研究分析數(shù)字化生態(tài)住宅發(fā)展策略

1、研究分析數(shù)字化生態(tài)住宅發(fā)展策略    摘要：數(shù)字化生態(tài)住宅成為現(xiàn)代建筑與物業(yè)管理的發(fā)展趨勢，文章對(duì)數(shù)字化生態(tài)住宅進(jìn)行總體概括，對(duì)其存在的問題及未來發(fā)展趨勢進(jìn)行探索并提出相應(yīng)的政策和對(duì)策。關(guān)鍵詞：數(shù)字化住宅生態(tài)化住宅一、數(shù)字化與生態(tài)化：未來住宅的發(fā)展趨勢（一）數(shù)字化、生態(tài)化住宅的概念界定近幾年，“數(shù)字化住宅”、“數(shù)字家園”、“網(wǎng)絡(luò)家居”等概念成為中國房地產(chǎn)業(yè)的新一輪的炒作概念與熱點(diǎn)。綜合各種觀點(diǎn)，筆者認(rèn)為，數(shù)字化住宅指在一座建筑、一個(gè)社區(qū)的管理和服務(wù)中，采用現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)和信息科技，來提升自身對(duì)信息管理和信息綜合利用的能力，是現(xiàn)實(shí)家園與由數(shù)字化技術(shù)所營造的虛擬家

2、園的有機(jī)結(jié)合。關(guān)于生態(tài)化住宅，筆者認(rèn)為必須符合以下幾個(gè)條件：首先是結(jié)合當(dāng)?shù)氐淖匀簧鷳B(tài)環(huán)境，合理地安排并組織建筑與其他相關(guān)因素之間的關(guān)系，使建筑與環(huán)境之間成為一個(gè)有機(jī)的結(jié)合體；其次是少占地、節(jié)水、節(jié)能、改善生態(tài)環(huán)境、減少環(huán)境污染、延長建筑壽命，與自然生態(tài)環(huán)境友好、不破壞生態(tài)環(huán)境；再次是擁有良好的室內(nèi)氣候條件和較強(qiáng)的生物氣候調(diào)節(jié)能力，滿足人們工作生活所需的健康舒適環(huán)境，使人和建筑、自然生態(tài)環(huán)境之間形成一個(gè)良性循環(huán)。數(shù)字化生態(tài)住宅則是一種全新理念的住宅，通過電腦系統(tǒng)將住宅內(nèi)的高科技技術(shù)結(jié)合在一起，使之能夠從整體上提供最佳的服務(wù)；同時(shí)又通過生態(tài)技術(shù)將住宅外的生態(tài)系統(tǒng)整合起來，從而最大限度的享受自然賦予

3、的生態(tài)服務(wù)。（二）數(shù)字化生態(tài)住宅的支持系統(tǒng)1、生態(tài)化住宅的支持系統(tǒng)生態(tài)化住宅技術(shù)導(dǎo)在能源、水環(huán)境、氣環(huán)境、聲環(huán)境、光環(huán)境、熱環(huán)境、綠化、廢棄物管理與處置、綠色建筑材料九個(gè)方面提出了相關(guān)要求：（1）能源系統(tǒng)：要求對(duì)電、燃?xì)?、煤等常?guī)能源進(jìn)行分析優(yōu)化，采取優(yōu)化方案，避免多條動(dòng)力管道入戶。對(duì)住宅的圍護(hù)結(jié)構(gòu)和供熱、空調(diào)系統(tǒng)要進(jìn)行節(jié)能設(shè)計(jì)，建筑節(jié)能至少要達(dá)到50%以上。有條件的地方鼓勵(lì)采用新能源和綠色能源。（2）水環(huán)境系統(tǒng)：考慮水質(zhì)和水量兩個(gè)問題。在室外系統(tǒng)中要設(shè)立排水、雨水等處理后重復(fù)利用的中水系統(tǒng)、雨水收集利用系統(tǒng)等；用于水景工程的景觀用水系統(tǒng)要進(jìn)行專門設(shè)計(jì)并將其納入中水系統(tǒng)一并考慮。小區(qū)及室內(nèi)的供

