房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)比率的計(jì)算及其應(yīng)注意的問(wèn)題

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)比率的計(jì)算及其應(yīng)注意的問(wèn)題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)比率的計(jì)算及其應(yīng)注意的問(wèn)題我們就推薦的十個(gè)指標(biāo)的計(jì)算進(jìn)行分析。、反映盈利能力的比率的計(jì)算1. 銷售利潤(rùn)率銷售利潤(rùn)率指標(biāo)主要是從房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的角度來(lái)分析開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的獲利能力，是一定時(shí)期企業(yè)利潤(rùn)總額與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入的比值，表明每百元經(jīng)營(yíng)收入獲取利潤(rùn)的能力?；居?jì)算公式為：利潤(rùn)總額銷售利潤(rùn)率 =100%房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入公式中，利潤(rùn)總額指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)的經(jīng)營(yíng)成果總額。銷售利潤(rùn)率越高，獲利能力越強(qiáng)；比率越低，則企業(yè)盈利能力越弱。銷售利潤(rùn)率的高低在很大程度上受競(jìng) 爭(zhēng)方式、 資本籌措方式、 經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)等眾多因素的影響， 例如， 房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)中，看重

2、的可能不是近期的高利潤(rùn)率，而是 長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)收益或是等待“待價(jià)而估” ，因此，應(yīng)當(dāng)結(jié)合本 行業(yè)平均水平和企業(yè)自身的具體情況對(duì)銷售利潤(rùn)率進(jìn)行分析。2. 總資產(chǎn)報(bào)酬率總資產(chǎn)報(bào)酬率，也稱總資產(chǎn)收益率，是衡量企業(yè)運(yùn)用全部資產(chǎn)以產(chǎn)生利潤(rùn)的高低的一個(gè)指標(biāo)，反映的是企業(yè)全部 資產(chǎn)的利潤(rùn)與資產(chǎn)之間的比例關(guān)系?；居?jì)算公式為：X 100%利潤(rùn)總額 +利息費(fèi)用總資產(chǎn)報(bào)酬率 =資產(chǎn)總額式中，利潤(rùn)總額就是損益表中的利潤(rùn)總額，分子中，之所以要加上利息費(fèi)用，是因?yàn)榭傎Y產(chǎn)來(lái)源于所有者投入的資 本和負(fù)債兩部分，而利息則是從資產(chǎn)運(yùn)作產(chǎn)生的利潤(rùn)中由企 業(yè)經(jīng)營(yíng)者支付給債權(quán)人的那部分利潤(rùn)。資產(chǎn)總額可用年初年 末資產(chǎn)總額的平均數(shù)，如果資

3、產(chǎn)本期變化不大，也可以用年 末數(shù)計(jì)算。3. 資本金收益率資本金收益率必是用來(lái)衡量所有者投入企業(yè)的資本金的獲 利能呼，并反映企 業(yè)的經(jīng)營(yíng)效率。其計(jì)算公式為：凈利潤(rùn)資本金收益率 =X 100%資本總額對(duì)于投資者，將該指標(biāo)與行業(yè)基準(zhǔn)收益率或其他項(xiàng)目投資收 益率進(jìn)行對(duì)比，以評(píng)價(jià)以該項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)性。對(duì)于企業(yè)經(jīng) 營(yíng)者，將該指標(biāo)與同期銀行利率或社會(huì)資金成本進(jìn)行對(duì)比， 作為籌資決策的參考依據(jù)。4. 資本保值增值率資本保值增值率反映投資者投入資本的保全性與完整性。其 計(jì)算公式為：期末所有者權(quán)益總資本保值增值率100%期初所有者權(quán)益總、反映償債能力的比率的計(jì)算1. 資產(chǎn)負(fù)債率資產(chǎn)負(fù)債比率，也稱為資產(chǎn)負(fù)債率或債務(wù)

