業(yè)主委員會的職責

1、業(yè)主委員會的職責業(yè)主委員會代表著全體業(yè)主，其權利基礎是對物業(yè)的所有權。業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構，應當履行以下職責：（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況。除首次業(yè)主大會外，以后每年召開的年度大會均由業(yè)主委員會籌備、召集和主持。遇有特殊情況，業(yè)主委員會有權依照有關規(guī)定召集和主持業(yè)主大會臨時會議。會議期間，業(yè)主委員會應當向業(yè)主大會報告本物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)管理的實施情況。（二） 代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。業(yè)主委員會應當依據(jù)國家有關物業(yè)管理的法律、法規(guī)和政策規(guī)定以及業(yè)主公約的約定，采用公開招標、邀請招標或者協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。選聘、續(xù)聘或者解聘物業(yè)管理

2、企業(yè)，須經業(yè)主大會討論通過后，業(yè)主委員會方可與物業(yè)管理企業(yè)簽訂、變更或者解除物業(yè)服務合同。" 選聘物業(yè)管理企業(yè)" ， 是指物業(yè)投標人通過公開招標、邀請招標或者協(xié)議方式，選擇聘請具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。" 續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)" ，是指物業(yè)服務合同期滿后，對物業(yè)管理企業(yè)的再次聘用。解聘物業(yè)管理企業(yè)，分為自然解聘和提前解聘。" 自然解聘" ， 是指物業(yè)服務合同期限屆滿后不再被續(xù)期。"提前解聘"，是指在合同履行期間，由于某種原因，合同雙方或者單方提出終止合同的履行。合同法中規(guī)定了約定解除和法定解除的兩類情形："

3、 約定解除"，是當事人通過行使約定的解除權或者雙方協(xié)商決定而進行的合同解除。其特點是，合同雙方當事人協(xié)商一致，都同意解除，而不是單方面行使解除權。" 法定解除" ， 是合同解除的條件由法律直接規(guī)定的合同解除。合同法第九十四條規(guī)定：" 有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（ 1）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；（ 2）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（ 3）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；（ 4）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；（ 5）法律規(guī)定的其他情形。&

4、quot;（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同。 業(yè)主委員會可以根據(jù)物業(yè)服務合同和上年度工作計劃，聽取和反映廣大業(yè)主和物業(yè)使用人的意見，監(jiān)督、檢查物業(yè)管理企業(yè)的工作落實情況，審核物業(yè)管理企業(yè)所作的年度財務決算報告。對業(yè)主開展多鐘形式的宣傳教育活動，監(jiān)督并積極協(xié)助、支持、配合物業(yè)管理企業(yè)的工作，嚴格履行物業(yè)服務合同，以保障各項管理目標的實現(xiàn)。（四）監(jiān)督業(yè)主公約的實施。貫徹執(zhí)行并督促業(yè)主遵守物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策規(guī)定，遵守業(yè)主公約以及物業(yè)服務合同的約定。（五）業(yè)主大會賦予的其他職責。主要包括以下職責：（ 1）組織修訂業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程。業(yè)主委員

5、會在遵守物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策規(guī)定的前提下，有權根據(jù)本物業(yè)管理區(qū)域內的實際情況，組織對業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程進行修改、補充。修改、補充的條款應當經業(yè)主大會審議通過。（ 2）審核專項維修資金的籌集、使用和管理，以及物業(yè)服務費用標準及使用辦法" 專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用"（條例第五十四條第二款）。業(yè)主委員會有權依據(jù)物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策規(guī)定，審核專項維修資金的籌集、使用和管理的情況，并報業(yè)主大會審議和監(jiān)督。物業(yè)服務費 用應當根據(jù)法律、 法規(guī)和政策規(guī)定， 遵循合理、公開以及管理服務水平與社會承受

