遼寧大連保稅區(qū)亮甲店遠(yuǎn)東家園項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查及產(chǎn)品初步課件

1、遼寧大連保稅區(qū)亮甲店遠(yuǎn)東家園項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查及產(chǎn)品初步大連保稅區(qū)大連保稅區(qū)亮甲店遠(yuǎn)東家園項(xiàng)目亮甲店遠(yuǎn)東家園項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查及產(chǎn)品初步建議報(bào)告市場(chǎng)調(diào)查及產(chǎn)品初步建議報(bào)告遼寧大連保稅區(qū)亮甲店遠(yuǎn)東家園項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查及產(chǎn)品初步Part1.Part1.Part2.Part2.Part3.Part3.城市宏觀解讀城市宏觀解讀區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析客戶分析客戶分析Part4.Part4.Part5.Part5.競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目項(xiàng)目SWOTSWOT分析分析Part6.Part6.項(xiàng)目定位分析項(xiàng)目定位分析Part7.Part7.項(xiàng)目產(chǎn)品建議項(xiàng)目產(chǎn)品建議遼寧大連保稅區(qū)亮甲店遠(yuǎn)東家園項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查及產(chǎn)品初步Part1 城

2、市宏觀解讀遼寧大連保稅區(qū)亮甲店遠(yuǎn)東家園項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查及產(chǎn)品初步大連宏觀環(huán)境分析大連宏觀環(huán)境分析宏觀經(jīng)濟(jì)宏觀經(jīng)濟(jì) 2012年大連市各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)再創(chuàng)歷年新高，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但增幅有年大連市各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)再創(chuàng)歷年新高，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但增幅有所下降；按照所下降；按照GDP增速與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顟B(tài)的關(guān)系，大連市房地產(chǎn)業(yè)仍將處于快速增速與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顟B(tài)的關(guān)系，大連市房地產(chǎn)業(yè)仍將處于快速發(fā)展的狀態(tài)。發(fā)展的狀態(tài)。遼寧大連保稅區(qū)亮甲店遠(yuǎn)東家園項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查及產(chǎn)品初步大連宏觀環(huán)境分析大連宏觀環(huán)境分析宏觀經(jīng)濟(jì)宏觀經(jīng)濟(jì) 1、2012年大連市各項(xiàng)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)再創(chuàng)歷年新高。年大連市各項(xiàng)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)再創(chuàng)歷

3、年新高。2、 2012年全市年全市GDP增長(zhǎng)增長(zhǎng)11%，按照，按照GDP增長(zhǎng)與房地產(chǎn)發(fā)展的一般關(guān)系，大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)與房地產(chǎn)發(fā)展的一般關(guān)系，大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)處于快速發(fā)展階段。處于快速發(fā)展階段。3、各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)繼續(xù)保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但增幅下降。其中地方財(cái)政收入、固定資產(chǎn)投資的增、各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)繼續(xù)保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但增幅下降。其中地方財(cái)政收入、固定資產(chǎn)投資的增長(zhǎng)率較高，但兩者增幅的下降幅廟也較大。長(zhǎng)率較高，但兩者增幅的下降幅廟也較大。4、 人均可支配收入達(dá)到人均可支配收入達(dá)到27500元，超過(guò)全省平均水平。元，超過(guò)全省平均水平。遼寧大連保稅區(qū)亮甲店遠(yuǎn)東家園項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查及產(chǎn)品初步大連宏觀環(huán)境分析大連宏觀

4、環(huán)境分析政策分析政策分析 2012年國(guó)家層面房地產(chǎn)調(diào)控政策以執(zhí)行為主，沒(méi)有出臺(tái)更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策。年初國(guó)務(wù)院及各年國(guó)家層面房地產(chǎn)調(diào)控政策以執(zhí)行為主，沒(méi)有出臺(tái)更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策。年初國(guó)務(wù)院及各部委出文并表明嚴(yán)格調(diào)控的態(tài)度，年中以督察組到地方檢察調(diào)控工作為主；年末雖未出臺(tái)文件，部委出文并表明嚴(yán)格調(diào)控的態(tài)度，年中以督察組到地方檢察調(diào)控工作為主；年末雖未出臺(tái)文件，但從其他多方面采取措施進(jìn)行調(diào)控，包括土地市場(chǎng)、房產(chǎn)稅擴(kuò)容等。年內(nèi)兩次降準(zhǔn)降息均從實(shí)但從其他多方面采取措施進(jìn)行調(diào)控，包括土地市場(chǎng)、房產(chǎn)稅擴(kuò)容等。年內(nèi)兩次降準(zhǔn)降息均從實(shí)體經(jīng)濟(jì)出發(fā)，不含松綁樓市意味。體經(jīng)濟(jì)出發(fā)，不含松綁樓市意味。 2012年1月2

5、月3月4月5月6月7月9月10月11月2013年2月國(guó)土資源部：特殊人才不限購(gòu)。國(guó)土資源部等八部委：清查建設(shè)用地 禁止農(nóng)村盲目建高樓國(guó)土資源部：國(guó)土資源部關(guān)于做好2012年房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控工作的通知；央行：降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)；國(guó)務(wù)院：關(guān)于積極穩(wěn)妥推進(jìn)戶籍管理制度改革的通知。住建部：建設(shè)用地容積率管理辦法。財(cái)政部：財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知。央行：降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)。國(guó)土資源部：關(guān)于發(fā)布實(shí)施限制用地項(xiàng)目目錄(2012年本)和禁止用地項(xiàng)目目錄(2012年本)的通知；閑置土地處置辦法； 央行：降息；住建部：中國(guó)人民銀行關(guān)于下調(diào)金融機(jī)極人民幣存貸款基準(zhǔn)利率和調(diào)整存貸款利

6、率浮動(dòng)區(qū)間的通知；銀監(jiān)會(huì)：商業(yè)銀行資本管理辦法(試行)。國(guó)土資源部：關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格房地產(chǎn)用地管理鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果的緊急通知；央行：降息。國(guó)土資源部：推進(jìn)土地利用計(jì)劃差別化管理；國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部：囤地一年禁止再買地。國(guó)土資源部：土地交易開(kāi)發(fā)監(jiān)測(cè)范圍擴(kuò)至縣級(jí)。國(guó)土資源部：農(nóng)村集體所有土地征收補(bǔ)償安置條例；商務(wù)部：住宿業(yè)管理辦法(征求意見(jiàn)稿)。“新國(guó)五條”： 強(qiáng)化征收個(gè)人住房所得稅，統(tǒng)一按照增值部分的20%征收；加快推進(jìn)擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍；地級(jí)以上城市的需將外來(lái)務(wù)工人員納入住房保障的范圍； 確保土地供應(yīng)幵優(yōu)先安排中小戶型為主的房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款。遼寧大連保稅區(qū)亮甲店遠(yuǎn)東家園項(xiàng)目

7、市場(chǎng)調(diào)查及產(chǎn)品初步大連宏觀環(huán)境分析大連宏觀環(huán)境分析政策分析政策分析 大連政策：在不觸動(dòng)限購(gòu)底線基礎(chǔ)上，在公積金貸款、落戶政策方面進(jìn)行微調(diào)。大連政策：在不觸動(dòng)限購(gòu)底線基礎(chǔ)上，在公積金貸款、落戶政策方面進(jìn)行微調(diào)。 住房公積金管理中心：住房公積金管理中心：中國(guó)人民銀行大連市中心支行關(guān)于金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)中國(guó)人民銀行大連市中心支行關(guān)于金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)支支持首套房貸；持首套房貸；大連市個(gè)人住房公積金貸款貼息業(yè)務(wù)暫行辦法大連市個(gè)人住房公積金貸款貼息業(yè)務(wù)暫行辦法公積金補(bǔ)貼。公積金補(bǔ)貼。2月住房公積金管理中心：大連住房公積金管理中心：大連2012-2013住房公積金繳存基數(shù)調(diào)整；住房

8、公積金繳存基數(shù)調(diào)整；大連市政府：大連市政府：關(guān)于落實(shí)省房地產(chǎn)會(huì)議精神關(guān)于落實(shí)省房地產(chǎn)會(huì)議精神 促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的意見(jiàn)促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的意見(jiàn)提高普通住房提高普通住房標(biāo)準(zhǔn)、降低預(yù)售許可證辦理標(biāo)準(zhǔn)等；標(biāo)準(zhǔn)、降低預(yù)售許可證辦理標(biāo)準(zhǔn)等；大連市公安局：大連市公安局：關(guān)于積極穩(wěn)妥推進(jìn)戶籍管理制度改革的通知關(guān)于積極穩(wěn)妥推進(jìn)戶籍管理制度改革的通知降低落戶標(biāo)準(zhǔn)，且二手房可落戶。降低落戶標(biāo)準(zhǔn)，且二手房可落戶。7月住房公積金管理中心：個(gè)人公積金貸款從住房公積金管理中心：個(gè)人公積金貸款從40萬(wàn)調(diào)整到萬(wàn)調(diào)整到45萬(wàn)。萬(wàn)。9月住房公積金管理中心：市內(nèi)雙職工公貸額度提至住房公積金管理中心：市內(nèi)雙職工公貸額

