揚州市區(qū)國有土地上房屋征收補償評估技術細則教學提綱

1、揚州市區(qū)國有土地上房屋征收補償評估技術細則精品文檔揚州市區(qū)國有土地上房屋征收補償評估技術細則目錄一、揚州市區(qū)國有土地上房屋征收補償評估技術細則第一章征收評估總則第二章住宅房屋征收評估第三章非住宅非營業(yè)用房征收評估第四章營業(yè)用房征收評估第五章其他征收評估問題處理第六章征收評估報告第七章征收評估工作準則第八章征收評估工作資料存檔第九章附則二、揚州市區(qū)國有土地上房屋征收補償評估技術細則附件附件一、被征收房屋分類及其說明附件二、進行市場比較的可比實例選擇要求及說明附件三、標準樣本住宅的設定條件及其應用說明附件四、住宅房屋實體因素（K，K）修正說明表收集于網絡，如有侵權請聯系管理員刪除精品文檔附件五、住

2、宅房屋區(qū)位因素（K）修正說明表附件六、成本法評估說明附件七、建筑物及裝飾裝修的成新因素確定表附件八、營業(yè)用房評估的收益法應用說明附件九、裝飾裝修及附屬物評估價格參考表附件十、市區(qū)國有土地房屋征收區(qū)位劃分第一章征收評估總則第一條制訂依據：根據中華人民共和國城市房地產管理法、國務院國有土地上房屋征收與補償條例（國務院第590 號令）、房地產估價規(guī)范（ GB/T50291-1999 ）、城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程、國有土地上房屋征收評估辦法以及揚州市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法等有關規(guī)定制定本細則。第二條適用范圍：在揚州市區(qū)的國有土地上，從事房屋征收補償估價（以下簡稱征收評估）的房地產評估機構和評估人員的

3、評估技術行為應當符合本細則的要求。第三條估價機構：進行房屋征收評估的房地產價格評估機構應具備相應的房地產評估資質。第四條估價人員：承擔房屋征收評估的房地產評估專業(yè)人員應該是注冊房地產估價師。收集于網絡，如有侵權請聯系管理員刪除精品文檔第五條被征收房屋區(qū)位劃分：根據揚州市區(qū)國有土地上房屋征收區(qū)位劃分體系，按住宅、非住宅非營業(yè)用房、營業(yè)用房三種情況，將市區(qū)劃分為三類征收區(qū)位及分區(qū)分等（附件十），作為征收補償評估依托的技術基礎。第六條房屋征收評估價格構成：是被征收房屋（含一般裝修）征收補償的房地產市場評估價格，一般裝修以外的室內裝飾裝修內容另行專項評估，不包含房屋征收中的搬遷補助費、過渡補助費等。第

4、七條估價程序： 1.評估機構報名參加征收項目評估機構的選定；2、由被征收人協(xié)商選定或多數決定、隨機選定等方式確定評估機構；3.接受評估委托，明確基本事項； 4.驗收勘查資料，開展前期調查；5.擬定作業(yè)方案，進行現場勘察； 6.按照技術細則，進行評估測算；7.確定測算結果，撰寫分戶初步評估結果； 8.提交分戶的初步評估結果；9.現場公示初步評估結果并咨詢答疑； 10. 提交整體評估報告和分戶評估報告；11. 受理復核申請， 10 內日作出復核結論； 12.評估材料存檔。第八條估價結果表達：一是制定房屋征收項目補償方案概算評估；二是作為被征收房屋的補償依據。估價結果的貨幣單位應精確到人民幣元。第九

5、條估價結果應用的有效期：自提交正式評估結果之日起，至該征收項目征收補償結束時止。第二章住宅房屋征收評估收集于網絡，如有侵權請聯系管理員刪除精品文檔第十條住宅房屋分類：住宅房屋分為高檔住宅和一般住宅兩類，一般住宅又劃分為成套住宅和非成套住宅，成套住宅中包括單元住宅與獨門院落，上述分類的相關界定標準參見附件一。第十一條高檔住宅房屋征收評估方法：高檔住宅房屋的征收補償適用市場比較法評估，直接套用可比實例修正方式進行，具體操作按房地產估價規(guī)范要求執(zhí)行，可比實例的選擇要求參見附件二。第十二條一般住宅房屋征收評估方法：一般被征收住宅房屋的界定參見附件一，適用市場比較法的基準價格修正方式估價。其征收補償評估

