商場、百貨運營方案-策劃

1、*韓日精品城前期籌備的運營方案*集團企劃部 2021年 5月 30日目錄一、經營戰(zhàn)略 2二、經營定位 3三、經營工程分布 3四、效勞功能設計 4五、經營規(guī)劃布局 4六、建筑包裝設計 4七、運營管理設計 5八、招商設計 5九、商場運作財務分析 9十、開展前景 10韓日精品城前期籌備的運營方案不要考慮能賺多少錢，而要考慮如何 讓*百貨火起來，盡量在少投入 的前提下讓聯(lián)營者賺到錢，而原讓賺到錢的業(yè)戶為我們宣傳*百貨怎么賺錢，從而提升商業(yè)地產的價值，盡快銷售歸還收購資金是制定我們前期籌 備的運營方案的總目標。一、經營戰(zhàn)略消費者是一個龐大而復雜的整體，不同消費者對于同類產品的 需求具有很大差異性。因此，

2、我們應根據(jù)自身的資源條件以及居民消費特 點、周圍其他零售企業(yè)的經營目標等諸多因素，確立自己獨具一格且又是 目標消費群認同的特色經營方式，給消費者留下獨特的印象。延吉市位于吉林省東部，是延邊朝鮮族自治州首府所在地，全市六十 萬人口中，朝鮮族人口占百分之五十八，民族特色濃郁、自然風景優(yōu)美。 我們應該充分發(fā)揮我們的文化優(yōu)勢和資源優(yōu)勢，可以考慮以下經營戰(zhàn)略： 建議將*百貨名稱更改為*韓日精品城。 選擇特色商品。突出韓日精品這個重點，相應地要把各方面經營做 到位。 民族特點突出。充分利用朝鮮民族這張品牌與長白山生態(tài)品牌形成 互動，為公司經營打出一張民族品牌。 塑造特色形象。確定與眾不同的企業(yè)宗旨、使命、

3、經營理念以及企* 韓日精品業(yè)名稱、標志等象征性工程，讓消費者購物、休閑就能聯(lián)想到 城。 營造特色購物環(huán)境。增加一些方便性和補充性效勞設施，為顧客營 造一個溫馨、舒適、整潔、平安的購物環(huán)境。二、經營定位 近幾年，由于延吉百貨大樓、時代廣場、明珠購物中心等商業(yè)公司的興起，給延吉市商業(yè)市場帶來了質的飛躍，在此劇烈的商業(yè)競爭中， * 韓日精品城應因地制宜，力求創(chuàng)新。針對延吉市的消費特點，通過市場分 析和營銷籌劃，以韓日精品為定位，實施品牌戰(zhàn)略，將提升商業(yè)地產價值， 并通過以人為本的管理，強化公司凝聚力和創(chuàng)造力，運用 ISO9001-2000 質量體系認證的管理模式，壟斷該地區(qū)的中高擋韓日精品零售市場。

4、三、經營工程分布1、工程簡介*韓日精品城位于延吉市中心繁華商業(yè)區(qū)公園街公園路 2 號?？偨ㄖ?積 12764.7 平方公里，前身為主營韓國商品的 *百貨。2、工程經營單位華銀商貿3、工程經營業(yè)態(tài)布局一層經營韓日食品及日用品超市。 主營韓日原裝進口食品及日用品 二層經營韓國高檔服飾 主營韓國 LOTTE 百貨知名品牌三層經營韓日精品電器 主營三星、LG、SONY、松下等世界品牌 四層經營精品長白山土特產品主營人參、鹿茸、林蛙油、食用菌、農副產品等中高檔禮品五、六樓經營按摩院要求業(yè)主重新裝修，提高效勞檔次 七層經營韓食館考慮全州拌飯及百年石鍋等 八層經營咖啡、茶吧九、十層經營婚禮廳。 朝鮮族民俗

5、婚禮廳四、效勞功能設計 *韓日精品城集合購物、休閑、餐飲、文化、婚禮廳等多種商業(yè)形態(tài)， 為消費者提供一站式效勞；休閑、舒適、周到，凝聚多姿多彩的消費生活， 表達著現(xiàn)代都市人對休閑、交流的渴望，是現(xiàn)代生活方式的集中表達。五、經營規(guī)劃布局51 經營規(guī)劃布局要以 “以點代面，特色經營 為目的，也是精品城的 經營特點。引進中高端韓日品牌合作商，對它們給予優(yōu)惠政策，邀請其入 場，讓它們能夠起到增強文化氣氛，活潑新商場氣氛之作用。52 經營規(guī)劃布局順序要堅持韓日精品類商品優(yōu)先，輔助工程配套的 原那么。53 經營規(guī)劃布局著重考慮韓日精品核心主力品牌專柜放在營業(yè)現(xiàn)場 通道的端點，不宜集中放置在中間，這樣才能到