4、水設(shè)施推行節(jié)水型器具。（3）氣環(huán)境系統(tǒng)：室外空氣質(zhì)量達(dá)到二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。居室內(nèi)達(dá)到自然通風(fēng)，衛(wèi)生間具備通風(fēng)換氣設(shè)施，廚房設(shè)有煙氣集中排放系統(tǒng)，達(dá)到居室內(nèi)的空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。（4）聲環(huán)境系統(tǒng)：包括室外、室內(nèi)和對(duì)小區(qū)以外噪音的阻隔措施。室外設(shè)計(jì)應(yīng)滿足：日間噪音小于50分貝、夜間小于40分貝。建筑設(shè)計(jì)中要采用隔音降噪措施使室內(nèi)聲環(huán)境系統(tǒng)滿足：日間噪音小于35分貝、夜間小于30分貝。小區(qū)周邊產(chǎn)生的噪音如果影響了小區(qū)的聲環(huán)境則應(yīng)采取降噪措施。（5）光環(huán)境系統(tǒng)：著重強(qiáng)調(diào)滿足日照要求、室內(nèi)要盡量采用自然光，還應(yīng)注意居住區(qū)內(nèi)防止光污染，在室外公共場地采用節(jié)能燈具，提倡由新能源提供的綠色照明。（6）熱環(huán)境系統(tǒng)：對(duì)住宅圍護(hù)

5、結(jié)構(gòu)的熱工性能和保溫隔熱提出要求，以保證室內(nèi)熱環(huán)境滿足舒適性要求，住宅采暖、空調(diào)應(yīng)該采用清潔能源，并因地制宜采用新能源和綠色能源。（7）綠化系統(tǒng)：要求具備三個(gè)功能；一是生態(tài)環(huán)境功能，小區(qū)綠地是提供光合作用的綠色再生機(jī)制；二是休閑活動(dòng)功能，小區(qū)綠地提供戶外活動(dòng)交往場所；三是景觀文化功能，通過園林空間、植物配置、小品雕塑等提供視覺景觀享受和文化品位欣賞。（8）廢棄物管理與處置系統(tǒng)：包括收集與處置兩部分，收集應(yīng)體現(xiàn)“誰污染誰治理，誰排放誰付費(fèi)”原則，處置應(yīng)以“無害化、減量化、資源化”為原則。（9）綠色建筑材料系統(tǒng)：要求在建設(shè)綠色生態(tài)住宅中材料的選用一是提倡使用3R材料；二是選用無毒、無害、不污染環(huán)境

6、、有益人體健康的材料和產(chǎn)品。2、數(shù)字化住宅的支持系統(tǒng)數(shù)字化住宅就是將數(shù)字化技術(shù)應(yīng)用在房地產(chǎn)領(lǐng)域中，它的功能主要是在下面三個(gè)層面的基礎(chǔ)上建立起來的：（1）數(shù)字樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)出入口控制系統(tǒng)：樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)；一卡通系統(tǒng)；門禁系統(tǒng)；電控鎖；讀卡器；防火、防盜門、電子巡更系統(tǒng)；停車管理、控制、收費(fèi)系統(tǒng)；指紋識(shí)別系統(tǒng)等；家庭控制系統(tǒng)：感煙探測器；燃?xì)馓綔y器；燃?xì)庾詣?dòng)報(bào)警；入侵報(bào)警探測器；水、電、氣、熱等多表遠(yuǎn)程抄表計(jì)量系統(tǒng)；綜合布線系統(tǒng)：系統(tǒng)集成；非結(jié)構(gòu)布線；光纖、屏蔽線纜；控制電源系統(tǒng)；防盜報(bào)警系統(tǒng)、視頻監(jiān)視系統(tǒng)：紅外控頭；門磁開關(guān)；攝像機(jī)；監(jiān)視器等；通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：電話系統(tǒng)；衛(wèi)星接收系統(tǒng)；衛(wèi)星通信系統(tǒng)