6、價格測算的技術路線為：1.確立評估基準。在征收項目范圍內設定“標準樣本住宅 ”作為評估基準?！皹藴蕵颖咀≌?”的設定要求參見附件三；2.測算基準價格。按房地產估價規(guī)范規(guī)定的方式，采用市場比較法評估出 “標準樣本住宅 ”的基準價格，基準價格按比準價格的算術平均值確定。測算基準價格的可比實例的選擇條件參見附件三。其計算公式為：基準價格=××××Vs 可比實例價格， n 為可比實例的個數；交易情況修正系數。由于采用買賣的正常交易實例為可比實例，因此該系數取 100 ；收集于網絡，如有侵權請聯系管理員刪除精品文檔交易日期修正系數。該系數由估價機構根據房地產市場情

7、形和評估中的具體情況，并參照當地物價部門公布的相關價格指數進行確定；可比實例實體因素情況修正為標準樣本住宅實體因素情況的修正系數，系數確定參見附件四；可比實例區(qū)位因素情況修正為標準樣本住宅區(qū)位因素情況的修正系數，系數確定參見附件五；3.確定分類基準價格。為保證測算結果的客觀性，對“標準樣本住宅 ”按成套單元住宅、獨門院落、非成套住宅三種情況，測算其對應的分類基準價格，其公式為：， j1 ，2，3其中 o1 為成套單元住宅分類基準價格，o2 為獨門院落住宅分類基準價格， o3 為非成套住宅分類基準價格，j 為對應的分類基準價格調整系數，其取值參見附件三；4.確定評估價格。各被征收房屋分別與對應類

8、型“標準樣本住宅 ”進行房地產實體狀況因素比較，按比較法原理修正基準價格得出各被征收住宅房屋的評估價格。其計算公式為：被征收住宅評估價格= 標準樣本住宅分類基準價格×收集于網絡，如有侵權請聯系管理員刪除精品文檔Ki31 標準樣本住宅實體因素修正為被征收房屋實體因素的修正系數，系數確定參見附件四。第三章非住宅非營業(yè)用房征收評估第十三條非住宅房屋分類：非住宅房屋分為營業(yè)用房、非營業(yè)用房兩類，非營業(yè)用房又分為辦公類、廠房倉儲類、其它類等，具體界定見附件一。第十四條非營業(yè)用房評估方法：非營業(yè)用房征收評估首選市場比較法進行。因案例收集等具體原因無法適用市場比較法時，可適用成本法評估。非營業(yè)用房

9、的成本法應用說明參見附件六。第十五條成本法評估技術路線：1. 測算土地重新購建價格（ PD ）：根據被征收非營業(yè)用房的占地范圍，可采用市場法、基準地價修正法求取該土地的重新購置價格，也可采用成本法求取該土地的重新開發(fā)成本；2. 測算建筑物重新購建價格（ PJ ）：根據被征收非營業(yè)用房的建筑結構，參照附件六所示重置價格標準作適當調整，確定其建筑物的重置價格；3測算建筑物折舊（ C）：現場勘察對照附件七所示的房屋完損等級評定標準和不同年限建筑物成新上限的相關規(guī)定和說明，估計測算確定建筑物的折舊額；4.補償價格評估：根據房地產估價規(guī)范，考慮到房屋征收補償評估的特點，按成本法評估的基本公式計算被征收非

10、營業(yè)用房的征收補償價格Vi 為： i PD PJ C。收集于網絡，如有侵權請聯系管理員刪除精品文檔第四章營業(yè)用房征收評估第十六條營業(yè)用房分類：營業(yè)用房分為商場類、商務類、商鋪類、餐飲類、旅館類、娛樂類等六類，具體界定見附件一。第十七條營業(yè)用房評估方法：營業(yè)用房征收評估首選市場比較法進行。因案例收集等具體原因無法適用市場比較法時，可適用以收益法為基礎的商業(yè)街區(qū)基準價格修正方式評估。但其中高檔次賓館、高檔寫字樓、高層商務樓、大型超市、百貨商場等適用可比實例比較修正方式或收益法方式。第十八條收益法評估商業(yè)街區(qū)基準價格：設定典型商鋪類營業(yè)用房為樣本房，參見附件八。采用收益法評估被征收營業(yè)用房樣本房的基

