商業(yè)管理公司運(yùn)營管理制度

1、致力商業(yè)管理公司運(yùn)營管理制度目錄1、 商業(yè)經(jīng)營管理公司經(jīng)營管理制度編制目的2、 商業(yè)經(jīng)營管理公司經(jīng)營管理制度實(shí)施要求三、行政、人事管理制度1、 公司組織架構(gòu)圖2、 項(xiàng)目開業(yè)籌備主要管理人員到崗時(shí)間表3、 公司各部門職能描述四、招商管理制度1 、市場調(diào)查2 、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商政策及租金方案3 、商鋪招商4 、廣告招商5 、商鋪?zhàn)赓U情況分析6 、品牌資源庫建立五、運(yùn)營管理制度1 、公司損益測算2 、經(jīng)營規(guī)范管理3 、現(xiàn)場管理4 、運(yùn)營計(jì)劃管理5 、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析管理精選資料六、物業(yè)管理制度七、工程管理制度致力商業(yè)管理公司運(yùn)營管理制度一、商業(yè)經(jīng)營管理公司經(jīng)營管理制度編制目的1、為實(shí)現(xiàn)市場保值、增值、

2、實(shí)現(xiàn)商業(yè)管理規(guī)范化、科學(xué)化，建立科學(xué)、切實(shí)可行的管理機(jī)制和操 作規(guī)范，提升曙光國五金建材家居博覽城品牌形象，制定本制度。2、商業(yè)經(jīng)營管理公司經(jīng)營管理制度闡明了公司商業(yè)管理的思想和本公司各項(xiàng)業(yè)務(wù)操作要求。通過商業(yè)經(jīng)營管理公司經(jīng)營管理制度的制定和實(shí)施，期望能在以下各方面規(guī)范公司的經(jīng)營 管理活動，提升商業(yè)管理品質(zhì)。1）優(yōu)化、整合商業(yè)管理的業(yè)務(wù)流程，使之更為明確規(guī)范，切實(shí)可行；2）明確管理責(zé)權(quán)體系，清晰職責(zé)；3）加強(qiáng)信息溝通，提高商業(yè)管理的有效性和效率；4）營造開放、誠信的管理環(huán)境，促進(jìn)組織的學(xué)習(xí)和創(chuàng)新。二、商業(yè)經(jīng)營管理公司經(jīng)營管理制度實(shí)施要求1、本制度是商業(yè)管理公司開展工作的指南。2、所有與商業(yè)管理

3、公司業(yè)務(wù)有關(guān)的員工均必須遵循本制度的規(guī)定 ，勝任本職工作必須以掌握和有效 執(zhí)行本制度的規(guī)定為前提。三、行政、人事管理制度4、項(xiàng)目開業(yè)籌備主要管理人員到崗時(shí)間表部門職位人數(shù)一階段二階段三階段其他說明總經(jīng)理1副總經(jīng)理2財(cái)務(wù)部經(jīng)理1會計(jì)主管1出納員1招商部招商部經(jīng)理1招商助理5營運(yùn)部營運(yùn)部經(jīng)理1宮運(yùn)專貝2客服主管1客服專員1企劃部營銷企劃主管1企劃專員1義某專員1廣告專員1人事行政部人事行政部經(jīng)理1行政專員1人事專員1信息/倉庫管理員1采購1車輛管理員1物業(yè)服務(wù)部物業(yè)經(jīng)理1物業(yè)處主管1物業(yè)管理員2保安主管1保安員40保潔、綠化主管1保潔、綠化員15工程部工程部經(jīng)理1工程師1強(qiáng)弱電維修工2電梯工1空調(diào)

