對開征物業(yè)稅的知性研究及理性思考

1、筆者認(rèn)為，對開征物業(yè)稅的知性研究及理性思考 近兩年，全國大部分地區(qū)房價(jià)漲勢明顯，部分地區(qū)過快過猛，甚至影響到社會公平與和諧。 如何通過包括稅收政策在內(nèi)的各項(xiàng)政策的調(diào)控， 有效抑制房地產(chǎn)過熱、 房價(jià)過高的狀況， 已 成為民眾普遍關(guān)心的焦點(diǎn)。在我國開征物業(yè)稅，最早是在 2003 年的中央文件中提出來的， 黨的十六屆三中全會作出了“分步實(shí)施稅收制度改革”的戰(zhàn)略部署。在“ 2005 中國財(cái)稅論 壇”上，國家稅務(wù)總局局長謝旭人表示， “十一五”期間我國穩(wěn)步推行物業(yè)稅，并相應(yīng)取消 相關(guān)收費(fèi)。國家稅務(wù)總局在制定“十一五”規(guī)劃時(shí)也明確指出，要在條件具備時(shí)，研究合并 房產(chǎn)稅和土地使用稅等稅種， 建立統(tǒng)一的物業(yè)稅

2、， 以調(diào)控房地產(chǎn)市場， 穩(wěn)定房價(jià)。 所有這些皆反映了我國與世界接軌、政府轉(zhuǎn)變職能應(yīng)時(shí)之舉，也是大勢所趨。來自國 房地產(chǎn)、開征物業(yè)稅的背景把握首先，物業(yè)稅開征提速的一個(gè)重要背景是，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為偷逃稅重災(zāi)區(qū)。 家稅務(wù)總局的信息顯示， 房地產(chǎn)業(yè)是惟一一個(gè)連續(xù) 3 年被列為稅務(wù)專項(xiàng)稽查的行業(yè)， 企業(yè)偷稅漏稅的手段越來越復(fù)雜，尋求公開保護(hù)越來越多，部分地區(qū)約有90%的房地產(chǎn)企業(yè)存在涉稅問題。據(jù)悉，去年，連云港市地稅稽查局以房地產(chǎn)行業(yè)為重點(diǎn)進(jìn)行了專項(xiàng)檢查， 結(jié)果發(fā)現(xiàn)被檢查的 665戶企業(yè)中有偷逃稅行為的達(dá) 542 戶，占八成以上。 其實(shí)，不單是連云 港，近年來全國各地房地產(chǎn)業(yè)涉稅案件的數(shù)量、案件發(fā)生率

3、、查補(bǔ)稅款都有明顯增加。其次，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)高速增長，房價(jià)暴漲飆升，理論界、經(jīng)濟(jì)學(xué)者、國家高層和有關(guān)部 門都寄希望于物業(yè)稅的開征能夠抑制或降低房價(jià)。第三， 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和住房制度改革， 越來越多的城鎮(zhèn)居民擁有了自己的住宅， 家庭 存量財(cái)富更多地體現(xiàn)在自有房地產(chǎn)上， 基尼系數(shù)的不斷提高， 社會貧富差距的日益擴(kuò)大和危 險(xiǎn)程度的加劇， 使人們已不滿足稅收僅僅在個(gè)人財(cái)富的取得環(huán)節(jié)， 而要求在財(cái)富的保有環(huán)節(jié) 發(fā)揮作用，那么物業(yè)稅無疑成為一個(gè)選擇。更增第四， 無論普通老百姓還是各級政府， 面對個(gè)人自有住房征收物業(yè)稅的傳聞以及將土地 出讓金并入物業(yè)稅的猜測， 都難以將自己置身事外。 十六屆三中全會關(guān)于 “在

4、統(tǒng)一稅政的前 提下，賦予地方適當(dāng)?shù)亩愓芾頇?quán)” 的提法， 以及對物業(yè)稅作為地方主體稅種的期盼， 加了省市財(cái)政部門對物業(yè)稅改革的設(shè)想和熱情。各種。在第五， 土地失控壓力也催生了物業(yè)稅的萌芽。 現(xiàn)行的土地稅收政策在出讓土地時(shí)， 稅收一次性繳納。對于地方政府來講，批地的收入是除國有資產(chǎn)外最大的一塊“金礦” 短期看來，地批得越快， 地方經(jīng)濟(jì)就發(fā)展得越快。 但這種急功近利的做法實(shí)際上是飲鴆止渴， 其結(jié)果自然是土地失控、 金融風(fēng)險(xiǎn)急劇攀升。 近年來， 一些地方政府將土地作為最重要的投 資，不斷地?cái)U(kuò)大土地儲備規(guī)模，已經(jīng)造成了許許多多農(nóng)民失去土地。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示， 在現(xiàn)行土地收益分配框架下，農(nóng)民僅僅得到