9、度提至70萬(wàn)元。萬(wàn)元。10月 房地產(chǎn)業(yè)在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占有重要地位，一度成為城市的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)調(diào)控政策的嚴(yán)格執(zhí)行，對(duì)地方政府影響深遠(yuǎn)。在房地產(chǎn)調(diào)控問(wèn)題上，地方政府和中央政府也在進(jìn)行博弈。2012年，大連市在不觸動(dòng)限購(gòu)底線的情況下，在以下方面對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)行微調(diào)，一定程度上對(duì)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展起到積極的促進(jìn)作用：1、針對(duì)購(gòu)房者：提高公積金貸款額度、提高普通住房標(biāo)準(zhǔn)、降低落戶標(biāo)準(zhǔn)、二手房可落戶等；2、針對(duì)開(kāi)發(fā)商：降低預(yù)售許可證辦理?xiàng)l件、調(diào)整土地出讓金交納方式等。遼寧大連保稅區(qū)亮甲店遠(yuǎn)東家園項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查及產(chǎn)品初步大連宏觀環(huán)境分析大連宏觀環(huán)境分析政策分析政策分析 未來(lái)政策趨勢(shì)：調(diào)控基調(diào)不變，繼續(xù)抑

10、制投資投機(jī)需求，保障供應(yīng)、房產(chǎn)稅等長(zhǎng)效機(jī)制完善。1、堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控有利于內(nèi)需調(diào)結(jié)構(gòu)、堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控有利于內(nèi)需調(diào)結(jié)構(gòu)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行意義重大。一方面，加大保障性安居工程建設(shè)，可以分散商品房需求和緩解房堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行意義重大。一方面，加大保障性安居工程建設(shè)，可以分散商品房需求和緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)供求矛盾，保障中低收入群體實(shí)現(xiàn)住有所居，有利于配套居民的住房消費(fèi)和其他消費(fèi)。另一方面，降地產(chǎn)市場(chǎng)供求矛盾，保障中低收入群體實(shí)現(xiàn)住有所居，有利于配套居民的住房消費(fèi)和其他消費(fèi)。另一方面，降低房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)消費(fèi)的擠出效應(yīng)，也有利于推動(dòng)城鎮(zhèn)化，從而拉動(dòng)內(nèi)需，進(jìn)而有力調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。低房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)消

11、費(fèi)的擠出效應(yīng)，也有利于推動(dòng)城鎮(zhèn)化，從而拉動(dòng)內(nèi)需，進(jìn)而有力調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。2、抑制投資投機(jī)為長(zhǎng)期方向、抑制投資投機(jī)為長(zhǎng)期方向 差別化信貸和限購(gòu)短期不會(huì)退出。總體看來(lái)，我國(guó)處于城市化中期，城市住房供差別化信貸和限購(gòu)短期不會(huì)退出?？傮w看來(lái)，我國(guó)處于城市化中期，城市住房供應(yīng)短缺，住房存量不足。如果任由房地產(chǎn)投資炒作，勢(shì)必造成房?jī)r(jià)快速上漲，必然會(huì)使越來(lái)越多的居民通過(guò)購(gòu)應(yīng)短缺，住房存量不足。如果任由房地產(chǎn)投資炒作，勢(shì)必造成房?jī)r(jià)快速上漲，必然會(huì)使越來(lái)越多的居民通過(guò)購(gòu)房解決住房問(wèn)題愈加困難。因此，抑制投資投機(jī)將促進(jìn)住房回歸居住屬性，不僅有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)，對(duì)房解決住房問(wèn)題愈加困難。因此，抑制投資投機(jī)將促進(jìn)住

12、房回歸居住屬性，不僅有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)，對(duì)調(diào)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型也至關(guān)重要。調(diào)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型也至關(guān)重要。3、推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)、推進(jìn)保障性安居工程建設(shè) 住房制度將從市場(chǎng)配置和政府保障兩方面著手住房制度將從市場(chǎng)配置和政府保障兩方面著手十八大報(bào)告提出建立市場(chǎng)配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)和管理，滿足苦難家庭基本十八大報(bào)告提出建立市場(chǎng)配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)和管理，滿足苦難家庭基本需求。保障房建設(shè)首次列入黨代會(huì)報(bào)告，為住房制度發(fā)展指明方向，未來(lái)住房制度將從市場(chǎng)配置和政府保障兩需求。保障房建設(shè)首次列入黨代會(huì)報(bào)告，為住房制度發(fā)展指明方向，未來(lái)住房制度將從市

13、場(chǎng)配置和政府保障兩方面著手。方面著手。4、房地產(chǎn)稅等長(zhǎng)效機(jī)制逐步完善、房地產(chǎn)稅等長(zhǎng)效機(jī)制逐步完善房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍的擴(kuò)大是大勢(shì)所趨，然而重慶、上海的試點(diǎn)情況表明房產(chǎn)稅試點(diǎn)后期對(duì)購(gòu)房考的實(shí)際稅費(fèi)影響房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍的擴(kuò)大是大勢(shì)所趨，然而重慶、上海的試點(diǎn)情況表明房產(chǎn)稅試點(diǎn)后期對(duì)購(gòu)房考的實(shí)際稅費(fèi)影響有限。當(dāng)前房地產(chǎn)擴(kuò)容仍在探索階段，所以房產(chǎn)稅短期內(nèi)也許不太可能迅速在全國(guó)推廣即使出臺(tái)也不會(huì)即刻對(duì)有限。當(dāng)前房地產(chǎn)擴(kuò)容仍在探索階段，所以房產(chǎn)稅短期內(nèi)也許不太可能迅速在全國(guó)推廣即使出臺(tái)也不會(huì)即刻對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生影響。但房產(chǎn)稅的重要意義在于將進(jìn)一步打擊投資投機(jī)行為。住建部在十八大記者會(huì)上指出正在積極市場(chǎng)產(chǎn)生影響。但房產(chǎn)稅的

14、重要意義在于將進(jìn)一步打擊投資投機(jī)行為。住建部在十八大記者會(huì)上指出正在積極研究擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)，適時(shí)將會(huì)出臺(tái)。研究擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)，適時(shí)將會(huì)出臺(tái)。遼寧大連保稅區(qū)亮甲店遠(yuǎn)東家園項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查及產(chǎn)品初步 大連是我國(guó)重要港口、工業(yè)、貿(mào)易和旅游城市，東北振興戰(zhàn)略為大連發(fā)展帶來(lái)大連是我國(guó)重要港口、工業(yè)、貿(mào)易和旅游城市，東北振興戰(zhàn)略為大連發(fā)展帶來(lái)重大機(jī)遇。高速增長(zhǎng)勢(shì)態(tài)。為提高大連在振興東北老工業(yè)基地和遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶戰(zhàn)重大機(jī)遇。高速增長(zhǎng)勢(shì)態(tài)。為提高大連在振興東北老工業(yè)基地和遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶戰(zhàn)略中的地位，發(fā)揮龍頭作用，略中的地位，發(fā)揮龍頭作用，2010年以來(lái)大連已全面啟動(dòng)年以來(lái)大連已全面啟動(dòng)“全域城市化全域城市化”戰(zhàn)略

15、，全戰(zhàn)略，全面構(gòu)建主城區(qū)、新市區(qū)、渤海城區(qū)、黃海城區(qū)等四大城市組團(tuán)，構(gòu)建多中心的城市面構(gòu)建主城區(qū)、新市區(qū)、渤海城區(qū)、黃海城區(qū)等四大城市組團(tuán)，構(gòu)建多中心的城市發(fā)展新格局。發(fā)展新格局。大連宏觀環(huán)境分析大連宏觀環(huán)境分析區(qū)域規(guī)劃分析區(qū)域規(guī)劃分析 遼寧大連保稅區(qū)亮甲店遠(yuǎn)東家園項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查及產(chǎn)品初步新市區(qū)的規(guī)劃范圍是：將金州區(qū)的全部轄區(qū)，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)（金石灘國(guó)家旅游度假區(qū)）、保新市區(qū)的規(guī)劃范圍是：將金州區(qū)的全部轄區(qū)，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)（金石灘國(guó)家旅游度假區(qū)）、保稅區(qū)（出口加工區(qū)）的全部轄區(qū)，普蘭店市的城區(qū)部分，以及瓦房店市的炮臺(tái)和復(fù)州灣兩個(gè)鎮(zhèn)，稅區(qū)（出口加工區(qū)）的全部轄區(qū)，普蘭店市的城區(qū)部分，以及瓦房店市的

