江門市工業(yè)廠房開發(fā)經(jīng)營(yíng)和分割銷售管理指導(dǎo)意見（修訂征求意見稿）.doc

1、江門市工業(yè)廠房開發(fā)經(jīng)營(yíng)和分割銷售管理指導(dǎo)意見修訂征求意見稿1江門市工業(yè)廠房開發(fā)經(jīng)營(yíng)和分割銷售管理 的指導(dǎo)意見修改稿為貫徹落實(shí)廣東省人民政府關(guān)于印發(fā)廣東省降低制造業(yè)企業(yè)本錢支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)開展假設(shè)干政策措施修訂版的通知粵府20_79 號(hào)和廣東省自然資廳關(guān)于明確工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)分割及分割轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)事項(xiàng)的通知粵自然資規(guī)字20_3 號(hào)，支持企業(yè)盤活土地資，進(jìn)步利用率，標(biāo)準(zhǔn)我市工業(yè)廠房開發(fā)經(jīng)營(yíng)和分割銷售行為，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和我市實(shí)際，現(xiàn)就有關(guān)事項(xiàng)通知如下：一、適用類型 本意見工業(yè)廠房包括商品廠房和其他工業(yè)廠房。一商品廠房是指具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)在規(guī)定范圍內(nèi)的新出讓工業(yè)用地上進(jìn)展統(tǒng)一規(guī)劃建立、到達(dá)建

2、立規(guī)模要求，在出讓時(shí)約定銷售或出租的工業(yè)廠房。二其他工業(yè)廠房是指存量工業(yè)用地新建廠房和存量工業(yè)廠房。僅限于制造業(yè)企業(yè)、外商投資企業(yè)、工業(yè)類用地晉級(jí)改造開發(fā)工程和科技企業(yè)孵化器產(chǎn)權(quán)分割工程在工業(yè)性質(zhì)國(guó)有建立用地上已確權(quán)登記的廠房、倉(cāng)庫(kù)等物業(yè)以下簡(jiǎn)稱“工業(yè)物業(yè)”。重點(diǎn)外資總部自建辦公物業(yè)參照“工業(yè)物業(yè)”執(zhí)行。二、商品廠房工程開發(fā)建立、經(jīng)營(yíng)和租售管理 2一適用范圍 本意見的商品廠房是指符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃及改造單元規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃等規(guī)劃，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)同意，在國(guó)有建立工業(yè)類用地上開發(fā)建立、銷售經(jīng)營(yíng)的廠房。土地需位于市級(jí)以上工業(yè)園區(qū)或?qū)儆凇叭f”改造用地。各市區(qū)級(jí)園區(qū)經(jīng)各市區(qū)政府審

3、批同意，可納入適用范圍。二用地供給 各園區(qū)應(yīng)根據(jù)園區(qū)產(chǎn)業(yè)開展情況，合理控制園區(qū)內(nèi)商品廠房總量，原那么上商品廠房工程用地面積占各園區(qū)總面積的 20以內(nèi)。商品廠房工程用地應(yīng)按規(guī)定采取招拍掛方式出讓，出讓地價(jià)應(yīng)按規(guī)定進(jìn)展評(píng)估，出讓底價(jià)按公開出讓土地程序確定。新增的商品廠房工程用地鼓勵(lì)實(shí)行彈性年期出讓，出讓年限最高不超過50 年。最高可銷售的計(jì)容建筑面積不得超過總計(jì)容建筑面積的比例標(biāo)準(zhǔn)由各市區(qū)確定，并應(yīng)在土地出讓公告、合同中予以明確。三工程開發(fā)單位 工程開發(fā)單位應(yīng)具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。鼓勵(lì)社會(huì)資本采取與工程開發(fā)單位合資、合作或者獨(dú)資的方式開發(fā)商品廠房工程。四建立規(guī)模 商品廠房工程原那么上占地面積 30

