房產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷規(guī)劃報(bào)告與營(yíng)銷推廣戰(zhàn)略構(gòu)架

1、“榮森世紀(jì)新城”項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告營(yíng)銷推廣戰(zhàn)略構(gòu)架托付個(gè)體:花費(fèi)的太陽(yáng)智誠(chéng)Sungshan園東西工業(yè)有限公司1 / 65報(bào)告?zhèn)€體:Shanghai打開房地產(chǎn)投資請(qǐng)教有限公司報(bào)告日期:二000年9月河南博越房地產(chǎn)咨詢有有限公司第一部分：產(chǎn)品研究2 / 65、地段1、 地理位置本項(xiàng)目位于道北區(qū)域老城區(qū)與西工區(qū)交匯處，屬于市郊偏僻地帶。依照目前洛陽(yáng)市整體市場(chǎng)走勢(shì)，市政府建設(shè)重點(diǎn)在洛陽(yáng)新區(qū)，廣泛市場(chǎng)調(diào)研以及定向產(chǎn)品測(cè)試后，我們發(fā)覺：本案所處地段社會(huì)認(rèn)知度和認(rèn)可度較低 在大部分客戶眼中，本案所處地段相對(duì)偏遠(yuǎn)，配套設(shè)施比較缺乏。然而，在調(diào)研中發(fā)覺：通過對(duì)本案周邊環(huán)境改善的介紹后，尤其是建華西路改造，定鼎路道

2、口的 打通等重大工程的啟動(dòng)，使得 客戶對(duì)本地段前景關(guān)注程度提高，升值概念專門快被接收，轉(zhuǎn)而看好本 區(qū)域的前景 ?？吹竭@種轉(zhuǎn)3 / 65變 ， 我們的信心也增強(qiáng)了！ 因此，這種轉(zhuǎn)變帶有某種潛意識(shí)里的投機(jī)性，不 應(yīng)該過于慶幸。鑒于客戶對(duì)地段概念在感知和認(rèn)知上有一定出入的現(xiàn)象，地段教育顯得尤為重要， 關(guān)于地段的形 象營(yíng)造和概念傳播顯得至為關(guān)鍵！2、交通本案所謂的交通由 “道路”和“公共交通線路”構(gòu)成 。本案處于道北路。目前，道北路通往市區(qū)有三個(gè)出口，其中只有兩個(gè)能夠過車，而且分布在道北路的兩端，道路交通狀況不十分理想一一 實(shí)際道路狀況相對(duì)糟糕。然而建華西路以及定鼎路道口的打 通，將極大地改善道路狀況

3、。4 / 65本案由于所處位置相對(duì)比較靠里，出口不專門理想，建議小區(qū)出口應(yīng)當(dāng)及早整改。本案附近 公共交通線路匱乏 ，僅有少量公交線途經(jīng)，18路、19路，而且公交車輛的次數(shù)明顯偏少。 交通問題已成為極為關(guān)鍵的問題，值得我們高度重視 ！關(guān)于地段改造是否能夠完全，能否打消消費(fèi)者的心存疑慮是本案成敗的先決因素之一！配套在本案推出后相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)刻內(nèi)， 本項(xiàng)目區(qū)域生活配套欠缺 一一屬于各種專業(yè)市場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)庫(kù)房的集中地，其他生活、娛樂、健康醫(yī)療等設(shè)施屈指可數(shù)，成為消費(fèi)者選擇居住區(qū)域的一大抗力。 在營(yíng)銷推廣中，對(duì)消費(fèi)者的引導(dǎo)，勾5 / 65勒前景和升值潛力的描述十分重要。三、產(chǎn)品1、規(guī)劃“均好性”是本案最顯著的規(guī)

4、劃特征，盡管也帶來(lái)“均不行”的嫌疑，然而在同質(zhì)樓盤的“個(gè)案 博弈”中本案總體規(guī)劃差不多處于“不優(yōu)不劣” 的局面。本案的社區(qū)規(guī)模效應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于其達(dá)競(jìng)爭(zhēng)樓盤，假如對(duì)景觀規(guī)劃進(jìn)行適當(dāng)?shù)陌b。假如真能操作到位：6 / 65卓越的特色環(huán)境規(guī)劃將是本案最大的賣點(diǎn)！多次的市場(chǎng)調(diào)研差不多證實(shí)。在今后的傳播包裝過程中，大型社區(qū)概念將是去化速度最有力的利器！2、房型本案因?yàn)槭谴笮徒?jīng)濟(jì)適用房小區(qū)， 就整盤戶型比操縱而言，本案戶型主力戶型為80多平方米中檔戶型 象本案如此的經(jīng)濟(jì)適用房樓盤，在前期品牌知名度完成后，市場(chǎng)迅速認(rèn)能夠至于產(chǎn)生熱銷的形式極有可能出現(xiàn)。然而在推出時(shí)期，明顯偏大的房型將帶來(lái)銷售壓力！7 / 653、物業(yè)物業(yè)治理將是本案品牌塑造的另一個(gè)重點(diǎn)，應(yīng)當(dāng)啟用具有公認(rèn)品牌知名度的物業(yè)公司，在項(xiàng)目本 身不具備知名度的前提下，我們建議打著具有廣泛社會(huì)知名度“品牌物業(yè)”完成局部“借勢(shì)”的功能。4、價(jià)格由于本案為經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)，又加上