房地產(chǎn)信托融資的典型模式及案例

1、房地產(chǎn)信托融資的典型模式及案例房地產(chǎn)信托融資的典型模式及案例一、貸款模式(一)基本操作模式投資者（ 1）信托資金信托公司（ 2）信托貸款開(kāi)發(fā)商（委托人）（ 4）信托收益（受托人）（ 3）支付利息（項(xiàng)目公司）及本金償還本金資產(chǎn)抵押、股權(quán)質(zhì)押、第三方擔(dān)保圖 1：貸款性信托的操作模式簡(jiǎn)圖關(guān)于房地產(chǎn)信托債權(quán)融資模式，最為基礎(chǔ)的是信托貸款。同時(shí)，被視為最簡(jiǎn)單信托貸款， 通常也是最行之有效的融資方式， 操作模式參見(jiàn)圖 1。但是，相對(duì)于銀行貸款而言，無(wú)論是從規(guī)模、資金成本，還是從貸款期限來(lái)說(shuō)， 信托貸款視乎都不占有優(yōu)勢(shì)。 就對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的限制而言，兩者的限制也非常接近， 都要求開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目資本金比例不低于

2、30%1，須取得“四證”。對(duì)于信托公司而言，限制還不僅于此，根據(jù)中國(guó)銀監(jiān)會(huì)辦公廳關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)、證券業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知（簡(jiǎn)稱“ 265 號(hào)文”）的規(guī)定，嚴(yán)禁信托公司以投資附加回購(gòu)承諾、 商品房預(yù)售回購(gòu)等方式間接發(fā)放房地產(chǎn)貸款， 而且申請(qǐng)信托貸款的房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)應(yīng)不低于國(guó)家建設(shè)行政主管部門核發(fā)的二級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì) 2。其基本融資方式參見(jiàn)圖 2.注：1、 保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為金比例為 30%；20%，其他房地產(chǎn)項(xiàng)目的最低資本2、 羅陽(yáng)：“圍爐夜話房地產(chǎn)企業(yè)信托融資：房企融資實(shí)用攻略詳解（上）”，信托周刊第16 期。房地產(chǎn)信托融資的典型模式及案例貸款型信托對(duì)（公

3、司）項(xiàng)目要求“ 四證 ”齊全/ 自由資金達(dá)到 30%/二級(jí)以上開(kāi)發(fā)資質(zhì) / 項(xiàng)目自盈能力強(qiáng)進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)控期限 / 成本 /金額退出方式制措施方式資產(chǎn)抵押（不期限較短（ 1動(dòng)產(chǎn)，抵押率至 2 年居多）發(fā)放貸款一般 50%左/ 幾千萬(wàn)到幾償還貸款本金（債權(quán)）右）/ 股權(quán)質(zhì)押億不等 / 成本（并支付利息）/ 第三方擔(dān)保 /相對(duì)較低設(shè)置監(jiān)管賬戶等圖 2：貸款型信托的融資方式簡(jiǎn)圖( 二)案例： Y項(xiàng)目貸款集合資金信托計(jì)劃1. 項(xiàng)目背景1) 項(xiàng)目基本情況A 公司注冊(cè)資本 4.24 億元，主營(yíng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)與開(kāi)發(fā)。 B 集團(tuán)是 A 公司的全資母公司， 持有 A 公司 100%股權(quán)。C集團(tuán)是 B 集團(tuán)的控股股東

4、， A 公司自成立以來(lái)已開(kāi)發(fā)完成 7 個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積達(dá) 50多萬(wàn)平方米，均已全部售罄。股權(quán)關(guān)系見(jiàn)圖3。100%控股控股A 公司B 集團(tuán)C集團(tuán)圖 3： A、B、 C的股權(quán)關(guān)系圖目前 A 公司重點(diǎn)開(kāi)發(fā)Y 項(xiàng)目，該項(xiàng)目地處H 市大學(xué)城中心區(qū)域。 H市戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃中明確指出，該區(qū)域?qū)⒆鳛榻窈?H市發(fā)展規(guī)劃中的重要組成部分。 A 公司具備房地產(chǎn)二級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)， Y 項(xiàng)目已取得國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證以及建筑工程施工許可證 。房地產(chǎn)信托融資的典型模式及案例該項(xiàng)目占地 313.86 畝，總建筑面積 398,085 平方米，分甲、乙、丙三區(qū)開(kāi)發(fā)：甲區(qū)以連排別墅為主；乙區(qū)包括7

5、幢 4 層的花園洋房、4 幢 33 層的高層住宅和1 幢 5 層商業(yè)綜合樓；病區(qū)包括7 裝 18-27層的高層住宅和1 個(gè)幼兒園。2)政策情況隨著近年來(lái)H 市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展和國(guó)家宏觀政策背景的轉(zhuǎn)變，以及若干重大項(xiàng)目的建設(shè)， 為了更好地指導(dǎo)城市建設(shè)與發(fā)展， 2011年 2 月， H 市政府委托某城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院著手編制 H 市空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃。該規(guī)劃文件表明， 項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)⒆鳛?H 市規(guī)劃的重點(diǎn)區(qū)域， 建設(shè)以商務(wù)辦公、總部經(jīng)濟(jì)、 會(huì)議展覽等功能為主導(dǎo)的公建中心，打造城市綜合體，成為 H市發(fā)展新亮點(diǎn)。 在此同時(shí)全面推進(jìn)該區(qū)域中心區(qū)外圍建設(shè)，引導(dǎo)空間拓展和功能布局優(yōu)化， 使中心區(qū)優(yōu)化整合與新

