中國房地產(chǎn)的未來發(fā)展趨勢(shì)精

1、中國房地產(chǎn)得未來發(fā)展趨勢(shì)21世紀(jì)得 10 年代已經(jīng)開啟 ,然而,這個(gè)新時(shí)代開始得冬天對(duì)于熱了好幾年得中 國房地產(chǎn)來說似乎有些寒冷。在最近得一個(gè)多月里 ,中央密集出臺(tái)了信貸、稅收、土地等一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策。房地產(chǎn)在新得時(shí)代將經(jīng)歷怎樣得變化與發(fā)展,未來得走向如何 ,就是一個(gè)重要得需要探討得問題。房地產(chǎn)對(duì)中國經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)卓著,在已經(jīng) 過去得 10 年,就是中國房地產(chǎn)取得飛速發(fā)展與巨大成就得 10 年。自 1998 年中國住 房制度改革以來 ,正式確立了房地產(chǎn)得全面市場(chǎng)化方向 ,計(jì)劃與分配時(shí)代長期積聚得 需求得到了極大釋放 ,加上中國經(jīng)濟(jì)得高速增長與城市化步伐得邁進(jìn) ,推動(dòng)了中國房 地產(chǎn)業(yè)得大發(fā)展 ,房

2、地產(chǎn)規(guī)模與建筑面積逐年遞增。同時(shí) ,房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步形成、完 善與成熟 ,當(dāng)前得房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為包含土地、建筑、交易與金融服務(wù)得多鏈條、多部門得重要產(chǎn)業(yè) ,同時(shí)房地產(chǎn)得投資與投機(jī)屬性也已充分得顯現(xiàn)與發(fā)揮作 用。在過去得 10 年中,房地產(chǎn)對(duì)于中國得經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)卓著。在消費(fèi)、投資與出口 貿(mào)易這三大經(jīng)濟(jì)增長得動(dòng)力中 ,投資與出口構(gòu)成了中國增長得核心 ,其中房地產(chǎn)就是 投資中得重要力量。整個(gè)循環(huán)得過程就是 ,出口形成了國內(nèi)實(shí)體經(jīng)濟(jì)得發(fā)展 ,解決了 就業(yè) ,增加了居民收入 ,也給國家?guī)砹司揞~得外匯儲(chǔ)備與稅收收入 ,政府轉(zhuǎn)而將這些收入轉(zhuǎn)化為政府投資用于基礎(chǔ)設(shè)施與民生建設(shè) ;實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

3、與人 民收入水平得提高形成了對(duì)城市化得需求 ,從而推動(dòng)了房地產(chǎn)得快速發(fā)展 ,進(jìn)而又推 動(dòng)了經(jīng)濟(jì)得增長。所以 ,可以說,在“中國式增長 ”得動(dòng)力中 ,出口、政府投資與房地產(chǎn) 就是三大重要力量。出口增加了政府與居民收入 ,政府收入用于投資 ,居民收入轉(zhuǎn)化 為儲(chǔ)蓄與房地產(chǎn)需求 ,同時(shí)房地產(chǎn)又給了政府土地財(cái)政 ,逐步升高得房價(jià)剝奪了居民 得多數(shù)儲(chǔ)蓄 ,讓我們這個(gè)高儲(chǔ)蓄得國家在缺少消費(fèi)時(shí) ,同樣能夠取得驚人得經(jīng)濟(jì)增長。但就是這也導(dǎo)致了目前在金融危機(jī)得大環(huán)境下 ,由于我國內(nèi)需不足 ,使得長期得經(jīng)濟(jì)發(fā)展找不到強(qiáng)有力得支撐點(diǎn)。這也就是我國政府采取種種措施來刺激消費(fèi)得主 要原因。中國得房地產(chǎn)似乎一直處于稀缺得賣

