物業(yè)接管驗(yàn)收常識(shí)課件

1、山西頤德物業(yè)管理有限公司第一部分：早期介入第一部分：早期介入第二部分：物業(yè)的承接查驗(yàn)收第二部分：物業(yè)的承接查驗(yàn)收第三部分：有效溝通第三部分：有效溝通早期物業(yè)介入早期物業(yè)介入 一、早期介入的重要性一、早期介入的重要性二、早期介入的作用二、早期介入的作用三、早期介入的內(nèi)容三、早期介入的內(nèi)容A、物業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)存在的問(wèn)題：物業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)存在的問(wèn)題：物業(yè)建設(shè)和銷(xiāo)售過(guò)程中，建設(shè)項(xiàng)目由于多種原因往往會(huì)存在一些問(wèn)題，主要表現(xiàn)在：1）物業(yè)規(guī)劃和施工安裝存在問(wèn)題，如設(shè)備配置不當(dāng)、停車(chē)位不足、物業(yè)工程缺陷等；2）建設(shè)單位不按規(guī)定提供物業(yè)管理的基礎(chǔ)條件，如物業(yè)管理用房、物業(yè)檔案資料缺失遺漏等;3)工程質(zhì)量保修和工

2、程遺留問(wèn)題處理不及時(shí)；4）建設(shè)單位從自身利益考慮，將部分開(kāi)發(fā)建設(shè)的責(zé)任和義務(wù)轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)；5）建設(shè)單位在售樓時(shí)想業(yè)主做出不合理的物業(yè)管理承諾，使物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)不合理的責(zé)任等 在開(kāi)發(fā)建設(shè)工作的早期，物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)早期介入活動(dòng)將長(zhǎng)期積累的物業(yè)管理知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)應(yīng)用于規(guī)劃設(shè)計(jì)，并且在建筑施工銷(xiāo)售階段同步跟進(jìn)配合，協(xié)助開(kāi)發(fā)建筑單位及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理建筑銷(xiāo)售過(guò)程中存在的問(wèn)題，不僅能從源頭上堵住漏洞，避免或減少上述階段問(wèn)題的發(fā)生，減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的糾紛，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)得以順利進(jìn)行，而且可以在物業(yè)投入使用后，物業(yè)管理順利開(kāi)展，業(yè)主利益得到保障、1優(yōu)化設(shè)計(jì)優(yōu)化設(shè)計(jì)2有助于提高工程質(zhì)量有助于提高工程質(zhì)

3、量3有利于了解物業(yè)情況有利于了解物業(yè)情況4為前期物業(yè)管理做充分準(zhǔn)備為前期物業(yè)管理做充分準(zhǔn)備5有助于提高建筑單位的開(kāi)發(fā)利益有助于提高建筑單位的開(kāi)發(fā)利益一、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段1內(nèi)容：1.1就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局，功能提出改進(jìn)建議1.2就物業(yè)環(huán)境及配套設(shè)施的合理性、適應(yīng)性提出意見(jiàn)或建議1.3提供設(shè)施設(shè)備的設(shè)置。造型及服務(wù)方面的改進(jìn)意見(jiàn)1.4就物業(yè)管理用房、社區(qū)活動(dòng)場(chǎng)所等公共配套建筑、設(shè)施、場(chǎng)地的設(shè)置要求等提出意見(jiàn)前期介入主要跟進(jìn)區(qū)域內(nèi)各系統(tǒng)項(xiàng)目功能設(shè)計(jì)和使用合理性，提出優(yōu)化方案；設(shè)備設(shè)施安裝質(zhì)量全程監(jiān)督及完工后協(xié)助行政單位對(duì)整體工程的竣工綜合驗(yàn)收如：土建系統(tǒng)：基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)、裝飾裝修物業(yè)主要配套設(shè)施：樓宇房屋，管理中

