對開征物業(yè)稅的知性研究及理性思考

1、筆者認為，對開征物業(yè)稅的知性研究及理性思考 近兩年，全國大部分地區(qū)房價漲勢明顯，部分地區(qū)過快過猛，甚至影響到社會公平與和諧。 如何通過包括稅收政策在內(nèi)的各項政策的調(diào)控， 有效抑制房地產(chǎn)過熱、 房價過高的狀況， 已 成為民眾普遍關心的焦點。在我國開征物業(yè)稅，最早是在 2003 年的中央文件中提出來的， 黨的十六屆三中全會作出了“分步實施稅收制度改革”的戰(zhàn)略部署。在“ 2005 中國財稅論 壇”上，國家稅務總局局長謝旭人表示， “十一五”期間我國穩(wěn)步推行物業(yè)稅，并相應取消 相關收費。國家稅務總局在制定“十一五”規(guī)劃時也明確指出，要在條件具備時，研究合并 房產(chǎn)稅和土地使用稅等稅種， 建立統(tǒng)一的物業(yè)稅

2、， 以調(diào)控房地產(chǎn)市場， 穩(wěn)定房價。 所有這些皆反映了我國與世界接軌、政府轉(zhuǎn)變職能應時之舉，也是大勢所趨。來自國 房地產(chǎn)、開征物業(yè)稅的背景把握首先，物業(yè)稅開征提速的一個重要背景是，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為偷逃稅重災區(qū)。 家稅務總局的信息顯示， 房地產(chǎn)業(yè)是惟一一個連續(xù) 3 年被列為稅務專項稽查的行業(yè)， 企業(yè)偷稅漏稅的手段越來越復雜，尋求公開保護越來越多，部分地區(qū)約有90%的房地產(chǎn)企業(yè)存在涉稅問題。據(jù)悉，去年，連云港市地稅稽查局以房地產(chǎn)行業(yè)為重點進行了專項檢查， 結果發(fā)現(xiàn)被檢查的 665戶企業(yè)中有偷逃稅行為的達 542 戶，占八成以上。 其實，不單是連云 港，近年來全國各地房地產(chǎn)業(yè)涉稅案件的數(shù)量、案件發(fā)生率

3、、查補稅款都有明顯增加。其次，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)高速增長，房價暴漲飆升，理論界、經(jīng)濟學者、國家高層和有關部 門都寄希望于物業(yè)稅的開征能夠抑制或降低房價。第三， 隨著經(jīng)濟的發(fā)展和住房制度改革， 越來越多的城鎮(zhèn)居民擁有了自己的住宅， 家庭 存量財富更多地體現(xiàn)在自有房地產(chǎn)上， 基尼系數(shù)的不斷提高， 社會貧富差距的日益擴大和危 險程度的加劇， 使人們已不滿足稅收僅僅在個人財富的取得環(huán)節(jié)， 而要求在財富的保有環(huán)節(jié) 發(fā)揮作用，那么物業(yè)稅無疑成為一個選擇。更增第四， 無論普通老百姓還是各級政府， 面對個人自有住房征收物業(yè)稅的傳聞以及將土地 出讓金并入物業(yè)稅的猜測， 都難以將自己置身事外。 十六屆三中全會關于 “在

4、統(tǒng)一稅政的前 提下，賦予地方適當?shù)亩愓芾頇唷?的提法， 以及對物業(yè)稅作為地方主體稅種的期盼， 加了省市財政部門對物業(yè)稅改革的設想和熱情。各種。在第五， 土地失控壓力也催生了物業(yè)稅的萌芽。 現(xiàn)行的土地稅收政策在出讓土地時， 稅收一次性繳納。對于地方政府來講，批地的收入是除國有資產(chǎn)外最大的一塊“金礦” 短期看來，地批得越快， 地方經(jīng)濟就發(fā)展得越快。 但這種急功近利的做法實際上是飲鴆止渴， 其結果自然是土地失控、 金融風險急劇攀升。 近年來， 一些地方政府將土地作為最重要的投 資，不斷地擴大土地儲備規(guī)模，已經(jīng)造成了許許多多農(nóng)民失去土地。據(jù)有關統(tǒng)計資料顯示， 在現(xiàn)行土地收益分配框架下，農(nóng)民僅僅得到

