大小物業(yè)管理范圍的劃分

1、大小物業(yè)管理范圍的初步劃分員工：1. 工資及福利：小物業(yè)組建“ B 座物業(yè)管理處”為 B 座產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)提 供物業(yè)管理服務(wù)，小物業(yè)自行招聘管理物業(yè)人員，支付其工資及福 利等費用。2. 其他：小物業(yè)負責(zé) “B 座物業(yè)管理處”人員的制服、洗衣、工作餐 費用。3. 外包保安：小物業(yè)自行聘用外包保安人員負責(zé) B 座產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)的安 全管理。大物業(yè)聘用的外圍公共區(qū)域保安費用，由小物業(yè)按比例分 攤。4. 外包清潔人員：小物業(yè)自行聘用外包清潔人員負責(zé) B 座產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi) 的清潔工作。大物業(yè)聘用的負責(zé)外圍公共區(qū)域的保潔人員費用，由 小物業(yè)按比例分攤。行政辦公：小物業(yè)負責(zé) B 座產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)的物業(yè)管理工作，日常運行發(fā)生

2、的行 政辦公費用由以下幾項構(gòu)成，由小物業(yè)承擔(dān)。1. 辦公 (含辦公用品、通訊、公關(guān)費、車輛費 )1) 辦公用品：小物業(yè)所屬人員日常辦公耗材費用(復(fù)印機、飲水、 紙張、文具等)；2) 印刷品：印刷 B 座產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)的客戶手冊、裝修手冊、宣傳品 等；3) 公關(guān)費用：與主管部門聯(lián)系費用；4) 通訊費用：小物業(yè)人員辦公電話、上網(wǎng)、手機 / 對講機通訊費用；5) 交通費：小物業(yè)人員交通 /車輛使用費用；6) 標(biāo)牌費用： B 座小物業(yè)管理范圍內(nèi)標(biāo)識、標(biāo)牌、提示牌的制作費 用。2. 保險：1) 財產(chǎn)一切險：涉及 B 座產(chǎn)權(quán)范圍的財產(chǎn)一切險由小物業(yè)購買。大物業(yè)負責(zé)的外圍公共區(qū)域的財產(chǎn)一切險由小物業(yè)按比例分攤。

3、2）機器設(shè)備險：主系統(tǒng)設(shè)備保險由大物業(yè)購買， B 座小物業(yè)管理的 設(shè)備設(shè)施保險由小物業(yè)購買（ B 座小物業(yè)管理的設(shè)備設(shè)施參見 “設(shè)備設(shè)施分界點”）3）公眾責(zé)任險：涉及 B 座產(chǎn)權(quán)范圍的公眾責(zé)任險由小物業(yè)購買。3. 清潔、綠化費1）園藝、綠化：小物業(yè)自行簽訂合同，負責(zé) B 座產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)的園 藝、綠化租擺工作。大物業(yè)負責(zé)的外圍公共區(qū)域綠化租擺工作， 由小物業(yè)按比例分攤。2）外墻清洗：小物業(yè)負責(zé) B 座產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)的外墻清洗工作。4. 垃圾清運：小物業(yè)負責(zé) B 座產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)產(chǎn)生垃圾的清運。大物業(yè)負 責(zé)的外圍公共區(qū)域的垃圾清運費用，小物業(yè)按比例分攤。5. 清潔消耗品（包括衛(wèi)生紙、洗手液） ：小物業(yè)負責(zé)提

4、供 B 座產(chǎn)權(quán)范圍 內(nèi)的清潔消耗品。6. 節(jié)日裝飾：小物業(yè)負責(zé) B 座產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)的節(jié)日裝飾工作。大物業(yè)負 責(zé)的外圍公共區(qū)域的節(jié)日裝飾費用，由小物業(yè)按比例分攤。工程部分：1. 能源1）電費：B座產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)公共區(qū)域和公用設(shè)備設(shè)施發(fā)生的電費由小 物業(yè)承擔(dān)（不含業(yè)租戶室內(nèi)） 。大物業(yè)負責(zé)的外圍公共區(qū)域的電 費，由小物業(yè)按比例分攤。 （需裝表計量）2）空調(diào)費： 小物業(yè)自行承擔(dān) B 座產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)的空調(diào)費用 （需裝表計 量）。3）供暖費：小物業(yè)自行承擔(dān) B 座產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)的冬季采暖費用。 （目 前是按照面積收費，但建議裝表，為日后計量收費做準(zhǔn)備） 。4）水費： B 座產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)公共區(qū)域和公用設(shè)備設(shè)施發(fā)生的水費

