盡職調(diào)查要點(diǎn)

1、盡職調(diào)查要點(diǎn)房地產(chǎn)并購(gòu)的法律盡職調(diào)查范圍1. 調(diào)查企業(yè)工商登記檔案應(yīng)側(cè)受投資人委托，律師調(diào)查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、股東和擔(dān)保債務(wù)人法律主體資格, 重于在工商行政管理部門的調(diào)查。(1) 法人的設(shè)立、存續(xù)、股東等變更登記 如果工商登記信息可直接單項(xiàng)查詢，則調(diào)查、打印如下信息情況:法人的工商登記是否被注銷或吊銷;重大合同簽署以后，開(kāi)發(fā)商、股東、擔(dān)保人是否發(fā)生過(guò)名稱變更;開(kāi)發(fā)商、股東、擔(dān)保人最近一年的年檢年度; 被吊銷，而工商局遺漏吊銷登記的情況)。最近一兩次沒(méi)有年檢的原因(可能會(huì)出現(xiàn)企業(yè)因連續(xù)兩年未辦理年檢手續(xù)而如果工商登記信息不能單項(xiàng)查詢，應(yīng)進(jìn)行調(diào)檔查詢。應(yīng)查詢及打印內(nèi)容為法人的 工商登記是否被注銷或吊銷

2、。(2) 面對(duì)面訪談與實(shí)地考察 受投資人委托，律師調(diào)查開(kāi)發(fā)商、股東、擔(dān)保債務(wù)人的法律主體資格，不能忽視 面對(duì)面訪談與實(shí)地考察。(3) 核實(shí)開(kāi)發(fā)商、股東、擔(dān)保人基本情況(營(yíng)業(yè)執(zhí)照、許可證等相關(guān)證照、 核實(shí)開(kāi)發(fā)商、股東、擔(dān)保人名 以及是否更名或重組、企業(yè)所查閱工商登記、行業(yè)資質(zhì)、行政許可批文等資料 財(cái)物報(bào)表或?qū)徲?jì)報(bào)告、資金情況、還款計(jì)劃等)， 稱、地址、聯(lián)系電話等基本信息是否與檔案相符， 屬行業(yè)是否發(fā)生變更、企業(yè)規(guī)模、財(cái)物狀況以及現(xiàn)場(chǎng)盡職調(diào)查人員對(duì)企業(yè)的初步 印象等。(4) 訪談開(kāi)發(fā)商、股東、擔(dān)保人 訪談對(duì)象主要為企業(yè)負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人或其他管理人員。訪談內(nèi)容包括：企業(yè) 近幾年工商登記變更情況，行

3、政許可與行業(yè)的資質(zhì)審批備案變更情況， 開(kāi)發(fā)或經(jīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力、綜合 償還借款的意愿或計(jì)劃等，并于訪談結(jié)束營(yíng)的盈利與虧損狀況，行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r及企業(yè)在行業(yè)中的地位、 管理水平、資金狀況以及現(xiàn)金流情況、 后，要求其在訪談紀(jì)要中簽字認(rèn)可。2. 調(diào)查關(guān)聯(lián)企業(yè)及關(guān)聯(lián)交易如果一方有能力直接或間接控制、共同 則二者之間存在關(guān)聯(lián)關(guān)系；如果兩方或多關(guān)聯(lián)關(guān)系是指在企業(yè)財(cái)務(wù)和經(jīng)營(yíng)決策中， 控制另一方或?qū)α硪环绞┘又卮笥绊懀?方同受一方控制，則他們之間也存在關(guān)聯(lián)關(guān)系。關(guān)聯(lián)企業(yè)是指符合上述關(guān)聯(lián)關(guān)系的企業(yè)， 包括：（1）母公司；（2）子公司；（3） 合營(yíng)企業(yè)；（4）聯(lián)營(yíng)企業(yè)，主要投資者個(gè)人、關(guān)鍵管理人員或與其關(guān)系密切的 家庭成員

