn)率等估價(jià)參數(shù)值的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先選用；不選用的，應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告中說明理由。房估案例與分析高頻考點(diǎn)(第四章)1 .估價(jià)結(jié)果報(bào)告可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤(1) “估價(jià)委托人”可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤委托單位全稱、法定代表人和住所，個(gè)人委托的為個(gè)人姓名和住址。(2) “房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)”可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤一一表述不正確或不完整估價(jià)機(jī)構(gòu)全稱、法定代表人、住所、法定代表人或執(zhí)行合伙人姓名、資質(zhì)等級(jí)和資質(zhì)證書編號(hào)。(3) “估價(jià)目的”可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤一一表述不準(zhǔn)確(4)“估價(jià)對(duì)象”可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤一一估價(jià)對(duì)象概述缺失、描述不清楚(5)“價(jià)值時(shí)點(diǎn)”可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤價(jià)值時(shí)點(diǎn)表

15、述不正確、價(jià)值時(shí)點(diǎn)與報(bào)告中時(shí)間不吻合、價(jià)值時(shí)點(diǎn)確定缺乏理由、特別注意抵押估價(jià)和征收估價(jià)價(jià)值時(shí)點(diǎn)的確定(抵押估價(jià)價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則上為完成估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘之日，征收估價(jià)價(jià)值時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日)。(6) “價(jià)值類型”可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤一一表述不規(guī)范、不全面、不正確。抵押估價(jià)：為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。征收估價(jià)：為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評(píng)估被征收房屋的價(jià)值。(7) “估價(jià)原則”可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤缺少某項(xiàng)原則或添加不必要原則，如抵押估價(jià)缺少“謹(jǐn)慎”原則，非抵押估價(jià)原則不必考慮謹(jǐn)慎原則。(8) “估價(jià)依據(jù)”可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤如：征收估價(jià)缺少國(guó)有土地

16、上房屋征收與補(bǔ)償條例、國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法；抵押估價(jià)缺少中華人民共和國(guó)擔(dān)保法、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法、房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見。(9) “估價(jià)結(jié)果”可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤評(píng)估結(jié)果沒有說明幣種、沒有大寫、缺少單價(jià)或總價(jià)，沒有寫明估價(jià)結(jié)果所對(duì)應(yīng)的價(jià)值時(shí)點(diǎn)；抵押估價(jià)沒有披露三個(gè)價(jià)值(假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值、房地產(chǎn)估價(jià)師所知悉的法定優(yōu)先受償款、抵押價(jià)值)。(10) “注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師”可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤一一不得以簽章代替簽字。(11) “實(shí)地查勘期、估價(jià)作業(yè)期”可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤一一現(xiàn)場(chǎng)查勘不在估價(jià)作業(yè)期內(nèi)沒有說明理由。2 .宏觀環(huán)境分析(1)宏觀經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r。分析宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行情況以及社會(huì)

17、發(fā)展現(xiàn)狀，確定當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展水平是否能夠支持酒店項(xiàng)目的開發(fā)，是否能夠滿足酒店未來盈利的需要。該部分主要包括四個(gè)方面的內(nèi)容：城市概況，主要分析與酒店業(yè)發(fā)展緊密相關(guān)的方面，主要包括獨(dú)具特色的歷史和文化、城市的交通概況、城市具有的旅游資源和舉辦的會(huì)議、展覽、體育賽事等情況；城市經(jīng)濟(jì)地位；經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，特別應(yīng)著眼于第三產(chǎn)業(yè)的分析，包括城市每年接待的旅游人口規(guī)模及其變動(dòng)趨勢(shì)、旅游業(yè)的總體收入、購(gòu)買力等；社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r。(2)城市的功能定位和規(guī)劃。城市功能定位主要包括城市總體功能定位，城市經(jīng)濟(jì)、人口發(fā)展目標(biāo)，城市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)及發(fā)展方向，城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與組織結(jié)構(gòu)；城市規(guī)劃主要包括城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、城市的