5、5%到 10%的土地收益，村一級可以得到 25% 到 30%，而各級政府則可以得到 60%到 70%的收益，近 20 年來全國農(nóng)民最少喪失了 3 萬億元 的土地增值收益。 為此，現(xiàn)階段只有通過征收物業(yè)稅來解決中央和地方政府財產(chǎn)分配不公 的問題，保證地方政府運行所必需的財政資金，才能從根本上控制地方政府 “以地生財”參 與房地產(chǎn)開發(fā)的利益需求， “越早開征越好” 。物業(yè)稅最重要的是這種稅賦的結構性調(diào)整能均 衡政府土地收入，實現(xiàn)政府的經(jīng)常性收益，因為城市的土地價值會隨城市發(fā)展而不斷增長。第六，改革房地產(chǎn)稅制是我國加入 WTO 后的必然趨勢。 WTO 的一個基本原則就是國 民待遇原則。但由于目前我國

6、房地產(chǎn)稅制內(nèi)外不統(tǒng)一，外資企業(yè)實際上享受了超國民待遇， 導致內(nèi)外資企業(yè)房地產(chǎn)稅負不均，不利于本國企業(yè)的生存和發(fā)展。二、開征物業(yè)稅的必要性公平稅負的厚望。 開征物業(yè)稅我國目前在房地產(chǎn)領域的稅費基本上是稅種繁雜，政出多頭，征管不力，收費項目多， 缺乏規(guī)范性， 物業(yè)稅醞釀之初就被寄予了整合房地產(chǎn)業(yè)稅費， 是市場經(jīng)濟必然要求，是中國經(jīng)濟社會發(fā)展的需要。我國目前的房地產(chǎn)業(yè)稅費問題多一是整合房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中稅費征收管理存在問題的需要。 多。房地產(chǎn)開發(fā)流通環(huán)節(jié)稅費多 , 稅費負擔重 , 而房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)課稅少 , 負擔輕 , 且稅收優(yōu) 惠范圍大 , 導致炒賣嚴重。同時，我國的土地與房產(chǎn)稅征稅范圍過窄 , 只限于

7、城市、縣城與 建制鎮(zhèn)以及工礦 ,廣大農(nóng)村的一些應征對象和規(guī)模龐大的城市居民住房則不在征稅范圍之 內(nèi)，而且免稅范圍也很大 , 在城鎮(zhèn)里也把機關、人民團體、軍隊、以及由國家財政撥款的單 位自用及個人所有的非經(jīng)營性房地產(chǎn)排除在外,實際只局限于城市的工礦、金融、商業(yè)等經(jīng)營性企事業(yè)單位及各種租用的房產(chǎn)。 另外現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制體系中 , 不僅存在同一稅種內(nèi)外 分設 , 而且有些稅種還把外商投資企業(yè)和外國企業(yè)及外國人排除課稅之外， 這種在稅收立法 上實施內(nèi)外有別的做法 , 有違于 WTO 基本規(guī)則 , 有悖于公平競爭原則。近年來表現(xiàn)出的房地 物業(yè)稅的開征 , 使 , 在短期內(nèi)地方財政收二是實現(xiàn)居者有其屋、

8、調(diào)節(jié)收入分配差距的需要。 開征物業(yè)稅使得房產(chǎn)開發(fā)的稅金大幅 減少， 房地產(chǎn)初始價格會降到人民購買力的水平， 有利于解決國民的住房問題； 同時物業(yè)稅 的應繳稅額一般都是由物業(yè)的應課稅凈額乘以比例稅率得出 , 這樣的話就會對居住毫宅者 課以高稅 , 對貧窮家庭居住劣房者少征稅甚至免稅通過 , 達到調(diào)節(jié)個人收入分配 , 縮小社會 貧富差距 , 維護社會穩(wěn)定的效果。三是抑制地方政府短期行為、 實現(xiàn)地方財政收入穩(wěn)步增收的需要。 產(chǎn)投資過熱的重要原因之一就是地方政府大量批地追求短期的經(jīng)濟增長， 開發(fā)商建房時繳納的一部分稅 , 改由購房者在購買房屋以后按年繳納 入會大幅度減少。 但從長遠看 , 物業(yè)保有者每