4、畝含以上或建筑面積在3 萬平方米含以上，建筑容積率應(yīng)到達(dá) 1.6 及以上，工業(yè)廠房建筑面積控制在總計(jì)容建筑面積 80含以上。辦公、生活等配套用房嚴(yán)禁建造為成套住宅、專家樓、賓館、招待所等。配套用房須與工業(yè)廠房同步設(shè)計(jì)、同步施行、同步交付使用?！叭f”改3 造工程在批準(zhǔn)工程施行時(shí)另行確定相關(guān)指標(biāo)。商品廠房工程的容積率應(yīng)按工程所在地段的控制性詳細(xì)規(guī)劃和江門市市區(qū)工業(yè)用地容積率管理的施行意見試行確定，并以市、區(qū)自然資部門出具的規(guī)劃條件為準(zhǔn)。五分割銷售 市級(jí)以上工業(yè)園區(qū)的商品廠房工程，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)同意，可申請(qǐng)辦理預(yù)售答應(yīng)，并在土地出讓公告中明確。商品廠房的預(yù)售工程進(jìn)度條件和預(yù)售款監(jiān)管等,按廣

5、東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例和廣東省關(guān)于調(diào)整商品房預(yù)售工程工程進(jìn)度形象進(jìn)度條件的通知粵建房字【20_1】2 號(hào)執(zhí)行。其他商品廠房工程實(shí)行現(xiàn)售制度。產(chǎn)業(yè)類用房可按幢、層、套等固定界限銷售，辦公、生活效勞等配套用房不得單獨(dú)進(jìn)展分割、分割轉(zhuǎn)讓或抵押，但可以隨工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)按規(guī)定比例且以幢、層、套等固定界限為根本單元可以獨(dú)立使用且權(quán)屬界限封閉的空間進(jìn)展分割、分割轉(zhuǎn)讓、抵押。商品廠房工程申請(qǐng)辦理銷售備案前，園區(qū)管委會(huì)根據(jù)最高可分割銷售比例，確定工程可銷售范圍。不動(dòng)產(chǎn)登記部門根據(jù)最高可分割銷售比例、銷售范圍，按幢、層、套辦理登記手續(xù)。分期開發(fā)建立的工程應(yīng)統(tǒng)一規(guī)劃，公共配套設(shè)施建成驗(yàn)收后才能進(jìn)展商品廠房銷售。每期可

6、銷售的建筑面積=本期建筑面積×最高可分割銷售比例 。商品廠房可按幢、層、套等固定界限為根本單元分割為可以獨(dú)立使用且權(quán)屬界限封閉的空間。每個(gè)分割單元均應(yīng)符合交通、消防平安等要求，最小建筑面積不應(yīng)少于 300 平方米。每個(gè)分割4 單元不得單獨(dú)設(shè)置廚房、每層可合理集中設(shè)置公共衛(wèi)生間。購(gòu)置商品廠房參照江門市住宅專項(xiàng)維修資金管理施行細(xì)那么繳交、使用維修資金。繳交標(biāo)準(zhǔn)：商品廠房按建筑面積 30 元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)交存，配套車位按建筑面積20元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)交存。六轉(zhuǎn)讓規(guī)定 購(gòu)置商品廠房須滿 2 年以不動(dòng)產(chǎn)證書登記時(shí)間計(jì)算才可進(jìn)展轉(zhuǎn)讓；購(gòu)置商品廠房未滿 2 年的，因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓，應(yīng)向所在園區(qū)管委