5、5%到 10%的土地收益，村一級可以得到 25% 到 30%，而各級政府則可以得到 60%到 70%的收益，近 20 年來全國農(nóng)民最少喪失了 3 萬億元 的土地增值收益。 為此，現(xiàn)階段只有通過征收物業(yè)稅來解決中央和地方政府財(cái)產(chǎn)分配不公 的問題，保證地方政府運(yùn)行所必需的財(cái)政資金，才能從根本上控制地方政府 “以地生財(cái)”參 與房地產(chǎn)開發(fā)的利益需求， “越早開征越好” 。物業(yè)稅最重要的是這種稅賦的結(jié)構(gòu)性調(diào)整能均 衡政府土地收入，實(shí)現(xiàn)政府的經(jīng)常性收益，因?yàn)槌鞘械耐恋貎r(jià)值會隨城市發(fā)展而不斷增長。第六，改革房地產(chǎn)稅制是我國加入 WTO 后的必然趨勢。 WTO 的一個(gè)基本原則就是國 民待遇原則。但由于目前我國

6、房地產(chǎn)稅制內(nèi)外不統(tǒng)一，外資企業(yè)實(shí)際上享受了超國民待遇， 導(dǎo)致內(nèi)外資企業(yè)房地產(chǎn)稅負(fù)不均，不利于本國企業(yè)的生存和發(fā)展。二、開征物業(yè)稅的必要性公平稅負(fù)的厚望。 開征物業(yè)稅我國目前在房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅費(fèi)基本上是稅種繁雜，政出多頭，征管不力，收費(fèi)項(xiàng)目多， 缺乏規(guī)范性， 物業(yè)稅醞釀之初就被寄予了整合房地產(chǎn)業(yè)稅費(fèi)， 是市場經(jīng)濟(jì)必然要求，是中國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的需要。我國目前的房地產(chǎn)業(yè)稅費(fèi)問題多一是整合房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中稅費(fèi)征收管理存在問題的需要。 多。房地產(chǎn)開發(fā)流通環(huán)節(jié)稅費(fèi)多 , 稅費(fèi)負(fù)擔(dān)重 , 而房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)課稅少 , 負(fù)擔(dān)輕 , 且稅收優(yōu) 惠范圍大 , 導(dǎo)致炒賣嚴(yán)重。同時(shí)，我國的土地與房產(chǎn)稅征稅范圍過窄 , 只限于

7、城市、縣城與 建制鎮(zhèn)以及工礦 ,廣大農(nóng)村的一些應(yīng)征對象和規(guī)模龐大的城市居民住房則不在征稅范圍之 內(nèi)，而且免稅范圍也很大 , 在城鎮(zhèn)里也把機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)、以及由國家財(cái)政撥款的單 位自用及個(gè)人所有的非經(jīng)營性房地產(chǎn)排除在外,實(shí)際只局限于城市的工礦、金融、商業(yè)等經(jīng)營性企事業(yè)單位及各種租用的房產(chǎn)。 另外現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制體系中 , 不僅存在同一稅種內(nèi)外 分設(shè) , 而且有些稅種還把外商投資企業(yè)和外國企業(yè)及外國人排除課稅之外， 這種在稅收立法 上實(shí)施內(nèi)外有別的做法 , 有違于 WTO 基本規(guī)則 , 有悖于公平競爭原則。近年來表現(xiàn)出的房地 物業(yè)稅的開征 , 使 , 在短期內(nèi)地方財(cái)政收二是實(shí)現(xiàn)居者有其屋、

8、調(diào)節(jié)收入分配差距的需要。 開征物業(yè)稅使得房產(chǎn)開發(fā)的稅金大幅 減少， 房地產(chǎn)初始價(jià)格會降到人民購買力的水平， 有利于解決國民的住房問題； 同時(shí)物業(yè)稅 的應(yīng)繳稅額一般都是由物業(yè)的應(yīng)課稅凈額乘以比例稅率得出 , 這樣的話就會對居住毫宅者 課以高稅 , 對貧窮家庭居住劣房者少征稅甚至免稅通過 , 達(dá)到調(diào)節(jié)個(gè)人收入分配 , 縮小社會 貧富差距 , 維護(hù)社會穩(wěn)定的效果。三是抑制地方政府短期行為、 實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政收入穩(wěn)步增收的需要。 產(chǎn)投資過熱的重要原因之一就是地方政府大量批地追求短期的經(jīng)濟(jì)增長， 開發(fā)商建房時(shí)繳納的一部分稅 , 改由購房者在購買房屋以后按年繳納 入會大幅度減少。 但從長遠(yuǎn)看 , 物業(yè)保有者每

