物業(yè)管理基本制度與政策

1、物業(yè)管理基本制度與政策第一章物業(yè)管理概述1.物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)的場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。 物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來實(shí)現(xiàn)的活動(dòng)。2.將市場原則作為物業(yè)管理活動(dòng)的前提條件，其主要目的在于以下兩點(diǎn)：一是強(qiáng)調(diào)業(yè)主在市場活動(dòng)中的自主權(quán)，二是強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理活動(dòng)必須納入市場秩序3.社會(huì)化、專業(yè)化、市場化（最主要特征）是物業(yè)管理的三個(gè)基本特征。4.解放前我國城鎮(zhèn)住房呈現(xiàn)的特征：住房投資由國家和國有企業(yè)統(tǒng)包，住房分配采取實(shí)物分配，住房消費(fèi)采取福利低租金和國家保修保

2、養(yǎng)的制度。5.1981年深圳市第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司深圳市物業(yè)管理公司掛牌成立6.物業(yè)管理作為一個(gè)新興的行業(yè)，在實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)中，更要發(fā)揮其重要的作用； 居住消費(fèi)主要包括購房消費(fèi)支出；家庭裝飾指出、家具家電等消費(fèi)支出，使用過程中的水電氣暖等方面的長期消費(fèi)支出；房屋大中修及設(shè)施設(shè)備改造以及物業(yè)管理消費(fèi)支出。7.20世紀(jì)90年代到條例頒布前我國物業(yè)管理政策法規(guī)主要體現(xiàn)特點(diǎn)有：借鑒性、過渡性、針對(duì)性。城市新建住宅小區(qū)管理辦法是我國第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度的規(guī)范性文件，是推動(dòng)我國全面開展物業(yè)管理活動(dòng)的基石。8.物業(yè)管理?xiàng)l例的頒布是我國物業(yè)管理發(fā)展史上一件具有里程碑意義的大事，報(bào)紙

3、著我國物業(yè)管理進(jìn)入了法制化、規(guī)范化發(fā)展的新時(shí)期。9.條例的立法指導(dǎo)思想主要表現(xiàn)在：一是強(qiáng)調(diào)保護(hù)業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)益，協(xié)調(diào)單個(gè)業(yè)主的共同利益關(guān)系；二是強(qiáng)調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是平等的民事主體，是服務(wù)和被服務(wù)的關(guān)系；三是強(qiáng)調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)通過公平、公開、公正和協(xié)商的方式處理物業(yè)管理事項(xiàng)。10.條例創(chuàng)設(shè)的法律制度有：業(yè)主大會(huì)、業(yè)主規(guī)約、前期物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)承接查驗(yàn)、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理、物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格、住宅專項(xiàng)維修資金等七項(xiàng)物業(yè)管理基本制度。 條例有七章共70條。11.條例確立的基本法律關(guān)系：業(yè)主之間的法律關(guān)系、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系、開發(fā)企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系，供水、供電等單位與業(yè)主及

4、物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系，社區(qū)居委會(huì)與業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系，物業(yè)管理各方主體與政府之間的關(guān)系。第二章物業(yè)管理服務(wù)12.物業(yè)管理服務(wù)的特點(diǎn)：公共性和綜合性 廣泛性和差異性 及時(shí)性和無形性 持續(xù)性和長期性； 物業(yè)管理的內(nèi)容：對(duì)房屋及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理； 維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序；我國物業(yè)管理服務(wù)的服務(wù)內(nèi)容有六個(gè)方面制定了三個(gè)等級(jí)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。13.物管收費(fèi)的定價(jià)形式：政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。14.物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)具備以下主要內(nèi)容：物業(yè)管理事項(xiàng)、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利和義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任。1

5、5.前期物業(yè)服務(wù)合同特征：過渡性，是建設(shè)單位和物管企業(yè)簽訂的，是要式合同。16前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)包括以下內(nèi)容：合同當(dāng)事人與物業(yè)的基本情況，物業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)的內(nèi)容，物業(yè)的承接查驗(yàn)。17.維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域的主要方式：履行告知義務(wù)，制止義務(wù)，報(bào)告義務(wù)。18.條例第三十六條規(guī)定物業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 所謂“相應(yīng)”：根據(jù)不同的情況，承擔(dān)不同的責(zé)任；根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的不同約定，承擔(dān)不同的責(zé)任。19.條例對(duì)各主體在使用和維護(hù)物業(yè)行為進(jìn)行了明確的規(guī)范： 公共建筑和共用設(shè)施規(guī)劃用途不得擅自改變； 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路場地不得擅自占用與挖掘；

