關(guān)于成立小區(qū)物業(yè)公司的可行性簡報

1、關(guān)于成立公司宿舍小區(qū)物業(yè)公司的可行性簡報編制人：趙治平 編制時間：2012-6-29關(guān)于成立宿舍小區(qū)物業(yè)公司的可行性報告一、自己新設(shè)立物業(yè)公司管理“公司宿舍區(qū)”住宅小區(qū)的可行性分析：（一）、設(shè)立的必要性：1、成纜要走出困境唯一的渠道就是開源和節(jié)流。以開源為主，節(jié)流為輔，兩者結(jié)合才能取勝。設(shè)立物業(yè)管理公司符合公司主輔分離的戰(zhàn)略原則，減少補貼支出。解決部分人員分流安置問題，減少人工成本。同時公司化經(jīng)營能增加利潤收益。此項目投資少，見效快。與其讓別人掙錢，不如公司掙錢。另外不論利多利少，至少可以發(fā)出一個信號：只要讓全體員工看到通過“調(diào)整資源配置”后開始進(jìn)錢了、有利了，不再虧損了，可以看到未來的美好，

2、對樹立信心有說服力。2、目前國家規(guī)定，新開發(fā)物業(yè)必須落實日后日常物業(yè)管理單位；3、業(yè)主日漸對購置物業(yè)后，日常的物業(yè)服務(wù)需求意識越來越強，希望所購買的小區(qū)，日后有物業(yè)管理，那樣至少安全些、干凈些；4、物業(yè)管理作為公司房產(chǎn)開發(fā)的下游銜接產(chǎn)業(yè)，主要為公司房產(chǎn)開發(fā)的掃尾工作提供全程的跟蹤和服務(wù)，可以為公司房產(chǎn)開發(fā)的后期工作提供很多便利，減少很多瑣事和麻煩事，為項目的順利結(jié)案提供保障；5、請別的物業(yè)公司進(jìn)行管理，銜接工作非常麻煩，扯皮拉筋的事情會很多，反而還有可能為公司帶來很多不必要的麻煩，阻礙項目的順利進(jìn)展，甚至?xí)p害公司及項目的形象和影響。 （二）、設(shè)立的問題：根據(jù)本人所了解和一些物業(yè)公司的實際運做

3、情況，物業(yè)管理存在以下實際問題： 1、公司物業(yè)管理需求意識剛剛起來，還有很多人對物業(yè)管理需求意識不是很強烈，甚至無需求意識，主要原因是考慮到，習(xí)慣了公司補貼，現(xiàn)在自住房不需要每月交物業(yè)管理費，再加上職工收入偏低，以后每個月要交100元左右的物業(yè)管理費，感覺100元在日常生活中可以辦其他的事情，有點舍不得； 2、新成立物業(yè)管理公司如果管理或服務(wù)水平不好，在日常與業(yè)主的溝通與交流中，有很多麻煩，甚至管理得不好，將把整個小區(qū)的形象搞砸；3、業(yè)主本身就不太愿意交物業(yè)管理費，再加之物業(yè)管理服務(wù)又不好，很難達(dá)到業(yè)主的要求，會導(dǎo)致物業(yè)管理費很難收，本身物業(yè)管理就是微利，而已入住、未入住的物業(yè)費都難收，空置未

4、出售房的物業(yè)管理費又要自己貼，所以物業(yè)公司管理經(jīng)營不善的最終基本都是賠本的生意（有有償增值服務(wù)開發(fā)的例外）；鑒于以上方面的原因，若成立物業(yè)公司是考慮為自己項目服務(wù)，同時從長遠(yuǎn)考慮是為公司以后開發(fā)項目服務(wù)，為新開發(fā)項目提供前期規(guī)劃設(shè)計建議（來自日常的實際管理過程中碰到的實際問題的反饋和總結(jié)），為項目開發(fā)后期提供交接保障和服務(wù)，同時，又打算為了服務(wù)項目，便利自己公司，減少與外來物業(yè)公司交接合作中的麻煩。成立物業(yè)公司符合公司主輔分離原則，物業(yè)公司自負(fù)盈虧經(jīng)營不僅可以節(jié)約公司每年幾十萬元的補貼，至少轉(zhuǎn)移解決了29人的就業(yè)的人工成本問題，而且可以給公司貢獻(xiàn)一定的純利潤。成立初期也愿意或打算不賺錢，甚至虧