4、維修工1值班運(yùn)行電工1綜合維修工22、公司各部門職能描述部門職能:1）招商部職能：開業(yè)前招商、包括：市場調(diào)查、制定招商方案、招商實(shí)施;開業(yè)后招商更新、供應(yīng)商優(yōu)化；商戶更迭、裝修進(jìn)場/撤場管理； 對接商業(yè)管理中心招商資源與工作安排。2）企劃部職能：企劃方案制定及預(yù)算提報(bào); 平面設(shè)計(jì)； 廣場形象維護(hù)； 活動策劃與實(shí)施； 企業(yè) VI 形象監(jiān)控。3 營運(yùn)部職能： 市場日常管理； 商戶、客戶服務(wù)； 租金、管理費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等現(xiàn)場催收； 商戶管理。4 物業(yè)管理部職能： 安全保衛(wèi)； 消防安全臨控； 衛(wèi)生保潔； 綠化美化； 物業(yè)收費(fèi)統(tǒng)計(jì)、分?jǐn)偣芾怼? 工程部職能： 設(shè)備設(shè)施啟閉運(yùn)行管理； 設(shè)備維修維護(hù)； 配電房、

5、空調(diào)機(jī)房值守； 客戶維修服務(wù)； 工程收費(fèi)統(tǒng)計(jì)。6 行政人事部職能： 招聘、培訓(xùn)、人事、薪酬、考核、員工關(guān)系管理； 日常行政后勤管理；資產(chǎn)、零星采購、庫房管理； 政府公共關(guān)系維護(hù)、處理對外事務(wù)； 團(tuán)隊(duì)建設(shè)、企業(yè)文化建設(shè)。7 財(cái)務(wù)部職能： 提報(bào)預(yù)算； 執(zhí)行預(yù)算； 日常費(fèi)用支出控制管理； 商業(yè)管理軟件的運(yùn)營管理； 公司整體運(yùn)作財(cái)務(wù)監(jiān)督。四、招商管理制度1 市場調(diào)查1 ) 市場調(diào)查工作界定a) 項(xiàng)目規(guī)劃定位前，先展開市調(diào), 調(diào)查內(nèi)容包括商圈情況同行業(yè)及競爭對手情況居住人口及消費(fèi)水平租金水平商戶資源物業(yè)管理媒體薪酬福利水平等；b) 家居博覽城正常經(jīng)營后, 招商部門應(yīng)不定期對商品品牌競爭對手新商業(yè)項(xiàng)目的情

6、況進(jìn)行調(diào)查，形成市場調(diào)查報(bào)告上報(bào)公司；2 ) 市場調(diào)查工作計(jì)劃內(nèi)容及要求a) 城市零售狀況分析：主要商圈情況, 不同業(yè)態(tài)在當(dāng)?shù)厣倘Φ姆植记闆r數(shù)量和面積比例經(jīng)營狀況，未來發(fā)展規(guī)劃等；b) 同類競爭對手分析：基本情況 ,總面積 ,規(guī)劃布局,業(yè)態(tài)面積配比,檔次定位 ,開業(yè)時(shí)間 ,歷史經(jīng)營狀況,消費(fèi)環(huán)境,消費(fèi)結(jié)構(gòu)(客層定位),租金價(jià)格或合作條件,相關(guān)費(fèi)用(物業(yè)管理費(fèi)),人力資源費(fèi)用品牌情況，服務(wù)管理停車位數(shù)量客流量招商優(yōu)惠條件等；c) 新聞媒體調(diào)查：調(diào)查各種媒體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和當(dāng)?shù)刂髁髅襟w廣告媒體合作單位的情況。2 商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃招商政策及租金方案1 ) 業(yè)態(tài)規(guī)劃a) 市場商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃包括商業(yè)定位業(yè)態(tài)面積占

7、比各業(yè)態(tài)在城市分布目標(biāo)品牌等；b) 商業(yè)管理招商部負(fù)責(zé)制訂招商方案,并跟進(jìn)商業(yè)規(guī)劃執(zhí)行情況；c) 商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃一經(jīng)確定, 必須嚴(yán)格執(zhí)行。若執(zhí)行中有調(diào)改意見須提報(bào)調(diào)改方案，經(jīng)公司總經(jīng)理審核并審批，審批后的調(diào)改方案方可執(zhí)行。2 ) 招商政策及租金方案a) 商業(yè)中心招商部根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌銮闆r經(jīng)營情況商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)整規(guī)劃草擬經(jīng)營期招商政策及租金方案；b) 招商政策及租金方案包括:各商鋪?zhàn)饨鸶鳂I(yè)態(tài)租賃合同年限，保證金租金交納方式，租金年增長比率，優(yōu)惠政策；c) 招商政策及租金方案草擬后,由總經(jīng)理各業(yè)務(wù)主管副總經(jīng)理各部門負(fù)責(zé)人參與論證。d) 商業(yè)公司根據(jù)招商政策及租金方案,確定每個(gè)鋪位的租金及招商政策。并嚴(yán)格執(zhí)行

