土木工程類土地估價實務(wù)模擬試題與答案21

1、土木工程類土地估價實務(wù)模擬試題與答案21一、單項選擇題1. 某公司1996年以出讓方式取得居住用地70年土地使用權(quán)，出 讓當(dāng)時居住、商業(yè)用地土地出讓價格分別為80萬元和110萬元。2006 年，該公司申請將土地用途由居住變更為商業(yè)并獲得批準(zhǔn)，按重新簽 訂國有土地使用權(quán)出讓合同當(dāng)時的價格標(biāo)準(zhǔn)，商業(yè)、居住用地的出讓 價格分別為150萬元、100萬元，則應(yīng)補交的土地使用權(quán)出讓價款為 （土地還原利率取6%）oA. 33. 44 萬元B. 58. 17 萬元C. 70. 00 萬元D. 76. 54 萬元答案:B2. 建立一個公正、合理、科學(xué)、透明的地價體系是地產(chǎn)市場發(fā) 展的前提。A. 基準(zhǔn)B. 標(biāo)定C

2、. 出讓D. 成交答案:A3. 在城鎮(zhèn)土地分等基木方案的制定過程中，必要時，須對跨不同 級別行政區(qū)域的城鎮(zhèn)和屬城市的市轄區(qū)進行等別平衡和劃定。A. 省級以下（不含省級）B. 地級市C. 縣級以上D.縣級以上（不含縣級）答案:D4. 因為不動產(chǎn)的，使得完整相同的不動產(chǎn)幾乎沒有，然而在同 一市場上具有相近效用的不動產(chǎn)，其價格也應(yīng)相近。A. 不可替代性B. 不同性C. 均衡性D. 獨一無二性答案:D5. 在房產(chǎn)岀租、小商品流動較為發(fā)達的地區(qū)，評估的技術(shù)路線往 往采用。A. 租金剝離法B. 層次分析法C. 總分頻率曲線法D. 級差收益測算法答案:A6. 在土地估價實務(wù)中，選擇估價方法主要根據(jù)確定。A.

3、 估價作業(yè)計劃B. 估價基木原則C. 估價對象的特點D. 所需收集估價資料的完備程度答案:C根據(jù)不同估價對象的特點選擇不同的估價方法，有充足可選擇的 交易案例，交易案例具有相關(guān)性和替代性，交易資料的可靠性、合法 性。7. 地方房地產(chǎn)統(tǒng)計指標(biāo)中的開發(fā)量不包括-面積。A. 商品房施工B. 新開工C. 開發(fā)投資D. 竣工答案:C8. 下列說法中，正確的是。A. 權(quán)重確定和因素選擇使用的數(shù)學(xué)方法基本不同，權(quán)重是一個因 素對土地質(zhì)量影響程度的體現(xiàn)B. 定級單元是評定和劃分土地的基本空間單位，其內(nèi)部土地特性 和區(qū)位條件有很大差異C. 按照規(guī)定方法劃定的土地定級單元，是一個相對均勻的地域， 它是各定級因素分

4、值計算的基礎(chǔ)，也是土地級別劃分的基礎(chǔ)空間單 元，在兩者之間起著紐帶作用D. 土地質(zhì)量是土地級別的綜合反映答案:C9. 用地潛力屬于城鎮(zhèn)土地等級的 因素。A. 城鎮(zhèn)規(guī)劃B. 自然條件C. 城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施D. 環(huán)境質(zhì)量答案:A10. 是將土地單價（或平面地價）調(diào)整、分?jǐn)偟礁鳂菍拥谋嚷?。A. 地價分?jǐn)偮蔅. 地價分配率C. 地價平均率D. 地價調(diào)整率答案:B11. 經(jīng)過充分的市場調(diào)查和分析測算，估價師在為某公司提供的 房地產(chǎn)投資綜合咨詢報告中，列出在估價基準(zhǔn)日某地塊在三種用途下 的土地評估價格分別為：住宅用途10000萬元、商業(yè)用途7500萬元、 辦公用途7250萬元。對此，下列分析合理的是（）。A.

5、 該地塊的最佳土地用途為住宅B. 呈現(xiàn)住宅用地地價與商業(yè)、辦公倒掛現(xiàn)象，估價結(jié)果錯誤C. 按估價期H的市場供求狀況，作為住宅用地價格最高D. 投資咨詢估價應(yīng)以當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價為主要依據(jù)以減少政策風(fēng)險答案:C12. 按照城市地價動態(tài)監(jiān)測工作的請求，下列關(guān)于地價監(jiān)測點評 估的表述是正確的。A. 監(jiān)測點價格須反映監(jiān)測期內(nèi)地產(chǎn)市場的客觀狀況，評估時可直 接按土地實際成交價格確定B. 監(jiān)測點地價應(yīng)采用市場比較法、收益還原法等基本估價方法進 行評估C. 取路線價法、市場比較法測算結(jié)果的算術(shù)平均值作為某商業(yè)地 價監(jiān)測點季度監(jiān)測價格D. 實施年度地價監(jiān)測時，地價監(jiān)測點價格評估的估價基準(zhǔn)日確定 為每年的1月1日答案