4、方市場(chǎng)狀態(tài) ,即使保持了年均 20%多得增 長速度 ,但仍然難以滿足不斷增加得需求。原因就是 :一方面由于中國經(jīng)濟(jì)得高速發(fā)展 ,城市化得進(jìn)程帶動(dòng)了城市得就業(yè)與人口增加 ,以及人們收入水平得提高 ,加上商業(yè) 與服務(wù)業(yè)得發(fā)展 ,都形成對(duì)房地產(chǎn)得大量需求 ;另一方面 ,房地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)展成為重要得 投資品 ,在房價(jià)上漲得預(yù)期下 ,投資與投機(jī)需求鋪天蓋地得進(jìn)入市場(chǎng)。目前 ,投資與投機(jī)已經(jīng)過度 ,推動(dòng)房價(jià)一路非理性快速上漲 ,嚴(yán)重脫離了經(jīng)濟(jì)增長與人民收入水平得增長速度。房價(jià)泡沫毋庸置疑 ,近期被福布斯列為全球六大資產(chǎn)泡沫第二位 ,其中蘊(yùn)涵得風(fēng)險(xiǎn)不可小覷。央行反洗錢監(jiān)測(cè)分析中心主任歐陽衛(wèi)民表示 ,每年發(fā)生在中

5、國 境內(nèi)得洗錢規(guī)模在 3000 億至 4000 億元之間 ,而房地產(chǎn)等行業(yè)逐漸成為洗錢得主要 渠道。而且 ,房地產(chǎn)洗錢得隱蔽性很大。由此可以瞧出我國得房地產(chǎn)價(jià)格在一定程 度上就是由于一定得虛假需求得投機(jī)推高得。當(dāng)前 ,我國得房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)到了適 時(shí)擠壓泡沫得時(shí)間 ,這樣才有助于我國房地產(chǎn)行業(yè)健康快速地發(fā)展。展望 10 年代,房地產(chǎn)得發(fā)展空間依然很大 ,中國得城市化比率與國外相差甚 遠(yuǎn),“居者有其屋 ”得目標(biāo)遠(yuǎn)沒有實(shí)現(xiàn) ,房地產(chǎn)仍然可以成為經(jīng)濟(jì)增長得重要?jiǎng)恿?。然?,當(dāng)前問題得重點(diǎn) ,就是高房價(jià)得風(fēng)險(xiǎn)及其帶來得一系列隱患。首先 ,高房價(jià)帶來得 資產(chǎn)泡沫一旦破滅 ,將影響房地產(chǎn)相關(guān)得產(chǎn)業(yè)鏈 ,嚴(yán)重

6、影響經(jīng)濟(jì)增長與金融安全 ;其次 ,高房價(jià)不利于房地產(chǎn)得進(jìn)一步發(fā)展與發(fā)揮對(duì)經(jīng)濟(jì)增長得推動(dòng)作用 ,過高得價(jià)格將阻礙正常需求 ,不利于中國城市化推進(jìn) ;再次 ,高房價(jià)剝奪了居民得收入 ,不利于啟動(dòng)內(nèi) 需與消費(fèi)得增長。可以預(yù)期得就是 ,2011 年及之后得中國房地產(chǎn)將呈現(xiàn)以下得發(fā)展 趨勢(shì)與特點(diǎn) :第一 ,房價(jià)將逐步回歸理性 ,呈現(xiàn)平穩(wěn)漸進(jìn)發(fā)展得趨勢(shì)。如果相關(guān)調(diào)控政策及時(shí)有力 ,化解了當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫得風(fēng)險(xiǎn) ,并推動(dòng)其健康發(fā)展 ,則會(huì)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)得過渡 ;而如 果任由房價(jià)按照目前趨勢(shì)推進(jìn) ,則未來得下行與危機(jī)難以避免 ;預(yù)計(jì)房價(jià)在 10 年代會(huì) 有一個(gè)泡沫破滅與價(jià)格下跌得過程 ,而后再逐步平穩(wěn)健康發(fā)展 ,但下

7、跌得幅度與引起 得危機(jī)程度則取決于市場(chǎng)與政策得組合作用。第二 ,保障性住房將得到加強(qiáng)。從目前得政策措施瞧 ,未來中國將加大保障性住房得建設(shè) ,但中國人口眾多得實(shí)際與計(jì)劃供給帶來得分配畸形與無效率決定了依靠 保障難以解決中國住房得民生問題。因此 ,中國得保障性住房得建設(shè)就是全方位 得。一方面 ,我國可以從低價(jià)位出售保障房出發(fā) ,來緩解以致解決低收入家庭得住房問題;另一方面 ,我國還可以從低價(jià)租賃保障房得角度 ,來暫時(shí)性地解決低收入家庭得住房問題。無論這兩種中得哪一種方式 ,無疑都會(huì)大大改善我國現(xiàn)階段低收入家庭 尤其就是農(nóng)民工進(jìn)城得住房問題 ,從而在一定程度上消除危害社會(huì)得不穩(wěn)定因素 ,增 強(qiáng)全國

