肥城豪德現(xiàn)代商貿(mào)物流城項目可行性研究報告（可編輯）

1、肥城豪德現(xiàn)代商貿(mào)物流城項目可行性研究報告肥城豪德現(xiàn)代商貿(mào)物流城項目第一章 總 論第一節(jié) 項目概況一、項目名稱：豪德現(xiàn)代商貿(mào)物流城項目二、建設(shè)單位：豪德現(xiàn)代商貿(mào)物流城開發(fā)三、法人代表：四、建設(shè)單位簡介：豪德現(xiàn)代商貿(mào)物流城開發(fā)是由香港豪德集團下屬的江西豪德集團和豪德置業(yè)（贛州）投資組建的公司。公司主要開發(fā)、經(jīng)營豪德現(xiàn)代商貿(mào)物流城。豪德集團是一家以商貿(mào)物流為主營的多元化現(xiàn)代大型企業(yè)集團。豪德集團借鑒國際現(xiàn)代商貿(mào)物流企業(yè)先進(jìn)的經(jīng)營理念、管理經(jīng)驗和管理模式，不斷建立符合國際規(guī)則的物流服務(wù)體系和企業(yè)動作機制。豪德集團以十多年的成功經(jīng)驗立足于內(nèi)地投資建設(shè)發(fā)展，形成內(nèi)涵豐富的“豪德廣場文化”，創(chuàng)造了大型商貿(mào)物

2、流基地從設(shè)計規(guī)劃、開發(fā)建設(shè)到經(jīng)營管理的全新成套運作模式。豪德集團控股的資產(chǎn)規(guī)模億元已在全國各地成功投資了個大型商貿(mào)物流基地（商貿(mào)廣場、商貿(mào)物流園、商貿(mào)物流城），其中大部分是當(dāng)?shù)刂攸c建設(shè)項目（見表11）。這些大型的商貿(mào)廣場（商貿(mào)物流園、商貿(mào)物流城）的開發(fā)建設(shè)，促進(jìn)了城市建設(shè)與發(fā)展，溝通了市場信息，繁榮了當(dāng)?shù)厥袌鼋?jīng)濟，帶動了當(dāng)?shù)爻青l(xiāng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，解決了大量的勞動就業(yè)問題，取得了顯著的社會效益和良好的經(jīng)濟效益。豪德集團已建成和在建的大型商貿(mào)物流基地項目表1-1項目名稱項目簡介江西贛州豪德貿(mào)易廣場贛南貿(mào)易廣場位于贛州市黃金地段，是贛州市九五期間重點建設(shè)工程項目之一。廣場占地300畝，年成交額50億元。

3、江西吉安豪德貿(mào)易廣場位于江西省吉安市，是吉安市著名的大型商貿(mào)物流項目。廣場總占地面積1100余畝。江西宜春豪德貿(mào)易廣場位于江西省宜春市，是贛西規(guī)模最大、功能最全的綜合性批發(fā)、零售市場，占地200畝，總投資1.2億元人民幣。江西撫州豪德貿(mào)易廣場位于江西省撫州市，是當(dāng)?shù)刈畲蟮木C合性商貿(mào)物流項目，該商貿(mào)物流園區(qū)是撫州十大建筑工程之一。主要經(jīng)營百貨、小商品、副食品、建材、裝飾材料、五金交電、二類機電、橡膠制品等。江西景德鎮(zhèn)豪德貿(mào)易廣場位于江西省景德鎮(zhèn)市，是景德鎮(zhèn)市2002年重點工程項目，是贛、浙、皖周邊地區(qū)重要的商品集散中心之一。 河南信陽豪德貿(mào)易廣場位于河南省信陽市，是豫南地區(qū)規(guī)模最大、功能齊全、配

4、套最完善的綜合性批發(fā)、零售商貿(mào)物流中心，是信陽市2002年重點工程項目。 河南駐馬店豪德貿(mào)易廣場位于河南省駐馬店市，是中原地區(qū)集休閑、娛樂、購物為一體的超大型綜合批發(fā)、零售商貿(mào)物流中心，是2002年駐馬店市一號重點工程。河南開封豪德貿(mào)易廣場位于河南省開封市，主要經(jīng)營百貨、煙酒副食、電子電器、土特產(chǎn)等，是豫東著名的商貿(mào)物流中心。山東濰坊豪德貿(mào)易廣場位于山東省濰坊市，是魯東地區(qū)目前規(guī)模最大、商品品種最多、服務(wù)功能最全的大型商貿(mào)物流園區(qū)。廣場占地3000畝。內(nèi)蒙古包頭豪德貿(mào)易廣場位于內(nèi)蒙古包頭，是當(dāng)?shù)刂木C合性商貿(mào)物流廣場。廣場占地400畝。遼寧朝陽豪德貿(mào)易廣場位于遼寧省朝陽市，是當(dāng)?shù)刂木C合性

5、商貿(mào)物流廣場?？傆玫孛娣e558.85畝，總建筑面積30萬m2。山西朔州豪德貿(mào)易廣場位于山西省朔州市，是晉北最大的商品物流集散中心，是全國光彩事業(yè)重點項目和朔州市“十一五”規(guī)劃重點項目。占地286.44畝，總建筑面積18萬平米，總投資為3.1億元。山西運城豪德貿(mào)易廣場位于山西省運城市，是當(dāng)?shù)刂木C合性商貿(mào)物流廣場?？傉嫉孛娣e809.11畝，總建筑面積46萬m2，總投資6.6億元。湖南寧鄉(xiāng)豪德貿(mào)易廣場位于湖南省寧鄉(xiāng)縣玉興路與319國道交匯處，占地面積516畝，總建筑面積365118m2，建設(shè)商品交易區(qū)、電子商務(wù)信息中心（商貿(mào)信息網(wǎng)上推廣、產(chǎn)品交易、供求發(fā)布、交易申報、電子配載、投訴處理、營銷支持

6、等服務(wù)）和物流配送中心（汽車站、貨物代理、倉儲）等功能區(qū)域。江西景德鎮(zhèn)豪德物流園區(qū)該園區(qū)景德鎮(zhèn)高新經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。占地面積88.02畝（58683.8m2），建有商品交易區(qū)、信息中心，總建筑面積52779.4m2，是江西昌九景“金三角”區(qū)域建材裝飾材料主要集散地和物流中心。山東臨沂豪德貿(mào)易廣場臨沂豪德光彩貿(mào)易廣場占地2000畝，總投資30億元人民幣，項目分三期開發(fā)建設(shè)，首期開發(fā)土地400畝，投資6億元人民幣項目全部建成后將成為臨沂市最大商貿(mào)物流基地，必將為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展、產(chǎn)業(yè)調(diào)整、居民就業(yè)、城市建設(shè)和商貿(mào)物流產(chǎn)生重要影響。山西晉城豪德貿(mào)易廣場晉城豪德貿(mào)易廣場規(guī)劃建筑面積2000畝，首期開發(fā)占地3

7、25畝，建筑總面積約23萬平方米，商鋪約1500套，首期總投資約4億元人民幣。陜西西安華南城是由豪德集團和華南國際工業(yè)原料城（深圳）聯(lián)合投資開發(fā)建設(shè)的超大規(guī)模項目。規(guī)劃總占地面積約10平方公里，總建筑面積約1800萬m2。首期工程占地510畝，總建筑面積42.84萬m2，總投資61380萬元。五、建設(shè)地址：項目位于六、建設(shè)性質(zhì)：新建七、建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模 豪德現(xiàn)代商貿(mào)物流城規(guī)劃總用地面積100萬m2（折合1500畝），包括交易市場區(qū)、生產(chǎn)性服務(wù)配套區(qū)、生活服務(wù)配套區(qū)三大部分；總建筑面積m2，主要包括：標(biāo)準(zhǔn)商鋪m2、臨街商鋪m2、大賣場m2、高層住宅m2、多層住宅m2、物流中心m2、m2、m2、m2