6、 公用事業(yè)單位應(yīng)當(dāng)依法履行相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任； 業(yè)主裝飾裝修房屋應(yīng)當(dāng)依法規(guī)范； 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)規(guī)定。第三章：物業(yè)管理基本制度20.業(yè)主就是房屋的所有權(quán)人。 現(xiàn)實(shí)物業(yè)管理中具備業(yè)主身份的情況有三種：一是房屋所有權(quán)證書持有人；二是房屋共有權(quán)證書持有人；三是待領(lǐng)房所有權(quán)證書和房屋共有權(quán)證書的購房人。21.業(yè)主的權(quán)利： (一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);(二)提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;(四)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán);(五)選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有

7、被選舉權(quán);(六)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;(八)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金(以下簡稱專項(xiàng)維修資金)的管理和使用;(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。22.業(yè)主的義務(wù)：(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定;(四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金;(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。23.業(yè)主大會(huì)是

8、業(yè)主參與物業(yè)管理活動(dòng)的組織形式，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會(huì)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益，有權(quán)依據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定和業(yè)主公約的約定，決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)一切物業(yè)管理事項(xiàng)。24.業(yè)主大會(huì)的職責(zé)：(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;(二)制定和修改管理規(guī)約;(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);(五)籌集和使用專項(xiàng)維修資金;(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;25.業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)：(一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;(三)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和

9、建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;(五)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。26.業(yè)主委員會(huì)資格自行終止的條件：有下列情況之一的機(jī)殼終止：因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；喪失民事行為能力的；依法被限制人身自由的；法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。27. 業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。第十四條召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開15日以前通知全體業(yè)主。住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄。28.禁止業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)做出與物業(yè)管

10、理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理事項(xiàng)無關(guān)的決定以及從事與物業(yè)管理活動(dòng)無關(guān)的活動(dòng)。29.管理規(guī)約的主要內(nèi)容：管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會(huì)公共利益。 管理規(guī)約的法律效率：管理規(guī)約對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。30.業(yè)主臨時(shí)公約的內(nèi)容：物業(yè)臨時(shí)自然情況與權(quán)屬情況；業(yè)主使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則；維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則；涉及業(yè)主共同利益的事項(xiàng)；違約責(zé)任。31.前期物業(yè)管理招投標(biāo)的原則：公開公平公正和誠實(shí)信用的原則。前期物業(yè)管理招投標(biāo)的強(qiáng)制性規(guī)定：住宅物業(yè)的建設(shè)

11、單位，應(yīng)當(dāng)以招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。32.招標(biāo)文件的內(nèi)容：投標(biāo)函、投標(biāo)報(bào)價(jià)、物業(yè)管理方案、招標(biāo)文件要求提供的其他材料。33.物業(yè)承接查驗(yàn)制度的意義：有利于明確各方的責(zé)、權(quán)、利；可以督促建設(shè)單位提高建設(shè)質(zhì)量，保障業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)益具有重要意義；可以彌補(bǔ)前期物業(yè)管理期間業(yè)主大會(huì)缺位的弊端。 物業(yè)承接驗(yàn)收的資料：在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。34.建設(shè)單

12、位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。建設(shè)單位在向用戶交付或者銷售商品住宅時(shí)，必須提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書，建設(shè)單位在前期物業(yè)服務(wù)合同中的保修承諾，不得低于住宅質(zhì)量保證書所規(guī)定的保修范圍和保修期限。35.從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。國家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。物業(yè)管理企業(yè)按資質(zhì)等級(jí)需具備的條件（一）一級(jí)資質(zhì)：1.注冊(cè)資本人民幣500萬元以上；2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于20人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具

13、有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱； 3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；4.管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100：（1）多層住宅200萬平方米；（2）高層住宅100萬平方米；（3）獨(dú)立式住宅（別墅）15萬平方米；（4）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)50萬平方米。 5建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。（二）二級(jí)資質(zhì)： 1.注冊(cè)資本人民幣300萬元以上；2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人。其

14、中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于10人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱； 3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書； 4.管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100：（1）多層住宅100萬平方米；（2）高層住宅50萬平方米；（3）獨(dú)立式住宅（別墅）8萬平方米；（4）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)20萬平方米。 5.建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營管理業(yè)績。（三）三級(jí)資質(zhì)：1.注冊(cè)資本人民幣50萬元以上；  2.物業(yè)管理專

15、業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10 人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于5人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中 級(jí)以上職稱； 3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書； 4.有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目； 5.建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。36.物業(yè)管理師應(yīng)當(dāng)具備的職業(yè)能力：掌握物業(yè)管理、建筑工程、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營等專業(yè)知識(shí)；具有一定的經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)、社會(huì)學(xué)、心理學(xué)等相關(guān)學(xué)科的知識(shí)；能夠熟練運(yùn)用物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)和有關(guān)規(guī)定；具有豐富的物業(yè)管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)； 第四章：房地產(chǎn)相關(guān)制度與政策37.房地產(chǎn)開發(fā)的四個(gè)