8、。3 、商鋪招商1 ) 、 招商工作安排a) 開業(yè)前八個(gè)月完成招商準(zhǔn)備工作并啟動招商,開業(yè)前二個(gè)月完成招商100%, 對于招商完成后掉鋪的商鋪需在開業(yè)前一個(gè)月完成掉鋪再招商工作；b) 經(jīng)營期根據(jù)業(yè)態(tài)及品牌調(diào)整計(jì)劃提前啟動招商工作；2 ) 、 招商準(zhǔn)備a) 制定招商方案及招商計(jì)劃；b) 商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商政策及租金方案確定后，制定招商計(jì)劃書及招商工作進(jìn)度計(jì)劃。c) 招商范圍：業(yè)態(tài)、業(yè)種、品牌檔次，每個(gè)鋪位鎖定三個(gè)目標(biāo)品牌，分高中低三個(gè)檔次；d) 招商城市：本地及異地城市；e) 任務(wù)指標(biāo)：鋪位數(shù)量、面積；f) 招商資料準(zhǔn)備:包括招商手冊、市場平面圖、意向合同、租賃合同及附件、物管合同、補(bǔ)充協(xié)議、廣

9、告位使用合同等；g) 制定商戶洽談流程、意向合同審批流程、租賃合同審批流程、租賃合同審批流程、合作條件更改審批流程、合同終止審批流程、招商管理制度h) 制定招商手冊、項(xiàng)目簡介，招商宣傳資料印制完成存檔備案；i) 培訓(xùn)招商人員統(tǒng)一招商說辭(如 :答商戶 100 問 ),其內(nèi)容應(yīng)與宣傳資料和招商手冊內(nèi)容保持一致,不得夸大事實(shí);3 ) 、 商鋪招商工作實(shí)施a) 注重發(fā)揮知名品牌、大客戶的影響力，對有意向的知名品牌及有關(guān)整體包租、區(qū)域分租的重點(diǎn)大客戶，招商負(fù)責(zé)人須親自跟進(jìn)；b) 招商部門制定品牌落位圖, 做出至少兩套備選方案,一套預(yù)警方案；c) 做好客戶記錄。每日登記商戶洽談情況并進(jìn)行匯總，外出拜訪商

10、戶的，外出前做好去向登記，返回后登記商戶洽談表情況。根據(jù)接待和拜訪商戶的情況確定有意向的目標(biāo)商戶，招商人員對目標(biāo)商戶要進(jìn)行重點(diǎn)跟進(jìn)和洽談。根據(jù)洽談情況做好目標(biāo)商戶洽談記錄；d) 商業(yè)公司制定招商啟動倒計(jì)時(shí)e) 建立招商檔案,包括商戶資源、商戶合同及資料，定期匯總。f) 招商的前期啟動, 以一線主力品牌客戶、次主力店為重點(diǎn)，率先洽談，優(yōu)先簽約，確保招商質(zhì)量及一流的市場地位，可在確保實(shí)現(xiàn)租金整體目標(biāo)和集團(tuán)總體要求的基礎(chǔ)上，對重點(diǎn)關(guān)鍵品牌的合作條件在上報(bào)批準(zhǔn)后可給予優(yōu)惠扶持政策；4 、 廣告招商1 ) 、擬制所要招標(biāo)的廣告資源簡介,明確數(shù)量、規(guī)格、位置和是否獲得政府主管部門的設(shè)置許可等， 并繪制簡圖