6、:B13. 用來體現(xiàn)經(jīng)濟變量與時間的變化瓜葛的經(jīng)濟數(shù)學(xué)的內(nèi)容 為。A. 幾何代數(shù)B. 線性代數(shù)C. 多元微分方法D. 采用微分方程或差分方程答案:D14. 下列不屬于價值構(gòu)成要素的是。A. 成本B. 費用C. 課稅D. 稅金答案:C15. 城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估技術(shù)報告中主要的內(nèi)容不包插oA. 技術(shù)成果B. 技術(shù)路線選擇C. 技術(shù)程序D. 估價成果答案:A16. 通常情況下，選擇多因素綜合評價進行分析，主要考察的影 響土地因素以、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平為主。A. 城鎮(zhèn)區(qū)位B. 城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施C. 區(qū)域綜合服務(wù)能力D. 城鎮(zhèn)集聚規(guī)模答案:D17. 根據(jù)國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的抉擇和國土資 源部關(guān)于開展

7、制訂征地統(tǒng)卜年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和征地區(qū)片綜合地價工作的 通知（國土資發(fā)2005 144號）等規(guī)定，要制訂征地“區(qū)片綜合地價, 征地補償做到同地同價”，這里的“同地同價”是指。A. 同一個農(nóng)民集體都采用同一個征地區(qū)片價B. 同一區(qū)片內(nèi)不同項目征地都采用同一標(biāo)準(zhǔn)進行補償C. 同一個征地項目都采用同一標(biāo)準(zhǔn)補償D. 同一區(qū)片內(nèi)的征地價格與區(qū)片內(nèi)的國有土地價格一致答案:B18. 根據(jù)區(qū)位經(jīng)濟分析和區(qū)位地租理論而構(gòu)成的“杜能圈”中的 第四圈為。A. 林業(yè)區(qū)B. 草田輪作區(qū)C. 谷物輪作區(qū)D. 自由農(nóng)作區(qū)答案:B19. 衡量因素的同一水平（同一個總體）下樣木數(shù)據(jù)的誤差，稱為 誤差。A. 組內(nèi)B. 隨機C. 組間D.

8、 系統(tǒng)答案:A20. 下列描述中，不屬于農(nóng)用地基準(zhǔn)地價更新的技術(shù)途徑。A. 以農(nóng)用地定級為基礎(chǔ)，按地價平均法更新基準(zhǔn)地價B. 利用標(biāo)準(zhǔn)地塊資料，根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)地塊價格或地價指數(shù)更新基準(zhǔn)地 價C. 調(diào)整綜合分值與地價瓜葛模型，利用調(diào)整后的模型更新基準(zhǔn)地D. 運用投入產(chǎn)出資料的變化量修正更新基準(zhǔn)地價答案:D21. 影響地價的行政因素不包括。A. 土地制度B. 住房制度C. 城市化進程D. 交通管制和行政隸屬變更答案:C22. 在進行城鎮(zhèn)分等時，選取了五個因素，通過特爾菲法，己確定出 因素的首要程度為Vi<V2, V】>V3, V3：V4:V5,若采用因素成對比較法 （0, 0.5, 1三種數(shù)

9、值），下列說法中，不正確的是。V1V2V3V4V5V1-011130.3V21-11140.4旳00-0.50.510.1V4000.5一0.510.1-1000.50.5-10.1A. £的權(quán)重為0. 3B. 也的權(quán)重為0.4C. V3的權(quán)重為0. 5D. V5的權(quán)重為0. 17答案:C23. 在我國，是抉擇供應(yīng)的主要因素。A. 自然供給B. 社會需求C. 政府的經(jīng)濟扶持D. 政府的計劃和規(guī)劃答案:D24. 現(xiàn)場勘察過程中，是一個必不可少的記錄手段，且在必定 程度上是最具有真實性的，因而最具有說服力。A. 影像記錄B. 文字記錄C. 草圖記錄D. 模型記錄答案:A25. 不動產(chǎn)可行

10、性研究一般包扌舌三個必要內(nèi)容，不包括oA. 項目的必要性分析B. 對項目期望的可靠性C. 項目實施的可行性分析D. 項目的技術(shù)和經(jīng)濟評價答案:B26. 房屋拆遷規(guī)模大、分期分段實施拆遷時，拆遷估價期日 為。A. 首批房屋拆遷之日B. 全部房屋拆遷之日C. 當(dāng)期（段）房屋拆遷實施之日D. 房屋拆遷許可證頒發(fā)之日答案:C27. 不動產(chǎn)價格瓜葛到不動產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)在上的實現(xiàn)，不 動產(chǎn)市場運行的秩序和不動產(chǎn)資源的優(yōu)化配置。A. 價值B. 使用價值C. 貨幣D. 經(jīng)濟 答案:D28. 當(dāng)?shù)貎r指數(shù)的基期不固定時，若要利用其進行期日修正，應(yīng) 先將其指數(shù)調(diào)整到 后，再進行修正。A. 環(huán)比指數(shù)B. 綜合指數(shù)C

