宅基地使用權(quán)取得的法律結(jié)構(gòu)

1、宅基地使用權(quán)取得的法律結(jié)構(gòu)        關(guān)鍵詞: 宅基地使用權(quán)/成員權(quán)/物權(quán)合同 內(nèi)容提要: 關(guān)于宅基地使用權(quán)的取得, 物權(quán)法存在漏洞。填補(bǔ)這一漏洞的方式為類推關(guān)于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的法律規(guī)則, 設(shè)定該權(quán)利取得的法律結(jié)構(gòu)。農(nóng)戶取得宅基地使用權(quán)的法律結(jié)構(gòu)以村民的成員權(quán)為邏輯基點(diǎn), 以合同機(jī)制為邏輯線索, 具體構(gòu)成為: 農(nóng)村村民行使成員權(quán)與其所屬集體組織簽訂的宅基地使用權(quán)合同, 該物權(quán)合同以行政審核與審批為生效要件, 宅基地使用權(quán)因合同生效而當(dāng)然設(shè)立, 不需要履行登記等其他程序。一、宅基地使用權(quán)的問(wèn)題設(shè)定及解決思路

2、60;宅基地使用權(quán)是我國(guó)最具本土特色的用益物權(quán),其產(chǎn)生導(dǎo)源于城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的土地公有制度及立基于其上的二元地上權(quán)構(gòu)成。物權(quán)法規(guī)定,宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利,有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。物權(quán)法立法過(guò)程中,如何設(shè)定該種權(quán)利的規(guī)則一直是一個(gè)引起各方高度關(guān)注的問(wèn)題,相關(guān)的條文設(shè)計(jì)幾經(jīng)變化。1制度安排上的舉棋不定,一方面體現(xiàn)了立法機(jī)關(guān)高度的社會(huì)責(zé)任感,另一方面體現(xiàn)了他們對(duì)該種權(quán)利所面對(duì)的問(wèn)題、所保護(hù)的利益缺乏理性的認(rèn)知,進(jìn)而對(duì)于解決問(wèn)題和保護(hù)利益的途徑選擇缺乏足夠的自信。學(xué)界討論的焦點(diǎn)聚集于是否允許宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和抵押以及轉(zhuǎn)讓的程序、受讓主體的范圍,對(duì)此,物權(quán)法

3、已有定論。盡管可能存在立法政策上的失誤2,但成文法國(guó)家在制度形成上,立法機(jī)關(guān)具有優(yōu)先權(quán),物權(quán)法的立法選擇可以視為對(duì)相關(guān)問(wèn)題立法政策得失討論的暫時(shí)終結(jié),并且可以預(yù)期基本法確定的制度在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)不會(huì)有根本性的變化,因此,任何立法論層面的討論并沒(méi)有太多的現(xiàn)實(shí)意義。 相較于宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和抵押?jiǎn)栴}受到的追捧,物權(quán)法立法過(guò)程中,對(duì)于宅基地使用權(quán)的取得的相關(guān)規(guī)定卻備受冷落。與此相應(yīng),物權(quán)法及土地管理法關(guān)于宅基地使用權(quán)的制度設(shè)計(jì),并未像土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)等用益物權(quán)一樣,對(duì)該種物權(quán)設(shè)立或取得方式作出具體安排,問(wèn)題恰恰緣此而生。隨著對(duì)宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓問(wèn)題討論的暫時(shí)終結(jié),遵

4、循物權(quán)法設(shè)定和解決問(wèn)題的邏輯,宅基地使用權(quán)的取得問(wèn)題必然首當(dāng)其沖進(jìn)入法學(xué)界的視野。作為一個(gè)以民法研究為職業(yè)的人,我更習(xí)慣于、也傾向于從民法的角度界定問(wèn)題和尋求問(wèn)題的解決。 也就是用民法的邏輯觀察農(nóng)村集體土地所有權(quán)人與宅基地使用權(quán)人,集體土地所有權(quán)人、宅基地使用權(quán)人與政府,宅基地使用權(quán)人與第三人關(guān)系中問(wèn)題的所在和相應(yīng)的解決方案。只有如此努力獲得的成果,才能直接成為對(duì)以“明確物的歸屬、發(fā)揮物的效用、保護(hù)權(quán)利人的物權(quán)”為宗旨的用益物權(quán)制度的貢獻(xiàn)。物權(quán)法規(guī)定,宅基地使用權(quán)的取得和行使,適用土地管理法等法律的規(guī)定。土地管理法第62條規(guī)定,農(nóng)村村民住宅用地,經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核,由縣級(jí)人民政府