9、年繳付的物業(yè)稅會隨著物業(yè)價(jià)值的升值而提高 使得政府可以參與物業(yè)的持續(xù)升值的再分配 , 有利于地方財(cái)政收入穩(wěn)步增收。三、開征物業(yè)稅應(yīng)遵循的原則物業(yè)稅的開征，應(yīng)遵循以下三個(gè)原則前提，并借此體現(xiàn)“以人為本”的精神。一是“民生”原則。所謂“民生” ，不僅是國家的根本，是政府代表“最廣大人民群眾 的根本利益”的集中體現(xiàn)，也是主流價(jià)值判斷的核心標(biāo)準(zhǔn)。應(yīng)當(dāng)說，擁有一個(gè)遮風(fēng)避雨的棲 息之所，是百姓最低的、最基本的生活乃至生命需要。當(dāng)“福利分房”已成為歷史，幾乎所 有民用住房都具備了商品性質(zhì)，故每個(gè)城鎮(zhèn)家庭的戶主便都成了“業(yè)主” 。隨著經(jīng)濟(jì)、社會 的發(fā)展，過去“三代同堂”的住戶，現(xiàn)在很多人擁有了“兩居室” 、“

10、三居室”的單元房。筆 者認(rèn)為：無論是過去的“居者有其屋” ，還是如今部分人的“居者優(yōu)其屋” ，都屬于“民生” 的范圍。所謂“民生”原則，也就是說在這個(gè)屬于市民基本生存、生活需要的領(lǐng)域里，政府 在采取任何政策時(shí)都應(yīng)秉承這樣的價(jià)值目標(biāo)：只能促其水準(zhǔn)提升、負(fù)擔(dān)下降，而不是相反。公平”的要求。，說的是： 一種新稅種的設(shè)置或某稅賦的調(diào)整， 為此甚至不顧及任何社會負(fù)作用。 從中央到地二是“區(qū)別對待”原則。如今，貧富差距拉大，擁有物業(yè)數(shù)量可為標(biāo)志之一。即使對擁 有兩處以上物業(yè)的業(yè)主， 也應(yīng)堅(jiān)持具體情況具體分析的原則并決定是否施加稅負(fù)并設(shè)置不同 的稅率。例如，同為擁有兩處物業(yè)的市民， “另一處”的意義就可能很

11、不一樣。有的純?yōu)榧?居方便，有的則為出租獲利， 或充當(dāng)著可待價(jià)而沽的升值股票； 再例如，看似同屬于 “民生” 的“第一處”物業(yè)，有的是普通住房甚至是廉價(jià)房， 有的則是價(jià)值數(shù)百萬乃至上千萬的高級 別墅。 曾有人對連云港蒼梧小區(qū)變成富人 “后花園”而深表不滿， 這樣的物業(yè)理應(yīng)施以高稅 率。倒不是為了“殺富” ，而是它本來就占用了過多的稀缺資源尤其是本屬于公共的資源。 不同稅率甚至懸殊的稅率，所表達(dá)的恰恰是社會三是反對 “為稅而稅” 。所謂“為稅而稅” 國家的惟一動(dòng)機(jī)或價(jià)值目標(biāo)僅限于增加稅源， 方，各級政府、各條戰(zhàn)線大都為“沒錢”所累、所苦，難免衍生出增加稅負(fù)、稅源的強(qiáng)大驅(qū) 動(dòng)力。在物業(yè)稅設(shè)置動(dòng)機(jī)、

12、理念中，包含著某些“為稅而稅”的因素。四、開征物業(yè)稅的要素探討開征物業(yè)稅的理論依據(jù)， 主要有四個(gè)： 一是從財(cái)政收入角度來說， 開征物業(yè)稅的目的在 于獲取財(cái)政收入。 二是從資源配置角度來說， 物業(yè)稅的開征將加大房地產(chǎn)的持有成本， 從而 激勵(lì)其所有者關(guān)注房地產(chǎn)的有效利用。 三是從財(cái)富分配角度來說， 對房地產(chǎn)開征物業(yè)稅可以 起到重新分配社會財(cái)富、 緩解社會財(cái)富分配不均的作用。 四是從受益者角度來說， 房地產(chǎn)作 為一種私人財(cái)產(chǎn)， 政府的產(chǎn)權(quán)保護(hù)保證了其安全， 政府進(jìn)行地方公共設(shè)施建設(shè)提升了其價(jià)值， 政府理應(yīng)從這種公共服務(wù)中得到一定的回報(bào)。物業(yè)稅即房地產(chǎn)保有稅 , 屬于財(cái)產(chǎn)稅，物業(yè)稅相當(dāng)于房地產(chǎn)稅，是以