6、城開(kāi)發(fā)建設(shè)聯(lián)動(dòng)并進(jìn)。3) 項(xiàng)目所在地情況Y 項(xiàng)目位于該區(qū)域中心位置且緊貼H 市大學(xué)城且與市政府相鄰，有著良好的行政配套，周邊分布有地稅局、公安局、工商所、國(guó)土資源所、銀行及零售商業(yè)等，且交通十分便利。4) 關(guān)聯(lián)公司情況B 集團(tuán)是 A 公司的全資母公司，其總股本 5.36 億元，主營(yíng)業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，在 H 市樹(shù)立了良好的口碑，成長(zhǎng)性較好。 2010 年公司房地產(chǎn)銷售回款超過(guò) 25 億，在 H 市占有率較高。截至 2010 年底，房地產(chǎn)信托融資的典型模式及案例B集團(tuán)資產(chǎn)總額50 億元，負(fù)債總額26 億元，凈資產(chǎn) 24 億元。2. 信托計(jì)劃方案1) 信托計(jì)劃簡(jiǎn)介（參見(jiàn)表 1）表 1： Y 項(xiàng)目貸款

7、集合資金信托計(jì)劃信息表產(chǎn)品名稱Y 項(xiàng)目貸款集合資金信托計(jì)劃發(fā)行規(guī)模3 億起點(diǎn)金額300 萬(wàn)信托期限信托期限 18 個(gè)月，自本信托計(jì)劃成立之日起計(jì)算。預(yù)算年化收益率300 萬(wàn)以下為 8.5%， 300 萬(wàn)以上為 10%信托資金用于向A 公司提供房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，利率為15%/資金運(yùn)用方式年，全部用于 Y 項(xiàng)目乙區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)2) 交易結(jié)構(gòu)圖（參見(jiàn)圖 4）C 集團(tuán)控股B 集團(tuán)連帶責(zé)任擔(dān)保連帶責(zé)任擔(dān)保貸款3億元A 公司投信托計(jì)劃資還本付息人利益分配Y 項(xiàng)目乙區(qū)乙區(qū)在建工程抵押擔(dān)保圖 4： Y 項(xiàng)目貸款集合資金信托計(jì)劃交易結(jié)構(gòu)圖二、股權(quán)模式( 一) 基本操作模式房地產(chǎn)信托融資的典型模式及案例（ 2）收購(gòu)股權(quán)

8、或投資者（ 1）信托資金信托公司增資擴(kuò)股等開(kāi)發(fā)商（委托人）（ 4）信托收益及本金（受托人）（ 3）股權(quán)轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)（項(xiàng)目公司）抵（質(zhì)）押、第三方擔(dān)保圖 5：股權(quán)型信托的操作模式簡(jiǎn)圖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在遇到項(xiàng)目資本金段全的情況下， 該如何運(yùn)用信托平臺(tái)解決資本金問(wèn)題呢？備選方案包括： 其一，信托公司以信托資金入股項(xiàng)目公司， 成為項(xiàng)目公司股東， 入股項(xiàng)目公司的資金被評(píng)判為項(xiàng)目資本金則不存在法律瑕疵。 在信托期限屆滿或信托期限內(nèi)滿足約定條件時(shí)，由約定的項(xiàng)目公司股東或其他第三方按照約定價(jià)款收購(gòu)信托持股。其二，信托公司以信托資金很少一部分入股項(xiàng)目公司并成為項(xiàng)目公司股東，然后將剩余信托資金以股東借款的形式進(jìn)入項(xiàng)目公

9、司，如果這部分資金劣后于銀行貸款或其他債務(wù)的償還， 則一般可以被認(rèn)定為項(xiàng)目資本金。房地產(chǎn)信托股權(quán)業(yè)務(wù)模式的操作關(guān)鍵在于信托產(chǎn)品到期后“股權(quán)變現(xiàn)退出”的保障問(wèn)題，為此必須密切關(guān)注兩個(gè)方面：其一，信托公司在項(xiàng)目公司所處的“控制”地位，以便對(duì)于信托資金及銀行后續(xù)貸款資金的使用和其他重要事項(xiàng)擁有決定權(quán)， 從而確保資金的合理運(yùn)用與項(xiàng)目的按期完成； 其二，房地產(chǎn)項(xiàng)目本身是否具備良好的市場(chǎng)前景，以便在“股權(quán)轉(zhuǎn)讓退出”等機(jī)制無(wú)法實(shí)現(xiàn)的情況下，信托公司通過(guò)拍賣等處置程序進(jìn)行股權(quán)變現(xiàn)， 從而確保信托資金的正常退出。其操作模式參見(jiàn)圖 5. 另外，目前市場(chǎng)上冠以“基金”的房房地產(chǎn)信托融資的典型模式及案例地產(chǎn)信托產(chǎn)品多

10、數(shù)是股權(quán)投資類信托產(chǎn)品。并且，股權(quán)投資類信托產(chǎn)品主要分為：?jiǎn)我豁?xiàng)目型、多層面操作型、類基金型，等等。其融資模式參見(jiàn)圖 6：股權(quán)型信托對(duì)公司風(fēng)險(xiǎn)期限 /（項(xiàng)目）進(jìn)入控制金額 /退出要求方式措施成本方式股 權(quán) 結(jié)股權(quán)轉(zhuǎn)讓、向項(xiàng)目公司期限相對(duì)轉(zhuǎn)讓、構(gòu) 相 對(duì)增資擴(kuò)股、委派董事或較長(zhǎng)（1股權(quán)、簡(jiǎn) 單 清增加資本者財(cái)務(wù)總至3年居分紅、晰 、 項(xiàng)公積（以及監(jiān)、股權(quán)質(zhì)多）/ 金額清算目 盈 利股東借款）押、第三方較大/成能力強(qiáng)擔(dān)保等本較高圖 6：股權(quán)型信托的融資方式簡(jiǎn)圖( 二) 案例： A 公司 Y 項(xiàng)目股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃1. 項(xiàng)目背景1) 項(xiàng)目公司情況A 公司成立于 2011 年 3 月，注冊(cè)資本