4、比率，是負(fù)債總額 與資產(chǎn)總額的比例關(guān)系，表明負(fù)債在企業(yè)總資產(chǎn)中所占的比 重。 基本計(jì)算公式為：負(fù)債總額X 100%資產(chǎn)負(fù)債率 =資產(chǎn)總額式中，負(fù)債總額包括流動(dòng)負(fù)債和長(zhǎng)期負(fù)債，資產(chǎn)總額指企業(yè)全部資產(chǎn)之和，包括流動(dòng)資產(chǎn)、固定資產(chǎn)、長(zhǎng)期投資、 無(wú)形和遞延資產(chǎn)及其它資產(chǎn)。資產(chǎn)負(fù)債比率實(shí)際反映了企業(yè)資產(chǎn)總額中，有多少是負(fù)債形成的，該比率越低，表明企業(yè)資產(chǎn)中，所有者權(quán)益形成 的資產(chǎn)較多，而債權(quán)人的債權(quán)就越有保證，因此，債權(quán)人總 是希望該比率要低一些；但從企業(yè)的角度看，該比率過(guò)低， 表明企業(yè)未很好地利用舉債經(jīng)營(yíng)的策略，不利于擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī) 模，將喪失舉債經(jīng)營(yíng)可能帶來(lái)的各種收益或盈利（當(dāng)然，舉 債并不是總給企業(yè)帶

5、來(lái)盈利，只有當(dāng)企業(yè)運(yùn)用資本的利潤(rùn)水 平高于資金成本時(shí)才會(huì)如此） 。2. 流動(dòng)比率流動(dòng)比率，又稱營(yíng)運(yùn)資本率，是指流動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債之間的比例關(guān)系，是企業(yè)短期償債能力分析中的一個(gè)重要指 標(biāo)?；居?jì)算公式為：流動(dòng)資產(chǎn)流動(dòng)比率 =流動(dòng)負(fù)債流動(dòng)比率表明每元流動(dòng)負(fù)債有幾元的流動(dòng)資產(chǎn)來(lái)補(bǔ)償，也即對(duì)于流動(dòng)負(fù)債支付能力具有何種程度的準(zhǔn)備。一般而 言，從短期債權(quán)人來(lái)看，流動(dòng)比率越高，表明資產(chǎn)變現(xiàn)能力越大，流動(dòng)性越強(qiáng)，企業(yè)償還債務(wù)的保證就越大，償債能力 越強(qiáng)。因此，較高的流動(dòng)比率對(duì)債權(quán)人有利。但是，從企業(yè) 的角度看，過(guò)高的流動(dòng)比率意味著流動(dòng)資產(chǎn)數(shù)額較大，可能 存在超儲(chǔ)、積壓、浪費(fèi)，資產(chǎn)沒(méi)有得到有效地利用。反之， 過(guò)

6、低的流動(dòng)比率則意味著企業(yè)償債能力不強(qiáng)，甚至無(wú)法應(yīng)付 正常經(jīng)營(yíng)的需要。一般認(rèn)為， 流動(dòng)比率為 2 是比較理想的， 但受行業(yè)特點(diǎn)、 季節(jié)性、賒銷或賒購(gòu)條件等若干因素的影響，無(wú)法確定一個(gè) 各行業(yè)共同的流動(dòng)比率理想標(biāo)準(zhǔn)。 通常情況下， 營(yíng)業(yè)周期短， 采購(gòu)條件好，無(wú)明顯季節(jié)性的生產(chǎn)行業(yè)（或企業(yè)） ，由于不 需要保存較高的存貨，其正常流動(dòng)比率較低，反之，營(yíng)業(yè)周 期愈長(zhǎng)，正常的流動(dòng)比率也就愈高，因此，不能單純就各行 業(yè)當(dāng)前的流動(dòng)比率的高與低進(jìn)行比較和評(píng)價(jià)。房地產(chǎn)企業(yè)由 于受開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)的影響，在不同時(shí)點(diǎn)上，流動(dòng)資產(chǎn)的 分布和結(jié)構(gòu)可能會(huì)有很大的差異，此外，企業(yè)基于長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng) 的需要，也可能保存較多的流動(dòng)性相