5、點錢也問題不大，那么我個人還是建議新成立物業(yè)公司管理“公司宿舍區(qū)”項目。在該項目運行平穩(wěn)后，逐步承接全公司物業(yè)運營開發(fā)，達(dá)到使公司物業(yè)保值、增值目的。二、擬設(shè)立物業(yè)公司的基本資料：名稱：成都嘉旺物業(yè)管理有限公司（擬定）注冊資金：工商規(guī)定的最低限額資金來源：自籌或股份地址：成都市神仙樹北路11號（普天電纜職工宿舍）法定代表人： 三、新設(shè)立物業(yè)管理企業(yè)所需申報材料：1、申請報告一份2、工商營業(yè)執(zhí)照正、副本（復(fù)印件）3、企業(yè)章程4、驗資證明5、企業(yè)法人代表身份證明6、物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同7、申請物業(yè)管理資質(zhì)的相關(guān)資料四、新設(shè)立物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營范圍

6、：1、物業(yè)管理服務(wù)2、各類有償便民服務(wù) 五、“公司職工宿舍”物業(yè)管理接管初步計劃 根據(jù)“公司職工宿舍”的開發(fā)實施情況和當(dāng)前物業(yè)管理市場的初步摸查，特對該小區(qū)擬訂物業(yè)管理接管初步計劃：階段內(nèi)容時間工作實施計劃人員匹配要求第一階段前期介入1、物業(yè)管理進(jìn)行介入，主要的工作是發(fā)現(xiàn)和矯正施工中的不合理內(nèi)容包括不適合使用，不便于管理的內(nèi)容，對物業(yè)管理運行所需要的設(shè)施進(jìn)行設(shè)計和規(guī)劃，對施工進(jìn)行熟悉、監(jiān)督，為物業(yè)更適合業(yè)主或使用人的使用創(chuàng)造優(yōu)良條件2、配合公司和業(yè)委會解決好遺留問題3、配合政府相關(guān)部門做好登記、管理工作等4、樹立形象，起到一定的宣傳作用，讓別人感覺小區(qū)比較重視物業(yè)管理，居住有安全感規(guī)范化管理及

7、人員招聘方案和實施同時進(jìn)行。第二階段驗收接管 物業(yè)管理企業(yè)要對公司開發(fā)物業(yè)進(jìn)行接管，而接管的前提是對物業(yè)的設(shè)施、設(shè)備以及物業(yè)的主體進(jìn)行驗收，包括實物的接管和相關(guān)文件和資料的接管和財務(wù)等等，配合建設(shè)單位接受質(zhì)檢站的單戶質(zhì)檢，熟悉小區(qū)水電、管網(wǎng)等設(shè)施設(shè)備，為今后小區(qū)的維護(hù)與管理做好準(zhǔn)備培訓(xùn)、使用原有的人力資源和工作用房，順利交接。第三階段服務(wù)銷售配合1、 通過提供相應(yīng)的保安、保潔、園藝、客戶服務(wù)、維修服務(wù)等服務(wù)內(nèi)容為銷售創(chuàng)造良好的條件，給業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)感受2、 通過前期配合銷售工作中的保安、清潔、客戶服務(wù)、維修服務(wù)等工作，在客戶心目中樹立起日后小區(qū)物業(yè)管理素質(zhì)和水平的良好形象，讓業(yè)主對小區(qū)的

8、物業(yè)管理放心、有信心和滿意，加大促進(jìn)銷售的籌碼。人員配齊，做到規(guī)范化管理服務(wù)第四階段服務(wù)推廣1、 引導(dǎo)業(yè)主的物業(yè)消費意識轉(zhuǎn)變。2、 加強物業(yè)管理人員服務(wù)意識轉(zhuǎn)變培訓(xùn)、溝通第五階段裝修和流動人員 管理裝修期間外來人員較多，同時涉及房屋的安全以及物業(yè)整體的外觀相當(dāng)重要，因此，本物業(yè)公司將在國家、地區(qū)行政法律法規(guī)的框架下，結(jié)合本地實際情況，采用具體的物業(yè)管理辦法和手段，監(jiān)督和指導(dǎo)業(yè)主裝修，維護(hù)好小區(qū)的整體形象和建筑、設(shè)施設(shè)備安全，加強對暫住、流動人員管理，為日后本小區(qū)創(chuàng)建康居示范小區(qū)做鋪墊。 配合屬地政府部門第六階段日常物業(yè)管理和有償增值服務(wù)開發(fā)物業(yè)管理主要內(nèi)容就提供日常的物業(yè)管理服務(wù)和各類有償增值