4、心、會(huì)所、泳池、車(chē)場(chǎng)、銀行、文娛設(shè)施、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地、商場(chǎng)、園林景觀機(jī)電系統(tǒng)：供電、供水、供氣、供冷（熱）、照明系統(tǒng)，安防技防、智能化管理等2方法與要點(diǎn)：2.1參與有關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)的討論會(huì)，并從使用，維護(hù)，管理、經(jīng)營(yíng)以及未來(lái)功能的調(diào)整和物業(yè)保值、增值等角度對(duì)設(shè)計(jì)方案提出意見(jiàn)或建議；2.2幫助建筑單位優(yōu)化設(shè)計(jì)或從使用維護(hù)等角度上對(duì)方案進(jìn)行調(diào)整，是項(xiàng)目在總體上更能滿(mǎn)足業(yè)主的需求，從而有利于促進(jìn)項(xiàng)目的成功，降低風(fēng)險(xiǎn)；2.3從確定的目標(biāo)業(yè)主的角度考慮問(wèn)題；2.4對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)項(xiàng)目，對(duì)于共用配套設(shè)施或環(huán)境等方面的配置在各期之間的過(guò)渡性安排提供協(xié)調(diào)意見(jiàn)物業(yè)的承接查驗(yàn)物業(yè)的承接查驗(yàn)一、物業(yè)管理接管驗(yàn)收一、物業(yè)管理

5、接管驗(yàn)收二、竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收的區(qū)別二、竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收的區(qū)別三、接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容三、接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容四、毛坯驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法四、毛坯驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法五、驗(yàn)收使用的表格五、驗(yàn)收使用的表格六、公共設(shè)施設(shè)備的接管驗(yàn)收六、公共設(shè)施設(shè)備的接管驗(yàn)收七、承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題的處理七、承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題的處理l做為一名物業(yè)從業(yè)人員不但會(huì)管理業(yè)主的物業(yè)，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，還要會(huì)在房屋已交。驗(yàn)收時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題找出不足。最終將遺留品質(zhì)的房屋移交給入伙的業(yè)主。l那么如何進(jìn)行房屋及設(shè)備設(shè)施的驗(yàn)收呢？在驗(yàn)收是要注意哪些事項(xiàng)，下面和大家一起討論學(xué)習(xí)?；靖拍睿夯靖拍睿航庸茯?yàn)收是物業(yè)管理企業(yè)接管新建房屋時(shí)以物

6、業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿(mǎn)足使用功能為主要內(nèi)容的接管驗(yàn)收。物業(yè)管理企業(yè)接管驗(yàn)收是指在政府在政府部門(mén)和開(kāi)發(fā)建筑單位對(duì)施工單位竣部門(mén)和開(kāi)發(fā)建筑單位對(duì)施工單位竣工驗(yàn)收的基礎(chǔ)上進(jìn)行的在驗(yàn)收工驗(yàn)收的基礎(chǔ)上進(jìn)行的在驗(yàn)收（俗稱(chēng)內(nèi)部驗(yàn)收） 基本作用促使開(kāi)發(fā)企業(yè)按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)和建設(shè)，達(dá)到工程質(zhì)量要求，減少日常管理過(guò)程維修養(yǎng)護(hù)工作量通過(guò)接管驗(yàn)收，實(shí)現(xiàn)權(quán)利和義務(wù)的轉(zhuǎn)移，在法律上界定清楚各自的義務(wù)和權(quán)利通過(guò)接管有關(guān)物業(yè)文件資料，可以莫輕舞也的性能與特點(diǎn)，預(yù)防管理中可能出現(xiàn)的問(wèn)題，計(jì)劃安排好各項(xiàng)管理，充分發(fā)揮社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、現(xiàn)代化的管理優(yōu)勢(shì)?？⒐を?yàn)收與接管驗(yàn)收兩者的區(qū)別主要有以下三方面u性質(zhì)不同性質(zhì)不同u階段作用不同階段作用不

