安置房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、目 錄第一章 總 論2第二章 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)10第三章 項(xiàng)目建設(shè)的優(yōu)勢(shì)條件及投資區(qū)域環(huán)境分析29第四章 工程技術(shù)方案及工程環(huán)境分析31第五章 組織與管理34第六章 株董路安置小區(qū)小區(qū)建設(shè)規(guī)模及規(guī)劃設(shè)計(jì)35第七章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度36第八章 財(cái)務(wù)與投資評(píng)估37第九章 項(xiàng)目的社會(huì)效益分析41第十章 投資風(fēng)險(xiǎn)與存在問題41第十一章 項(xiàng)目的綜合分析與結(jié)論43株洲株董路安置小區(qū)小區(qū)可行性研究報(bào)告第一章 總論1.1基本情況（1）項(xiàng)目暫定名稱：株洲株董路安置小區(qū)（2）項(xiàng)目建設(shè)單位：株洲市誠(chéng)建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（3）項(xiàng)目所在地：蘆淞區(qū)快速環(huán)道東環(huán)線段。（4）項(xiàng)目主要內(nèi)容：該項(xiàng)目由株洲市誠(chéng)建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建

2、設(shè)。容積率1.49,總占地面積13999.77平方米，其中4378.06平方米為代征道路。該項(xiàng)目計(jì)劃建成株洲市安置房房社區(qū)，解決本市部分中低收入人群及拆遷戶住房困難。本次報(bào)告主要對(duì)項(xiàng)目建設(shè)可行性進(jìn)行研究，以供決策者參考。（5）項(xiàng)目估算總投資額為5887萬元。（6）項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度安排：項(xiàng)目建設(shè)期計(jì)劃18個(gè)月。2012年8月底前完成項(xiàng)目前期工作，2012年年底動(dòng)工興建，2014年中以前全面竣工交付。12 項(xiàng)目建設(shè)的必要性（1）住房市場(chǎng)三者并存適合國(guó)情 ，具有社會(huì)保障性。我國(guó)住房市場(chǎng)走的是商品房、經(jīng)濟(jì)適用房及廉租房三者并存的模式。幅面最寬的是廣大中低收入家庭。按照政策的最初設(shè)計(jì)，經(jīng)濟(jì)適用房供

3、應(yīng)量要占到住房供應(yīng)總量的70%至80%，如此的高比例顯見其社會(huì)保障功能。2004年5月13日，建設(shè)部、發(fā)改委、國(guó)土資源部和中國(guó)人民銀行聯(lián)合下發(fā)文件經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法并正式施行。明確經(jīng)濟(jì)適用住房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象和銷售價(jià)格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。2005年4月30日，建設(shè)部、發(fā)展改革委、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、銀監(jiān)會(huì)七部委聯(lián)合下發(fā)關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見，在第一條強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)中強(qiáng)調(diào)“住房建設(shè)要以中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目為主。第六條為加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用“住房建設(shè)，完善廉租住房制度，可見國(guó)家堅(jiān)定執(zhí)行并提高百姓住房保

4、障的決心?？梢娊?jīng)濟(jì)適用房的特殊性、必要性及重要性。依我們現(xiàn)有國(guó)情，中低收入家庭階層龐大，是無法以純福利分房、完全依賴政府的補(bǔ)帖完成，故中央政府提出經(jīng)濟(jì)適用房，才能從根本上解決百姓住房問題。而實(shí)際上經(jīng)濟(jì)適用房投資比重從2000年以來一直處于減少趨勢(shì)，目前只有4.61%。供給市場(chǎng)的嚴(yán)重失衡。自1998年，為解決廣大中低收入家庭住房困難，中央政府提出“建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房”，明確其是具有社會(huì)保障性質(zhì)的政策性(政策優(yōu)惠)商品房，開發(fā)商以微利價(jià)出售給廣大中低收入家庭。它具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)適用房以“微利”原則激活市場(chǎng)，同時(shí)保障社會(huì)住房體系，這正是我國(guó)關(guān)于城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住宅建設(shè)的思想體現(xiàn)，以

5、期最終完成居者有其屋的目標(biāo)。經(jīng)濟(jì)適用房的出發(fā)點(diǎn)和目的，就是讓廣大百姓居者有其屋。（2）建好株董路安置小區(qū)小區(qū)利于本市房?jī)r(jià)調(diào)控。2011年4月份開始的以“穩(wěn)定房?jī)r(jià)”為目標(biāo)的房地產(chǎn)調(diào)控已兩年多了，從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，房?jī)r(jià)攀升的局面依然在我市不同程度地存在。為什么？其實(shí)問題就出在“穩(wěn)定”上。從2005年3月26日的國(guó)務(wù)院出臺(tái)的調(diào)控房?jī)r(jià)的八點(diǎn)措施和5月11日的關(guān)于抑制房?jī)r(jià)過快上漲的文件看，“穩(wěn)定”是政府政策的出發(fā)點(diǎn)，政府不希望房?jī)r(jià)上漲或是下跌。但從各國(guó)經(jīng)驗(yàn)來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的“軟著陸”是一場(chǎng)充滿懸念的棋局。我們首先從房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格形成機(jī)制說起。房地產(chǎn)市場(chǎng)與一般商品市場(chǎng)是不一樣的，對(duì)于房地產(chǎn)而言，正常的“需求