9、服務(wù)開發(fā)，而作為物業(yè)管理企業(yè)則主要對內(nèi)部進(jìn)行有效的管理，我們將計劃在物業(yè)管理通過導(dǎo)入9000的方法來進(jìn)行小區(qū)物業(yè)管理的提升，依據(jù)分級分類標(biāo)準(zhǔn)為樹立品牌物業(yè)管理企業(yè)形象和打造示范物業(yè)管理小區(qū)創(chuàng)造條件經(jīng)營能力提高第七階段創(chuàng)優(yōu)管理在日常的管理進(jìn)行到一定程度后，為進(jìn)一部提高管理質(zhì)量，相當(dāng)多的物業(yè)管理企業(yè)都會參與優(yōu)秀物業(yè)的評比，建設(shè)部關(guān)于評比優(yōu)秀物業(yè)有相關(guān)的規(guī)定和較為詳細(xì)的內(nèi)容，物業(yè)管理公司通常根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行整改和創(chuàng)新，以達(dá)到有關(guān)的優(yōu)秀物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)。本小區(qū)物業(yè)管理目標(biāo)：1）物業(yè)管理企業(yè)形象第一，物業(yè)管理服務(wù)品質(zhì)第一2）爭創(chuàng)百年成纜主題公園式三級物業(yè)管理示范小區(qū)。健康運作、發(fā)展六、成都嘉旺物業(yè)管理費支出測算（

10、91.366萬元）自己設(shè)立物業(yè)管理公司，部門設(shè)置與人員匹配：五部一室，29人。經(jīng)理室：經(jīng)理1人、副經(jīng)理1人客戶服務(wù)部：2人，客戶接待1人，資料檔案1人財務(wù)管理部：2人，會計、出納各1人安全管理部：13人（二個出入口，各1人，分早、中、晚3班，2人巡邏兼班長，1人輪休）工程管理部：3人（水、電、維修各1人）或為節(jié)省開支不設(shè)置人員，有維修，外請，按工付酬綠化保潔部：7人，1人3棟室內(nèi)室外，道路、廣場單位：萬元/年序號項目測算依據(jù)計算式年支出一工資及福利費人員29人1+755.441經(jīng)理1人5000元/月×12*162副經(jīng)理1人4000元/月×12*14.83安全管理員13人15

11、00元/月×12*1323.44財務(wù)管理員2人（會計、出納各1人）3000元/月×12*12000元/月X12*1 65清潔保潔員清潔保潔員女6人，綠化工兼保潔員男1人1200元/月×12月*61500元/月×12月*110.446客戶服務(wù)員（業(yè)主接待服務(wù)員）1人（兼資料）2000元/月×12*12.47資料管理員1人（兼客服）2000元/月×12*12.48工程管理員（水電、土建維修）臨時外請，按工付酬1萬元/年×129其他福利費預(yù)提按1+7總額的5%2.772萬元/年2.772二辦公費用1+66.36161培訓(xùn)費按工資總

12、額的1.5%計提55.44×1. 5%0.83162交通、通訊費電話5部,每部100元/月;對講機(jī)5臺,電池更換分?jǐn)偯颗_40元/月; 2名經(jīng)理交通費每人200元/月，通訊費200(5×100+5×40+800)×12月1.83書報費雜志、報刊、資料綜合測算0.054辦公用品辦公低耗品、辦公設(shè)備保養(yǎng)300元/月×12月0.365辦公服裝費辦公人員、客服、環(huán)境、工程等300元/人/年11人×4套（春秋裝各2套）×3001.326社區(qū)文化經(jīng)費春節(jié)、“3·8”、端午、“6·1”、“7·1”、“8

13、3;1”、教師節(jié)、中秋、國慶、重陽、新年等10個節(jié)日，每個節(jié)日平均約2000元2000×102三公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)費1+75.521消防設(shè)施維護(hù)換水閥、消防栓、煙感、溫感等和經(jīng)路、主機(jī)維護(hù)，每月1000元綜合測算1.22道路道路、場所等維護(hù)，每月1000元綜合測算1.23公共水電設(shè)施維護(hù)費公共照明設(shè)施，供水、電設(shè)備維護(hù)，每月約1000元綜合測算1.24弱電系統(tǒng)維護(hù)費通訊系統(tǒng)、防盜報警系統(tǒng)，弱電設(shè)備維護(hù)，每月約500元綜合測算0.65給排水設(shè)施維護(hù)費污水井、雨水井、渠道維護(hù)，每月約500元綜合測算0.66電梯維護(hù)費7不可預(yù)見維修費上述1-6小計金額*15%4.8×15%0.72