11、5,000 萬(wàn)，是 B 公司為開(kāi)發(fā) Y 項(xiàng)目而設(shè)立的項(xiàng)目公司。目前 A 公司股東為 B 公司和 C公司， B 公司 2006 年 7 月注冊(cè)（注冊(cè)資金 2 億元），是經(jīng)國(guó)家工商總局核準(zhǔn)成立的一家創(chuàng)新型投資控股集團(tuán)企業(yè)， C公司于 2010 年 10 月注冊(cè)，隸屬于 B 公司，公司主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。 B 公司持有 C 公司 41.93% 的股權(quán)。 B 公司持有 A 公司 49%股權(quán)，C公司持有 A公司 51%股權(quán)，股東按占股比例全部以貨幣方式全額出資。股權(quán)關(guān)系見(jiàn)圖7：房地產(chǎn)信托融資的典型模式及案例B公司C公司持股 51%持股 49%A公司Y項(xiàng)目圖 7： A、 B、 C 公司股權(quán)關(guān)系圖本項(xiàng)目地塊

12、位于甲市房產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)劃區(qū)。項(xiàng)目周邊配套設(shè)施完善。項(xiàng)目公司對(duì)項(xiàng)目地塊進(jìn)行規(guī)劃，該地塊由11 棟高層住宅、 14 層花園洋房、 1 棟連排別墅及商業(yè)配套設(shè)施組成，總建筑面積為 17.77 萬(wàn)平方米；高層 18-26 層，攻 11 棟，房源約 1,133 套，建筑面積約為 11.9 萬(wàn)平方畝；洋房 5-6 層，攻 14 棟，房源約 600 套，建筑面積約為 4.94 萬(wàn)平方米，另有商業(yè)配套 9230 平方畝。2011 年 3 月，A 公司與所在開(kāi)發(fā)區(qū)國(guó)土資源局簽署了國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，獲得了開(kāi)發(fā)區(qū)84,317 平方畝國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，用于開(kāi)發(fā)花園洋房和大型會(huì)所等精品樓盤。除本次土地購(gòu)入外，A

13、公司無(wú)合并、分立、收購(gòu)或出手重大資產(chǎn)、資產(chǎn)置換、債務(wù)重組等情況。 A 公司目前經(jīng)營(yíng)上述地塊項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)，截止2011 年 8 月，公司尚無(wú)對(duì)外投資、持股、參股情況。2) 項(xiàng)目所在地情況該項(xiàng)目土地較為方正，無(wú)明顯高差，且四周無(wú)日照遮擋物，適宜房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。該土地狀態(tài)良好，不存在任何污染。此地塊與該區(qū)政府機(jī)關(guān)所在地相鄰，屬于開(kāi)發(fā)區(qū)核心區(qū)域。3)項(xiàng)目客戶群定位（參見(jiàn)表2）房地產(chǎn)信托融資的典型模式及案例表 2：Y 項(xiàng)目客戶群定位一覽表潛在客戶群來(lái)自區(qū)域所屬行業(yè)消費(fèi)習(xí)慣置業(yè)目的置業(yè)次數(shù)小型私營(yíng)業(yè)主、側(cè)重多層洋房、情公務(wù)員和企事全城區(qū)域企事業(yè)單位及景洋房，著重項(xiàng)目自住兼顧適當(dāng)二次及以上置業(yè)業(yè)單位中高層周

14、邊區(qū)域產(chǎn)業(yè)的綜合素質(zhì)及增值投資需求等潛力側(cè)重享受型產(chǎn)品，大型私企主、 高全城區(qū)域企事業(yè)單位、 大追求高品質(zhì)、舒適自住兼顧適當(dāng)二次及以上置業(yè)端人士型私營(yíng)企業(yè)度，注重產(chǎn)品附加投資需求值側(cè)重享受型高品質(zhì)產(chǎn)品，注重產(chǎn)品價(jià)周邊城市區(qū)域周邊城市行業(yè)分布較散值、園林景觀、戶自住兼顧適當(dāng)二次及以上置業(yè)高收入階層等區(qū)域型、配套等因素，投資需求對(duì)價(jià)格的敏感性相對(duì)較低區(qū)域和周邊產(chǎn)北部及周側(cè)重產(chǎn)品實(shí)用性，業(yè)企業(yè)中層管周邊區(qū)域產(chǎn)業(yè)注重性價(jià)比，對(duì)價(jià)自住首次置業(yè)邊區(qū)域理人員等格敏感度相對(duì)較高周邊大專院校側(cè)重項(xiàng)目地段位周邊大專置，喜歡在學(xué)校周較具經(jīng)濟(jì)實(shí)力教育部門自助二次及以上置業(yè)院校邊置業(yè)，追求性價(jià)的教職工比及小區(qū)環(huán)境4)

15、財(cái)務(wù)狀況截至 2011 年 8 月， A 公司注冊(cè)資金到位 5,000 萬(wàn)元人民幣，股東借款 40,782,023 元，共收到現(xiàn)金 90,782,023 元，共有貨幣資金5,748,952 元。該公司預(yù)期現(xiàn)金流相對(duì)穩(wěn)定，各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)良好，預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)較為穩(wěn)健。項(xiàng)目公司無(wú)任何對(duì)外擔(dān)保及未決訴訟情況。A 公司重大經(jīng)營(yíng)行為主要包括： （1）購(gòu)入開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目用地：繳納土地出讓金全款6,933 萬(wàn)元；繳納契稅346.65 萬(wàn)元；繳納耕地使用稅等相關(guān)費(fèi)用168.35萬(wàn)元。（ 2）前期費(fèi)用：主要包括設(shè)計(jì)費(fèi)等3,639,621 元。（3）管理費(fèi)用：共發(fā)生 3,375,934 元。（4）銷售費(fèi)用：主要用于售樓處裝飾、