9、年繳付的物業(yè)稅會隨著物業(yè)價值的升值而提高 使得政府可以參與物業(yè)的持續(xù)升值的再分配 , 有利于地方財政收入穩(wěn)步增收。三、開征物業(yè)稅應遵循的原則物業(yè)稅的開征，應遵循以下三個原則前提，并借此體現(xiàn)“以人為本”的精神。一是“民生”原則。所謂“民生” ，不僅是國家的根本，是政府代表“最廣大人民群眾 的根本利益”的集中體現(xiàn)，也是主流價值判斷的核心標準。應當說，擁有一個遮風避雨的棲 息之所，是百姓最低的、最基本的生活乃至生命需要。當“福利分房”已成為歷史，幾乎所 有民用住房都具備了商品性質(zhì)，故每個城鎮(zhèn)家庭的戶主便都成了“業(yè)主” 。隨著經(jīng)濟、社會 的發(fā)展，過去“三代同堂”的住戶，現(xiàn)在很多人擁有了“兩居室” 、“

10、三居室”的單元房。筆 者認為：無論是過去的“居者有其屋” ，還是如今部分人的“居者優(yōu)其屋” ，都屬于“民生” 的范圍。所謂“民生”原則，也就是說在這個屬于市民基本生存、生活需要的領域里，政府 在采取任何政策時都應秉承這樣的價值目標：只能促其水準提升、負擔下降，而不是相反。公平”的要求。，說的是： 一種新稅種的設置或某稅賦的調(diào)整， 為此甚至不顧及任何社會負作用。 從中央到地二是“區(qū)別對待”原則。如今，貧富差距拉大，擁有物業(yè)數(shù)量可為標志之一。即使對擁 有兩處以上物業(yè)的業(yè)主， 也應堅持具體情況具體分析的原則并決定是否施加稅負并設置不同 的稅率。例如，同為擁有兩處物業(yè)的市民， “另一處”的意義就可能很

11、不一樣。有的純?yōu)榧?居方便，有的則為出租獲利， 或充當著可待價而沽的升值股票； 再例如，看似同屬于 “民生” 的“第一處”物業(yè)，有的是普通住房甚至是廉價房， 有的則是價值數(shù)百萬乃至上千萬的高級 別墅。 曾有人對連云港蒼梧小區(qū)變成富人 “后花園”而深表不滿， 這樣的物業(yè)理應施以高稅 率。倒不是為了“殺富” ，而是它本來就占用了過多的稀缺資源尤其是本屬于公共的資源。 不同稅率甚至懸殊的稅率，所表達的恰恰是社會三是反對 “為稅而稅” 。所謂“為稅而稅” 國家的惟一動機或價值目標僅限于增加稅源， 方，各級政府、各條戰(zhàn)線大都為“沒錢”所累、所苦，難免衍生出增加稅負、稅源的強大驅(qū) 動力。在物業(yè)稅設置動機、

12、理念中，包含著某些“為稅而稅”的因素。四、開征物業(yè)稅的要素探討開征物業(yè)稅的理論依據(jù)， 主要有四個： 一是從財政收入角度來說， 開征物業(yè)稅的目的在 于獲取財政收入。 二是從資源配置角度來說， 物業(yè)稅的開征將加大房地產(chǎn)的持有成本， 從而 激勵其所有者關注房地產(chǎn)的有效利用。 三是從財富分配角度來說， 對房地產(chǎn)開征物業(yè)稅可以 起到重新分配社會財富、 緩解社會財富分配不均的作用。 四是從受益者角度來說， 房地產(chǎn)作 為一種私人財產(chǎn)， 政府的產(chǎn)權保護保證了其安全， 政府進行地方公共設施建設提升了其價值， 政府理應從這種公共服務中得到一定的回報。物業(yè)稅即房地產(chǎn)保有稅 , 屬于財產(chǎn)稅，物業(yè)稅相當于房地產(chǎn)稅，是以