13、不動(dòng)產(chǎn)為課稅對 象的在不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)課征的一種稅。（一）納稅人物業(yè)稅的納稅人是指擁有任何地區(qū)的土地及建筑物的單位和個(gè)人。 物業(yè)稅的納稅人應(yīng)為 在我國境內(nèi)擁有建筑物所有權(quán)及土地使用權(quán)的單位和個(gè)人， 即房地產(chǎn)業(yè)主。 不論自然人與法 人，不論內(nèi)資企業(yè)與外資企業(yè)、中國公民與外籍個(gè)人，不論經(jīng)濟(jì)性質(zhì)，不論部門，只要擁有 房地產(chǎn)，都是物業(yè)稅的納稅人。（二）課稅對象我國現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅、 房產(chǎn)稅、 城市房地產(chǎn)稅等的征稅范圍只限于城市、 縣城、建 制鎮(zhèn)和工礦區(qū)內(nèi)，不包括廣大的農(nóng)村，即使是非農(nóng)業(yè)用房和建設(shè)用地，只要位于農(nóng)村地區(qū)， 也不用繳納上述稅收。這無疑失去了一大塊穩(wěn)定的稅源，也滋長了逃避納稅的現(xiàn)象。因此，

14、筆者認(rèn)為， 我國物業(yè)稅的征稅對象應(yīng)是位于我國境內(nèi)的房地產(chǎn)， 將現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收的征稅范 圍從城鎮(zhèn)擴(kuò)大到農(nóng)村， 這種做法也是符合國際慣例的。 所以， 物業(yè)稅的改革不僅是有關(guān)房地 產(chǎn)稅費(fèi)的合并，還涉及到征稅范圍的調(diào)整。（三）課稅依據(jù)能夠反映房地產(chǎn)的價(jià)格變化， 避免稅收收入的我國開征物業(yè)稅， 其計(jì)稅依據(jù)應(yīng)該正確反映財(cái)產(chǎn)的時(shí)間價(jià)值。 因?yàn)殡S著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和土 地資源的相對短缺， 房地產(chǎn)的自然增值和投資增值會越來越大。 我國物業(yè)稅的征稅辦法應(yīng)分 為從租計(jì)征和從價(jià)計(jì)征兩種： （1） 房地產(chǎn)出租的，以租金收入作為計(jì)稅依據(jù)，租金收入應(yīng)按 市價(jià)來確定； （2） 從價(jià)計(jì)征的，對新房屋按照房地產(chǎn)的市場價(jià)格征稅，對舊房屋

15、按照其評估 價(jià)值征稅。 采取不同的征稅方法和計(jì)稅依據(jù)， 流失，保證稅收收入增長的穩(wěn)定性。但應(yīng)該有一個(gè)基本原則， 就是物業(yè)稅的征收 并略有降低。 現(xiàn)行稅費(fèi)繁雜、 重復(fù)征稅的現(xiàn) 加重了購房者的 可設(shè)（四）稅率設(shè)計(jì)我國擬開征的物業(yè)稅的稅負(fù)水平尚未確定， 標(biāo)準(zhǔn)與現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費(fèi)的總體規(guī)模應(yīng)基本相當(dāng)， 象很大程度上抬高了新建商品房的價(jià)格， 從而帶動(dòng)了整個(gè)市場價(jià)格的上漲， 負(fù)擔(dān)。 因此，物業(yè)稅的稅率設(shè)計(jì)應(yīng)與當(dāng)前的房地產(chǎn)稅收收入相銜接，可適當(dāng)有所降低。 定按 0.5%-1% 征收。=房地產(chǎn)的市（五）計(jì)征方法從價(jià)計(jì)征是按房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評估價(jià)格征稅，其公式為：應(yīng)納物業(yè)稅場價(jià)格或評估價(jià)格X稅率從租計(jì)征是按房地產(chǎn)

16、的租金收入征稅。 其計(jì)算公式為： 應(yīng)納稅額 =（實(shí)際租金收益修理保養(yǎng)費(fèi)）X稅率（六）納稅方式和期限物業(yè)稅的納稅方式， 在我國目前稅收征管體系還不太健全的情況下， 為有利于控制稅源， 防止偷逃稅款， 筆者認(rèn)為可以采取代扣代繳、 代收代繳與自行申報(bào)相結(jié)合的方式。 對業(yè)主個(gè) 人的商品房，由物業(yè)公司代收代繳稅款； 對單位擁有的房地產(chǎn)，由單位自行申報(bào)納稅； 對沒 有扣繳義務(wù)人或扣繳義務(wù)人未扣繳稅款的，則必須由納稅人自行申報(bào)。關(guān)于物業(yè)稅的納稅期限， 可以采取按年征收、 分期繳納的方法， 以保持稅制的穩(wěn)定性和 征管的便利。（七）稅收優(yōu)惠措施根據(jù)國外稅收優(yōu)惠經(jīng)驗(yàn)，我國的物業(yè)稅也應(yīng)對國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用