8、、汽車站m2，以及配套的停車場m2、場內(nèi)道路m2、公共綠地m2、場地平整土方萬m3，以及供電、供暖、供水、排水、路燈、有線電視、天然氣管道配套、室外消防、智能化管理監(jiān)控系統(tǒng)等工程。八、實施進(jìn)度：首期工程建設(shè)期2年運營期按20年考慮，則計算期22年。九、總投資及資金來源工程估算總投資萬元，其中：開發(fā)建設(shè)投資萬元，期間費用萬元。資金來源為：所需資金全部由建設(shè)單位自籌和預(yù)（銷）售收入解決。十、主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)1、容積率2、建筑密度%3、綠地率%4、總投資萬元5、計算期總收入萬元（年平均萬元），其中：開發(fā)期收入萬元（年平均萬元），運營期收入萬元（年平均萬元）。6、利潤總額萬元（年平均萬元）7、總投資利

9、稅率%8、所得稅后凈利潤萬元（年平均萬元）9、總投資利潤率%10、盈虧平衡點%11、財務(wù)內(nèi)部收益率% Ic 10%12、財務(wù)凈現(xiàn)值萬元 0（Ic 10%時）13、投資回收期年第二節(jié) 可行性研究范圍一、可行性研究依據(jù)1、國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)流通業(yè)發(fā)展的若干意見 國發(fā)200519號 2、國家發(fā)改委、商務(wù)部、公安部、鐵道部、交通部、海關(guān)總署、國家稅務(wù)總局、中國民用航空總局、國家工商局等九部委聯(lián)合印發(fā)關(guān)于促進(jìn)我國現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的意見的通知3、全國“十一五”現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃4、國務(wù)院關(guān)于印發(fā)物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃的通知（國發(fā)20098號）5、山東省人民政府關(guān)于加快現(xiàn)代流通業(yè)強省建設(shè)的意見（魯政發(fā)2005165

10、號）6、山東省“十一五”現(xiàn)代物流發(fā)展規(guī)劃7、山東省現(xiàn)代物流業(yè)振興發(fā)展規(guī)劃（2009-2011年）8、山東省“十一五”服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃綱要9、山東省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年規(guī)劃綱要10、市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年規(guī)劃綱要11、市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加快服務(wù)業(yè)發(fā)展的意見12、市城市總體規(guī)劃（20032020年）13、山東省建設(shè)工程投資概算指標(biāo)14、山東省建設(shè)工程其他費用暫行標(biāo)準(zhǔn)15、國家計委頒布的建設(shè)項目評價方法與參數(shù)16、國家頒布的城市建設(shè)的其他相關(guān)規(guī)定及規(guī)范17、建設(shè)單位提供的有關(guān)資料18、本項目可行性研究報告編制委托書。二、可行性研究范圍通過調(diào)查項目所在地的社會經(jīng)濟狀況，流通產(chǎn)業(yè)和經(jīng)營業(yè)

11、態(tài)現(xiàn)狀，城市特點及城市戰(zhàn)略發(fā)展要求，商貿(mào)物流業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢、市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點布局、各類專業(yè)市場建設(shè)及流通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)現(xiàn)狀，并進(jìn)行市場分析預(yù)測，研究項目建設(shè)的必要性、可行性，對該項目的建設(shè)環(huán)境、投資環(huán)境、建筑平面布置的合理性等進(jìn)行分析論證，研究該項目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容以及規(guī)劃設(shè)計方案，提出組織管理與實施計劃，同時對工程的建設(shè)內(nèi)容，投資估算及財務(wù)效益進(jìn)行重點分析論證，提出項目可行性研究結(jié)論。第三節(jié) 結(jié)論與建議一、結(jié)論現(xiàn)代流通業(yè)是國民經(jīng)濟的先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，是現(xiàn)代市場經(jīng)濟的血脈?，F(xiàn)代物流業(yè)是融合運輸、倉儲、裝卸、搬運、包裝、流通加工、配送、貨代和信息等行業(yè)與社會化大生產(chǎn)緊密結(jié)合的新型服務(wù)業(yè)，涉及領(lǐng)域廣，吸納就業(yè)

12、人數(shù)多，促進(jìn)生產(chǎn)、拉動消費作用大。豪德現(xiàn)代商貿(mào)物流城項目建設(shè)，對于加快發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)物流，促進(jìn)經(jīng)濟增長方式轉(zhuǎn)變，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，推動市和山東省經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展，提高對外開放水平，改善投資環(huán)境，推進(jìn)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程，提升經(jīng)濟競爭力，建設(shè)現(xiàn)代流通業(yè)強省，具有十分重要的戰(zhàn)略意義。目前的商貿(mào)物流業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了整合、推進(jìn)、提升的新階段。由于缺乏大型商貿(mào)物流基地，缺乏在全國具有影響力的大型商貿(mào)物流企業(yè)，使得肥城的商貿(mào)物流業(yè)規(guī)模優(yōu)勢不明顯，還不能適應(yīng)城市經(jīng)濟發(fā)展的需要。商貿(mào)的聚集和繁榮需要平臺來支撐，因此肥城迫切需要構(gòu)建起商貿(mào)物流業(yè)集聚和輻射效應(yīng)的大型平臺載體。建設(shè)肥城豪德現(xiàn)代商貿(mào)物流城，既是肥

13、城的商貿(mào)物流業(yè)的現(xiàn)實所需，也是長遠(yuǎn)發(fā)展的必然選擇。項目建設(shè)符合山東省加快現(xiàn)代流通業(yè)強省建設(shè)的要求，符合肥城市城市發(fā)展規(guī)劃，目標(biāo)定位準(zhǔn)確，建設(shè)規(guī)模合理，項目切實可行。肥城豪德現(xiàn)代商貿(mào)物流城建設(shè)，將為肥城現(xiàn)代商貿(mào)物流打造一個“航母”級的載體平臺，加速提升肥城現(xiàn)代商貿(mào)物流業(yè)發(fā)展水平，促進(jìn)肥城經(jīng)濟又好又快發(fā)展。項目條件具備，建設(shè)方案合理，既有較大的社會效益，又有較好的經(jīng)濟效益，項目是必要的也是可行的。二、建議1、建議肥城市政府積極向山東省政府申報將肥城豪德現(xiàn)代商貿(mào)物流城項目列為山東省重點建設(shè)項目。建議市政府專門成立肥城豪德現(xiàn)代商貿(mào)物流城建設(shè)協(xié)調(diào)推進(jìn)領(lǐng)導(dǎo)小組，明確分管領(lǐng)導(dǎo)和專門人員，及時協(xié)調(diào)解決建設(shè)過程

14、中所遇到的問題，促成項目盡快實施和投入運營。2、建議肥城市政府制定出臺肥城豪德現(xiàn)代商貿(mào)物流城開發(fā)建設(shè)及運作的優(yōu)惠政策和保障措施。具體包括財政、稅收、用地、收費、保障政策等方面內(nèi)容。3、項目建設(shè)單位要合理安排建設(shè)時序，實行滾動發(fā)展。在充分作好調(diào)查研究、規(guī)劃的前提下，依據(jù)肥城豪德現(xiàn)代商貿(mào)物流城項目的功能和布局需要，合理安排基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，分期分批實施，采取滾動發(fā)展方式進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，邊建設(shè)邊產(chǎn)生效益。4、肥城豪德現(xiàn)代商貿(mào)物流城建設(shè)中，要注重實物載體和虛擬載體相結(jié)合，在打造一個全新的有形現(xiàn)代商貿(mào)物流城的同時，利用電子網(wǎng)絡(luò)、電子商務(wù)再打造一個無形的肥城豪德現(xiàn)代商貿(mào)物流城。第二章 項目開發(fā)建設(shè)環(huán)境分析一、