13、不動產(chǎn)為課稅對 象的在不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)課征的一種稅。（一）納稅人物業(yè)稅的納稅人是指擁有任何地區(qū)的土地及建筑物的單位和個人。 物業(yè)稅的納稅人應為 在我國境內(nèi)擁有建筑物所有權及土地使用權的單位和個人， 即房地產(chǎn)業(yè)主。 不論自然人與法 人，不論內(nèi)資企業(yè)與外資企業(yè)、中國公民與外籍個人，不論經(jīng)濟性質(zhì)，不論部門，只要擁有 房地產(chǎn)，都是物業(yè)稅的納稅人。（二）課稅對象我國現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅、 房產(chǎn)稅、 城市房地產(chǎn)稅等的征稅范圍只限于城市、 縣城、建 制鎮(zhèn)和工礦區(qū)內(nèi)，不包括廣大的農(nóng)村，即使是非農(nóng)業(yè)用房和建設用地，只要位于農(nóng)村地區(qū)， 也不用繳納上述稅收。這無疑失去了一大塊穩(wěn)定的稅源，也滋長了逃避納稅的現(xiàn)象。因此，

14、筆者認為， 我國物業(yè)稅的征稅對象應是位于我國境內(nèi)的房地產(chǎn)， 將現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收的征稅范 圍從城鎮(zhèn)擴大到農(nóng)村， 這種做法也是符合國際慣例的。 所以， 物業(yè)稅的改革不僅是有關房地 產(chǎn)稅費的合并，還涉及到征稅范圍的調(diào)整。（三）課稅依據(jù)能夠反映房地產(chǎn)的價格變化， 避免稅收收入的我國開征物業(yè)稅， 其計稅依據(jù)應該正確反映財產(chǎn)的時間價值。 因為隨著經(jīng)濟的發(fā)展和土 地資源的相對短缺， 房地產(chǎn)的自然增值和投資增值會越來越大。 我國物業(yè)稅的征稅辦法應分 為從租計征和從價計征兩種： （1） 房地產(chǎn)出租的，以租金收入作為計稅依據(jù)，租金收入應按 市價來確定； （2） 從價計征的，對新房屋按照房地產(chǎn)的市場價格征稅，對舊房屋

15、按照其評估 價值征稅。 采取不同的征稅方法和計稅依據(jù)， 流失，保證稅收收入增長的穩(wěn)定性。但應該有一個基本原則， 就是物業(yè)稅的征收 并略有降低。 現(xiàn)行稅費繁雜、 重復征稅的現(xiàn) 加重了購房者的 可設（四）稅率設計我國擬開征的物業(yè)稅的稅負水平尚未確定， 標準與現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費的總體規(guī)模應基本相當， 象很大程度上抬高了新建商品房的價格， 從而帶動了整個市場價格的上漲， 負擔。 因此，物業(yè)稅的稅率設計應與當前的房地產(chǎn)稅收收入相銜接，可適當有所降低。 定按 0.5%-1% 征收。=房地產(chǎn)的市（五）計征方法從價計征是按房地產(chǎn)的市場價格或評估價格征稅，其公式為：應納物業(yè)稅場價格或評估價格X稅率從租計征是按房地產(chǎn)

16、的租金收入征稅。 其計算公式為： 應納稅額 =（實際租金收益修理保養(yǎng)費）X稅率（六）納稅方式和期限物業(yè)稅的納稅方式， 在我國目前稅收征管體系還不太健全的情況下， 為有利于控制稅源， 防止偷逃稅款， 筆者認為可以采取代扣代繳、 代收代繳與自行申報相結合的方式。 對業(yè)主個 人的商品房，由物業(yè)公司代收代繳稅款； 對單位擁有的房地產(chǎn)，由單位自行申報納稅； 對沒 有扣繳義務人或扣繳義務人未扣繳稅款的，則必須由納稅人自行申報。關于物業(yè)稅的納稅期限， 可以采取按年征收、 分期繳納的方法， 以保持稅制的穩(wěn)定性和 征管的便利。（七）稅收優(yōu)惠措施根據(jù)國外稅收優(yōu)惠經(jīng)驗，我國的物業(yè)稅也應對國家機關、人民團體、軍隊自用