4、；（5）受主要投資者個(gè)人、關(guān)鍵管理人員或與其關(guān)系密切的家庭成員 直接控制的其他企業(yè)。目標(biāo)企業(yè)與關(guān)聯(lián)企業(yè)無(wú)論在股權(quán)、投資、交易、財(cái)務(wù)、員工等方面都有可能存在 千絲萬(wàn)縷的關(guān)系。如果投資收購(gòu)方在收購(gòu)之前不了解目標(biāo)企業(yè)與關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的 前述各種關(guān)系或者沒(méi)有采取措施將這些牽連關(guān)系了結(jié)， 在并購(gòu)?fù)瓿珊?，收?gòu)方極 有可能因此而招致無(wú)法預(yù)計(jì)的法律風(fēng)險(xiǎn)，從而給收購(gòu)方帶來(lái)?yè)p失。關(guān)聯(lián)關(guān)系擔(dān)保情況的禁止調(diào)查范圍和程度:（1）生效司法判決、調(diào)解書、判令由擔(dān)保人承擔(dān)相應(yīng)的擔(dān)保責(zé)任，無(wú)需查詢債 務(wù)人、抵押人、保證人之間的關(guān)聯(lián)關(guān)系。（2）尚未涉訴或雖涉訴而沒(méi)有生效判決或調(diào)解的，應(yīng)查證債務(wù)人、抵押人、保 證人之間的關(guān)聯(lián)關(guān)系。（

5、3）經(jīng)工商查詢，如果債務(wù)人是擔(dān)保人的股東，應(yīng)查證該擔(dān)保的設(shè)定是否符合 擔(dān)保人公司章程及公司法的規(guī)定（在必要時(shí)可調(diào)閱、打印擔(dān)保設(shè)定時(shí)擔(dān)保人的公 司章程）。3. 調(diào)查目標(biāo)企業(yè)的主要財(cái)產(chǎn)和財(cái)產(chǎn)權(quán)利 法律盡職調(diào)查需要掌握的目標(biāo)企業(yè)主要財(cái)產(chǎn)和財(cái)產(chǎn)權(quán)利應(yīng)包括:（1）全部房屋所有權(quán)證書，房屋銷售合同和補(bǔ)充協(xié)議，租賃合同及租金支付憑 證；（2）土地使用權(quán)證書，土地使用權(quán)出讓合同和補(bǔ)充協(xié)議，以及相關(guān)地價(jià)款、土 地出讓金、土地占用費(fèi)等款項(xiàng)的繳費(fèi)收據(jù)；在建工程項(xiàng)目批準(zhǔn)文件及證書;(4)設(shè)備實(shí)施的購(gòu)買合同及價(jià)款的支付憑證;設(shè)備設(shè)施的租賃合同及價(jià)款的支付憑證;(6)著作權(quán)、商標(biāo)權(quán)、專利權(quán)等知識(shí)產(chǎn)權(quán)涉及的相關(guān)證書及年費(fèi)支

6、付憑證;（7）證書，外匯管制登記證書和憑證等文件。以公司資產(chǎn)對(duì)外、對(duì)股東、對(duì)實(shí)際控制人提供擔(dān)保的擔(dān)保合同、擔(dān)保登記需要提出法律意見(jiàn)的范圍和程度包括：上述財(cái)產(chǎn)是否存在產(chǎn)權(quán)糾紛或潛在權(quán)屬隱 患；目標(biāo)企業(yè)取得上述財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)， 是否已取得權(quán)屬證書，若未取得, 需調(diào)查是否存在法律障礙；目標(biāo)企業(yè)對(duì)其主要財(cái)產(chǎn)行使所有權(quán)或使用權(quán)方面的轉(zhuǎn) 讓、設(shè)定擔(dān)保有無(wú)法律上的限制，是否存在多重?fù)?dān)保，債權(quán)受償順序排列，實(shí)現(xiàn) 權(quán)利的程序是否存在訴訟、仲裁等司法程序和行政程序的限制；目標(biāo)企業(yè)有無(wú)租 賃房屋、土地使用權(quán)等情況以及租賃的合法有效性；等等。4. 調(diào)查土地使用權(quán)與在建工程 對(duì)土地、房屋權(quán)屬登記的調(diào)查。律師主要側(cè)