18、交通規(guī)劃、其他與酒店業(yè)發(fā)展相關(guān)的規(guī)劃等。3 .房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估的含義房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目向銀行、信托公司、投資基金等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資時(shí)，金融機(jī)構(gòu)委托評(píng)估咨詢機(jī)構(gòu)或自行對(duì)借貸企業(yè)及開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全面調(diào)查、分析、測(cè)算、評(píng)價(jià)的一項(xiàng)貸前評(píng)審的專業(yè)服務(wù)活動(dòng)。一般均形成書面報(bào)告，作為房地產(chǎn)開發(fā)貸款評(píng)審的重要依據(jù)。接受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其他投資者委托，為其投資項(xiàng)目的決策進(jìn)行科學(xué)論證而做的項(xiàng)目評(píng)估，與貸款項(xiàng)目評(píng)估的關(guān)注點(diǎn)略有不同。房估案例與分析高頻考點(diǎn)(第五章)1 .運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤一一(適用于有投資開發(fā)和再開發(fā)潛力的房地產(chǎn))(1)估價(jià)前提假設(shè)開發(fā)法估價(jià)前提有三種：業(yè)

19、主自行開發(fā)前提、自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提、被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提，抵押估價(jià)和司法拍賣估價(jià)，一般采用“被迫轉(zhuǎn)讓前提”，未說明估價(jià)前提的算錯(cuò)誤。(2)計(jì)算公式出現(xiàn)漏項(xiàng)或增項(xiàng)錯(cuò)誤房地產(chǎn)價(jià)值=開發(fā)完成后的價(jià)值-后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)=取得稅費(fèi)+后續(xù)建設(shè)成本+后續(xù)管理費(fèi)用+后續(xù)銷售費(fèi)用+后續(xù)投資利息+后續(xù)銷售稅費(fèi)+后續(xù)開發(fā)利潤(rùn)(3)對(duì)開發(fā)完成后的價(jià)值以及后續(xù)的建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)等的測(cè)算在動(dòng)態(tài)分析法中，預(yù)測(cè)它們未來發(fā)生的時(shí)間以及在未來發(fā)生時(shí)的金額，即要進(jìn)行動(dòng)態(tài)預(yù)測(cè)，記得要折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)。(4)在靜態(tài)方法中投資利息和開發(fā)利潤(rùn)都單獨(dú)計(jì)算。(5)動(dòng)態(tài)分析法要求折現(xiàn)率既包含安全收

20、益部分(通常的利率)，又包含風(fēng)險(xiǎn)收益部分(利潤(rùn)率)。(6)估算開發(fā)總價(jià)值若用比較法確定，比較過程中應(yīng)有相當(dāng)?shù)恼f明。若用收益法要注意常見的問題：假設(shè)開發(fā)的方式一要合法，二要最高最佳使用。開發(fā)完成后的價(jià)值不能采用成本法來求取。(7)后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是(假設(shè))取得估價(jià)對(duì)象(待開發(fā)房地產(chǎn))的日期(即價(jià)值時(shí)點(diǎn))，終點(diǎn)是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)結(jié)束的日期。(8)開發(fā)完成后的價(jià)值開發(fā)完成后的價(jià)值，是指開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所對(duì)應(yīng)的價(jià)值。注意開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況并不總是純粹的房地產(chǎn)，還可能包含著房地產(chǎn)以外的動(dòng)產(chǎn)、權(quán)利等。特別是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)為賓館、影劇院、高爾夫球場(chǎng)、汽車加油站這類收益性房地

21、產(chǎn)，其狀況通常是“以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)”，此時(shí)，預(yù)測(cè)的開發(fā)完成后的價(jià)值還應(yīng)包括家具設(shè)備等房地產(chǎn)以外財(cái)產(chǎn)的價(jià)值。對(duì)于開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜銷售的，通常是預(yù)測(cè)它在開發(fā)完成之時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值；但當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)較好而適宜預(yù)售的，則是預(yù)測(cè)它在預(yù)售時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值；當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)不好而需要延遲銷售的，則是預(yù)測(cè)它在延遲銷售時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值。2 .個(gè)方法特別注意的知識(shí)儲(chǔ)備(1)比較法注意估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的可比性,3個(gè)修正系數(shù)的具體內(nèi)涵、 修正公式。(2)收益法注意公式的選取、凈收益的求取、報(bào)酬率的確定和收益年限的確定(建筑物剩余經(jīng)濟(jì)年限與土地使用權(quán)剩余年限的比較)。(3)成本法注