17、的物業(yè)， 由國家財政撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的物業(yè)， 宗教寺廟、 公園、名勝古跡自用的物業(yè)， 使領 館的物業(yè)免稅； 對居民自用的物業(yè)實行免征額制度； 對用于農(nóng)村經(jīng)營的物業(yè)實行減稅或暫時 免稅。從我國目前居民住房的實際情況看， 大多數(shù)居民購買的房產(chǎn)屬于基本生活住房， 這與一 些較為富裕的居民投資性目的的房產(chǎn)購置是不同的。 我國要開征的物業(yè)稅應當嚴格區(qū)分這兩 類房產(chǎn)的差別， 在立法時， 應當設立居民基本生活性住房的免稅條款， 以確保廣大居民的切身利益。針對這個問題： 一是建議對一家人擁有的第一套房屋免稅， 第二套房屋視房值大小和居 有用途征稅。 具體征收上可采取對業(yè)主第一套房屋先征后退方案， 由納稅

18、人申報第一套住房 免稅并提供所有房屋的納稅憑證。二是對屬于基本生活性消費的住宅面積確定一個免征額。(八) 結合我國的國情設置物業(yè)稅，注意以下幾個方面的問題：(1)物業(yè)稅如何計征。物業(yè)稅是市場經(jīng)濟發(fā)展中的必然趨勢，因此它的實行也應該與市 場化的進程相一致， 在實行過程中應當充分考慮當?shù)氐氖袌龌l(fā)展程度。同時， 稅收作為國家財政的一部分， 應當取之于民、 還之于民， 將征收上來的物業(yè)稅應用到市政建設和改善老 百姓居住環(huán)境的用途中去。物業(yè)稅的計征，應該在充分調(diào)查市場之后， 制定合理的稅率，決 不能高估老百姓的消費能力， 例如可以對第一套住房免征等等； 更不能借機向公眾變相斂財， 加重老百姓的負擔，而

19、應當在政策效果上形成鼓勵購買房地產(chǎn)的政策導向。(2)稅率的設置應該有所區(qū)別。稅收應著眼于稅源的穩(wěn)定性和可靠性，必須看到不同階 層納稅水平與收入水平的區(qū)別。 因此， 為了更好的發(fā)揮物業(yè)稅的財富調(diào)節(jié)功能， 根據(jù)不同的 經(jīng)濟能力，我們應該設置不同的稅率，甚至可以對一些低收入者實行稅收的減免。具體講， 在城市，根據(jù)人們平均擁有的住房面積， 我們可以規(guī)定一個標準， 在這個標準之下，可以實 行較低的稅率，甚至可以免稅；高于這個標準的，對于超出的部分，可以采用較高的稅率； 對于經(jīng)濟適用房則應該完全免稅。在農(nóng)村，對于一般農(nóng)民的房產(chǎn)應該完全免稅。另外，無論是農(nóng)村還是城市，房屋出租所得租金都應該納稅。70(3)征

20、收效率與執(zhí)法成本的考慮。在實際執(zhí)行中，如何有效地征收才是最重要的，征收 的不到位，可以從個人所得稅的艱難征收歷程，以及現(xiàn)在花樣繁多的逃稅方式中可見一斑。 面對全社會每家每戶的征收，我們目前的征收力量和辦法是難以應付的。由于物業(yè)稅是 年之長期的“細水長流” ，不可能與銀行按揭的“月供交款”相提并論，一旦出現(xiàn)拒交、逃 稅或者無力交納， 征收機關的執(zhí)法成本將是巨大的。 不可能為了一年欠稅幾千元， 可以將居 者趕出其屋；或者是采用物業(yè)公司對付拒交水電費業(yè)主的“土”辦法，停其水電。因此，執(zhí) 法成本將是我們必須考慮的問題。(4)發(fā)展并規(guī)范好我國的房地產(chǎn)評估市場。開征物業(yè)稅后，在物業(yè)的整個保有階段都要 課稅