6、能力相適應的 原則，由業(yè)主委員會提出物業(yè)管理服務的內容和標準，物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)這些內容和標準進行測算，經雙方協(xié)商并經業(yè)主大會審議通過后，簽訂物業(yè)服務合同予以確定。(3)業(yè)主委員會應當接受政府行政主管部門的監(jiān)督指導，執(zhí)行政府行政主管部門對本物業(yè) 管理區(qū)域的管理事項提出的指令和要求，等等。(4)調解物業(yè)管理活動中的糾紛。"物業(yè)管理糾紛"，是指物業(yè)管理活動中的主體，即業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)以及政府行政主管部門等在物業(yè)的使用、維修和管理中所發(fā)生的爭執(zhí)。物業(yè)管理糾紛，包括前期物業(yè)管理糾紛、物業(yè)使用糾紛、物業(yè)維修養(yǎng)護糾紛、物業(yè) 管理服務糾紛、物業(yè)管理企業(yè)與各專業(yè)管理部

7、門職責分工和糾紛、物業(yè)租賃轉讓糾紛、異產毗連房屋管理糾紛，以及政府有關部門在行政管理實施中發(fā)生的糾紛等等。物業(yè)管理糾紛和解決處理途徑有協(xié)商、協(xié)調、仲裁和訴訟。業(yè)主委員會具有調解物業(yè)管理活動中的糾紛職責。關閉窗口業(yè)主委員會成立及議事必須遵循的規(guī)則一、國物權法規(guī)定下列事項必須由業(yè)主共同決定：(1)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；(2)制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約；(3)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；(4)選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；(5)籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；(6)改建、重建建筑物及其附屬設施；(7)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。業(yè)主大會或者業(yè)主委

8、員會的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害 業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。二、業(yè)主大會召開程序(1)發(fā)布公告。業(yè)主大會召開會議前15日，業(yè)主委員會或召集人應當 將召開會議的內容以書面形式向物業(yè)小區(qū)內業(yè)主公告。物業(yè)小區(qū)的業(yè)主大會會議，應當同時告知所在街道辦事處、 社區(qū)居委會、區(qū)、縣級市國土房管局。(2)征詢意見。業(yè)主委員會或召集人發(fā)放征詢意見表或選票，將業(yè)主大 會議事內容書面征詢物業(yè)小區(qū)內業(yè)主意見。業(yè)主自己或者委托代理人填寫征詢意見表或選票，并簽名有效。（3）回收統(tǒng)計意見。業(yè)主委員會或召集人可通過設立投票箱、上門或寄 掛號信等形式回收物業(yè)小區(qū)內業(yè)主

9、意見，進行綜合意見或統(tǒng)計票數(shù)，進行表 決，邀請所在地街道、居委會指導、監(jiān)督，或請公證處公證。業(yè)主委員會或 召集人發(fā)放和回收征詢意見表和選票可分步驟進行。（4）通報大會議事決定。業(yè)主大會會議應當由業(yè)主委員會或召集人作 書面記錄并存檔。業(yè)主委員會或召集人必須在公告欄通報業(yè)主大會議事決定 的時間，通報征詢意見和選票結果，接受物業(yè)小區(qū)內業(yè)主的查詢和監(jiān)督。業(yè) 主委員會或召集人將業(yè)主大會的議事決定自會議結束后3日內以書面形式在物業(yè)小區(qū)內公告，并將有關材料送所在區(qū)、縣級市國土房管局備案。三、投票規(guī)則（1）產權制。業(yè)主自取得物業(yè)產權時自然取得投票權。（2）登記制。業(yè)主通過登記才能行使投票權。業(yè)主應主動在指定地點領取投票表格，沒有領取投票表格，業(yè)主委員會應派人逐戶派送，送達 物業(yè)使用人的，視為送達業(yè)主本人。投票人必須在投票上填寫業(yè)主擁有物業(yè)面積或所代表業(yè)主投票權 并簽名（蓋章）。四、議事方式業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議，業(yè)主大會每年召開1次定期會議。有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議，同時告知所在區(qū)