11、加以標(biāo)注；對沒有規(guī)劃建設(shè)的樓頂廣告位，需明確延長米、位置和樓頂建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備情況，以及政府主管部門相關(guān)要求等；此外，還應(yīng)對周邊商圈情況作簡要介紹。2 ) 、明確廣告租賃時(shí)間(一般3-5 年 ),廣告日常維護(hù)、電費(fèi)等由廣告公司自理；5 、 商鋪?zhàn)赓U情況分析商業(yè)公司建立商鋪基本情況檔案,包括商鋪數(shù)量、各商鋪面積、租賃期限及經(jīng)營品類等。招商部需按周上報(bào)空鋪情況,并上報(bào)空鋪招商進(jìn)展情況，定期關(guān)注各商鋪品牌自身發(fā)展、商鋪經(jīng)營業(yè)績、商戶履約情況，在商鋪品牌調(diào)整時(shí)作為調(diào)整依據(jù)。6 、 品牌資源庫建立1 ) 、 品牌資源庫管理規(guī)定a) 建立品牌資源檔案表品牌資源檔案表按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)填寫, 招商部于每月25 日前上

12、報(bào)更新品牌。招商部建立品牌檔案資源庫，理清品牌資源明細(xì)，清算品牌檔案總量，根據(jù)每月上報(bào)品牌資源情況于當(dāng)月30日對資源庫總數(shù)進(jìn)行調(diào)整。并定期對品牌資源庫內(nèi)容進(jìn)行整理，清除無效品牌資源，達(dá)到有效化和實(shí)用化。b)建立在場商戶調(diào)整表招商部每月20 日前對在場經(jīng)營商戶情況進(jìn)行整理, 按統(tǒng)一表格要求上報(bào)公司在場經(jīng)營商戶變動情況, 公司根據(jù)上報(bào)的商鋪經(jīng)營情況進(jìn)行及時(shí)更新。c)新進(jìn)入品牌資源檔案招商部負(fù)責(zé)收集整理, 主要品牌資源為首次進(jìn)入本地區(qū)銷售的世界知名品牌,取得聯(lián)系后根據(jù)相關(guān)資料建立品牌資源檔案。以月為整理時(shí)段，每月15 日整理匯總。五、運(yùn)營管理制度1 、公司損益測算1）、收入項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)、租金管理費(fèi)（租

13、金收入的 %）、停車場收費(fèi)、廣告費(fèi)、其他多種經(jīng)營收入2）、成本項(xiàng)目工資、補(bǔ)貼、五險(xiǎn)一金、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、通訊費(fèi)、交通費(fèi)、燃油費(fèi)、招待費(fèi)、招聘培訓(xùn)費(fèi)、水電費(fèi)、物料消耗、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、廣告費(fèi)、折舊費(fèi)、低值易耗品攤銷、保安部費(fèi)用、保潔部費(fèi)用、 工程部及工程維修費(fèi)用、其他費(fèi)用。2、經(jīng)營規(guī)范管理遵守各項(xiàng)管理制度，規(guī)范經(jīng)營，組織商戶開展“誠信經(jīng)營”等活動，不斷提升博覽城的經(jīng)營管理水 平，爭取在同行業(yè)占據(jù)領(lǐng)先地位。嚴(yán)格執(zhí)行公司的管理制度 ，針對日常出現(xiàn)的問題，及時(shí)總結(jié)、修訂、 完善管理規(guī)定，使?fàn)I運(yùn)管理工作持續(xù)改進(jìn)并不斷提高。3、現(xiàn)場管理1）、營運(yùn)人員每日巡場不少于4次：營業(yè)前、營業(yè)中（上午、下午各一次）、營業(yè)