11、. 定基指數(shù)D. 條件指數(shù) 答案:C29. 在我國，城市 往往反映城市在相應(yīng)區(qū)域內(nèi)的集聚能力。A. 人口密度B. 人口規(guī)模C. 住房密度D. 住房規(guī)模 答案:B30. 從技術(shù)層而上看，土地估價僅僅是對土地價值或價格的一種 推算，比如估價師可以從土地開發(fā)者的角度以為基礎(chǔ)對土地價值進 行測算。A. 土地開發(fā)成本B. 市場調(diào)查C. 房屋開發(fā)價值D. 風(fēng)險分析 答案:A二、多項選擇題1. 和其他在所有權(quán)上的限制，可增加或降低不動產(chǎn)效益與價值。A. 環(huán)保法規(guī)B. 使用分區(qū)規(guī)則C. 行政區(qū)域規(guī)則D. 使用設(shè)計規(guī)則E. 契約限制答案:ABE2. 土地分等定級一般應(yīng)遵循的原則有原則。A. 地域分級B. 土地差

12、異C. 綜合分析D. 主導(dǎo)因素E. 定量與定性分析結(jié)合 答案:CDE3. 影響土地區(qū)位的自然因素包括。A. 地形坡度B. 土地承載力C. 環(huán)境質(zhì)量D. 人口密度E. 公園與綠地 答案:ABCE4. 土地分等定級一般遵循的原則有原則。A. 定量分析B. 地域分異C. 綜合分析D. 主導(dǎo)因素E. 土地收益差異答案:BCDE5. 市場比較法可以運用于不動產(chǎn)的等各種交易形式的價格及租 金的確定。A. 買賣B. 租賃C. 轉(zhuǎn)讓D. 抵押E. 贈與答案:ABD6. 農(nóng)用地分等定級的任務(wù)，是根據(jù)農(nóng)用地的 屬性，對農(nóng)用地的 質(zhì)量優(yōu)劣進行綜合、定量評定，并劃分等級與級別。A. 自然B. 社會C. 區(qū)域D. 人文

13、E. 經(jīng)濟答案:AE7. 下列有可能影響不動產(chǎn)價格升降的有。A. 經(jīng)濟發(fā)展B. 城市化進程C. 城市規(guī)劃D. 國家或行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人的升遷變故E. 不動產(chǎn)價格政策答案:ABDE8. 定級單元界線一般采用。A. 行政界線B. 城鎮(zhèn)中的鐵路C. 交通道路（工業(yè)定級中）D. 土地權(quán)屬界線或權(quán)屬單位內(nèi)部的土地類型界線答案:ABD9. 農(nóng)用地分等定級的任務(wù)，是根據(jù)農(nóng)用地的屬性，對農(nóng)用地的 質(zhì)量優(yōu)劣進行綜合、定量評定，并劃分等級與級別。A. 自然B. 社會C. 區(qū)域D. 人文E. 經(jīng)濟答案:AE10. 評估城市基準(zhǔn)地價，是在某一城市的必定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù) 的原則劃分地價區(qū)段，然后調(diào)查評估出的各地價區(qū)段在某一時點

14、的平 均價格。A. 用途相似B. 收益相近C. 地段相連D. 特定用途E. 地價相近答案:ACE11. 根據(jù)城鎮(zhèn)土地定級規(guī)程的規(guī)定，城鎮(zhèn)土地定級分為。A. 綜合定級B. 分類定級C. 單項定級D. 多項定級E. 多用途定級答案:AB12. 農(nóng)用地分等定級原則包括原則。A. 綜合分析B. 土地收益差異C. 定量分析D. 定性分析E. 分層控制答案:ABE13. 根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程，基準(zhǔn)地價工作底圖為。A. 大城市 1:20 0001:10 000B. 中等城市1:10 0001:5000C. 小城市以下1:50001:1000D. 小城市以下1:50001:500答案:ABC14. 利用地價資

15、料評估基準(zhǔn)地價的常用模型有。A. 指數(shù)模型B. 算數(shù)平均數(shù)模型C. 多元線性模型D. 生產(chǎn)函數(shù)模型答案:AB15. 以下關(guān)于基準(zhǔn)地評估區(qū)段劃分的具體做法正確的是。A. 以道路、溝渠或其他明顯地物為界B. 在確定有路線價標(biāo)準(zhǔn)的地價區(qū)段，以里地線為界C. 區(qū)位條件、交通條件相似的地塊劃分為同一區(qū)段D. 人流量、位置不能作為劃分區(qū)段的依據(jù)E. 對商業(yè)街道的劃分可分成零售商業(yè)、服裝、飲食業(yè)、零售果 雜、專業(yè)市場、農(nóng)貿(mào)市場等答案:ABCE16. 影響土地區(qū)位的主要因素包括因素。A. 個別B. 自然C. 社會經(jīng)濟D. 人文E. 行政答案:BCE17. 根據(jù)我國目前的土地市場狀況，可用于基準(zhǔn)地價評估的資料

