物業(yè)工程前期介入管理工作指引

1、物業(yè)工程前期介入管理工作指引1.結(jié)構(gòu)：在結(jié)構(gòu)方面，應(yīng)防止各分包單位（土建裝修、室內(nèi)裝飾裝修、機(jī)電設(shè)備安 裝、智能設(shè)備安裝等）因管線預(yù)埋不到位或更改管線位置，而在剪力墻、梁、 柱、板位置隨意開(kāi)孔或開(kāi)鑿，破壞結(jié)構(gòu)穩(wěn)定及安全。2.建筑：1）外立面裝修防水工程：外墻滲水的位置多出現(xiàn)在窗框周邊。原因在于土建裝修施工過(guò)程中，因窗 框周邊封堵不嚴(yán)、不實(shí)、交叉作業(yè)疏漏及防水工程工藝問(wèn)題，造成日后窗邊滲 漏水。2）建筑天面女兒墻四周內(nèi)側(cè)，建議每隔1.52米距離預(yù)埋安裝鋼結(jié)構(gòu)掛環(huán)（拉環(huán)所用圓鋼直徑不小20或鋼管帶，方便日后外墻清潔及維修吊掛固定使用。此方案應(yīng)請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)院核實(shí)計(jì)算受力 情況，不能由施工單位隨意施工安裝。

2、3）建筑外輪廓 30M 以上所有金屬門窗、金屬欄桿扶手、設(shè)備要做可靠接 地，并有施工接地電阻測(cè)試記錄。3.廣場(chǎng)排水：1）注意排水坡度，廣場(chǎng)、道路雨水集水口數(shù)量要滿足排水要求，注意集水 井口是否比四周標(biāo)高要低。特別是有較大坡度的道路、廣場(chǎng)、綠地或護(hù)坡、擋 土墻附近，要有充足的排水口或截水溝，排水口不應(yīng)按平面布局理想的均勻設(shè) 置，應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況設(shè)置，防止暴雨時(shí)局部地區(qū)積水，影響社區(qū)整體環(huán) 境。2）綠化區(qū)域、花壇花池要設(shè)置排水系統(tǒng)，以防止雨季或澆水進(jìn)量時(shí)泥水涌 入廣場(chǎng)，影響整體形象或客人的視覺(jué)效果。4.9 座前期驗(yàn)收室內(nèi)裝修：1）地面、墻面空鼓位置，多出現(xiàn)在窗邊、管道口、管線周邊位置等。出現(xiàn) 空

3、鼓的原因一般情況是因?yàn)樯皾{和砌體不能良好粘結(jié)，或者因雨季空氣濕度太 高，而砂漿沒(méi)有控制好水的比例，砂漿不能在一定時(shí)間內(nèi)揮發(fā)水分凝固，受重 力作用下墜造成局部空鼓及裂縫，應(yīng)予以注意。2）墻面裂紋是一條水平線，一般是因?yàn)槠鲶w未沉降穩(wěn)定，砌體與結(jié)構(gòu)梁接 合處未貼鋼砂漿，造成砌體變型裂縫所至。4）某些地磚需要更換時(shí)，需注意新?lián)Q的地磚和原裝的在顏色、紋理上是否 一致，要拿樣板現(xiàn)場(chǎng)對(duì)比。石膏天花的更換情況也類似。5）6）外窗、陽(yáng)臺(tái)推拉門導(dǎo)軌要有扁孔排水。雨水管、污水管、糞水管的設(shè)置位置應(yīng)方便日后維修，業(yè)主室內(nèi)或陽(yáng)臺(tái)上 的公共雨水、污水、糞水管道設(shè)置的檢修、查孔，業(yè)主裝修時(shí)不能封死。5. 消防系統(tǒng)接管驗(yàn)收：