17、的物業(yè)， 由國家財(cái)政撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的物業(yè)， 宗教寺廟、 公園、名勝古跡自用的物業(yè)， 使領(lǐng) 館的物業(yè)免稅； 對居民自用的物業(yè)實(shí)行免征額制度； 對用于農(nóng)村經(jīng)營的物業(yè)實(shí)行減稅或暫時(shí) 免稅。從我國目前居民住房的實(shí)際情況看， 大多數(shù)居民購買的房產(chǎn)屬于基本生活住房， 這與一 些較為富裕的居民投資性目的的房產(chǎn)購置是不同的。 我國要開征的物業(yè)稅應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格區(qū)分這兩 類房產(chǎn)的差別， 在立法時(shí)， 應(yīng)當(dāng)設(shè)立居民基本生活性住房的免稅條款， 以確保廣大居民的切身利益。針對這個(gè)問題： 一是建議對一家人擁有的第一套房屋免稅， 第二套房屋視房值大小和居 有用途征稅。 具體征收上可采取對業(yè)主第一套房屋先征后退方案， 由納稅

18、人申報(bào)第一套住房 免稅并提供所有房屋的納稅憑證。二是對屬于基本生活性消費(fèi)的住宅面積確定一個(gè)免征額。(八) 結(jié)合我國的國情設(shè)置物業(yè)稅，注意以下幾個(gè)方面的問題：(1)物業(yè)稅如何計(jì)征。物業(yè)稅是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的必然趨勢，因此它的實(shí)行也應(yīng)該與市 場化的進(jìn)程相一致， 在實(shí)行過程中應(yīng)當(dāng)充分考慮當(dāng)?shù)氐氖袌龌l(fā)展程度。同時(shí)， 稅收作為國家財(cái)政的一部分， 應(yīng)當(dāng)取之于民、 還之于民， 將征收上來的物業(yè)稅應(yīng)用到市政建設(shè)和改善老 百姓居住環(huán)境的用途中去。物業(yè)稅的計(jì)征，應(yīng)該在充分調(diào)查市場之后， 制定合理的稅率，決 不能高估老百姓的消費(fèi)能力， 例如可以對第一套住房免征等等； 更不能借機(jī)向公眾變相斂財(cái)， 加重老百姓的負(fù)擔(dān)，而

19、應(yīng)當(dāng)在政策效果上形成鼓勵(lì)購買房地產(chǎn)的政策導(dǎo)向。(2)稅率的設(shè)置應(yīng)該有所區(qū)別。稅收應(yīng)著眼于稅源的穩(wěn)定性和可靠性，必須看到不同階 層納稅水平與收入水平的區(qū)別。 因此， 為了更好的發(fā)揮物業(yè)稅的財(cái)富調(diào)節(jié)功能， 根據(jù)不同的 經(jīng)濟(jì)能力，我們應(yīng)該設(shè)置不同的稅率，甚至可以對一些低收入者實(shí)行稅收的減免。具體講， 在城市，根據(jù)人們平均擁有的住房面積， 我們可以規(guī)定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)， 在這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)之下，可以實(shí) 行較低的稅率，甚至可以免稅；高于這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的，對于超出的部分，可以采用較高的稅率； 對于經(jīng)濟(jì)適用房則應(yīng)該完全免稅。在農(nóng)村，對于一般農(nóng)民的房產(chǎn)應(yīng)該完全免稅。另外，無論是農(nóng)村還是城市，房屋出租所得租金都應(yīng)該納稅。70(3)征

20、收效率與執(zhí)法成本的考慮。在實(shí)際執(zhí)行中，如何有效地征收才是最重要的，征收 的不到位，可以從個(gè)人所得稅的艱難征收歷程，以及現(xiàn)在花樣繁多的逃稅方式中可見一斑。 面對全社會每家每戶的征收，我們目前的征收力量和辦法是難以應(yīng)付的。由于物業(yè)稅是 年之長期的“細(xì)水長流” ，不可能與銀行按揭的“月供交款”相提并論，一旦出現(xiàn)拒交、逃 稅或者無力交納， 征收機(jī)關(guān)的執(zhí)法成本將是巨大的。 不可能為了一年欠稅幾千元， 可以將居 者趕出其屋；或者是采用物業(yè)公司對付拒交水電費(fèi)業(yè)主的“土”辦法，停其水電。因此，執(zhí) 法成本將是我們必須考慮的問題。(4)發(fā)展并規(guī)范好我國的房地產(chǎn)評估市場。開征物業(yè)稅后，在物業(yè)的整個(gè)保有階段都要 課稅