16、炮臺(tái)和復(fù)州灣兩個(gè)鎮(zhèn)，一并作為新市區(qū)規(guī)劃建設(shè)范圍。規(guī)劃區(qū)域的土地面積一并作為新市區(qū)規(guī)劃建設(shè)范圍。規(guī)劃區(qū)域的土地面積2299.6平方公里，約占全市的平方公里，約占全市的18%；總?cè)耍豢側(cè)丝诳?00.5萬(wàn)人（其中非農(nóng)業(yè)人口萬(wàn)人（其中非農(nóng)業(yè)人口65.1萬(wàn)人），約占全市的萬(wàn)人），約占全市的22%。將普蘭店市的北部區(qū)域規(guī)劃為普。將普蘭店市的北部區(qū)域規(guī)劃為普蘭店灣新區(qū)的拓展區(qū)域。蘭店灣新區(qū)的拓展區(qū)域。 2010年，大連新市區(qū)行政體制改革年，大連新市區(qū)行政體制改革，是大連發(fā)展歷程中前所未有的一次城鄉(xiāng)空間布局調(diào)整和管，是大連發(fā)展歷程中前所未有的一次城鄉(xiāng)空間布局調(diào)整和管理體制創(chuàng)新理體制創(chuàng)新，城市逐漸擴(kuò)容，北部新市

17、區(qū)發(fā)展地位不斷加強(qiáng)城市逐漸擴(kuò)容，北部新市區(qū)發(fā)展地位不斷加強(qiáng), ,保稅區(qū)的區(qū)域價(jià)值不斷升級(jí)。保稅區(qū)的區(qū)域價(jià)值不斷升級(jí)。大連宏觀環(huán)境分析大連宏觀環(huán)境分析區(qū)域規(guī)劃分析區(qū)域規(guī)劃分析 遼寧大連保稅區(qū)亮甲店遠(yuǎn)東家園項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查及產(chǎn)品初步大連宏觀環(huán)境分析大連宏觀環(huán)境分析區(qū)域規(guī)劃分析區(qū)域規(guī)劃分析 1、以“全域城市化”為載體，加快國(guó)際航運(yùn)中心、國(guó)際物流中心和區(qū)域性金融中心“三個(gè)中心”建設(shè)，提升對(duì)腹地的沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)區(qū)、長(zhǎng)吉圖開(kāi)發(fā)開(kāi)放先導(dǎo)區(qū)、哈大齊工業(yè)走廊等各大城市群的輻射帶動(dòng)能力。發(fā)揮大連保稅港區(qū)政策優(yōu)勢(shì)，將其功能逐步輻射到東北腹地，加快構(gòu)建以大連為中心、遼寧其他沿海港口為支撐、東北內(nèi)陸干港和邊境口岸為節(jié)點(diǎn)的綜合物流

18、體系，推進(jìn)國(guó)際航運(yùn)和物流中心建設(shè)。 2、大連國(guó)際物流中心的建成將進(jìn)一步促進(jìn)國(guó)際航運(yùn)中心的發(fā)展，最終帶動(dòng)大連甚至東北經(jīng)濟(jì)、大連國(guó)際物流中心的建成將進(jìn)一步促進(jìn)國(guó)際航運(yùn)中心的發(fā)展，最終帶動(dòng)大連甚至東北經(jīng)濟(jì)的騰飛的騰飛2007年3月，中共大連市委、大連市政府出臺(tái)關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的意見(jiàn)中明確提出，把建設(shè)東北亞國(guó)際物流中心放在八大戰(zhàn)略之首。2009年以來(lái)，國(guó)務(wù)院陸續(xù)頒布了物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃和遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展規(guī)劃，要求重點(diǎn)發(fā)展以大連為中心的東北等九大物流區(qū)域，建設(shè)大連等21個(gè)全國(guó)性物流節(jié)點(diǎn)城市，構(gòu)建大連東北亞國(guó)際物流中心。 鹿特丹港對(duì)荷蘭經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)超過(guò)荷蘭GNP的30%，提供38萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位；釜山

19、港港口相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值所占比重占釜山GDP的22%，港口從業(yè)人員占釜山全部就業(yè)人數(shù)的8%；大連國(guó)際物流中心的建設(shè)，涉及到配送業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)、物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)以及海港、空港等一系列的建設(shè)。通過(guò)物流中心的建設(shè)可以進(jìn)一步促進(jìn)大連國(guó)際航運(yùn)中心的發(fā)展，最終帶動(dòng)大連甚至東北經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。注：注：遼寧大連保稅區(qū)亮甲店遠(yuǎn)東家園項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查及產(chǎn)品初步大連宏觀環(huán)境分析大連宏觀環(huán)境分析小結(jié)小結(jié) 全市各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)再創(chuàng)歷史新高，繼續(xù)保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)仍處于快速發(fā)展階段。1、全市各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)再創(chuàng)歷年新高，繼續(xù)保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2、各項(xiàng)指標(biāo)增幅有所下降，其中地方財(cái)政收入、固定資產(chǎn)投資下降幅度較大。人均

20、可支配收入27500元，超過(guò)全省平均水平。3、GDP增幅11%，按照GDP增速與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顟B(tài)之間的關(guān)系，大連市房地產(chǎn)業(yè)仍將處于快速發(fā)展?fàn)顟B(tài)之中。全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策：調(diào)控基調(diào)不變，調(diào)控方法逐漸有行政手段向經(jīng)濟(jì)手段轉(zhuǎn)變。1、2012年，年內(nèi)出臺(tái)的政策較多，年中對(duì)16個(gè)省(市)貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施情況開(kāi)展專項(xiàng)督查，而年末多為國(guó)家相關(guān)部門對(duì)于調(diào)控政策的表態(tài)但并無(wú)新政發(fā)布。2、根據(jù)十八大中涉及到房地產(chǎn)相關(guān)信息，預(yù)計(jì)2013年國(guó)家調(diào)控政策繼續(xù)以嚴(yán)格執(zhí)行為主，堅(jiān)持限購(gòu)不放松。3、在不觸動(dòng)限購(gòu)底線的基礎(chǔ)上，建立全方面的調(diào)控機(jī)制，包括差異化信貸政策進(jìn)一步細(xì)化、房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容、保障房建設(shè)等方面

21、，逐漸從以行政手段（包括限購(gòu)、限價(jià)、限利）為主轉(zhuǎn)向以經(jīng)濟(jì)杠桿為主。大連房地產(chǎn)調(diào)控政策：不觸動(dòng)調(diào)控底線，嘗試微調(diào)各種可能性。1、2012年，大連市房地產(chǎn)調(diào)控政策在不觸動(dòng)限購(gòu)的基礎(chǔ)上已經(jīng)進(jìn)行了微調(diào)，可以看出政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的重規(guī)程度以及發(fā)展房地產(chǎn)的決心和努力。2、預(yù)計(jì)2013年大連市在繼續(xù)執(zhí)行原房地產(chǎn)調(diào)控政策的基礎(chǔ)上，在國(guó)家允許的范圍內(nèi)繼續(xù)抓住機(jī)會(huì)進(jìn)行微調(diào)。微調(diào)的作用將集中在降低購(gòu)房考購(gòu)房成本，降低房地產(chǎn)項(xiàng)目上市難度方面等。隨著高鐵的開(kāi)通，外地客戶購(gòu)房將可能成為大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)重要突破點(diǎn)，微調(diào)也將涉及吸引外地人來(lái)連購(gòu)房方面。規(guī)劃：區(qū)域規(guī)劃利好，市政規(guī)劃推動(dòng)新的熱點(diǎn)板塊出現(xiàn)。1、大連市土地利

22、用總體規(guī)劃正式獲得國(guó)務(wù)院批復(fù)，全域發(fā)展方向明確，區(qū)域發(fā)展空間擴(kuò)大，為房地產(chǎn)業(yè)的良好發(fā)展開(kāi)辟市場(chǎng)和空間。2、各項(xiàng)市政規(guī)劃有利用于各區(qū)域配套的完善、生活品質(zhì)的提高，為區(qū)域房地產(chǎn)提供更深厚的基礎(chǔ)和積淀。同時(shí)，市政規(guī)劃尤其是交通規(guī)劃的進(jìn)一步落實(shí)，推動(dòng)了以大連灣板塊、體育新城板塊、保稅區(qū)板塊大連灣板塊、體育新城板塊、保稅區(qū)板塊等熱點(diǎn)板塊的出現(xiàn)和快速崛起。遼寧大連保稅區(qū)亮甲店遠(yuǎn)東家園項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查及產(chǎn)品初步保稅區(qū)宏觀市場(chǎng)分析保稅區(qū)宏觀市場(chǎng)分析區(qū)域分析區(qū)域分析大連保稅區(qū)于1992年5月和2000年4月經(jīng)中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立。2010年4月9日，大連市正式啟動(dòng)新市區(qū)管理體制改革。保稅區(qū)由金州區(qū)二十里堡、

23、亮甲店街道和原保稅區(qū)（出口加工區(qū)A區(qū)）所轄區(qū)域共同組成，土地總面積251.3平方公里，總?cè)丝?.7萬(wàn)。由保稅區(qū)管委會(huì)對(duì)二十里堡和亮甲店兩個(gè)街道實(shí)行行政托管。新市區(qū)管理體制改革啟動(dòng)后，大連保稅區(qū)成為目前國(guó)內(nèi)行政管轄面積最大的保稅區(qū)，也是國(guó)內(nèi)唯一集保稅區(qū)、保稅港區(qū)、出口加工區(qū)三種海關(guān)特殊監(jiān)管區(qū)管理于一身的特殊經(jīng)濟(jì)區(qū) ；保稅區(qū)與金州新區(qū)、普灣新區(qū)三足鼎立，形成大連新市區(qū)發(fā)展的新格局 ；同時(shí)也帶動(dòng)了二十里堡、亮甲店地區(qū)及其周邊的快速發(fā)展。 亮甲店亮甲店二二十十里里堡堡大窯灣大窯灣亮甲店工業(yè)區(qū)在保稅區(qū)轉(zhuǎn)型提升進(jìn)程中發(fā)揮重要作用亮甲店工業(yè)區(qū)在保稅區(qū)轉(zhuǎn)型提升進(jìn)程中發(fā)揮重要作用遼寧大連保稅區(qū)亮甲店遠(yuǎn)東家園項(xiàng)目