22、意包含的成本內(nèi)容，注意投資利息、銷售稅費(fèi)和利潤(rùn)的計(jì)算。注意建筑物折舊的確定，直線折舊的年限的確定(土地使用權(quán)年限與建筑物耐用年限不一致的折舊)(參見房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法第七章，第五節(jié)最后部分，土地使用期限對(duì)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響)(4)假設(shè)開發(fā)法注意動(dòng)態(tài)和靜態(tài)計(jì)算、假設(shè)開發(fā)法的3個(gè)估價(jià)前提、開發(fā)經(jīng)營(yíng)方式的確定、開發(fā)完成后價(jià)值的求取方法，注意減掉的后續(xù)費(fèi)用不要漏項(xiàng)和算錯(cuò)。3 .估價(jià)方法選用原則：(1)有大量可比實(shí)例，選用比較法，并以該法為主；(2)具有預(yù)期收益，選擇收益法作為其中一個(gè)方法；(3)具有開發(fā)或待開發(fā)潛力，可以選用假設(shè)開發(fā)法；(4)無上述條件的選用成本法。其他方法都不可用時(shí)選用。根據(jù)估價(jià)

23、方法選用原則判斷可能存在的錯(cuò)誤，如收益性房地產(chǎn)沒有選用收益法，只使用了一種估價(jià)方法未說明不選用其他方法的原因，估價(jià)方法的選用沒有結(jié)合估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)或不符合有關(guān)的規(guī)定。4 .估價(jià)原則獨(dú)立、客觀、公正原則所謂“獨(dú)立”，就是要求注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)與估價(jià)委托人及估價(jià)利害關(guān)系人沒有利害關(guān)系，在估價(jià)中不受包括估價(jià)委托人在內(nèi)的任何單位和個(gè)人的影響，應(yīng)憑自己的專業(yè)知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和職業(yè)道德進(jìn)行估價(jià)。所謂“客觀”，就是要求注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在估價(jià)中不帶著自己的情感、好惡和偏見，應(yīng)按照事物的本來面目、實(shí)事求是地進(jìn)行估價(jià)。所謂“公正”，就是要求注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在估價(jià)中不偏袒估價(jià)

24、利害關(guān)系人中的任何一方，應(yīng)堅(jiān)持原則、公平正直地進(jìn)行估價(jià)。合法原則本條所稱依法，是指不僅要依據(jù)有關(guān)法律、行政法規(guī)、最高人民法院和最高人民檢察院發(fā)布的有關(guān)司法解釋，還要依據(jù)估價(jià)對(duì)象所在地的有關(guān)地方性法規(guī)（民族自治地方應(yīng)同時(shí)依據(jù)有關(guān)自治條例和單行條例），國(guó)務(wù)院所屬部門頒發(fā)的有關(guān)部門規(guī)章和政策，估價(jià)對(duì)象所在地人民政府頒發(fā)的有關(guān)地方政府規(guī)章和政策，以及估價(jià)對(duì)象的不動(dòng)產(chǎn)登記簿（房屋登記簿、土地登記簿）、權(quán)屬證書、有關(guān)批文和合同等（如規(guī)劃意見書、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓招標(biāo)文件、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、房屋租賃合同等）。因此，合法原則中所講的“法”，是廣義的“法”。遵循合法原則并不意味著只有合法的房地產(chǎn)才能成為估價(jià)對(duì)象，而是指依法判定估價(jià)對(duì)象是哪種狀況的房地產(chǎn)，就應(yīng)將其作為那種狀況的房地產(chǎn)來估價(jià)。替代原則根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，在同一個(gè)市場(chǎng)上相同的商品有相同的價(jià)格。因?yàn)槿魏卫硇缘馁I者在購(gòu)買商品之前都會(huì)在市場(chǎng)上搜尋并“貨比三家”，然后購(gòu)買其中效用最大（或質(zhì)量、性能最好）而