7、同u驗(yàn)收主體不同驗(yàn)收主體不同u性質(zhì)不同: 竣工驗(yàn)收是政府行為，任何建筑工程驗(yàn)收由政府行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)組成綜合驗(yàn)收小組對(duì)施工質(zhì)量和設(shè)計(jì)質(zhì)量進(jìn)行全面檢驗(yàn)和質(zhì)量評(píng)定（小組成員：建委、質(zhì)檢站、監(jiān)理公司等）接管驗(yàn)收是企業(yè)行為，是物業(yè)管理企業(yè)代表全體業(yè)主根據(jù)物業(yè)管理合同從確保今后正常使用與維修的角度出發(fā)對(duì)委托的物業(yè)進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收。u階段作痛不同p竣工驗(yàn)收是施工單位想建設(shè)單位移交的過(guò)程，接管驗(yàn)收是建設(shè)單位向物業(yè)管理單位移交物業(yè)的過(guò)程。p竣工驗(yàn)收合格后標(biāo)志著物業(yè)可以交付使用，接管驗(yàn)收一旦完成，標(biāo)志著物業(yè)正式進(jìn)入使用階段。u驗(yàn)收主體不同l竣工驗(yàn)收：l接管驗(yàn)收：施工單位竣工驗(yàn)收開(kāi)發(fā)單位物業(yè)公司業(yè)主分戶(hù)驗(yàn)收接管驗(yàn)收竣

8、工驗(yàn)收和接管我該做些什么？做些什么 做些什么！感官查驗(yàn)：是對(duì)查驗(yàn)對(duì)象外觀的檢查。一般采用目視、觸摸等方式進(jìn)行；使用查驗(yàn)：通過(guò)啟用直接檢驗(yàn)安裝質(zhì)量和使用功能，以直觀地了解其符合性、舒適性和安全性等；檢測(cè)查驗(yàn)：通過(guò)運(yùn)用儀器、儀表、工具等對(duì)檢驗(yàn)對(duì)象進(jìn)行測(cè)量是否符合質(zhì)量；試驗(yàn)查驗(yàn)：通過(guò)必要的試驗(yàn)方式（如通風(fēng)、閉水試驗(yàn)）測(cè)試相關(guān)設(shè)施設(shè)備的性能；l技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（1991年建設(shè)部發(fā)布的房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)）主體結(jié)構(gòu)、屋面和樓地面、裝修、電氣、水、衛(wèi)、消防、采暖、智能化等附屬工程及其他質(zhì)量與使用的檢驗(yàn)危險(xiǎn)和損壞問(wèn)題的處理l物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料項(xiàng)目開(kāi)發(fā)批準(zhǔn)資料規(guī)劃許可證投資許可證土地使用合同（產(chǎn)權(quán)證明）建筑開(kāi)工許可證用地紅線(xiàn)圖

9、l施工設(shè)計(jì)資料a)地質(zhì)報(bào)告書(shū)b)全套設(shè)計(jì)圖紙c)圖紙會(huì)審記錄d)設(shè)計(jì)變更通知單e)工程預(yù)決算報(bào)告f)重要的施工會(huì)議紀(jì)要g)隱蔽工程驗(yàn)收記錄h)沉降觀測(cè)記錄i)其他可能會(huì)影響將來(lái)管理的原始記錄綜合竣工驗(yàn)收資料：a)竣工圖（包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、電、氣、暖、設(shè)備、附屬工程各專(zhuān)業(yè)竣工圖及底下管線(xiàn)綜合布置竣工圖）；b)建筑工程竣工驗(yàn)收證書(shū)c)建筑消防驗(yàn)收合格證d)公共配套設(shè)施綜合驗(yàn)收合格證e)供水合同f)供電協(xié)議書(shū)、許可證g)供氣協(xié)議書(shū)、許可證h)電梯準(zhǔn)用證l機(jī)電設(shè)備資料a)機(jī)電設(shè)備出廠合格證b)機(jī)電設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)（要求有中文）c)機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試報(bào)告d)施工、采購(gòu)合同保修條款收集e)設(shè)備保