11、準價格時，應采用有限期收益法公式。考慮到征收評估的補償性質，一般采用穩(wěn)定收益情形測算，即通常采用如下公式計算：o 為基準價格， a 為設定樣本房的年純收益，r 為資本化率， n 為收益年期，相關系數的確定參見附件八。第十九條營業(yè)用房商業(yè)街區(qū)基準價格修正法評估：被征收營業(yè)用房評估適用商業(yè)街區(qū)基準價格比較修正方式，其征收補償價格經過商業(yè)用途修正、街道商業(yè)路線修正和實體因素修正后得到，其評估測算公式為：被征收房屋評估價格= 商業(yè)街區(qū)基準價格；收集于網絡，如有侵權請聯系管理員刪除精品文檔Kxy商業(yè)用途修正系數，具體數據的選用參見附件八；Km 街道商業(yè)路線因素修正系數，具體數據的選用參見附件八；K 為被

12、征收房屋實體因素修正系數，參見附件八；第五章 其他征收評估問題處理第二十條“地大于房 ”的評估：對被征收住宅房屋及“住改非 ”房屋建筑面積小于土地使用面積情況的，土地使用面積大于房屋建筑面積的部分應給予補償，計算公式為：1. “地大于房 ”面積 S合法土地使用面積合法房屋建筑面積2. “地大于房 ”土地單價 W= （ O- PJ ×g）KjO 該征收項目標準樣本住宅基準價格；PJ 該標準樣本住宅建筑物重置單價，參見附件六；g該標準樣本住宅建筑成新率，參見附件七；Kj分類基準價格調整系數，參見附件三。3.國有劃撥土地上 “地大于房 ”土地單價 W=W× 60% 。4. “地大

13、于房 ”補償金額 W 或W ， ×S第二十一條非住宅房屋劃撥土地評估：征收評估時涉及的被征收非住宅房屋的合法用地為劃撥性質時，則應將其占用的合法用地的國有土地使用權的出讓金部分予以扣除，該出讓金數額近揚州市人民政府關于國有劃撥土地使用權收集于網絡，如有侵權請聯系管理員刪除精品文檔處置辦法等文件的規(guī)定執(zhí)行。其土地補償金額按土地基準地價的50% 進行計算。出讓方式國有土地使用權市場評估價格的確定可按第十六條的相關規(guī)定執(zhí)行。第二十二條2010 年 7 月 1 日江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例施行前，取得工商營業(yè)執(zhí)照并已持續(xù)經營一年以上的住宅房屋，對其實際用于經營的房屋建筑面積，根據其提供的持續(xù)年審合格

14、的工商營業(yè)執(zhí)照、完稅憑證確定的經營年限，取非住宅性質和住宅性質的房地產評估價格的加權平均值計算。（參見附件八）第二十三條裝飾裝修評估：房屋征收評估中，一般裝修以外的裝飾裝修部分為獨立的專項評估。裝飾裝修部分專項補償價格的評估可以按照下列公式進行：裝飾裝修專項補償價格各單項裝飾裝修項目總金額×裝潢綜合成新率測算中涉及的裝飾裝修工程費用單價以及裝潢綜合成新率等指標的取值，均視評估具體情況，參照本細則附件七、附件九的規(guī)定選取。第二十四條其它評估：房屋附屬物補償價格可對照本規(guī)范附件十的規(guī)定測算；未超過批準期限的臨時建筑應按成本法評估其建筑物殘值；在建工程應采用假設開發(fā)法進行評估，工程建設進度

15、以政府管理部門通知停止施工時的狀態(tài)為準。在建工程土地評估以政府管理部門批準的用途、參數或規(guī)劃設計方案等為依據。收集于網絡，如有侵權請聯系管理員刪除精品文檔第六章征收評估報告第二十五條出具報告要求：征收評估機構應按房地產估價規(guī)范的規(guī)定格式，依照本細則的要求出具征收評估報告。第二十六條簽名蓋章：征收評估機構出具的整體評估報告和分戶評估報告應當兩名以上注冊房地產估價師簽名，并加蓋評估機構公章。在估價報告上簽名的注冊房地產估價師和加蓋公章的估價機構，對估價報告的內容和結論負責任。第二十七條報告裝楨：房屋征收評估報告應做到圖文并茂，所用紙張、封面、裝訂應有較好的質量。第七章征收評估工作準則第二十八條評估