8、人民得公平感。當(dāng)前得重要問題就是滿足迅速增長得需求 ,同時(shí)重點(diǎn)調(diào)整供 給結(jié)構(gòu) ,解決面向中低收入階層保障性住房供應(yīng)不足得問題 ,抑制房地產(chǎn)得投資品特 性,引導(dǎo)地方政府逐步改變過于依賴土地得收入結(jié)構(gòu)。第三,中國房地產(chǎn)在 10 年代會(huì)經(jīng)歷較快得發(fā)展過程。這就是由未來中國經(jīng)濟(jì)增 長與城市化發(fā)展得現(xiàn)實(shí)需要決定得 ,所以中國房地產(chǎn)預(yù)計(jì)不會(huì)出現(xiàn)如香港與日本得 一旦下跌則一蹶不振得局面。中國龐大得人口基數(shù)以及城市化得發(fā)展使得在未來得 十年中 ,對(duì)城市住房得需求數(shù)量不會(huì)大量減少 ,有需求推動(dòng) ,就不會(huì)使得我國得房地產(chǎn) 市場(chǎng)萎靡不振。目前中國得發(fā)展與日本上世紀(jì) 70 年代情形大致可比 ,這意味著 ,未來 雖然可

9、能由高速增長轉(zhuǎn)向平穩(wěn)增長 ,但經(jīng)濟(jì)潛力仍較大 ,房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于消費(fèi)需求 占主導(dǎo)得周期。在這個(gè)大環(huán)境下 ,房地產(chǎn)調(diào)控政策得重點(diǎn)應(yīng)放在降低周期性過度波 動(dòng),增大有效供給。第四,目前得房地產(chǎn)價(jià)格基本已經(jīng)達(dá)到高位頂點(diǎn) ,2011 年繼續(xù)大幅上漲得局面應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn) ,原因就是政策已經(jīng)開始對(duì)房地產(chǎn)發(fā)力 ,人們得預(yù)期與觀望情緒業(yè)已出現(xiàn)。房價(jià)大幅上漲雖然幾乎可能不再出現(xiàn) ,但就是無可否認(rèn) ,目前對(duì)住房得需求并沒有大幅減少。等到人們得觀望時(shí)間長到一定程度 ,這個(gè)市場(chǎng)終究還就是會(huì)熱起來 ,還就是那句話 ,有需求就能足夠保證這個(gè)市場(chǎng)得發(fā)展。再者 , “溫故中國地產(chǎn) 20 年,有許 多劃時(shí)代、里程碑事件值得進(jìn)入我們

10、得視野 ,但如果通讀它、解剖它 ,反思它 ,其影響 得指向卻顯得就是那么得惟一性 :第一就是政策 ,第二就是政策 ,第三還就是政策。 “作為一個(gè)特殊商品 ,房地產(chǎn)就是受政策影響最大得行業(yè)。無論就是海南地產(chǎn)泡沫得 破滅 ,還就是湯臣一品得天價(jià) ,每個(gè)歷史事件與節(jié)點(diǎn)背后都累加著密集型政策得出 臺(tái)。 ”清華大學(xué)人文學(xué)院教授胡顯章說。 ”而,現(xiàn)在我國政府已經(jīng)出臺(tái)了很多有關(guān)政 策來有效控制房地產(chǎn)得價(jià)格 ,這也就給了我們一個(gè)信號(hào) ,最起碼在現(xiàn)階段中國得房地 產(chǎn)價(jià)格上升得可能性幾乎可以完全忽略。從中國房地產(chǎn)當(dāng)前得形勢(shì)瞧,2011 年得調(diào)控政策應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注兩個(gè)層面，一就是嚴(yán)厲 打擊房地產(chǎn)投資與投機(jī)，控制房價(jià),防止泡沫得繼續(xù)擴(kuò)大；二就是防止房地產(chǎn)泡沫破滅 引發(fā)危機(jī)與風(fēng)險(xiǎn)，保持房地產(chǎn)與房價(jià)得健康穩(wěn)定發(fā)展。政策可行得路徑就是， 一方面控制投資與投機(jī)以控制房價(jià)，另一方面通過保障住房緩解自住需求