大型購物中心的設(shè)計之發(fā)展方向

1、1 I I I 1 I 1 1 I 1 I I 1 I I I 1 I 1 1 I I I I 1 L I E I I 1 11 I I 1 E 1 I 1 I I 1 I I 1 I 1 1 1 I 1 E I I I I 1 1 I I 1 1- E J I I I 1 J: 11 1 1 I 1 I I 1 1 1 I I I I I 1 I I I I 1 1 I I I I 1 I. I：.本文摘要說明大型購物中心概念旨在說明大型購物中心在國外及國內(nèi)之定 義及其異同，并解釋了大型購物中心八種不同的類型及其各自的 特性。從大型購物中心的定義，再延伸至其起源，及國內(nèi)外的發(fā) 展現(xiàn)況，并從而

2、探討未來發(fā)展趨勢及形態(tài)。大型購物中心的產(chǎn)生與人類消費(fèi)行為之演變有極為密切的牽連，而人類消費(fèi)行為起因由來已久。廣義的說，消費(fèi)行為的產(chǎn)生，是來自于心理層面中需求（needs）的趨使；因此可以說從人類由猿猴進(jìn)化而成會思考，具有需求的高等靈性生物后，消費(fèi) 行為就開始產(chǎn)生了。根據(jù)需求種類及先后次序的不同，消費(fèi)行為的層次及順序也因而有所差異。以 著名管理大師馬斯洛（Maslow）的需求五階段理論來分析，人類最基本也是最初的 需求，是為了存續(xù)生命而必備的種種生理層面需要，諸如食物、水、避寒的衣物、可以 遮風(fēng)避雨的居住場所等。基本消費(fèi)行為的消費(fèi)對象就是那些可以滿足食、衣、住、行等 基本生理需求的各種物品；而消

3、費(fèi)行為則是以各種手段（主要是交換的手段）去獲得這 些物品，從而滿足了人類的需求。在基本生理需求被滿足后，人類才會開始追求能夠滿足屬于較高層次的，例如安定（Security），社會地位（Social），聲名榮譽(yù)（Reputatio n），甚至歸屬感（Bel on gi ng），自我滿足（Self-fulfillment），自我實(shí)現(xiàn)（Self-Actualization）等屬于心理層面的需要。不論消費(fèi)行為層次的高低，消費(fèi)行為都可以歸納成是一種為了滿足人類各種需求的2 / 401 I I I 1 I 1 1 I 1 I I 1 I I I 1 I 1 1 I I I I 1 L I E I I 1

4、11 I I 1 E 1 I 1 I I 1 I I 1 I 1 1 1 I 1 E I I I I 1 1 I I 1 1- E J I I I 1 J: 11 1 1 I 1 I I 1 1 1 I I I I I 1 I I I I 1 1 I I I I 1 I. I：.交換行為。而這種交換行為的完成（也就是消費(fèi)行為的完成）則必須依賴兩項(xiàng)重要的要 素：交換的媒介工具，以及交換發(fā)生的地點(diǎn)。就交換的媒介工具來說，在任何型式的貨幣尚未被發(fā)明以前，消費(fèi)行為的主要交換 媒介是采用以物易物的方式進(jìn)行。在以物易物的消費(fèi)行為下，交易的雙方各自就本身所 生產(chǎn)的物品，去交換另一方的生產(chǎn)物，從而使得交易的雙

5、方都獲得了滿足。以物易物的 方式雖然實(shí)際，但卻不方便，而且所交換的物品也具有不易保存的風(fēng)險性，因此貨幣便 在這種情況下產(chǎn)生。它所具有的便利性、流通（融通）性、易保存性等特質(zhì)大幅增進(jìn)消 費(fèi)行為的發(fā)展。以交換所發(fā)生的地點(diǎn)而言，最早期是發(fā)生在左鄰右舍間，彼此用以物易物的方式進(jìn) 行消費(fèi)。在部落逐漸成形后，則有所謂市鎮(zhèn)中心，或商業(yè)廣場（Town CenterTown Squar的產(chǎn)生，成為消費(fèi)發(fā)生的集中地。而前述所謂的市鎮(zhèn)中心及商業(yè)廣場，可以說就是本文 所要討論重點(diǎn)大型購物中心的起源?；蛘咭粤硗庖粋€方式來說，這種市鎮(zhèn)中心及商業(yè)廣 場也就是現(xiàn)代大型購物中心的最原始雛形。十九世紀(jì)的工業(yè)革命更進(jìn)一步改變了人類