16、有。A. 能直接反映出地租、地價的資料B. 房地產(chǎn)交易、出租中包含的地價資料C. 根據(jù)評估模型得出的資料D. 企業(yè)經(jīng)營流動中利用土地的效益資料E. 政府利用土地的效益資料答案:ABD18. 目前主要的地價管理政策有。A. 對土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移有優(yōu)先購買權(quán)B. 可以按經(jīng)濟和城市建設(shè)的需要，對單位和個人的土地使用權(quán)實 行提前收回C. 對地價上漲可采取必要的行政手段進行干預(yù)D. 征收土地增值稅，防止不正常交易答案:ABCD19. 在土地估價資料收集中，下列選項屬于產(chǎn)權(quán)登記資料的 是。A. 國有土地所有證B. 國有土地使用證C. 房屋所有權(quán)證D. 土地登記卡E. 城鎮(zhèn)規(guī)劃圖答案:BCD20. 農(nóng)用地定級

17、方法有。A. 因素法B. 修正法C. 樣地法D. 權(quán)重法E. 剩余法答案:ABC三、情景分析題甲企業(yè)使用的某宗地位于A市一級工業(yè)用地范圍，由該企業(yè)于 1985年以劃撥方式取得，批準(zhǔn)用途為工業(yè)，土地面積30畝;宗地上各 幢磚混結(jié)構(gòu)廠房建筑總而積17000平方米，平均成新度70%,宗地建筑 密度45%,部分廠房自2000年岀租給A市百貨公司做批發(fā)市場經(jīng)營至 今。因該宗地己被列入舊城改造區(qū)范圍，由市規(guī)劃管理部門核定的原 廠區(qū)用地詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)為：規(guī)劃用途為商業(yè)、住宅，規(guī)劃批準(zhǔn)用地總 而積18000平方米，其中商業(yè)用地面積8000平方米、住宅用地面積 10000平方米;規(guī)劃平均容積率2. 89,其中商業(yè)

18、建筑面積28000平方 米、住宅建筑而積24000平方米。經(jīng)調(diào)查：該宗地土地開發(fā)程度紅線內(nèi)達到“五通一平”（通 路、通上水、通下水、通訊、通電及場地平整），紅線外達到“六 通”（通路、通上水、通下水、通訊、通電、通燃?xì)猓?；A市一級商 業(yè)、住宅、工業(yè)用地基準(zhǔn)地價分別為5800元/平方米、2000元/平方 米、800元/平方米，對應(yīng)各用途平均容積率分別為2.0、2.0、1.0, 開發(fā)程度為宗地紅線外“六通”（通路、通上水、通下水、通訊、通 電、通燃?xì)猓┘凹t線內(nèi)場地平整，估價基準(zhǔn)日為2006年1月1日： 以2006年1月1日為基期，A市一級商業(yè)、住宅、工業(yè)用地年均環(huán)比 增長率 分別為2%、4%、0%

19、;通燃?xì)馄骄杀緸?0元/平方米;磚 混結(jié)構(gòu)建筑重置價600元/平方米;A市各類用地容積率修正系數(shù)表 （部分）如下:容積率修正系數(shù)1.02.03.04.0商業(yè)用地0.751.01.391.58住宅用地0.821.01.161.33按規(guī)劃的商業(yè)用途及各項用地條件、規(guī)劃指標(biāo)，選擇案例通過市場 比較法修正后得到商業(yè)用地地價為9500元/平方米。運用基準(zhǔn)地價系 數(shù)修正法，得到該宗地在現(xiàn)狀工業(yè)用途、規(guī)劃商業(yè)和住宅用途的區(qū)域 及個別因素修正系數(shù)分別為8%、4%、6%o請根據(jù)以上情況，回答下列各題。1. 根據(jù)上述情況，下列表述正確的是（）。A. 若對該宗地實施舊城改造拆遷，應(yīng)分別按工業(yè)和商業(yè)用途評估 房地產(chǎn)

20、市場價格B. 該宗地屬存量建設(shè)用地，變更該宗地用途可按補辦出讓手續(xù)辦 理，并按市場價補交土地出讓金C. 若通過土地儲備途徑處置該宗地，按規(guī)定甲企業(yè)可與A市土地 儲備機構(gòu)根據(jù)土地評估結(jié)果協(xié)商補償金額D. 甲企業(yè)可按商業(yè)、住宅用途市場價補繳該宗地土地出讓金后自 行開發(fā)建設(shè)答案:c2. 若甲企業(yè)以地上全部廠房和土地作為抵押向銀行申請貸款，委 托估價機構(gòu)進行地價評估，則評估時采用的容積率為（）oA. 0. 85B. 0. 94C. 2. 6D. 2. 89答案:A3. 依據(jù)規(guī)劃請求，若該宗地變更土地用途為商業(yè)、住宅，則以 2008年1月1日為基準(zhǔn)日，采用基準(zhǔn)地價修正法評估該宗地，價格應(yīng) 為（）萬元。A

21、. 10062B. 10122C. 10300D. 10361答案:C4. 根據(jù)規(guī)劃條件，在規(guī)劃條件下的商業(yè)用地容積率和住宅用地容 積率分別為（）oA. 1. 56, 1. 33B. 3. 5, 2. 4C. 2. 4, 3. 5D. 均為2. 89答案:B5. 若甲企業(yè)于2006年1月1日取得該宗地工業(yè)用地出讓土地使 用權(quán)，繳納土地出讓金780萬元，現(xiàn)經(jīng)批準(zhǔn)按照上述規(guī)劃條件用途補 辦出讓手續(xù)，則對應(yīng)補交土地出讓金的表述正確的是（）。A. 應(yīng)補交土地出讓金等于批準(zhǔn)的商業(yè)、住宅用途及使用條件下土 地使用權(quán)市場價格減去原工業(yè)用途及使用條件下剩余年期的土地使用 權(quán)市場價格B. 應(yīng)補交土地出讓金等于批