6、達組織人流的效果。六、建筑包裝設計建筑包裝設計符合現(xiàn)代商業(yè)經營運做需要。對建筑物外觀及經營區(qū)室內 結構與裝飾再做合理修飾改造，更好地滿足商業(yè)經營需要從增加營業(yè)面 積的角度，應考慮樓梯的重新布置。七、運營管理設計運營管理參照 ISO9001-2000 質量體系認證的管理體系模式。ISO9001-2000 質量體系認證的各項管理性文件和各工作流程操作性 文件，是精品城的運營管理的依據(jù)及指導藍本。八、招商設計1、招商優(yōu)勢 :公司商業(yè)經營管理團隊為延吉市韓日精品零售市場訂制最正確適宜的品 牌經營合作方案，以利益共享、雙贏經營我主導，運用韓日精品為依托， 竭誠打造延吉市區(qū)域獨家中高端韓日精品店，壟斷該地

7、區(qū)的中高端韓日精 品零售市場。2、招商范圍：韓國知名品牌服飾引進韓國 LOTTE 百貨品牌、韓 日品牌電器考慮三星、 LG 、松下、 SONY 等知名品牌；韓日原裝進口 食品、日用品；長白山旅游土特產品；韓食；休閑類咖啡、茶吧；朝鮮族 民族特色的婚禮廳。3、招商要求： 品牌商品具有有效的商標注冊文件，產品合格證書和檢驗報告等質檢 資料，進口商品提供海關報關單及商檢證明。4、經營合作方式 公司擬與韓國、日本中高端知名品牌的廠商、代理商、經銷商以及本 地區(qū)有實力的經營業(yè)主建立合作關系，考慮選擇扣率形式為主的聯(lián)合經營 合作方式聯(lián)合經營方式是公司與其他組織 個人 在平等互利的根底上，為謀求競爭優(yōu)勢和共

8、同開展，實現(xiàn)彼此之間志愿聯(lián)合的戰(zhàn)略。這種經營方式有利 于公司更有效地利用有限的資源，創(chuàng)造更多的商機，提高競爭能力。5、經營合作標準：一層：按每月 200 元每平方米的租賃標準， 扣率 8%-20%二層：按每月元每平方米的租賃標準，扣率 20%三層：按每月元每平方米的租賃標準，扣率 20%四層：按每月元每平方米的租賃標準，扣率 20%五、六層：按每年元每平方米的租賃標準七層：按每月元每平方米的租賃標準，扣率 20%八層 : 按每月元每平方米的租賃標準，扣率 20%九、十層：按每月元每平方米的租賃標準，扣率 20%6、招商工作程序 為營造很好的招商環(huán)境，吸引更多的理想品牌供給商加盟，增加合格 候選

9、供給商的根底數(shù)量，特制定本招商工作程序。6 1 全州內招商工作程序： 此程序在招商工作時間排序上定為第一程序 ,第二招商工作程序也可 同時啟動， 該程序兼顧向本地區(qū)宣傳 *韓日精品城的作用。 利用全州有影響 力的專業(yè)媒介發(fā)布新業(yè)信息，并有隆重招商宣傳作用。該工作程序能為以 下招商工作程序順利開展做好前期鋪墊作用。62 韓國、日本招商工作程序：此程序在招商工作時間排序上定為第二程序 ,也是正式開始進入實質性招商階段，新公司可以派招商組人員赴韓國進行實地考察及招商工作。63 延吉市招商工作程序631 此程序在招商工作時間排序上定為第三程序 ,也是重要和關鍵 的招商工作程序，當?shù)卣猩虡I(yè)主應該占招商總

10、量的半數(shù)以上，在保證特色 品牌聯(lián)營商數(shù)量的同時，當?shù)卣猩碳骖欓_發(fā)引導的功能，協(xié)助當?shù)芈?lián)營商 經營正規(guī)品牌化商品，成為韓日品牌化經營的實踐基地。6 32 考慮減少、防止競爭對手對公司的招商籌備工作的不利手段 干擾，正式招商工作與開業(yè)時間緊密銜接，不給對手惡意干擾的時機。招 商人員隊伍組建后必須經過系統(tǒng)培訓，實踐磨合后再投入實際工作狀態(tài)。 以先有方案有步驟地對適合預選供給商評定，有的放矢地對理想品牌供給 商洽談，這樣不僅節(jié)約費用，而且能有準確的針對性，提高合作成功率，634 宣傳工作中心，應以 *韓日精品城即將登陸延吉市，成為購物的天堂、身份的象征，以全新的內涵震撼消費群，以上層的品質效勞于 延吉

