某商業(yè)項目市場定位論證與分析報告(共88頁).doc

1、盤龍城商業(yè)項目市場定位論證分析報告目 錄前言 1方案流程設(shè)計 2宏觀環(huán)境分析 3微觀環(huán)境分析 29項目SWOT分析 44項目定位 55項目銷售建議 87前 言房地產(chǎn)項目的開發(fā)離不開市場，因此對于項目宏觀和微觀市場的研究成為了房地產(chǎn)項目開發(fā)的重要前提。同時市場又是不斷變化的，因此項目在不同時期所面臨的市場環(huán)境是絕對不同的，這就要求策劃人員必須具有較強(qiáng)的市場敏銳力和洞察力，了解市場的變化趨勢，從而為項目提出科學(xué)、合理的建議。下面我司將根據(jù)目前盤龍城的市場狀況以及未來幾年內(nèi)的市場發(fā)展趨勢來對本項目的定位和后期的銷售提出合乎實際的依據(jù)和建議。方案流程項目SWOT分析項目優(yōu)勢分析項目定位宏觀環(huán)境分析微觀

2、環(huán)境分析項目劣勢分析項目機(jī)會點(diǎn)分析項目威脅點(diǎn)分析銷售策略結(jié)語宏觀環(huán)境分析一、宏觀環(huán)境分析一個區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展與該區(qū)域本身的文化背景有著緊密的聯(lián)系，特別是像盤龍城這樣有著極深文化底蘊(yùn)的區(qū)域。因此我司首先對該區(qū)域的宏觀市場環(huán)境進(jìn)行分析。宏觀環(huán)境分析1、環(huán)境資源分析盤龍城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)成立于1993年，其前身為“灄口經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)”，開發(fā)區(qū)封閉管理范圍20平方公里，修編總體規(guī)劃面積88平方公里，建成區(qū)6平方公里，開發(fā)區(qū)內(nèi)河湖眾多，自然景觀優(yōu)美，是武漢近郊難得的風(fēng)水寶地。宏觀環(huán)境分析2、城區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計政府根據(jù)自然地理條件的特點(diǎn)和產(chǎn)業(yè)集中狀況，開發(fā)區(qū)著力打造四個“特色區(qū)”：打造現(xiàn)代機(jī)械制造業(yè)的密集區(qū)打造臨

3、空港物流產(chǎn)業(yè)區(qū)打造中外聞名的旅游區(qū)打造生態(tài)優(yōu)美的居住區(qū)宏觀環(huán)境分析以機(jī)場高速為界，盤龍城分為東西兩區(qū)開發(fā)。西區(qū)由山東魯能集團(tuán)連手深圳科盈集團(tuán)、中國華力控股集團(tuán)，4年內(nèi)投資40億元，打造盤龍城臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)，實施高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計和市政配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。東區(qū)是政治、人居、旅游中心，以機(jī)械制造和加工業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、盤龍古城遺址旅游業(yè)串成產(chǎn)業(yè)鏈。宏觀環(huán)境分析3、行業(yè)發(fā)展動態(tài)城區(qū)開發(fā)，地產(chǎn)先行，作為武漢市中環(huán)線與外環(huán)線之間的一個新的經(jīng)濟(jì)增長帶，盤龍城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)南距漢口火車站6公里、武漢港15公里，東距陽邏深水港20公里，西距天河國際機(jī)場3公里，而開發(fā)區(qū)內(nèi)山水資源豐富，環(huán)境優(yōu)美，為大型觀光住宅群的形成提供優(yōu)越的

4、自然環(huán)境。宏觀環(huán)境分析與開發(fā)區(qū)關(guān)于盤龍城形成“武漢水族公園-盤龍城風(fēng)景旅游區(qū)-盤龍湖風(fēng)景區(qū)-黃花澇古鎮(zhèn)”旅游路線等措施相配合，盤龍城致力打造成為武漢近郊最適合人們居住的生態(tài)旅游居住新城，迄今為止，包括香港縱橫、武漢地產(chǎn)集團(tuán)、宏宇實業(yè)等知名企業(yè)相繼落戶盤龍城，從幾年前F·天下的一枝獨(dú)秀，到以寶安·山水龍城、恒達(dá)·盤龍灣、宏宇·未來海岸為代表的眾多樓盤的集中開盤，盤龍城成為了武漢近郊的又一個開發(fā)熱點(diǎn)。宏觀環(huán)境分析目前盤龍城的商業(yè)規(guī)劃基本以楚天大道、盤龍大道為中心?，F(xiàn)在F·天下1.5公里長的商鋪門面已經(jīng)建成，佳海都市工業(yè)城的商業(yè)步行街也在緊張的施工當(dāng)