7、；電視會(huì)議系統(tǒng)等；信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、內(nèi)部寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)；接入網(wǎng)及網(wǎng)絡(luò)管理等；（2）數(shù)字社區(qū)管理系統(tǒng)建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)：供熱與采暖系統(tǒng)、空調(diào)與通風(fēng)系統(tǒng)；變配電監(jiān)控系統(tǒng)；照明監(jiān)控、給排水系統(tǒng)；電梯和自動(dòng)扶梯系統(tǒng)：物業(yè)信息管理系統(tǒng)；緊急廣播與背景音樂、環(huán)境養(yǎng)護(hù)監(jiān)控設(shè)備、節(jié)能和環(huán)保設(shè)備；（3）消防自動(dòng)化系統(tǒng)包括火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警與消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)；火災(zāi)報(bào)警器；火災(zāi)探測器；消防泵；自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)；電動(dòng)防火門；防火卷窗；廣播設(shè)備等；二、數(shù)字化生態(tài)住宅發(fā)展的制約因素在北京、上海、深圳等一些中心城市中，數(shù)字化家園的建設(shè)已由試點(diǎn)進(jìn)入積極推廣階段，但整體水平仍然較低，而且地區(qū)差異較大，東西部發(fā)展不平衡。從目前看，主要有四

8、大因素制約著我國數(shù)字化生態(tài)住宅的發(fā)展。1、發(fā)展觀念的制約性第一、房地產(chǎn)商為了追求智能化而去搞智能化。目前我國的房地產(chǎn)開發(fā)還停留在以經(jīng)濟(jì)利益最大化的初級(jí)階段。綠色生態(tài)住宅小區(qū)的開發(fā)需要更多的前期費(fèi)用，投資者利益的回收速度則相對(duì)緩慢。而綠色生態(tài)住宅小區(qū)若干年后所取得的投資回報(bào)更多的體現(xiàn)在社會(huì)效益和生態(tài)效益方面。如果一種新的思想和技術(shù)所產(chǎn)生的短期效益并不明顯高于傳統(tǒng)技術(shù)效益的話，那么即使它有更多更好的長期效益也很難為投資者所接受。第二、表現(xiàn)為滯后的消費(fèi)觀念。數(shù)字化、生態(tài)住宅需要投入很多前期資本，采用的新型材料成本也比較高，因此房價(jià)高于普通消費(fèi)者尤其是中低收入家庭的支付能力，故大多數(shù)消費(fèi)者將數(shù)字化住宅

9、與高檔住宅聯(lián)系到一起。實(shí)際上，后者是消費(fèi)檔次上的定義，前者是功能和生態(tài)效益上的增強(qiáng)。隨著人們對(duì)生態(tài)環(huán)境的重視，生態(tài)型、數(shù)字化住宅成為發(fā)展趨勢。新材料和新技術(shù)的普及也能夠降低建設(shè)成本，消費(fèi)者觀念上認(rèn)為高消費(fèi)的新型住宅會(huì)越來越普及。落后的消費(fèi)觀念會(huì)阻礙著生態(tài)住宅的發(fā)展，而且會(huì)被房地產(chǎn)開發(fā)商用來炒作房價(jià)。2、發(fā)展階段的滯后性目前我國的發(fā)展階段仍然處于工業(yè)化初級(jí)階段，居民的消費(fèi)水平無法承載數(shù)字化生態(tài)住宅價(jià)格的高位運(yùn)行。第一，產(chǎn)業(yè)發(fā)展落后。我國經(jīng)濟(jì)正處于由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變的轉(zhuǎn)型期，住宅建設(shè)從功能上主要是解決居住問題，房地產(chǎn)開發(fā)商從眼前利益出發(fā)也僅僅是開發(fā)滿足居住功能的房屋。生態(tài)住宅大都是進(jìn)行概念炒作，