15、項目開發(fā)建設(shè)的背景 現(xiàn)代商貿(mào)物流是新興的服務(wù)行業(yè), 是反映一個地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和社會繁榮的重要窗口，也是啟動市場、促進(jìn)需求和消費不斷升級、新興經(jīng)濟發(fā)展的動力引擎。它作為支柱產(chǎn)業(yè)形成區(qū)域經(jīng)濟的增長點，是拉動地區(qū)經(jīng)濟增長的力量源泉，對于優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、改善投資環(huán)境和提高區(qū)域經(jīng)濟整體競爭力具有重大戰(zhàn)略意義。區(qū)域經(jīng)濟中心必然是一個生產(chǎn)要素高度聚集的中心，要形成這樣一個中心，迫切需要一種具有較強聚集、吸納和輻射功能的產(chǎn)業(yè)形態(tài)，而現(xiàn)代商貿(mào)物流業(yè)集商流、物資流、資金流、信息流于一體，涵蓋運輸、倉儲、裝卸、流通、配送等各個環(huán)節(jié)，恰恰是最直接、最快速提升聚集力、吸納力和輻射力的產(chǎn)業(yè)。近幾年，肥城市進(jìn)入經(jīng)濟發(fā)展轉(zhuǎn)型期、

16、結(jié)構(gòu)調(diào)整關(guān)鍵期、城市化進(jìn)程加速推進(jìn)期。全市商貿(mào)物流業(yè)態(tài)已經(jīng)初步形成并呈現(xiàn)出很好的發(fā)展勢頭，以商貿(mào)物流為主的第三產(chǎn)業(yè)已成為經(jīng)濟發(fā)展的主導(dǎo)力量。但是，總體說來，肥城的商貿(mào)物流業(yè)與城市經(jīng)濟發(fā)展還不相符，不能適應(yīng)現(xiàn)代物流和新型商業(yè)業(yè)態(tài)快速發(fā)展的需要，缺乏大型商貿(mào)物流基地，基礎(chǔ)設(shè)施和技術(shù)裝備落后，現(xiàn)代物流的水平較低，信息傳遞、物流配送相對落后，交易成本高。商貿(mào)的聚集和繁榮需要平臺來支撐。因此，建設(shè)肥城豪德現(xiàn)代商貿(mào)物流城，打造大型商貿(mào)物流基地，構(gòu)筑大進(jìn)大出的現(xiàn)代商貿(mào)物流格局，使肥城成為成為魯中地區(qū)的現(xiàn)代商貿(mào)物流中心，這對未來肥城市的商貿(mào)經(jīng)濟和現(xiàn)代物流發(fā)展具有舉足輕重的戰(zhàn)略作用和意義。二、肥城社會經(jīng)濟狀況肥

17、城隸屬于泰安市，地處山東中部、泰山西麓，是資源豐富的魯中寶地，聞名中外的。地理坐標(biāo)為北緯35°5336°19，東經(jīng)116°28116°59。東與泰安市岱岳區(qū)接壤，西與東平縣、濟南市平陰縣為鄰，南與寧陽縣、濟寧市汶上縣隔河相望，北與濟南市長清區(qū)以山為界。全境南北最長48公里，東西最寬37.5公里，總面積1277.3平方公里截止2010年轄3個辦事處，11個鎮(zhèn)，1個省級高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，607個村（居）民委員會，人口萬是全國縣域經(jīng)濟基本競爭力百強 ，全國中小城市綜合實力百強，省級生態(tài)經(jīng)濟十強市 ，山東省最佳投資城市 ！肥城是全國和省重要的能源、建材生產(chǎn)基地。肥

18、城工業(yè)門類比較齊全，開放型經(jīng)濟發(fā)展較快。境內(nèi)有中央省市屬企業(yè)、外商投資企業(yè)、骨干民營企業(yè)等300多家，已形成了煤炭、電力、冶金、建材、機械、化工、輕紡、電子、食品等9大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的工業(yè)生產(chǎn)體系。已與美、英、德、日、俄、韓和東南亞等50多個國家和地區(qū)建立了經(jīng)貿(mào)合作關(guān)系。年出口能力達(dá)8億元以上。中美合資的2萬噸甲酸項目是亞洲最大的甲酸生產(chǎn)裝置；與日韓合資的吉明美工業(yè)，汽車水泵、萬向節(jié)的生產(chǎn)出口能力居全國前列。建筑安裝業(yè)發(fā)達(dá)。建安隊伍10萬余人，施工覆蓋全國28個省市，并到日本、以色列等國家承攬建安工程。被山東省政府首批命名為“建安之鄉(xiāng)”，位居山東“建筑業(yè)十強縣”之首。肥城農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)較好，是全國糧食大縣

19、和果品、蔬菜、瘦肉型豬生產(chǎn)基地縣。全市年糧食總產(chǎn)5億公斤以上，果品總產(chǎn)2億公斤以上，國際認(rèn)證的7.6萬畝的有機蔬菜基地已經(jīng)建成。肥城桃是國內(nèi)稀有的寶貴資源，已有1100多年的栽培歷史，為歷代皇室貢品，以個大味美、營養(yǎng)豐富聞名中外，是全國名牌農(nóng)產(chǎn)品，年產(chǎn)量5000多萬公斤，被國家命名為“中國佛桃之鄉(xiāng)”。10萬畝桃園被正式列入上海吉尼斯大全2010年生產(chǎn)總值完成491.68億元，增長13.7%。實現(xiàn)財政總收入39.96億元，其中地方財政收入22.32億元，分別增長22.55%和21.89%；稅收占財政收入比重達(dá)到80.38%。發(fā)展活力與后勁不斷增強。完成全社會固定資產(chǎn)投資285.5億元，增長22.

20、2%。民營經(jīng)濟增加值和實交稅金分別增長18.8%和16.8%。轉(zhuǎn)型升級全面推進(jìn)。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入1064.9億元、利稅137.4億元、利潤79.3億元，分別增長28.5%、30.5%和46.3%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到19495元，同比增長10.5%；農(nóng)民人均純收入和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入分別達(dá)到8489元和19921元，增長14.5%和12.9%；居民儲蓄余額142.72億元，比增加18.8億元；社會消費品零售總額137.8億元，增長18.7%。三、肥城商貿(mào)物流業(yè)發(fā)展情況肥城商貿(mào)服務(wù)業(yè)正向著一個多元化的態(tài)勢發(fā)展，但是，現(xiàn)代商貿(mào)物流作為整個經(jīng)濟市場運轉(zhuǎn)和生長的血液循環(huán)，又作

21、為新興的經(jīng)濟發(fā)展動力，在肥城顯得動力不足。肥城當(dāng)前存在的一些制約現(xiàn)代商貿(mào)物流業(yè)發(fā)展的因素有：現(xiàn)有的商貿(mào)物流規(guī)模分散、集聚度不高，輻射力不強；商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)優(yōu)化進(jìn)展緩慢，商貿(mào)物流設(shè)施社會服務(wù)水平不高。與相鄰的臨沂相比還有很大差距。由于缺乏大型龍頭商貿(mào)物流企業(yè)和大型商貿(mào)物流載體平臺，缺乏具有強大凝聚效應(yīng)的標(biāo)志性商業(yè)形態(tài)來推動，使得肥城商貿(mào)業(yè)在區(qū)域經(jīng)濟中的輻射和帶動功能沒有得到應(yīng)有發(fā)揮。肥城商貿(mào)物流業(yè)的主要載體為各類專業(yè)、綜合市場，普遍存在：規(guī)模小，總量低；結(jié)構(gòu)不合理，檔次較低；開放度低，貿(mào)物流業(yè)缺少龍頭骨干企業(yè)和大型專業(yè)批發(fā)市場。四、項目的比較優(yōu)勢和發(fā)展環(huán)境分析（1）區(qū)位優(yōu)勢肥城隸屬于泰安市，位于山