16、機(jī)場(chǎng)路戶外廣告、報(bào)廣宣傳得呢個(gè)，共發(fā)生房地產(chǎn)信托融資的典型模式及案例3,502,042 元。截止 2011 年 8 月， B 公司資產(chǎn)總額 2.02 億元，負(fù)債總額 15 萬(wàn)元，資產(chǎn)負(fù)債率良好。保證人 C 公司償債能力較強(qiáng)，具備為信托計(jì)劃提供連帶責(zé)任保證的能力。5) 項(xiàng)目投資完成進(jìn)度及預(yù)測(cè)本項(xiàng)目泥分期建設(shè)，首先開(kāi)發(fā)一期，總建筑面積約 7.2 萬(wàn)平方畝，采取高層住宅和花園洋房相結(jié)合的方式， 開(kāi)發(fā)目的定位于銷售資金的快速回籠及提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，并將銷售回款繼續(xù)投入項(xiàng)目二期的建設(shè)，二期總建筑面積約 10.5 萬(wàn)平方米。項(xiàng)目建設(shè)期確定為2 年 1 個(gè)月，自 2011 年 12 月起，至 2014 年1 月

17、止。項(xiàng)目的工程建設(shè)和市場(chǎng)銷售重疊進(jìn)行。6) 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃（參見(jiàn)表 3）表 3： Y 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表項(xiàng)目A 區(qū)洋房A 區(qū)高層B 區(qū)洋房B 區(qū)高層獲得施工許可證2011/122011/122012/042012/04基礎(chǔ)出地面2012/022012/022012/052012/05獲得銷售許可證2012/032012/032012/062012/06結(jié)構(gòu)封頂2012/042012/072012/072013/02交房2012/112013/042013/042014/01項(xiàng)目總投資 7.15 億元，項(xiàng)目方已投入9,000 萬(wàn)元，已支付完畢全部土地價(jià)款和前期費(fèi)用。預(yù)計(jì)項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)銷售收入8.8

18、7 億元，扣除成本、稅金后預(yù)計(jì)利房地產(chǎn)信托融資的典型模式及案例潤(rùn) 17,217.05 萬(wàn)元。預(yù)計(jì)項(xiàng)目成本利潤(rùn)見(jiàn)表4：表 4： Y 項(xiàng)目成本利潤(rùn)測(cè)算簡(jiǎn)表序號(hào)科目名稱總價(jià)備注1總支出715,109,5812總銷售收入887,280,1063凈利潤(rùn)172,170,525總收入 - 總成本4成本利潤(rùn)率24.08%預(yù)計(jì)本項(xiàng)目資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力強(qiáng)，稅后凈利潤(rùn)1.72 億元，各項(xiàng)盈利指標(biāo)如下：營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率 =凈利潤(rùn) / 營(yíng)業(yè)收入 *100%=19.4%總投資凈利潤(rùn)率 =凈利潤(rùn) / 項(xiàng)目總投資 *100%=24.08%預(yù)計(jì)本項(xiàng)目?jī)衾始翱偼顿Y凈利率較高，償還能力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力較強(qiáng)。2. 信托計(jì)劃方案1) 信托計(jì)劃簡(jiǎn)介

19、a) 信托計(jì)劃（參見(jiàn)表 5）表 5： X 信托 *A 公司 Y 項(xiàng)目股權(quán)投資計(jì)劃資金信托計(jì)劃基本信息表產(chǎn)品名稱X 信托 *A 公司 Y 項(xiàng)目股權(quán)投資計(jì)劃資金信托計(jì)劃信托規(guī)模1 億元信托期限18 各月，信托計(jì)劃滿12 個(gè)月后可提前終止資金運(yùn)作方式股權(quán)投資預(yù)期年化收益率受益人認(rèn)購(gòu)金額預(yù)期年化收益率（單位：萬(wàn)元）房地產(chǎn)信托融資的典型模式及案例a 類受益人100-200 （不含 200）9%預(yù)期年化收益率b 類受益人200-300 （不含 300）10%c 類受益人300 以上11%信托收益由受托人按每個(gè)信托年度分配。 信托期限內(nèi)， 由項(xiàng)目公司 A 公司按投資者認(rèn)購(gòu)金額相對(duì)應(yīng)的預(yù)期收益率每個(gè)信托年度支

20、付至信收益分配托專戶，由受托人根據(jù)與投資者簽訂的資金信托合同約定進(jìn)行分配。信托計(jì)劃結(jié)束或者提前結(jié)束時(shí)，受托人將最后一期的信托收益與信托本金一次性分配給全體受益人。b) 交易結(jié)構(gòu)（參見(jiàn)圖 8）質(zhì)押 A 公司 20%股權(quán)B 公司1億獲得 80%股權(quán)A 項(xiàng)目投資者信托計(jì)劃公司增資 7500 萬(wàn)增資后合計(jì)C 公司獲得 20%股權(quán)支付股權(quán)對(duì)價(jià)2,500 萬(wàn)元圖 8： X 信托 *A 公司 Y 項(xiàng)目股權(quán)投資計(jì)劃資金信托計(jì)劃交易結(jié)構(gòu)圖c) 信托資金的管理（參見(jiàn)圖 9）B 公司X控股項(xiàng)目日常經(jīng)營(yíng)管理信托監(jiān)控公司公司A公司C 公司圖 9：信托資金管理示意圖信托公司對(duì) A 公司的監(jiān)控方式見(jiàn)表6：房地產(chǎn)信托融資的典

