房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式的探討

1、房地產(chǎn)工程治理模式的探討目前,國(guó)多數(shù)的民營(yíng)房地產(chǎn)集團(tuán)公司是由原來(lái)單一的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司逐步發(fā)展成為集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑施工、物業(yè)治理以及商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等為一體的綜合性 房地產(chǎn)集團(tuán)公司.這時(shí)候,集團(tuán)公司同時(shí)有數(shù)個(gè)樓盤(pán)在開(kāi)工、多個(gè)二級(jí)公司在運(yùn) 營(yíng),具部治理非常復(fù)雜,如果還根據(jù)公司開(kāi)展階段那種單工程運(yùn)作的直線職能制 治理模式,由集團(tuán)公司直接指導(dǎo)二級(jí)公司乃至工程的現(xiàn)場(chǎng)工作, 高層治理者成天 應(yīng)付公司日常性事務(wù),無(wú)暇進(jìn)行長(zhǎng)期戰(zhàn)略性問(wèn)題的思考,最終將會(huì)削弱集團(tuán)公司 的長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)力.因此,如何建立適應(yīng)新的市場(chǎng)環(huán)境、有利于公司開(kāi)展的組織結(jié)構(gòu), 是擺在房地產(chǎn)公司治理者面前非常重要和迫切的任務(wù).本人現(xiàn)就民營(yíng)房地產(chǎn)公司治理

2、模式提出一些粗淺的見(jiàn)解,與大家一起交流與探討：一、工程治理常用模式簡(jiǎn)介1、GC模式：即施工總承包模式.指工程總承包企業(yè)根據(jù)合同約定,承擔(dān) 整個(gè)工程工程的施工任務(wù).2、PM模式：即工程治理模式.指工程工程治理咨詢(xún)公司受業(yè)主委托或項(xiàng)目部獲得相應(yīng)授權(quán),根據(jù)合同約定,代表業(yè)主對(duì)工程工程的組織實(shí)施全過(guò)程或 假設(shè)干階段的治理和效勞.3、PMT模式：即一體化工程治理模式.指業(yè)主或工程法人與工程治理公司 在組織結(jié)構(gòu)上、工程程序上,以及工程設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工等治理的各個(gè)環(huán)節(jié)上都 實(shí)行一體化運(yùn)作,以實(shí)現(xiàn)業(yè)主和工程治理公司的資源優(yōu)化配置.4、Partnering 模式：即伙伴模式.是在充分考慮建設(shè)各方利益的根底上確

3、定建設(shè)工程共同目標(biāo)的一種交易模式.它一般不能獨(dú)立應(yīng)用.表1不同治理模式下工程全過(guò)程本錢(qián)限制分析表階段劃分比較容承發(fā)包失治理效勞類(lèi)GC模式Partnering 模式PM模式PMT模式?jīng)Q策/ 方案設(shè) 計(jì)階段能否制定后 效的本錢(qián)控 制方案一般采取總價(jià)合 同,能限制總成 本本在信任的根底上建 立早期合作,能有 效的限制總投資可以可以,更好把控是否易選擇 設(shè)計(jì)較優(yōu)的 工程投資構(gòu) 思方案有利于承包商優(yōu) 化設(shè)計(jì)方案但業(yè) 主力/、能選擇較 強(qiáng)勢(shì)設(shè)計(jì)單位共同的目標(biāo)使得各 參與方能充分發(fā)揮 自己的優(yōu)勢(shì),選擇 較優(yōu)的方柔可以可以,更優(yōu)施工階 段材料本錢(qián)節(jié) 約效果較好較好更好掌控運(yùn)營(yíng)維 修階段工程成果的 檢驗(yàn)會(huì)降低業(yè)

4、主對(duì)最 終設(shè)計(jì)和細(xì)節(jié)的 要求會(huì)盡力滿足各方的 需求會(huì)盡力滿足業(yè)主 的需求實(shí)體化有利 于實(shí)現(xiàn)業(yè)主的要 求全生命 周期價(jià) 值流管 理價(jià)值目標(biāo)提交一個(gè)滿足使 用功能的工程共同的目標(biāo),會(huì)不 斷提升和改進(jìn)工 藝,實(shí)現(xiàn)雙贏可實(shí)現(xiàn)投資最 優(yōu),工期最短、 質(zhì)里取圖的目標(biāo)更易實(shí)現(xiàn)投資最 優(yōu),工期最短、質(zhì) 量最高的目標(biāo)能否有效杜 絕不增值活 動(dòng)承包商為了最大 利益,會(huì)改進(jìn)工 作,但也可能產(chǎn) 生返工提升價(jià)值鏈上每個(gè) 環(huán)節(jié)的工作效率, 使整個(gè)工程價(jià)值鏈 上企業(yè)實(shí)現(xiàn)最大限 度增值在各部門(mén)協(xié)作 下,可盡力減少 不增值行為,杜 絕浪費(fèi)在一體化運(yùn)作下, 可較好減少不增 值行為,杜絕浪費(fèi)是否有利于 拉動(dòng)式準(zhǔn)時(shí) 化生產(chǎn)設(shè)計(jì)時(shí)充分

5、考慮 到施工,有利于 施工階段生產(chǎn)各方為了共同目標(biāo) 相互協(xié)作,有利于 全生命周期生產(chǎn)在各部門(mén)協(xié)作 下,有利于全生 命周期生產(chǎn)在一體化運(yùn)作下, 更后利于全生命 周期生產(chǎn)比較容承發(fā)包失治理效勞類(lèi)GC模式Partnering 模式PM模式PMT模式工程工程的進(jìn) 度總效果可以縮短工期進(jìn)度快,能保證工 程各方良好配合 施工能夠限制進(jìn)度能夠有效地限制進(jìn)度是否有利于實(shí) 施并行工程邊設(shè)計(jì)邊施工,對(duì)總 包方案安排有影響與其他模式結(jié)合 可采用并行工程可以根據(jù)實(shí)際 采用可以根據(jù)實(shí)際優(yōu)化采用進(jìn)度主控點(diǎn)控 制效果承包商更關(guān)注進(jìn)度 與資金方案同步,考 慮假使其短期投入 過(guò)人,會(huì)降低其他項(xiàng) 目競(jìng)爭(zhēng)力與其他模式結(jié)合 可啟效限

6、制通過(guò)協(xié)商,消除 制約因素,能夠 到達(dá)主控點(diǎn)控 制效果減少治理環(huán)節(jié),不斷提 升工程部的影響力和權(quán) 重,有助于成效的協(xié)商 和主控點(diǎn)限制施工方案限制能主動(dòng)修正并積極 組織施工能充分利用各方 資源,采取有效組 織模式,能更好實(shí) 施方案能促進(jìn)施工計(jì) 劃性,優(yōu)化進(jìn)度能促進(jìn)施工方案性,合 理優(yōu)化進(jìn)度轉(zhuǎn)換時(shí)間限制承包商為了趕工期, 各工作之間搭接比 較緊密結(jié)合其他模式時(shí), 各方良好合作,可 以宿效限制轉(zhuǎn)換 時(shí)間可以引導(dǎo)限制 時(shí)間轉(zhuǎn)換可以更好引導(dǎo)限制時(shí)間 轉(zhuǎn)換比較容承發(fā)包失治理效勞類(lèi)GC模式Partnering 模式PM模式PMT模式質(zhì)里:限制好壞業(yè)主難以限制能夠有效限制質(zhì)量能夠有效限制質(zhì)量能夠有效限制質(zhì)量容與方法的全 面性與其它模式組合能較好較好較好全過(guò)程限制僅工程全生命周 期局部階段是工程全