16、階段：投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析階段、房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段（取得建設(shè)用地、取得建設(shè)項(xiàng)目的立項(xiàng)批復(fù)、完成房屋拆遷、審計(jì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)）、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段、房地產(chǎn)租售經(jīng)營階段。38.工程竣工驗(yàn)收備案應(yīng)當(dāng)提交下列文件：工程驗(yàn)收備案表、工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、法律行政法規(guī)規(guī)定的有規(guī)劃公安消防環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用的文件；施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書和住宅使用說明書；法規(guī)規(guī)章規(guī)定的必須提交的其他文件。39.土地使用權(quán)的處理原則：以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓；以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓程序：（1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同； （）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合

17、同簽訂后日內(nèi)將房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)，并申報(bào)成交價(jià)格； （）房地產(chǎn)管理部門對(duì)提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查，并在日內(nèi)做出是否受理申請(qǐng)的書面答復(fù)； （）房地產(chǎn)管理部門核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格，并根據(jù)需要對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場查勘和評(píng)估； （）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)； （）房地產(chǎn)管理部門核發(fā)過戶單。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人憑過戶單辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書。 40.商品房預(yù)售的條件第一，未交付全部土地使用權(quán)出讓金并取得土地使用權(quán)證書；第二，沒有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；第三，投入開發(fā)建設(shè)的資金未達(dá)到工程建設(shè)總投資的25以上，未確定施工

18、進(jìn)度和竣工交付日期；第四，未向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記并取得商品房預(yù)售許可證明。41.商品房現(xiàn)售應(yīng)當(dāng)符合的條件：(一)現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書； (二)取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件； (三)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； (四)已通過竣工驗(yàn)收； (五)拆遷安置已經(jīng)落實(shí)； (六)供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期； (七)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)42。商品房買賣合同主要內(nèi)容：（1） 當(dāng)事人名稱或者姓名和住所； （2） 商品

19、房基本情況； （3） 商品房的銷售方式； （4） 商品房價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間； （5） 交付使用條件及日期； （6） 裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾 （7） 供水、供電、供熱供氣、通訊、道路、綠化等配套設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾的有關(guān)權(quán)利、責(zé)任； （8） 公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬； （9） 面積差異的處理方式； （10）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜； （11）解決爭議的方法； （12）違約責(zé)任； （13）雙方約定的其他事項(xiàng)。43.住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)包括的內(nèi)容：工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)； 地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修； 正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期； 屋面防水

20、3年； 墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年； 墻面、頂棚抹灰層脫落1年； 地面空鼓開裂、大面積起砂1年； 門窗翹裂、五金件損壞1年； 管道堵塞2個(gè)月； 供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期或供冷期； 衛(wèi)生潔具1年； 燈具、電器開關(guān)6個(gè)月； 其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。44租賃合同應(yīng)具備以下主要條款：（一）當(dāng)事人的姓名或名稱及地址；（二）房屋的位置、面積、裝飾及設(shè)施；（三）房屋用途；（四）租賃期限；（五）租金數(shù)額及交付方式；（六）房屋維修責(zé)任；（七）裝修的約定；（八）轉(zhuǎn)租的約定；（九）解除合同的條件；（十）違約責(zé)任；（十一）當(dāng)事人約定的其他條款。45.房地產(chǎn)中介

21、服務(wù)合同主要內(nèi)容：（一）當(dāng)事人姓名或者名稱、住所； （二）中介服務(wù)項(xiàng)目的名稱、內(nèi)容、要求和標(biāo)準(zhǔn)； （三）合同履行期限； （四）收費(fèi)金額和支付方式、時(shí)間； （五）違約責(zé)任和糾紛解決方式； （六）當(dāng)事人約定的其他內(nèi)容。46. 異產(chǎn)毗連房屋指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用設(shè)備和附屬建筑，而為不同所有人所共有的房屋。所有人和使用人對(duì)共有、共用的門廳、陽臺(tái)、屋面、樓道、廚房、廁所以及院落、上下水設(shè)施等，應(yīng)共同合理使用并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)；除另有約定外，任何一方不得多占、獨(dú)占。所有人和使用人對(duì)房屋的使用和修繕，必須符合城市規(guī)劃、房地產(chǎn)管理、消防和環(huán)境保護(hù)等部門的要求，并應(yīng)按照有利使用、共同協(xié)商、公平臺(tái)理的原則，正確

