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文檔簡介
1、*大廈投資計劃書一、項目建設說明*大廈是 *置業(yè)有限公司投資籌建的,傾力打造的淮陽市區(qū)內(nèi)首座以“金融行業(yè)發(fā)展”為主體的商業(yè)住宅項目?!敖鹑谙刃?、商貿(mào)為主、地標品質(zhì)”這三位一體的項目開發(fā)理念將隨著項目的建設鮮明的呈現(xiàn)在廣大市民面前, 單層 100 余米、三層跨度近400米的商業(yè)鋪位,勢必成為該區(qū)域的地標建筑與經(jīng)濟源動力。二、項目選擇地理位置概況該項目位于淮陽縣商業(yè)中心區(qū)域, 項目距東側(cè)龍湖國家濕地公園僅1.5 公里,東臨淮陽主干道龍都大道,西近 106 國道,距淮陽縣汽車站僅1 公里,項目周邊比鄰祥瑞花園、西城陽光花園等高檔小區(qū),距淮陽縣人民醫(yī)院約1 公里,教育資源豐富,小博士雙語幼兒園、淮陽縣
2、第二實驗小學、淮陽縣雙語實驗學校、淮陽縣實驗中學一路通達,是淮陽縣文化、教育、購物、休閑娛樂、交通等配套設施齊全的重點核心區(qū)。三、項目建設市場的需求情況及開發(fā)策略定位1、市場需求狀況淮陽縣人口為 135 萬,城區(qū)人口 20 萬,根據(jù)淮陽縣 2007 年編制的淮陽縣城總體規(guī)劃,對縣城 2006-2020 年期間城市發(fā)展總規(guī)劃進行了明確的判定, 城市主體將以上述三大趨勢發(fā)展,并形成“一中、兩副、兩軸、三區(qū)”的城鎮(zhèn)化發(fā)展空間形態(tài)。 同時積極融入 “周淮一體化”,加強與項城之間的經(jīng)濟聯(lián)系, 充分利用空間上靠近周口的優(yōu)勢, 加快縣城向西發(fā)展, 壯大城市規(guī)模,增強其旅游服務、商貿(mào)職能,加快工業(yè)發(fā)展,積極與
3、周口產(chǎn)業(yè)進行協(xié)調(diào)、對接,積極融入“周淮一體化”。通過城市基礎設施建設和城市化進程的推進, 農(nóng)民進城是必然的趨勢, 目前淮陽縣住宅類的開發(fā)供給量約為 75 萬,市場去化率為 70 萬,市場供需基本持平,購買力且逐年遞增,淮陽土地供給量在不斷減少,因此市場供需狀況處于平穩(wěn)發(fā)展趨勢。2、開發(fā)策略定位(1)、小區(qū)占地約 5600 ,總規(guī)劃建筑面積約為16800 (2)、建筑類型:門市及居住房(3)、建筑風格為現(xiàn)代建筑風格,綠化率為30%,園林式景觀(4)、邀請淮陽最具雄厚資金的施工單位進行施工,同時做到安全化、規(guī)范化管理(5)、聘請知名物業(yè)公司,采用智能安防系統(tǒng)進行綜合物業(yè)服務。四、項目建設規(guī)模、小區(qū)
4、規(guī)劃、建筑風格1、建設規(guī)模規(guī)劃占地: 4313 平方米,建筑面積: 16800 平方米。住宅戶型60-70 平方米的占 60%;90平方米的占 20%;50 平方米的占 20%,總戶數(shù)約 835 戶。車庫每套面積: 19.8 平方米,總套數(shù)約: 400。2、小區(qū)規(guī)劃、建筑風格(1)、小區(qū)規(guī)劃有創(chuàng)意、道路布局合理,要人、車分流,方便進出。主入口為步行街,次入口為車輛出入口。(2)、整個小區(qū)建筑風格要高雅,建筑線條設計合理,美觀實用(尤其沿街樓面),建筑顏色搭配合諧,明朗,且有對比度。(3)、小區(qū)的綠化、景觀園林設計有特色,觀賞性強。設有體育、健身場地及設施。五、環(huán)境影響、風險分析及防范措施1、環(huán)
5、境影響符合國家環(huán)境保護法律、法規(guī)和環(huán)境功能規(guī)劃的要求。2、風險分析(1)、工地建設風險, 工程建設及工期是本項目的主要工程建設風險,建設中招投標的實施成功與否將直接關(guān)系到工程造價和質(zhì)量,工程如果延期將影響項目的資金回收。(2)、項目位于中心地帶,(4)、周邊公司入駐數(shù)量不足,需求量不大。3、防范措施(1)、充分進行市場調(diào)查(戶型面積需求,園區(qū)規(guī)劃綠化需求,價格需求等)。確定合理開發(fā)規(guī)模及戶型面積分類。(2)、抓好前期規(guī)劃及施工圖設計,使設計先進、符合市場需求。(3)、抓好施工、監(jiān)理工作,保證施工質(zhì)量及施工工期。(4)、加強對商業(yè)的招商引資及周邊公司的調(diào)查,加速有關(guān)配套設施的建設。六、建設成本、
