房地產(chǎn)成本管理RF2.70-2：價(jià)值工程分析在房產(chǎn)開發(fā)中應(yīng)用案例

1、成本管理作業(yè)指導(dǎo)書基于專業(yè)協(xié)同、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控、價(jià)值工程和大數(shù)據(jù)應(yīng)用 依照£09001:2000質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)RF2.70-2價(jià)值工程分析在房產(chǎn)開發(fā)中的應(yīng)用案例第1頁(yè)共5頁(yè)1.21.3問(wèn)題的提出房產(chǎn)開發(fā)及建設(shè)工程中，就設(shè)計(jì)顧問(wèn)組合、方案比選、招采評(píng)審，我們經(jīng)常會(huì)面臨多種選擇，而這種選擇不僅依照其報(bào)價(jià)，更包含諸多其他因素。再比如：在設(shè)備采購(gòu)、電梯招標(biāo)評(píng)標(biāo)過(guò)程中，經(jīng)常遇到技術(shù)規(guī)格一致， 但服務(wù)、品牌、品質(zhì)、價(jià) 格、備品、備件等的不同?；蛘?，技術(shù)規(guī)格稍有不同，但價(jià)格相差許多（如電梯速度）?，F(xiàn)行的“百分制評(píng)標(biāo)法”雖在平衡品質(zhì)和價(jià)格上有所體現(xiàn)，但是否還能找到更好的方法予以綜合評(píng)判？?jī)r(jià)值工程2.1所

2、謂價(jià)值工程是通過(guò)對(duì)產(chǎn)品或服務(wù)進(jìn)行功能分析，使目標(biāo)以最低成本實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品或服務(wù)的必要功 能，從而提高產(chǎn)品或服務(wù)的價(jià)值。2.2這里的價(jià)值指的是反映費(fèi)用支出與獲得之間的比例，即V=F/C,或我們常說(shuō)的“性價(jià)比”。V 產(chǎn)品或服務(wù)價(jià)值；F 功能分值； C 成本分值2.3作為一項(xiàng)分析方法，價(jià)值工程很好地實(shí)現(xiàn)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的緊密結(jié)合，并已在實(shí)踐中形成了一套科 學(xué)的應(yīng)用程序。2.4價(jià)值工程理論已提出了近 70年，在房產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中若能積極應(yīng)用價(jià)值工程的分析方法，優(yōu)化成 本配置，無(wú)疑能將成本管理水平提高到一個(gè)新的高度。案例一：設(shè)計(jì)顧問(wèn)團(tuán)選擇3.1項(xiàng)目背景：該項(xiàng)目總建筑面積共約105萬(wàn)貳，由商業(yè)、辦公、酒店及高級(jí)住宅，以及

3、地下商業(yè)、機(jī)電用房和車庫(kù)等組成，方案設(shè)計(jì)系經(jīng)方案國(guó)際競(jìng)賽，由境外R勝出。3.2選擇難題：業(yè)主總部、區(qū)域公司和當(dāng)?shù)卣鞴懿块T，圍繞R非本地/國(guó)內(nèi)一線設(shè)計(jì)院E及當(dāng)?shù)卦O(shè)計(jì)院Q的不同組合和選擇，爭(zhēng)論不休，最后整理出如下四種合作方式：編號(hào)設(shè)計(jì)顧問(wèn)組合方案最后一輪報(bào)價(jià)成本分值C#1R:規(guī)劃至建筑擴(kuò)初設(shè)計(jì) +精裝方案；E:合作設(shè)計(jì)+施工圖+設(shè)計(jì)總包；11560=5880+56800.312#2R:同上；E合作設(shè)計(jì)+設(shè)計(jì)總包施工圖；Q院：施工圖設(shè)計(jì)+駐場(chǎng)配合；11030=5880+3410+17400.298#3R:僅規(guī)劃方案深化；E:合作設(shè)計(jì)+施工圖+設(shè)計(jì)總包；7300=300+70000. 197#4R

4、:同上；ECADI合作設(shè)計(jì)+擴(kuò)初+設(shè)計(jì)總包施工圖； Q院：施工圖設(shè)計(jì)+駐場(chǎng)配合。7120=300+5080+17400.193370101.0003.3確定決策因子成本管理作業(yè)指導(dǎo)書基于專業(yè)協(xié)同、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控、價(jià)值工程和大數(shù)據(jù)應(yīng)用 依照£09001:2000質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)RF2.70-2價(jià)值工程分析在房產(chǎn)開發(fā)中的應(yīng)用案例第1頁(yè)共5頁(yè)經(jīng)梳理，找出了如下推薦設(shè)計(jì)顧問(wèn)的理由及爭(zhēng)論點(diǎn):a.設(shè)計(jì)品質(zhì)：先進(jìn)合理、各專業(yè)設(shè)計(jì)協(xié)同;b.設(shè)計(jì)管理:團(tuán)隊(duì)經(jīng)驗(yàn)、便利性;c.服務(wù)保障:技術(shù)規(guī)格書、物料設(shè)備采購(gòu)、施工配合;d.設(shè)計(jì)周期:要有保障;e.招商推廣:形象塑造、政府期望;f.設(shè)計(jì)費(fèi)：最高、最低相差 44