6、”當(dāng)然是住居、辦公、商業(yè)等，但它除了可以滿足人們住居等的消費(fèi)需要之外，還可以成為投資品，可以收取租金或再出售，賺取買賣的差價(jià)。這樣，房地產(chǎn)的“需求”就包含了兩個(gè)不同的內(nèi)容，一個(gè)是消費(fèi)需求，一個(gè)是投資需求。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)具有投資品的特性，使得它們的價(jià)格形成機(jī)制和一般商品有較大的不同，不能用一般商品的均衡分析方法來分析房地產(chǎn)市場(chǎng)。一般商品價(jià)格均衡理論認(rèn)為，在自由競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，一種商品的供給和需求會(huì)自動(dòng)達(dá)到均衡點(diǎn)，均衡點(diǎn)的價(jià)格就是均衡價(jià)格。如果市場(chǎng)的價(jià)格高于均衡價(jià)格，就會(huì)刺激投資，增加供給，于是價(jià)格下跌，回到均衡價(jià)格；反之，如果市場(chǎng)價(jià)格低于均衡價(jià)格，供給會(huì)減少，市場(chǎng)價(jià)格再次回到均衡價(jià)格。但投資品的價(jià)格決

7、定不遵循上述規(guī)律，投資品的價(jià)格決定于未來的收益預(yù)期。投資品的市場(chǎng)沒有均衡點(diǎn)，更不存在均衡價(jià)格。對(duì)于投資品而言，預(yù)期價(jià)格上漲則需求增加，預(yù)期價(jià)格下跌則需求減少。對(duì)于具有市場(chǎng)投資經(jīng)驗(yàn)的人都知道，所謂的“預(yù)期價(jià)格”主要是根據(jù)歷史的價(jià)格走勢(shì)來判斷的。簡(jiǎn)單來說就是，如果最近一段時(shí)間市場(chǎng)是上漲的。那么，“預(yù)期價(jià)格”就是上漲的；反之，如果最近市場(chǎng)價(jià)格下跌，則“預(yù)期價(jià)格”就是下跌的。因此，在投資品市場(chǎng)，市場(chǎng)的需求和價(jià)格走勢(shì)是正相關(guān)關(guān)系：價(jià)格上漲則需求上升，價(jià)格下跌則需求減少。而房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求則比較復(fù)雜，當(dāng)市場(chǎng)價(jià)格上漲時(shí)，投資利潤(rùn)率增加，刺激開發(fā)商增加房地產(chǎn)開發(fā)投資，房地產(chǎn)供給增加；而市場(chǎng)價(jià)格下跌，以前

8、的投資“需求”會(huì)成為“供給”，市場(chǎng)價(jià)格會(huì)進(jìn)一步下跌。因此，我們簡(jiǎn)單概括投資品市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)規(guī)律就是“追漲殺跌”：當(dāng)一種趨勢(shì)形成以后，市場(chǎng)自身有強(qiáng)大的自我復(fù)制功能。如牛市形成以后，市場(chǎng)參與者由于未來價(jià)格上漲的預(yù)期作用，傾向于購(gòu)買并持有房地產(chǎn)或股票，市場(chǎng)需求增加而供給減少，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)，于是價(jià)格繼續(xù)上漲，而上漲又進(jìn)一步刺激人們的購(gòu)買和投資欲望。反之亦然。正是房地產(chǎn)市場(chǎng)的這種特殊的價(jià)格形成機(jī)制的作用，使房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)為暴漲暴跌的特點(diǎn)。當(dāng)一個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了上漲趨勢(shì)之后，房?jī)r(jià)會(huì)越漲越快，導(dǎo)致泡沫產(chǎn)生；而一旦房市的價(jià)格拐點(diǎn)出現(xiàn)，市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)拋售局面，房?jī)r(jià)會(huì)跌，市場(chǎng)信心喪失，需要很長(zhǎng)時(shí)間才能修復(fù)

9、。時(shí)下，面對(duì)鋼鐵等行業(yè)的產(chǎn)能過剩，對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控似乎已經(jīng)陷入了兩難境地：如果對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)下狠手，則部分行業(yè)的產(chǎn)能過剩會(huì)更加突出；如若不然，普通民眾的住房問題則難以解決。有個(gè)一箭雙雕之計(jì)，那就是大幅度增加經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)。（3）建好株董路安置小區(qū)小區(qū)，是進(jìn)一步改善株洲市中低收入人群居住環(huán)境的一步要棋。株洲市房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍，房?jī)r(jià)連年看漲，各類樓盤的開發(fā)、銷售、物業(yè)管理均呈現(xiàn)良性發(fā)展的勢(shì)頭，廣大市民的住房條件得到了大幅的改善與提升。2010年、2012年兩年內(nèi)株洲市累計(jì)完成經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)面積達(dá)20萬余平方米，安排低收入家庭1500余戶，投入廉租住房建設(shè)資金1113萬元，享受廉租住房政策的有857

10、戶，這一系列舉措深入人心，市場(chǎng)反應(yīng)良好。但是還有部分中低收入人群住房條件需要改善，建好株董路安置小區(qū)小區(qū)的目的就是進(jìn)一步改善中低收入人群的住房條件。（4）建設(shè)好株董路安置小區(qū)小區(qū)，能促進(jìn)拆遷安置工作，落實(shí)“株洲市10件實(shí)事”。經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房建設(shè)連續(xù)兩年列入省8件實(shí)事和株洲市10件實(shí)事。隨著株洲市房地產(chǎn)發(fā)展，拆遷安置工作也隨之成為社會(huì)問題之一，建好南華小區(qū)，作為株洲拆遷安置點(diǎn)之一，能夠完善拆遷安置工作。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，株洲市近五年內(nèi)拆遷戶尚未安置的住戶有近1600戶，其中南區(qū)有近600戶，東區(qū)400余戶，河西300余戶，北區(qū)200余戶，未來兩年還將新增大量的拆遷戶。而這些待安置拆遷戶，目前