7、重于對(duì)土地、房屋主管部門的調(diào)查， 核實(shí)抵押財(cái)產(chǎn)現(xiàn)狀，抵押財(cái)產(chǎn)現(xiàn)狀的現(xiàn)場(chǎng)辦公的核實(shí)與調(diào)查工作，主要集中在以 下方面：（1）生效司法判決、裁決確認(rèn)抵押合法有效的，可直接在法律意見(jiàn)中援引生效 判決，認(rèn)定抵押擔(dān)保合法有效，無(wú)需就抵押擔(dān)保的有效性問(wèn)題進(jìn)行進(jìn)一步的盡職 調(diào)查。（2）有生效調(diào)解書的，抵押人在調(diào)解書中承諾以抵押財(cái)產(chǎn)清償債務(wù)的，不得以 前述承諾內(nèi)容直接認(rèn)定抵押的效力，須進(jìn)一步查證抵押的法律效力問(wèn)題。（3）有抵押登記憑證或抵押登記注冊(cè)的，如他項(xiàng)權(quán)利證或在產(chǎn)權(quán)證上注冊(cè)抵押 登記的，可直接確認(rèn)抵押合法有效，無(wú)需就抵押擔(dān)保的有效性進(jìn)行進(jìn)一步盡職調(diào) 查。（4）僅在抵押合同或借款合同上加蓋房地產(chǎn)交易所獲其他

8、機(jī)構(gòu)抵押登記章的, 須直接與加蓋印章單位進(jìn)行聯(lián)系、查證： 加蓋印章的單位是否是縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的辦理城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)廠房等建筑物抵押登記手續(xù)的部門。 如果不是，則認(rèn)定抵押無(wú)效; 如果是，則進(jìn)一步查證。 抵押物在抵押登記時(shí)，如果屬于預(yù)售商品房或在建工程， 應(yīng)認(rèn)定抵押有效；如 果不是，在應(yīng)認(rèn)定抵押因未辦理合法有效的抵押登記手續(xù)而無(wú)效。（5）優(yōu)抵押合同，但是沒(méi)有其他資料證明抵押合同有效或未生效的，需進(jìn)行進(jìn) 步調(diào)查核實(shí)。（6）核實(shí)抵押物名稱、位置、抵押合同號(hào)、抵押物土地證號(hào)或房產(chǎn)證號(hào)、抵押 物用途、面積、權(quán)屬、座落位置等是否與檔案相符，是否發(fā)生變更。（7）調(diào)查抵押物周邊情況（包括

9、交通、繁華度、產(chǎn)業(yè)集聚狀況、環(huán)境狀況、基 礎(chǔ)設(shè)施完備程度和分?jǐn)偯娣e等），建筑物概況（幢號(hào)、面積、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、裝修 情況、內(nèi)配設(shè)備、成新率及使用狀況等）以及其他有關(guān)情況。（8）調(diào)查與抵押物相同或類似資產(chǎn)的銷售或拍賣情況。5. 調(diào)查重大債權(quán)債務(wù) 重大債務(wù)債務(wù)通常是投資者特別關(guān)注的內(nèi)容， 也是并購(gòu)成敗的陷阱所在。投資人 在股權(quán)轉(zhuǎn)讓后最有可能給投資方帶來(lái)法律風(fēng)險(xiǎn)，就是現(xiàn)實(shí)存在的和潛在的重大債 務(wù)。律師了解和分析企業(yè)重大債權(quán)債務(wù)的資料應(yīng)該包括：目標(biāo)企業(yè)最近一期的審計(jì)報(bào)告和財(cái)務(wù)報(bào)告；最近一期的應(yīng)收應(yīng)付賬款明細(xì)；與上述應(yīng)收應(yīng)付賬款相對(duì)應(yīng)的任 何重大合同及履行情況的說(shuō)明；雖已履行完畢但可能存在潛在糾紛的重大合

10、同； 因環(huán)境保護(hù)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、勞動(dòng)安全、人身權(quán)等原因產(chǎn)生的侵權(quán)之債的情況說(shuō)明及 任何相關(guān)文件；與任何單位簽署的擔(dān)保行合同；與任何單位簽署的借款性合同及 履行情況的說(shuō)明；等等。律師應(yīng)當(dāng)就一下重點(diǎn)內(nèi)容提出法律意見(jiàn):（1）金額較大的應(yīng)收應(yīng)付款和其他應(yīng)收應(yīng)付款情況，并且應(yīng)當(dāng)調(diào)查其是否合法 有效；（2）即將履行、正在履行以及雖已履行完畢但可能存在潛在糾紛的重大合同, 以及這些合同的合法性、有效性，是否存在潛在風(fēng)險(xiǎn)；(3) 以公司財(cái)產(chǎn)對(duì)外擔(dān)保，是否有代為清償?shù)姆窒纫约按鸀榍鍍敽蟮淖穬旓L(fēng)險(xiǎn);(4) 是否有因環(huán)境保護(hù)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)品質(zhì)量、勞動(dòng)安全、人身權(quán)等原因產(chǎn)生 的侵權(quán)之債。其中，對(duì)于擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)、應(yīng)收款的訴訟

