杭州西湖時(shí)代廣場規(guī)劃管理文集53

1、1 / 5西都時(shí)代廣場論證報(bào)告附件：西都.時(shí)代廣場投資經(jīng)濟(jì)評(píng)估一）銷售講明：1、西都時(shí)代廣場總建筑面積 38476吊,其中 地下室 9150 吊； 商場 23507吊;4F 配套 5819吊。2、商業(yè)可銷售面積 12570R2,其中 直銷式 3450m2； 返回式 6120m2； 產(chǎn)權(quán)式（或融資式）3000吊。3、銷售收入 11220 萬元，其中 直銷和返回式 8770 萬元； 產(chǎn)權(quán)或融資式約 3000 萬元4、公司自留產(chǎn)權(quán)面積 25906吊及資產(chǎn)，其中地下室 8350吊，評(píng)估價(jià) 4000 元/m2，評(píng)估值 3340 萬 元；2商場 12037吊，評(píng)估均價(jià) 7000 元/m2,評(píng)估值8426

2、萬元；34F 配套 5519吊，評(píng)估價(jià) 3800 元/m2，評(píng)估值 2097萬元；5、公司自留資產(chǎn)市值合計(jì)約 1.39 億元。二）投資講明：5、財(cái)務(wù)成本、稅收成本、項(xiàng)目直接投資成本總計(jì)約10383 萬元（詳見投資概算表） ；2 / 56、若含財(cái)務(wù)成本、稅收成本、項(xiàng)目綜合投資總成本約11238 萬元（其中財(cái)務(wù)成本 405 萬元，稅收 450萬元）；（三）評(píng)估講明：1、商場的銷售情況取決于商場的經(jīng)營與治理，由于在西都時(shí)代廣場論證報(bào)告中對(duì)該商業(yè)的 經(jīng)營做了全面而詳細(xì)的商業(yè)經(jīng)營鏈分析， 其結(jié)論是商場經(jīng)營是可行的。因此在商場各類鋪 面有市場支撐的前提下，經(jīng)市場調(diào)研認(rèn)為商場各類鋪面的平均銷售率將達(dá)90%左

3、右。2、商場建設(shè)后，實(shí)際銷售額將在9500 萬元，其中 直銷和返回式 7400 萬元（8220X90% 產(chǎn)權(quán)或融資式 2100 萬元（3000X70%（實(shí)際可按需擴(kuò)大至 6000 萬以上）3、公司自有產(chǎn)權(quán)面積及資產(chǎn) 合計(jì)面積 27760m（25906nn，外加 10%勺銷售滯留面積約 1851.7m2） 合計(jì)資產(chǎn) 1.56 億元（13900 萬元，外加 10%的銷售滯留資產(chǎn) 1720 萬元，合計(jì) 1.56 億元）四）投資（或資產(chǎn)性）收益分析：1、綜合投資成本約 11238 萬元；2、實(shí)際銷售收入約 9500 萬元；3、優(yōu)良資產(chǎn)收益約 1.56 億元，可融資式變現(xiàn) 1.1 億元（1.56 億元X

4、70%;3 / 54、實(shí)際凈收益約 9500_土 11000- 11238 萬元 =9262 萬元；實(shí)際收益融資收益綜合總成本凈利潤5、實(shí)際投資凈回報(bào)率約 9262/4500 =205% （注：融資成本另做分析）。（五）商場經(jīng)營講明：1、商場主業(yè)保本年銷售額約 16500 萬元/年 其中： 大賣場：5500 萬元/年2百貨：8000 萬元/年3家電：3000 萬元/年2、商場副業(yè)保本銷售額約 8000 萬元/年 其中： 手機(jī)：4000 萬元/年 電腦：4000 萬元/年（六）商場租金收益講明：實(shí)際收益總計(jì)約1224 萬元/年其中： 年預(yù)期合計(jì)租金收入約 1632 萬元/年； 年實(shí)際合計(jì)租金收入

5、約 1224 萬元/年，按 70%實(shí)際招租充盈率計(jì)。（七）返回式銷售和融資式財(cái)務(wù)成本講明：實(shí)際財(cái)務(wù)總計(jì)約1144 萬元其中：1、返回式 返回式實(shí)際銷售額：4482 萬元；（4980 萬元X90%; 返回式租金成本：358 萬元，按 8%回報(bào)計(jì)取租金成本，（4482 萬元X8%）4 / 52、 融資變現(xiàn)式 實(shí)際變現(xiàn)額：約 13100 萬元，其中：1 2100 萬元 （3000X70%2 11000 變現(xiàn)財(cái)務(wù)成本： 786 萬元， 6%融資年息計(jì)（3、實(shí)際返回式和融資式成本合計(jì)約 1144 萬元八）評(píng)估結(jié)論：1、公司實(shí)際起動(dòng)資金約 4500 萬元，實(shí)際獲凈利約 9262 萬元；2、商場實(shí)際租金收益 1224 萬元/年，返回式銷售和融資式變現(xiàn)實(shí)際支出成本 收益約 110 萬元；3、實(shí)際凈投資回報(bào)率 205%，投資回報(bào)期限約（ 1.52 年）；4、在商場經(jīng)營可行的前提下，項(xiàng)目屬典型低風(fēng)險(xiǎn)