11、市人民等內容為中心，制造轟動性前奏和神秘氣氛，為下一環(huán)節(jié)的實 質各項工作，做好鋪墊。635 細致調研現(xiàn)有韓日精品市場運營品牌現(xiàn)狀，制定招商各品類 工作預案標準，初步接待來洽談的品牌供給商，并認真填制初選供給商登 記表，對重點目標備選供給商，保持主動接觸，排除阻礙，建立合作伙伴 關系。簽訂意項合作協(xié)議，收取合作預約訂金。636 7、招商工作進度第一階段：籌備預案期 1、總體經營方案預案擬定，招商工作原那么方案制定；2、制定商品定位標準；3、擬定初步各商品類布局方案；4、擬定與供給商合作方式及條件標準。 第二階段：初選儲藏供給商期1、公司招商團隊組建，根底工作技能培訓，團隊協(xié)調性磨合2、組織進入全

12、州招商工作程序；3、組織進入韓國、日本招商工作程序， 組織實施初選供給商資源儲藏； 第三階段：評審確認供給商期1 、 確定正式的各品類商品定位標準和品類布局執(zhí)行方案以及招商合 作式方、合作條件標準等公司經營原那么方案；2、 確定各品類最終執(zhí)行的經營工作方案，各品類重點標志性經營品 牌認定，以及針對性特殊招商方案的制定及實施；3、 普通標準性品牌供給商洽談合作條件，結果比照擇優(yōu)；4、評審確認合格供給商，簽訂意項合作協(xié)議，收取合作預約訂金； 第四階段：合作協(xié)議書簽訂期1、根據(jù)公司各項籌備工作完成進度情況，確定準確開業(yè)時間，對已經 完成的籌備工作進行科學客觀的評審和合理微調，確保開業(yè)正?？尚兄?，

13、與合格供給商簽訂正式合作協(xié)議書；第五階段：入場實施專柜期2、賣場專柜設計根本標準設定，規(guī)定貫徹；3、與供給商協(xié)調專柜設計規(guī)格，符合雙方設計規(guī)定要求；4、辦理相關入場裝修手續(xù)，進場實施裝修專柜；5、做到及時合理，人員積極跟進，協(xié)調配合各管理環(huán)節(jié)，控制按規(guī)劃 方案實施，完成階段工作目標。8、招商部籌備期人員編制 以工作相互支持、管理相互制約的工作原那么，暫把公司在籌備期的招 商局部為兩個組。 1規(guī)劃審計組； 2招商業(yè)務組。 3品牌傳播組1規(guī)劃審計組：工作職能：宏觀組織協(xié)調 ,各項工作監(jiān)督跟進 ,評估分析招商結果 人員 組長 1名；綜合助理 1名；匯編管理文員 1 名。合計 3 人。 根據(jù)具體工作職

14、能特點選擇適合人員。2招商業(yè)務組： 工作職能：根據(jù)公司總方案原那么制定各商品類具體招商工作方案方案， 并認真實施執(zhí)行人員 組長 1 名，助理 1 名，綜合業(yè)務 4名，共 6 名。3品牌傳播組 工作職能：提高延吉市韓日精品城經營水平，滿足公司經營的品牌數(shù) 量，加快精品城組織速度，確保精品城經營品牌質量和如期開業(yè)。人員 組長 1 名，綜合業(yè)務 3 名，共 4 名。九、商場運作財務分析91 平效估算商鋪租賃比例主要是取決于開展商回收資金的量比及實際可銷售面積來決定的。如果租賃本錢高于市場商戶租金可承受的界限，成功經營將成為一句空談。只有在開展商、業(yè)主、客戶、經營四點利益平衡的情況下成 功經營方可順利啟動，到達互贏的局面。具體的運算模式如下：資金回收總量+實際租賃面積X投資回報率0滄12個月二月/平方米/租賃租金實際估算數(shù)據(jù)以銷售總量為準每年根本費用：根據(jù)預計分析每層租賃價格定為：9.2 經營本錢估算經營本錢估算與本