公司收購行為法律風(fēng)險防范指引

1、公司收購行為法律風(fēng)險防范指引為了規(guī)范公司收購行為，防范法律風(fēng)險，保護我司的合法權(quán)益， 根 據(jù)土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法、物權(quán)法和公司法等相 關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合我司實際情況，修訂本指引，供相關(guān)部門參考。一、收購房地產(chǎn)開發(fā)項目的法律風(fēng)險1. 項目不真實的法律風(fēng)險： 轉(zhuǎn)讓方虛構(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)項目或者虛構(gòu) 開發(fā)地塊，騙取我公司財產(chǎn)。 （判定項目公司是否擁有地，以及簽訂 合約，要以股權(quán)擁有量為準；共有的情況下，簽訂協(xié)定或由大股東收 購全部股份再與我司簽訂合同）防范措施： 簽約前先向政府有關(guān)部門核實項目的真實性， 必要時 公司派出專業(yè)人員進行調(diào)查核實。2. 轉(zhuǎn)讓方法律主體資格存在的法律風(fēng)險： （1 ）轉(zhuǎn)

2、讓方公司是虛構(gòu) 的；（2）轉(zhuǎn)讓方不具備法人資格，沒有獨立行為能力； （3 ）轉(zhuǎn)讓方 不是房地產(chǎn)項目的權(quán)利主體 （如關(guān)聯(lián)方或股東等） 對所轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn) 開發(fā)項目沒有處分權(quán)。 （城中村改造項目可以因為相關(guān)政府批文而取 得處分權(quán)）防范措施：（1）簽約前到政府有關(guān)部門核實轉(zhuǎn)讓方主體的真實性 以及有無獨立法人資格；（2）簽約前先確定轉(zhuǎn)讓方與所轉(zhuǎn)讓的項目的 權(quán)利人是否一致。3. 項目權(quán)利瑕疵的法律風(fēng)險：（1）所要轉(zhuǎn)讓的權(quán)利如土地使用權(quán) 等有無依法登記； 國有土地出讓合同能否得到履行，轉(zhuǎn)讓人有無 違約情況以及是否要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任等； （2 ）所要轉(zhuǎn)讓的權(quán)利有無設(shè) 定抵押、設(shè)定地役權(quán)、有無出租等； （3 ）是

3、否達到法律規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條 件，如是否按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的， 是否完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上等； （不適用于以項目公 司轉(zhuǎn)讓的形式）（ 4）所要轉(zhuǎn)讓的國有土地是否政府劃撥， 有無政府不 同意轉(zhuǎn)讓的情形； （ 5）房地產(chǎn)項目有無被司法機關(guān)查封； （6）土地 用途、期限、面積和容積率等是否符合我司要求。 （7 ）建設(shè)用地使用 權(quán)有無在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。（ 8 ）土地使用權(quán)是 否存在爭議。防范措施：（1）簽約前除要求轉(zhuǎn)讓方提供相應(yīng)的證件和文件的原 件之外，還應(yīng)當(dāng)向政府有關(guān)部門、 司法機關(guān)、金融機構(gòu)進行核實；（ 2） 約定轉(zhuǎn)讓方的違約責(zé)任和賠償責(zé)任； （

4、3 ）約定我方單方解除合同的權(quán) 利；（4）爭議解決的方式盡可能避免選擇仲裁。二、收購房地產(chǎn)項目公司及其股權(quán)的法律風(fēng)險1. 項目公司是否合法取得國有土地使用權(quán)、 項目有無瑕疵或其他隱 患的法律風(fēng)險： （1）項目公司是否合法取得了國有土地使用權(quán)；（ 2） 項目公司房地產(chǎn)開發(fā)是否按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動 工開發(fā)期限開發(fā)土地，是否會被行政處罰或者無償收回土地使用權(quán)。防范措施： （1 ）查看國有土地出讓合同的有關(guān)約定，審查 項目公司有無違約；（ 2 ）向政府有關(guān)部門調(diào)查了解項目公司辦理土 地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、 建設(shè)工程規(guī)劃許可證等的可能性； （ 3 ）約定因違反國有土地出讓合

5、同致使項目公司受到處罰等轉(zhuǎn) 讓方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。 （開發(fā)中心拿地不一定以取得該證為前提）2. 股權(quán)項下權(quán)益不真實的法律風(fēng)險： （1 ）股權(quán)項下的權(quán)益根本不 存在；（2 ）股權(quán)項下的權(quán)益并不屬于轉(zhuǎn)讓方所有； （3）股權(quán)項下財 產(chǎn)的數(shù)量或質(zhì)量與轉(zhuǎn)讓方承諾的不一致； （4 ）權(quán)利存在其他瑕疵。防范措施：（1）要求轉(zhuǎn)讓方提供能證實其擁有股權(quán)項下權(quán)益的全 部合法證明文件的原件；（2）向相關(guān)政府部門查詢核實這些證明文件 的真實性。3. 未完成拆遷補償安置的法律風(fēng)險防范措施： （ 1）審查核實轉(zhuǎn)讓方移交的被拆遷人的戶數(shù)、面積 及拆遷補償安置資料；（ 2 ）到房管部門查詢拆遷補償安置的情況； （3）明確拆遷安

6、置的責(zé)任以及費用的承擔(dān)；（ 4 ）約定轉(zhuǎn)讓人隱瞞 拆遷安置情況所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。4. 相鄰關(guān)系對房地產(chǎn)項目的法律風(fēng)險防范措施： （ 1）即使取得了建設(shè)工程規(guī)劃許可證，證明建筑行 為是合法的，也要審查與鄰近的建筑是否保持一定的距離和適當(dāng)?shù)母?度，是否妨礙相鄰建筑的通風(fēng)、采光和日照等；（ 2 ）了解房地產(chǎn)項 目在建設(shè)過程中與周邊的單位和居民的矛盾是否十分緊張， 是否可能 造成工期延期、成本增大等。5 、建設(shè)用地使用權(quán)有無在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立 的法律風(fēng)險： 物權(quán)法的實施，使國有土地分層出讓成為可能。防范措施： （1 ）向政府部門了解規(guī)劃情況；（ 2）評估分層出 讓對我方項目的影響以及是否