21、。 物業(yè)稅宜從價計征為主， 輔之以從租計征， 征稅以市場價值為依據(jù)。 考慮到房產(chǎn)價值 變化并不劇烈，建議可以 35年重新評估一次。同時，房地產(chǎn)的評估價值的不斷變化，也 給我國的房地產(chǎn)評估市場提出了更高的要求。五、開征物業(yè)稅的利弊剖析開征物業(yè)稅，這本來是一個無需討論的問題。資源特許利用、交易、所得、資產(chǎn)持有， 這是政府獲取稅賦收入的四個基本環(huán)節(jié)。 有資產(chǎn)就要征稅， 在所有國家都一樣。 在市場經(jīng)濟 下，土地、 住房是一種資產(chǎn)，持有這種資產(chǎn)就要賦稅。這個稅是增加政府提供公共產(chǎn)品的能 力，調(diào)整社會公平尺度， 促進資源合理利用以及調(diào)整公共利益與私人利益和商業(yè)利益之間關 系的重要稅種。物業(yè)稅除了有擴大稅基

22、、增加財政收入的作用之外，還可以起到以下積極作用呢？第一，可以糾正房地產(chǎn)市場結構性矛盾。當前，很多城市的住房市場存在結構性矛盾： 高端供應飽和， 低端供應不足。 物業(yè)稅的設計應能夠引導開發(fā)商增加低端市場的供應， 從而 減輕開發(fā)商的籌資壓力和相關的利息負擔， 減少納稅環(huán)節(jié)， 縮短開發(fā)時間， 從而大大降低開 發(fā)商的開發(fā)成本，也相應降低了房價。據(jù)專家測算，從理論上說，在購買新房這一環(huán)節(jié)上， 消費者至少可降低 10到 20的購房成本。對于貸款買房的消費者來說，也可以減少貸款 的利息支出。第二，可以抑制土地囤積和商品房投機炒作。 由于對土地和房產(chǎn)的保有行為征收物業(yè)稅， 開發(fā)商囤積土地的成本和風險增加，

23、房產(chǎn)炒家以低買貴賣為盈利模式的投機炒作的成本和風 險增加。在目前不規(guī)范的市場環(huán)境中，一種是在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)存在“炒地”現(xiàn)象，還有一 種是被戲稱為“中國人的第五大發(fā)明”的“炒樓” 現(xiàn)象。連云港市也有此炒作現(xiàn)象。其行 為導致城市房價攀升，增加了實際需求者的購房成本。無論是“炒地”還是“炒樓” ，都掩 蓋了市場真實的需求，導致供求關系失衡，從而引發(fā)市場大起大落。開征物業(yè)稅后，由于土 地取得成本接近于零，在一定程度上可以抑制“炒地”行為。而初始房價下降后，老百姓購 房成本也隨之下降， 抑制了高價物業(yè)的轉(zhuǎn)手。 此外，由于物業(yè)保有階段的成本增加，也加大 了“炒樓”者的囤積住房的成本，有利于打擊“炒樓”者的

24、“積極性”第三，可以平均財富，平均稅賦，增進社會公平。物業(yè)稅的開征，特別是如果采用某種 累進稅率， 則具有 “劫富濟貧” 的社會作用， 對于增加政府的轉(zhuǎn)移支付能力， 增進社會公平， 維護社會穩(wěn)定， 都是有益的。作為調(diào)節(jié)貧富差距的手段， 物業(yè)稅通過制定不同稅率，對居住 豪宅或擁有多套住房者課以重稅， 對一般居住者確定一定條件的免征額從而減少征稅， 對特 別貧窮家庭居住劣房者實行免稅政策，可以有效維護社會穩(wěn)定。第四， 可以引導理性消費， 增進資源有效配置。物業(yè)稅的開征，也有助于居民在住房消 費中避免脫離實際需要的高標準， 提醒居民量力而行， 注重實用。 節(jié)約的住房投資則有助于 居民生活水平的均衡提

25、高或增加生產(chǎn)性投資。 更多閑置或半閑置的房產(chǎn)資源也將得到更有效 的利用。第五，有利于規(guī)范房地產(chǎn)稅收制度。房地產(chǎn)業(yè)稅種繁雜、稅基不合理、重復稅收、一些 稅種計稅依據(jù)不合理等問題一直是公認的事實，在某種程度上制約了我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 此外，土地出讓金在房產(chǎn)稅中也起到基數(shù)擴大的作用。 物業(yè)稅將土地出讓金改為在物業(yè)保有 階段合并在物業(yè)稅中分期征收，就、可以將開發(fā)商向政府支付的土地出讓金從稅基中扣除， 從而避免重復征稅， 規(guī)范土地或房屋的轉(zhuǎn)移與交易。 此外， 部分稅種的合并與取消也有利于 房地產(chǎn)稅收制度的規(guī)范。任何事物多是一分為二的， 我們在設想開征物業(yè)稅積極作用的同時， 也應考慮到它可能 帶來的不利