7、會(huì)或園區(qū)管理機(jī)構(gòu)，下同提出申請(qǐng)，園區(qū)管委會(huì)經(jīng)審核同意后出具準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件，作為商品廠房交易網(wǎng)簽備案的根據(jù)。商品廠房首次受讓對(duì)象與再次轉(zhuǎn)讓對(duì)象限定為符合園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的消費(fèi)、銷售、科研型企業(yè)法人或總部經(jīng)濟(jì)法人、消費(fèi)性效勞業(yè)企業(yè)法人。園區(qū)管委會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)購(gòu)置對(duì)象與轉(zhuǎn)讓對(duì)象的資格條件進(jìn)展審核把關(guān)，并出具審核意見，作為商品廠房銷售備案或交易網(wǎng)簽備案的根據(jù)。“三舊”改造工程由屬地三舊改造管理部門批準(zhǔn)。七運(yùn)營(yíng)管理 工程開發(fā)單位負(fù)責(zé)保障和維護(hù)工程內(nèi)配套設(shè)施，滿足入駐企業(yè)所需條件，組建或聘請(qǐng)有資格、有才能的專業(yè)效勞公司承當(dāng)工程范圍內(nèi)的物業(yè)管理相關(guān)工作。鼓勵(lì)工程開發(fā)單位引進(jìn)投融資效勞機(jī)構(gòu)，搭建各類科技創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)公共

8、技術(shù)平臺(tái)，扶持入駐企業(yè)的開展。入駐企業(yè)應(yīng)符合商品廠房工程的產(chǎn)業(yè)定位，并認(rèn)真執(zhí)行有關(guān)平安消費(fèi)、環(huán)境保護(hù)有關(guān)法律法規(guī)。租賃商品廠房的入駐企業(yè)應(yīng)5 到園區(qū)管委會(huì)辦理房屋租賃登記備案，其中蓬江區(qū)、江海區(qū)的應(yīng)到江門市行政效勞中心市住建局房屋租賃登記備案窗口辦理租賃合同登記備案，新會(huì)區(qū)的應(yīng)到所屬鎮(zhèn)街公共效勞中心房屋租賃登記備案窗口辦理租賃合同登記備案，其他市的到所屬地相應(yīng)的指定效勞地點(diǎn)辦理。八金融支持 鼓勵(lì)銀行積極創(chuàng)新金融產(chǎn)品，加大對(duì)商品廠房工程的融資支持力度，提供按揭等融資效勞。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)對(duì)工程開發(fā)單位提供房地產(chǎn)開發(fā)貸款；對(duì)購(gòu)置廠房的入駐企業(yè)提供貸款支持，首付一般不高于購(gòu)置廠房總價(jià)的 30，余額貸款期

9、限一般不少于 10 年。三、其他工業(yè)廠房開發(fā)建立、分割轉(zhuǎn)讓管理 其他工業(yè)廠房是指本意見第一條適用類型中第二款規(guī)定的工業(yè)廠房。一分割轉(zhuǎn)讓的規(guī)定 1除了商品廠房外的其他工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)可按幢、層等固定界限為根本單元分割為可以獨(dú)立使用且權(quán)屬界限封閉的空間，不得在層內(nèi)再進(jìn)展分割。每個(gè)分割單元均應(yīng)符合交通、消防平安等要求，最小建筑面積不應(yīng)少于 300 平方米。分割及分割轉(zhuǎn)讓時(shí)，不得將已經(jīng)登記的一宗土地分割為多宗土地，辦理不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)標(biāo)注土地使用權(quán)按份共有或共同共有。工業(yè)物業(yè)建筑區(qū)內(nèi)的辦公、生活效勞等配套用房不得單獨(dú)進(jìn)展分割、分割轉(zhuǎn)讓或抵押，但可以隨工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)按規(guī)定比例且以幢、層等固定界限為根本單元可以獨(dú)立