22、東省中部，屬省會城市群經(jīng)濟圈，省會城市群的重要樞紐處于山東省東部大開放和西部大開放的結(jié)合部東拓西進(jìn)，將會進(jìn)一步促進(jìn)全市商貿(mào)物流業(yè)的發(fā)展，有望成為全省物流業(yè)中心城市。發(fā)揮這一優(yōu)勢，加速發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)物流業(yè)和商貿(mào)物流城，并以此為突破口和著力點，帶動服務(wù)業(yè)形成長鏈條、大配套、大集散的潛力巨大。（2）交通優(yōu)勢肥城地理位置優(yōu)越，交通通訊便利，距濟南國際機場80公里，25公里長的泰肥一級路直通京滬、京福高速公路。京滬鐵路支線橫貫東西，西去80公里達(dá)京九鐵路，4條省級干線公路穿越全境，市內(nèi)村村通柏油路、程控 ， 容量達(dá)10萬門良好的交通運輸條件，為肥城市經(jīng)濟大發(fā)展提供了保證，必將對肥城豪德現(xiàn)代商貿(mào)物流城發(fā)展起

23、到強大的助推作用。（3）工商業(yè)相對發(fā)達(dá)的優(yōu)勢肥城工商業(yè)發(fā)達(dá)，較大的經(jīng)濟總量為發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)物流業(yè)提供了貨源支撐。生產(chǎn)較快增長帶動能源、原材料供應(yīng)量和產(chǎn)成品銷售量大幅度增加，為現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展提供了廣闊的市場空間。肥城市工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)發(fā)達(dá)，為商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展奠定了雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。特別是商貿(mào)流通業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展，基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)比較健全，業(yè)態(tài)形式不斷優(yōu)化，覆蓋全市；輻射周邊的銷售網(wǎng)絡(luò)渠道相對完善。加上有完備的金融、保險業(yè)為商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展融資、貸款提供了有力保障。這些都為肥城豪德現(xiàn)代商貿(mào)物流城建設(shè)與發(fā)展，奠定了堅實的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，并提供了強大的市場支撐。（4）物流資源優(yōu)勢肥城為魯中區(qū)域經(jīng)濟貿(mào)易中心，具有良好的物流資源

24、優(yōu)勢。山東省現(xiàn)代物流業(yè)振興發(fā)展規(guī)劃 20092011年 ，提出建設(shè)五大物流區(qū)域，以濟南為核心，以淄博、為重點的魯中物流區(qū)域，著重發(fā)展陸路綜合物流、城市配送物流及中轉(zhuǎn)物流，形成輻射全國的物流中轉(zhuǎn)基地，并將列為地區(qū)性物流節(jié)點城市。肥城，正面臨難得發(fā)展機遇，為肥城現(xiàn)代商貿(mào)物流業(yè)借勢發(fā)展提供了高位平臺。經(jīng)濟發(fā)展是物流需求產(chǎn)生的源泉，經(jīng)濟的快速發(fā)展，制造業(yè)、服務(wù)業(yè)以及國內(nèi)國際的貿(mào)易長足持續(xù)的發(fā)展，使對物流服務(wù)的需求持續(xù)增長。龐大的物流量以及原始的物流網(wǎng)絡(luò)為現(xiàn)代物流的發(fā)展提供了一個基本需求環(huán)境。肥城市快速發(fā)展的經(jīng)濟和商貿(mào)物流市場需求，蘊含著新的發(fā)展機遇，將為肥城豪德現(xiàn)代商貿(mào)物流城提供豐富的物流資源和良好的

25、市場發(fā)展條件。（5）政策和環(huán)境優(yōu)勢國家對發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)的高度重視，出臺了包括物流業(yè)在內(nèi)的十大產(chǎn)業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃，山東省出臺了山東省現(xiàn)代物流業(yè)振興發(fā)展規(guī)劃（2009-2011年）。山東省、肥城市政府都把支持現(xiàn)代物流業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展作為促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級、提高產(chǎn)業(yè)競爭力的重要手段，并將有關(guān)內(nèi)容寫入了十一五規(guī)劃。本項目是以交易市場為核心，集現(xiàn)代商貿(mào)物流業(yè)與各類生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)于一體的多功能綜合商貿(mào)物流園，正是國家、山東省和肥城市鼓勵與支持的產(chǎn)業(yè)。在這種背景下，一方面，本項目的發(fā)展將有助于更好地實現(xiàn)政府的經(jīng)濟發(fā)展目標(biāo)；另一方面，政府的產(chǎn)業(yè)政策將為本項目的發(fā)展?fàn)I造積極的政策環(huán)境。五、項目建設(shè)地點及優(yōu)勢分析肥城豪德

26、現(xiàn)代商貿(mào)物流城項目選址于，占地面積約1500畝本項目區(qū)位交通條件較好，未來本項目的來往車流物流可以避開復(fù)雜擁擠的城市道路，區(qū)位與交通方面的有利條件，將使本項目的客流物流方便快捷地融入到肥城市內(nèi)外交通網(wǎng)絡(luò)之中，從而使肥城市的區(qū)位交通優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為本項目的優(yōu)勢。但是，從微觀與現(xiàn)狀來看，本項目的交通環(huán)境仍有許多不足之處：項目周邊的高速公路出入口少，不能滿足項目發(fā)展的要求；項目地塊內(nèi)部的市政道路建設(shè)幾乎空白；項目周邊路網(wǎng)建設(shè)不完善，尚未與城市內(nèi)外交通網(wǎng)絡(luò)形成有機整體；項目所在地公交線路與站點少，遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足項目發(fā)展的要求。因此，要使肥城的交通區(qū)位優(yōu)勢真正轉(zhuǎn)化為本項目的區(qū)位交通優(yōu)勢，必須盡快完善項目及其周邊

27、地區(qū)的交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。第三章 項目建設(shè)必要性與可行性分析一、項目建設(shè)的必要性現(xiàn)代商貿(mào)物流是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要組成部分，是輻射帶動力強的朝陽產(chǎn)業(yè)，大力發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)物流業(yè)，對于增強產(chǎn)業(yè)吸納能力，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級，改善投資環(huán)境，提升城市綜合競爭力和可持續(xù)發(fā)展能力具有重大而深遠(yuǎn)的意義。肥城豪德現(xiàn)代商貿(mào)物流城的開發(fā)建設(shè)，其必要性在于：1、建造全新載體平臺，加速肥城現(xiàn)代商貿(mào)物流業(yè)轉(zhuǎn)型升級現(xiàn)代商貿(mào)物流是最直接、最快速提升聚集力、吸納力和輻射力的產(chǎn)業(yè)?，F(xiàn)代商貿(mào)物流業(yè)作為引導(dǎo)生產(chǎn)、促進(jìn)消費的先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，是多種生產(chǎn)要素集結(jié)、整合和聚變的載體，是連接生產(chǎn)與生產(chǎn)、生產(chǎn)與消費的紐帶，是經(jīng)濟運行的“加速器”，不僅發(fā)展空間廣闊

28、、生命力強，而且可以推動制造業(yè)、加工業(yè)、農(nóng)業(yè)、運輸業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，提高全社會的經(jīng)濟效益。現(xiàn)代的肥城需要一個現(xiàn)代商貿(mào)物流“航母”級的載體平臺，需要有肥城豪德現(xiàn)代商貿(mào)物流城項目這樣的大項目，來加速提升肥城現(xiàn)代商貿(mào)物流發(fā)展水平。肥城現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)良好的外部環(huán)境和內(nèi)在的發(fā)展動力已經(jīng)形成，開發(fā)建設(shè)肥城豪德現(xiàn)代商貿(mào)物流城的時機已經(jīng)成熟。項目將通過注入現(xiàn)代商業(yè)精神，深化商貿(mào)文化的時代內(nèi)涵，打造肥城現(xiàn)代商貿(mào)城品牌。項目的建設(shè)，將構(gòu)建一個魯中地區(qū)經(jīng)營規(guī)模最大、經(jīng)營商品種類最多、服務(wù)功能最全、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)完善、商貿(mào)流通設(shè)施先進(jìn)、信息化水平高、商務(wù)設(shè)施完善的現(xiàn)代商貿(mào)物流全新載體平臺，大大提升肥城商貿(mào)流通現(xiàn)代化水平，