7、對(duì)較差的存貨資產(chǎn)（房 地產(chǎn)企業(yè)的商品房、經(jīng)營(yíng)房和周轉(zhuǎn)房均視為存貨） ，所以采 用流動(dòng)比率分析房地產(chǎn)企業(yè)短期償債能力時(shí)，需要結(jié)合企業(yè) 流動(dòng)資產(chǎn)的構(gòu)成情況或其他償債能力指標(biāo)進(jìn)行評(píng)價(jià)，才能得 出較為可靠的結(jié)論。3. 速動(dòng)比率速動(dòng)比率又稱酸性測(cè)試比率，是指企業(yè)速動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債的比例關(guān)系。所謂速動(dòng)資產(chǎn)，是指可以立即或短期內(nèi)變 現(xiàn)，能用于直接支付的那部分資產(chǎn)，包括貨幣資金、短期投 資、應(yīng)收款項(xiàng)（包括應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收帳款凈額、預(yù)付帳款、 其他應(yīng)收款）等各項(xiàng)可以迅速支付流動(dòng)負(fù)債的資產(chǎn)。速動(dòng)比 率表明企業(yè)可迅速資金化的資產(chǎn)償付流動(dòng)負(fù)債的保證程度。速動(dòng)比率是短期償債能力分析的一個(gè)重要指標(biāo)?；居?jì)算公 式為：速動(dòng)資

8、產(chǎn)速動(dòng)比率 =流動(dòng)負(fù)債相對(duì)于固定資產(chǎn)而言，企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)具有較強(qiáng)的流動(dòng)性，但流動(dòng)資產(chǎn)內(nèi)部各項(xiàng)目之間的流動(dòng)性又有很大的差別， 貨幣資金、 短期投資、 應(yīng)收款項(xiàng)等流動(dòng)性強(qiáng)、 變現(xiàn)能力較強(qiáng)， 變現(xiàn)速度快；而存貨則需經(jīng)過(guò)生產(chǎn)和銷售等環(huán)節(jié)才能變現(xiàn)， 變現(xiàn)性慢且具有不確定性，因此，即使流動(dòng)比率比較高，但 如果流動(dòng)資產(chǎn)過(guò)多占用于存貨上，速動(dòng)比率非常低，企業(yè)的 支付能力也不能算是良好的。一般認(rèn)為，速動(dòng)比率最低為 1 較為理想，也即企業(yè)的速動(dòng)資產(chǎn)能夠全部抵償流動(dòng)負(fù)債較為理想。當(dāng)我們運(yùn)用比率分 析方法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)償債能力進(jìn)行分析時(shí)，應(yīng)注意房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)經(jīng)營(yíng)的周期性和時(shí)間性，在某些時(shí)點(diǎn)上，速動(dòng)比率可能比 較低（例如開(kāi)

9、發(fā)投資大量投入而銷售租賃經(jīng)營(yíng)尚未開(kāi)始或剛 剛開(kāi)始之時(shí)），但不一定意味著企業(yè)陷入了債務(wù)困境。、反映營(yíng)運(yùn)能力的比率的計(jì)算1. 流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是指在特定時(shí)期內(nèi)，產(chǎn)品銷售收入與流動(dòng) 資產(chǎn)平均余額之間的比例關(guān)系，它反映企業(yè)一定時(shí)期內(nèi)流動(dòng) 資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)次數(shù)和周轉(zhuǎn)天數(shù)。由于企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)流動(dòng)性大， 變現(xiàn)能力強(qiáng)，是流動(dòng)負(fù)債償還的直接來(lái)源，所以，考察企業(yè) 償債能力時(shí)，分析流動(dòng)資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度和運(yùn)作效率可能比總 資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分析更具有意義。產(chǎn)品銷售收入流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)流動(dòng)資產(chǎn)平均余額流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù) =計(jì)算期天數(shù) /流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)2. 存貨周轉(zhuǎn)率存貨周轉(zhuǎn)率是指某一特定時(shí)間內(nèi)銷售成本與存貨平均余額之間的比例