5、批準(zhǔn)；其中,涉及占用農(nóng)用地的,依照本法第44條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。該法僅著眼于規(guī)范土地行政管理關(guān)系,并不解決宅基地使用權(quán)人與作為“母權(quán)”的集體土地所有權(quán)人之間的利益關(guān)系。依物權(quán)法的規(guī)整意向,用益物權(quán)制度必須解決利益并不相同的所有權(quán)人、他人都要使用、收益同一個(gè)所有物所引發(fā)的利益沖突,法律解決這個(gè)沖突的辦法是:使所有權(quán)人依其意思“讓出”其所有權(quán)的若干權(quán)能,準(zhǔn)確地說(shuō),是讓他人分享所有權(quán)的若干權(quán)能,該他人對(duì)分享的這部分利益具有法律上之力。3的物權(quán)法體系中不應(yīng)存在“孫悟空式”的物權(quán),物權(quán)法應(yīng)當(dāng)為各種物權(quán)的設(shè)立或取得確定適當(dāng)?shù)囊聦?shí)。作為他物權(quán),宅基地使用權(quán)來(lái)源于“母權(quán)”,系自集體土地所有權(quán)上派生出來(lái)的

6、用益物權(quán)。在物權(quán)法的邏輯中,派生于母權(quán)是宅基地使用權(quán)唯一可能來(lái)源。著眼于宅基地使用權(quán)人與集體土地所有權(quán)人之間的關(guān)系,關(guān)于宅基地使用權(quán)的設(shè)立方式屬于依物權(quán)法的規(guī)整意向應(yīng)予規(guī)整的問(wèn)題,但法律卻欠缺適當(dāng)?shù)囊?guī)則,顯示了這個(gè)規(guī)整的違反計(jì)劃的不圓滿性,存在著“開(kāi)放的”法律漏洞。于是本文的問(wèn)題是在既有的規(guī)則體系內(nèi)如何安排宅基地使用權(quán)取得的法律結(jié)構(gòu),即為宅基地使用權(quán)取得這一法律后果,尋求適切的要件事實(shí),以填補(bǔ)這一法律漏洞。 本文對(duì)宅基地使用權(quán)取得法律結(jié)構(gòu)的分析采用的是大陸法系法學(xué)的主要方法,即對(duì)一個(gè)先驗(yàn)的規(guī)則體系的確立。由于存在規(guī)則表述和適用的需要,概念構(gòu)成了規(guī)則的基本要素。以概念為基礎(chǔ),以一定邏輯

7、方法的運(yùn)用為手段,法律規(guī)則從觀念世界進(jìn)入現(xiàn)實(shí)世界。無(wú)可置疑的是,上述法律規(guī)則體系實(shí)體化的方法仍然是當(dāng)今世界法律科學(xué)的基本方法,是現(xiàn)實(shí)世界法律規(guī)則運(yùn)作的基本方法。4只有借助法律結(jié)構(gòu),生活中的利益沖突才能被演繹為法律問(wèn)題,并得到確定的調(diào)整,才不至于誘發(fā)更廣泛的不確定性和機(jī)會(huì)主義行為。尋求宅基地使用權(quán)取得的法律結(jié)構(gòu),目的在于運(yùn)用對(duì)于這一生活問(wèn)題而言先驗(yàn)的、實(shí)體化的法律規(guī)則體系提供的技術(shù)和工具,實(shí)現(xiàn)保障農(nóng)民的生存利益和合理使用土地的雙重價(jià)值。也就是要在物權(quán)法留下的法律漏洞范圍之處,整合法律規(guī)則體系提供的技術(shù)和工具,給出調(diào)整宅基地使用權(quán)取得的法律機(jī)制,通過(guò)對(duì)要件事實(shí)與法律后果的合理運(yùn)籌,使得對(duì)宅基地取得