21、。 物業(yè)稅宜從價(jià)計(jì)征為主， 輔之以從租計(jì)征， 征稅以市場價(jià)值為依據(jù)。 考慮到房產(chǎn)價(jià)值 變化并不劇烈，建議可以 35年重新評估一次。同時(shí)，房地產(chǎn)的評估價(jià)值的不斷變化，也 給我國的房地產(chǎn)評估市場提出了更高的要求。五、開征物業(yè)稅的利弊剖析開征物業(yè)稅，這本來是一個(gè)無需討論的問題。資源特許利用、交易、所得、資產(chǎn)持有， 這是政府獲取稅賦收入的四個(gè)基本環(huán)節(jié)。 有資產(chǎn)就要征稅， 在所有國家都一樣。 在市場經(jīng)濟(jì) 下，土地、 住房是一種資產(chǎn)，持有這種資產(chǎn)就要賦稅。這個(gè)稅是增加政府提供公共產(chǎn)品的能 力，調(diào)整社會公平尺度， 促進(jìn)資源合理利用以及調(diào)整公共利益與私人利益和商業(yè)利益之間關(guān) 系的重要稅種。物業(yè)稅除了有擴(kuò)大稅基

22、、增加財(cái)政收入的作用之外，還可以起到以下積極作用呢？第一，可以糾正房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性矛盾。當(dāng)前，很多城市的住房市場存在結(jié)構(gòu)性矛盾： 高端供應(yīng)飽和， 低端供應(yīng)不足。 物業(yè)稅的設(shè)計(jì)應(yīng)能夠引導(dǎo)開發(fā)商增加低端市場的供應(yīng)， 從而 減輕開發(fā)商的籌資壓力和相關(guān)的利息負(fù)擔(dān)， 減少納稅環(huán)節(jié)， 縮短開發(fā)時(shí)間， 從而大大降低開 發(fā)商的開發(fā)成本，也相應(yīng)降低了房價(jià)。據(jù)專家測算，從理論上說，在購買新房這一環(huán)節(jié)上， 消費(fèi)者至少可降低 10到 20的購房成本。對于貸款買房的消費(fèi)者來說，也可以減少貸款 的利息支出。第二，可以抑制土地囤積和商品房投機(jī)炒作。 由于對土地和房產(chǎn)的保有行為征收物業(yè)稅， 開發(fā)商囤積土地的成本和風(fēng)險(xiǎn)增加，

23、房產(chǎn)炒家以低買貴賣為盈利模式的投機(jī)炒作的成本和風(fēng) 險(xiǎn)增加。在目前不規(guī)范的市場環(huán)境中，一種是在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)存在“炒地”現(xiàn)象，還有一 種是被戲稱為“中國人的第五大發(fā)明”的“炒樓” 現(xiàn)象。連云港市也有此炒作現(xiàn)象。其行 為導(dǎo)致城市房價(jià)攀升，增加了實(shí)際需求者的購房成本。無論是“炒地”還是“炒樓” ，都掩 蓋了市場真實(shí)的需求，導(dǎo)致供求關(guān)系失衡，從而引發(fā)市場大起大落。開征物業(yè)稅后，由于土 地取得成本接近于零，在一定程度上可以抑制“炒地”行為。而初始房價(jià)下降后，老百姓購 房成本也隨之下降， 抑制了高價(jià)物業(yè)的轉(zhuǎn)手。 此外，由于物業(yè)保有階段的成本增加，也加大 了“炒樓”者的囤積住房的成本，有利于打擊“炒樓”者的

24、“積極性”第三，可以平均財(cái)富，平均稅賦，增進(jìn)社會公平。物業(yè)稅的開征，特別是如果采用某種 累進(jìn)稅率， 則具有 “劫富濟(jì)貧” 的社會作用， 對于增加政府的轉(zhuǎn)移支付能力， 增進(jìn)社會公平， 維護(hù)社會穩(wěn)定， 都是有益的。作為調(diào)節(jié)貧富差距的手段， 物業(yè)稅通過制定不同稅率，對居住 豪宅或擁有多套住房者課以重稅， 對一般居住者確定一定條件的免征額從而減少征稅， 對特 別貧窮家庭居住劣房者實(shí)行免稅政策，可以有效維護(hù)社會穩(wěn)定。第四， 可以引導(dǎo)理性消費(fèi)， 增進(jìn)資源有效配置。物業(yè)稅的開征，也有助于居民在住房消 費(fèi)中避免脫離實(shí)際需要的高標(biāo)準(zhǔn)， 提醒居民量力而行， 注重實(shí)用。 節(jié)約的住房投資則有助于 居民生活水平的均衡提

25、高或增加生產(chǎn)性投資。 更多閑置或半閑置的房產(chǎn)資源也將得到更有效 的利用。第五，有利于規(guī)范房地產(chǎn)稅收制度。房地產(chǎn)業(yè)稅種繁雜、稅基不合理、重復(fù)稅收、一些 稅種計(jì)稅依據(jù)不合理等問題一直是公認(rèn)的事實(shí)，在某種程度上制約了我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 此外，土地出讓金在房產(chǎn)稅中也起到基數(shù)擴(kuò)大的作用。 物業(yè)稅將土地出讓金改為在物業(yè)保有 階段合并在物業(yè)稅中分期征收，就、可以將開發(fā)商向政府支付的土地出讓金從稅基中扣除， 從而避免重復(fù)征稅， 規(guī)范土地或房屋的轉(zhuǎn)移與交易。 此外， 部分稅種的合并與取消也有利于 房地產(chǎn)稅收制度的規(guī)范。任何事物多是一分為二的， 我們在設(shè)想開征物業(yè)稅積極作用的同時(shí)， 也應(yīng)考慮到它可能 帶來的不利