5、中。在未來的幾年內(nèi)，盤龍城的商業(yè)氛圍也將日益成熟。宏觀環(huán)境分析4、市場發(fā)展前景預(yù)測一般情況我們對一個區(qū)域市場前景的預(yù)測主要根據(jù)該區(qū)域目前的市場發(fā)展趨勢來看，同時結(jié)合相似區(qū)域的發(fā)展歷程和發(fā)展水平來加以論證。下面我司也將從這兩點(diǎn)來對盤龍城未來幾年內(nèi)的市場發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測。宏觀環(huán)境分析【當(dāng)前的市場狀況】政府大力支持·為了打造盤龍城的美好形象，黃陂區(qū)政府也投入巨資。首先是用近10億元修建盤龍大道和川龍大道，編織好盤龍城內(nèi)的交通網(wǎng)。盤龍大道加強(qiáng)了盤龍城與大武漢的聯(lián)系，川龍大道直抵黃陂前川。宏觀環(huán)境分析·2005年春區(qū)政府還將大力實施盤龍城的綠化工程，讓生態(tài)環(huán)境得到進(jìn)一步提升；水、電、

6、天然氣等重點(diǎn)配套設(shè)施也在逐步完善。宏觀環(huán)境分析知名開發(fā)商相繼進(jìn)駐·“城區(qū)開發(fā)，地產(chǎn)先行”，隨著對盤龍城的逐漸熟悉，一批知名的開發(fā)商陸續(xù)進(jìn)駐，開發(fā)出了大量精品樓盤：F·天下、寶安·山水龍城、恒達(dá)·盤龍灣、宏宇·未來海岸、人和天地、巢NEST等。隨著這些大型住宅項目的開發(fā)，盤龍城的人氣開始逐漸興旺，同時為了滿足業(yè)主的生活需求，開發(fā)商和政府聯(lián)手打造，目前盤龍城市政配套設(shè)施正在逐漸完善，盤龍城正由一個偏僻的區(qū)域逐漸轉(zhuǎn)變成武漢市郊區(qū)的又一個大型高檔住宅區(qū)。宏觀環(huán)境分析【發(fā)展趨勢】就目前來看，現(xiàn)在的盤龍城與過去5年前的盤龍城相比較有著很大的改善，5年前盤龍

7、城還是一片沉寂之地，不被武漢市區(qū)居民所熟悉，但是該區(qū)域豐富的自然資源和土地資源卻吸引了精明的開發(fā)商，房地產(chǎn)開發(fā)在該區(qū)域熱起來，房地產(chǎn)的開發(fā)則為該區(qū)域帶來了一系列的發(fā)展，城區(qū)開發(fā)，地產(chǎn)先行在該片區(qū)又一次得到了論證，現(xiàn)在的盤龍城雖然還不能與像沌口、金銀湖、光谷等這些先發(fā)展起來的區(qū)域相比較有一定的距離，但是整體的發(fā)展趨勢良好。宏觀環(huán)境分析【相似區(qū)域的發(fā)展歷程分析】當(dāng)然我們僅憑該區(qū)域目前的發(fā)展?fàn)顩r來斷定其發(fā)展前景一片大好顯得有點(diǎn)武斷，下面我司還將對武漢其他近郊區(qū)域的發(fā)展歷程進(jìn)行分析，從中找出起共同的發(fā)展規(guī)律，以此再來預(yù)測盤龍城后期的發(fā)展前景。宏觀環(huán)境分析光谷片區(qū)·眾所周知，武漢光谷主要是集合

8、光電信息產(chǎn)業(yè)的基地，因其特殊的人文環(huán)境和區(qū)域定位在武漢新興開發(fā)區(qū)中占有著重要的地位。由于光谷是由國家科技部正式批準(zhǔn)為國家火炬計劃光電信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，因此該片區(qū)也是受政府政策支持最大的區(qū)域。宏觀環(huán)境分析·光谷從武昌珞珈山至南望山，跨東湖、南湖、湯遜湖50平方公里范圍內(nèi)建成國內(nèi)一流，國內(nèi)先進(jìn)的產(chǎn)業(yè)基地，在國家與政府的大力支持下，打造一個科工貿(mào)本收入超過1000億以上的高科技產(chǎn)業(yè)園，同時由于周邊各大高校聚集，該片區(qū)也是武漢市高收入人才聚集之地。宏觀環(huán)境分析·同時由于該片區(qū)土地資源較為豐富，且相對當(dāng)前的地理條件該片區(qū)較為偏僻，土地價格較為便宜，因此該片區(qū)較低的開發(fā)成本和高收入水平