8、問(wèn)題中利益沖突的調(diào)整同時(shí)達(dá)到保護(hù)農(nóng)村村民合法使用集體土地的權(quán)利、體現(xiàn)對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織土地所有權(quán)的尊重、保障國(guó)家土地行政管理的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)等三重制度目標(biāo)。本文的具體方案為類推有關(guān)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的法律規(guī)定,以農(nóng)村村民的成員權(quán)為邏輯基點(diǎn),以合同機(jī)制為權(quán)利設(shè)定和取得的邏輯線索,安排宅基地使用權(quán)取得的法律結(jié)構(gòu)。 二、宅基地使用權(quán)取得法律結(jié)構(gòu)的邏輯基點(diǎn):農(nóng)村村民的成員權(quán) 物權(quán)法在宅基地使用權(quán)派生于“母權(quán)”的方式的問(wèn)題上存在的法律漏洞首先體現(xiàn)于對(duì)農(nóng)村村民向所屬集體經(jīng)濟(jì)組織主張?jiān)O(shè)立宅基地使用權(quán)之利益的基礎(chǔ)和依據(jù)欠缺明確的規(guī)定。法律必須以既有的權(quán)利資源對(duì)生于斯、長(zhǎng)于斯的農(nóng)村村民對(duì)于土地的現(xiàn)實(shí)利益給

9、予最充分的保障。這不僅是法律本應(yīng)具有的人文關(guān)懷的當(dāng)然訴求,也是“尊重財(cái)產(chǎn)實(shí)際控制人的產(chǎn)權(quán)利益”的產(chǎn)權(quán)配置的應(yīng)有之義。成員權(quán)作為社會(huì)組織的組成人員在該組織中所享有的權(quán)利5,為填補(bǔ)上述漏洞提供了適切的權(quán)利資源。淵源于農(nóng)村生產(chǎn)要素的集體所有制和高度集中的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制,農(nóng)村村民的成員權(quán)是鄉(xiāng)村習(xí)俗與國(guó)家意志耦合的結(jié)果,它不僅繼承了小農(nóng)經(jīng)濟(jì)下農(nóng)村固有的傳統(tǒng)習(xí)俗,而且強(qiáng)烈地反映出國(guó)家意志干預(yù)的痕跡。一方面,成員權(quán)是與農(nóng)民村籍密切相關(guān)的具有財(cái)產(chǎn)權(quán)利屬性的特殊權(quán)利,是一組以土地權(quán)利為核心的身份權(quán)。另一方面,國(guó)家強(qiáng)力干預(yù)下建立起來(lái)的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織在無(wú)償收回農(nóng)民土地和其他大宗生產(chǎn)要素所有權(quán)的同時(shí),還承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)

10、。6可見(jiàn)成員權(quán)既有國(guó)家法層面的農(nóng)村土地集體所有權(quán)貢獻(xiàn)的依據(jù),又有農(nóng)村社會(huì)的道德觀、法意識(shí)和日常關(guān)系提供的支撐。以成員權(quán)為邏輯起點(diǎn),界定農(nóng)村土地使用權(quán)分配的法律結(jié)構(gòu),不僅暗合于我國(guó)農(nóng)村村民“集體潛意識(shí)”的深層結(jié)構(gòu),而且由此推演而生的制度設(shè)計(jì)可以免除合法性論證的義務(wù)。本文認(rèn)為填補(bǔ)宅基地使用權(quán)取得這一法律漏洞的方式為:類推適用農(nóng)村土地承包法關(guān)于設(shè)立農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的規(guī)定,將向所屬集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)?jiān)O(shè)立宅基地使用權(quán)納入農(nóng)村村民成員權(quán)的范疇,按照成員權(quán)的運(yùn)作邏輯實(shí)現(xiàn)對(duì)宅基地使用權(quán)取得關(guān)系的規(guī)整。 我國(guó)農(nóng)村并未普遍建立社會(huì)保障制度,屬于農(nóng)民集體所有的農(nóng)村土地是農(nóng)業(yè)最基本的生產(chǎn)要素,是農(nóng)民基本的生

11、活保障。由于農(nóng)村社會(huì)保障制度功能的缺位,農(nóng)村土地使用權(quán)無(wú)法實(shí)行市場(chǎng)化的配置方式,國(guó)家對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)實(shí)行福利化的初始分配。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)與宅基地使用權(quán)的設(shè)立均具有濃厚的資源分配意義,就兩權(quán)均淵源于集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)農(nóng)村土地的所有權(quán)、權(quán)利主體均具有集體成員身份、義務(wù)主體均為集體經(jīng)濟(jì)組織、權(quán)利的法政策目標(biāo)均為集體經(jīng)濟(jì)組織以其所有的土地資源平等保障其成員生產(chǎn)、生活條件而論,兩者并無(wú)不同。于農(nóng)村土地使用權(quán)的初始分配場(chǎng)合,集體經(jīng)濟(jì)組織以其土地資源平等的保障其成員生產(chǎn)、生活條件,顯然是法律評(píng)價(jià)的關(guān)鍵所在,土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的設(shè)立與宅基地使用權(quán)的設(shè)立,就其與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份及生產(chǎn)、生活保障緊