11、還沒有一個(gè)妥善的安置地點(diǎn)。建好株董路安置小區(qū)小區(qū)，能夠促進(jìn)拆遷安置工作的完善、落實(shí)“株洲市10件實(shí)事”?？傊?，建設(shè)南華經(jīng)濟(jì)房小區(qū)，是可行的，也是十分必要的。1.3 項(xiàng)目目前工作進(jìn)展項(xiàng)目從2007年年初開始籌備到現(xiàn)在已進(jìn)行了以下前期準(zhǔn)備工作：一是組織市場(chǎng)調(diào)研人員先后多次赴長(zhǎng)沙、廣州等地考察，從他們那里取得了興建經(jīng)濟(jì)適用房以及廉租房的規(guī)劃、規(guī)模、銷售、管理工作方面的經(jīng)驗(yàn)。二是對(duì)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了深入的調(diào)查，就如何建設(shè)和開發(fā)好株董路安置小區(qū)小區(qū)作了深入細(xì)致的分析和研究。三是成立了株董路安置小區(qū)小區(qū)開發(fā)建設(shè)籌建班子、策劃推廣班子。四是完成了株董路安置小區(qū)小區(qū)早期走向及建成后物業(yè)管理的構(gòu)思，在多次向有

12、關(guān)專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)和專業(yè)技術(shù)人員咨詢后，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃構(gòu)想和定位，有了統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)。五是調(diào)配、招聘專業(yè)人才投入到本項(xiàng)目的規(guī)劃中。1.4本報(bào)告的研究依據(jù)與范圍（1）研究依據(jù)1、各級(jí)政府對(duì)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的指示精神和有關(guān)會(huì)議的決定、文件、批示。 2、工業(yè)與民用建筑可行性研究深度要求。3、國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目評(píng)價(jià)方法與參數(shù)。4、建設(shè)部建標(biāo)2000205號(hào)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法。5、其它有關(guān)專業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范。6、項(xiàng)目承辦單位提供的有關(guān)市場(chǎng)分析、設(shè)計(jì)方案 、調(diào)研數(shù)據(jù)等其它相關(guān)資料。（2）研究范圍本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告依據(jù)國(guó)家有關(guān)部門的法規(guī)、政策、規(guī)程和規(guī)范，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的必要性、市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)、建設(shè)地點(diǎn)

13、與建設(shè)條件、土地利用及擬建規(guī)模、工程技術(shù)方案、消防工程與人防工程、環(huán)保及節(jié)能、項(xiàng)目管理與建設(shè)進(jìn)度、投資估算與資金籌措、投資效益分析等方面進(jìn)行分析研究，并提出有關(guān)建議與方案 ，供投資主體和有關(guān)部門作投資決策參考。1.5項(xiàng)目主要功能及目標(biāo)定位1.5.1項(xiàng)目的功能定位株洲株董路安置小區(qū)小區(qū)在目標(biāo)定位上，就是從提升城市品位、進(jìn)一步改善中低收入群住房條件的實(shí)際問題、調(diào)控房?jī)r(jià)等目的出發(fā)，利用項(xiàng)目自身的開發(fā)優(yōu)勢(shì)，以優(yōu)良的物業(yè)管理模式，即大型住宅小區(qū)規(guī)模與配套開發(fā)，作為本項(xiàng)目的市場(chǎng)目標(biāo)定位，從而形成輻射株洲南區(qū)南華片區(qū)及株洲市，并利用開發(fā)組合優(yōu)勢(shì)，使該項(xiàng)目一開始就處于優(yōu)勢(shì)地位，為更多的中低收入人群提供良好的居

14、住條件，為整個(gè)株洲房地產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展起到調(diào)控作用。具體設(shè)想如下：（1）中小戶型為主主要以建設(shè)60至90平方米的中小戶型為主。（2）規(guī)劃安置房建設(shè)規(guī)模為21畝。（3）進(jìn)入市場(chǎng)化運(yùn)作程序引進(jìn)專業(yè)銷售團(tuán)隊(duì)，嚴(yán)格把控購(gòu)買程序，真正讓有實(shí)際需要的人群才能入住小區(qū)，使本項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)化運(yùn)作。（4）引進(jìn)公交線路，保障入駐人群出行便利。（5）景觀環(huán)境達(dá)到中檔樓盤標(biāo)準(zhǔn)。（6）以多層建筑為主，適當(dāng)配比車位、社區(qū)商鋪，引進(jìn)專業(yè)物業(yè)管理公司，配套運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地、會(huì)所、老年人活動(dòng)中心、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等，形成社區(qū)文化。（7）規(guī)劃為總戶數(shù)150戶的人文社區(qū)。1.5主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（詳見下表）序號(hào)名稱單位指標(biāo)值備注1總用地面積13448.52

15、總建筑面積198803建筑結(jié)構(gòu)磚混4建筑層層多層5總投資額萬元6建設(shè)期月187開發(fā)營(yíng)銷收入萬元8稅前利潤(rùn)萬元9自留物業(yè)10提供就業(yè)崗位位30011停車場(chǎng)第二章 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)本項(xiàng)目擬建成株洲經(jīng)濟(jì)適用房，從理論上來看，起點(diǎn)要求是較高的，開始必定有一個(gè)市場(chǎng)推廣的過程，在市場(chǎng)化運(yùn)作上必定有一個(gè)成長(zhǎng)、成熟的過程，在實(shí)行未來物業(yè)管理工作方面也有一個(gè)探索過程。所以，本項(xiàng)目的建設(shè)將成為一個(gè)帶有株洲房地產(chǎn)市場(chǎng)特色的住宅性開發(fā)項(xiàng)目，不僅是以安置房為建設(shè)基礎(chǔ)，而且還將以地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)作為依托。從項(xiàng)目形成的實(shí)際情況看，此項(xiàng)目的開發(fā)前景與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有較大的關(guān)聯(lián)。因此，本報(bào)告首先從作為經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的角度來分析其自身發(fā)