6、消費(fèi)行為。機(jī)械化大量生產(chǎn)的產(chǎn)品，不僅 促成了批發(fā)（Wholesale）、零售業(yè)（Retailer）的發(fā)展，更使得集中交易式的消費(fèi)行為， 成為人們滿足其各種不同需求的最便利方式，這種轉(zhuǎn)變再加上最近一百年來各種科技（主要是交通方面）的迅速進(jìn)展，不僅奠定了大型購物中心的發(fā)展基礎(chǔ)，更使得大型購 物中心成為當(dāng)前人類消費(fèi)行為的最重要趨勢。從最近所構(gòu)筑的現(xiàn)代大型購物中心而言，幾乎都可以稱的上是個小型的都市可 以提供多元性消費(fèi)及服務(wù)的現(xiàn)代中心，不僅提供了商業(yè)的服務(wù)，還包含文化、休閑、娛 樂、社交等多項(xiàng)功能。所提供的服務(wù)設(shè)施集購物、運(yùn)動休閑、文化教育、娛樂餐飲、會 議展示、辦公住宿等于一體，而以道路、綠地、停車

7、場及種種公共建設(shè)貫穿于這些服務(wù)。簡言之，大型購物中心已成為近數(shù)十年來人類商業(yè)社會中一個重大的變革，而且也 已成為美、日等先進(jìn)國家最蓬勃發(fā)展的行業(yè)之一。在本文中將逐次討論大型購物中心的 定義，大型購物中心的類型，大型購物中心的發(fā)展起源及沿革，大型購物中心在臺灣及 國外的發(fā)展現(xiàn)況，大型購物中心的發(fā)展趨勢及未來的型態(tài)等主題。3 / 40J I I I I I I 1 I I 1 1 1 1 I I I I I 1 I 1 I I I I I E I I I I 1 1 I 1 I 1 I E I E I I I 1 I I I I I I 1 1 I I I 1 I I r 1 I 1 I T E

8、1 1 I 1 I E 1 I I I 1 I 1 I I I I I 1 I I I 1 I I I I 1 I I I I I I 1 I G大型購物中心的定義及其類型、大型購物中心的定義大型購物中心由于構(gòu)建規(guī)模龐大，各類設(shè)施復(fù)雜，而且所提供的服務(wù)也多樣繁瑣, 因此很難為它下一個單一且完整的定義。根據(jù)卡本特之購物中心管理原則與實(shí)務(wù)(CarpentersShopping Center Management-Principles & Practices)一書所下的定義，我們可以略窺其大概:購物中心是由一組零售商及其相關(guān)的所有服務(wù)性、商業(yè)性設(shè)施所共同組合而成, 其土地、建筑及相關(guān)服務(wù)內(nèi)容

9、必須經(jīng)過完整的規(guī)劃、開發(fā)及一致的經(jīng)營與管理，附設(shè)等 量的停車場，而所包含的商店業(yè)種數(shù)量必須大致滿足所將提供服務(wù)的鄰近地區(qū)根據(jù)上述這個定義，再佐以其他現(xiàn)代大型購物中心所應(yīng)具有的功能，則一個大型購 物中心應(yīng)該具有下列的特點(diǎn):耘資嗣1 httpcnshu. cn:專崢供館制辭（一）有一塊完整的地基，而其開發(fā)利用除了必須考慮到提供當(dāng)前及未來將運(yùn)用到 的足量商業(yè)及停車空間外，還應(yīng)考慮到自然環(huán)境、生態(tài)、水上環(huán)境等相關(guān)環(huán)保問題。（二）有一致而整體的建筑設(shè)施規(guī)劃。建筑設(shè)施強(qiáng)調(diào)其特色及景觀的一致性及主題 性，同時并能提供足夠的商業(yè)服務(wù)空間給經(jīng)過選擇并統(tǒng)一管理的整組零售店頭。（三）與所提供服務(wù)的商圈或住宅區(qū)之間，