21、型模式及案例監(jiān)控方式具體措施對(duì)重大項(xiàng)目具有一票否決權(quán)，重大事項(xiàng)是指對(duì)本信托計(jì)劃的運(yùn)營(yíng)帶來(lái)重大委派董事影響或風(fēng)險(xiǎn)的事項(xiàng)，主要包括：經(jīng)營(yíng)計(jì)劃；工程預(yù)算、決算；固定資產(chǎn)的處理；對(duì)外融資、負(fù)債；對(duì)外擔(dān)保；股東分紅、注冊(cè)資本變更等事項(xiàng)。印信保管印信包括但不限于項(xiàng)目公司的公章、資金監(jiān)管賬戶的預(yù)留印鑒，營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、土地使用權(quán)證和其他主要資產(chǎn)權(quán)屬正數(shù)等重要法律文件信托資金監(jiān)管賬戶保管本信托計(jì)劃注入項(xiàng)目公司的資金，其銀行預(yù)留印鑒為項(xiàng)目公司的公章和法定代表人的個(gè)人銘章。銷售監(jiān)管賬戶保管項(xiàng)目公司的銷售收入， 預(yù)留印鑒為項(xiàng)目公司公章賬戶監(jiān)管和法定代表人個(gè)人銘章。保管由信托監(jiān)管賬戶劃入的資金和項(xiàng)目公司日常

22、資日常運(yùn)營(yíng)賬戶金的收付， 預(yù)留印鑒為項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)章和法定代表人的個(gè)人銘章。日常運(yùn)營(yíng)賬戶由項(xiàng)目公司自行管理。d) 信托資金的退出信托資金的退出方式如表7 所示：表 7：信托資金退出方式一覽表信托資金的詳細(xì)內(nèi)容退出方式獲得項(xiàng)目公司受托人可以通過(guò)獲取公司分紅和減資等方式實(shí)現(xiàn)信托資金的退出，并以分紅和減資分紅和減資所得向信托受益人分配信托資金及收益。信托到期時(shí)，受托人有權(quán)將其持有的項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三方。在股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格足以足額償付信托受益人的本金和預(yù)期收益前提下，B 公司、轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司其指定的第三方有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。若B、 C 公司其制定的第三方未及公司股權(quán)時(shí)形式優(yōu)先購(gòu)買權(quán)或股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格不能達(dá)到前述規(guī)定

23、，則受托人可以將擁有的項(xiàng)目的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他方，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓款向受益人分配信托資金及收益。在項(xiàng)目公司按照相關(guān)協(xié)議的規(guī)定，全額支付信托收益、信托報(bào)酬、其他信托費(fèi)用后，可由 B、 C 或其指定的第三方全額收購(gòu)本信托計(jì)劃的信托轉(zhuǎn)讓信托受益權(quán)單位，收購(gòu)金額為本信托計(jì)劃的信托規(guī)模。信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓后，屆時(shí)受托人有權(quán)決定以現(xiàn)金或信托財(cái)產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)向受益人分配。e) 信用增級(jí)措施i. 控制項(xiàng)目公司股權(quán)。ii. B 公司為信托計(jì)劃資金本金及預(yù)期收益的安全退出提供不可撤銷連帶責(zé)任保證。房地產(chǎn)信托融資的典型模式及案例iii. 項(xiàng)目公司股東（包含原股東 B 公司）在信托資金退出之前放棄對(duì)股東借款（包括已有股東借款及后續(xù)股

24、東借款）的受償權(quán)。3. 案例簡(jiǎn)評(píng)a) 風(fēng)險(xiǎn)控制該信托采用了動(dòng)態(tài)的銷售回款設(shè)置約定， 使得信托計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)可控性提高。本信托計(jì)劃具有多重保障， 嚴(yán)格的管理措施 （如委派董事信托公司選派的董事對(duì)公司的重大事項(xiàng)具有一票否決權(quán)， 印信保管、賬戶的監(jiān)管）能夠幫助防范項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。受托人實(shí)際控制項(xiàng)目公司 80%的股權(quán)，取得剩余 20%股權(quán)質(zhì)押，降低了信托計(jì)劃的風(fēng)險(xiǎn)概率。b) 原股東保證i. 股東方承諾信托計(jì)劃退出前，放棄對(duì)項(xiàng)目公司債權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)。ii. 股東方 B 公司實(shí)力較強(qiáng)，具備較強(qiáng)的擔(dān)保能力。三、權(quán)益模式( 一)基本操作模式房地產(chǎn)企業(yè)基于自身?yè)碛械膬?yōu)質(zhì)權(quán)益 （基礎(chǔ)資產(chǎn)的權(quán)利無(wú)瑕疵并且現(xiàn)金流穩(wěn)定可控），與信

25、托公司合作，通常常用“權(quán)益轉(zhuǎn)讓附加回購(gòu)”等方式，從而實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)資源整合放大的信托融資模式。在房地產(chǎn)企業(yè)的信托融資實(shí)踐中，一般會(huì)運(yùn)用租金收益權(quán)、股權(quán)收益權(quán)、項(xiàng)目房地產(chǎn)信托融資的典型模式及案例收益權(quán)、應(yīng)收賬款收益權(quán)或者特定資產(chǎn)收益權(quán)等方式開(kāi)展信托融資。其基本操作模式見(jiàn)圖10：為回購(gòu)權(quán)益提供擔(dān)保（抵押、質(zhì)押或保證）權(quán)益轉(zhuǎn)讓合同房地產(chǎn)受讓權(quán)益加入信托計(jì)劃公司信投托回購(gòu)權(quán)益資公投資支付收益和本金者司優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目圖 10：權(quán)益型信托的操作模式簡(jiǎn)圖( 二)案例： A+C特定收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃1. 背景1) A 公司“鳳凰島綜合項(xiàng)目”背景A 公司的股東為B公司，B 公司于 2004 年創(chuàng)辦并從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)