22、準(zhǔn)的商業(yè)、住宅用途及使用條件下土 地使用權(quán)市場價格扣減己繳納的780萬元C. 以2008年1月1日為估價基準(zhǔn)日，估價時設(shè)定各用途土地使用 年限分別為工業(yè)50年、商業(yè)40年、住宅70年D. 估價時建筑容積率設(shè)定為0. 94答案:A四、計算題I. 現(xiàn)有一宗占地面積為1000平方米的城鎮(zhèn)建設(shè)用地，使用者先 以行政劃撥方式取得，后于1995年11月1日通過補辦出讓手續(xù)取得 該宗地50年期的土地使用權(quán)，同時建成一座總建筑面積2500平方米 的辦公樓，現(xiàn)全部用于出租。2000年11月1日進行的市場調(diào)查情況如 下。(1) 在當(dāng)?shù)?，?guī)模檔次相同辦公樓的月租金收入一般為30萬 元，月平均費用15萬元，此外出租時

23、可收取押金60萬元，押金收益 率為5%；(2) 該辦公樓耐用年限為50年，殘值率為0,建筑重置價為每建 筑平方米4000元；(3) 土地還原率為6%,建筑物還原率為8%。試根據(jù)上述資料，評估該宗土地于2000年11月1日的市場價 格。答案：解(一) 審題(1) 明確估價對象，考慮方法選用。根據(jù)題中介紹，這是一宗經(jīng) 過出讓取得土地使用權(quán)的土地?，F(xiàn)狀土地上建有建筑物一一辦公樓， 并且在出租，有收益。估價對象為土地，不包括建筑物部分。適合選 用收益還原法。(2) 明確估價時點。請求估價時點為2000年11月1日，與土地 使用權(quán)取得的時間存在5年的時間差。(3) 明確價格類型。請求評估土地的市場價格。

24、(4) 7解資料內(nèi)容。題中給出了土地面積、建筑面積，房地合一 的辦公樓的租金收入、押金、費用、押金收益率，有關(guān)建筑物的耐用 年限、重置價格、建筑物還原率，土地還原率等。沒有直接給出土地 收益的資料，需要在計算土地收益的基礎(chǔ)上來運用收益還原法。(二) 解題思路與方法選擇1. 方法選擇分析估價對象，這是一宗房地合一的房地產(chǎn)共同產(chǎn)生收益，而 評估其中土地價格的案例。有收益的房地產(chǎn)一般適用收益還原法。題 中沒有關(guān)于估價對象土地的成木、市場上類似土地的交易樣本等資 料，有跡可尋的只有從房地合一的收益中分離出土地收益。所以，最 終的土地估價方法應(yīng)選用收益還原法。2. 解題思路(1) 根據(jù)辦公樓出租資料求取

25、房地合一的房地產(chǎn)共同產(chǎn)生的純收 益。(2) 計算建筑物部分產(chǎn)生的純收益。(3) 從房地合一的房地產(chǎn)共同產(chǎn)生的純收益中扣除建筑物的純收 益，分離出土地純收益。(4) 計算剩余使用年限下的土地收益價格。(三) 公式與計算步驟1. 本題應(yīng)用的主要計算公式房地年純收益：房地年總收益一年總費用。建筑物年純收益：建筑物現(xiàn)值X建筑物還原率土地年純收益：房地年純收益一建筑物年純收益有限年期土地價格=土地年純收益/ 土地還原率1-1/(1+土地還 原率嚴(yán)使用年數(shù)2 計算步驟(1) 計算房地年純收益、房地年總收益。該辦公樓出租，除租金 外還收取押金，因而年總收益中還應(yīng)當(dāng)包含押金的年運用收益。年租金收益=月租金收入

26、X 12月=30X 12 = 360(萬元) 押金年運用收益=押金X押金收益率=60 X 5% = 3 (萬元) 年總收益=年租金收益+押金年運用收益= 360+3 = 363(萬元) 計算房地年總費用。年總費用=月平均費用X 12月=15X12 = 180(萬元) 計算房地年純收益。房地年純收益=房地年總收益一房地年總費用=363-180 =183(萬元)(2) 計算建筑物年純收益、建筑物現(xiàn)值。該辦公樓建成于1995 年11月1日，至2000年11月1日已過了 5年，殘值率為0o建筑物現(xiàn)值=重置價格X建筑而積X剩余使用年數(shù)/耐用年限= 4000 X 2500 X (50-5)/50=900(

27、萬元)建筑物年純收益=建筑物現(xiàn)值X建筑物還原率= 900 X 8%=72(萬元)(3) 計算土地年純收益：土地年純收益=房地年純收益一建筑物年純收益= 183-72 = 111(萬元)(4) 計算土地總價格。該宗土地是1995年11月1日經(jīng)過出讓獲 得50年使用權(quán)的，至2000年11月1日己過了 5年，剩余使用年限為 45年。土地總價格=土地年純收益/土地還原率X 1-1/(1+土地還原率)制余便 用年數(shù)=111/6% X 1-1/(1+6%) 5°-5 =1715.6 (萬元)(5) 計算土地單位面積價格：土地單位而積價格=土地總價格/ 土地面積=1715. 6X10000/100