9、的消費(fèi)人群為開發(fā)商提供了良好的開發(fā)機(jī)遇，再加上政府政策的適當(dāng)引導(dǎo)，一時間房地產(chǎn)開發(fā)在光谷遍地開花，房地產(chǎn)的發(fā)展為該片區(qū)帶來了旺盛的人氣。宏觀環(huán)境分析·目前光谷除了齊全的市政配套設(shè)施之外，隨著房地產(chǎn)的不斷開發(fā)，各類企業(yè)進(jìn)駐，人氣日益興旺，旺盛的人氣帶動了光谷各產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，成為武漢又一熱點(diǎn)區(qū)域。·光谷發(fā)展起來了，且從目前來看其發(fā)展態(tài)勢較好。從光谷的發(fā)展歷程來看，促進(jìn)光谷發(fā)展的推動力就是房地產(chǎn)，同時由于光谷的地理條件和特殊的城區(qū)規(guī)劃促進(jìn)了該片區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展?？偠灾褪鞘紫裙夤染邆淞朔康禺a(chǎn)開發(fā)的先決條件，從而促使房地產(chǎn)的發(fā)展，同時由于房地產(chǎn)的開發(fā)帶動了一系列的連動效應(yīng)，促使了該片

10、區(qū)的發(fā)展。宏觀環(huán)境分析金銀湖片區(qū)·金銀湖是武漢市又一個新興的開發(fā)區(qū)域。幾年前的金銀湖還是一片荒蕪，雜草叢生，由于市政配套的缺乏，道路狀況差，交通極不便利，距離市中心區(qū)域較遠(yuǎn)，因此該片區(qū)基本與外界隔離，少為人知。宏觀環(huán)境分析·隨著房地產(chǎn)在武漢的快速發(fā)展，市中心城區(qū)土地價格的大幅上漲，城市中心區(qū)域的開發(fā)成本大幅度增加，這促使了部分開發(fā)商特別是外來開發(fā)商將目光投向了武漢近郊。由于金銀湖自身擁有這豐富的水域資源、環(huán)境優(yōu)美，實質(zhì)是一塊適宜居住的風(fēng)水寶地。宏觀環(huán)境分析·同時由于該片區(qū)擁有豐富的土地資源，土地成本大大低于城市中心區(qū)域，因此引起了開發(fā)商的興趣，于是將注意力轉(zhuǎn)移到了

11、金銀湖，這也引起了政府的重視，于是在政策上給予了極大的優(yōu)惠，在市政設(shè)施上大力支持，金銀湖發(fā)展起來了，目前的金銀湖成為了武漢的又一大型高檔住宅區(qū)。宏觀環(huán)境分析·同樣由于金銀湖具有房地產(chǎn)開發(fā)的先決條件，促使了其房地產(chǎn)的發(fā)展，同時由于其房地產(chǎn)的開發(fā)為該片區(qū)注入了新的活力，促進(jìn)了金銀湖片區(qū)的整體發(fā)展。宏觀環(huán)境分析沌口片區(qū)·沌口地處武漢市中環(huán)線和外環(huán)線之間，規(guī)劃面積31平方公里，現(xiàn)已經(jīng)開發(fā)20余平方公里，遠(yuǎn)期控制規(guī)劃面積90余平方公里。隨著國內(nèi)外一大批知名企業(yè)的進(jìn)駐，該區(qū)域的的經(jīng)濟(jì)狀況呈加速度的增長狀態(tài)。宏觀環(huán)境分析·同時沌口擁有豐富的湖泊資源，周邊環(huán)境優(yōu)美，也是一塊適宜居

12、住的地方，因此大量的開發(fā)商也大量涌進(jìn)沌口片區(qū)，沌口成為了武漢市近年來幾個新興開發(fā)區(qū)域中經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度最快，投資開發(fā)最為活躍的地區(qū)。·快速的發(fā)展趨勢，同時伴隨著政府的大力支持以及政策引導(dǎo)，沌口仍具有較大的升值潛力。宏觀環(huán)境分析【小結(jié)】從這三個區(qū)域的發(fā)展過程來看，證實了同樣一個道理“區(qū)域發(fā)展，地產(chǎn)先行”，這三個區(qū)域的發(fā)展都是伴隨者房地產(chǎn)的開發(fā)而發(fā)展起來。宏觀環(huán)境分析當(dāng)然，首先要具有房地產(chǎn)開發(fā)的條件，這三個區(qū)域均擁有房地產(chǎn)開發(fā)的條件，豐富的自然資源，政府的大力支持以及強(qiáng)勁的市場需求，這三大因素造就了這些片區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，同時房地產(chǎn)的發(fā)展也促進(jìn)了城區(qū)的建設(shè)，由此良性循環(huán)使這三個區(qū)域呈現(xiàn)良好