29、擴大商貿(mào)流通業(yè)積聚和輻射效應(yīng)，成為肥城城市經(jīng)濟發(fā)展的又一財富引擎。2、構(gòu)筑大進(jìn)大出商貿(mào)物流格局，壯大區(qū)域中心城市的支柱產(chǎn)業(yè)肥城市根據(jù)現(xiàn)實經(jīng)濟社會政治生活的需要，利用得天獨厚的地理區(qū)位、交通通訊、自然資源、市場載體優(yōu)勢，提出構(gòu)筑大進(jìn)大出的現(xiàn)代商貿(mào)物流格局，把現(xiàn)代商貿(mào)物流業(yè)打造成區(qū)域經(jīng)濟中心的一大支柱產(chǎn)業(yè)。開發(fā)建設(shè)肥城豪德現(xiàn)代商貿(mào)物流城，構(gòu)筑現(xiàn)代化區(qū)域性大商都，不僅是肥城經(jīng)濟發(fā)展的需要，更是肥城市進(jìn)一步強化區(qū)域經(jīng)濟中心城市地位，發(fā)揮省級物流節(jié)點城市功能作用，加快富民強市、商貿(mào)活市的現(xiàn)實選擇。肥城豪德現(xiàn)代商貿(mào)物流城將成為肥城市最具品牌、最具影響的商貿(mào)物流企業(yè)巨頭和物資流通的集散地，對未來肥城市的商貿(mào)

30、經(jīng)濟長久繁榮發(fā)展，進(jìn)一步發(fā)展壯大區(qū)域中心城市支柱產(chǎn)業(yè)，都具有舉足輕重的戰(zhàn)略作用。3、順應(yīng)現(xiàn)代城市發(fā)展規(guī)劃，創(chuàng)新城市產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟優(yōu)勢商貿(mào)流通業(yè)是現(xiàn)代城市經(jīng)濟發(fā)展中的一個重要組成部分，并正發(fā)揮著越來越積極的作用。同時，與之配套的現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟中一個新興的服務(wù)部門，在提高國民經(jīng)濟運行質(zhì)量、保持國民經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展等方面都起到了重要作用。肥城區(qū)位交通條件優(yōu)越，形成了一批流通企業(yè)，建成了一批輻射魯中區(qū)域的批發(fā)市場。城市化對我國城市商業(yè)發(fā)展來講，無疑將提供一個巨大的發(fā)展空間。肥城豪德現(xiàn)代商貿(mào)物流城的建設(shè)，作為魯中地區(qū)的一個商貿(mào)基地和物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要載體，順應(yīng)了肥城市城市發(fā)展總體規(guī)劃和城市化發(fā)展的

31、需要，有利于拓展城市經(jīng)濟增長空間，創(chuàng)新城市的產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟優(yōu)勢；有利于增強中心城市經(jīng)濟集聚度、輻射力和競爭力，提高城市品位；有利于提升產(chǎn)業(yè)集聚輻射效能和經(jīng)濟綜合競爭能力，促進(jìn)城市經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。4、拉動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，拓寬就業(yè)和改善民生商貿(mào)物流業(yè)一頭連著生產(chǎn)，一頭連著消費，既是生產(chǎn)的晴雨表，又是消費的晴雨表，涉及領(lǐng)域廣，吸納就業(yè)人數(shù)多，促進(jìn)生產(chǎn)、拉動消費作用大。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，商貿(mào)物流正由“末端”向“前端”、“高端”發(fā)展，成為國民經(jīng)濟先導(dǎo)型、推進(jìn)型產(chǎn)業(yè)。商貿(mào)物流業(yè)對經(jīng)濟社會發(fā)展貢獻(xiàn)顯著，突出表現(xiàn)在兩大方面：一是拉動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)“工商并重，以商促工、產(chǎn)業(yè)聯(lián)動”的城市經(jīng)濟發(fā)展；二是商貿(mào)物流的

32、發(fā)展必然增加就業(yè)，以商貿(mào)流通業(yè)為主體的第三產(chǎn)業(yè)成為城鎮(zhèn)居民就業(yè)的主渠道；三是就業(yè)關(guān)乎民生，創(chuàng)造提供大量就業(yè)崗位，就業(yè)問題的解決是最大的改善民生。肥城現(xiàn)代商貿(mào)物流業(yè)發(fā)展，非常需要有大型的能形成較大規(guī)模、具有強大凝聚效應(yīng)的標(biāo)志性商業(yè)形態(tài)來推動。本項目建設(shè)，有利于擴大和激活市場，提升市場檔次，促進(jìn)業(yè)態(tài)升級，同時，在擴大內(nèi)需促發(fā)展保就業(yè)方面也將作出貢獻(xiàn)。當(dāng)前，國際金融危機持續(xù)蔓延對我國經(jīng)濟的負(fù)面影響日益加深，國家提出擴大內(nèi)需保增長，并把加快發(fā)展物流業(yè)作為擴大內(nèi)需的十大產(chǎn)業(yè)之一。從目前看，商貿(mào)物流城建設(shè)能帶動大量的水泥、鋼材等原材料，以及工程機械、供水供電和通訊管線的需求增量，有很強的就業(yè)創(chuàng)造能力與就業(yè)

33、促進(jìn)效應(yīng)，帶動勞動用工和就業(yè)增量，可以盤活土地資產(chǎn)，擴大稅源，增加財政收入；從長遠(yuǎn)說，商貿(mào)物流城是一個大產(chǎn)業(yè)、大經(jīng)濟的載體平臺，是拉動當(dāng)?shù)貒窠?jīng)濟發(fā)展的一個重要增長點，還將帶動房地產(chǎn)、二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，成為肥城經(jīng)濟社會快速發(fā)展的一個重要支撐，成為增加就業(yè)崗位的重要陣地。項目建設(shè)對拉動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，擴大內(nèi)需，擴充就業(yè)增量，促進(jìn)社會穩(wěn)定將發(fā)揮重大作用。二、項目建設(shè)的可行性1、項目符合肥城市“十一五”規(guī)劃現(xiàn)代商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)是肥城著力培育和發(fā)展的新興產(chǎn)業(yè)之一。項目建設(shè)符合肥城市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年規(guī)劃綱要的要求。2、項目符合肥城城市建設(shè)和流通網(wǎng)點規(guī)劃現(xiàn)代肥城的城市性質(zhì)和發(fā)展目標(biāo)，決定了它必須要有

34、較為發(fā)達(dá)的現(xiàn)代商貿(mào)物流業(yè)。按照肥城市新一輪城市總體規(guī)劃，城市建設(shè)必定會帶來“發(fā)展大商貿(mào)、建設(shè)大市場、搞活大流通”，城市流通網(wǎng)點也隨之需要擴張、升級，需要構(gòu)建全新的經(jīng)營業(yè)態(tài)、經(jīng)營理念和模式的專業(yè)市場，建立與城市發(fā)展相匹配的現(xiàn)代商貿(mào)物流“都市圈”，并擴大幅射功能，提升肥城城市的品位和對外形象。本項目符合肥城市城市總體規(guī)劃（20032020年）和肥城市商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃要求。3、項目所在地具有優(yōu)越的區(qū)域環(huán)境和交通優(yōu)勢項目所在地有良好區(qū)域環(huán)境和場址條件，區(qū)域環(huán)境良好，交通便利，各項基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，具備使現(xiàn)代商貿(mào)物流達(dá)到快速、高效、暢通、有序的基本條件。4、項目有充足商貿(mào)物流作為市場支撐肥城經(jīng)濟保持平穩(wěn)

35、較快發(fā)展，總量與速度、結(jié)構(gòu)、效益、生態(tài)環(huán)境的協(xié)調(diào)明顯改善，居民收入繼續(xù)較快增長，各項社會事業(yè)改革取得新成就。產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟基礎(chǔ)雄厚，商貿(mào)物流資源豐富，商貿(mào)物流資源服務(wù)需求潛力巨大，依托肥城、山東和全國，肥城豪德現(xiàn)代商貿(mào)物流城項目有充足商貿(mào)物流作為強大市場支撐。5、政府高度重視和支持本項目建設(shè)商貿(mào)物流基地（商貿(mào)廣場、商貿(mào)物流園、商貿(mào)物流城）需要投資主體，沒有投資主體和運營主體的商貿(mào)物流基地是空的。肥城市政府將為肥城豪德現(xiàn)代商貿(mào)物流城項目的規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)運營創(chuàng)造最優(yōu)的條件和最好的環(huán)境，有關(guān)部門為項目建設(shè)搞好服務(wù)，以確保項目順利建成并如期開張。6、項目建設(shè)投資主體單位實力雄厚肥城豪德現(xiàn)代商貿(mào)物流城項目由豪