26、影響 ：1、可能導(dǎo)致房地產(chǎn)商的過度開發(fā)。征收物業(yè)稅使得土地的取得成本降低、而相關(guān)稅費(fèi) 的合并或取消，占開發(fā)成本將近20的稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給了消費(fèi)者，開發(fā)商的籌資額和籌資成本大大下降， 項(xiàng)目的總開發(fā)成本下降， 房地產(chǎn)開發(fā)的進(jìn)入門檻也隨之降低。同時(shí)，房價(jià)的下降 在一定程度上會刺激人們的購房需求， 在需求旺盛和進(jìn)入門檻降低的前提下， 開發(fā)商不可能 會閑看花起花落， 極有可能一頭扎進(jìn)土地市場， 在合法免稅的前提下， 進(jìn)行更加瘋狂的圈地 運(yùn)動(dòng)。 而過度的圈地可能導(dǎo)致開發(fā)商的過度開發(fā)， 房地產(chǎn)市場的虛假繁榮， 最終造成空置率 的提高。2、房價(jià)下調(diào)空間可能被過分夸大。就目前情況來看，我國住房需求十分旺盛，發(fā)展商 讓

27、利空間不會太大，而變相通過增加小區(qū)附加值（如綠化、環(huán)境、智能化等 ）以及利用各種形式的促銷來穩(wěn)定房價(jià)。 與增加的投入相比， 開發(fā)商的整體成本仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于開征物業(yè)稅以前 的開銷， 從而成為物業(yè)稅最直接的受益者。 消費(fèi)者可能并不會因?yàn)殚_發(fā)商成本的降低而買到 低價(jià)的商品房。3、加大銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)稅的征收可能把開發(fā)環(huán)節(jié)的金融風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到了物業(yè)保有階段。 目前，許多工薪階層都是采取按揭貸款的方式用未來的錢，圓今天的夢，每個(gè)月的工資要除了還銀行貸款、 支付利息， 還要交納物業(yè)管理費(fèi)。 由于物業(yè)稅是隨著房屋價(jià)值的提高 而增加的，就意味著消費(fèi)者要承擔(dān)越來越重的稅賦負(fù)擔(dān)。導(dǎo)致大批本來家庭經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)、 只是因

28、為購房門檻降低了而購置房屋尤其是使用銀行貸款按揭購房者， 會有可能像一些租得 起辦公場所但付不起昂貴物業(yè)管理費(fèi)的公司一樣隨時(shí)出現(xiàn)供不起樓、 納不起稅的現(xiàn)象， 增加 了銀行的風(fēng)險(xiǎn)。4、打壓“二手房” 。近年來，一些政府重新進(jìn)行城市總體規(guī)劃、加大拆遷力度，對拆遷 戶實(shí)行貨幣化補(bǔ)償， 在很大程度上帶動(dòng)了二手房的交易。 物業(yè)稅的開征可能會引導(dǎo)廣大拆遷 戶更加關(guān)注新建商品房。 因?yàn)殚_征物業(yè)稅后推出的一手房價(jià)格可能比開征前的二手商品房樓 價(jià)還要低， 雖然以后每年都要交物業(yè)稅， 但吸引力還是會比二手房大。 二手市場必然受到打 壓，不利于整個(gè)二手市場的發(fā)展。5、可能造成建設(shè)資金短缺問題。一直以來，一次性收取的

29、土地出讓金和城市配套建設(shè) 費(fèi)成為政府進(jìn)行城市建設(shè)的強(qiáng)大資金保障。如果改為由物業(yè)保有期分期按150 或 1 70收取物業(yè)稅， 政府的財(cái)政收入勢必會大幅度減少。 如果碰到房地產(chǎn)業(yè)不景氣， 政府所收取的 物業(yè)稅也難免隨著物業(yè)評估價(jià)值的下降而減少。 這都會使政府改善公共服務(wù)和城市基礎(chǔ)設(shè)施 的能力受到影響。 如何保證政府正常的開支和建設(shè)資金的需要也是有關(guān)部門要認(rèn)真研究和考 慮的問題。六、開征物業(yè)稅的配套措施（一）完善我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制，為日后開征統(tǒng)一的物業(yè)稅奠定基礎(chǔ)。現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的 改革主要涉及擴(kuò)大房地產(chǎn)稅的征稅范圍， 實(shí)行內(nèi)外房地產(chǎn)稅制的并軌， 規(guī)范房地產(chǎn)稅的減免 稅政策，修訂計(jì)稅依據(jù)，調(diào)整稅率等諸