12、密相關(guān)而言,兩者在評(píng)價(jià)上并無(wú)差別。同類事物應(yīng)作相同處理,宅基地使用權(quán)的設(shè)立應(yīng)類推適用關(guān)于設(shè)立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的規(guī)定,也就是農(nóng)村土地承包法第3條、第7條、第5條、第18條。7上述關(guān)于設(shè)立農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的規(guī)則,將依法與所屬集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同,設(shè)立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)視為農(nóng)村村民成員權(quán)的基本權(quán)能,并為按照成員權(quán)的邏輯解決農(nóng)村土地用益權(quán)分配問(wèn)題提供了范本。類推設(shè)立農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的規(guī)則,取得宅基地使用權(quán)亦為農(nóng)村村民成員權(quán)的基本權(quán)能,農(nóng)村村民請(qǐng)求所屬集體經(jīng)濟(jì)組織與其簽訂宅基地使用權(quán)合同,為其設(shè)定宅基地使用權(quán)的權(quán)利,系基于集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份直接依法獲得,性質(zhì)上屬于成員權(quán),義務(wù)主體為農(nóng)村集

13、體經(jīng)濟(jì)組織。類推成員權(quán)在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)設(shè)立場(chǎng)合的運(yùn)作邏輯,宅基地使用權(quán)的設(shè)定是按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行的、人人有份的分配,應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持公開(kāi)、公平、公正的原則,正確處理國(guó)家、集體、個(gè)人三者的利益關(guān)系。農(nóng)村村民基于集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份,有權(quán)依法獲得派生于本集體經(jīng)濟(jì)組織所有土地的宅基地使用權(quán)。任何組織和個(gè)人不得剝奪和非法限制農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員取得宅基地使用權(quán)的權(quán)利。本集體經(jīng)濟(jì)組織成員依法平等地行使獲得宅基地的權(quán)利。農(nóng)村村民不僅有請(qǐng)求所屬集體經(jīng)濟(jì)組織依法簽訂土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同、設(shè)立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的權(quán)利,而且有依法請(qǐng)求所屬集體經(jīng)濟(jì)組織為其設(shè)定宅基地使用權(quán)的權(quán)利。在獲得宅基地使用權(quán)關(guān)鍵在于村干部8的既定事實(shí)前

14、提下,明確農(nóng)村村民成員權(quán)的這項(xiàng)權(quán)能,運(yùn)用權(quán)利資源保障農(nóng)民依法使用集體土地的利益具有更為突出的意義。 自權(quán)利基礎(chǔ)角度觀察,成員權(quán)屬于法定權(quán)利。在設(shè)立宅基地使用權(quán)場(chǎng)合,其內(nèi)容和行使受制于土地管理法、農(nóng)村土地承包法等法律、法規(guī)的規(guī)定,農(nóng)村村民只有按照上述法律、法規(guī)規(guī)定的條件、標(biāo)準(zhǔn)和范圍行使權(quán)利,其請(qǐng)求在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織層面才能獲得滿足。即使農(nóng)村村民依法行使權(quán)利,此種基于身份產(chǎn)生的權(quán)利能否轉(zhuǎn)化為其現(xiàn)實(shí)利益,其所屬集體經(jīng)濟(jì)組織是否與權(quán)利主體訂立宅基地使用權(quán)合同,還受制于集體經(jīng)濟(jì)組織是否具備滿足其權(quán)利的條件。當(dāng)然,在義務(wù)主體有履行義務(wù)的條件和能力而不履行義務(wù)的場(chǎng)合,權(quán)利主體自可通過(guò)訴訟程序依法維