16、委托：被選定的征收評估機構應與委托單位簽訂征收評估委托協(xié)議。第二十九條評估技術負責人：評估機構必須確定受委托征收評估項目的評估技術負責人，評估技術負責人最終確定評估技術方案，并對評估方法的選用和應用以及評估結果的合理性承擔技術責任。第三十條現場勘察：所有征收評估項目均須開展現場勘察工作，承擔評估業(yè)務的評估機構應派出有征收評估資格的專業(yè)人員依據查產資料和前期調查資料進行現場勘察，并拍攝被征收房屋內外的照片等影像資料?，F場勘察記錄資料是征收評估測算和撰寫評估報告必備的基礎資料。收集于網絡，如有侵權請聯系管理員刪除精品文檔第三十一條評估到戶：評估人員應逐戶逐項評估，做到評估到戶，實地勘測準確，不得錯

17、計或缺項。第三十二條內部審核評議：征收評估價格結果須經評估機構內部審核評議，評估機構在提交正式評估報告前負有審查、調整、復核評估報告的技術責任。第八章征收評估工作資料存檔第三十三條整理存檔內容：評估機構應當將下列資料（原件或復印件）與評估報告（含技術報告）共同整理存檔：（1）評估委托協(xié)議；（2）房屋征收決定；（3）評估對象的產權證明材料及有關房屋基本情況的證明材料；（4）評估對象的實地查勘記錄、照片等資料；（5）標準樣本房屋的實地查勘記錄、照片等資料；（6）可比實例的實地查勘記錄、照片等資料；（7）確定評估結果的有關系數、參數等證明資料；（8）其他涉及評估項目的必要資料。第三十四條保存期限：完

18、成并出具估價報告后，應對有關該估價項目的一切必要資料進行整理、歸檔和妥善保管。評估報告及有關資料至少應保留六年。收集于網絡，如有侵權請聯系管理員刪除精品文檔第三十五條資料證據保全：評估涉及辦理證據保全手續(xù)的房地產情形的，估價機構應將評估報告（含技術報告）及評估過程中形成的有關評估資料同時提交委托方。第九章附則第三十六條細則附件：本技術細則附件系本技術細則的必要組成部分。第三十七條特種業(yè)務：凡房屋征收評估中涉及原始成本測算、機電設備評估、工程造價分析、停產停業(yè)損失等專業(yè)技術工作的，估價機構可委托有資格從事該類業(yè)務的機構協(xié)助評估。第三十八條范圍外征收評估：市區(qū)集體土地上的房屋重置價格及裝飾裝修、附

19、屬物等的評估，可參照本技術細則實施。第三十九條實施時間：本技術細則自發(fā)布之日起執(zhí)行。揚州市區(qū)國有土地房屋征收補償評估技術細則附件附件一、被征收房屋分類及其說明住宅房屋分類包括獨立花園別墅、聯排別墅等密度低（容積高檔住宅 率 1）、層次少（ 4）、環(huán)境優(yōu)、式樣美的高檔房屋住宅房屋；以上房屋均是指以商品開發(fā)建設方式建造的房屋。一單指以商品開發(fā)或單位統(tǒng)一建設方式建造的單元式住宅，內部功能布局明確，有獨立的廚衛(wèi)設施般成套元住宅等。住住宅宅獨指辦理合法手續(xù)后獨門獨院住宅房屋，院落為房門院落 獨家使用（獨立產權），房屋內部功能布局明確，收集于網絡，如有侵權請聯系管理員刪除精品文檔屋生活設施基本齊全等。非成

20、除以上兩類房屋以外的房屋。套住宅非住宅房屋分類1、營業(yè)用房分類以百貨商場、大型超市為典型建筑。通常為鋼混商框架結構，層高較高，有大跨度的廳堂作為營業(yè)場場類建所，一般都配有附房作為倉庫、辦公和相關業(yè)務用途筑之用。商 以門面房、小商鋪為典型建筑。一般為臨街道、鋪類建 巷道底層房屋，多數為磚混、磚木結構，有的為連家筑店，多數為單開間。以一般金融、證券、商業(yè)寫字樓等商務性辦公經商 營建筑為典型。通常為臨街鋼混結構的多層、小高層務類建 和高層建筑，底層和 2、3 層等低層部分為大廳形式筑的交易或經營場所，其余多為寫字間或客房形式。通常內外裝修的等級較高。營各類歌舞廳、棋牌室、保齡球館、休閑中心、健業(yè)娛身