5、40萬(wàn)元，達(dá)到近62%3.4確定因子權(quán)重及功能分值由總部、區(qū)域公司的招商、設(shè)計(jì)及管理層分別打分后，計(jì)算出各決策因子的權(quán)重如下:決策因子設(shè)計(jì)品質(zhì)設(shè)計(jì)管理服務(wù)保障設(shè)計(jì)周期招商推廣合計(jì)權(quán)重設(shè)計(jì)品質(zhì)-5675230.23設(shè)計(jì)管理5-554190.19服務(wù)保障45-63180.18設(shè)計(jì)周期354-3150.15招商推廣5677-250.25給各個(gè)組合方案打分，計(jì)算出各方案功能分值：權(quán)重*打分功能分值F#11076798.010.240#2888898.250.247#31088988.610.258#4899988.520.25533.391.003.4評(píng)判結(jié)論根據(jù) V=F/C，計(jì)算得出：#1 方案：0

6、.77(=0.24/0.312); #2 方案：0.83(=0.247/0.298; #3 方案:1.31 ( =0.258/0.197 ); #4方案 1.32 ( =0.255/0.193 )，由此，選擇性價(jià)比最佳的 #4 方案。成本管理作業(yè)指導(dǎo)書基于專業(yè)協(xié)同、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控、價(jià)值工程和大數(shù)據(jù)應(yīng)用 依照£09001:2000質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)RF2.70-2價(jià)值工程分析在房產(chǎn)開發(fā)中的應(yīng)用案例第1頁(yè)共5頁(yè)4案例二：豪宅立面設(shè)計(jì)之多方案比選4.1選定研究對(duì)象為彰顯豪宅的華貴品質(zhì)，建筑師提出以下幾種建筑外立面設(shè)計(jì)方案，供業(yè)主比選:510元/m2）+玻璃幕墻；4.2+優(yōu)質(zhì)鋁合金系統(tǒng)門窗；b ”但

7、用復(fù)合鋁板替代（PC價(jià)Y 310元/m2 ）。a. 作為比選基礎(chǔ)的現(xiàn)有方案：石材（部分為圓弧型）+玻璃幕墻；b. 9m以下部分用進(jìn)口石材飾面，9m以上為滾涂石材印花復(fù)合鋁板（c. 9m以下用進(jìn)口石材飾面，其余部分為仿石涂料d. 另聘設(shè)計(jì)顧問(wèn)優(yōu)化立面設(shè)計(jì)，用材為“方案確定決策因子從上述價(jià)值工程分析可得出的結(jié)論為：外立面用料的選擇，以3號(hào)方案的價(jià)比比最優(yōu)，即 9m以下用進(jìn)口石材飾面，其余部分為仿石涂料+優(yōu)質(zhì)鋁合金系統(tǒng)門窗。55.15.2521a.結(jié)構(gòu)形式是否符合、貼近建筑立面的表現(xiàn)要求;b.施工是否方便、快捷;c.得房率的高低，即結(jié)構(gòu)件對(duì)建筑平面的占用和影響;d.結(jié)構(gòu)受力體系的合理性;e.建造成本

8、。5.2.2種結(jié)構(gòu)方案如下:方案1 :蜂窩形鋼網(wǎng)格外筒-密柱內(nèi)框筒方案方案2:蜂窩形鋼網(wǎng)格外筒-鋼筋混凝土內(nèi)筒方案方案3:蜂窩形鋼網(wǎng)格外筒-鋼筋混凝土內(nèi)筒加伸臂方案成本管理作業(yè)指導(dǎo)書基于專業(yè)協(xié)同、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控、價(jià)值工程和大數(shù)據(jù)應(yīng)用 依照£09001:2000質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)RF2.70-2價(jià)值工程分析在房產(chǎn)開發(fā)中的應(yīng)用案例第1頁(yè)共5頁(yè)案例三：天津某380米超高層項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)體系價(jià)值工程分析工程概況本工程基地面積約 2.67萬(wàn)m2,總建筑面積35.52萬(wàn)m2由四層地下室、一棟十八層（一號(hào)塔 樓）、一棟八十層（二號(hào)塔樓），以及四層裙房組成。價(jià)值工程分析本投標(biāo)方案對(duì)二號(hào)塔樓（80層高）提出了五個(gè)

9、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案，除考慮投入成本外，決定選用 哪個(gè)結(jié)構(gòu)方案的決策因子如下：方案4:蜂窩形鋼網(wǎng)格組合柱-鋼筋混凝土內(nèi)筒加伸臂方案 方案5:鋼管混凝土柱-鋼筋混凝土內(nèi)筒加伸臂方案決策因子建筑立面施工便捷得房率受力合理小計(jì)權(quán)重建筑立面987240.40施工便捷13480.13得房率273120.20結(jié)構(gòu)合理367160.27確定決策因子權(quán)重5.2.35.2.4確定各結(jié)構(gòu)方案得分及其功能分值成本管理作業(yè)指導(dǎo)書基于專業(yè)協(xié)同、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控、價(jià)值工程和大數(shù)據(jù)應(yīng)用 依照£09001:2000質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)RF2.70-2價(jià)值工程分析在房產(chǎn)開發(fā)中的應(yīng)用案例第8頁(yè)共8頁(yè)結(jié)構(gòu)方案編號(hào)結(jié)構(gòu)方案比較分值權(quán)重X分值功能分值1號(hào)方案10910109.870.2562號(hào)方案1089109.530.2473號(hào)方案86687.330.1904號(hào)方案76676.530.1695號(hào)方案36685.330.138525確定結(jié)構(gòu)方案建造成本、成本分值及價(jià)值結(jié)構(gòu)方案編號(hào)成本（億兀）成本分值價(jià)值=功能分值/成本分值鋼砼鋼結(jié)構(gòu)合計(jì)1號(hào)方案0.425.976.390.26