11、時(shí)效以及實(shí)現(xiàn)的可能性應(yīng)予以特別關(guān)注; 通常還需要目標(biāo)公司的股東或者管理層對(duì)債權(quán)債務(wù)特別是沒(méi)有債權(quán)債務(wù)作出承 諾。6. 調(diào)查涉及的訴訟、仲裁或行政處罰在盡職調(diào)查過(guò)程中，律師應(yīng)該對(duì)目標(biāo)企業(yè)及其主要股東、董事長(zhǎng)、總經(jīng)理等涉及 的訴訟、仲裁或行政處罰的情況有一個(gè)清楚的了解。至少應(yīng)該包括：受理該案件的法院、仲裁機(jī)構(gòu)、行政部門名稱；提起訴訟、仲裁的日期；訴訟仲裁主要當(dāng)事 人和代理人；提起訴訟、仲裁的原因和爭(zhēng)議雙方的理由；請(qǐng)求何種賠償、可能賠 償?shù)臄?shù)額或者所受的處罰；等等。對(duì)于司法判決執(zhí)行程序客觀進(jìn)程，律師調(diào)查的基本要求應(yīng)當(dāng)遵循以下標(biāo)準(zhǔn):(1)訴訟仲裁和行政處罰 目標(biāo)企業(yè)是否存在尚未了結(jié)的或可預(yù)見(jiàn)的重大訴訟

12、、仲裁或行政處罰案件; 目標(biāo)企業(yè)的控股股東以及主要股東是否存在尚未了結(jié)的或可預(yù)見(jiàn)到重大訴訟、 仲裁或行政處罰案件； 如果目標(biāo)公司的控股股東以及主要股東存在此類情況，又不具備承擔(dān)責(zé)任的能力，就會(huì)對(duì)目標(biāo)公司產(chǎn)生影響； 目標(biāo)公司的控股股東以及主要股東所持目標(biāo)公司股份有無(wú)質(zhì)押;目標(biāo)公司董事長(zhǎng)、總經(jīng)理是否存在尚未了結(jié)的或可預(yù)見(jiàn)的重大訴訟、仲裁或 行政處罰案件。因?yàn)槿绱嬖诖祟惽闆r，可能會(huì)對(duì)目標(biāo)公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生負(fù)面影 響。(2)司法判決的執(zhí)行情況 債務(wù)人限于無(wú)財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行原因而中止執(zhí)行， 特殊情況單獨(dú)考慮，或者法院已簽 發(fā)債權(quán)憑證，或雖未見(jiàn)債權(quán)憑證，但在終結(jié)執(zhí)行的裁定中表述簽發(fā)債權(quán)憑證的， 需要盡快與承辦

13、法官聯(lián)系。執(zhí)行案件僅有執(zhí)行申請(qǐng)書，卻沒(méi)有證明執(zhí)行程序已正式啟動(dòng)的，需和開(kāi)發(fā)商、 股東、擔(dān)保人及法院聯(lián)系，了解執(zhí)行受理、進(jìn)展及執(zhí)行承辦法官的情況。執(zhí)行中止或終結(jié)，并存在有效抵押的，需進(jìn)一步和執(zhí)行法官聯(lián)系，查證抵押物 的處置情況。 執(zhí)行中止或終結(jié)，而無(wú)抵押或無(wú)有效抵押的，無(wú)需進(jìn)一步查證執(zhí)行情況。 雖未清償完畢但已裁定終結(jié)執(zhí)行，并且裁定中沒(méi)有關(guān)于債權(quán)憑證內(nèi)容的， 無(wú)需 進(jìn)一步查證執(zhí)行情況。3.訴訟案件的進(jìn)展情況 已經(jīng)提起訴訟，但未見(jiàn)生效判決、裁定或調(diào)解書的，需要和開(kāi)發(fā)商、股東、擔(dān) 保人聯(lián)系，了解是否存在生效判決、裁定或調(diào)解書。如沒(méi)有，則無(wú)需進(jìn)一步調(diào)查 案件進(jìn)展情況。沒(méi)有見(jiàn)到起訴文件的，無(wú)需進(jìn)一步查證