15、護(hù)其權(quán)利,請(qǐng)求人民法院依法確認(rèn)其與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織間成立宅基地使用權(quán)合同。 三、宅基地使用權(quán)的成型:宅基地使用權(quán)合同的成立 類推農(nóng)村村民成員權(quán)在土地承包經(jīng)營(yíng)場(chǎng)合的實(shí)現(xiàn)機(jī)制,該權(quán)利在宅基地取得場(chǎng)合的實(shí)現(xiàn),亦應(yīng)通過(guò)農(nóng)村村民與所屬集體經(jīng)濟(jì)組織間的宅基地使用權(quán)合同達(dá)成。農(nóng)村村民成員權(quán)實(shí)現(xiàn)的具體過(guò)程肇始于其向所屬集體經(jīng)濟(jì)組織提出建房用地申請(qǐng)。該申請(qǐng)明確用地的數(shù)量、位置、時(shí)間,內(nèi)容具體確定,屬于希望自集體經(jīng)濟(jì)組織取得宅基地使用權(quán)的意思表示,是為訂立宅基地使用權(quán)合同的要約。集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)農(nóng)戶建房用地申請(qǐng)的認(rèn)可,屬于同意農(nóng)戶要約的意思表示,是為訂立宅基地使用權(quán)合同的承諾。經(jīng)此要約和承諾的過(guò)

16、程,宅基地使用權(quán)合同即告成立,相應(yīng)的宅基地使用權(quán)已經(jīng)成型。農(nóng)村村民成員權(quán)的行使推動(dòng)著宅基地使用權(quán)合同的成立,宅基地使用權(quán)合同成立的過(guò)程同時(shí)是農(nóng)村村民成員權(quán)獲得實(shí)現(xiàn)可能性的過(guò)程,與宅基地使用權(quán)的設(shè)立相關(guān),該合同在成立環(huán)節(jié)上的以下特征及其意義需要詳加探討: （一）集體經(jīng)濟(jì)組織不得拒絕所屬農(nóng)戶合法、正常的要約 一般而言,對(duì)于要約人的要約,受要約人有權(quán)利決定是否承諾,即具有是否成立合同的選擇權(quán),但訂立宅基地使用權(quán)合同時(shí),由要約和承諾構(gòu)成的合同訂立過(guò)程受到農(nóng)村村民成員權(quán)的制約,包括該集體經(jīng)濟(jì)組織在內(nèi)的任何組織和個(gè)人不得剝奪和非法限制農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員依法獲得宅基地的權(quán)利。作為要約人

17、的農(nóng)村村民發(fā)出的要約同時(shí)就是其行使成員權(quán)的意思表示,由于以成員權(quán)的行使為支撐,如果要約人的要約內(nèi)容合法、正常,則受要約人不得拒絕承諾,應(yīng)當(dāng)與要約人訂立合同,履行保證實(shí)現(xiàn)要約人合法權(quán)利的義務(wù)。當(dāng)然這里強(qiáng)調(diào)的是要約人的要約不僅必須合法,即不得違背法律、法規(guī)規(guī)定的條件、標(biāo)準(zhǔn)和范圍,而且必須正常,即受要約人有能力和條件履行要約中明確的義務(wù)。具體到設(shè)立宅基地使用權(quán)合同場(chǎng)合,農(nóng)戶提出的建房申請(qǐng)只有符合土地管理法等法律、法規(guī)的規(guī)定,而且其所屬集體經(jīng)濟(jì)組織有可供建房使用的土地,集體經(jīng)濟(jì)組織才有與農(nóng)戶簽訂宅基地使用權(quán)合同的義務(wù)。 （二）宅基地使用權(quán)合同當(dāng)事人一方為組成農(nóng)村農(nóng)戶的人 土地管理法

18、第62條規(guī)定,農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。依據(jù)該法,如果按照合同邏輯安排宅基地使用權(quán)取得的法律結(jié)構(gòu),在宅基地使用權(quán)合同關(guān)系中,一方當(dāng)事人是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織,與集體經(jīng)濟(jì)組織相對(duì)的另一方當(dāng)事人是農(nóng)戶。9而何為農(nóng)戶,其構(gòu)成及法律性質(zhì)如何,我們均無(wú)法在相關(guān)立法中找到明確的答案。且無(wú)論是根據(jù)民法通則,還是合同法,在我國(guó)的民事法律體系內(nèi),權(quán)利主體僅有自然人、法人和其他組織三類,農(nóng)戶如果不能在這三類權(quán)利主體中找到自己的歸宿,就無(wú)法獲得權(quán)利能力,自然無(wú)法訂立有效的合同,于是為通過(guò)合同機(jī)制安排宅基地使用權(quán)取得的法律結(jié)構(gòu),我們無(wú)法不追問(wèn)農(nóng)戶的法律性質(zhì)到底為何