5、由小 物業(yè)承擔(dān)（主要是衛(wèi)生間和公共區(qū)域，不含業(yè)租戶室內(nèi)） 。大物 業(yè)負責(zé)的外圍公共區(qū)域的水費，由小物業(yè)按比例分攤。 （需裝表 計量)。2. 固定費用1) 避雷檢測：小物業(yè)自行負責(zé) B 座避雷檢測工作。2) 設(shè)備檢測：大物業(yè)負責(zé)，小物業(yè)按比例分攤費用。3) 其他年檢：大物業(yè)負責(zé)，小物業(yè)按比例分攤費用。4) 衛(wèi)星有線電視收視費：大物業(yè)負責(zé)，小物業(yè)按比例分攤費用。5) 電梯年檢費： B 座專用客梯、消防梯 /貨梯由小物業(yè)負責(zé)。3. 設(shè)備維保1) 電梯： B 座專用客梯、消防梯 /貨梯由小物業(yè)負責(zé)2) 消防系統(tǒng) /設(shè)施：大小物業(yè)按照設(shè)備設(shè)施分界點的約定負責(zé)各自 管理區(qū)域的設(shè)備，小物業(yè)按比例分攤主系統(tǒng)(

6、主要是主機部分) 的維保費用。3) 給排水系統(tǒng)：大小物業(yè)按照設(shè)備設(shè)施分界點的約定負責(zé)各自管理 區(qū)域的設(shè)備， 小物業(yè)按比例分攤主系統(tǒng) (主要是主機房與 B 座相 關(guān)設(shè)備部分)的維保費用。4) 熱力站管理費用：小物業(yè)按照 B 座產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)的供暖面積自行 繳納。5) 車場道閘 /機械車庫：進入車位管理費，小物業(yè)不承擔(dān)此項費用。6) CATV 系統(tǒng)：大小物業(yè)按照設(shè)備設(shè)施分界點的約定負責(zé)各自管理 區(qū)域的設(shè)備，小物業(yè)按比例分攤主系統(tǒng)(主要是主機部分)的維 保費用。7) CCTV 系統(tǒng)：大小物業(yè)按照設(shè)備設(shè)施分界點的約定負責(zé)各自管理 區(qū)域的設(shè)備，小物業(yè)按比例分攤主系統(tǒng)(主要是主機部分)的維 保費用。8) 電話

7、系統(tǒng)(材料)：大物業(yè)負責(zé)，小物業(yè)按照比例分攤。9) 發(fā)電機維保：大物業(yè)負責(zé)， 小物業(yè)按照比例分攤維保費用 (建議 分攤比例為 B 座所用應(yīng)急負荷占該發(fā)電機設(shè)計應(yīng)急負荷容量的 百分比)。10) 電氣 /照明材料損耗：大小物業(yè)按照設(shè)備設(shè)施分界點的約定負責(zé)各自管理區(qū)域的設(shè)備， 小物業(yè)按比例分攤主系統(tǒng) (主要是配電室、 外圍景觀照明、共用機房設(shè)備部分)的費用。11) 樓宇自控設(shè)備系統(tǒng)： 大小物業(yè)按照設(shè)備設(shè)施分界點的約定負責(zé)各 自管理區(qū)域的設(shè)備， 小物業(yè)按比例分攤主系統(tǒng) (主要是主機部分) 的維保費用。12) 土木裝修： B 座產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)的土木裝修由小物業(yè)負責(zé)。 大物業(yè)負 責(zé)的外圍公共區(qū)域的土木裝修費用，由小物業(yè)按比例分攤。13) 空調(diào)系統(tǒng)：大小物業(yè)按照設(shè)備設(shè)施分界點的約定負責(zé)各自管理區(qū) 域的設(shè)備，小物業(yè)按比例分攤主系統(tǒng)(主要是主機、水泵、冷卻 塔等)的維保費用。14) 空調(diào)水處理維保：大物業(yè)負責(zé)，小物業(yè)按比例分攤。15) 擦窗機：小物業(yè)負責(zé) B 座擦窗機的維保工作16) 旋轉(zhuǎn)門：小物業(yè)負責(zé) B 座旋轉(zhuǎn)門的維保工作注：1. 文中所述“大物業(yè)負責(zé)的外圍公共區(qū)域”是指整個園區(qū)全體業(yè)主共同使 用的公共區(qū)域和公用設(shè)備設(shè)施。如，