10、很多生態(tài)小區(qū)僅僅是在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行一定的綠化而已。我國房地產(chǎn)行業(yè)和歐洲相比還落后一個(gè)階段，在政策、法規(guī)、技術(shù)、管理上還沒有具備適當(dāng)?shù)臈l件，能夠開發(fā)真正數(shù)字化、生態(tài)住宅的開發(fā)商鳳毛麟角。第二，居民收入水平還不適合大量消費(fèi)智能化住宅。居民收入水平是整個(gè)社會(huì)消費(fèi)和市場生產(chǎn)的根本前提，我國的居民收入水平從平均來看還很低，剛剛達(dá)到1000美元，居民的消費(fèi)能力有限。數(shù)字化、生態(tài)住宅消費(fèi)的普及還需要更多中等收入居民的參與?？v觀歐洲智能化住宅比較普及的國家，如丹麥、荷蘭等，人均GDP和人均收入都超過25，000美元。我國沿海地區(qū)的發(fā)達(dá)城市人均GDP在4，000美元到6，000美元之間，人均收入在10，000至25

11、，000人民幣之間?；灸軌蜻_(dá)到中等發(fā)達(dá)國家的水平。但即使是在這些發(fā)達(dá)城市，目前消費(fèi)生態(tài)化住宅也只能代表一種時(shí)尚，短期內(nèi)還不能普及。第三，金融方面支持不夠。住宅金融政策的一個(gè)基本取向是政策性和市場性相融，目前政府對(duì)智能化住宅沒有特殊的金融支持，這在當(dāng)前投資數(shù)字化、生態(tài)住宅成本很高的情況下，開發(fā)商的積極性并不高。而北歐國家為了推廣生態(tài)化住宅，在金融方面給予了很大支持。面對(duì)生態(tài)住宅投資巨大、回收期長的特點(diǎn)，要想發(fā)展數(shù)字化、生態(tài)住宅需要在資金上給予必要的支持。3、政策法規(guī)的局限性數(shù)字化生態(tài)住宅的發(fā)展除了要有發(fā)達(dá)的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)外，還需要完善的法律體系、稅收體系、便利的銀行支付體系與之相配套。我國的房地產(chǎn)

12、發(fā)展時(shí)間較短，相關(guān)政策法律措施并不完善。生態(tài)住宅概念近幾年才在我國提出，對(duì)于其從投資、施工到銷售更沒有形成完整的法律政策體系。目前我國生態(tài)住宅的相關(guān)政策法律多是一些有關(guān)住宅建設(shè)方面的，參照的是歐美國家的相關(guān)指標(biāo)體系。我國最近出臺(tái)和即將出臺(tái)的一些政策法規(guī)主要涉及數(shù)字化生態(tài)住宅建設(shè)的技術(shù)方面，參照外國相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。適合國內(nèi)的技術(shù)法規(guī)還沒有完善，涉及到數(shù)字化生態(tài)住宅的市場運(yùn)作、稅收、信貸和銀行支付方面的法規(guī)還沒有出臺(tái)。4、技術(shù)人才的制約性新技術(shù)新思想的普及和應(yīng)用需要社會(huì)觀念的、法律法規(guī)和技術(shù)的支持。而技術(shù)的成熟和推廣是需要一個(gè)過程的，這也是新產(chǎn)品初期成本、價(jià)格較高，成熟期價(jià)格下降的原因之一。數(shù)字化生態(tài)住