30、多方面的內(nèi)容。（二）強(qiáng)化房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度強(qiáng)化房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度。首先應(yīng)逐步推行財(cái)產(chǎn)實(shí)名登記 制；其次稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)聯(lián)合有關(guān)部門對轄區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)進(jìn)行一次徹底的清查； 再次盡快實(shí)行房 屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用證的二合一， 以防止房地產(chǎn)的私下交易， 打擊房地產(chǎn)市場的違法交易行 為。（三）建立和完善房地產(chǎn)評估制度。將物業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)定為評估價(jià)值，勢必要加強(qiáng)房地 產(chǎn)評估制度的建設(shè)。 在房地產(chǎn)評估制度中， 由于房地產(chǎn)價(jià)格評估具有較強(qiáng)的專業(yè)性和技術(shù)性， 需要建立專門的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和配備專業(yè)的房地產(chǎn)評估人員。 對房地產(chǎn)評估人員應(yīng)實(shí)行資應(yīng)著力培養(yǎng)房地產(chǎn)估價(jià)師格認(rèn)證制度。 我國目前尚沒有專門的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和評估人員，

31、 隊(duì)伍，為物業(yè)稅的開征作好準(zhǔn)備。（四）加強(qiáng)和相關(guān)部門的配合。稅款要及時(shí)、足額入庫，僅靠稅務(wù)部門一家是不行的，必 須和工商、 公安等部門加強(qiáng)聯(lián)系， 其他部門有義務(wù)相稅務(wù)部門提供相關(guān)資料。 同時(shí)要大力發(fā) 展計(jì)算機(jī)的在稅收征管中的作用， 盡快開發(fā)計(jì)算機(jī)軟件， 爭取早日實(shí)現(xiàn)部門之間的聯(lián)網(wǎng)， 實(shí) 現(xiàn)信息資源共享，加強(qiáng)協(xié)作和監(jiān)督。七、開征物業(yè)稅的幾點(diǎn)建議（一）簡并稅種，實(shí)行費(fèi)改稅，為物業(yè)稅的征收打基礎(chǔ)。改革現(xiàn)有的城市房地產(chǎn)稅、 房產(chǎn)稅、 城市土地使用稅和土地增值稅， 取消相應(yīng)的有關(guān)收 費(fèi)，實(shí)現(xiàn)簡并稅種， 構(gòu)建統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅制， 將是今后地方稅務(wù)工作的重點(diǎn)。這也是做好物 業(yè)稅征收的基礎(chǔ)工作。同時(shí)，要完善地方

32、獨(dú)立稅制。由于目前土地批租的弊端，使得地方政 府為了擴(kuò)大土地批租量，獲得短期高額收益，往往突擊加大基礎(chǔ)建設(shè)力度，越權(quán)減免稅收， 吸引外商或者民間投資。 這種行為， 短期來看可以造成當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)虛假繁榮， 但從長期來看則 是巨大浪費(fèi)， 經(jīng)濟(jì)資源無法得到合理配置。 另一側(cè)面政府采取征收物業(yè)稅的辦法后， 可以給 地方政府一種激勵(lì)， 使之改變以往那種短視的機(jī)會主義行為方式。 因?yàn)闉榱吮ＷC長期、 穩(wěn)定 的物業(yè)稅收， 地方政府必然將基礎(chǔ)建設(shè)投資進(jìn)行長期規(guī)劃， 并注意保持對本地居民物業(yè)的保 護(hù)，以便保證投資者或者業(yè)主在當(dāng)?shù)氐拈L期居留。（二）制定科學(xué)的土地供應(yīng)機(jī)制。施行物業(yè)稅后， 為了保證土地利用的可持續(xù)發(fā)展， 防止開發(fā)商盲目開發(fā)、 濫用土地的行 為，必須加大政府的宏觀調(diào)控， 建立科學(xué)的、 嚴(yán)格的土地供應(yīng)機(jī)制。具體建議政府加強(qiáng)統(tǒng)一 規(guī)劃， 保證城市整體功能的協(xié)調(diào)。 對開發(fā)商供應(yīng)土地時(shí)要加大審核力度， 除了審核每個(gè)開發(fā) 商資質(zhì)以外， 還要對不同開發(fā)商的開發(fā)計(jì)劃進(jìn)行審核， 從中選擇最符合城市可持續(xù)發(fā)展的方 案。同時(shí)在項(xiàng)目建設(shè)階段要加強(qiáng)監(jiān)督，如果發(fā)現(xiàn)惡意違規(guī)行為則給予重罰。 此外， 為了防止 開發(fā)商對政府的尋租行為，還要加強(qiáng)對政府有關(guān)部