10、修克、保修協(xié)議1、墻面的驗(yàn)收u對(duì)墻面的驗(yàn)收，主要是看室內(nèi)四周的墻面有無(wú)裂縫，空鼓、露網(wǎng)等現(xiàn)象。u如有裂縫則要看是什么樣的裂縫。常見(jiàn)的裂縫是風(fēng)烈，其形狀是呈網(wǎng)狀式的密布在墻面上。這種裂縫形成的原因主要是室內(nèi)外暖濕氣流的不均勻，加上水泥砂漿自然的干濕收縮。u空鼓、露網(wǎng)則是粉墻是薄、厚不均，灑水時(shí)不均勻造成的，于墻體本質(zhì)質(zhì)量，沒(méi)有任何聯(lián)系。1、墻面的驗(yàn)收l(shuí)處理方法：如果裂縫、空鼓面積比較大，則有施工單位打掉重粉。如果只有細(xì)小裂縫，而沒(méi)有空鼓，待業(yè)主在進(jìn)行精裝修時(shí)抹兩邊膩?zhàn)蛹纯上?、墻面的陰、陽(yáng)角驗(yàn)收l(shuí)對(duì)墻面的各個(gè)垂直拐角，水平平行角，用目測(cè)的方法進(jìn)行觀測(cè)，檢查陰陽(yáng)角處是否不平整或波浪不平。l處理

11、方法：要求施工單位用直木條夾緊粉角找直。3、梁、柱與墻體之間裂縫的驗(yàn)收l(shuí)因?yàn)檎麄€(gè)樓盤(pán)是采用混凝土框架結(jié)構(gòu)，墻體則是待框架做好以后再砌的，難免出現(xiàn)柱、梁與墻體之間的結(jié)合部出現(xiàn)裂縫。l常見(jiàn)的裂縫有兩個(gè)部位：一是梁和墻體之間的裂縫二是柱和墻體之間的裂縫3、梁、柱與墻體之間裂縫的驗(yàn)收 二個(gè)部位形成裂縫的原因是混凝土構(gòu)造hoiu的柱、梁和空心磚墻體之間存在的一種自然的水泥收縮程度不同形成的，不存在質(zhì)量問(wèn)題，更不是墻基下沉而造成的。l處理方法：將裂縫處割開(kāi)，重鋪金屬網(wǎng)或布網(wǎng)，用小比度水泥砂漿重粉即可消除。4、樓板的驗(yàn)收u仔細(xì)觀看室內(nèi)地面及樓板上，是否有不同規(guī)則裂縫，如果發(fā)現(xiàn)不同程度的存在，則要用專(zhuān)用小錘進(jìn)

12、行敲打，聽(tīng)聽(tīng)是否有空殼的聲音。u如果正常，沒(méi)有空殼的聲音說(shuō)明是水泥的自然風(fēng)裂。如有異常響聲，說(shuō)明結(jié)構(gòu)層與找平層之間有相克現(xiàn)象的存在，根本不存在結(jié)構(gòu)層有什么質(zhì)量問(wèn)題。否則需要重新處理。l處理方法：順著開(kāi)裂空殼的方向割開(kāi)重新做找平層即可。同時(shí)地面應(yīng)光潔，不能起砂。5.頂棚的驗(yàn)收l(shuí)對(duì)頂棚的驗(yàn)收，也是看有無(wú)裂縫，空殼等現(xiàn)象，如果兩者現(xiàn)象都不存在。又無(wú)波浪，不平整的現(xiàn)象，國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)只是順平就可以了。6、入戶(hù)門(mén)的驗(yàn)收l(shuí)對(duì)門(mén)的驗(yàn)收要看門(mén)的四周密實(shí)度是否合適，開(kāi)啟、關(guān)閉是否順暢，表面有保護(hù)膜無(wú)劃痕，關(guān)門(mén)以后縫隙不能過(guò)大，也不能過(guò)小。鑰匙開(kāi)啟自如，插入拔出不卡頓，開(kāi)關(guān)門(mén)無(wú)異常響聲。l處理方法：門(mén)的密實(shí)度不好，需重

13、新填充、加固，關(guān)開(kāi)門(mén)不順暢或者門(mén)隙過(guò)大或者過(guò)小，則需調(diào)整門(mén)的鉸鏈、墊鐵，達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)要求。鑰匙開(kāi)啟不自如，要調(diào)整鎖芯的定位螺絲，使其到位。門(mén)有響聲要調(diào)整門(mén)的平衡度、垂直度或加少許機(jī)油。7、窗的驗(yàn)收u要看窗的邊框無(wú)劃傷，四周邊緣等易受撞擊處是否密實(shí)，要仔細(xì)檢查墻體與窗框處墻面是否有變色、起泡、脫皮、掉灰等現(xiàn)象，檢查窗扇、玻璃是否有破裂。搭扣、五金件不靈等現(xiàn)象。u窗扇。窗子四周橡膠壓條 是否平整，密實(shí)防水膠打的均勻程度如何。7、窗的驗(yàn)收l(shuí)處理方法：窗扇。窗框的四周密實(shí)度不好，要重新填實(shí)，加固邊框。窗框有異種變色，說(shuō)明有滲漏現(xiàn)象，要重新打膠，粉墻達(dá)到不漏程度。玻璃破裂，五金件損壞，要重新更換。壓條不平整