4、1）標(biāo)準(zhǔn)層抽查公共部分感煙探測(cè)器二只，室內(nèi)隨機(jī)抽查感煙探測(cè)器二只， 消防破玻按鈕一只，消防報(bào)警按鈕一只，噴淋末端放水測(cè)試一處；人員安排：現(xiàn)場(chǎng)消防系統(tǒng)工程驗(yàn)收負(fù)責(zé)人一名（物業(yè)工程），測(cè)試及記錄人員一名 （工程技工或安防員），相鄰上下兩層測(cè)試及記錄人員各一名（工程技工或安 防員），天面測(cè)試及記錄人員一名（工程技工或安防員），消防水泵房工程技 工（測(cè)試及記錄）一名，消防監(jiān)控中心工程技工和安防員各一名（測(cè)試及記 錄）；觀察、記錄消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)和消防設(shè)備聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施動(dòng)作情況， 并即時(shí)匯報(bào)消防系統(tǒng)工程驗(yàn)收負(fù)責(zé)人。2）裙樓、地下車庫(kù)每個(gè)防火分區(qū)隨機(jī)抽查感溫探測(cè)器二只，消防破玻按鈕 一只，消防報(bào)警按鈕一

5、只，噴淋末端放水測(cè)試一處；人員安排：現(xiàn)場(chǎng)消防系統(tǒng)工程驗(yàn)收負(fù)責(zé)人一名（物業(yè)工程），測(cè)試及記錄人員一名 （工程技工或安防員），相鄰上下兩層測(cè)試及記錄人員各一名（工程技工或安 防員），首層測(cè)試及記錄人員一名（工程技工或安防員），消防水泵房工程技 工（測(cè)試及記錄）一名，消防監(jiān)控中心工程技工和安防員各一名（測(cè)試及記 錄）；觀察、記錄消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)和消防設(shè)備聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施動(dòng)作情況， 并即時(shí)匯報(bào)消防系統(tǒng)工程驗(yàn)收負(fù)責(zé)人。3）在驗(yàn)收過(guò)程中要記錄消防設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)存在的安裝缺陷。4）提出整改報(bào)告。6. 高低壓配電：1）電房?jī)?nèi)四周要設(shè)均壓環(huán)，所有設(shè)備要接地，金屬門和門框接地要求編織 銅線聯(lián)結(jié)。2）封閉式插接母線、

6、線槽穿過(guò)配電房墻、板或防火分區(qū)墻、板處，要做穿 墻套管，過(guò) 3）配電房土建及裝修工程完工；無(wú)給排水管從配電房?jī)?nèi)通過(guò)，無(wú)滲 漏水現(xiàn)象；地面光潔無(wú)起沙；照明及通風(fēng)設(shè)備安裝運(yùn)行正常（進(jìn)出風(fēng)順暢）； 消防設(shè)備設(shè)施、絕緣墊鋪完善。7. 設(shè)備房：1）高低壓配電房地面刷環(huán)氧樹(shù)脂地板柒，發(fā)電機(jī)房、水泵房貼地磚。2）照明、通風(fēng)、消防、接地設(shè)施完善。8. 入戶大堂的天花：注意天花板要留檢修孔。，建議公共通道天花板采用金屬扣板吊頂，以方 便設(shè)備設(shè)施的操作、維修檢查，不致于因天花檢修口過(guò)多，而影響整體裝修效 果。9. 設(shè)置運(yùn)行控制中心 （空調(diào)、高低壓配電合并 ）：空調(diào)、高低壓配電運(yùn)行建議合并設(shè)置運(yùn)行控制中心，方便管理。生活水泵 房、空調(diào)機(jī)房各增加一攝像頭。將監(jiān)控畫(huà)面引入運(yùn)行控制中心。10. 消防監(jiān)控中心與運(yùn)行控制中心分設(shè)：消防監(jiān)控中心（消防、安防、巡更、門禁、停車場(chǎng)等）和運(yùn)行控制中心 （高低壓供配電、發(fā)電機(jī)組、遠(yuǎn)程計(jì)費(fèi)、公共照明智能控制系統(tǒng)等）分開(kāi)設(shè) 置。11.電梯：1）2）在電梯施工過(guò)程中注意轎廂和對(duì)重的導(dǎo)軌固定的安裝，每?jī)晒潭c(diǎn)間不 超過(guò) 2 米；電梯機(jī)房完成土建及土建裝修工程；機(jī)房地面無(wú)起沙，天花板、墻 面無(wú)滲漏水，門窗關(guān)閉嚴(yán)密、開(kāi)啟靈活，預(yù)留進(jìn)（低進(jìn)，加鋼網(wǎng)）、出（高 出）風(fēng)口； 3）電梯底坑做爬梯；電梯底坑無(wú)設(shè)計(jì)集水井的，準(zhǔn)備沙袋