10、關(guān)系，用以衡量存貨周轉(zhuǎn)速度的快慢，反 映企業(yè)存貨有無(wú)積壓、不足以及企業(yè)組織銷售的能力。一般而言，存貨周轉(zhuǎn)率高，表明企業(yè)采購(gòu)合理，銷售順暢，資產(chǎn) 流動(dòng)性較強(qiáng)，短期償債能力也強(qiáng)。但存貨周轉(zhuǎn)率過(guò)高，則要 查明是否有采購(gòu)不足、停工待料、采購(gòu)次數(shù)多、采購(gòu)成本高 的情況。存貨周轉(zhuǎn)率也用存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)和存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)表 示。計(jì)算公式為：銷貨成本存貨周轉(zhuǎn)次數(shù) =期初存貨 +期末存貨） /2存貨周轉(zhuǎn)天數(shù) =計(jì)算期天數(shù) /存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)，不僅有銷售經(jīng)營(yíng)，還有租賃經(jīng)營(yíng)，在租賃經(jīng)營(yíng)中，銷貨成本為經(jīng)營(yíng)分?jǐn)偝杀?，而存貨則為開(kāi)發(fā)產(chǎn) 品的攤余成本及其它存貨之和，加上由于不同企業(yè)采用不同 的會(huì)計(jì)處理方法（存貨計(jì)價(jià)中的先

11、進(jìn)先出法、后進(jìn)先出法、 加權(quán)平均成本法等） ，會(huì)對(duì)存貨價(jià)值產(chǎn)生影響，因此，在對(duì) 企業(yè)不同時(shí)期存貨周轉(zhuǎn)率進(jìn)行比較，或是與同行業(yè)企業(yè)進(jìn)行 比較時(shí)，應(yīng)特別加以注意。由于經(jīng)營(yíng)房的“周轉(zhuǎn)期”通常很 長(zhǎng)，可能在存貨中占有相當(dāng)大的份額，所以，在可能的情況，應(yīng)將經(jīng)營(yíng)房和其它存貨區(qū)分開(kāi)來(lái)進(jìn)行分析，以提高評(píng)價(jià) 的可靠性。3. 應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率是指特定時(shí)期內(nèi)賒銷凈額與應(yīng)收賬款平均余額的比例關(guān)系，它反映企業(yè)在特定期間內(nèi)收回賒銷賬款的 能力，也就是客戶在此期間的償債能力，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率還 可以反映企業(yè)的信用額度是否恰當(dāng)、信用政策是否有效。應(yīng) 收賬款周轉(zhuǎn)率用周轉(zhuǎn)次數(shù)和周轉(zhuǎn)天數(shù)表示。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)是指在特定期

12、間內(nèi)應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金（貨幣資金）的平均次數(shù)，表明應(yīng)收賬款的變現(xiàn)能力?；居?jì)算公式為：賒銷總額應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)應(yīng)收賬款平均余額四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)比率計(jì)算應(yīng)注意的問(wèn)題之 B.:是手段而非目的。1. 比率分析是手段，不同使用者其目的不同，使用該手段的側(cè)重點(diǎn)也不同。投資者則關(guān)心是企業(yè)盈利能力指標(biāo)，這是投 資者創(chuàng)辦企業(yè)的初衷，也是企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和方向。債權(quán)人 則關(guān)心企業(yè)的償債能力和營(yíng)運(yùn)能力，尤其是資產(chǎn)負(fù)債率、流 動(dòng)比率和速動(dòng)比率。2. 現(xiàn)代企業(yè)常常作為投資者參予經(jīng)濟(jì)活動(dòng)， 其關(guān)心的盈利能力主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)指標(biāo)：(1) .資本保值增值率。 企業(yè)應(yīng)當(dāng)針對(duì)所投資的具體項(xiàng)目和具體 的被投資企業(yè)的情況，借助該被投資企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表和本 企業(yè)的對(duì)外投資明細(xì)表(見(jiàn)表 3-6)，分別計(jì)算各具體投資類別和項(xiàng)目的資本保值增值比率，并分析原因，落實(shí)到產(chǎn)權(quán)代 表人的責(zé)任考核上。(2) 資本金收益率。考慮企業(yè)對(duì)外投資的具體時(shí)間，股權(quán)的變化與調(diào)整和實(shí)際可供支配收益等因素，應(yīng)采用下列計(jì)算 公式：實(shí)際收益額資本金收益率 =加權(quán)平均資本金分子為凈利潤(rùn)扣除法定盈余公積金，公益金和任意盈余公積金后的剩余額才為投資者可供支配的實(shí)際收益額。分母 應(yīng)考慮企業(yè)投入資本金的時(shí)間，期內(nèi)股權(quán)變更與調(diào)整等因素 后加權(quán)平均計(jì)算資本金。該指標(biāo)也應(yīng)針對(duì)不同投資項(xiàng)目和