28、0 = 17156(元/平方米)(四) 難點與常見錯誤分析1.難點(1) 估價時點和土地剩余使用年限的瓜葛，對未來土地價格的年 期修正將產(chǎn)生影響。(2) 土地年純收益的計算。本題的土地純收益應(yīng)通過土地剩余技 術(shù)從房地純收益中分離出來，而房地純收益又由房地年總收益中分 離。其中有3個難點： 計算房地年總收益時，應(yīng)考慮押金應(yīng)用等各類可收益因素。 計算土地純收益時，不宜直接從房地年總收益中扣除建筑物 年純收益。盡量先分步計算房地年純收益，在扣除建筑物年純收益之 后計算出土地年純收益。 計算建筑物年純收益時，涉及建筑物現(xiàn)值和建筑物還原率的 計算或選用。其中，建筑物現(xiàn)值計算可能涉及通過折舊或成新度計算

29、方式的選擇、經(jīng)濟耐用年限和剩余土地使用年限的瓜葛等問題.應(yīng)加 以注意。(3) 資料涉及對象的分類。在審題時就要明確所給收益、費用等 資料往往是房地合一的，重置價格、耐用年限等則針對建筑物，應(yīng)將 資料按照其對應(yīng)的對象分清類別，這樣有助于理清思路。2. 常見錯誤分析(1) 沒有解題思路說明。木題所給條件既有收益、運營費用等收 益還原法必需的資料，也有重置成本、耐用年限等涉及成本的資料， 所以解題思路是必需說盼的。(2) 房地總收益、費用、押金運用收益等未按年計算。收益還原 法請求純收益必需以年計算，這是收益還原法幾乎必考的項目，例如 租金水平按日、月計算，都必需相應(yīng)折算成年租金收益。(3) 房地總

30、收益計算中未計算押金運用收益或處理錯誤，這是對 出租型房地產(chǎn)收入構(gòu)成理解不全而、不準(zhǔn)確的表現(xiàn)。押金運用收益的 處理也是收益還原法常見的考點。有的答卷不是計算一年的押金運用 收益，而是直接加上押金，或者不在房地總收益中計算押金運用收益，而將年押金運用收益進行還原，加在最后價格計算結(jié)果中，這些 處理都是錯誤的。(4) 建筑物年純收益計算基數(shù)錯誤。建筑物年純收益=建筑物現(xiàn) 值X建筑物還原率。有的答卷以建筑物重置價格為基數(shù)，這是對建筑物年純收益理 解錯誤的結(jié)果。建筑物現(xiàn)值計算方法錯誤。(5) 未進行年期修正或修正的土地使用年限錯誤。土地使用權(quán)獲 得時間與估價期H不是同一時間，即在估價期日土地剩余使用年

31、限要 經(jīng)過判斷、計算，這是收益還原法必考項目，要尤其注意題中關(guān)于這 兩個時間點的交代。本題土地剩余使用年限為50-5=45年。(6)沒有計算土地單位面積價格。題中沒有明確請求計算土 地單位面積價格，然而土地估價工作的一般請求是在條件允 許的情況下，既要有總價格形式，也要有單價形式，每道計 算題都要檢查是否有土地面積，能否計算土地單位面積價 格。(7)解題思路混亂。這種情況一般是沒有判斷岀估價對象的最終 估價方法，因而也沒有正確的解題思路和步驟，在關(guān)鍵步驟上項目搭 配混亂，這種情況一般得分很低。遇到不能理解的題時，應(yīng)保持冷 靜，按照記憶爭取盡量多地計算出部分步驟，算對一步是一步，爭取 得分。2.

32、 企業(yè)甲擁有一宗土地而積為20畝的國有岀讓土地，規(guī)劃建設(shè) 4萬平方米綜合大樓和2萬平方米公寓，預(yù)計2年建成后即全部售 出。企業(yè)甲在完成前期投入后，擬將該宗地轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開發(fā)商乙。經(jīng)調(diào)查，該城市相似地段相同功能的綜合樓售價為6000元/平 方米，公寓售價為4500元/平方米，同類結(jié)構(gòu)的綜合樓工程建筑費及 專業(yè)費為2100元/平方米，公寓為1800元/平方米，在建筑期間，建 筑費及專業(yè)費第1年投入40%,第2年投入60%,銀行貸款年利率為5. 5%,開發(fā)利潤為總售價的15%,銷售稅費為售價的5.5%。根據(jù)以上 條件，試計算：(1) 該宗地在規(guī)劃條件下的土地使用權(quán)價格；(2) 經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，房地產(chǎn)