24、市場(chǎng)調(diào)查及產(chǎn)品初步保稅區(qū)宏觀市場(chǎng)分析保稅區(qū)宏觀市場(chǎng)分析經(jīng)濟(jì)分析經(jīng)濟(jì)分析 大連保稅區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展己具規(guī)模，形成了以電子、機(jī)械、塑料、家用電器為主大連保稅區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展己具規(guī)模，形成了以電子、機(jī)械、塑料、家用電器為主的加工產(chǎn)業(yè)，以汽車、石油為主體的國(guó)際貿(mào)易大市場(chǎng)，及為其配套服務(wù)的倉(cāng)儲(chǔ)物的加工產(chǎn)業(yè)，以汽車、石油為主體的國(guó)際貿(mào)易大市場(chǎng)，及為其配套服務(wù)的倉(cāng)儲(chǔ)物流體系。流體系。區(qū)域經(jīng)濟(jì)以每?jī)赡攴环乃俣妊杆僭鲩L(zhǎng)，帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)快速發(fā)展。區(qū)域經(jīng)濟(jì)以每?jī)赡攴环乃俣妊杆僭鲩L(zhǎng)，帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)快速發(fā)展。 遼寧大連保稅區(qū)亮甲店遠(yuǎn)東家園項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查及產(chǎn)品初步保稅區(qū)宏觀市場(chǎng)分析保稅區(qū)宏觀市場(chǎng)分析規(guī)劃分析規(guī)劃分析本項(xiàng)目位

25、于亮甲店工業(yè)區(qū)內(nèi)，園區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將帶動(dòng)房地產(chǎn)快速發(fā)展；同時(shí)，園區(qū)本項(xiàng)目位于亮甲店工業(yè)區(qū)內(nèi)，園區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將帶動(dòng)房地產(chǎn)快速發(fā)展；同時(shí)，園區(qū)的就業(yè)人口將成為房地產(chǎn)項(xiàng)目龐大的潛在購(gòu)買人群。的就業(yè)人口將成為房地產(chǎn)項(xiàng)目龐大的潛在購(gòu)買人群。2010年4月，金州區(qū)亮甲店街道辦事處由大連保稅區(qū)代管，并與大連保稅區(qū)、原屬金州區(qū)的二十里堡共同組成大連保稅區(qū)組團(tuán)，規(guī)劃功能為工業(yè)園區(qū)；與大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、保稅區(qū)相連，距大連周水子國(guó)際機(jī)場(chǎng)45公里，距大連港55公里，距大窯灣25公里，距金石灘國(guó)家旅游度假區(qū)15公里；現(xiàn)有總?cè)丝?.8萬(wàn)；2011年年底，大連市人民政府正式將大連亮甲店工業(yè)區(qū)列為大連市重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)區(qū)。注：注：亮

26、甲店工業(yè)區(qū)建成區(qū)已吸引了以伊翔（伊藤忠集團(tuán)控股）、小松雄連、北斗電機(jī)、丸泰克汽車部品、五十嵐工業(yè)等為代表的汽車零部件、先進(jìn)裝備制造、電子元器件以及環(huán)保新材料等領(lǐng)域的企業(yè)40多家 ，未來(lái)實(shí)現(xiàn)就業(yè)近6000人，可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)亮甲店將實(shí)現(xiàn)5-10萬(wàn)人口規(guī)模產(chǎn)業(yè)園區(qū)。遼寧大連保稅區(qū)亮甲店遠(yuǎn)東家園項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查及產(chǎn)品初步保稅區(qū)宏觀市場(chǎng)分析保稅區(qū)宏觀市場(chǎng)分析小結(jié)小結(jié)保稅區(qū)位于大連新市區(qū)的核心位置，地理位置優(yōu)越；功能將輻射東北及內(nèi)蒙，促進(jìn)大連及周邊的保稅區(qū)位于大連新市區(qū)的核心位置，地理位置優(yōu)越；功能將輻射東北及內(nèi)蒙，促進(jìn)大連及周邊的經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展；進(jìn)一步帶動(dòng)二十里堡及亮甲店的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展；進(jìn)一步帶

27、動(dòng)二十里堡及亮甲店的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。亮甲店工業(yè)區(qū)將逐步發(fā)展成產(chǎn)業(yè)規(guī)模集聚、特色突出鮮明、基礎(chǔ)設(shè)施完善、經(jīng)濟(jì)效益顯著的新型亮甲店工業(yè)區(qū)將逐步發(fā)展成產(chǎn)業(yè)規(guī)模集聚、特色突出鮮明、基礎(chǔ)設(shè)施完善、經(jīng)濟(jì)效益顯著的新型經(jīng)濟(jì)區(qū)，為保稅區(qū)的騰飛做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)，同時(shí)，產(chǎn)業(yè)吸引的就業(yè)人口，將形成龐大的置業(yè)人群，經(jīng)濟(jì)區(qū)，為保稅區(qū)的騰飛做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)，同時(shí)，產(chǎn)業(yè)吸引的就業(yè)人口，將形成龐大的置業(yè)人群，為區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展奠定人口基礎(chǔ)。為區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展奠定人口基礎(chǔ)。 保稅區(qū)的經(jīng)濟(jì)歷年來(lái)始終保持高速發(fā)展，將促進(jìn)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。保稅區(qū)的經(jīng)濟(jì)歷年來(lái)始終保持高速發(fā)展，將促進(jìn)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。亮甲店工業(yè)區(qū)正處于園區(qū)的開(kāi)發(fā)起步階段

28、，區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)發(fā)展尚未形成規(guī)模。亮甲店工業(yè)區(qū)正處于園區(qū)的開(kāi)發(fā)起步階段，區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)發(fā)展尚未形成規(guī)模。遼寧大連保稅區(qū)亮甲店遠(yuǎn)東家園項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查及產(chǎn)品初步大連土地市場(chǎng)分析大連土地市場(chǎng)分析年度供銷分析年度供銷分析 受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，2012年土地成交量持續(xù)走低，未成交比增大，但成交樓面地價(jià)處于高位。1、2008年受亞洲金融危機(jī)影響，年受亞洲金融危機(jī)影響， 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展受到較大沖擊，土地成交量最低。隨著國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展受到較大沖擊，土地成交量最低。隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整，鼓勵(lì)發(fā)展房地產(chǎn)，土地成交量不斷增長(zhǎng)，到家經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整，鼓勵(lì)發(fā)展房地產(chǎn)，土地成交量不斷增長(zhǎng)，到2010年達(dá)到峰值。年達(dá)到峰

29、值。2、 受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，全市八區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地成交量受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，全市八區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地成交量2010年達(dá)到峰值后一路下滑，年達(dá)到峰值后一路下滑，2012年全市土地市場(chǎng)低迷，成交量為近四年的最低值為年全市土地市場(chǎng)低迷，成交量為近四年的最低值為561萬(wàn)，同比下降萬(wàn)，同比下降24%。3、未成交土地宗數(shù)增多，未成交面積占供應(yīng)面積（占地）比增大，由、未成交土地宗數(shù)增多，未成交面積占供應(yīng)面積（占地）比增大，由2010年的年的6%增至增至2012年的年的29%。4、成交樓面地價(jià)自、成交樓面地價(jià)自2010年后，雖有小幅波動(dòng)，但整體上處于歷年高位。年后，雖有小幅波動(dòng)，但整體上處于歷年高位。2012年樓

30、面地價(jià)達(dá)年樓面地價(jià)達(dá)到到2855元元/。遼寧大連保稅區(qū)亮甲店遠(yuǎn)東家園項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查及產(chǎn)品初步大連土地市場(chǎng)分析大連土地市場(chǎng)分析年度成交分析年度成交分析 市內(nèi)四區(qū)及高新園區(qū)土地資源有限，新市區(qū)已成為全市土地市場(chǎng)主力區(qū)域。其中開(kāi)發(fā)區(qū)土地市內(nèi)四區(qū)及高新園區(qū)土地資源有限，新市區(qū)已成為全市土地市場(chǎng)主力區(qū)域。其中開(kāi)發(fā)區(qū)土地成交量全市最大。成交量全市最大。1、市內(nèi)四區(qū)土地資源日益稀缺，成交土地面積在全市比例逐漸降低，由市內(nèi)四區(qū)土地資源日益稀缺，成交土地面積在全市比例逐漸降低，由2008年的年的77%降至降至2011年的年的39%，2012年占比復(fù)又下降，目前僅占年占比復(fù)又下降，目前僅占1/3。2、金州新區(qū)及旅順