14、后必須巡視；每 次巡場必須按照規(guī)定線路、檢查事項(xiàng)進(jìn)行巡視記錄，填寫日常營運(yùn)巡視記錄表，由營運(yùn)部存檔；2）、各地商業(yè)公司營運(yùn)副總經(jīng)理 由運(yùn)部經(jīng)理）每周不少于一次須組織營運(yùn)部人員進(jìn)行集體巡場 ，全 面檢查現(xiàn)場營運(yùn)管理情況；3）、每周對日常營運(yùn)巡視記錄表中記錄的問題進(jìn)行分析 ，對超出時(shí)限仍未解決的問題進(jìn)行跟蹤， 對存在的共性問題進(jìn)行分析，提出解決辦法，上報(bào)公司總經(jīng)理；4、營運(yùn)計(jì)劃管理制定年度營運(yùn)工作目標(biāo)及工作計(jì)劃；確定經(jīng)營管理目標(biāo)，全面分析和評價(jià)運(yùn)營服務(wù)工作，制定每下一年度營運(yùn)工作計(jì)劃，內(nèi)容包括：運(yùn)營管理服務(wù)目標(biāo)、需要改進(jìn)、提高的營運(yùn)工作重要事項(xiàng)及計(jì)劃 安排等。5、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析管理數(shù)據(jù)分析界定，為了

15、更好地了解和掌握經(jīng)營狀況 ，特制定數(shù)據(jù)采集、統(tǒng)計(jì)分析的相關(guān)規(guī)定，明 確數(shù)據(jù)采集、整理、分析的頻次、流程及要求。1 ）、數(shù)據(jù)采集負(fù)責(zé)采集的營運(yùn)數(shù)據(jù)包括：主力店面積、日銷售額、日銷售額；日客流量；日停車場收入及其 它一些需關(guān)注的數(shù)據(jù)。2 ） 、 營運(yùn)狀況報(bào)表管理營運(yùn)狀況報(bào)表指公司每日根據(jù)所采集的主力店、步行街、 車流、 客流等相關(guān)數(shù)據(jù)后形成的情況及分析報(bào)表，包括：周報(bào)表和月度分析報(bào)告。a ）周報(bào)每周一下午根據(jù)收集的上周一至周日的運(yùn)營數(shù)據(jù)形成運(yùn)營狀況周報(bào)表,經(jīng)部門主管及運(yùn)營總監(jiān)審核批準(zhǔn)后于每周一17:00 前上報(bào)運(yùn)營副總及總經(jīng)理。b ）月度分析報(bào)告次月 5 日前運(yùn)營助理將編制的營運(yùn)狀況月度分析報(bào)告經(jīng)

16、經(jīng)部門主管及運(yùn)營總監(jiān)審核批準(zhǔn)后上報(bào)運(yùn)營副總及總經(jīng)理。c）營運(yùn)狀況月度分析報(bào)告內(nèi)容包括：當(dāng)月營運(yùn)狀況；當(dāng)月與上月對比；對主力店進(jìn)行分析;若遇重大節(jié)假日（元旦、 春節(jié)、 五一、 十一、 店慶等） 時(shí)須對節(jié)假日前后一周的數(shù)據(jù)進(jìn)行對比分析，并提出改進(jìn)措施和辦法。3）、報(bào)表存檔各地商業(yè)公司在營運(yùn)報(bào)表上報(bào)后必須及時(shí)進(jìn)行歸檔管理。4）、數(shù)據(jù)保密營運(yùn)數(shù)據(jù)查閱權(quán)限及保密規(guī)定,未經(jīng)總經(jīng)理或分管副總批準(zhǔn),他人不得隨意查閱。數(shù)據(jù)為公司經(jīng)營管理重要機(jī)密,不得隨意外傳,違者將予以處理,情節(jié)嚴(yán)重的予以辭退,給公司造成損害的追究其法律責(zé)任。六、物業(yè)管理制度為了更好的總結(jié)管理經(jīng)驗(yàn), 將經(jīng)驗(yàn)制度化, 并提高基礎(chǔ)物業(yè)管理相關(guān)業(yè)務(wù)水