26、務(wù)，具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)二級(jí)資質(zhì)。藍(lán)島鳳凰島綜合項(xiàng)目所在的藍(lán)島區(qū)是丁市重點(diǎn)區(qū)域，交通便利，風(fēng)景宜人?！八{(lán)島鳳凰島綜合項(xiàng)目”位于丁市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的核心商業(yè)區(qū)與旅游區(qū)聯(lián)接地帶， 分為住宅和商業(yè)兩部分。 其中住宅部分土地評(píng)估價(jià)格為人民幣55,000 萬(wàn)元，商業(yè)部分土地評(píng)估價(jià)值為52,000萬(wàn)元。2) C 公司“溫泉住宅項(xiàng)目”背景C 公司主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等。溫泉住宅項(xiàng)目地段屬海洋溫濕性氣候， 地?zé)豳Y源得天獨(dú)厚。 該項(xiàng)房地產(chǎn)信托融資的典型模式及案例目土地評(píng)估價(jià)值為人民幣20,536 萬(wàn)元。A 公司持有“藍(lán)島鳳凰島綜合項(xiàng)目”和C 公司持有“梁平溫泉住宅項(xiàng)目”資金緊張，需要融資。2. T 信托 A+C

27、特定資產(chǎn)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃a) 信托計(jì)劃簡(jiǎn)介（參見(jiàn)表 8）表 8： T 信托 A+C 特定資產(chǎn)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃簡(jiǎn)要信息表產(chǎn)品名稱T 信托 A+C 特定資產(chǎn)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃本信托計(jì)劃分為優(yōu)先級(jí)和次級(jí)2 個(gè)層級(jí)，發(fā)行規(guī)模7.1億元，其中優(yōu)先級(jí)發(fā)行規(guī)模 5 億元，信托期限 2.5 年，其中投資期限2年，預(yù)期收益率產(chǎn)品結(jié)構(gòu)9-13%/ 年，如優(yōu)先級(jí)委托人收益率未達(dá)到11%/年，則受托人不提取受托人獎(jiǎng)勵(lì)；次級(jí)發(fā)行規(guī)模 2.1億元，信托期限 2.5年，合作伙伴以項(xiàng)目公司股權(quán)及債權(quán)認(rèn)購(gòu)。優(yōu)先級(jí)和次級(jí)的比例為2.38 ：1。30 個(gè)月（其中：投資期限2 年，若投資本金未能按時(shí)足額收

28、回，或投資產(chǎn)品期限收益未達(dá)到預(yù)期，則追償期6 個(gè)月），滿 12個(gè)月后，如信托收益達(dá)到預(yù)期水平，受托人有權(quán)提前終止信托計(jì)劃。用于購(gòu)買 A 公司持有的“藍(lán)島鳳凰島綜合項(xiàng)目”和C 公司持有的“梁平資金運(yùn)用方式溫泉住宅項(xiàng)目” 特定地塊開(kāi)發(fā)收益權(quán)。信托計(jì)劃若有閑置資金， 可用于銀行存款，禁止用于股票市場(chǎng)等高風(fēng)險(xiǎn)投資產(chǎn)品。（ 1）土地抵押及股權(quán)控制：該產(chǎn)品投資于丁市的 “藍(lán)島鳳凰島綜合項(xiàng)目”和“梁平溫泉住宅項(xiàng)目” ，其中住宅部分建筑面積21 萬(wàn)平方米，商業(yè)部分建筑面積 16萬(wàn)平方米。 兩個(gè)項(xiàng)目土地使用權(quán)抵押給T 信托公司， 評(píng)估價(jià)值為 127,511萬(wàn)元；信托計(jì)劃的次級(jí)受益權(quán)由項(xiàng)目公司股東以股風(fēng)控措施權(quán)和

29、股東債權(quán)認(rèn)購(gòu)，在利益分配順序上劣后于優(yōu)先級(jí)受益權(quán)。（ 2）經(jīng)營(yíng)與監(jiān)管： T 信托公司將對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格管理。在信托計(jì)劃成立后，將對(duì)項(xiàng)目公司的中外合資經(jīng)營(yíng)合同 、公司章程進(jìn)行修訂，并將向項(xiàng)目公司委派董事及財(cái)務(wù)經(jīng)理， 負(fù)責(zé)項(xiàng)目的現(xiàn)金流監(jiān)管、 施工進(jìn)度監(jiān)管、銷售監(jiān)管，對(duì)項(xiàng)目公司重大決策擁有一票否決權(quán)。認(rèn)購(gòu) 300 萬(wàn)元（不含）以下預(yù)約登記；認(rèn)購(gòu)300 萬(wàn)元（含300 萬(wàn)元）以投資門檻。上直接簽約（金額優(yōu)先，同等金額下時(shí)間優(yōu)先）b) 交易結(jié)構(gòu)圖（參見(jiàn)圖 11）房地產(chǎn)信托融資的典型模式及案例B公司C公司投資者購(gòu)買次級(jí)購(gòu)買優(yōu)先級(jí)（ 2.1 億元）（5 億元）持A+C特定資產(chǎn)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃股購(gòu)買特

30、定地塊開(kāi)發(fā)收益權(quán)抵押土地權(quán)A 公司C公司藍(lán)島鳳凰綜合項(xiàng)目梁平溫泉住宅項(xiàng)目圖 11：信托 A+C 特定資產(chǎn)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃交易結(jié)構(gòu)圖3. 啟示1) 對(duì)項(xiàng)目公司而言，信托計(jì)劃的設(shè)計(jì)具備一定優(yōu)勢(shì)： （1）通過(guò)轉(zhuǎn)讓自有項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)收益權(quán)進(jìn)行融資， 即以未來(lái)的收益權(quán)為標(biāo)的進(jìn)行融資來(lái)保證現(xiàn)在的項(xiàng)目順利開(kāi)發(fā)， 從而解決了現(xiàn)有的資金短缺。（2）雖然已經(jīng)賣出了開(kāi)發(fā)收益權(quán)， 但是通過(guò)股權(quán)和債權(quán)這兩種方式認(rèn)購(gòu)信托計(jì)劃的次級(jí)受益權(quán)，保障了在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成并產(chǎn)生更多收益同時(shí)，自身也還可以享受收益分配。2) 對(duì)普通投資者而言，多重手段保證了項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制： （1）項(xiàng)目公司將土地使用權(quán)抵押給 T 信托公司，評(píng)估價(jià)值為