33、開發(fā)商乙準(zhǔn)備以開發(fā)完成后的部分 房地產(chǎn)按售價的90%給甲作為地價的補償，開發(fā)后的房地產(chǎn)銷售稅費由 乙統(tǒng)一支付，如不考慮甲的前期投入和土地轉(zhuǎn)讓稅費，試問甲除可得 到14000平方米綜合樓外，還可分得多少平方米的公寓。答案：解(一) 審題(1) 明確題目請求。本題設(shè)有兩問，即求取宗地在規(guī)劃條件下價 格和甲方應(yīng)得公寓面積。其中求取宗地價格是問題的關(guān)鍵，也是下一 步計算的基礎(chǔ)。(2) T解有關(guān)資料。要弄清哪些屬于估價對象資料，哪些屬于市 場調(diào)查資料。關(guān)于市場調(diào)查資料，本題主要給出了房地產(chǎn)售價、建筑 費和專業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)及其投入情況，利息率、利潤率、銷售稅費率等有關(guān) 參數(shù)值，對這些內(nèi)容的了解有助于構(gòu)思解題方法

34、。(3) 審查關(guān)鍵內(nèi)容，謹(jǐn)防誤用。對所提供資料要仔細(xì)審查，弄清 關(guān)鍵數(shù)據(jù)的真實內(nèi)涵。如木題中的利潤率，要明確是投資利潤率，仍 是銷售利潤率，否則很容易造成誤用。同時，因為第二問涉及甲乙房地實物交換的問題，還要明晰雙 方認(rèn)同的交換條件。(二) 方法選擇與解題思路1. 方法選擇木題主要提供了有關(guān)房地產(chǎn)售價和開發(fā)費用資料及相關(guān)參數(shù)， 不難想到可采用剩余法倒算地價。2. 解題思路(1) 宗地地價求取思路。先計算項目總開發(fā)價值；然后分步計算 建筑費及專業(yè)費、利息、利潤、稅費等；從總開發(fā)價值中將以上各項 成本(包括利息、利潤)一一扣除，即可得到待估宗地總價；宗地總價 除以土地總而積得到單位地價。(2) 甲

35、方應(yīng)得公寓面積求取思路。首先要明確以地?fù)Q房、等價交 換的思路，即總地價=部分綜合樓價格+部分公寓價格，價格標(biāo)準(zhǔn)則應(yīng) 采用雙方約定價格。具體求取思路是先按約定價格計算甲方所得14000 平方米綜合樓價格，然后在總地價中將其扣除，即可得到甲方應(yīng)得公 寓總價；再用甲方應(yīng)得公寓總價除以公寓的約定單價，計算結(jié)果即為 甲方應(yīng)得公寓而積。(三) 公式與計算步驟1. 適用公式地價=房地產(chǎn)售價一建筑費及專業(yè)費一投資利息一開發(fā)利潤一 銷售稅費2 .計算步驟方法一：(1) 選擇計算方法，根據(jù)題意，宗地地價求取適用于剩余法。(2) 計算房地產(chǎn)總售價。6000X4+4500X2 = 33 000(萬元)(3) 計算建筑

36、費及專業(yè)費。2100X4+1800X2 = 12 000(萬元)(1) 計算投資利息。地價=正(1+5. 5%)2-1)+12 000X40%X (1+5. 5%) L5-l)+12 000X60%X(l+ 5. 5%)0 5-l=596. 75+0. U3X 地價(5) 開發(fā)利潤。33 000X 15%=4950(萬元)(6) 銷售稅費。33 000X5. 5%=1815(萬元)(7) 計算土地總價。地價=33 000-12 000-596. 75-0. 1 130X地價-4950-1815地價=12 253. 59(萬元)(8) 計算單位地價。單位地價=12 253. 59/20 = 61

37、2. 68(萬元/畝)=9190. 20(元/平 方米)(9) 計算甲方應(yīng)得公寓面積。14000平方米綜合樓價格=14 000 X 6000 X 90%= 7560. 0 (萬元) 甲方可得公寓總價=1 2253. 59-7560. 0 = 4693. 59(萬元)甲方可得公寓面積:4693. 59X10 000/(4500X90%) =11589. 11(平方米)即甲方除可獲得14000平方米綜合樓外，還可獲得11589. 11平 方米的公寓。方法二：(1) 選擇計算方法。根據(jù)題意，宗地地價求取適用于剩余法。(2) 計算房地產(chǎn)總售價。6000X4+4500X2 = 33 000(萬元)(3)

38、 計算建筑費及專業(yè)費。2100X4+1800X2 = 12 000(萬元)(4) 計算投資利息。利息=12 000X40%X (1+5. 5%) 15-1+12 000X60%X (1+5. 5%)°'5-1 = 596. 75(萬元)(5) 開發(fā)利潤。33 000X 15%=4950(萬元)(6) 銷售稅費。33 000X5. 5%=1815(萬元)(7) 計算土地總價。地價=(33 000-12000-596. 75-4950-1815) 4- (1+5. 5%)2=13638. 254-1. 1130 = 12 253. 59(萬元)(8) 計算單位地價。單位地價= 1

39、2253. 594-20=612. 68(萬元/畝)=9190. 20(元/平 方米)(9) 計算甲方應(yīng)得公寓面積。14 000平方米綜合樓價格=14 000 X 6000 X90%=7560. 0(萬元)甲方可得公寓總價=12 253. 59-7560. 0 = 4693. 59(萬元)甲方可得公寓而積= 4693. 59X10 000寧(4500X90%)= 11589. 11(平方米)即甲方除可獲得14 000平方米綜合樓外，還可獲得11 589. 11 平方米的公寓。(四) 難點與常見錯誤分析1.難點木題的難點主要體現(xiàn)在兩個方而：(1) 用剩余法測算地價過程中，利息、利潤的計算基數(shù)與計