36、德集團投資建設(shè)。項目投資商具有雄厚的經(jīng)濟實力、豐富的大型商貿(mào)物流基地（商貿(mào)廣場、商貿(mào)物流園、商貿(mào)物流城）開發(fā)管理和市場培育經(jīng)驗、廣闊的招商渠道、發(fā)達(dá)的客戶網(wǎng)絡(luò)和顯著的品牌優(yōu)勢，為本項目的建設(shè)與運營奠定了財力、經(jīng)驗、組織、招商、品牌等各種基礎(chǔ)。香港豪德集團投資運營優(yōu)勢：實力優(yōu)勢：香港豪德集團是一家投資多元化、開發(fā)規(guī)?；?、管理現(xiàn)代化的現(xiàn)代大型企業(yè)集團，在資金、市場、信息、人才等諸多方面具備雄厚實力。專業(yè)優(yōu)勢：香港豪德集團自上世紀(jì)八十年代開始致力于投資建設(shè)商貿(mào)物流，在商貿(mào)物流的規(guī)劃建設(shè)與經(jīng)營管理及市政建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)、融資等方面積累了大量的成功經(jīng)驗，特別是在江西、河南、山東、內(nèi)蒙、山西、遼寧等省市豪

37、德光彩物流園區(qū)的成功開發(fā)與運營，為建設(shè)現(xiàn)代化生態(tài)綜合物流園區(qū)提供了可借鑒的有益經(jīng)驗并能加以提升。運作優(yōu)勢：香港豪德集團開發(fā)運作的每一個商貿(mào)物流基地（商貿(mào)廣場、商貿(mào)物流園、商貿(mào)物流城）都獲得了巨大成功，從項目策劃到開發(fā)速度、建設(shè)質(zhì)量、項目建成后品牌推廣與經(jīng)營管理等各個環(huán)節(jié)確保項目的經(jīng)濟效益和社會效益。信用優(yōu)勢：香港豪德集閉秉承，中國光彩事業(yè)“義利兼顧，德行并重”的宗旨，弘揚“以德聚財，以財播德”的企業(yè)文化，誠信經(jīng)營，在社會上有著良好的信譽，是國內(nèi)民營企業(yè)的旗幟和典范。資源優(yōu)勢：香港豪德集團擁有資金、人才、技術(shù)、市場、信息等諸多優(yōu)勢：長期與國內(nèi)外頂尖團隊保持良好的戰(zhàn)略伙伴關(guān)系；擁有龐大的客戶群，與

38、國內(nèi)其它大型專業(yè)市場、物流中心或物流園區(qū)有密切的聯(lián)系，完全能夠快速的、高質(zhì)量的為肥城豪德現(xiàn)代商貿(mào)物流城提供充足的商戶資源。8、項目建設(shè)條件基本落實。肥城豪德現(xiàn)代商貿(mào)物流城建設(shè)用地已經(jīng)落實正在辦理相關(guān)手續(xù)。規(guī)劃設(shè)計方案也已經(jīng)完成，項目建設(shè)管理團隊已組建，開發(fā)建設(shè)資金將隨建設(shè)進(jìn)度陸續(xù)保證到位。第四章 項目定位及需求分析一、項目定位1、肥城豪德現(xiàn)代商貿(mào)物流城項目的定位按照發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)物流業(yè)、整合大流通、構(gòu)筑大產(chǎn)業(yè)、培育城市經(jīng)濟增長極的思路，把肥城豪德現(xiàn)代商貿(mào)物流城建成魯中地區(qū)的現(xiàn)代商貿(mào)物流中心。肥城豪德現(xiàn)代商貿(mào)物流城，既是魯中地區(qū)經(jīng)營規(guī)模最大、經(jīng)營商品種類最多、服務(wù)功能最全的的大型現(xiàn)代綜合商貿(mào)物流基

39、地，領(lǐng)先區(qū)域流通業(yè)的“大商貿(mào)、大流通”的嶄新載體平臺，又是肥城作為省級物流節(jié)點城市的綜合性物流中心。2、建設(shè)目標(biāo)肥城豪德現(xiàn)代商貿(mào)物流城項目依托肥城的區(qū)位交通優(yōu)勢和綜合成本優(yōu)勢，把握發(fā)展機遇，全面引入與國際接軌的現(xiàn)代商貿(mào)物流管理模式、經(jīng)營理念、營銷策略的運作，將本項目打造成魯中地區(qū)經(jīng)營規(guī)模最大、經(jīng)營商品種類最多、服務(wù)功能最全的的大型現(xiàn)代綜合商貿(mào)物流基地。肥城豪德現(xiàn)代商貿(mào)物流城的功能目標(biāo)：（1）牽動功能。通過商貿(mào)物流業(yè)的充分發(fā)展，帶動制造業(yè)、農(nóng)業(yè)及金融、運輸業(yè)等快速發(fā)展。（2）集散功能。更大范圍實現(xiàn)“大商貿(mào)、大流通”。（3）整合功能。對商貿(mào)物流資源進(jìn)行系統(tǒng)整合，提高資源的配置效率。（4）服務(wù)功能。

40、提供多功能、標(biāo)準(zhǔn)化和個性化的服務(wù)，滿足客戶多樣性、一站式購物需求。肥城豪德現(xiàn)代商貿(mào)物流城的主要業(yè)務(wù)功能：主要業(yè)務(wù)功能包括商貿(mào)展示功能、會展功能、信息服務(wù)功能、運輸與倉儲功能、配送功能、交易功能、結(jié)算功能、標(biāo)準(zhǔn)安全檢測、物流資源配置、倉儲、配送等業(yè)務(wù)功能。3、服務(wù)范圍肥城豪德現(xiàn)代商貿(mào)物流城的服務(wù)范圍：以肥城為中心、以為魯中為重點、覆蓋山東、輻射全國。二、項目內(nèi)容肥城豪德現(xiàn)代商貿(mào)物流城項目主要包括三部分，分別是交易市場、生產(chǎn)性服務(wù)配套、生活服務(wù)配套。交易市場經(jīng)營主要包括建材、裝飾材料、水暖器材、油漆化工、涂料、五金機電、汽車配件、礦山機械、紡織品、服裝、鞋帽、皮革皮具、家電、燈具、家具、百貨、小商

41、品、副食品、土產(chǎn)雜品、水產(chǎn)及農(nóng)貿(mào)批發(fā)等一切有利于物流基地發(fā)展的商品。內(nèi)設(shè)商品專業(yè)市場、物流中心（配送中心、物流信息平臺）、以及生活服務(wù)等配套住宅設(shè)施為一體的大型物流園區(qū)。三、項目建設(shè)規(guī)模的確定肥城豪德現(xiàn)代商貿(mào)物流城規(guī)劃總用地面積100萬m2（折合1500畝），包括交易市場區(qū)、生產(chǎn)性服務(wù)配套區(qū)、生活服務(wù)配套區(qū)三大部分；總建筑面積m2，主要包括：標(biāo)準(zhǔn)商鋪m2、臨街商鋪m2、大賣場m2、高層住宅m2、多層住宅m2、物流中心m2、m2、m2、m2、汽車站m2，以及配套的停車場m2。三、項目市場環(huán)境分析（一）肥城市市場環(huán)境分析作為本項目的核心輻射區(qū)域，肥城市的經(jīng)濟發(fā)展情況對本項目具有重要影響。肥城市位于