13、的發(fā)展趨勢。宏觀環(huán)境分析相對來說盤龍城也具有上述三個區(qū)域同樣的條件，同時由于具有前三個區(qū)域開發(fā)的成功經(jīng)驗可以借鑒，并且目前已經(jīng)進(jìn)駐了一批知名開發(fā)商，因此該區(qū)域更具有一定的優(yōu)勢條件。通過以上的分析來看，在未來幾年內(nèi)盤龍城仍處于上升的發(fā)展趨勢，區(qū)域升值潛力較強(qiáng)。微觀環(huán)境分析二、微觀環(huán)境分析以上是我司對本項目所在的宏觀市場狀況進(jìn)行的分析，但是對于一個項目來說其微觀環(huán)境是也是重要的，因此我司將對本項目的地理位置、地塊狀況、周邊環(huán)境和競爭環(huán)境這四個方面進(jìn)行分析。微觀環(huán)境分析1、地理位置分析本項目緊鄰川龍大道，北面為地產(chǎn)集團(tuán)開發(fā)的恒達(dá)·盤龍灣，西鄰F·天下。目前由于道路的原因，距離漢口

14、市中心較遠(yuǎn)，但是隨著盤龍大道的貫通以及新華下路的延伸，將直接拉近盤龍城與漢口中心城區(qū)的距離。微觀環(huán)境分析2、地塊狀況分析目前本項目仍為一片荒地，地塊高低不平。3、周邊環(huán)境分析該項目周邊基本沒有生活和商業(yè)配套設(shè)施，常住人口少，人流量小，周邊環(huán)境差，目前上不具有商業(yè)氛圍。微觀環(huán)境分析4、小結(jié)通過以上對項目自身特點(diǎn)的分析，我們發(fā)現(xiàn)就項目目前的情況來看，如果現(xiàn)在開始進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營，其條件是非常不成熟的，經(jīng)營必將失敗。但是從整個市場環(huán)境來看，項目所在的區(qū)域市場具有著較大的發(fā)展?jié)摿Γ虼藢τ诒卷椖縼碚f目前以投資為主是較為適宜的。微觀環(huán)境分析5、競爭環(huán)境分析對于本項目來說在盤龍城同類型的項目尚未出現(xiàn)，因此同區(qū)

15、域內(nèi)的市場競爭相對較小，但是將其放大到整個武漢市，則區(qū)域與區(qū)域之間就會存在一個較為激烈的競爭，下面我司將主要對沌口的湘隆·時代商業(yè)中心、金銀湖的耀江·麗景灣和光谷的SBI創(chuàng)業(yè)街這三個區(qū)域的代表性較強(qiáng)的項目進(jìn)行分析。微觀環(huán)境分析這三個區(qū)域在地理位置上均處于武漢近郊；其次這三個區(qū)域的發(fā)展推動力均為房地產(chǎn)開發(fā)，通過地產(chǎn)帶動區(qū)域相關(guān)行業(yè)的發(fā)展；再次這三個區(qū)域均具有較大的投資潛力，因此這三個項目通過投資的概念吸引人氣，打響了區(qū)域的知名度。以上三點(diǎn)均與本項目有著較大的共同點(diǎn)，因此我司將這三個區(qū)域的帶表樓盤來進(jìn)行對比分析說明，從而為本項目后期的市場定位提供更為切實可行的依據(jù)。微觀環(huán)境分析

16、【湘隆·時代商業(yè)中心】地理位置：該項目位于沌口武漢體育中心以南，地塊處于泰康路、車城北街與318國道之間，建設(shè)用地東、西、北三面臨城市道路，地塊北面與武漢體育中心隔街相望，地理位置優(yōu)越。微觀環(huán)境分析整體規(guī)模：該項目總占地面積為230.454畝，約153636平方米，規(guī)劃建造一個沌口“時代商圈”。層高：一樓層高5米，二樓層高3米左右，三樓層高5.2米。均價：該項目一期于2003年下半年開盤，其開盤的均價為5500元/平米，到2004年3月其價格飆升至7000元/平米，微觀環(huán)境分析銷售情況：目前一期已基本銷售完畢，一期招商已達(dá)50%。租金：一樓50元/平米·月，二樓40元/平米