31、口區(qū)已經(jīng)成為全市土地供應(yīng)主力區(qū)域，、金州新區(qū)及旅順口區(qū)已經(jīng)成為全市土地供應(yīng)主力區(qū)域，2012年成交占比已經(jīng)達(dá)到年成交占比已經(jīng)達(dá)到60%以上。以上。3、其中又以開(kāi)發(fā)區(qū)成交占比穩(wěn)步增長(zhǎng)，由、其中又以開(kāi)發(fā)區(qū)成交占比穩(wěn)步增長(zhǎng)，由2009年年19%升至升至2012年的年的38%。遼寧大連保稅區(qū)亮甲店遠(yuǎn)東家園項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查及產(chǎn)品初步大連土地市場(chǎng)分析大連土地市場(chǎng)分析2012年區(qū)域表現(xiàn)年區(qū)域表現(xiàn) 金州新區(qū)等新市區(qū)為全市土地成交的主力區(qū)域，發(fā)展空間大、潛在供應(yīng)量大且樓面地價(jià)低，金州新區(qū)等新市區(qū)為全市土地成交的主力區(qū)域，發(fā)展空間大、潛在供應(yīng)量大且樓面地價(jià)低，對(duì)開(kāi)發(fā)商具有較強(qiáng)吸引力。對(duì)開(kāi)發(fā)商具有較強(qiáng)吸引力。1、201

32、2年土地成交熱點(diǎn)區(qū)域?yàn)殚_(kāi)發(fā)區(qū)、甘云子區(qū)、中山區(qū)，年土地成交熱點(diǎn)區(qū)域?yàn)殚_(kāi)發(fā)區(qū)、甘云子區(qū)、中山區(qū)，成交土地占地面積分別占全市的成交土地占地面積分別占全市的38%、21%和和16%。2、開(kāi)發(fā)區(qū)土地成交集中在小窯灣和金石灘；甘云子區(qū)的成、開(kāi)發(fā)區(qū)土地成交集中在小窯灣和金石灘；甘云子區(qū)的成交區(qū)域集中在華南、科技創(chuàng)新城及西山區(qū)域。交區(qū)域集中在華南、科技創(chuàng)新城及西山區(qū)域。3、各區(qū)中，未成交量較大的區(qū)域有開(kāi)収區(qū)（、各區(qū)中，未成交量較大的區(qū)域有開(kāi)収區(qū)（13宗）、甘云宗）、甘云子區(qū)（子區(qū)（5宗，位亍體育新城暫停掛牌）、中山區(qū)及旅順口區(qū)宗，位亍體育新城暫停掛牌）、中山區(qū)及旅順口區(qū)（各（各3宗）。宗）。4、各區(qū)中，西崗

33、區(qū)的土地成交樓面地價(jià)最高，為、各區(qū)中，西崗區(qū)的土地成交樓面地價(jià)最高，為7479元元/；其次是中山區(qū)，為其次是中山區(qū)，為5601元元/。開(kāi)収區(qū)和金州區(qū)樓面地價(jià)處。開(kāi)収區(qū)和金州區(qū)樓面地價(jià)處于較低水平。于較低水平。遼寧大連保稅區(qū)亮甲店遠(yuǎn)東家園項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查及產(chǎn)品初步大連土地市場(chǎng)分析大連土地市場(chǎng)分析2012年成交熱點(diǎn)板塊年成交熱點(diǎn)板塊 開(kāi)發(fā)區(qū)小窯灣、金石灘為成交體量最大的板塊，中心居住區(qū)板塊異軍突起。創(chuàng)新城板塊、東港板開(kāi)發(fā)區(qū)小窯灣、金石灘為成交體量最大的板塊，中心居住區(qū)板塊異軍突起。創(chuàng)新城板塊、東港板塊、華南板塊土地成交量下降。塊、華南板塊土地成交量下降。遼寧大連保稅區(qū)亮甲店遠(yuǎn)東家園項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查及產(chǎn)品初

34、步大連土地市場(chǎng)分析大連土地市場(chǎng)分析小結(jié)小結(jié)受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，近年土地供應(yīng)量持續(xù)走低。預(yù)計(jì)受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，近年土地供應(yīng)量持續(xù)走低。預(yù)計(jì)2013年土地供應(yīng)量將與今年持平或略增。年土地供應(yīng)量將與今年持平或略增。1、土地供應(yīng)量自、土地供應(yīng)量自2010年達(dá)到峰值后，近兩年供應(yīng)量大幅下降，未成交量比增大，成交樓面地價(jià)即在高位運(yùn)行。年達(dá)到峰值后，近兩年供應(yīng)量大幅下降，未成交量比增大，成交樓面地價(jià)即在高位運(yùn)行。2、2013年國(guó)家層面房地產(chǎn)調(diào)控政策仍然以限購(gòu)為底線，堅(jiān)決執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策，在土地市場(chǎng)方面，將會(huì)加年國(guó)家層面房地產(chǎn)調(diào)控政策仍然以限購(gòu)為底線，堅(jiān)決執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策，在土地市場(chǎng)方面，將會(huì)加強(qiáng)土

35、地市場(chǎng)監(jiān)管和督查。但作為調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系的重要手段，強(qiáng)土地市場(chǎng)監(jiān)管和督查。但作為調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系的重要手段，2013年土地供應(yīng)量存在增大的可能性，年土地供應(yīng)量存在增大的可能性，但增幅將不大。但增幅將不大。2012年土地市場(chǎng)先抑后揚(yáng)，年末出現(xiàn)供應(yīng)高峰。預(yù)計(jì)年土地市場(chǎng)先抑后揚(yáng)，年末出現(xiàn)供應(yīng)高峰。預(yù)計(jì)2013年土地市場(chǎng)的供應(yīng)仍將先冷后熱，但開(kāi)年土地市場(chǎng)的供應(yīng)仍將先冷后熱，但開(kāi)發(fā)商在年底仍會(huì)保持較高的拿地?zé)崆椤０l(fā)商在年底仍會(huì)保持較高的拿地?zé)崆椤?、2012年土地市場(chǎng)持續(xù)低迷，年土地市場(chǎng)持續(xù)低迷，10月仹開(kāi)始好轉(zhuǎn)，月仹開(kāi)始好轉(zhuǎn)，11、12月仹呈現(xiàn)云噴狀態(tài)，年末迎來(lái)本年度成交高峰期。各月仹呈現(xiàn)

36、云噴狀態(tài)，年末迎來(lái)本年度成交高峰期。各開(kāi)發(fā)商，尤其是品牌開(kāi)發(fā)商競(jìng)相拿地，爭(zhēng)奪優(yōu)質(zhì)地塊，溢價(jià)率提高。開(kāi)發(fā)商，尤其是品牌開(kāi)發(fā)商競(jìng)相拿地，爭(zhēng)奪優(yōu)質(zhì)地塊，溢價(jià)率提高。2、近期成交的幾宗高溢價(jià)、近期成交的幾宗高溢價(jià)“明星明星”地塊使大連成為土地市場(chǎng)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的十個(gè)城市之一，預(yù)計(jì)地塊使大連成為土地市場(chǎng)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的十個(gè)城市之一，預(yù)計(jì)2013年政店將謹(jǐn)年政店將謹(jǐn)慎推地，下半年供應(yīng)量將增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)慎推地，下半年供應(yīng)量將增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)2013年土地市場(chǎng)的供應(yīng)仍是先冷后熱。但開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆榭赡芘c之恰恰年土地市場(chǎng)的供應(yīng)仍是先冷后熱。但開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆榭赡芘c之恰恰相反，年后仍將會(huì)呈現(xiàn)出較高的拿地?zé)崆?。相反，年后仍將?huì)呈現(xiàn)出較高的拿

37、地?zé)崆椤?012年成交主力區(qū)域?yàn)殚_(kāi)發(fā)區(qū)和甘井子區(qū)，成交主力區(qū)域已由市內(nèi)五區(qū)轉(zhuǎn)移到新市區(qū)。預(yù)計(jì)年成交主力區(qū)域?yàn)殚_(kāi)發(fā)區(qū)和甘井子區(qū)，成交主力區(qū)域已由市內(nèi)五區(qū)轉(zhuǎn)移到新市區(qū)。預(yù)計(jì)2013年成交主力區(qū)域?yàn)殚_(kāi)發(fā)區(qū)和甘井子區(qū)，但成交主力區(qū)域已發(fā)生轉(zhuǎn)移。年成交主力區(qū)域?yàn)殚_(kāi)發(fā)區(qū)和甘井子區(qū)，但成交主力區(qū)域已發(fā)生轉(zhuǎn)移。1、2012年土地成交的主力區(qū)域集中在開(kāi)發(fā)區(qū)、甘云子區(qū)和金州區(qū)，其中開(kāi)發(fā)區(qū)的小窯灣、金石灘區(qū)域，甘井年土地成交的主力區(qū)域集中在開(kāi)發(fā)區(qū)、甘云子區(qū)和金州區(qū)，其中開(kāi)發(fā)區(qū)的小窯灣、金石灘區(qū)域，甘井子區(qū)的華南、科技創(chuàng)新城區(qū)域成為熱點(diǎn)區(qū)域。子區(qū)的華南、科技創(chuàng)新城區(qū)域成為熱點(diǎn)區(qū)域。2、土地成交主力區(qū)域由市內(nèi)四區(qū)及高新