22、處理毗連關(guān)系。所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有損害他方利益的行為。異產(chǎn)毗連房屋的所有人按照城市房地產(chǎn)行政主管部門核發(fā)的所有權(quán)證規(guī)定的范圍行使權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。47. 異產(chǎn)毗連房屋的修繕規(guī)則：一方所有人如需改變共有部位的外形或結(jié)構(gòu)時(shí)，除須經(jīng)城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)外，還須征得其他所有人的書面同意。第九條 凡異產(chǎn)毗連房屋發(fā)生自然損壞(因不可抗力造成的損壞，視同自然損壞)，所需修繕費(fèi)用依下列原則處理：(一)共有房屋主體結(jié)構(gòu)中的基礎(chǔ)、柱、梁、墻的修繕，由共有房屋所有人按份額比例分擔(dān)。(二)共有墻體的修繕(包括因結(jié)構(gòu)需要而涉及的相鄰部位的修繕)，按兩側(cè)均分后，再由每側(cè)房屋所有人按份額比例分擔(dān)。(

23、三)樓蓋的修繕，其樓面與頂棚部位，由所在層房屋所有人負(fù)責(zé)；其結(jié)構(gòu)部位，由毗連層上下房屋所有人按份額比例分擔(dān)。(四)屋蓋的修繕。1不上人房蓋，由修繕?biāo)胺秶鷱?fù)蓋下各層的房屋所有人按份額比例分擔(dān)。2. 可上人屋蓋(包括屋面和周邊護(hù)攔)，如為各層所共用，由修繕?biāo)胺秶鷱?fù)蓋下各層的房屋所有人按份額比例分擔(dān)；如僅為若干層使用，使用層的房屋所有人分擔(dān)一半，其余一半由修繕?biāo)胺秶鷱?fù)蓋下各層房屋所有人按份額比例分擔(dān)。(五)樓梯及樓梯間(包括出屋面部分)的修繕：1各層共用樓梯，由房屋所有人按份額比例分擔(dān)。2為某些層所專用的樓梯，由其專用的房屋所有人按份額比例分擔(dān)。(六)房屋共有部位必要的裝飾，由受益的房屋所有人

24、按份額比例分擔(dān)。(七)房屋共有、共用的設(shè)備和附屬建筑(如電梯、水泵、暖氣、水衛(wèi)、電照、溝管、垃圾道、化糞池等)的修繕，由所有人按份額比例分擔(dān)。(八)房屋拆除，其拆卸支付或殘值回收，由房屋所有人按份額比例分配。48.住宅專項(xiàng)維修資金的管理實(shí)行專戶存儲(chǔ)、專款專用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。49.住宅專項(xiàng)維修資金的交存主體包括以下三類：1、住宅的業(yè)主，但一個(gè)業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外。2、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅的業(yè)主。3、涉及公有住房出售的，售房單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金。50.住宅專項(xiàng)維修資金的交存金額：商品住宅的業(yè)主、

25、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%至8%。業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r(jià)的2%。（二）售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項(xiàng)維修資金。51. 住宅專項(xiàng)維修資金的交存方式：商品住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶。已售公有住房的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入公有住房住宅專項(xiàng)維

26、修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶。公有住房售房單位應(yīng)當(dāng)在收到售房款之日起30日內(nèi)，將提取的住宅專項(xiàng)維修資金存入公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶。業(yè)主分戶賬面住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。52.住宅專項(xiàng)維修資金的使用：范圍：住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。 使用原則：住宅專項(xiàng)維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。53.業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的構(gòu)成：業(yè)主對(duì)專有部分的所有權(quán)（占有、使用、收益、處分）、業(yè)主對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分的共有權(quán)、業(yè)主對(duì)建筑物區(qū)劃

27、內(nèi)的共有部分的共同管理權(quán)。54.專有部分的所有權(quán)：業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有、使用、收益、處分的權(quán)利；業(yè)主使專有部分所有權(quán)時(shí)，不得危及建筑物的安全，不得損壞其他業(yè)主的合法權(quán)利；業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分，對(duì)其共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓；業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。55.業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)，不得已放棄權(quán)利不履行義務(wù)。其他內(nèi)容：物業(yè)管理和物權(quán)法56.建筑區(qū)劃內(nèi)車位、車庫所有權(quán)：物權(quán)法第七十四條 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，

28、由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。 占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。 57.業(yè)主共同決定事項(xiàng)的范圍：物權(quán)法第七十六條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定： （一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； （二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約； （三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員； （四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人； （五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金； （六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施； （七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。 58.業(yè)主共同決定事項(xiàng)的表決規(guī)則：決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。59.業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的處置權(quán)：物權(quán)法第八十三條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、