16、展趨勢(shì)，然后再?gòu)牡禺a(chǎn)業(yè)的角度來分析項(xiàng)目市場(chǎng)前景和建設(shè)的可行性。本章內(nèi)容是建立在項(xiàng)目實(shí)際情況基礎(chǔ)上的一種綜合分析。2 .1經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展趨勢(shì)分析2.1.1建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用、美觀、高質(zhì)量的經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用房的質(zhì)量要素應(yīng)包括環(huán)境要素、施工管理、物業(yè)管理、價(jià)格要素、科技含量、小區(qū)文化等綜合質(zhì)量。如何建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用、美觀高質(zhì)量的經(jīng)濟(jì)適用房呢？概括地講應(yīng)具備以下幾個(gè)方面：    優(yōu)美的居住環(huán)境。居住環(huán)境包括自然環(huán)境和文化環(huán)境。自然環(huán)境是指住宅小區(qū)的空氣潔凈度、噪聲干擾程度、地理環(huán)境、綠化美化程度等。如依山傍水、鬧中取靜、小橋流水、曲徑通幽、鳥語花香都是優(yōu)美的自然環(huán)境。居住在這樣的環(huán)境中，使

17、人心曠神怡、延年益壽。文化環(huán)境是住宅小區(qū)內(nèi)的學(xué)校、文化設(shè)施及周圍的文化氛圍。良好的文化環(huán)境，對(duì)于提高人的文明程度、綜合素質(zhì)以及后代的培養(yǎng)教育有著很大的作用?，F(xiàn)階段的購(gòu)房者，不再滿足于“經(jīng)濟(jì)實(shí)用”，構(gòu)成決定的因素越來越全面：子女入托、上學(xué)、居民購(gòu)物、交通便利、小區(qū)綠化等等。因而，要徹底改變以往先建房后作環(huán)境設(shè)計(jì)的傳統(tǒng)做法，從住房設(shè)計(jì)之初就將環(huán)境設(shè)計(jì)納入總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，追求環(huán)境設(shè)計(jì)的品位，創(chuàng)造居住環(huán)境與藝術(shù)的完美融合。    優(yōu)良的施工質(zhì)量。優(yōu)良的施工質(zhì)量包括新穎的設(shè)計(jì)、精心的施工、嚴(yán)格的要求、規(guī)范的管理和過硬的質(zhì)量。科學(xué)的、新穎的設(shè)計(jì)本身就有很高的文化含量，是形成優(yōu)良住宅的一個(gè)

18、重要組成部分。在施工質(zhì)量的管理和監(jiān)督中，對(duì)建筑材料、構(gòu)配件、設(shè)備等使用；工程質(zhì)量的仲裁、質(zhì)量事故的處理；國(guó)家的規(guī)范、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)的制訂與修訂工作；新結(jié)構(gòu)、新技術(shù)、新產(chǎn)品的應(yīng)用，質(zhì)量檢測(cè)及管理部門的具體要求與標(biāo)準(zhǔn)，這是質(zhì)量保證必不可少的。   優(yōu)惠的住房?jī)r(jià)格。住房開發(fā)的成本應(yīng)通過不斷優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，使設(shè)計(jì)方案既外形美觀，又經(jīng)濟(jì)適用。在項(xiàng)目開發(fā)前期認(rèn)真進(jìn)行設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化比較，是挖掘成本潛力的重要環(huán)節(jié)，力求設(shè)計(jì)方案的最合理、最經(jīng)濟(jì)，加強(qiáng)工程管理來控制成本。工程管理科學(xué)與否，對(duì)工程成本控制有著直接的影響，通過科學(xué)的工程管理，實(shí)現(xiàn)在工程投資、質(zhì)量、工期上的有效控制，可以獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益

19、。做好工程招標(biāo)工作，材料設(shè)備的選擇采購(gòu)要合理，達(dá)到降低造價(jià)之目的。    優(yōu)先的智能配置。智能住房是理想的生活辦公場(chǎng)所。它應(yīng)具備以下幾個(gè)重要特征：一是舒適、安全、方便的居家環(huán)境，電視監(jiān)視、電子巡更、防盜報(bào)警、求助呼叫、“三表”出戶、IC卡計(jì)費(fèi)。二是快速準(zhǔn)確的內(nèi)外信息交換；IP電話、樓宇對(duì)講系統(tǒng)。三是豐富多彩且高質(zhì)量的文化娛樂設(shè)施，視頻點(diǎn)播、家庭電腦、加密電視、信息家電。四是多種教育和家庭服務(wù)項(xiàng)目：遠(yuǎn)程教育、網(wǎng)上購(gòu)物。    優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理。優(yōu)良的施工質(zhì)量、優(yōu)秀的居住環(huán)境中住房質(zhì)量的硬件。那么，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理則是住房質(zhì)量的軟件。優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理不僅要保證廣大

20、住戶電、水、煤、氣的正常供應(yīng)，房屋、電器、水暖設(shè)備的及時(shí)修繕，住宅小區(qū)的環(huán)境整潔、花草樹木的管理，而且要為廣大住戶創(chuàng)造一個(gè)安全、舒適、歡樂祥和的生活環(huán)境，體現(xiàn)對(duì)住戶的關(guān)愛。物業(yè)管理應(yīng)盡早介入，著眼將來；在服務(wù)中管理，寓管理于服務(wù)之中。    優(yōu)秀的小區(qū)文化。小區(qū)文化既包括區(qū)內(nèi)的文化設(shè)施，也包括區(qū)內(nèi)的各種文化體育活動(dòng)。由物業(yè)管理公司牽頭或由業(yè)主自行組織文化活動(dòng)，開展書法、攝影、卡拉OK比賽，以及各種球類競(jìng)賽，中老年人太極拳、健身操、時(shí)裝表演等。更高層次的小區(qū)文化在于實(shí)現(xiàn)住宅智能化和網(wǎng)絡(luò)化。 2.1.2經(jīng)濟(jì)適用房以租代售將是未來發(fā)展的方向建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人日前表示，經(jīng)濟(jì)適用房以租