13、宅引入了很多新技術(shù)、新材料、新設(shè)計(jì)。我國剛剛開始引入這樣的生態(tài)化住宅，技術(shù)人才和設(shè)施非常緊缺。這也決定了我國數(shù)字化生態(tài)住宅的推廣需要較長的時(shí)間，初期的的成本也會(huì)很高。首先，網(wǎng)絡(luò)在我國尚處于初級(jí)階段，基礎(chǔ)設(shè)施配備較差，智能產(chǎn)品還有待于提高。基礎(chǔ)設(shè)施是現(xiàn)代化高新技術(shù)推廣的瓶頸。其次，計(jì)算機(jī)技術(shù)、通訊技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)安全技術(shù)整體水平不高。原因在于我國相關(guān)的技術(shù)人才缺乏。數(shù)字化生態(tài)住宅這樣融合了多項(xiàng)新技術(shù)，開發(fā)這樣的住宅需要強(qiáng)大的技術(shù)了資金實(shí)力，需要各個(gè)方面的技術(shù)人才和管理人才。相對(duì)于資金方面的制約，技術(shù)人才的短缺和設(shè)施的落后是更加嚴(yán)重的問題。三、戰(zhàn)略與構(gòu)想：數(shù)字化生態(tài)住宅發(fā)展的發(fā)展原則（一）因地制宜原則數(shù)

14、字化生態(tài)住宅建設(shè)要基于各地的資源優(yōu)勢與核心問題，并且充分考慮到當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨健⑿枨髲?qiáng)度、生活習(xí)慣、文化傳統(tǒng)、自然環(huán)境特征等，進(jìn)行充分論證，和合理規(guī)劃、設(shè)計(jì)和改造，切實(shí)制止房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)“數(shù)字化生態(tài)住宅”的炒作和他們的短期趨利行為。按照居民偏好程度、現(xiàn)代化標(biāo)準(zhǔn)和文化品味的時(shí)尚新居要求，借鑒國際上的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，使數(shù)字化小區(qū)設(shè)計(jì)的功能設(shè)定恰到好處、技術(shù)路線恰如其分，使數(shù)字化住宅產(chǎn)品得到當(dāng)?shù)厥袌龅淖畲笳J(rèn)同。（二）生態(tài)化與數(shù)字化有機(jī)融合原則本文的數(shù)字化、智能化與綠色化、生態(tài)化概念盡管應(yīng)用程度和側(cè)重點(diǎn)有所不同，但彼此相互滲透包容而非排斥分離，它們都在相當(dāng)程度上實(shí)現(xiàn)了人、自然環(huán)境、社會(huì)結(jié)構(gòu)、建筑與城市、交

15、通與通訊網(wǎng)絡(luò)這5個(gè)人類聚居基本因素的協(xié)調(diào)和統(tǒng)一，都是以“以人為本”的住宅理念作為終極關(guān)懷在當(dāng)代住宅諸種模式中的具體體現(xiàn)。因此，建設(shè)數(shù)字化綠色生態(tài)住宅決不能把它們機(jī)械的分離，而應(yīng)該有機(jī)地融合到一起。（三）循序漸進(jìn)與重點(diǎn)突出原則首先在數(shù)字化生態(tài)住宅小區(qū)的總體發(fā)展進(jìn)程中要做到循序漸進(jìn)，過高的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不一定合理，更不宜提出趕超世界先進(jìn)水平的口號(hào)。在建設(shè)智能住宅時(shí)，應(yīng)根據(jù)國情與實(shí)際需要，適當(dāng)確定“智慧”程度，賦予其恰當(dāng)?shù)摹爸巧獭毕禂?shù)，但同時(shí)又為住宅將來的升級(jí)，準(zhǔn)備好必要的建筑環(huán)境。其次在適用范圍和地區(qū)分布上也要做到循序漸進(jìn)，考慮到我國不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、住宅建設(shè)發(fā)展水平以及居民收入的差異，數(shù)字化生態(tài)住