31、127,511 萬(wàn)房地產(chǎn)信托融資的典型模式及案例元。（2）項(xiàng)目公司以其股權(quán)和債權(quán)認(rèn)購(gòu)信托計(jì)劃的次級(jí)受益權(quán)，這在利益分配順序上劣后于優(yōu)先級(jí)受益權(quán)，此舉一方面保障了如果項(xiàng)目未來(lái)無(wú)收益，普通投資者可以優(yōu)先獲得收益分配，另一方面，這也保證了項(xiàng)目公司的一致行動(dòng)人有足夠壓力和動(dòng)力把項(xiàng)目的管理運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)控制到最低。四、資產(chǎn)證券化模式( 一)基本操作模式（參見(jiàn)圖12）信托登記以及履約擔(dān)保財(cái)產(chǎn)權(quán)信托合同房地產(chǎn)公司信托收益權(quán)的代理收付轉(zhuǎn)讓款代理轉(zhuǎn)讓（委托人 /次級(jí)受益人）收購(gòu)信托收益權(quán)信轉(zhuǎn)讓金額投資者托（優(yōu)先級(jí)受益人）投資公本金與收益司優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目圖 12：準(zhǔn)資產(chǎn)證券化模式操作模式簡(jiǎn)圖準(zhǔn)資產(chǎn)證券化模式是房地產(chǎn)企業(yè)將優(yōu)質(zhì)

32、資產(chǎn)及其現(xiàn)金流與信托模式巧妙結(jié)合的產(chǎn)物，其關(guān)鍵點(diǎn)是“信托受益權(quán)”。這種信托融資模式的核心架構(gòu)是“房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)信托 +信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓”，即在引入“優(yōu)先級(jí) - 次級(jí)”的信托受益權(quán)結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)時(shí)，通過(guò)信托公司的“受托人+代理人”身份轉(zhuǎn)換，從而實(shí)現(xiàn)為基礎(chǔ)資產(chǎn)的委托人（即財(cái)產(chǎn)權(quán)信托的委托人）獲得融資的目的。( 二)案例： X 保障性安居工程應(yīng)收賬款流動(dòng)化信托項(xiàng)目1. 案例背景房地產(chǎn)信托融資的典型模式及案例1) 融資方（ B 公司）B 實(shí)業(yè)公司（簡(jiǎn)稱“B 公司”）成立于 2003 年，注冊(cè)資本為 7200萬(wàn)元，公司主要承接與政府相關(guān)的委托代建項(xiàng)目、BT 項(xiàng)目等，具有房地產(chǎn)一級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。自成立以來(lái)，B 公司累

33、計(jì)開(kāi)發(fā)面積近60 萬(wàn)平方米，銷售收入達(dá)5 億元。截至 2011 年 6 月 30 日，B 公司總資產(chǎn)10.1 億元，負(fù)債總額7.4 億元，凈資產(chǎn) 2.7億元。2) 擔(dān)保方（ C 公司）C 公司成立于 2001 年，注冊(cè)資本9300 萬(wàn)元，具有房地產(chǎn)一級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，開(kāi)發(fā)了一系列知名商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目和住宅項(xiàng)目。目前，C 公司除少數(shù)尾盤外，其他主要住宅類項(xiàng)目銷售面積均達(dá)到100%。截至2011 年 6 月 30 日，公司總資產(chǎn)15.3 億元，負(fù)債總額6.5億元，凈資產(chǎn) 8.8 億元。2. 信托計(jì)劃1) 信托計(jì)劃概況（參見(jiàn)表 9）產(chǎn)品名稱X 保障性安居工程應(yīng)收賬款流動(dòng)化信托項(xiàng)目發(fā)行機(jī)構(gòu)A 信托公司投資門檻認(rèn)

34、購(gòu) 300 萬(wàn)元（含）以上，金額優(yōu)先，同等金額下時(shí)間優(yōu)先。信托規(guī)模成立規(guī)模為 26,210 萬(wàn)元，增發(fā)后總規(guī)模不超過(guò)4 億元優(yōu)先級(jí)受益權(quán)預(yù)期收益率為10.5%/ 年（含認(rèn)購(gòu)費(fèi)），認(rèn)購(gòu)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)如下：（ 1） 300 萬(wàn)元合同金額600 萬(wàn)元，收取認(rèn)購(gòu)費(fèi)1%/年；預(yù)期收益率（ 2） 600 萬(wàn)元合同金額1,000 萬(wàn)元，收取認(rèn)購(gòu)費(fèi)0.5%/ 年；（ 3）合同金額 1,000 萬(wàn)元，收取認(rèn)購(gòu)費(fèi) 0%/年。上述認(rèn)購(gòu)費(fèi)將于每次收益分配時(shí)直接從信托利益中扣除。B 公司將其合法擁有的對(duì)甲市安寧縣政府和安寧經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱“管委會(huì)” ）在 Y 項(xiàng)目的應(yīng)收賬款權(quán)益（人民幣7.8 億元）設(shè)資金運(yùn)用

35、方式定信托；由受托人 B 信托公司以轉(zhuǎn)讓優(yōu)先受益權(quán)的形式，對(duì)標(biāo)的應(yīng)收賬款實(shí)現(xiàn)流動(dòng)化。認(rèn)購(gòu)人（即優(yōu)先受益權(quán)持有者）獲得預(yù)期優(yōu)先信托利益，委托人（即次級(jí)受益權(quán)持有者）獲得優(yōu)先受益權(quán)轉(zhuǎn)讓款及剩余信托利益。房地產(chǎn)信托融資的典型模式及案例2) 信托計(jì)劃架構(gòu)（參見(jiàn)圖 13）權(quán)益流動(dòng)化優(yōu)先級(jí)受益權(quán)（對(duì)外發(fā)售）（不超過(guò) 4 億，兩年）B 實(shí)業(yè)公司A 信托公司（委托人）（代理人）回購(gòu)承諾Y項(xiàng)目單一財(cái)產(chǎn)次級(jí)收益權(quán)土地保證（委托人持應(yīng)收賬信托收益權(quán)抵押擔(dān)?？钤O(shè)定信托C 公司（擔(dān)保方）A 信托公司支付 BT 項(xiàng)目回購(gòu)款甲市安寧縣政府 +（受托人）安寧經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)債權(quán)轉(zhuǎn)讓確認(rèn)書(shū)合作協(xié)議之補(bǔ)充協(xié)議圖 13： X 保障