14、四公用水電費1+43.961公共用電小區(qū)范圍道路照明耗電2000元/月*12月2.42公共用水包括清潔、綠化用水1000元/月*12月1.23電梯托電費/4預(yù)計變損、管耗上述1-3小計金額×損耗率10%3.6×10%0.36五清潔、綠化費1+56.321用品購置包括清潔工具、勞保用品購置，每人每年1000元1000×70.72衛(wèi)生防疫消殺費每年12次，每次約0. 03萬元0.03×120.363化糞池清運費每年2次,每次約0.1萬元2×0.10.24垃圾外運費每2天約1車,每車約100元100×15×121.85綠化養(yǎng)護(hù)、補

15、苗費按綠化面積13600/M2×0.2元/M2·月計13600×0.20×123.26六保安費1+27.931保安服裝、器材裝備費包括保安器材保養(yǎng)、購置、更新，每人每年約600元600×137.82保安人身保險費/100元/年/人/100X130.13/合計七稅金按收入的5.2%計算,首年預(yù)計收入112.2萬元×5.2%5.8344八合計一+七91.366七、成都嘉旺物業(yè)管理費收入測算（112.2萬元）一、預(yù)計小區(qū)總建筑面積：商業(yè)：500 M2 左右 住宅：90000M2左右 合計：90500M2物業(yè)管理總成本為：91.366萬元/年

16、÷12÷9.05萬=0.84元/ M2·月若要保留至少15.2%的年利潤（凈利潤10%，稅金5.2%），則應(yīng)該有105.25萬元/年的物業(yè)管理費收入，則每平方米物業(yè)管理費應(yīng)該收：105.25萬元÷90500M2÷12月=0.969元/月即，整個小區(qū)每年物業(yè)管理成本為91.366萬元，折合每平方米成本為：0.84元/平方米若除交納物業(yè)管理費收入的5.2%稅外，想保持10%的利潤，至少應(yīng)該收0.969元/ M2·月的物業(yè)管理費二、 根據(jù)實際承受能力，每平方收0.6元可行。每平米需補差0.369元。即0.369X90500=33394.5元

17、/月。三、 物業(yè)費收入90500X0.6=54300元/月，年收入65.16萬元/年四、其他收入：13項為39200元/月，年收入47.04萬元/年，可以沖抵補差款。1、 停車衛(wèi)生費60元/月，預(yù)計120X60=7200元/月2、 廣告費預(yù)計2000元/月3、 鋪面出租60元/平/月，預(yù)計60X500=30000元/月4、 有償便民服務(wù)（另算）5、 閑置房產(chǎn)商業(yè)開發(fā)（另算）6、 閑置住房出租（另算）八、成都嘉旺物業(yè)管理公司收益和回報測算（一）、公司年收益測算1、公司投資總成本：100萬元其中開辦前直接成本（流動資金投入）：50萬元2、公司首年經(jīng)營稅后利潤：112.2-112.2X5.2-91.

18、366=14.9996萬元3、10%的物管傭金額為：14.9996×10%=1.49996萬元(二)、投資回報期：100萬元÷14.9996萬元=6.66年（若算間接收益可當(dāng)年收回成本） 注：不含有償便民服務(wù)收益和閑置房產(chǎn)商業(yè)開發(fā)及出租收益（三）、公司間接收益：132.5萬左右/年1、年減少補貼60萬左右。2、轉(zhuǎn)移解決公司29人工成本（人工成本按人均25000計，年節(jié)約72.5萬左右）。3、公司年實際收益為（一）+（三）=132.5+14.9996=147.5萬元左右九、公司近、中、遠(yuǎn)期發(fā)展計劃 1、公司三年內(nèi)發(fā)展目標(biāo)（1）、完成物業(yè)管理面積規(guī)模：約10萬平方米（2）、公司中高級技術(shù)人員：10名（3）、公司品牌建立：樹立百年成纜主題公園式物業(yè)管理品牌形象。2、公司三年十年發(fā)展目標(biāo)（1）、完成達(dá)到承接全公司物業(yè)保值、增值能力，并能對外開展物業(yè)管 理業(yè)務(wù)能力。在公司內(nèi)部形成一種產(chǎn)品支柱。（2）、公司中高級技術(shù)人員：約20名（3）、公司品牌建立：在成都市有良好的品牌和知名度。3、十年后在成都市占有一定的市場份額和影響力。十、風(fēng)險及控制措施 1