17、平,針對重點(diǎn)、難點(diǎn)環(huán)節(jié)提出相應(yīng)的管理方法和原則。1 、日常管理1 ） 、安防管理的無縫布防，解決商業(yè)廣場閉店后至開店前安全漏洞問題。2 ) 、值班商管隊(duì)在每天閉店時(shí)對廣場進(jìn)行全面、地毯式、由上至下的清場，對可能存在安全隱患、安全死角的區(qū)域進(jìn)行清查，并進(jìn)行無縫布防，消除各種安全隱患。3 ) 、要求清場時(shí)動作規(guī)范、嚴(yán)謹(jǐn)，并制定由部門經(jīng)理每月不少于一次、保安隊(duì)長每周不少于一次的抽查監(jiān)督制度，確保清場和布防機(jī)制有效實(shí)施。4 、安全漏洞評估1 ) 、建立定期對本城市廣場安全形勢進(jìn)行評估的制度,解決因各種因素變化導(dǎo)致的安全漏洞問題。2 ) 、 建立突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案機(jī)制, 確保各種可能的突發(fā)事件均有預(yù)案應(yīng)對

18、, 使突發(fā)事件的危害程度降到最低。根據(jù)可能發(fā)生的突發(fā)事件,制定相應(yīng)的處理預(yù)案,并不斷補(bǔ)充和完善。3 、消防安全管理的多方協(xié)助1 ) 、建立公司各部門、公司與相關(guān)方在消防管理方面的協(xié)作機(jī)制，使多方關(guān)聯(lián)人員積極參與消防安全管理，達(dá)到最佳管理效果。2 ) 、配備專職消防技工負(fù)責(zé)監(jiān)督消防設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)與維修，確保消防設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。與主力店關(guān)系:根據(jù)“誰管轄 ,誰負(fù)責(zé)”的原則 ,與入駐主力店簽訂消防責(zé)任書,定期對主力店消防設(shè)備設(shè)施及其消防管理措施進(jìn)行檢查,要求其整改不合格內(nèi)容。同時(shí)與其進(jìn)行充分溝通與協(xié)作，配合對方要求對方參與各自策劃的消防管理活動。3 ) 、 制定商戶消防的監(jiān)管措施, 嚴(yán)格實(shí)施商戶消

19、防管理檢查；對商戶的營業(yè)人員進(jìn)行消防知識培訓(xùn)，對消費(fèi)者進(jìn)行消防知識宣傳，并要求營業(yè)人員參與消防演習(xí)活動。4 、安全、環(huán)境與工程維修的互助式管理1 ) 、建立確保物業(yè)管理員、工程維修人員、保潔員相互協(xié)助的管理模式，充分利用人力資源，解決現(xiàn)場安全、環(huán)境與工程維修問題。2 ) 、互助式管理機(jī)制在于形成一個(gè)保潔、安全、工程監(jiān)督網(wǎng)絡(luò)：保管員對崗位區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生進(jìn)行協(xié)助式監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)保潔問題及時(shí)與保潔員反映并監(jiān)督處理；分包方保潔員在作業(yè)區(qū)域內(nèi)對安全事務(wù)進(jìn)行協(xié)防，發(fā)現(xiàn)安防、設(shè)備設(shè)施問題及時(shí)提醒商管員、維修工；維修工在日常巡視中發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生及安全問題時(shí)及時(shí)通知相關(guān)人員處理。做到廣場環(huán)境衛(wèi)生不留死角、安全隱患盡可能消除、設(shè)備設(shè)施問題得到及時(shí)解決。5 、車輛管理1 ) 、車場入口值班保安負(fù)責(zé)車輛導(dǎo)入停放管理。檢看車輛是否破損、無牌、漏油、有無危險(xiǎn)品。值班商管分隊(duì)長不定時(shí)對各崗位執(zhí)行情況進(jìn)行檢查。2 ) 、車場值班保安負(fù)責(zé)車場安全巡視工作。巡視車輛有無刮碰、有無跨車位停放。及時(shí)與出入口通報(bào)場內(nèi)車輛情況。監(jiān)督衛(wèi)生情況。監(jiān)督主力店卸貨。3 ) 、收費(fèi)，車場出口值班商管員負(fù)責(zé)收費(fèi)工作。回收停車卡、收取相應(yīng)的停車費(fèi)。對免費(fèi)車輛相關(guān)單據(jù)的回收、登記、放行。每班次對收費(fèi)情況進(jìn)行登記并當(dāng)日到財(cái)務(wù)交款。八、工程管理制度1 、