19、,并無(wú)法回避對(duì)此問(wèn)題給出適切的回答。進(jìn)一步,這一問(wèn)題不僅牽涉到農(nóng)民對(duì)土地的實(shí)體權(quán)利,而且與權(quán)利救濟(jì)的訴訟構(gòu)造直接相關(guān),其意義絕不止于本文所設(shè)定問(wèn)題的范圍。與此適成對(duì)照的是,這個(gè)現(xiàn)實(shí)存在的問(wèn)題無(wú)論在解釋論還是在立法論層面似乎均未引起民法學(xué)界的足夠關(guān)注。盡管本文也無(wú)力究明農(nóng)戶這一本不應(yīng)出現(xiàn)于立法中的概念的內(nèi)涵和外延,但這不影響在既有的權(quán)利主體框架內(nèi)對(duì)其性質(zhì)進(jìn)行準(zhǔn)確詮釋,從而確立其實(shí)體法上的權(quán)利主體地位及訴訟法上的訴訟主體地位,這也是法學(xué)應(yīng)有的貢獻(xiàn)。首先,農(nóng)戶不能被界定為法人,其原因在于,農(nóng)戶無(wú)法滿足民法通則規(guī)定的法人的條件；其次,農(nóng)戶也不能被界定為其他組織。組織是按照一定的目的和秩序結(jié)合而成的團(tuán)體

20、。法律上的其他組織一般是指合法成立、有一定的組織機(jī)構(gòu)和財(cái)產(chǎn),但又不具備法人資格的組織。10其他組織必須依法成立,其是否存在是法律評(píng)價(jià)的結(jié)果,而農(nóng)戶是否存在及范圍如何是一個(gè)事實(shí)問(wèn)題,與法律評(píng)價(jià)無(wú)關(guān)。 另外,一定的組織機(jī)構(gòu)和財(cái)產(chǎn)也不是農(nóng)戶存在的必要條件。第三,作為合同主體的農(nóng)戶只能被解釋為相應(yīng)自然人的組合,其只是相應(yīng)自然人的代名詞。農(nóng)戶欠缺組織機(jī)構(gòu),無(wú)法形成獨(dú)立于其所代表的自然人的利益與意志,并不是獨(dú)立于其所代表自然人的權(quán)利主體。表現(xiàn)為農(nóng)戶的合同一方主體,不過(guò)是被在事實(shí)上認(rèn)定為屬于同一農(nóng)戶的自然人而已,當(dāng)相應(yīng)的自然人為復(fù)數(shù)場(chǎng)合,該等自然人共同享有合同權(quán)利、承擔(dān)合同義務(wù)。具體到宅基地使用權(quán)

21、合同場(chǎng)合,該等自然人共同作為合同的一方,并將共有因此取得的宅基地使用權(quán)。雖然宅基地使用權(quán)名義上只能歸屬于某一自然人,但這一權(quán)利依然歸屬于其所屬農(nóng)戶代表的多數(shù)自然人,因?yàn)橥晦r(nóng)戶的其他自然人將因取得農(nóng)戶取得宅基地而失去另行申請(qǐng)宅基地的權(quán)利。1         （三）宅基地使用權(quán)合同是客觀化的合同 借助漏洞的填補(bǔ),宅基地使用權(quán)合同不論在合同主體上,還是在合同的成立上都受到了法律具體而確定的規(guī)制。法律原本即已為該種合同的內(nèi)容設(shè)定了具體的范圍和標(biāo)準(zhǔn),并配備了嚴(yán)格的行政確認(rèn)制度,為這些管制的落實(shí)提供程序保證。也就是

22、說(shuō),在宅基地使用權(quán)合同場(chǎng)合,一個(gè)無(wú)法回避的事實(shí)是:國(guó)家為保證土地政策的實(shí)現(xiàn),通過(guò)立法將其確認(rèn)的村民合理的建房用地行為客觀化,由此客觀標(biāo)準(zhǔn)作為一個(gè)功能的法律概念取代了意志,并使這種合同帶有了制度的性質(zhì),因?yàn)樵谝欢ㄒ饬x上說(shuō),受到法律規(guī)制的契約不是契約,而是制度。即便如此,宅基地使用權(quán)取得的過(guò)程依然應(yīng)被理解為合同成立的過(guò)程。在體現(xiàn)為從形式向?qū)嵸|(zhì)、從主觀向客觀方向的民法趨勢(shì)中,客觀化并不只是個(gè)別的現(xiàn)象,理性的人、物、取得物的方式法律行為也確實(shí)在演化為客觀的利益載體、貨幣與法律利益裁量,但法律行為這件外衣畢竟在民法的調(diào)整機(jī)制中依然發(fā)揮著基礎(chǔ)性作用。事實(shí)上將契約連續(xù)地考慮為制度、組織的主要意義,也不過(guò)是為