7、符合受讓的目的。6. 項目公司隱瞞債務(wù)的法律風(fēng)險防范措施：（1 ）查明項目公司收購前的債權(quán)債務(wù)， 可通過委托審 計來查清公司的資產(chǎn)負債；（2）由股權(quán)轉(zhuǎn)讓方出具承諾對轉(zhuǎn)讓日前隱 瞞的項目公司的債務(wù)承擔(dān)賠償責(zé)任， 由于轉(zhuǎn)讓方的惡意， 該賠償責(zé)任 約定時應(yīng)當(dāng)加重。（全面審計，合同約定保證及追償方式）7. 項目公司預(yù)期債務(wù)的法律風(fēng)險：（1）項目公司曾對外提供擔(dān)保， 很可能承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任；（2）項目公司對外所簽合同已構(gòu)成違約并將要 承擔(dān)違約責(zé)任；（3）項目公司正在進行或?qū)⒁獏⑴c的訴訟案件可能敗 訴和承擔(dān)責(zé)任；（ 4）項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓前的違法行為， 股權(quán)轉(zhuǎn)讓后可 能受到的處罰。防范措施：（1）要求轉(zhuǎn)讓方提供

8、對外提供擔(dān)保的情況和全部資料， 必要時到有關(guān)部門進行核實； （2）要求轉(zhuǎn)讓方提供全部合同， 并對這 些合同進行審查分析和法律風(fēng)險評估； （3 ）要求轉(zhuǎn)讓方提供全部訴訟 案件情況和資料， 必要時到相關(guān)法院進行查詢； （4 ）在轉(zhuǎn)讓合同中約 定由于項目公司在收購前的違約、侵權(quán)、違法等行為，致使項目公司 在收購后受到的損失， 均要由轉(zhuǎn)讓方負責(zé)賠償； （5）要求轉(zhuǎn)讓方提供 相應(yīng)的有效擔(dān)?；蛄粝乱欢ū壤霓D(zhuǎn)讓金作為保證金。 （明確以工商 登記部門變更的日期為股權(quán)變更的日期，再移交法人章、公司章）8. 股權(quán)質(zhì)押、股權(quán)被司法機關(guān)查封的法律風(fēng)險 防范措施：（1）簽約前先向工商部門查詢核實所收購股權(quán)是否存 在上

9、述瑕疵；（2）簽約前要求轉(zhuǎn)讓人辦理涂銷、解除等手續(xù)。9. 具名股東與隱名股東不一致， 具名股東與實際控制人不一致的 法律風(fēng)險防范措施：（ 1）簽約前了解隱名股東的真實意圖； （2）以具名股東簽字為準。（以工商登記機關(guān)的具名股東簽訂）10. 股權(quán)不能交付的法律風(fēng)險：轉(zhuǎn)讓方不及時辦理交付股權(quán)變更手續(xù)。 防范措施：（1）要求轉(zhuǎn)讓方在約定的時間內(nèi)辦理完畢股權(quán)變更登 記；（2 ）要求轉(zhuǎn)讓方提供合法有效的擔(dān)保； （3 ）將股權(quán)變更登記到 我公司名下之前股權(quán)轉(zhuǎn)讓金的支付金額應(yīng)盡可能減??； （4 ）簽訂股權(quán) 轉(zhuǎn)讓合同時，要求對方向我方提交工商登記機關(guān)要求提交的股權(quán)變更 所需的文件的原件以及委托手續(xù)原件等完整資

10、料， 在對方不辦理變更 手續(xù)時我方根據(jù)需要可自行辦理。11. 股權(quán)轉(zhuǎn)讓需要經(jīng)過批準的法律風(fēng)險： 外商投資企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓 需要經(jīng)過行政審批。防范措施：向外商投資審批機關(guān)了解被轉(zhuǎn)讓的股權(quán)是否存在不批 準轉(zhuǎn)讓的情形。12. 項目公司股權(quán)出讓方有多人的法律風(fēng)險 防范措施：全體股東均需作為轉(zhuǎn)讓方簽字， 不能簽字的需出具經(jīng)公 證的委托書委托他人代簽或表明意見，嚴禁在合同中設(shè)定第三方的義務(wù)。13. 勞動人事關(guān)系的法律風(fēng)險防范措施： 在收購協(xié)議中要明確員工的去留， 避免收購后出現(xiàn)勞 動糾紛。14. 稅務(wù)方面的法律風(fēng)險： 項目公司可能存在大額漏稅，收購后 可能發(fā)生稅務(wù)追繳和處罰的風(fēng)險 （普遍存在，要求提供相應(yīng)發(fā)票，約 定陰陽合同以那份為準）防范措施： 全面審查項目公司的財務(wù)和稅務(wù)狀況， 對可能追繳的 稅費作充分的考慮， 應(yīng)約定此前所發(fā)生的被追繳稅款以及行政處罰要 由對方承擔(dān)。三、收購其他項目公司股權(quán)的法律風(fēng)險 收購其他項目股權(quán)的法律風(fēng)險和防范措施， 與收購房地產(chǎn)項目股 權(quán)基本相同，具體操作中可參考本指引第二條中的相關(guān)提示進行。除上述的防范措施外，在簽訂合同時，要熟悉相應(yīng)的法律法規(guī)， 充分考