21、娛樂中心等，建筑結構多為鋼混和混合結構，通常樂類建性有娛樂用途大廳和包間，設有公共衛(wèi)生間。電照設施筑較復雜。用房分為普通旅館、招待所和較高檔或高檔準星級、甚而星級賓館兩類典型建筑。前一類通常為磚混、混合多層建筑結構，底層設服務臺或值班室，內廊，水泥、水磨石或普通地磚地面，通常有多人間、單人旅 間，一般每層設公共衛(wèi)生間，普通裝修；后一類通常館類建 為鋼混結構的多層、小高層或高層建筑，依等級、規(guī)筑模、功能數量及綜合程度，通常設大廳總服務臺、餐飲、娛樂、商務等配套服務性設施，客房均設有單獨衛(wèi)生間，包括單間、標準間、商務和豪華套間等形式。內外裝修高檔或較高檔，配有比較完整的現代賓館服務設備設施系統(tǒng)。餐

22、 各類大小餐館、飲食店、飯店、茶社、排擋等，飲類建 建筑結構類型包括框架、混合、磚木和簡易結構，相筑應的裝修和設備檔次、配備差異較大。典型的餐飲類收集于網絡，如有侵權請聯系管理員刪除精品文檔建筑設有操作間、儲物間、餐廳、包廂、服務窗。一般設有公用衛(wèi)生間。2、非營業(yè)用房分類廠以工業(yè)廠房、倉庫為典型建筑。通常為磚混、鋼房倉混結構和工業(yè)排架結構，角鋼屋架，石棉瓦、水泥或儲類大型屋面板屋面，鋼混或鋼立柱，磚墻或裝配式墻建筑體，水泥地面，木門或鐵皮門。非以行政辦公樓為典型建筑。通常為多層磚混或鋼營業(yè)辦混房屋，水泥平屋頂，有走廊（內廊或外廊），磚性用公類墻、鋼混梁，現澆或預制樓地面板。設公共衛(wèi)生間。房建筑

23、室內普通裝修。其以圖書館、博物館、教學樓、門診樓等為典型建它類筑。通常有較為獨特的建筑造型，一般為鋼混或磚混建筑房屋。附件二、進行市場比較的可比實例選擇要求及說明以下可比實例選擇要求適用于市場比較法應用中的可比實例修正方式、收益法應用等市場評估情形。1.可比實例應選擇與估價對象所處的征收區(qū)位分區(qū)相同或鄰近的房屋；2.可比實例應與估價對象的用途相同。其中住宅房屋的可比實例必須是小類用途相同，非住宅房屋的可比實例應按本細則的分類與評估對象的類別相同；3.可比實例應與估價對象的建筑結構相同。建筑結構主要指大類建筑結構，大類建筑結構一般分為：(1) 鋼結構， (2) 鋼筋混凝土結構， (3) 磚混結構

24、， (4)磚木結構， (5)簡易結構；收集于網絡，如有侵權請聯系管理員刪除精品文檔4.可比實例應與估價對象的規(guī)模相當，檔次相接近；5.可比實例應與估價對象的建筑年代相近；6.可比實例的交易類型應選取一般買賣或租賃的交易實例為可比實例，其交易價格應是正常市場交易價格；7.可比實例的成交日期應與估價時點接近，一般不應超過十二個月，通常應選擇近期六個月內成交的類似房地產案例作為可比實例；8.采用可比實例修正測算確定評估價格的，選用的可比實例的數量應為3個及以上數量；9.每項修正對可比實例成交價格的系數調整不得超過20 ，綜合系數調整不得超過 30；10. 選擇的可比實例的成交單價相互間的價格差異一般

25、不應超過 20%, 在交易實例較少的情況下 ,該價格差異最大不應超過 30% 。附件三、標準樣本住宅的設定條件及其應用說明標準樣本住宅設定要求及說明住宅房屋征收評估時根據被征收房屋綜合典型特征而設定的“標準樣本住宅 ”必須符合下述條件：1. 應為成套的具有被征收房屋代表性特征的在用房屋，功能齊全并具備使用條件；收集于網絡，如有侵權請聯系管理員刪除精品文檔2. 應是層高 5 層的多層建筑中的第三層，臥室至少一間朝南，一般裝修（水泥砂漿地面、普通涂料墻面及平頂）的房屋；3. 房屋為中等套型，成新為七成新或八成新（已使用15 年或 10 年）；4. 每一征收項目評估一般設定一套 “標準樣本住宅 ”，