17、·月，三樓30元/平米·月。物業(yè)管理費(fèi)：3元/平米·月微觀環(huán)境分析業(yè)態(tài)分布一期精品時尚街二期商場和美食城三期家俱城在一期的招租中，開發(fā)商扮演“中介”角色，為業(yè)主和承租方牽線搭橋，但不保證業(yè)主商鋪的出租。微觀環(huán)境分析【耀江·麗景灣】地理位置：該項目位于漢口金銀湖金南一路特1號。規(guī)模：該項目總建筑面積約40萬平米。其中商業(yè)街區(qū)12000平米，總鋪數(shù)111個，是目前金銀湖片區(qū)最具規(guī)模的社區(qū)商業(yè)街，其輻射范圍為整個金銀湖片區(qū)。層高：底層層高4.5米，二層層高3.3米微觀環(huán)境分析均價：該項目于2004年5月開盤銷售，開盤銷售均價為5500元/平米，到了2004年底

18、該項目均價漲至6000元/平米，上漲幅度達(dá)500元/平米。銷售情況：目前已經(jīng)基本銷售完畢。微觀環(huán)境分析【SBI創(chuàng)業(yè)街】該項目位于光谷腹地，全長1200米，建筑面積20萬平米，其中工作面積10萬平米，配套設(shè)施面積10萬平米。該項目主要為寫字樓。項目2002年進(jìn)入市場，其均價為2720元/平米，2003年均價為3030元/平米，2004年均價為3300元/平米。微觀環(huán)境分析【小結(jié)】通過以上對這三個樓盤的分析來看，首先反映了一個很明顯的特點(diǎn)就是價格上漲幅度相對較大，具有較強(qiáng)的升值潛力。微觀環(huán)境分析同時從以上三個項目的分析來看，各自反映了各區(qū)域的特點(diǎn)，與之相比較而言，盤龍城目前開發(fā)雖然尚處于起步階段，

19、但是和沌口、金銀湖、光谷相比有一定的共同點(diǎn)，區(qū)域內(nèi)水域資源豐富，自然環(huán)境優(yōu)美，產(chǎn)業(yè)開發(fā)較為集中，整體規(guī)劃合理，具有良好的開發(fā)條件，目前部分知名開發(fā)商的進(jìn)駐，更為盤龍城注入了較大的活力，這對于促進(jìn)盤龍城經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著舉足輕重的作用。項目SWOT分析三、項目SWOT分析以上是我司對本項目的市場環(huán)境和自身特點(diǎn)進(jìn)行的分析，下面將通過前面的分析對項目所擁有的優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會點(diǎn)以及威脅點(diǎn)進(jìn)行分析，為項目后期的市場定位提供更為確實可靠的依據(jù)。項目SWOT分析1、項目優(yōu)勢規(guī)模優(yōu)勢本項目占地126000平米，總建筑面積為198500平米，從目前來看本項目是整個盤龍城規(guī)模最大的商業(yè)項目，這在一定程度上占有很大的優(yōu)

20、勢。產(chǎn)品優(yōu)勢由于本項目目前產(chǎn)品已經(jīng)基本定型，從現(xiàn)有的圖紙上來看，本項目整體形狀規(guī)整，柱網(wǎng)布局合理，這也是本項目的一大優(yōu)勢。項目SWOT分析交通優(yōu)勢項目的交通優(yōu)勢是針對區(qū)域內(nèi)其他現(xiàn)有樓盤而言的，項目處于楚天大道與盤龍大道、川龍大道的交匯處，在區(qū)域內(nèi)的位置相當(dāng)顯著，交通條件也比較有利。成本優(yōu)勢在投資者將本項目與中心成熟城區(qū)開發(fā)的商業(yè)項目進(jìn)行比較和選擇時，本項目能夠以更加低的價格和更為巨大的價格提升空間而勝出。項目SWOT分析地段優(yōu)勢成熟地區(qū)的大型“mall”開發(fā)證明，本項目所處的城郊結(jié)合部才是真正的大型商業(yè)物業(yè)開發(fā)最為適宜的地段。項目SWOT分析2、項目劣勢本項目位于盤龍城，目前尚在開發(fā)過程之中，

21、市政配套不齊全，因此現(xiàn)有的道路和交通是本項目的一大劣勢，但是這一狀況將會隨著盤龍城的逐漸開發(fā)而在后期有所改善。項目SWOT分析商業(yè)氛圍差是項目第二大劣勢。目前本項目所處的區(qū)域人煙稀少，且遠(yuǎn)離市區(qū)，雖然已有多個項目正在施工當(dāng)中，但是目前的居住和商業(yè)氛圍尚未形成，這對于本項目來說也是一個較大的劣勢。對于商業(yè)來說，人氣是其主要的支撐，但是目前盤龍城尚處與開發(fā)的初級階段，現(xiàn)常住人口少，人氣不旺盛，即使未來有可能形成商業(yè)氛圍也需要一定時間的積累，這對于本項目來說是一個較大的劣勢。項目SWOT分析3、項目機(jī)會點(diǎn)巨大的市場發(fā)展?jié)摿?。從前面對盤龍城市場前景的預(yù)測論證分析來看，區(qū)域發(fā)展將會帶來的巨大商業(yè)價值對于