42、山東省中部，處于山東省東部大開放和西部大開放的結(jié)合部近年來，肥城經(jīng)濟發(fā)展進(jìn)入了快車道，經(jīng)濟規(guī)模與市場容量不斷擴大，居民購買力不斷提高。2010年生產(chǎn)總值完成491.68億元，增長13.7%。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入1064.9億元、利稅137.4億元、利潤79.3億元，分別增長28.5%、30.5%和46.3%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到19495元，同比增長10.5%；農(nóng)民人均純收入和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入分別達(dá)到8489元和19921元，增長14.5%和12.9%；社會消費品零售總額137.8億元，增長18.7%。從發(fā)展?jié)摿?，目前肥城正處于加速期，發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)的條件更加成熟。肥

43、城的經(jīng)濟規(guī)模與市場容量將為本項目的發(fā)展提供重要支撐，且支撐效果將越來越強。（二）魯中市場環(huán)境分析山東省會城市群經(jīng)濟圈（濟南、淄博、德州、聊城、濱州），由這市構(gòu)成的以濟南為中心的省會城市群是連接山東省東、中、西三大片區(qū)的中間地帶，是經(jīng)濟最為發(fā)達(dá)的地區(qū)，既擁有豐富的商貿(mào)物流資源，又是重要的商貿(mào)集散地。本項目在經(jīng)營內(nèi)容選擇上，應(yīng)充分考慮上述擬輻射區(qū)域的需求特點，并在管理、物流配送等方面構(gòu)筑競爭優(yōu)勢，才有機會在魯中地區(qū)占據(jù)較多市場份額。四、市場供求分析（一）市場調(diào)查分析為全面掌握肥城市流通業(yè)、物流業(yè)基本情況，為本項目提供科學(xué)、可靠的決策依據(jù)，豪德集團企劃部開展為期二個多月的綜合調(diào)研工作，并向豪德集團總

44、部提交了山東省肥城市市場調(diào)查報告（以下簡稱調(diào)查報告）。該調(diào)查報告綜合調(diào)研內(nèi)容包括：肥城市經(jīng)濟概況，商業(yè)狀況，現(xiàn)有市場概況，肥城市全市商戶總數(shù)、行業(yè)分布、層次結(jié)構(gòu)，全市近兩年商貿(mào)總額，各行業(yè)經(jīng)營額，非肥城籍外來商戶的數(shù)量、行業(yè)、分布、檔次，肥城市的商品流向、商品輻射范圍，城區(qū)較大商業(yè)中心基本情況，肥城市商貿(mào)物流現(xiàn)狀，肥城市電子商務(wù)的現(xiàn)狀，肥城市房地產(chǎn)概況。共調(diào)查了34個各類專業(yè)、綜合市場及沿街商鋪，統(tǒng)計經(jīng)營戶2234戶，涵蓋五金、機電、汽修、汽配、裝飾材料、家具、家居、陶瓷、衛(wèi)浴、潔具、建材、土產(chǎn)雜品、水產(chǎn)、副食、調(diào)味品、服裝、鞋帽、百貨、家電、數(shù)碼產(chǎn)品、通訊器材、小商品、飾品、洗化、禮品、餐飲

45、賓館等幾十個行業(yè)，掌握了肥城市商貿(mào)物流經(jīng)營戶的詳細(xì)資料。肥城市現(xiàn)有市場主要圍繞市區(qū)主要商業(yè)干道，密集居民社區(qū)周邊分布，就區(qū)域位置而言，交通便利、人流量充足，而且市場形成時間較早，被社會了解、認(rèn)知程度較高。并形成了幾個市場群，且具有一定的規(guī)?！，F(xiàn)有的各專業(yè)市場大多為老的市場或沿街馬路市場，市場的建筑結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施等落后，市場內(nèi)過道空間狹小、通道擁堵，存在消防隱患；馬路市場經(jīng)營戶多占道經(jīng)營，造成交通擁擠，同時影響了城市面貌和周邊居民生活?，F(xiàn)有市場除缺乏相應(yīng)的配套設(shè)施外，功能也只限于為商戶提供經(jīng)營場地，沒有專業(yè)的倉儲、物流配送等。目前，肥城市現(xiàn)有市場商戶多數(shù)為租賃經(jīng)營，市場內(nèi)的管理僅停留在收取經(jīng)營戶

46、房租和管理費階段。市場配套及功能大多不夠完善，存在多方面的隱患和不足，現(xiàn)有的市場各行業(yè)發(fā)展空間都存在嚴(yán)重的不足和滯后。市場內(nèi)基本沒有真正意義上的物業(yè)管理公司。從對肥城市現(xiàn)有各市場考察發(fā)現(xiàn)，本地商業(yè)地產(chǎn)雖然有較大發(fā)展，但是大型、綜合、區(qū)域性和現(xiàn)代化的大型市場目前還很少。這些，為肥城豪德現(xiàn)代商貿(mào)物流城建設(shè)打造大型商貿(mào)物流載體平臺提供了契機和創(chuàng)造了條件。（二）近幾年肥城城區(qū)住宅和商鋪供求與價格趨勢本項目采用多種方式的調(diào)研手段，主要對消費市場特征、商業(yè)業(yè)態(tài)分布、主要商業(yè)定位、功能分區(qū)和店鋪銷售流程策略組織模式等進(jìn)行調(diào)查。在市場調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，人們置業(yè)投資的首選是商鋪，俗話說：“家有萬貫，不如有個好店面”。

47、商業(yè)投資屬于長線投資，不會因房齡的增長而降低投資價值，地段、人氣與商業(yè)氛圍的因素更為重要。近幾年肥城商鋪需求不斷增長，價格將保持持續(xù)上漲的趨勢；經(jīng)營戶的增加導(dǎo)致商鋪需求量繼續(xù)擴大。肥城豪德現(xiàn)代商貿(mào)物流城，作為大型商貿(mào)物流載體平臺，由于它高度的專業(yè)性，集聚性、規(guī)模性和品牌性，能為流通企業(yè)帶來更大的發(fā)展機遇，更有利于打造商圈品牌。再就是，目前肥城市很多經(jīng)商戶包括非肥城籍外來商戶盡管手里面有相當(dāng)積蓄，卻一直靠租鋪面經(jīng)營而增加了開支，許多經(jīng)商戶的夢想就是擁有12間自己的店鋪。這種狀態(tài)正好說明了商業(yè)活動的質(zhì)量在提高，人們對商業(yè)活動的要求在提高，從而帶來對商貿(mào)物流活動空間的新追求。（三）項目購買意向調(diào)查分

48、析根據(jù)調(diào)查分析，目前各專業(yè)市場商戶多數(shù)為租賃經(jīng)營，商鋪的需求正處于旺盛時期，各市場目前只提供租鋪，租鋪者為控制成本渴望購買自己滿意的商鋪，購買欲望是存在的，如何獲得這些資源使之產(chǎn)生購買行為，在后期銷售中需要制定相應(yīng)的策略。肥城市商業(yè)市場數(shù)量較多，且產(chǎn)品流通活躍。但很多老的市場建筑遠(yuǎn)跟不上時代發(fā)展，現(xiàn)有市場不具有競爭的真正優(yōu)勢。肥城豪德現(xiàn)代商貿(mào)物流城的建設(shè)處于市場需求較大時期，同時具有政府大力度支持將利于后期運作。根據(jù)豪德集團企劃部調(diào)查報告對經(jīng)營戶（各行業(yè)中經(jīng)營規(guī)模較大、經(jīng)營種類全、以批發(fā)性質(zhì)為主經(jīng)營戶）意向調(diào)查，經(jīng)營戶對商鋪的“產(chǎn)權(quán)式銷售模式”比較關(guān)注。商戶雖然沒有明確購買，但大多希望能夠到一