26、影響 ：1、可能導致房地產(chǎn)商的過度開發(fā)。征收物業(yè)稅使得土地的取得成本降低、而相關稅費 的合并或取消，占開發(fā)成本將近20的稅費轉(zhuǎn)嫁給了消費者，開發(fā)商的籌資額和籌資成本大大下降， 項目的總開發(fā)成本下降， 房地產(chǎn)開發(fā)的進入門檻也隨之降低。同時，房價的下降 在一定程度上會刺激人們的購房需求， 在需求旺盛和進入門檻降低的前提下， 開發(fā)商不可能 會閑看花起花落， 極有可能一頭扎進土地市場， 在合法免稅的前提下， 進行更加瘋狂的圈地 運動。 而過度的圈地可能導致開發(fā)商的過度開發(fā)， 房地產(chǎn)市場的虛假繁榮， 最終造成空置率 的提高。2、房價下調(diào)空間可能被過分夸大。就目前情況來看，我國住房需求十分旺盛，發(fā)展商 讓

27、利空間不會太大，而變相通過增加小區(qū)附加值（如綠化、環(huán)境、智能化等 ）以及利用各種形式的促銷來穩(wěn)定房價。 與增加的投入相比， 開發(fā)商的整體成本仍遠遠小于開征物業(yè)稅以前 的開銷， 從而成為物業(yè)稅最直接的受益者。 消費者可能并不會因為開發(fā)商成本的降低而買到 低價的商品房。3、加大銀行的金融風險。物業(yè)稅的征收可能把開發(fā)環(huán)節(jié)的金融風險轉(zhuǎn)移到了物業(yè)保有階段。 目前，許多工薪階層都是采取按揭貸款的方式用未來的錢，圓今天的夢，每個月的工資要除了還銀行貸款、 支付利息， 還要交納物業(yè)管理費。 由于物業(yè)稅是隨著房屋價值的提高 而增加的，就意味著消費者要承擔越來越重的稅賦負擔。導致大批本來家庭經(jīng)濟實力不強、 只是因

28、為購房門檻降低了而購置房屋尤其是使用銀行貸款按揭購房者， 會有可能像一些租得 起辦公場所但付不起昂貴物業(yè)管理費的公司一樣隨時出現(xiàn)供不起樓、 納不起稅的現(xiàn)象， 增加 了銀行的風險。4、打壓“二手房” 。近年來，一些政府重新進行城市總體規(guī)劃、加大拆遷力度，對拆遷 戶實行貨幣化補償， 在很大程度上帶動了二手房的交易。 物業(yè)稅的開征可能會引導廣大拆遷 戶更加關注新建商品房。 因為開征物業(yè)稅后推出的一手房價格可能比開征前的二手商品房樓 價還要低， 雖然以后每年都要交物業(yè)稅， 但吸引力還是會比二手房大。 二手市場必然受到打 壓，不利于整個二手市場的發(fā)展。5、可能造成建設資金短缺問題。一直以來，一次性收取的

29、土地出讓金和城市配套建設 費成為政府進行城市建設的強大資金保障。如果改為由物業(yè)保有期分期按150 或 1 70收取物業(yè)稅， 政府的財政收入勢必會大幅度減少。 如果碰到房地產(chǎn)業(yè)不景氣， 政府所收取的 物業(yè)稅也難免隨著物業(yè)評估價值的下降而減少。 這都會使政府改善公共服務和城市基礎設施 的能力受到影響。 如何保證政府正常的開支和建設資金的需要也是有關部門要認真研究和考 慮的問題。六、開征物業(yè)稅的配套措施（一）完善我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制，為日后開征統(tǒng)一的物業(yè)稅奠定基礎。現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的 改革主要涉及擴大房地產(chǎn)稅的征稅范圍， 實行內(nèi)外房地產(chǎn)稅制的并軌， 規(guī)范房地產(chǎn)稅的減免 稅政策，修訂計稅依據(jù)，調(diào)整稅率等諸