10、必須有完善的道路交通系統(tǒng)，使消費(fèi)者 可以迅速的到達(dá)或離開。（四）有足量的停車空間，同時停車場的出入位置與購物中心的出入口及店頭消費(fèi) 步道間的聯(lián)絡(luò)方便。（五）所提供之服務(wù)及商店業(yè)種呈多元性及多樣化，而且其選擇及設(shè)計完全是針對 鄰近商圈或住宅區(qū)之需求。并且購物中心內(nèi)的店家通常由一到數(shù)家主要承租戶（或稱主4 / 401 I I I 1 I 1 1 I 1 I I 1 I I I 1 I 1 1 I I I I 1 L I E I I 1 11 I I 1 E 1 I 1 I I 1 I I 1 I 1 1 1 I 1 E I I I I 1 1 I I 1 1- E J I I I 1 J: 11

11、1 1 I 1 I I 1 1 1 I I I I I 1 I I I I 1 1 I I I I 1 I. I：.力商店）（Anchor Tenant）及許多一般的承租戶組合而成。（六） 集中而統(tǒng)一的經(jīng)營策略及店頭管理。例如目標(biāo)客層設(shè)定、商品的編排及展示 方式、商場的平面規(guī)劃及內(nèi)部裝潢設(shè)計、行銷推廣策略、整體的形象推廣等相關(guān)議題， 都由統(tǒng)一的管理單位來負(fù)責(zé)。（七） 強(qiáng)調(diào)安全舒適且具有獨(dú)立個性購物環(huán)境的塑造。從外圍的建筑景觀、綠 地林園、指標(biāo)設(shè)計，到內(nèi)部消費(fèi)動線的安排，燈光及色彩的設(shè)計，從業(yè)人員的服務(wù)態(tài)度 等，都必須注重一致性及協(xié)調(diào)性，使消費(fèi)者同時獲得物質(zhì)與精神需求的雙重滿足。另外，整體而言，

12、現(xiàn)代大型購物中心有兩個最主要的基本結(jié)構(gòu)：一是密閉式購物區(qū)（Mall）,另一是帶狀店頭（Strip Cen ter）。密閉式購物區(qū)（Mall）通常是購物中心的主 體，采用密閉式的設(shè)計，并且將店面兩兩相對的每條商店街，以中央溫度調(diào)節(jié)系統(tǒng)的消 費(fèi)購物走道加以聯(lián)結(jié)，塑造出四時四季都可以舒適消費(fèi)的購物環(huán)境。事實(shí)上，由于這類 型設(shè)計已成為現(xiàn)代大型購物中心的主流，使得Mall這個詞成為大型購物中心的另一個代名司。帶狀店頭則是附屬性質(zhì)的零售商家，而停車位通常就設(shè)計在這些店家的門口。帶狀 店頭間通常由各店家門前的開放式走廊串聯(lián)， 而沒有密閉的走道。 帶狀店頭可能是呈直 線狀， 也可能是“U”或“L”型。二、大型

13、購物中心的種類購物中心（Shopping Cente）詞最早誕生于1950年的美國，而自此，購物中心的 種類便隨著產(chǎn)業(yè)的日趨蓬勃而更見繁復(fù)。對購物中心的分類，早期的專家提出四種基本 類型：鄰里型（Neighborhood Shopping Center，社區(qū)型（Community Shopping Cente）,區(qū)域型（RegionalShopping Cente），以及超區(qū)域型（Superregional Shopping Cente。不 過由于產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)u趨多元性，因此這四種分類已不足以涵蓋現(xiàn)今的多樣化購物中心。國際購物中心協(xié)會因而在1994年分類出8種不同的購物中心。國際購物中心協(xié)會的這 一項(xiàng)分類是根據(jù)購物中心所提供的商品及服務(wù)內(nèi)容， 以及其規(guī)模來作為劃分基礎(chǔ)。 在表 一中所提供的各類數(shù)字，例如其占地規(guī)模， 主力承租戶數(shù)目以及購物區(qū)大小等， 都是大 致上的代表數(shù)字， 并非是絕對的。例如某個混血型式的購物中心就可能包括兩 或三種不同類型購物中心的特色，甚至有些購物中心的設(shè)計觀念已龐大到任何一種單一J I I I