16、宅態(tài)首先應(yīng)該在經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的沿海地區(qū)實(shí)現(xiàn)，并且要做到重點(diǎn)突出；要適時(shí)地對(duì)有條件的住宅進(jìn)行數(shù)字化、生態(tài)化的改造；要在經(jīng)濟(jì)非常發(fā)達(dá)的地區(qū)建造更加高級(jí)的數(shù)字化住宅，并且要得到政府和媒體的積極支持；然后通過輻射滲透效應(yīng)在全國普及數(shù)字化生態(tài)住宅。（四）分級(jí)發(fā)展原則堅(jiān)持分級(jí)發(fā)展原則，即基于當(dāng)前商品房建造標(biāo)準(zhǔn)和其造價(jià)承受能力、基本的物業(yè)管理與服務(wù)要求，以及當(dāng)前住宅小區(qū)智能化技術(shù)、產(chǎn)品的發(fā)展現(xiàn)狀與未來發(fā)展的需要，將住宅小區(qū)數(shù)字系統(tǒng)分為三檔：即普及型（低）、先進(jìn)型（中）和領(lǐng)先型（高）。筆者認(rèn)為，智能建筑要做到既適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展，又不至于與經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀相脫節(jié)，可采用以下方式：一是分階段實(shí)施。即整體目標(biāo)可適當(dāng)超前，但分階

17、段實(shí)施，在保證可升級(jí)的前提下，分期建設(shè)，分步實(shí)現(xiàn)，以期實(shí)現(xiàn)最佳投資回報(bào)；二是管線一次到位，終端設(shè)備和管理設(shè)備分期到位；三是積木化功能。采用模塊式的系統(tǒng)，功能可不斷擴(kuò)張，系統(tǒng)可適時(shí)升級(jí)。四、政策與對(duì)策：數(shù)字化生態(tài)住宅發(fā)展的保障體系（一）技術(shù)先行策略：選擇適當(dāng)?shù)臄?shù)字化、生態(tài)化技術(shù)如何使數(shù)字化生態(tài)小區(qū)設(shè)計(jì)的功能設(shè)定恰到好處、技術(shù)路線恰如其分，使數(shù)字化住宅產(chǎn)品得到市場的最大認(rèn)同，關(guān)鍵就在于如何選擇適當(dāng)?shù)臄?shù)字化、生態(tài)化技術(shù)。中國目前已建成的數(shù)字化生態(tài)住宅小區(qū)中有半數(shù)以上運(yùn)行不正常，真正能稱得上是數(shù)字化生態(tài)住宅的為數(shù)不多，許多系統(tǒng)處于半自動(dòng)工作狀態(tài)，完全能達(dá)到全自動(dòng)控制并實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的項(xiàng)目并不多，這無疑造

18、成驚人的投資浪費(fèi)。因此，在開發(fā)建設(shè)生態(tài)化住宅的時(shí)候一定要選擇適當(dāng)?shù)臄?shù)字化、生態(tài)化技術(shù)，不能只著眼于建造和使用階段，也不能太超前，而是應(yīng)當(dāng)考慮采取最能適應(yīng)市場需求的數(shù)字化、生態(tài)化技術(shù)，并將原料/材料生產(chǎn)、運(yùn)輸以及建筑維修/更新等都納入技術(shù)更新和升級(jí)的范圍。（二）體制創(chuàng)新策略：建立健全數(shù)字化生態(tài)住宅的多元化投融資機(jī)制住宅小區(qū)數(shù)字化建設(shè)的關(guān)鍵就是要建立一套有活力的市場機(jī)制，即在充分遵循市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的情況下，本著“誰投資、誰受益”的原則，形成“共同投資、共享利益、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)”的機(jī)制。只有這樣，才能把數(shù)字化作為增值服務(wù)、信息傳達(dá)與反饋以及業(yè)務(wù)拓展與廣告等商機(jī)，把小區(qū)數(shù)字化網(wǎng)絡(luò)的潛在價(jià)值轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)價(jià)值。（三）合力打造策略：建立“政府規(guī)劃引導(dǎo)、市場機(jī)制運(yùn)作、社會(huì)公眾參與”的三