40、息期 的確定。利息的計算基數(shù)應(yīng)為待估地價、建筑費和專業(yè)費，但計息期 不同，待估地價的計息期為整個開發(fā)期即2年；而建筑費和專業(yè)費的 計息期則視其投入情況而定，在分段均勻投入的前提下(等同于在各段 中點一次性投入)，第1年投入的40%,計息期應(yīng)為1.5年；第2年投 入的60%,計息期為0.5年。利潤計算基數(shù)為房地產(chǎn)總售價。對待估地價利息的計算，既可在投資利息計算中考慮，也可在 最后求取地價時考慮，兩種方法的計算結(jié)果完整相同。(2) 甲方應(yīng)得公寓面積求取思路。一是要考慮等價交換原則；二 是要以雙方認(rèn)可為前提，即按照雙方約定的價格作為計價標(biāo)準(zhǔn)，不必 定與公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)完整吻合。根據(jù)題意，甲、乙雙方經(jīng)

41、協(xié)商達成 一致：乙用部分房地產(chǎn)來補償甲的地價款，房地產(chǎn)價格按售價的90%確 定，房地產(chǎn)銷售稅費由乙方統(tǒng)一支付。其中暗含的意思是：在乙方承 擔(dān)銷售稅費的前提下，雙方認(rèn)同的約定價格為市場售價的90%。為此， 在測算房地產(chǎn)價格時，不必考慮稅費給付問題。2. 常見問題分析(1) 關(guān)于利息計算。在利息測算過程中，應(yīng)試者經(jīng)常會犯如下錯 誤：待估地價漏計利息；在開發(fā)期超過1年的情況下，錯誤地采 用單利計息；忽略了地價款與建筑費和專業(yè)費投入時間與方式的差 異，造成計息期取值錯誤。(2) 利潤計算。未看清題中所給利潤率的真實內(nèi)涵，誤將銷售利 潤率當(dāng)作投資利潤率，將待估地價與建筑費和專業(yè)費之和作為計算利 潤的基數(shù)

42、。(3) 交換房地產(chǎn)的計價標(biāo)準(zhǔn)問題?？晒┻x擇的計價標(biāo)準(zhǔn)有市場價 格、賣方實際得到價格、雙方約定價格等.本題中用于交換房地產(chǎn)的 計價應(yīng)采用雙方約定價格。應(yīng)試者往往在這一問題上含糊不清，要么 直接采用市場價格，要么采用賣方實際得到價格(扣除銷售稅費后價 格)。3. 某企業(yè)于2000年12月31日以出讓方式取得了一宗土地使用 年限為50年期的國有企業(yè)用地，土地總面積為3000平方米，交納的 土地出讓金為30元/平方米，該宗地土地開發(fā)程度己達到“五通一 平”(通路、通電、通水、通訊、排水及場地平整)。2001年12月31 S,該企業(yè)因改制需要進行土地價格評估，經(jīng) 調(diào)查，該地區(qū)土地取得費(含稅費)平均為

43、10萬元/畝，“五通一平” 土地開發(fā)費為8萬元/畝，在土地開發(fā)期內(nèi)均勻投入，土地開發(fā)周期為 一年，銀行貸款年利率為5. 5%,投資利潤率為10%, 土地還原率為6%, 50年期出讓金水平仍保持不變，請測算該宗地于2001年12月31 日的單位地價和總地價。答案：解(一) 審題(1) 明確題目請求。本題請求得到待估宗地在估價時點的單位地 價和總地價，即請求計算出兩種形式的土地價格。(2) 梳理有關(guān)資料?？蓪㈩}目提供資料分為兩類：一是有關(guān)估價 對象資料，審查時需留意估價時點、土地取得時間及使用年期，估價 時點與土地取得時間是否一致等。一二是市場調(diào)查資料，該類資料是 解題的基礎(chǔ)，也是選擇方法的主要依

44、據(jù)，審查時要留意所給資料與估 價對象情況是否一致。(3) 考慮資料取舍，找岀隱含條件。對題目中所提供的市場調(diào)查 資料要仔細(xì)審查，看缺少甚么條件，是否有隱含內(nèi)容。如本題未給出 土地增值收益率，但若仔細(xì)審查便不難發(fā)現(xiàn)，土地增值收益可依據(jù)土 地出讓金確定。(二) 方法選擇與解題思路1. 方法選擇本題主要提供了有關(guān)土地取得與開發(fā)費用資料及相關(guān)參數(shù)，可 采用成本逼近法評估。2. 解題思路因為題目所給條件比較間接，解題思路亦應(yīng)與常規(guī)做法略有不 同，主要體現(xiàn)在年期修正上，首先需明確待估宗地的剩余使用年期， 因土地取得時間與估價時點相差一年，至估價時點止，土地剩余使用 年期應(yīng)為49年?；舅悸肥窍雀鶕?jù)題目所給條件確定評估方法，然后分步計算 土地取得費、