30、多方面的內(nèi)容。（二）強化房地產(chǎn)產(chǎn)權登記制度強化房地產(chǎn)產(chǎn)權登記制度。首先應逐步推行財產(chǎn)實名登記 制；其次稅務機關應聯(lián)合有關部門對轄區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)進行一次徹底的清查； 再次盡快實行房 屋產(chǎn)權證和土地使用證的二合一， 以防止房地產(chǎn)的私下交易， 打擊房地產(chǎn)市場的違法交易行 為。（三）建立和完善房地產(chǎn)評估制度。將物業(yè)稅的計稅依據(jù)定為評估價值，勢必要加強房地 產(chǎn)評估制度的建設。 在房地產(chǎn)評估制度中， 由于房地產(chǎn)價格評估具有較強的專業(yè)性和技術性， 需要建立專門的房地產(chǎn)評估機構和配備專業(yè)的房地產(chǎn)評估人員。 對房地產(chǎn)評估人員應實行資應著力培養(yǎng)房地產(chǎn)估價師格認證制度。 我國目前尚沒有專門的房地產(chǎn)評估機構和評估人員，

31、 隊伍，為物業(yè)稅的開征作好準備。（四）加強和相關部門的配合。稅款要及時、足額入庫，僅靠稅務部門一家是不行的，必 須和工商、 公安等部門加強聯(lián)系， 其他部門有義務相稅務部門提供相關資料。 同時要大力發(fā) 展計算機的在稅收征管中的作用， 盡快開發(fā)計算機軟件， 爭取早日實現(xiàn)部門之間的聯(lián)網(wǎng)， 實 現(xiàn)信息資源共享，加強協(xié)作和監(jiān)督。七、開征物業(yè)稅的幾點建議（一）簡并稅種，實行費改稅，為物業(yè)稅的征收打基礎。改革現(xiàn)有的城市房地產(chǎn)稅、 房產(chǎn)稅、 城市土地使用稅和土地增值稅， 取消相應的有關收 費，實現(xiàn)簡并稅種， 構建統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅制， 將是今后地方稅務工作的重點。這也是做好物 業(yè)稅征收的基礎工作。同時，要完善地方

32、獨立稅制。由于目前土地批租的弊端，使得地方政 府為了擴大土地批租量，獲得短期高額收益，往往突擊加大基礎建設力度，越權減免稅收， 吸引外商或者民間投資。 這種行為， 短期來看可以造成當?shù)亟?jīng)濟虛假繁榮， 但從長期來看則 是巨大浪費， 經(jīng)濟資源無法得到合理配置。 另一側(cè)面政府采取征收物業(yè)稅的辦法后， 可以給 地方政府一種激勵， 使之改變以往那種短視的機會主義行為方式。 因為為了保證長期、 穩(wěn)定 的物業(yè)稅收， 地方政府必然將基礎建設投資進行長期規(guī)劃， 并注意保持對本地居民物業(yè)的保 護，以便保證投資者或者業(yè)主在當?shù)氐拈L期居留。（二）制定科學的土地供應機制。施行物業(yè)稅后， 為了保證土地利用的可持續(xù)發(fā)展， 防止開發(fā)商盲目開發(fā)、 濫用土地的行 為，必須加大政府的宏觀調(diào)控， 建立科學的、 嚴格的土地供應機制。具體建議政府加強統(tǒng)一 規(guī)劃， 保證城市整體功能的協(xié)調(diào)。 對開發(fā)商供應土地時要加大審核力度， 除了審核每個開發(fā) 商資質(zhì)以外， 還要對不同開發(fā)商的開發(fā)計劃進行審核， 從中選擇最符合城市可持續(xù)發(fā)展的方 案。同時在項目建設階段要加強監(jiān)督，如果發(fā)現(xiàn)惡意違規(guī)行為則給予重罰。 此外， 為了防止 開發(fā)商對政府的尋租行為，還要加強對政府有關部