26、遇有征收項目跨分區(qū)時，則所跨的每一分區(qū)均應設定一套 “標準樣本住宅 ”,作為相應分區(qū)范圍內被征收房屋的比較基準。5. 住宅標準樣本房屋設定說明表是套型結構所在已使朝向否成套層次用年限成二室混合多套半一廳層3/510 年一室或 15年朝南坐落位置小區(qū)配套征收項目范圍同征收項目內相對中央位置范圍內情況。上。室內水電及裝修普通室內裝修普通廚衛(wèi)設施其他條件采光、通風、日照等條件中等。建70分權屬及產權，證筑面積87M2證照情況照齊全攤占地6獨門院落標準樣本住宅為獨戶院落內2-3 層小住宅樓房建筑，混合結構，二等住宅套型及平面布置，其余基本同成套樣本住宅情況；非成套標準樣本住宅為磚混平房建筑，檐高2.8

27、5M 以上，二等住宅功能，其余基本同成套樣本住宅情況；7. 首先應在征收項目范圍內尋找具有代表性特征的住宅作為設定“標準樣本住宅 ”的原型，如無法滿足要求，再根據具體情況，可從方便操作提高效能的考收集于網絡，如有侵權請聯系管理員刪除精品文檔慮出發(fā)，綜合被征收房屋的典型特征，按上述要求在征收項目范圍內設定虛擬“標準樣本住宅 ”。 住宅房屋評估中可比實例選擇要求1.可比實例應選擇與估價對象所處的征收區(qū)位分區(qū)相同或鄰近的住宅房屋；2.可比實例必須是磚混結構的多層一般裝修住宅房屋；3.可比實例應與估價對象的規(guī)模相當，檔次應接近；4.可比實例的權益價格類型應該為房屋所有權和國有土地使用權價格類型；5.可

28、比實例的交易價格應是正常市場交易價格；6.可比實例的成交日期應與估價時點接近，兩者差異不得超過十二個月，一般應選擇近期六個月內成交的房地產案例作為可比實例；7. 采用可比實例修正測算確定評估價格的，選用的可比實例的數量應為3個及以上數量；8. 每項修正對可比實例成交價格的系數調整不得超過 20，綜合系數調整不得超過 30；9. 選擇的可比實例的成交單價相互間的價格差異一般不應超過 20%, 在交易實例較少的情況下 ,該價格差異最大不應超過 30% 。分類基準價格調整系數收集于網絡，如有侵權請聯系管理員刪除精品文檔分類成套獨門院落非成套分類調整系98 102105-11090-94數 j分類基準

29、價格調整系數依房屋建成年代及其總體情況確定。在計算“地大于房 ”情形下， Kj 的取值為：成套住宅為100 ，獨門院落為108 ，非成套為 92。附件四、住宅房屋實體因素（K、K）修正說明表成套住宅房屋實體因素修正系數表1.住宅房屋結構因素修正系數p1 表鋼混結磚混結構磚木結構簡構易結構結構類型一 二一二三四一二三一二等 等等等等等等等等等等系1119989989-7713-08-03-8-3-8-7-2-4-數取值7-9111711210710297921019683782.住宅房屋成新因素修正系數p2 表待估房九屋成新三四五六七八成及以樣本房成以下 成成成成成上屋系數73-778995-1

30、00（八成）805-839-885-930-97103-108系數75-8899100105（七成）850-875-950-985-102-107-1153.住宅房屋朝向因素修正系數p3 表收集于網絡，如有侵權請聯系管理員刪除精品文檔臥室北西東一間兩間三間及以朝向朝南朝南上朝南修正999100101102系數689注：上述表內數字在確有必要時，可以根據實際情況作±0.5 的浮動。4.住宅房屋層次因素修正系數p4 表樓層數樓層系數一二三四五六七(%)層樓層樓層樓層樓層樓層樓層樓所在樓層99999595一98 9876二999997979998三91110010080000四999810