21、代售將是未來發(fā)展的方向。廉租房、租賃型經(jīng)濟(jì)適用房及限價(jià)商品房三個(gè)等級(jí)將共同組成實(shí)物型的住宅保障體系。按照建設(shè)部官員的說法，在新方案中，經(jīng)濟(jì)適用房將一改以往出售的形式，面向低收入人群出租。長(zhǎng)期以來，在我國(guó)的住宅保障體系中，經(jīng)濟(jì)適用房一直擔(dān)綱主角，但其近年來開發(fā)比重卻連續(xù)下滑。根據(jù)國(guó)家發(fā)改委提供的數(shù)據(jù)，今年前5個(gè)月經(jīng)濟(jì)適用房投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重僅為2.6%，比去年同期下降5%。但問題還不僅僅局限于數(shù)字的表象。在經(jīng)濟(jì)適用房中，我們嗅到了某種“變質(zhì)”的味道。擁有私家車的人住進(jìn)了經(jīng)濟(jì)適用房，一些住經(jīng)濟(jì)適用房的人購(gòu)買了第二套房子，甚至購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的拆遷指標(biāo)成為了令市場(chǎng)翹首的稀缺資源。漸漸變味的經(jīng)濟(jì)

22、適用房動(dòng)搖了其為中低收入者服務(wù)的宗旨和社會(huì)公平，使人們質(zhì)疑：我們的住宅保障制度究竟保障了誰？業(yè)內(nèi)人士分析，現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)適用房制度的癥結(jié)主要在于我國(guó)個(gè)人信用體制尚未健全，甄別出應(yīng)當(dāng)受到經(jīng)濟(jì)適用房制度保障的人群，需要付出高昂的監(jiān)管成本，同時(shí)，在經(jīng)濟(jì)適用房的審批層面，存在巨大的尋租空間。如果無法有效遏制某些中高收入人群購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房，那么住房保障很可能就是形同虛設(shè)。而以租代售的方式，在相當(dāng)程度上，可以縮減這種尋租空間。另外，現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)適用房制度缺乏退出機(jī)制，在新的住宅保障體系方案中，租賃型經(jīng)濟(jì)適用房則面向低收入家庭，當(dāng)家庭收入達(dá)到一定水平后，政府有權(quán)收回住房。以租代售因?yàn)榫邆渫顺鰴C(jī)制，顯得更為科學(xué)。一方

23、面，這可以使政府有限的公共財(cái)政支出更能用在刀刃上；另一方面，也在一定程度上防止經(jīng)濟(jì)適用房“變質(zhì)”，更有效地保障中低收入人群的住房需求。不過業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房以租代售，目前還只是一種方向，具體操作細(xì)則尚待研究出臺(tái)。比如，面對(duì)現(xiàn)在普遍100平米以上的經(jīng)濟(jì)適用房，普通商品房90平米的戶型限制是否會(huì)同樣有效？政府在興建租賃經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)，應(yīng)當(dāng)聚焦于每年新增的量，還是城市規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)適用房總量的控制？在租賃定價(jià)方面，又如何有效區(qū)分不同收入人群的不同需求？政策效果的實(shí)現(xiàn)和這些問題的解答緊密相關(guān)。我們的社會(huì)不可能讓所有的人都買得起房，也不可能讓所有的家庭不分收入差別都用市場(chǎng)化的方式解決住房問題，發(fā)展住房市

24、場(chǎng)與住房保障是兩個(gè)不同的命題。經(jīng)濟(jì)適用房以租代售的新政在完善后者方面，無疑向前邁進(jìn)了一步，但這段路還很長(zhǎng)。2.1.3建設(shè)部政策研究中心: 經(jīng)濟(jì)適用房制度絕不會(huì)取消 經(jīng)濟(jì)適用住房制度自1998年實(shí)施以來，雖然存在這樣或者那樣的問題，但這些年來確實(shí)解決了很多中低收入階層的住房問題。健全我國(guó)的住房保障制度是下一步住房建設(shè)的重點(diǎn)，在這個(gè)前提下，建設(shè)部正在考慮將采取四項(xiàng)措施促進(jìn)租賃市場(chǎng)的發(fā)展，其中包括：拓寬融資渠道、完善稅收政策，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)入租賃市場(chǎng)；研究通過“低稅率、嚴(yán)征管”，鼓勵(lì)私人住房出租；發(fā)展租賃型的經(jīng)濟(jì)適用住房，逐步實(shí)現(xiàn)租賃型經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房制度的銜接；研究建立房屋租