10、使用且權(quán)屬界限封閉的空間進(jìn)展分割、分割轉(zhuǎn)讓、抵押。6 2工業(yè)物業(yè)分割轉(zhuǎn)讓后原權(quán)利人自留的工業(yè)或倉(cāng)儲(chǔ)功能的建筑面積占分割轉(zhuǎn)讓前工業(yè)或倉(cāng)儲(chǔ)功能確權(quán)登記的建筑面積比例不得低于 40。受讓后的工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)自完成轉(zhuǎn)移分割轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)登記之日起 5 年內(nèi)不得再次轉(zhuǎn)讓在不動(dòng)產(chǎn)證書附記項(xiàng)中注記清楚起止時(shí)限。容積率在 1.6 以上、二層以上且?guī)ЧI(yè)電梯的高標(biāo)準(zhǔn)廠房和工業(yè)大廈的分割轉(zhuǎn)讓可不受本條限制。3工業(yè)物業(yè)分割轉(zhuǎn)讓的受讓方限定為企業(yè)法人。其中，制造業(yè)企業(yè)工業(yè)物業(yè)受讓方須為經(jīng)依法注冊(cè)登記且為轉(zhuǎn)讓方的產(chǎn)業(yè)鏈合作伙伴企業(yè)，縣級(jí)工業(yè)和信息化部門對(duì)受讓方資格進(jìn)展審核把關(guān)，并出具審核意見，作為轉(zhuǎn)讓雙方辦理合同網(wǎng)簽備案和不動(dòng)

11、產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的根據(jù)。4.購(gòu)置上述工業(yè)廠房參照江門市住宅專項(xiàng)維修資金管理施行細(xì)那么繳交、使用維修資金。繳交標(biāo)準(zhǔn)：工業(yè)廠房按建筑面積30 元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)交存，配套車位按建筑面積 20 元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)交存。二辦理程序 1資格認(rèn)定 轉(zhuǎn)讓方是否為制造業(yè)企業(yè)及受讓方是否為轉(zhuǎn)讓方的產(chǎn)業(yè)鏈合作伙伴企業(yè)，由縣級(jí)工業(yè)和信息化部門認(rèn)定； 工業(yè)類用地晉級(jí)改造開發(fā)工程由縣級(jí)“三舊”改造工作部門認(rèn)定； 科技企業(yè)孵化器產(chǎn)權(quán)分割工程轉(zhuǎn)讓方與受讓方資格由縣級(jí)科技部門認(rèn)定。2開發(fā)建立和產(chǎn)權(quán)分割 分期開發(fā)建立的工程應(yīng)統(tǒng)一規(guī)劃，公共配套設(shè)施建成驗(yàn)收后7 才能進(jìn)展工業(yè)物業(yè)的分割轉(zhuǎn)讓。每期可銷售的建筑面積=本期建筑面積×可分

12、割銷售比例 。工程權(quán)利人在申請(qǐng)辦理工業(yè)物業(yè)分割登記前,應(yīng)委托有相應(yīng)測(cè)繪資質(zhì)的測(cè)繪機(jī)構(gòu)進(jìn)展房屋測(cè)繪，并制定分割轉(zhuǎn)讓方案。分割轉(zhuǎn)讓方案應(yīng)按照民法典第 274 條“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)效勞用房，屬于業(yè)主共有。”的規(guī)定，明確工程的共有局部,分割、轉(zhuǎn)讓的范圍及比例，并在測(cè)繪報(bào)告及附圖中注明，轉(zhuǎn)讓雙方在辦理轉(zhuǎn)移登記時(shí)應(yīng)對(duì)測(cè)繪報(bào)告中共有局部的范圍及面積簽名_確認(rèn)?？h級(jí)自然資部門和住房城鄉(xiāng)建立部門應(yīng)對(duì)工程的分割轉(zhuǎn)讓進(jìn)展審查，并出具規(guī)劃審查意見和消防審查意見。3產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓 轉(zhuǎn)讓雙方憑上述 1、2 點(diǎn)的資格認(rèn)定材料、工業(yè)物業(yè)分割轉(zhuǎn)讓方案、測(cè)繪報(bào)告等材料向?qū)俚夭粍?dòng)產(chǎn)登記部門申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)移登記。四、附那么一本意見自印發(fā)之日起施行，有效期至 2024 年 5 月 1 日年。如上級(jí)出臺(tái)最新文件規(guī)定的，從其規(guī)定。二凡屬工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地的分割銷售管理政策與本意見不一致的，以本意見為準(zhǔn)。三在本意見施行前，其他工業(yè)廠房已經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)分割或分