31、027五993950六8893七86說明： a. 底層地下室為車庫的，底層系數增加1%，頂層系數減少 1%；b. 頂層坡屋面帶閣樓的，頂層系數增加2%。c. 如果是商住樓，住宅房的樓層系數相應減少1%。上表數字可以根據實際情況在分值上作±0.5 的浮動。獨門院落住宅實體因素修正系數表收集于網絡，如有侵權請聯系管理員刪除精品文檔1.住宅房屋結構因素修正系數p1 表鋼混結磚混結構磚木結構簡結構易結構構類型一二一二三四一二三一二等 等等等等等等等等等 等系111998998772- 7-91數取值 13-08-03-8-3-8-7-9-4-1171121071029792101968378

32、2.住宅房屋成新因素修正系數p2 表待估房九屋成新三四五六七八成及以樣本房成以下 成成成成成上屋系數73-77890-95-100（八成）805-839-885-9397103-108系數75-88995-100105（七成）850-875-950-98102-107-1153.住宅房屋朝向因素修正系數p3 表臥室朝北西東一間兩間三間及向朝南以上朝南朝南修正系999100101102數689注：上述表內數字在確有必要時，可以根據實際情況作±0.5 的浮動。4.住宅房屋套型及平面布置因素修正系數p4 表套型一等二等三等四等五等等級系數10198959289取值103100979491收

33、集于網絡，如有侵權請聯系管理員刪除精品文檔住宅房屋套型及平面布置因素等級說明表如下：等級一等二等三等四等五等內容設計合理，設計較內部內部不內部功能布局得 為合理，內功能布局功能布局 滿足上當，獨立廚衛(wèi)設 部功能布局較為凌凌亂，房 述要求說亂，設施間比較分 的獨門明施，明廚明衛(wèi)， 明確，有獨大臥明廳，露天 立的廚衛(wèi)設不全，搭散院落院落整潔施，露天院建廚衛(wèi)，落較為整潔院落凌亂非成套住宅房屋實體因素修正系數1.住宅房屋結構因素修正系數p1 表鋼混結磚混結構磚木結構簡結構易結構構類型一 二一二三四一二三一二等 等等等等等等等等等等系1119989989-772- 7-91數取值 13-08-03-8-

34、3-8-7-4-11711210710297921019683782.住宅房屋成新因素修正系數p2 表待估三九房屋成新四五六七八成以成及以樣本成成成成成下上房屋系數7779-85-90-95-100（八成）3-805-83889397103-108系數7885-90-95-100105（七成）5-850-879598102-107-115收集于網絡，如有侵權請聯系管理員刪除精品文檔3.住宅房屋檐高因素修正系數p3 表檐22.33333.0-.2-.4-.6-.8-高2.6.6-8-2.94.02.73.13.33.53.74.0系99101111111數取值47002040608103-115

35、上表數字在實際勘察時可對照實際檐高作范圍為±0.5 1.5 的變動。4.住宅房屋功能因素修正系數p4 表住宅功能因素按實際采光、通風、日照、通行等因素綜合確定。套型一等二等三等四等五等等級系數10198959289取值103100979491住宅功能因素等級說明表如下：等級一等二等三等四等五等內容通行通行設施內部不滿方便，二較為方不全，無功能布局足上述要室朝南，便，一室朝南房間凌亂，房求的非成說明陽光充朝南間大小不套住宅房沛，空氣一，通行屋流暢，房不便間大小合適有關說明1K 、K的取值范圍應該界于80120 之間；收集于網絡，如有侵權請聯系管理員刪除精品文檔2可比實例修正方式的房屋個

36、體實體修正系數的確定也可參照上述測算辦法進行。3. 實體因素修正系數采用計算方式為：K K 附件五、住宅房屋區(qū)位因素（ K32 ）修正說明表（一）住宅區(qū)位因素修正調節(jié)系數評分表因因素評分等級素類項目考察項目內一二三四五別等等等等等容自然自然景觀、風向 a1176543環(huán)境空氣污染、噪音、水76543征文 a12收項離市區(qū)主干道的距離18765交通 a210目條件公交線路情況 a2298765周邊所在學區(qū) 1 公里內學19876教育校情況 a310大環(huán)醫(yī)療設施醫(yī)院及醫(yī)療機構分布19876境情況 a320商業(yè)重要商業(yè)配套設施21111配套設施 a4109876征規(guī)劃建筑小區(qū)布局與外形11198收項 設計等 a51210收集于網絡，如有侵權請聯系管理員刪除精品文檔目范建筑密度、外型等圍內87543a52小環(huán)境綠化率、室外公共活11987