25、賃統(tǒng)一管理機(jī)制?！敖?jīng)濟(jì)適用住房制度不可能取消！只不過，下一步經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)、銷售等機(jī)制會(huì)有變化。第三章 項(xiàng)目建設(shè)的優(yōu)勢(shì)條件及投資區(qū)域環(huán)境分析3.1建設(shè)的優(yōu)勢(shì)條件（1）政策優(yōu)勢(shì)，政府出臺(tái)相關(guān)政策，鼓勵(lì)以開發(fā)公司作為開發(fā)主體建設(shè)安置房小區(qū)，目的士改善中低收入人群住房條件。（2）有優(yōu)勢(shì)的地理位置。本項(xiàng)目位于株蘆淞區(qū)快速環(huán)道東環(huán)線，東接?xùn)|環(huán)線，西接1815線，符合開發(fā)大型住宅小區(qū)的用地要求。32投資區(qū)域環(huán)境分析首先從宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境方面來看，2012年是國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的關(guān)鍵年份，在中央發(fā)布的“十二五規(guī)劃綱要”文件中特別提到“要著力解決、特別關(guān)注低收入階層的衣食住行、要健全普通商品房、商品住宅與經(jīng)濟(jì)

26、適用房、廉租住房相結(jié)合的城鎮(zhèn)住房體系。住房問題在去年以來已經(jīng)成為全社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)，如何解決住房難問題、買房難問題，實(shí)際上一個(gè)很重要的方面，就是政府要積極投入、積極參與來健全普通住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房，為低收入階層提供條件，”等等。據(jù)此可知，國(guó)家住宅發(fā)展的政策有利于本項(xiàng)目的建設(shè)。3.3項(xiàng)目選址與地理環(huán)境分析3.3.1 項(xiàng)目地理位置本項(xiàng)目地處株洲蘆淞區(qū)快速環(huán)道東環(huán)線，同邊擁有中小學(xué)、醫(yī)院、銀行、公園等配套，適合大型住宅社區(qū)的建設(shè)條件。3.3.2項(xiàng)目地位目前，株董路安置小區(qū)小區(qū)的開發(fā)建設(shè)已引起各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)高度重視，而且籌建機(jī)構(gòu)也計(jì)劃在短期內(nèi)完成規(guī)劃圖委托設(shè)計(jì)，目前項(xiàng)目前期工作已得到多方關(guān)注。從社會(huì)發(fā)

27、展和經(jīng)濟(jì)發(fā)展來看，項(xiàng)目建成后，可以提升城市品位、改善株洲市中低收入人群居住條件。3.3.3項(xiàng)目選址（1）根據(jù)新修編的城市建設(shè)規(guī)劃和籌建機(jī)構(gòu)初步研究確定的用地方案，株董路安置小區(qū)小區(qū)選址在“蘆淞區(qū)快速環(huán)道”。（2）該址地理位置優(yōu)越，出行便利。（3）該址的選擇符合株洲市住宅發(fā)展規(guī)劃。第四章 工程技術(shù)方案及工程環(huán)境分析4.1工程技術(shù)方案4.1.1規(guī)劃設(shè)計(jì)理念項(xiàng)目建筑整體外觀設(shè)計(jì)以簡(jiǎn)潔、現(xiàn)代風(fēng)格為基調(diào)，突出社區(qū)氛圍，造型上應(yīng)體現(xiàn)中西現(xiàn)代建筑文化結(jié)合之經(jīng)典，社區(qū)內(nèi)中心廣場(chǎng)初步構(gòu)想采取標(biāo)志性鐘樓，豪氣自然格調(diào)，外立面進(jìn)行有特色的裝飾設(shè)計(jì)，色彩的獨(dú)特配置和線條的虛實(shí)對(duì)比襯托出空間的流通滲透，多用清淺色調(diào)的外

28、立面裝修，在平寬闊的布置下使建筑群體氣勢(shì)恢宏，具有強(qiáng)烈的現(xiàn)代感和視覺吸引力。建筑物內(nèi)部設(shè)計(jì)力求體現(xiàn)起居生活等功能的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，既留有足夠的活動(dòng)空間又考慮各功能的實(shí)用性。建筑設(shè)計(jì)可采用開放性設(shè)計(jì)理念，營(yíng)造與自然和諧統(tǒng)一的人性化風(fēng)格，利用時(shí)間、空間的藝術(shù)與建筑整體組織構(gòu)成完美的主體公共景觀系統(tǒng)，帶給人們清新舒適的感受。4.1.2抗震設(shè)防與結(jié)構(gòu)方案1、抗震設(shè)防 根據(jù)中華人民共和國(guó)防震減災(zāi)法和中華人民共和國(guó)地震強(qiáng)度區(qū)劃表本地區(qū)低于六度，可按相關(guān)規(guī)范進(jìn)行設(shè)計(jì)。2、結(jié)構(gòu)方案 該項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)力求體現(xiàn)超前性與先進(jìn)性，主體建筑采用框架結(jié)構(gòu)，外墻根據(jù)立面造型進(jìn)行特色裝飾。4.1.3給排水工程該址所用水電系統(tǒng)屬城區(qū)供

29、水、供電網(wǎng)。株董路安置小區(qū)小區(qū)建成后，所需水量水壓并不會(huì)造成對(duì)城市生活的影響。4.1.3供配電建筑物應(yīng)按有關(guān)規(guī)定和要求設(shè)置避雷及接地保護(hù)裝置。接地電阻應(yīng)符合規(guī)定值。配電及照明系統(tǒng)的電線電纜應(yīng)采用暗設(shè)方式。4.1.4消防本項(xiàng)目消防工程設(shè)計(jì)和建設(shè)應(yīng)嚴(yán)格按照中華人民共和國(guó)消防法和國(guó)家有關(guān)建筑防火規(guī)范執(zhí)行，根據(jù)民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范分類進(jìn)行設(shè)計(jì)。4.1.8水土保持該項(xiàng)目在施工過程中勢(shì)必會(huì)造成少量的水土流失，因此，應(yīng)認(rèn)真貫徹實(shí)行水土保持法及其實(shí)施條例，嚴(yán)格按照水土保持的有關(guān)規(guī)范執(zhí)行，并請(qǐng)有編制水土保持方案資質(zhì)證書的單位做好水土保持方案，報(bào)水利管理部門審定。在施工中，要盡量減少水土流失，竣工后應(yīng)盡量種植花草