22、本項目來說是最大的機(jī)會所在。在該片區(qū)本項目尚屬于第一個大規(guī)模的商業(yè)項目，相對于本項目來說風(fēng)險是肯定有的，但是由于是一個開發(fā)的項目，其在一定程度上擁有較大的政策優(yōu)惠條件，同時市場競爭壓力也相對較小，因此占有的市場份額也相對較大，這對于本項目來說也不失是一個較大的機(jī)會點(diǎn)。項目SWOT分析盤龍大道將于今年6月開通，屆時也將為區(qū)域交通狀況的改善帶來促進(jìn)，使本區(qū)域與市區(qū)的聯(lián)系更加緊密，便于引入中心城區(qū)的巨大客流和消費(fèi)力，為區(qū)域發(fā)展帶來更大的外來推動力。項目SWOT分析4、項目威脅點(diǎn)對于本項目來說其主要的威脅來自于武漢市近郊的商業(yè)項目和市中心的商業(yè)樓盤。盤龍城地區(qū)生活氛圍和商業(yè)氛圍的培養(yǎng)需要一定的時間，而

23、這段時間的長短將對區(qū)域商業(yè)項目的銷售和經(jīng)營狀況產(chǎn)生直接而重要的影響。本項目位于盤龍城，目前道路、交通等市政配套設(shè)施均不齊全，周邊商業(yè)氛圍基本沒有，人流量也幾乎為零。這相比其他發(fā)展成熟的近郊區(qū)域特別是市中心的商業(yè)項目顯然處于弱勢地位。項目SWOT分析雖然相對當(dāng)前的市場狀況來看本項目并不占有優(yōu)勢，但是從后期區(qū)域市場的發(fā)展?jié)摿砜矗卷椖克诘谋P龍城區(qū)域后勁相對較大，具有較大的投資回報率，因此本項目在目前的銷售過程中應(yīng)以低于周邊區(qū)域的價格入市，抓住“投資”，則會反敗為勝，順利實現(xiàn)銷售。項目定位通過以上對項目宏觀市場、微觀環(huán)境以及項目的SWOT分析，我司將對本項目的具體定位進(jìn)行論證分析。項目定位四、項

24、目定位1、開發(fā)模式定位論證在前面我們已經(jīng)對盤龍城進(jìn)行了一個整體的分析，下面我們可以通過以下來對本項目的開發(fā)模式進(jìn)行一個較為詳細(xì)的定位論證。項目定位【良好的市場前景】從前面對盤龍城宏觀市場狀況的分析來看，盤龍城擁有廣闊的市場發(fā)展前景，整體的市場潛力大。項目定位【商業(yè)是目前市場的一個空白點(diǎn)】市場產(chǎn)品分析·目前該區(qū)域基本以別墅為主要的開發(fā)產(chǎn)品。這主要是由于該區(qū)域自然環(huán)境優(yōu)美，是一片難得的居住勝地，適宜開發(fā)高檔次的樓盤，同時遠(yuǎn)離市中心，適宜別墅項目的開發(fā)，因此該區(qū)域基本上以別墅開發(fā)為主，且樓盤的規(guī)模也較其他區(qū)域大。項目定位·就目前對市場的調(diào)查來看，盤龍城所開發(fā)的項目基本以別墅為主，

25、而相關(guān)的商業(yè)配套設(shè)施相對較少，更沒有大型的商業(yè)項目的開發(fā)，其中佳海工業(yè)園則主要是針對企業(yè)，而針對市民生活消費(fèi)的商業(yè)項目相對較少。項目定位·隨著盤龍城的不斷開發(fā)，對城市化功能的要求勢必會日益強(qiáng)烈。人類生活的載體是街區(qū)，而街區(qū)是城市的有機(jī)組合部分。目前盤龍城尚未出現(xiàn)一個大規(guī)模的商業(yè)項目，更何況街區(qū)的概念，因此本項目的開發(fā)正好彌補(bǔ)了這一空白。項目定位【未來市場的消費(fèi)需求大】·就現(xiàn)在的情況來看，周邊多以開發(fā)住宅為主，隨著后期的不斷開發(fā)，居住氛圍將日益形成，人氣也會越來越旺，住宅的開發(fā)在很大程度上帶動了商業(yè)的需求，這點(diǎn)在沌口區(qū)域的發(fā)展歷程上表現(xiàn)得尤為明顯。項目定位【市場的發(fā)展規(guī)劃也決