49、個規(guī)模大、配套設(shè)施完善及專業(yè)性強的市場內(nèi)經(jīng)營，表示對肥城豪德現(xiàn)代商貿(mào)物流城項目會進(jìn)一步關(guān)注，有一定購買意向。本項目的市場目標(biāo)群體是投資型和經(jīng)營型商鋪的用戶。隨著商鋪增值空間的明朗和業(yè)主投資理財意識的增強，更多的肥城人或外地商戶會將可支配資金投入到肥城豪德現(xiàn)代商貿(mào)物流城商鋪上。本項目具有很好的成長空間和市場潛力。從近三年肥城商鋪銷售情況看，魯中地區(qū)的個體工商戶、外地經(jīng)商者、投資戶購買能力較強，商鋪需求量大，銷售目標(biāo)容易實現(xiàn)。因此，項目市場前景非常好。公司組織實施強有力的、優(yōu)越的策劃、推廣和現(xiàn)場銷售管理以及銷售力量，就完全可以實現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)。第五章 場址主要建設(shè)條件肥城隸屬于泰安市，地處山東中部、泰

50、山西麓，是資源豐富的魯中寶地，聞名中外的。地理坐標(biāo)為北緯35°5336°19，東經(jīng)116°28116°59。東與泰安市岱岳區(qū)接壤，西與東平縣、濟南市平陰縣為鄰，南與寧陽縣、濟寧市汶上縣隔河相望，北與濟南市長清區(qū)以山為界。全境南北最長48公里，東西最寬37.5公里，總面積1277.3平方公里截止2010年轄3個辦事處，11個鎮(zhèn)，1個省級高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，607個村（居）民委員會，人口萬肥城豪德現(xiàn)代商貿(mào)物流城選址于。規(guī)劃總用地面積100萬m2（折合1500畝），總建筑面積200萬m2。一、場址所在位置現(xiàn)狀場址選擇應(yīng)遵循以下原則1、符合肥城市城市總體規(guī)劃。2、節(jié)

51、約用地，少占耕地。3、減少拆遷移民，盡可能不穿越人口密集的居民區(qū)。4、有利于保護環(huán)境和生態(tài)，有利于保護風(fēng)景區(qū)和文物古跡。經(jīng)實地踏看，沒有發(fā)現(xiàn)文物古跡，地面設(shè)施較少，拆遷量不大。地勢平緩，適宜開發(fā)。二、場址建設(shè)條件（一）地質(zhì)和水文1、水文條件和地下水據(jù)現(xiàn)場踏勘，項目所在區(qū)域地勢比較平緩，遠(yuǎn)離河流湖泊。地勢相對較高，不存在防洪排澇問題，項目區(qū)不會受到洪水威脅。勘察表明，場地內(nèi)地下水主要為第四系裂隙水，微具承壓水，主要賦存于粘土層中，水量一般，地下水主要接受大氣降水補給?？辈炱陂g，場地穩(wěn)定水位埋深4.50米左右，據(jù)區(qū)域水文地質(zhì)資料，場區(qū)最高水位2米左右，年變幅1.0-2.0米。根據(jù)勘察水樣分析測試結(jié)

52、果，判定場地地下水水質(zhì)對混凝土結(jié)構(gòu)無腐蝕性，對鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋弱腐蝕性，對鋼結(jié)構(gòu)具弱腐蝕性。2、場地工程地質(zhì)條件（1）地質(zhì)構(gòu)造和地層結(jié)構(gòu)肥城地區(qū)地質(zhì)構(gòu)造受魯中緯向構(gòu)造及魯西旋卷構(gòu)造控制。構(gòu)造形跡以斷裂為主，褶皺次之。地形為南緩北陡、向北突出的半圓形盆地，北、東、南三面山嶺環(huán)繞，中部為低緩起伏的平原，西部開闊。海拔最高點994米，最低點148.13米。擬建場地整體地形較平緩開闊，標(biāo)高-1.81-0.14米，場地原始地貌形態(tài)為沖洪積準(zhǔn)平原地貌。根據(jù)鉆探揭露深度內(nèi)，場地內(nèi)地層分布較簡單，上覆主要為第四系的粘性土層，厚度較大，下覆主要為第三系的泥巖，共分4層，其特征分述如下：第層：耕土（Q4pd

53、）分布于整個場地表層，厚度0.40米，底層呈褐色，主要成分為粉質(zhì)粘土，含大量植物根系。第層：粉質(zhì)粘土（Q4al+pl）分布于整個場地的上部，厚度0.902.0米，地層呈褐色，層頂標(biāo)高-2.21-0.54米，分布較均勻，厚度變化小，可塑，稍有光澤，干強度中等，韌性中等，搖震反應(yīng)無，含少量鐵、錳結(jié)核。本次勘察共取土樣6件，進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)貫入試驗12次，其成果見表51。第層粉質(zhì)粘土物理學(xué)性質(zhì)統(tǒng)計表表51 項目指標(biāo)統(tǒng)計個數(shù)（n）最小值（Xmin）最大值（Xman）平均值（m）標(biāo)準(zhǔn)差（f）變異系數(shù)（）標(biāo)準(zhǔn)值（fk）含水率W（%）621.623.922.90.80.0423.6重度（KN/m3）618.619.

54、519.20.30.0218.9孔隙比e60.6910.7620.7090.0270.040.732飽和度Sr % 682948850.05液限W1（%）628.730.930.10.70.02塑限Wp（%）616.218.617.51.00.06塑性指數(shù)Ip611.813.412.50.60.05液性指數(shù)Il60.420.440.430.010.020.43壓縮系數(shù)a1-2（Mpa-1）60.350.390.370.010.040.38壓縮模量Es（Mpa）64.344.834.600.180.044.45抗剪強度（直剪快剪）c（kpa）626.330.128.21.40.0527.1q（度

55、）610.211.410.80.40.0410.5標(biāo)貫試驗實測數(shù)N 擊 12444004標(biāo)貫試驗修正數(shù)N 擊 12444004第層：粘土（Q4a1+d1）分布于整個場地的下部，厚度5.07.60米，層頂標(biāo)高-3.20-2.04米，地層呈黃褐色，稍濕，可塑，中等干強度，中等韌性，切面稍光滑，底部含較多沙粒，搖震反應(yīng)無，局部含較多的鈣質(zhì)結(jié)核。本次共取土樣8件，進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)貫入試驗49次，其成果見表52。第層粘土物理學(xué)性質(zhì)統(tǒng)計表表52 項目指標(biāo)統(tǒng)計個數(shù)（n）最小值（Xmin）最大值（Xman）平均值（m）標(biāo)準(zhǔn)差（f）變異系數(shù)（）標(biāo)準(zhǔn)值（fk）含水率W（%）828.129.228.50.40.0128.7

56、重度（KN/m3）818.119.218.70.40.0218.5孔隙比e80.7920.9020.8430.0360.040.868飽和度Sr % 886989340.04液限W1（%）838.240.739.10.90.02塑限Wp（%）820.521.520.90.30.02塑性指數(shù)Ip81719.918.30.90.05液性指數(shù)Il80.400.420.420.010.020.42壓縮系數(shù)a1-2（Mpa-1）80.290.360.340.020.070.35壓縮模量Es（Mpa）85.056.185.520.360.065.28抗剪強度（直剪快剪）c（kpa）833.842.337.

57、62.50.0735.9q（度）88.19.58.80.50.068.5標(biāo)貫試驗實測數(shù)N 擊 49465.00.80.174.8標(biāo)貫試驗修正數(shù)N 擊 493.85.34.60.60.124.4第層：強風(fēng)化泥巖 E 分布于全部場地下部，揭露厚度1.43.8米，層頂標(biāo)高-10.70-7.90米，地層呈淺紫褐色，泥質(zhì)結(jié)構(gòu)，中厚層構(gòu)造，芯短柱狀，RQD差，含少量粉砂，巖石堅硬程度為極軟巖，巖石完整程度為較完整，巖體基本質(zhì)量等級。本層共進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)貫入試驗10次，均反彈。3、巖土工程分析及評價（1）場地土類型與建筑場地類別依據(jù)建筑抗震設(shè)計規(guī)范（GB5001-2001）有關(guān)規(guī)定，根據(jù)鉆探資料，結(jié)合區(qū)域地質(zhì)資料，本場地覆蓋層厚度dov一般為20.0米左右，依據(jù)場