23、了基于對(duì)當(dāng)事者形成制度和組織共同目的的考慮,實(shí)現(xiàn)對(duì)連續(xù)和協(xié)助的關(guān)注,從而可以合理應(yīng)對(duì)在契約上出現(xiàn)的連帶契機(jī),即社會(huì)因素。畢竟宅基地使用權(quán)取得的過(guò)程存在著農(nóng)村村民的申請(qǐng)和集體組織的同意等明確的表意行為,此種明確的表意行為是宅基地使用權(quán)取得的必備要素,同時(shí)也是表意行為決定著宅基地使用權(quán)的內(nèi)容,在缺乏表意行為場(chǎng)合,無(wú)論如何不會(huì)發(fā)生宅基地使用權(quán)取得的法律后果。正是此種申請(qǐng)和同意的機(jī)制,使得宅基地使用權(quán)取得仍然可以保留合同的外在形式,并適宜以合同機(jī)制加以詮釋和規(guī)范,但這種合同是客觀化的合同。 四、宅基地使用權(quán)的長(zhǎng)成:宅基地使用權(quán)合同的生效 利用合同機(jī)制安排宅基地使用權(quán)取得的法律結(jié)構(gòu),

24、必須保證國(guó)家土地管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。為達(dá)此目標(biāo),政府的審核和審批行為的法律意義在于它是宅基地使用權(quán)合同的生效要件。未經(jīng)有關(guān)政府的審核和審批,合同不生效,也不產(chǎn)生宅基地使用權(quán)設(shè)定或取得的法律效力。這樣的制度安排能夠同時(shí)達(dá)到宅基地使用權(quán)的取得淵源于農(nóng)村村民及其所屬集體經(jīng)濟(jì)組織間的宅基地使用權(quán)合同與該種用益物權(quán)設(shè)定受制于政府的行政確認(rèn)行為的雙重效果。 土地管理法第62條規(guī)定,農(nóng)村村民住宅用地,經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核,由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)。行政審核和審批并不是一個(gè)法律性質(zhì)明確的行政行為,因此,在宅基地使用權(quán)的取得問(wèn)題上,現(xiàn)行法并未有效解決國(guó)家權(quán)力與農(nóng)村村民的成員權(quán)、集體經(jīng)濟(jì)組織的土地所有權(quán)之間的關(guān)

25、系。這不僅體現(xiàn)了法律對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織的土地所有權(quán)欠缺應(yīng)有的尊重,也會(huì)導(dǎo)致對(duì)國(guó)家行政權(quán)力的法理依據(jù)的懷疑。 國(guó)家不享有集體土地的所有權(quán),其管制宅基地使用權(quán)的取得首先是對(duì)農(nóng)村集體土地所有權(quán)的一種限制,這種限制正當(dāng)性基礎(chǔ)在于維護(hù)高于個(gè)人和集體權(quán)利的、體現(xiàn)為公共利益的法益。11立基于限制權(quán)利必須有正當(dāng)、充分的理由這一理論預(yù)設(shè),遵循比例原則,在保護(hù)較為優(yōu)越的法價(jià)值須侵及權(quán)利場(chǎng)合,目的與手段間應(yīng)有適切的關(guān)系,侵越受保護(hù)的法益,不能逾于被認(rèn)可的目的所必要者。12即使目的應(yīng)予肯定,所選擇的手段也不能逾越合理的限度。尤其對(duì)于權(quán)利的限制,應(yīng)適用最輕微侵害手段或盡可能小限制的原則。設(shè)計(jì)關(guān)于宅基地使用權(quán)取得的

26、具體制度安排時(shí),在實(shí)現(xiàn)國(guó)家所保護(hù)之法益的前提下,必須選擇給集體和個(gè)人權(quán)利帶來(lái)最輕微侵害的手段或盡可能小的限制。依此,政府對(duì)宅基地使用權(quán)的審核、審批應(yīng)理解為依申請(qǐng)的行政確認(rèn),而非行政許可,這也是行政法學(xué)界的主流觀點(diǎn)。13因?yàn)樾姓_認(rèn)是針對(duì)已有權(quán)利、資格或是行為進(jìn)行承認(rèn)、確定或否認(rèn)14,而行政許可是賦權(quán)行為,行政相對(duì)人本沒(méi)有這項(xiàng)權(quán)利,只是因?yàn)樾姓S可機(jī)關(guān)的允諾和賦予,才獲得這項(xiàng)一般人不能享有的特權(quán)。15 盡管土地管理法第62條關(guān)于行政審核與審批的規(guī)定,使得僅有農(nóng)村村民與集體經(jīng)濟(jì)組織的合意,尚不足以導(dǎo)致宅基地使用權(quán)的設(shè)立,但是按照物權(quán)法原理,宅基地使用權(quán)來(lái)源于集體土地所有權(quán)、而非由國(guó)家行政