14、，防水膠不均，要將壓條重新再做，已達(dá)到防水效果。8、上下水的驗(yàn)收l(shuí)檢查上水時(shí)，可將水閥打開(kāi)檢查各個(gè)管子接頭處有無(wú)滴水，滲水現(xiàn)象。檢查下水時(shí)，可以用水直接沖入下水管中，觀察地漏下手是否流暢，無(wú)冒泡緩慢現(xiàn)象。l處理方法：上水管接頭如有滴水、滲水，則說(shuō)明熔焊的不牢，則要割去原接頭，重新焊接，達(dá)到不滴不漏。下水如果不順暢則說(shuō)明地漏北異物堵塞，則要及時(shí)疏通。9、電的驗(yàn)收l(shuí)對(duì)點(diǎn)的驗(yàn)收，要先看室內(nèi)配電盤(pán)、開(kāi)關(guān)板、插座板有無(wú)損壞，安裝是否牢固，順直，過(guò)墻線(xiàn)路應(yīng)有導(dǎo)管，連接點(diǎn)必須緊密、可靠，部件齊全，接觸良好，位置正確。l有電工將事先準(zhǔn)備好的插頭，插入插座板逐個(gè)檢查線(xiàn)路是否正常。l處理方法：如發(fā)現(xiàn)有上述問(wèn)題則要

15、由專(zhuān)業(yè)人員對(duì)損壞配件，線(xiàn)頭連接處，安裝位置等進(jìn)行更換。緊固、調(diào)整。10、衛(wèi)生間的驗(yàn)收l(shuí)衛(wèi)生間的驗(yàn)收是整個(gè)驗(yàn)收環(huán)節(jié)最為重要的一點(diǎn)，因?yàn)樾l(wèi)生間的地面在施工過(guò)程中已做防水層，但如做不好將會(huì)發(fā)生滲漏現(xiàn)象。l驗(yàn)收方法：在驗(yàn)收前一天通知施工單位，衛(wèi)生間放水至2-3公分，待24小時(shí)以后，到底層觀察衛(wèi)生間的頂棚四周，風(fēng)道周邊，上下水管壁結(jié)合處是否有滲漏、滴水現(xiàn)象。10、衛(wèi)生間的驗(yàn)收l(shuí)處理方法u如果出現(xiàn)上述情況之一的，可將漏水處鑿開(kāi)，用特殊的防水材料（堵漏王）滲膠，注入漏水處待24小時(shí)以后，再進(jìn)行養(yǎng)水試驗(yàn)，達(dá)到要求就可以了。l樓房驗(yàn)收單l工程整改單物業(yè)接管驗(yàn)收管理表格.doc1、樓宇本體硬件設(shè)施：主體結(jié)構(gòu)、樓地面面層及基層、內(nèi)墻面、頂棚、陽(yáng)臺(tái)、衛(wèi)生間、門(mén)窗、樓梯、電電器插座、開(kāi)關(guān)、燈具、門(mén)禁、水表、電表、燃?xì)獗?。給排水設(shè)備設(shè)施等。2、公共配套設(shè)施：天臺(tái)、散水坡、避雷設(shè)施、路燈及裝飾燈、綠化、道路、室外消火栓、樓宇標(biāo)志、停車(chē)場(chǎng)、溝井、護(hù)坡及擋土墻、臺(tái)階及踏步、水池及水箱、樓棟牌、房號(hào)、園林標(biāo)識(shí)等3、設(shè)備及相關(guān)配套：供配電（配電柜、一戶(hù)一表及線(xiàn)路等）、給排