30、樹木，以防止水土流失。4.1.9人防該項(xiàng)目人防工作應(yīng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行中華人民共和國(guó)人民防空法，在建筑設(shè)計(jì)與施工中嚴(yán)格按照人防工程規(guī)范執(zhí)行。4.2環(huán)境保護(hù)、綠化、節(jié)能4.2.1環(huán)境保護(hù)（一）環(huán)境保護(hù)環(huán)境保護(hù)是我國(guó)一項(xiàng)基本國(guó)策，該項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格按照中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法有關(guān)規(guī)定，制訂具體的環(huán)境保護(hù)評(píng)估報(bào)告，并報(bào)環(huán)境保護(hù)管理部門審定。1、施工中的環(huán)境保護(hù)本項(xiàng)目施工過程中，機(jī)械設(shè)備噪聲及施工中粉塵對(duì)周圍環(huán)境會(huì)造成污染。因此應(yīng)盡可能使用噪聲較小的施工設(shè)備，盡量避免夜間施工，以免噪音擾人，對(duì)粉塵擬采用噴水除塵。2 、項(xiàng)目建成后的環(huán)境保護(hù)本項(xiàng)目本身沒有大的污染源，主要污染來自生活污水和。要做好以下幾個(gè)方面的環(huán)保工

31、作：A、控制新的污染源的產(chǎn)生B、實(shí)行雨水，污水分流排放，污水經(jīng)過污水處理系統(tǒng)處理后達(dá)標(biāo)排放。C、防止超強(qiáng)度噪音和大氣污染。噪音污染主要來自機(jī)電設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)發(fā)出的機(jī)械噪音，在設(shè)備選型時(shí)采用低噪音設(shè)備。D、實(shí)現(xiàn)垃圾袋裝化。垃圾采用定點(diǎn)堆放，專人及時(shí)清理，保證環(huán)境清潔衛(wèi)生。4.2.2綠化本項(xiàng)目的綠化應(yīng)布置到位，隨項(xiàng)目投產(chǎn)，同時(shí)施工完畢。綠化在防止污染、保護(hù)和改善環(huán)境方面起著特殊的作用，它不僅美化環(huán)境，還具有較好的調(diào)溫、調(diào)濕、降低污染等功能。因此，根據(jù)該項(xiàng)目的特點(diǎn)，綠化設(shè)計(jì)方案擬以喬木與灌木相結(jié)合，落葉樹與常青樹相結(jié)合的原則，在道路兩旁、圍墻內(nèi)及其它可綠化的地方都種植喬木和灌木。4.2.3節(jié)能工程充分提

32、高能源利用率。節(jié)約能源是每個(gè)工程項(xiàng)目都應(yīng)積極遵循的準(zhǔn)則，在設(shè)計(jì)和施工中應(yīng)予以高度重視，并積極采取措施提高能源利用率。設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)嚴(yán)格護(hù)照公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)。第五章 組織與管理5.1組織工作5.1.1組織機(jī)構(gòu)南化經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)組織機(jī)構(gòu)由株洲市房產(chǎn)權(quán)下設(shè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)公司負(fù)責(zé)該項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，全面負(fù)責(zé)籌建工作，是建設(shè)開發(fā)的主體。5.1.2 招投標(biāo)管理工程項(xiàng)目建設(shè)的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等采購(gòu)，都要進(jìn)行招標(biāo)，并報(bào)送市建設(shè)行政主管部門核準(zhǔn)。5.1.3物業(yè)管理物業(yè)管理直接關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)能否順利實(shí)施和開發(fā)主體的信譽(yù)。本項(xiàng)目竣工后考慮聘請(qǐng)專業(yè)物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理，負(fù)責(zé)所

33、有物業(yè)的清潔、維護(hù)、保安等各項(xiàng)具體事務(wù)。第六章 株董路安置小區(qū)小區(qū)建設(shè)規(guī)模及規(guī)劃設(shè)計(jì)6.1項(xiàng)目的戰(zhàn)略規(guī)劃（1）擬將株洲株董路安置小區(qū)小區(qū)規(guī)劃人性化景觀環(huán)境、人文環(huán)境、以及專業(yè)物業(yè)管理，總戶數(shù)達(dá)150戶。（2）本項(xiàng)目處于株洲市經(jīng)濟(jì)適用房規(guī)劃建設(shè)的重要階段。在這一階段中，株董路安置小區(qū)小區(qū)立足于改善區(qū)域中低收入人群居住條件，并著眼于整株洲市域內(nèi)。同時(shí)通過項(xiàng)目的運(yùn)作不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，探索本市適宜的“經(jīng)濟(jì)適用房”發(fā)展模式，為下一階段的經(jīng)濟(jì)適用房規(guī)劃和建設(shè)提供知識(shí)的積累和人才的儲(chǔ)備。62項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模整個(gè)工程分期進(jìn)行。計(jì)劃2012年底開工，2014年底建成。建設(shè)內(nèi)容包括：住宅總面積 16410社區(qū)商業(yè)門面

