房地產(chǎn)惠州燦邦國際低首付操作方案

1、低首付操作方式、低首付方案參考1減精裝修的方式減精裝修，虛高總價，用裝修費(fèi)用沖抵首付。2、開發(fā)商借款方式由開發(fā)商借一定比例 (30% 75%的首付款給客戶并簽定借款協(xié)議，由客戶在項(xiàng)目交樓前分期償還給發(fā)展商。3、銀行信用卡借款方式由銀行介入，客戶向銀行借貸部分或全部首付，客戶與銀行之間形成借貸關(guān)系， 開發(fā)商起牽頭人作用。4、虛高帳面總價方式由發(fā)展商直接墊付一定比例的首付款，并通過提高總價的方式回收部分或全部因?yàn)閴|付產(chǎn)生的財務(wù)成本。5、小額信貸公司借款方式由小額貸款金融機(jī)構(gòu)介入， 客戶向金融機(jī)構(gòu)借貸部分或全部首付，客戶與金融機(jī)構(gòu)之間形成借貸關(guān)系，開發(fā)商起牽頭人作用。6、返租或返還回報的方式開發(fā)商每

2、年返租總房款的8%乍為投資回報，返租一定年限，返租租金一次性返還業(yè)主沖抵首付。7、搜房網(wǎng)購房券優(yōu)惠方式“2萬抵10萬購房優(yōu)惠券”，10萬可以沖抵首付。8、開發(fā)商當(dāng)“銀行”貸款客戶交付1-2成首付，其他的成數(shù)由客戶在5年內(nèi)還給開發(fā)商，若按銀行利率還息，則可虛高一定總價。9、存款做抵押方式客戶向銀行交一定款額做抵押，如在銀行存5萬，銀行向客戶借貸10萬，用于交付首期;在還清貸款前，抵押款不可退還。二、減精裝修案例簡析（參考）1、目的：通過利用 減精裝修的方式 降低客戶首付比例，降低置業(yè)門檻，促成銷售。2、運(yùn)作方式:客戶購買商品房有兩種交房方式選擇，一種是帶裝修，一種是毛坯房;辦理按揭貸款總價一律按

3、送裝修計算（毛坯房總價+裝修總價+額外稅收成本）；客戶如果選擇不帶裝修，那么裝修費(fèi)用可以一次性返還客戶抵首付。3、舉例:以一套建筑面積為 32平方米的公寓（房號為 501）為例，原總價=5757 X 32=184224元（送精裝修銷售），現(xiàn)按800元/平米裝修的標(biāo)準(zhǔn)計算減精裝修首付方案減精裝修后:單價為：5757 800=4957元/平米總價為：4957 X 32=158624 元裝修費(fèi)用：800 X 32=25600元方案800兀/平米裝修標(biāo)準(zhǔn)首付成數(shù)二成三成四成五成帶裝修首付36844.855267.273689.692112按揭147379.2128956.8110534.492112裝

4、修費(fèi)用一次性返還25600256002560025600實(shí)際首付11244.8（首付0.6成）29667.2（首付1.6成）48089.6（首付2.6成）66512（首付3.6成）4、具體執(zhí)行流程:開發(fā)商提供800元/平米裝修標(biāo)準(zhǔn)紙質(zhì)版文件;客戶根據(jù)實(shí)際情況選擇裝修套餐，準(zhǔn)備三份商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議的裝 修交樓標(biāo)準(zhǔn)（為800元/平米裝修標(biāo)準(zhǔn)）;開發(fā)商出具一份“免裝修申請書”“免裝修協(xié)議”，（為避免法律風(fēng)險，建議 由發(fā)展商相關(guān)法律顧問草擬或?qū)徍诵枧c客戶簽署的“免裝修申請書”以及“免裝修協(xié)議”后執(zhí)行），合同形式為：主合同（房地產(chǎn)買賣合同）的從合同，獨(dú)立存在，但以主合同的生效為生效要件;客戶交購房

5、定金一簽認(rèn)購書、選擇裝修套餐 一簽約時：簽商品房操作流程:I買賣合同，簽免裝修申請書，簽免裝修協(xié)議4*交剩余首期款三收 到全額首期收據(jù)一、理按揭手續(xù);備注:1、此支付方式的關(guān)鍵是開發(fā)商為客戶提供全精裝修房,商品房買賣合同均提供裝修標(biāo)準(zhǔn)文件，后續(xù)由業(yè)主主動向開發(fā)商提出免裝修申請并一次性返還裝修費(fèi)用,不存在法律風(fēng)險;2、要求客戶一次性簽訂免裝修申請書、免裝修協(xié)議及商品房買賣合同，但要求客戶在填寫免裝修申請書、免裝修協(xié)議的時間欄時要稍晚于商品房買賣合同簽訂的時間;3、采用低首付方式所額外增加開發(fā)商的稅收成本可以通過把增加稅費(fèi)部分記入總價中讓 客戶承擔(dān)；在開發(fā)商選取辦理按揭抵押銀行時，需提高銀行審批單