26、定了本項目商業(yè)開發(fā)的可行性】盤龍城擁有3500年悠久文化底蘊(yùn)和“三山兩湖”的優(yōu)美自然景觀，通過合理開發(fā)，充分實現(xiàn)人文景觀與自然風(fēng)光的有機(jī)結(jié)合，打造中外聞名的旅游區(qū)，這是政府對盤龍城的規(guī)劃。由此以地氣帶動了盤龍城的人氣，而旺盛的人氣則聚集著財氣，這勢必會推動盤龍城新一輪招商投資熱潮。項目定位【成功經(jīng)驗的借鑒】從地理位置和其整個的發(fā)展過程來看，沌口與盤龍城有著較大的相似之處，因此我們以沌口為例，從前面我司對武漢市其他幾個近郊區(qū)域的調(diào)查分析，我們發(fā)現(xiàn)這些區(qū)域都有著一個共同點(diǎn)，即住宅帶動商業(yè)的發(fā)展，商業(yè)促進(jìn)住宅成熟。項目定位由于這些區(qū)域開發(fā)的時間相對較早，因此在目前其生活氛圍已經(jīng)基本形成，市政配套設(shè)施

27、也較為齊全，居住人口日漸增多，這在一定程度上帶動了商業(yè)的發(fā)展，由此引發(fā)了該區(qū)域商業(yè)項目的不斷出現(xiàn)。這說明了住宅對于商業(yè)具有著很大的帶動作用。項目定位對于盤龍城來說，目前該區(qū)域不乏大盤的開發(fā)，且均以住宅為主，隨著后期業(yè)主的入住，其人氣也將不斷的旺盛，由于該片區(qū)目前尚未有相關(guān)的商業(yè)配套，而隨著這些人群的入住必然會對生活等各類配套設(shè)施有較大的需求，因此，在該片區(qū)開發(fā)商業(yè)項目也是具有極為有利的條件?！拘〗Y(jié)】由此我們可以看出本項目以開發(fā)商業(yè)為主的開發(fā)模式是符合市場要求的。項目定位2、項目形態(tài)和業(yè)態(tài)的定位論證對于本項目商業(yè)業(yè)態(tài)的定位我們主要從項目本身的特點(diǎn)和區(qū)域市場的需求著手。【項目特點(diǎn)分析】規(guī)模較大本項

28、目位于盤龍城區(qū)域，屬于武漢市的近郊，地理位置相對較為偏僻，同時本項目占地123000平米，總建筑面積198500平米，相對來說其開發(fā)規(guī)模較大。因此在業(yè)態(tài)的分布上則較為豐富，有利于項目規(guī)模效應(yīng)的發(fā)揮。項目定位區(qū)域市場的需求·首先從盤龍城的城區(qū)規(guī)劃來看，政府致力于將盤龍城打造成為一個中外聞名的旅游區(qū)，這勢必會給盤龍城帶來旺盛的人氣，這在一定程度上帶動了商業(yè)的開發(fā)。項目定位·就目前市場來看，盤龍城多以高檔樓盤開發(fā)為主，因此聚集了大量的高收入人群，這類人群對于消費(fèi)的檔次要求較高，注重生活的享受，因此對于高檔次的購物環(huán)境和休閑娛樂場所需求較旺。·同時由于本項目規(guī)模較大，如果

29、在經(jīng)營業(yè)態(tài)上具有特色，則會吸引部分市區(qū)居民前往消費(fèi)，大大擴(kuò)大了其消費(fèi)輻射范圍。項目定位區(qū)域市場的空白·目前盤龍城尚處于發(fā)展的初步階段，各類配套設(shè)施均不齊全，尤其是商業(yè)的開發(fā)，雖然有部分樓盤在開發(fā)了一定量的社區(qū)商鋪，但是規(guī)模相對較小，且多以滿足居民日常生活的業(yè)態(tài)為主，基本上沒有一個大型的集購物、休閑、娛樂為一體的商業(yè)項目。·由此我司建議本項目將其業(yè)態(tài)定位于集購物、休閑、娛樂于一體的綜合性時尚商街。項目定位3、目標(biāo)客戶群定位由于本項目所處的地理位置相對較為特殊，因此我司對于本項目的目標(biāo)客戶群定位主要從以下幾個方面進(jìn)行論證分析。項目定位【區(qū)域市場的競爭力分析】從當(dāng)前的市場狀況來看