34、1850第七章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度為了加快工程建設(shè)步伐，在確保工程質(zhì)量的前提下，加強(qiáng)建設(shè)進(jìn)程中的各項(xiàng)管理工作，編好施工組織設(shè)計(jì)，搞好安全施工，以使該項(xiàng)目盡快竣工受益。實(shí)施進(jìn)度安排如下：項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排表序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容時(shí)間安排2012年201320149101112123456789101112123121立項(xiàng)與規(guī)劃設(shè)計(jì)*2資金籌集*3組建開發(fā)班子*4獲取土地使用權(quán)*5安置、補(bǔ)償*6開工準(zhǔn)備*7工程施工*8推廣銷售*9竣工驗(yàn)收13年年前竣工14年全部驗(yàn)收第八章 財(cái)務(wù)與投資評(píng)估8.1財(cái)務(wù)與投資評(píng)估的原則和依據(jù)。（1）隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，人們生活水平的日益提高，我國(guó)價(jià)格總體水平保持了基本穩(wěn)定的趨勢(shì)。

35、但考慮到項(xiàng)目建設(shè)政策因素及自然壽命期中各類不可預(yù)見因素，本研究報(bào)告按現(xiàn)行低價(jià)位的綜合平均值確定價(jià)格計(jì)算。（2）項(xiàng)目建成營(yíng)運(yùn)后，根據(jù)國(guó)家及政府的規(guī)定，物業(yè)管理費(fèi)的收取按平均估計(jì)的目前市場(chǎng)價(jià)格測(cè)算。（3）編制依據(jù)1、土建工程參照目前株洲同類建筑單位工程造價(jià)指標(biāo)估算。2、安裝工程參照目前株洲同類工程概算指標(biāo)估算。3、土地取得費(fèi)用包括補(bǔ)償金、稅金及三通一平費(fèi)用。因土地手續(xù)尚在完善中，目前估計(jì)值為暫定數(shù)。今后應(yīng)按實(shí)際取得土地的投入數(shù)進(jìn)行換數(shù)。4、其它費(fèi)用根據(jù)株洲市相關(guān)政策計(jì)算。5、主要測(cè)算依據(jù)設(shè)定，根據(jù)業(yè)主提供的項(xiàng)目運(yùn)作方案，同時(shí)參考相關(guān)資料，本項(xiàng)目的營(yíng)銷構(gòu)想擬定為大部分住宅面積采取一次性買斷產(chǎn)權(quán)，小部

36、分住宅面積籌建單以租代售。因此，主要測(cè)算依據(jù)設(shè)定如下：住宅銷售均價(jià)按3500元/計(jì)；商業(yè)門面銷售均價(jià)按6500元/計(jì)；營(yíng)銷費(fèi)用按總銷售額的5%計(jì)；財(cái)務(wù)費(fèi)用主要為支付銀行貸款利息，按年息6%貸期一年計(jì)；營(yíng)業(yè)稅及附加綜合稅率按5.5%計(jì)；經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用按銷售收入的1%計(jì)；8.2項(xiàng)目建設(shè)綜合成本8.2.1項(xiàng)目建設(shè)投資項(xiàng)目的工程建設(shè)投資是指在開發(fā)建設(shè)期內(nèi)完成全部開發(fā)建設(shè)所需投入的工程建設(shè)各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套建設(shè)費(fèi)用、開發(fā)建設(shè)期稅費(fèi)、其它費(fèi)用以及不可預(yù)見費(fèi)用等。以上費(fèi)用詳見工程建設(shè)投資估算表： 工程建設(shè)投資估算表 單位：萬元序號(hào)費(fèi)用名稱計(jì)

37、算依據(jù)或 定額標(biāo)準(zhǔn)投資金額備 注一土地費(fèi)用150萬/畝3150萬共21畝二建安費(fèi)用1200元/23976萬總建筑面積19980三其它費(fèi)用150萬前期費(fèi)用、工程監(jiān)理、報(bào)建費(fèi)用、配套費(fèi)、圖紙會(huì)審等五不可預(yù)見費(fèi)建安費(fèi)的8%190萬合計(jì)約5887萬8.3項(xiàng)目主要收入預(yù)計(jì)項(xiàng)目完成總經(jīng)濟(jì)適用房銷售、廉租房租賃總收益為6946萬元。1、住房收益：16410×3500元/=57435000萬元 2、社區(qū)商業(yè)門面：1850×6500元/=12025000萬元8.4項(xiàng)目損益分析8.4.1項(xiàng)目損益表序號(hào)內(nèi)容項(xiàng)目總體1銷售收入6946萬2總投資5887萬3工程建設(shè)費(fèi)用23977綜合稅款3828稅后

38、利潤(rùn)（凈利潤(rùn)）6678.4.2靜態(tài)盈利分析：投資利潤(rùn)率=凈利潤(rùn)/總投資×100% =667/5887×100% =11% 8.5項(xiàng)目建成后運(yùn)營(yíng)期的財(cái)務(wù)評(píng)估與估算：（每年）1、每年可收取物業(yè)管理費(fèi)用10萬以上。2、停車場(chǎng)每年可收取停車費(fèi)用約5萬。8.6經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論從財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算看，本項(xiàng)目需整個(gè)投入即總投資為5887萬元，銷售部分可收回6946萬元，可獲凈利潤(rùn)667萬元，投資利潤(rùn)率為11%,與國(guó)家規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)利潤(rùn)率接近。這里尚未將項(xiàng)目建成后的運(yùn)營(yíng)效益計(jì)算進(jìn)來，所以，從經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)上分析，可知本項(xiàng)目具有一定的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。從工程費(fèi)用方面評(píng)價(jià)可知，最高工程費(fèi)用小于最低平均售價(jià)，所以，本投資項(xiàng)目安全可靠，無投資風(fēng)險(xiǎn)。從以上財(cái)務(wù)指標(biāo)可以看出，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。第九章 項(xiàng)目的社會(huì)效益分析9.1.1增加就業(yè)機(jī)會(huì)項(xiàng)目的建成后可提供300個(gè)就業(yè)崗位，為緩解城區(qū)的就業(yè)壓力和保持社會(huì)穩(wěn)定起到積極的作