14、是否已經(jīng)起訴或訴訟進(jìn)展情況。7. 調(diào)查稅務(wù)、員工勞動(dòng)情況 律師在涉及稅務(wù)和勞動(dòng)方面的法律盡職調(diào)查工作，應(yīng)當(dāng)收集以下一些資料:（1）稅務(wù)登記證（國(guó)稅、地稅）、執(zhí)行的稅種、稅率；是否享受稅收優(yōu)惠政策、 財(cái)政補(bǔ)貼，相關(guān)證書和文件，被稅務(wù)部門處罰的記載。（2）目標(biāo)企業(yè)與員工簽署的勞動(dòng)合同/協(xié)議樣本、員工的崗位、工資薪酬、醫(yī)療 狀況、繳納社會(huì)保險(xiǎn)的狀況等、董事、監(jiān)事和高級(jí)管理人員的個(gè)人簡(jiǎn)歷及在其他 企業(yè)的任職情況等。我國(guó)的稅務(wù)問(wèn)題比較復(fù)雜，存在名目繁多的稅收優(yōu)惠、財(cái)政補(bǔ)貼。如果目標(biāo)企業(yè) 享受優(yōu)惠政策、財(cái)政補(bǔ)貼等政策，應(yīng)當(dāng)調(diào)查該政策是否合法、真實(shí)、有效。目標(biāo)企業(yè)管理人員、技術(shù)人員、職工的雇用條件、福利待遇

15、、主要技術(shù)人員對(duì)企 業(yè)營(yíng)業(yè)秘密掌握情況及其與企業(yè)簽訂的保密協(xié)議等。8. 調(diào)查房地產(chǎn)項(xiàng)目的合法性審查 對(duì)于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，企業(yè)并購(gòu)的目的在于通過(guò)收購(gòu)目標(biāo)企業(yè)而獲得目標(biāo) 房產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)權(quán)利，因此，目標(biāo)項(xiàng)目的現(xiàn)狀對(duì)于收購(gòu)方來(lái)說(shuō)， 更是必不可少的調(diào)查內(nèi)容。由于在大多數(shù)的并購(gòu)過(guò)程中，目標(biāo)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)一般都處在最初級(jí) 階段，多數(shù)情況下僅僅是 一塊地”而已。因此，法律盡職調(diào)查的重點(diǎn)就在目標(biāo)項(xiàng) 目所占地塊的相關(guān)情況以及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的各種審批手續(xù)。調(diào)查的目的就在于確認(rèn)收購(gòu)方通過(guò)收購(gòu)目標(biāo)企業(yè)的股權(quán)能否獲得目標(biāo)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)權(quán)。為此，律師在盡職調(diào)查時(shí)，至少應(yīng)該收集以下一些資料:（1）發(fā)改委（計(jì)劃主管部門）的

16、立項(xiàng)批準(zhǔn)文件等其他相關(guān)文件（包括但不限于 項(xiàng)目建議書和可行性報(bào)告研究批復(fù)等）；（2）規(guī)劃主管部門的規(guī)劃批準(zhǔn)文件等其他相關(guān)文件（包括但不限于規(guī)劃意見(jiàn)書、 審定設(shè)計(jì)方案通知書等）；（3）建設(shè)主管機(jī)關(guān)的工程審批、房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)審批等文件;（4）國(guó)有土地主管部門的批準(zhǔn)文件，包括簽署的土地出讓協(xié)議書、補(bǔ)充協(xié)議、 拆遷補(bǔ)償合同以及紀(jì)要及其他包括但不限于合同及其合同履行有關(guān)的全部支付 憑證、往來(lái)信函等文件材料；（5）其他重大合同（包括但不限于合同及其與合同履行有關(guān)的全部支付憑證、 往來(lái)信函等文件材料）。9. 實(shí)地考察并核實(shí)企業(yè)資產(chǎn)狀況或經(jīng)營(yíng)狀況 對(duì)開(kāi)發(fā)商、股東、擔(dān)保人開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地、廠房、生產(chǎn)設(shè)備等固定資產(chǎn)或其他主 要資產(chǎn)、產(chǎn)品銷售或業(yè)務(wù)開(kāi)展情況等進(jìn)行了解與勘查，包括必要的拍照、繪圖、 制表。另外，未取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)的企業(yè)不得從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，建筑業(yè)企