38、園區(qū)向新市區(qū)（開(kāi)發(fā)區(qū)、金州區(qū)、旅順口區(qū)）轉(zhuǎn)移。、土地成交主力區(qū)域由市內(nèi)四區(qū)及高新園區(qū)向新市區(qū)（開(kāi)發(fā)區(qū)、金州區(qū)、旅順口區(qū)）轉(zhuǎn)移。3、 作為大連市作為大連市“西進(jìn)北拓西進(jìn)北拓”重要區(qū)域以及大連市行政改革后的新市區(qū)、金州新區(qū)和甘井子區(qū)將是全市推地的重要區(qū)域以及大連市行政改革后的新市區(qū)、金州新區(qū)和甘井子區(qū)將是全市推地的主力區(qū)域。主力區(qū)域。遼寧大連保稅區(qū)亮甲店遠(yuǎn)東家園項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查及產(chǎn)品初步大連商品住宅市場(chǎng)分析大連商品住宅市場(chǎng)分析年度市場(chǎng)表現(xiàn)年度市場(chǎng)表現(xiàn)新增供應(yīng)處于近三年最低水平，銷售略高于去年，新增供應(yīng)處于近三年最低水平，銷售略高于去年，2012年供需漸趨基本平衡。年供需漸趨基本平衡。1、供應(yīng)方面：、供

39、應(yīng)方面：12年大連市新增供應(yīng)面積處于近三年最低水平，主要是受調(diào)控影響，年大連市新增供應(yīng)面積處于近三年最低水平，主要是受調(diào)控影響，2011年銷量大幅下降，年銷量大幅下降，導(dǎo)致供銷比嚴(yán)重失衡，房企庫(kù)存剩余較多，導(dǎo)致導(dǎo)致供銷比嚴(yán)重失衡，房企庫(kù)存剩余較多，導(dǎo)致2012年新增供應(yīng)較少，以消化庫(kù)存為主。年新增供應(yīng)較少，以消化庫(kù)存為主。2、銷售方面：調(diào)控大背景下，、銷售方面：調(diào)控大背景下，2011年投資性需求被大量抑制，導(dǎo)致成交量大幅下降。年投資性需求被大量抑制，導(dǎo)致成交量大幅下降。2012年市場(chǎng)以剛性需年市場(chǎng)以剛性需求釋放為主，銷量雖有所回暖，略高于求釋放為主，銷量雖有所回暖，略高于2011年整體水平，但

40、與年整體水平，但與2010年銷量差距甚大。年銷量差距甚大。遼寧大連保稅區(qū)亮甲店遠(yuǎn)東家園項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查及產(chǎn)品初步大連商品住宅市場(chǎng)分析大連商品住宅市場(chǎng)分析月度市場(chǎng)表現(xiàn)月度市場(chǎng)表現(xiàn)2012年年2、3季度集中供應(yīng)，下半年開(kāi)發(fā)商以價(jià)換量，月均銷售量高于去年同期水平。季度集中供應(yīng)，下半年開(kāi)發(fā)商以價(jià)換量，月均銷售量高于去年同期水平。1、供應(yīng)方面：自三月份以來(lái)供應(yīng)受銷量回暖影響一直處于較高水平，到、供應(yīng)方面：自三月份以來(lái)供應(yīng)受銷量回暖影響一直處于較高水平，到9月達(dá)到全年最高值，主要是開(kāi)發(fā)月達(dá)到全年最高值，主要是開(kāi)發(fā)商選擇此時(shí)集中大量上市來(lái)應(yīng)對(duì)傳統(tǒng)的商選擇此時(shí)集中大量上市來(lái)應(yīng)對(duì)傳統(tǒng)的“金九銀十金九銀十”，四季度面

41、臨銷售淡季較少房企選擇入市。，四季度面臨銷售淡季較少房企選擇入市。2、銷售方面：自二季度以來(lái)，受金融政策、開(kāi)發(fā)商、銷售方面：自二季度以來(lái)，受金融政策、開(kāi)發(fā)商“以價(jià)換量以價(jià)換量”等策略影響，大批剛需客戶選擇出手購(gòu)等策略影響，大批剛需客戶選擇出手購(gòu)房，銷量持續(xù)上升，房，銷量持續(xù)上升，6月份小幅回落后繼續(xù)增長(zhǎng)，到月份小幅回落后繼續(xù)增長(zhǎng)，到8月份到達(dá)年度高峰期，由于前期大量需求的釋放，月份到達(dá)年度高峰期，由于前期大量需求的釋放，12年幵未出現(xiàn)傳統(tǒng)的年幵未出現(xiàn)傳統(tǒng)的“金九銀十金九銀十”，11月剛需客戶繼續(xù)放量，到年底月剛需客戶繼續(xù)放量，到年底12月銷量斱有所回落。月銷量斱有所回落。3、2012年前三季度

42、除年前三季度除8月份外均處于供大于求狀態(tài)，四季度較少房企入市，以消化庫(kù)存為主，處于供小于月份外均處于供大于求狀態(tài)，四季度較少房企入市，以消化庫(kù)存為主，處于供小于求狀態(tài)。整體杢看，求狀態(tài)。整體杢看，2012年上半年銷量均低于年上半年銷量均低于2011年同期水平，下半年銷量普遍高于去年同期水平。年同期水平，下半年銷量普遍高于去年同期水平。遼寧大連保稅區(qū)亮甲店遠(yuǎn)東家園項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查及產(chǎn)品初步大連商品住宅市場(chǎng)分析大連商品住宅市場(chǎng)分析區(qū)域供銷結(jié)構(gòu)區(qū)域供銷結(jié)構(gòu)近三年供銷區(qū)域結(jié)極比較穩(wěn)定，供銷主力均為甘井子區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)。限購(gòu)區(qū)域供銷占比略有增長(zhǎng)，近三年供銷區(qū)域結(jié)極比較穩(wěn)定，供銷主力均為甘井子區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)。限購(gòu)區(qū)域

43、供銷占比略有增長(zhǎng)，全市占比過(guò)半，而八區(qū)銷售占比卻有所下降。全市占比過(guò)半，而八區(qū)銷售占比卻有所下降。1、供應(yīng)方面：各區(qū)域供應(yīng)占比波動(dòng)幅度不大，近三年供應(yīng)主力均為甘井子區(qū)，其次為開(kāi)發(fā)區(qū)，花園口區(qū)占比最、供應(yīng)方面：各區(qū)域供應(yīng)占比波動(dòng)幅度不大，近三年供應(yīng)主力均為甘井子區(qū)，其次為開(kāi)發(fā)區(qū)，花園口區(qū)占比最小。小。12年供應(yīng)增幅最大的為甘井子區(qū)，主要由于區(qū)域內(nèi)遠(yuǎn)洋鉆石灣、華潤(rùn)凱旋門、金地藝境等大量新項(xiàng)目上市以年供應(yīng)增幅最大的為甘井子區(qū)，主要由于區(qū)域內(nèi)遠(yuǎn)洋鉆石灣、華潤(rùn)凱旋門、金地藝境等大量新項(xiàng)目上市以及區(qū)域大盤億達(dá)春田等新品供應(yīng)不斷；供應(yīng)降幅最大的為旅順口區(qū)。及區(qū)域大盤億達(dá)春田等新品供應(yīng)不斷；供應(yīng)降幅最大的為旅

44、順口區(qū)。2、銷售方面：甘井子區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)同樣為近三年主力銷售區(qū)域。、銷售方面：甘井子區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)同樣為近三年主力銷售區(qū)域。2012年銷量增幅最大的為甘井子區(qū)，開(kāi)發(fā)區(qū)位居年銷量增幅最大的為甘井子區(qū)，開(kāi)發(fā)區(qū)位居第二，兩區(qū)域的銷量支撐主力均為品牌房企，如遠(yuǎn)洋、華潤(rùn)、萬(wàn)科、金地等；區(qū)域銷量降幅最大的仍為旅順口區(qū)。第二，兩區(qū)域的銷量支撐主力均為品牌房企，如遠(yuǎn)洋、華潤(rùn)、萬(wàn)科、金地等；區(qū)域銷量降幅最大的仍為旅順口區(qū)。3、12年限購(gòu)區(qū)域供銷占比均較年限購(gòu)區(qū)域供銷占比均較2011年有所增大，分別為年有所增大，分別為46%、50%；八區(qū)供應(yīng)占比略有增長(zhǎng)，為；八區(qū)供應(yīng)占比略有增長(zhǎng)，為79%，而銷售，而銷售量占比則有所下