30、，本項目目前所處的區(qū)域市場競爭力并不強(qiáng)，處于弱勢定位，首先作為商業(yè)來說最重要是人氣，目前盤龍城人煙稀少，更談不上人氣。其次，商業(yè)所應(yīng)擁有的商業(yè)配套也極為缺乏。再次商業(yè)應(yīng)擁有的四通八達(dá)的交通網(wǎng)，就目前的盤龍城來說也沒有，且道路狀況也相對較差。由此與武漢市其他近郊區(qū)域尤其是與金銀湖、沌口和光谷這三大區(qū)域相比更不占有優(yōu)勢，當(dāng)然更不用提市區(qū)內(nèi)的商業(yè)項目，其市場競爭力大大高與本項目。項目定位雖然本項目目前所處的區(qū)域市場競爭力并不強(qiáng)，但是從后期的發(fā)展前景來看本項目具有較大的發(fā)展后勁。首先，由于盤龍城目前尚處于發(fā)展的初級階段，市場競爭力不強(qiáng)，因此項目初期的價格相對其他區(qū)域較低，而通過前面對盤龍城市場前景的預(yù)

31、測來看，其后期的發(fā)展?jié)摿^大，其價格的升值空間也將會相對其他區(qū)域要較大。其次，本項目在目前的盤龍城尚屬于第一個開發(fā)的純商業(yè)項目，雖然會有一定的風(fēng)險，但是通過前面對市場的宏觀分析來看，這種風(fēng)險相對較小，而市場的機(jī)會點(diǎn)卻相對較大，這是發(fā)展較為成熟的區(qū)域所無法擁有的。這在一定程度上有利于前期的投資。項目定位從當(dāng)前的市場環(huán)境來看，目前盤龍城尚處于建設(shè)之中，交通、道路等市政配套設(shè)施還未完善，居住人口較少，消費(fèi)力有限，因此在目前本區(qū)域根本不適合商業(yè)經(jīng)營。通過以上分析來看，我司建議本項目的目標(biāo)客戶群主要為投資類客戶。項目定位4、項目價格定位【參照樓盤選定】由于目前本項目所在的區(qū)域在售的商業(yè)項目基本沒有，因此

32、在此僅選取了兩個樓盤作為本項目的參考。我司選取了目前與本項目所在區(qū)域的相似區(qū)域在售的商業(yè)項目作為本次定價的參照樓盤，采用市場比較法確定本項目的價格定位。項目定位量化定價因素各因素滿分湘隆時代商業(yè)中心耀江麗景灣本項目地段12862居住氛圍12850交通12640商業(yè)配套12830整體規(guī)劃9999區(qū)域環(huán)境8762升值潛力5445物業(yè)管理5545項目配套5555城市規(guī)劃4442樓盤規(guī)模5545外觀3333發(fā)展商信譽(yù)3332價格2211停車位3313總分100806244比例70%30%均價700060003972項目定位注一：以上樣本樓盤價格均為我司近期通過市場調(diào)查所得。注二：由于湘隆·時

33、代商業(yè)中心和耀江麗景灣這兩個樓盤雖然在具體地理位置上與本項目不同，但是它們所在區(qū)域地位與本項目基本一致，且區(qū)域的發(fā)展情況也基本相同，同時湘隆·時代商業(yè)中心在產(chǎn)品形態(tài)和經(jīng)營定位上與本項目有較強(qiáng)的相似點(diǎn)，因此確定湘隆·時代商業(yè)中心權(quán)重占70%，耀江麗景灣權(quán)重占30%。項目定位根據(jù)以上得出的分值和各樓盤均價計算得：（7000×44/80）×70%+（6000×44/62）×30%=3972元/項目定位價格論證說明·通過前面的分析我司認(rèn)為本項目商業(yè)部分的均格定位于4000元/平米較為合理。其一套商鋪的總價主要在32萬左右，相對來說價格較被消費(fèi)者接受。但是由于本項目目前所處的市場環(huán)境相對較差，消費(fèi)者對于市場的信心不足，我司建議本項目在初期應(yīng)以低于4000元/平米的價格入市。·同時由于本項目開發(fā)量較大，銷售周期相對較長，因此可以在后期隨著市場的變化，根據(jù)當(dāng)時的市場狀況進(jìn)行相應(yīng)的價格調(diào)整。項目銷售建議五、項目銷售建議在前面我司已經(jīng)對項目自身特點(diǎn)和項目所處的宏觀環(huán)境進(jìn)行了分析，由此我司建議本項目采用如下銷售策略：項目銷售建議1、設(shè)置多個售樓部，以吸引多方客戶。目前盤龍城的人流量少的狀況，對于本項目來說其主要的目