36、性安居工程應(yīng)收賬款流動(dòng)化信托項(xiàng)目交易結(jié)構(gòu)3) 信托運(yùn)作（參見(jiàn)圖 14） BT 合作協(xié)議甲市安寧縣政府+簽訂B 實(shí)業(yè)公司補(bǔ)充 BT 協(xié)議A 信托公司債權(quán)轉(zhuǎn)讓確認(rèn)書(shū)圖 14：融資方與信托公司之間的法律文本及合同示意圖a) BT 合作協(xié)議內(nèi)容：委托人 B 實(shí)業(yè)公司負(fù)責(zé)投資建設(shè)花苑項(xiàng)目，由安寧經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)負(fù)責(zé)回購(gòu)花苑項(xiàng)目；b) 補(bǔ)充 BT 協(xié)議內(nèi)容：明確了花苑項(xiàng)目主體建筑回購(gòu)款的支付時(shí)間與支付方式；c) 債權(quán)轉(zhuǎn)讓確認(rèn)書(shū) 內(nèi)容：管委會(huì)同意委托人將其在合作協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議項(xiàng)下對(duì)管委會(huì)的債權(quán)，共計(jì)為 7.8 億元作為一項(xiàng)單獨(dú)的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給受托人設(shè)立信托，并放棄對(duì)受托人行使其在合作協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議項(xiàng)下對(duì)B 實(shí)業(yè)

37、公司的抗辯權(quán)及其他權(quán)利。4) 保障措施房地產(chǎn)信托融資的典型模式及案例a) 回購(gòu)義務(wù)：委托人（B 實(shí)業(yè)公司）于 2011 年 5 月與受托人（A信托公司）簽訂了受益權(quán)回購(gòu)協(xié)議，約定若管委會(huì)不能如期履行付款義務(wù)，則由其回購(gòu)本信托項(xiàng)下優(yōu)先級(jí)受益權(quán)。b) 土地抵押：擔(dān)保人 C 公司于 2011 年 5 月與受托人簽訂抵押合同，承諾以公司自有財(cái)產(chǎn)為委托人的回購(gòu)義務(wù)提供抵押擔(dān)保；抵押物為 3 宗國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，用地性質(zhì)為商業(yè)、住宅，面積共計(jì) 185,163 平方米，評(píng)估基準(zhǔn)日為 2011 年 4 月 6 日，評(píng)估價(jià)值為人民幣 7.1 億元。c) 保證擔(dān)保：擔(dān)保人 C 公司于 2011 年 5 月與受托

38、人簽訂保證合同，承諾為 B 實(shí)業(yè)公司的回購(gòu)義務(wù)提供連帶責(zé)任保證。d) 應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓登記：在認(rèn)購(gòu)款撥付至A 公司前， B 信托公司將在人民銀行征信中心應(yīng)收賬款質(zhì)押登記公示系統(tǒng)內(nèi)進(jìn)行應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓的公示登記。五、組合模式( 一)基本操作模式根據(jù)市場(chǎng)需求以及信托業(yè)務(wù)的發(fā)展創(chuàng)新，組合模式的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品也在增加，通常帶有“資金池+項(xiàng)目庫(kù)”的基金化特點(diǎn)，并且彰顯了一種不定向投資和風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖的信托業(yè)務(wù)理念。所謂“組合”，一般指信托資金的運(yùn)用方式涵蓋了貸款、股權(quán)投資、權(quán)益投資、信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓等“一攬子”策略，并根據(jù)不同時(shí)點(diǎn)的具體項(xiàng)目情況靈活決定信托資金的運(yùn)用方式以及退出方式。例如，市場(chǎng)上有一種“全功能房地產(chǎn)基金

39、集合資金信托計(jì)劃” ，期限 3 年（受托人有權(quán)根據(jù)信托投房地產(chǎn)信托融資的典型模式及案例資進(jìn)度延長(zhǎng)信托期限 1 年；在延期 1 年后，受托人有權(quán)繼續(xù)延長(zhǎng)信托期限 1 年），該產(chǎn)品可持續(xù)滾動(dòng)發(fā)行并與其他信托計(jì)劃相互銜接配合，其信托資金運(yùn)用方式就包括了投資于房地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè)的組合方式，即信托資金投資的方式包括但不限于： （1）房地產(chǎn)公司或項(xiàng)目公司抵押 / 擔(dān)保貸款以及該類信托的信托受益權(quán)； （2）房地產(chǎn)投資性信托產(chǎn)品（包括股權(quán)投資）以及該類信托的信托受益權(quán)； （3）物業(yè)收購(gòu)的周轉(zhuǎn)貸款以及該類信托的信托受益權(quán)； （ 4）房地產(chǎn)公司股票質(zhì)押融資以及該類信托的信托受益權(quán)； （ 5）房地產(chǎn)公司發(fā)行的債券以及該類信托的信托受益權(quán)。其操作模式見(jiàn)圖 15。組合型信托對(duì)公司（項(xiàng)目）要求對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)管理能力、項(xiàng)目的市場(chǎng)前景及盈利能力等均有較高要求進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)控制期限 /方式措施金額/成本股權(quán)、向項(xiàng)目公司期限根據(jù)需債權(quán)、委