45、降，為量占比則有所下降，為87%，旅順口區(qū)降幅較大。，旅順口區(qū)降幅較大。遼寧大連保稅區(qū)亮甲店遠(yuǎn)東家園項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查及產(chǎn)品初步大連商品住宅市場(chǎng)分析大連商品住宅市場(chǎng)分析產(chǎn)品供銷結(jié)構(gòu)產(chǎn)品供銷結(jié)構(gòu)近三年產(chǎn)品供銷結(jié)構(gòu)基本不變，近三年產(chǎn)品供銷結(jié)構(gòu)基本不變，2012年供銷仍以年供銷仍以60-90剛需戶型為主，其次是剛需戶型為主，其次是90-120改善戶改善戶型，型，144大戶型供銷占比將有增大趨勢(shì)。大戶型供銷占比將有增大趨勢(shì)。1、供應(yīng)方面：近三年戶型供應(yīng)結(jié)極基本一致。供應(yīng)主力戶型為、供應(yīng)方面：近三年戶型供應(yīng)結(jié)極基本一致。供應(yīng)主力戶型為60-90剛需戶型，剛需戶型，12年該面積區(qū)間供應(yīng)面年該面積區(qū)間供應(yīng)面積占供

46、應(yīng)總量的積占供應(yīng)總量的43%；其次為；其次為90-120剛改戶型，剛改戶型，12年與年與11年占比持平，均為年占比持平，均為24%。2、銷售方面：近三年戶型銷售結(jié)極變化不大。、銷售方面：近三年戶型銷售結(jié)極變化不大。60-90的剛需戶型為主力銷售面積，的剛需戶型為主力銷售面積，12年該面積區(qū)間銷量年該面積區(qū)間銷量占總銷售量的占總銷售量的41%，與，與2011年持平；其他銷售面積段基本與年持平；其他銷售面積段基本與11年持平年持平 。3、 隨著隨著大連市戶籍準(zhǔn)入規(guī)定大連市戶籍準(zhǔn)入規(guī)定3月份開(kāi)始執(zhí)行，預(yù)計(jì)月份開(kāi)始執(zhí)行，預(yù)計(jì)70-90面積段產(chǎn)品的銷售占比進(jìn)一步增大；東港面積段產(chǎn)品的銷售占比進(jìn)一步增大；

47、東港及高新園區(qū)高端項(xiàng)目上市，預(yù)計(jì)及高新園區(qū)高端項(xiàng)目上市，預(yù)計(jì)2013年年144以上戶型的供銷占比將有所增長(zhǎng)。以上戶型的供銷占比將有所增長(zhǎng)。遼寧大連保稅區(qū)亮甲店遠(yuǎn)東家園項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查及產(chǎn)品初步大連商品住宅市場(chǎng)分析大連商品住宅市場(chǎng)分析存量市場(chǎng)表現(xiàn)存量市場(chǎng)表現(xiàn)2012年全市存量不去年持平，但去化周期有所增加，年全市存量不去年持平，但去化周期有所增加，1/2強(qiáng)存量集中在限購(gòu)區(qū)域，強(qiáng)存量集中在限購(gòu)區(qū)域，4/5強(qiáng)存量強(qiáng)存量集中在八區(qū)。各產(chǎn)品中集中在八區(qū)。各產(chǎn)品中60-90剛需戶型存量最大、各區(qū)域中甘井子區(qū)存量最大，但兩者去剛需戶型存量最大、各區(qū)域中甘井子區(qū)存量最大，但兩者去化周期均較短?；芷诰^短。1、2

48、012年全市存量年全市存量2238萬(wàn)，與萬(wàn)，與2011年基本持年基本持平，去化周期增長(zhǎng)。平，去化周期增長(zhǎng)。2、60-90剛需戶型存量最大，剛需戶型存量最大，144-180戶型存量戶型存量最小。各戶型產(chǎn)品去化周期在最小。各戶型產(chǎn)品去化周期在3-5年，其中年，其中60以下以下戶型去化周期最短。戶型去化周期最短。3、 甘云子區(qū)存量最大，主要集中在進(jìn)洋鉆石灣、億甘云子區(qū)存量最大，主要集中在進(jìn)洋鉆石灣、億達(dá)春田、泉水潤(rùn)澤園、楓丹麗城及華潤(rùn)凱旋門等項(xiàng)目。達(dá)春田、泉水潤(rùn)澤園、楓丹麗城及華潤(rùn)凱旋門等項(xiàng)目。各區(qū)（除花園口外）去化周期在各區(qū)（除花園口外）去化周期在2-6年內(nèi)波勱，其中年內(nèi)波勱，其中開(kāi)収區(qū)去化周期最

49、短。開(kāi)収區(qū)去化周期最短。4、限購(gòu)區(qū)域存量為、限購(gòu)區(qū)域存量為1242萬(wàn)，占全市存量的萬(wàn)，占全市存量的55%；八區(qū)存量為八區(qū)存量為1894萬(wàn)，占全市存量的萬(wàn)，占全市存量的85%。遼寧大連保稅區(qū)亮甲店遠(yuǎn)東家園項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查及產(chǎn)品初步大連商品住宅市場(chǎng)分析大連商品住宅市場(chǎng)分析重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn)重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn)開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)：開(kāi)發(fā)區(qū)：2012年開(kāi)發(fā)區(qū)商品住宅市場(chǎng)市場(chǎng)表現(xiàn)良好，供應(yīng)量小幅下降，銷售面積觸底回升，供年開(kāi)發(fā)區(qū)商品住宅市場(chǎng)市場(chǎng)表現(xiàn)良好，供應(yīng)量小幅下降，銷售面積觸底回升，供銷占比穩(wěn)步增長(zhǎng)，成為僅次于甘井子區(qū)的第二大區(qū)域。銷占比穩(wěn)步增長(zhǎng)，成為僅次于甘井子區(qū)的第二大區(qū)域。60-90的剛需戶型及的剛需戶型

50、及90-120的改善戶的改善戶型為供銷主力，存量主要集中在型為供銷主力，存量主要集中在60-90，但去化周期較短。品牌開(kāi)發(fā)商旗下中高端項(xiàng)目市場(chǎng)表，但去化周期較短。品牌開(kāi)發(fā)商旗下中高端項(xiàng)目市場(chǎng)表現(xiàn)活躍，成為區(qū)域銷售主力項(xiàng)目，在全市銷售前十項(xiàng)目中占有現(xiàn)活躍，成為區(qū)域銷售主力項(xiàng)目，在全市銷售前十項(xiàng)目中占有3個(gè)席位。個(gè)席位。1、開(kāi)發(fā)區(qū)近三年供應(yīng)量逐年下降，到、開(kāi)發(fā)區(qū)近三年供應(yīng)量逐年下降，到2012年年供應(yīng)面積為供應(yīng)面積為125萬(wàn)。萬(wàn)。2、 2012年銷售量較年銷售量較2011年小幅增長(zhǎng)，較為年小幅增長(zhǎng)，較為接近接近2010年水平。年水平。3、2012年該區(qū)供應(yīng)面積最大的為年該區(qū)供應(yīng)面積最大的為60-9

51、0戶戶型，為型，為50萬(wàn)。萬(wàn)。4、銷售面積最大的同為、銷售面積最大的同為60-90剛需戶型，剛需戶型，為為54萬(wàn)；其次是萬(wàn)；其次是90-120的改善戶型，其的改善戶型，其余戶型銷售量在余戶型銷售量在11-17萬(wàn)之間波勱。萬(wàn)之間波勱。5、 60-90戶型存量最大。各戶型產(chǎn)品供銷戶型存量最大。各戶型產(chǎn)品供銷均比較均衡。均比較均衡。遼寧大連保稅區(qū)亮甲店遠(yuǎn)東家園項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查及產(chǎn)品初步大連商品住宅市場(chǎng)分析大連商品住宅市場(chǎng)分析小結(jié)小結(jié)遼寧大連保稅區(qū)亮甲店遠(yuǎn)東家園項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查及產(chǎn)品初步Part2 區(qū)域市場(chǎng)分析遼寧大連保稅區(qū)亮甲店遠(yuǎn)東家園項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查及產(chǎn)品初步保稅區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析保稅區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析板塊分析板

52、塊分析板塊格局板塊格局保稅區(qū)南區(qū)板塊為保稅區(qū)高端住宅板塊，項(xiàng)目靠近開(kāi)發(fā)區(qū)板塊價(jià)格在保稅區(qū)南區(qū)板塊為保稅區(qū)高端住宅板塊，項(xiàng)目靠近開(kāi)發(fā)區(qū)板塊價(jià)格在700012000元元/平米，平米，佳兆業(yè)君匯上品均價(jià)佳兆業(yè)君匯上品均價(jià)9800元元/平米，奠定保稅區(qū)高端價(jià)值形象；新規(guī)劃起步區(qū)價(jià)格水平相平米，奠定保稅區(qū)高端價(jià)值形象；新規(guī)劃起步區(qū)價(jià)格水平相對(duì)較低。對(duì)較低。二十里堡板塊資源：汽車城價(jià)格：4500-5900元/平米亮甲店板塊資源：工業(yè)區(qū)價(jià)格：4280-5000元/平米保稅區(qū)核心板塊資源：商務(wù)商業(yè)區(qū)價(jià)格：7000-12000元/平米大窯灣板塊資源：臨港居住價(jià)格：5900-6500元/平米大連保稅區(qū)住宅傳統(tǒng)市場(chǎng)