6、價。附件:1、免裝修申請書格式免裝修申請書中聯(lián)燦邦集團(tuán):本人（身份證號碼:聯(lián)系電話:），于日購買惠州大亞灣中聯(lián)燦邦開發(fā)有限公司開發(fā)的燦邦國際花園號樓號房，總建筑面平方米，總價元，其中附帶元/平方米的裝修標(biāo)準(zhǔn),合計裝修費(fèi)用元:現(xiàn)因本人的原因，特向惠州大亞灣中聯(lián)燦邦開發(fā)有限公司申請免除該房號的裝修，共計元裝修費(fèi)用返還于本人!特此申請，望貴公司批準(zhǔn)!申請人: 時間:2、免裝修協(xié)議格式免裝修協(xié)議茲于燦邦國際號樓號房業(yè)主因其自身原因申請免除裝修，雙方就此達(dá)成如下協(xié)議:我方同意.號樓號房的業(yè)主關(guān)于免裝修的申請，并于年月日返還裝修費(fèi)用元;本協(xié)議書自二方簽字蓋章之日起生效，本協(xié)議書一式二份，具有同等法律效力。

7、業(yè)主確認(rèn)（簽名且按手?。?時間：開發(fā)商確認(rèn):三、開發(fā)商借款方式簡析:1首付款借款：是被采用頻率最高的低首付操作方式，其操作相對簡單，發(fā)展商投入成本也相對較低，是制造“首付 1成”或“ 0首付”促銷噱頭最簡便的方法，但因?yàn)榻杩钇谙薜木窒?，只能暫時減輕但無法減少客戶負(fù)擔(dān)，比較多的被運(yùn)用在居家產(chǎn)品上。2、優(yōu)劣勢分析:優(yōu)勢:發(fā)展商僅需投入一定財務(wù)成本;環(huán)節(jié)簡單，不涉及銀行，促銷風(fēng)險相對較低劣勢:僅能部分緩解自住客的需求，對投資客戶吸引力較低;借款期限受交樓時間制約，在現(xiàn)樓橫行的當(dāng)下，較難被采用;? 容易影響沖動型客戶，不具備還款能力的客戶存在欠款風(fēng)險3、風(fēng)險提示及規(guī)避若采用“首期分期付款”的方式操作

8、，有可能承擔(dān)客戶不履行承諾書內(nèi)容的風(fēng)險，即客戶在產(chǎn)權(quán)已過戶的情況下卻不按承諾書約定的時間和款項(xiàng)及 時支付剩余首期款。發(fā)展商可采取不給予入伙、切斷水電、加收違約金、利息，或者訴諸法律請發(fā)或仲裁程序以規(guī)避風(fēng)險，上述違約責(zé)任都需在還款承諾書中注明，并展商法律顧問全程提供專業(yè)意見。? 特別申明:此操作相當(dāng)于開發(fā)商向購買客戶提供免息首付貸款，是以開發(fā)商與購買客戶之間簽署合同的形式保證雙方交易利益，世聯(lián)特別提示，所有法律文書、相關(guān)文件及 操作流程，都需由發(fā)展商專業(yè)法律顧問提供法律咨詢意見。四、銀行信用卡借款方式簡析:1信用卡借款：部分實(shí)力強(qiáng)、與銀行關(guān)系好的發(fā)展商，以銀行給客戶辦理信用卡的形式,達(dá)到客戶借款

9、的目的， 這種操作方式借款門檻明顯過高，制造宣傳噱頭的嫌疑較大， 并不能 獲得客戶認(rèn)可。2、優(yōu)劣勢分析:優(yōu)勢:發(fā)展商完全沒有成本投入;將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給銀行和客戶個人，發(fā)展商承擔(dān)風(fēng)險極低;劣勢:信用卡申請門檻較高 ，已將部分客戶拒之門外;信用卡額度有限，因人而異，借款額度十分有限;可以吸引部分客戶，但對實(shí)際銷售的促進(jìn)不大。3、操作方式:1合作單位：由開發(fā)商與某銀行協(xié)商，利用其開發(fā)商征信，要求銀行駐項(xiàng)目為客戶提供申請信用卡平臺;五、虛高帳面總價方式簡析:1虛高總價:由發(fā)展商直接墊付一定比例的首付款，并通過提高總價的方式回收部分或全部因?yàn)閴|付 產(chǎn)生的財務(wù)成本。投資客戶對首付款投入較為敏感，有效降低首付款的促銷方式，對投資客戶的成本降低和風(fēng)險保障都有較大促進(jìn)，但該方式需要虛高帳面價， 執(zhí)行方式相對復(fù)雜， 發(fā)展商的成本和 風(fēng)險均比較高，僅被運(yùn)用在部分投資型物業(yè)上。2、優(yōu)劣勢分析:優(yōu)勢:可有效降低投資者負(fù)擔(dān)和風(fēng)險，迎合客戶需求;可有效降低置業(yè)門檻，擴(kuò)大目標(biāo)客戶范圍;對投資型物業(yè)（寫字樓、商鋪、高級公寓）銷售的促進(jìn)十分明顯;劣勢:發(fā)展商財務(wù)成本投入，執(zhí)行前需進(jìn)行清晰核算，并嚴(yán)格按預(yù)計執(zhí)行;? 發(fā)展商 金融風(fēng)險較大，虛高帳面價過多，存在騙貸嫌疑;? 發(fā)展商財務(wù)