6、銷售、稅金、利潤估算1、建設成本估算:(1)、土地成本: 534.875 元 / 16800 =8985900 元,(2)、前期開發(fā)費用: 450 元 / 16800 =7560000 元,(3)、主體工程費用: 1200 元/ 16800 =20160000 元,(4)、安裝工程費用: 550 元 / 16800 =9240000 元,(5)、社區(qū)管網(wǎng)工程費用: 61 元 / 16800 =1024800 元,(6)、園林環(huán)境費用: 30 元/ 16800 =504000 元,(7)、配套設施費用: 120 元 / 16800 =2016000 元,小計: 8985900+7560000+2
7、0160000+9240000+1024800+504000+201600049490700(8)、財務費用: 158 元/ 16800 =2654400 元(9)、開發(fā)間接費: 90 元 / 16800 =1512000 元(10)、管理費用: 120 元 / 16800 =2016000 元(11)、銷售費用: 40 元/ 16800 =672000 元小計: 2654400+1512000+2016000+6720006854400 元總計: 56345100 元。2、銷售估算:(1)、住宅:按 3400 元 / 5240 =17816000元 ; ( 2 ) 、 商 業(yè) : 按 700
8、0 元 / 8567 =59969000 元;(3)、車庫:按 60000 元/ 個47=2820000 元;(4)、總計: 80605000 元。3、利潤估算:(1)、銷售利潤: 80605000-5634510024259900 元。(2)、稅金:暫按下三項計:營業(yè)稅及附加: 5.6%5.6%80605000=4513880 元。所得稅: 25%25%( 80605000*15%) =3022688 元土地增值稅: 5%5% 80605000=4030250 元土地使用稅: 10 元/ 平方 *4313*3 129390 元不可預見費(3)、稅后利潤:24259900-4513880-30
9、22688-4030250-129390 12563692 元。七、項目資金來源本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道,一是公司自有資金, 二是銀行貸款, 三是預售收入。開發(fā)初期本項目開發(fā)商自有資金 2500 萬元作為啟動資金,用于支付土地款項以及前期各種費用,后期隨著項目的進展,在辦理第三個證件后,開始著手準備開發(fā)貸資料,擬需貸款1500 萬元,待項目進入可售階段,以預售收入、房產(chǎn)抵押、按揭貸款等形勢迅速回籠資金。八、項目實施原則及建設周期1、項目實施原則(1)、嚴格執(zhí)行建設程序,統(tǒng)籌安排各項工作。(2)、重點抓規(guī)劃、方案、施工圖設計,做到設計合理,技術(shù)先進。(3)、嚴把施工質(zhì)量關(guān),質(zhì)量與進度協(xié)
10、調(diào)統(tǒng)一,保證質(zhì)量,按時完工,交付使用。2、建設周期(1)、2013年 10 月 20 日 -12 月 30 日,地質(zhì)勘察。(2)、2014年 1月 4 日-4 月 1 日規(guī)劃、設計及施工圖設計階段。(3)、2014年 4月 1 日-5 月 15 日審圖、圖紙交底。(4)、2014年 5月 15 日-2015 年 9 月 25 工程施工階段, 10 月 25 日全部竣工交付使用。九、銷售策劃1、銷售宣傳的重點區(qū)域:淮陽縣全區(qū)2、及時開展銷售宣傳,準備工作(2014 年 11 月 -2016 年 5 月),12 月 1 日開始正式銷售宣傳。3、銷售中心辦公室,內(nèi)有小區(qū)規(guī)劃圖(景觀、園林)沙盤,各種戶型沙盤展示(2014 年10 月做完)。4、多方位廣告宣傳(1)、網(wǎng)上宣傳:平面效果圖、戶型圖、銷售價格
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