53、主要由四個(gè)四個(gè)板塊構(gòu)成。其中管委會(huì)板塊及管委會(huì)板塊及大窯灣板塊為高端大窯灣板塊為高端板塊。板塊。保稅區(qū)核心板塊內(nèi)部基本無(wú)新開(kāi)發(fā)土地供應(yīng)，土地放量主要集中在其他板主要集中在其他板塊塊。亮甲店板塊和二十里堡板塊回遷項(xiàng)目在售，新開(kāi)發(fā)土地供應(yīng)量大批即將上市。保稅區(qū)未來(lái)預(yù)計(jì)將有大體量供應(yīng)。遼寧大連保稅區(qū)亮甲店遠(yuǎn)東家園項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查及產(chǎn)品初步保稅區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析保稅區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析板塊分析板塊分析保稅區(qū)核心板塊保稅區(qū)核心板塊依托資源依托資源產(chǎn)品特點(diǎn)產(chǎn)品特點(diǎn)類型豐富，住宅、公寓均有客戶構(gòu)成客戶構(gòu)成未來(lái)供應(yīng)未來(lái)供應(yīng)未來(lái)未見(jiàn)新開(kāi)發(fā)土地供應(yīng)開(kāi)發(fā)水平開(kāi)發(fā)水平開(kāi)發(fā)水平參差不齊，能代表部分城市高端公寓平臺(tái)價(jià)格平臺(tái)價(jià)格住宅

54、均價(jià)：0.8萬(wàn)元1.0萬(wàn)元/平米傳統(tǒng)金融商貿(mào)區(qū)、高端城市配套整體客戶群以投資客為主保稅區(qū)核心板塊是保稅區(qū)傳統(tǒng)金融商務(wù)板塊，依托于強(qiáng)勢(shì)的開(kāi)發(fā)區(qū)城市資源，物業(yè)價(jià)值較高保稅區(qū)核心板塊是保稅區(qū)傳統(tǒng)金融商務(wù)板塊，依托于強(qiáng)勢(shì)的開(kāi)發(fā)區(qū)城市資源，物業(yè)價(jià)值較高項(xiàng)目項(xiàng)目鉆石鉆石9 9座座海天富地海天富地佳兆業(yè)君匯上品佳兆業(yè)君匯上品萬(wàn)瑞達(dá)國(guó)際公館萬(wàn)瑞達(dá)國(guó)際公館基本情況基本情況占地：4.1萬(wàn)平方米總建面：15萬(wàn)平方米占地:30000平方米，總建面:81159平方米，總戶數(shù):741戶占地面積:10028平方米總建筑面積:57266平方米；總戶數(shù):735，建筑面積：32789平方米總戶數(shù)：518產(chǎn)品形式產(chǎn)品形式9棟26-

55、32層高層多層+18層高層高端公寓酒店式公寓主力戶型主力戶型50-126平米50-100平方米30-247平方米，主力戶型40-50占42%39-65平米主力戶型40-50占60%價(jià)格價(jià)格均價(jià)7400均價(jià)6880元/ 均價(jià)9800元/ 單價(jià):6500-8000元/，均價(jià)7500元/ 銷售狀態(tài)銷售狀態(tài)2012年9月第一次開(kāi)盤2013年3月加推已銷售20%2012年12月開(kāi)盤，售約5%開(kāi)盤時(shí)間：2011年11月已銷售40%開(kāi)盤日期：2012-12已售20%客戶客戶投資客占20%，本地投資客戶為主；自住客戶以外地客戶為主其中東北三省客戶占40%目的為投資和度假，部分養(yǎng)老客戶自住客為主，其中本地的占8

56、成；老客戶占30%；客戶對(duì)朝向沒(méi)有明顯抗性，主要是對(duì)比戶型和總價(jià)投資兼自住為主，占80%，純投資占20%私營(yíng)企業(yè)主為主，多次置業(yè)，最少3-5套房產(chǎn)。置業(yè)目的：70%投資，30%自住主要客戶：本地客戶50%，外地客戶50%遼寧大連保稅區(qū)亮甲店遠(yuǎn)東家園項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查及產(chǎn)品初步保稅區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析保稅區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析板塊分析板塊分析保稅區(qū)大窯灣板塊保稅區(qū)大窯灣板塊資源投資型的財(cái)富客戶，看重大連稀缺海景資源，關(guān)注區(qū)域價(jià)值潛力資源投資型的財(cái)富客戶，看重大連稀缺海景資源，關(guān)注區(qū)域價(jià)值潛力依托資源依托資源產(chǎn)品形式產(chǎn)品形式高層住宅為主客戶構(gòu)成客戶構(gòu)成未來(lái)供應(yīng)未來(lái)供應(yīng)未來(lái)土地供應(yīng)較少區(qū)域整體開(kāi)發(fā)水平不高，多以強(qiáng)勢(shì)

57、海景資源作為依托平臺(tái)價(jià)格平臺(tái)價(jià)格住宅：68007000元/平方米 大窯灣，強(qiáng)勢(shì)海景資源；較高的知名度；自住客戶及少部分投資客開(kāi)發(fā)水平開(kāi)發(fā)水平項(xiàng)目項(xiàng)目平谷藍(lán)熙庭平谷藍(lán)熙庭港灣觀海港灣觀海基本情況基本情況占地55000平方米建面：165000平方米 占地面積:43206平方米，總建筑面積:155509平方米總戶數(shù):690戶產(chǎn)品形式產(chǎn)品形式28/33高層板塔結(jié)合、小高層、高層戶型面積戶型面積40-125平方米，主力戶型70-100平米，占比45%50-115平米，主力戶型58-81平米，占比50%價(jià)格價(jià)格2012年10月一期開(kāi)盤起價(jià)6100元開(kāi)盤起步5900元，住宅目前最高6500/平方米銷售狀況銷

58、售狀況一期入住2013年底2012年5月18日一期開(kāi)盤，客戶客戶投資客戶占比在20%；自住客戶80%，多為看好星海板塊資源來(lái)源：本地客戶80%，外地客戶20%置業(yè)目的：自住，占80%，其中婚房占較大比例，投資客戶占20%遼寧大連保稅區(qū)亮甲店遠(yuǎn)東家園項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查及產(chǎn)品初步保稅區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析保稅區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析板塊分析板塊分析保稅區(qū)二十里堡板塊保稅區(qū)二十里堡板塊依托資源依托資源產(chǎn)品形式產(chǎn)品形式居住住宅為主客戶構(gòu)成客戶構(gòu)成未來(lái)供應(yīng)未來(lái)供應(yīng)未來(lái)預(yù)計(jì)可見(jiàn)供應(yīng)較多；開(kāi)發(fā)水平普遍不高，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重平臺(tái)價(jià)格平臺(tái)價(jià)格4800-6000元/平米位于汽車物流城核心區(qū)域居住客戶為主開(kāi)發(fā)水平開(kāi)發(fā)水平產(chǎn)品水平一般，同

59、質(zhì)化嚴(yán)重，供應(yīng)量現(xiàn)有，以汽車產(chǎn)業(yè)為核心驅(qū)動(dòng)，同時(shí)價(jià)格具有一定優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品水平一般，同質(zhì)化嚴(yán)重，供應(yīng)量現(xiàn)有，以汽車產(chǎn)業(yè)為核心驅(qū)動(dòng)，同時(shí)價(jià)格具有一定優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目項(xiàng)目二十里景致二十里景致 十三芳里十三芳里金城帝景金城帝景寶源苑寶源苑基本情況基本情況占地:270000平方米建面:380000平方米占地：21萬(wàn)平方米總建面：40萬(wàn)平方米3919戶占地:17.6萬(wàn)平方米，總建面:26萬(wàn)平方米，總戶數(shù):2700戶占地面積:11萬(wàn)平方米總建筑面積:23萬(wàn)平方米；一期3.2萬(wàn)平米產(chǎn)品形式產(chǎn)品形式多層、小高層、高層小高層、高層多層、小高層、高層高層住宅、公寓主力戶型主力戶型一期50-105平米 50-90平米56-105

60、平米主力戶型50-8056-102平方米85-118平方米，價(jià)格價(jià)格起價(jià)4880，均價(jià)5300最低,5100，均價(jià)5700起價(jià)4880，均價(jià)5500約均價(jià)4800 銷售狀態(tài)銷售狀態(tài)2012年11月第一次開(kāi)盤，銷售15%左右2012年7月開(kāi)盤已銷售40%預(yù)計(jì)2013年4月開(kāi)盤開(kāi)盤時(shí)間：待定客戶客戶自住客戶占8成左右投資客占20%，自住客戶以外地客戶為主其中東北三省客戶占50%.自住客為主，其中本地的占8成；投資兼自住為主，占80%，純投資占20%遼寧大連保稅區(qū)亮甲店遠(yuǎn)東家園項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查及產(chǎn)品初步保稅區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析保稅區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析板塊分析板塊分析保稅區(qū)亮甲店板塊保稅區(qū)亮甲店板塊亮甲店板塊住宅