27、權(quán)力創(chuàng)設(shè)是毋庸置疑的。必須肯定,宅基地使用權(quán)這一用益物權(quán)的設(shè)立淵源于農(nóng)村村民與其所屬集體經(jīng)濟(jì)組織間的合同,但只有生效的合同才有創(chuàng)設(shè)權(quán)利的效力。 按照合同法第44條,依法成立的合同,自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的,依照其規(guī)定。也即法律、行政法規(guī)可以設(shè)定批準(zhǔn)、登記等手續(xù)作為合同生效的特別要件。這使得基于合同機(jī)制的宅基地使用權(quán)取得的法律結(jié)構(gòu)可以合理定位宅基地使用權(quán)的取得與行政審核、審批的關(guān)系,行政審核與審批程序應(yīng)該被解釋為法律為宅基地使用權(quán)合同設(shè)定的特別生效要件,即鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的審核與縣級(jí)人民政府的批準(zhǔn)。未經(jīng)審核與批準(zhǔn),宅基地使用權(quán)合同不生效。 

28、;依據(jù)土地管理法,農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅,應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃,并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民出賣、出租住房后,再申請(qǐng)宅基地的,不予批準(zhǔn)。行政確認(rèn)審查的主要事項(xiàng)為:農(nóng)村村民宅基地是否占用農(nóng)用地、是否超過(guò)法定標(biāo)準(zhǔn)、是否符合一戶一宅。據(jù)此,可以推斷作為行政管理者的國(guó)家,管制宅基地使用權(quán)取得維護(hù)的法益是:管制土地用途、控制用地總量、維護(hù)土地利用總體規(guī)劃。無(wú)需詳加分析,以上三項(xiàng)法益,通過(guò)對(duì)宅基地使用權(quán)合同規(guī)定特別生效要件,對(duì)農(nóng)村村民成員權(quán)、集體土地所有權(quán)的行使施加限制即可達(dá)成。在此前提下,無(wú)論國(guó)家的目

29、的多么無(wú)可指責(zé),所保護(hù)的法益多么崇高,都不能正當(dāng)化對(duì)集體或個(gè)人權(quán)利的進(jìn)一步限制。 在此基礎(chǔ)上,類推關(guān)于土地承包經(jīng)營(yíng)合同生效與土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)設(shè)立關(guān)系的法律規(guī)定,宅基地使用權(quán)合同專門以物權(quán)變動(dòng)為目的,性質(zhì)為物權(quán)合同。物權(quán)合同是即時(shí)性的,不需履行,合同一旦生效,當(dāng)事人一方的農(nóng)戶即取得宅基地使用權(quán),集體經(jīng)濟(jì)組織則為其土地所有權(quán)設(shè)定了相應(yīng)負(fù)擔(dān)。自合同生效,農(nóng)村村民使用宅基地建房的利益即獲得了物權(quán)法保護(hù),他可以向包括所有權(quán)人在內(nèi)的任何第三人主張其權(quán)利。因?yàn)榕c所有權(quán)一樣,限制物權(quán)也受到絕對(duì)的保護(hù),對(duì)限制物權(quán)的保護(hù)比對(duì)所有權(quán)的保護(hù)甚至更加嚴(yán)格,因?yàn)樵谒袡?quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí),限制物權(quán)的效力同樣及于新的所有權(quán)人（繼受保護(hù)）。16 進(jìn)一步要說(shuō)明的是,對(duì)于登記與宅基地使用權(quán)取得的關(guān)系,物權(quán)法亦未給出具體的界定,類推關(guān)于登記與土地承包權(quán)關(guān)系的規(guī)定,對(duì)其可以作出等同于關(guān)于非依法律行為的物權(quán)變動(dòng)與登記關(guān)系的“限制主義”立法模式17的解釋。即合同的生效構(gòu)成宅基地使用權(quán)設(shè)立