精品房地產(chǎn)開發(fā)公司監(jiān)察部管理制度

1、北京XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司監(jiān)察部管理制度監(jiān)察部作為服務(wù)于公司整體經(jīng)營、 管理、發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的部門，工作重點 在于防范公司經(jīng)營風(fēng)險，規(guī)范公司管理，提高公司運營效率。通過監(jiān)察部工作， 促進公司員工在公司制度規(guī)定的授權(quán)內(nèi)自覺履行自己的職責(zé)；披露公司運營管理中的隱患及重大違規(guī)、違紀(jì)、失職現(xiàn)象，分析問題產(chǎn)生的原因并提出建議， 完善和強化內(nèi)部控制制度，保證公司財產(chǎn)安全、完整，促進企業(yè)高效安全發(fā)展。 監(jiān)察部下設(shè)審計組、紀(jì)檢組。第一節(jié)審計組管理制度第一條總則一.北京XX房地產(chǎn)有限公司內(nèi)審系統(tǒng)是公司管理系統(tǒng)的重要組成部分，在貫徹公司政策、維護公司權(quán)益、完善和強化內(nèi)部控制、促進企業(yè)健康發(fā)展中發(fā) 揮著重要作用。為了

2、明確內(nèi)審系統(tǒng)的組織機構(gòu)和工作職責(zé)，規(guī)范內(nèi)部審計行為， 加強內(nèi)審管理，根據(jù)中華人民共和國審計法和審計署關(guān)于內(nèi)部審計工作 的規(guī)定，結(jié)合公司內(nèi)部管理的實際情況，制定本制度。二.本制度主要適用于北京XX房地產(chǎn)有限公司及其所屬下級公司的內(nèi)部審 計活動，各級公司的內(nèi)部審計工作必須嚴(yán)格遵守本制度。第二條審計組組織機構(gòu)1 .組織原則（一）統(tǒng)一管理。審計組由監(jiān)察部經(jīng)理垂直領(lǐng)導(dǎo)，監(jiān)察部經(jīng)理對總部監(jiān) 察中心直接負責(zé)。審計組獨立行使審計監(jiān)督權(quán)，實行統(tǒng)一的工作制度。（二）上級監(jiān)控。監(jiān)察部經(jīng)理對審計組的審計工作實行管理、監(jiān)督、檢 查和指導(dǎo)，以保證審計工作協(xié)調(diào)統(tǒng)一，規(guī)范合理，科學(xué)嚴(yán)謹，真實合法。（三）實行委派制。審計人員實

3、行監(jiān)察部委派制。2 .組織機構(gòu)監(jiān)察部審計組機構(gòu)設(shè)置圖監(jiān)察中心（總監(jiān)） 房地產(chǎn)監(jiān)察部經(jīng)理審計組第三條審計組的職責(zé)1、 擬定公司內(nèi)部審計管理辦法和規(guī)章制度。二、擬定審計工作計劃。3、 對公司的財務(wù)收支及各類經(jīng)營活動進行審計監(jiān)督。4、 對公司和部門內(nèi)部控制制度的執(zhí)行情況進行審計并提出改進建議。5、 對經(jīng)濟合同的簽訂及執(zhí)行情況進行審計監(jiān)督。六、獨立開展對所屬單位的事中審計監(jiān)控工作，規(guī)范單位的生產(chǎn)經(jīng)營 及財務(wù)收支行為，隨時掌握盈虧情況及潛虧因素，并提出審計建議, 促進經(jīng)營管理，為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和各職能部門了解實際情況，制定政策 提供依據(jù)。七、對在審計過程中提出的意見、建議及整改措施的落實情況進行跟 蹤檢查，對

4、整改不力單位的主要領(lǐng)導(dǎo)有權(quán)向上一級領(lǐng)導(dǎo)提出意見和 建議。8、 完成總部監(jiān)察中心及公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他審計工作。第四條審計人員崗位職責(zé)一.審計組組長崗位職責(zé)報告上級：監(jiān)察部經(jīng)理督導(dǎo)下級：本部員工（一）擬訂工作計劃并分解落實。（二）按期提交本組工作總結(jié)。（三）及時、準(zhǔn)確地傳達公司的有關(guān)規(guī)定，對審計人員進行指導(dǎo)。（四）完成監(jiān)察部安排的審計任務(wù)并按時提交審計報告。（五）根據(jù)監(jiān)察部要求，對審計報告中涉及問題的落實情況進行跟蹤，并 及時上報跟蹤落實結(jié)果。（六）對本部門審計人員進行目標(biāo)責(zé)任制考核（七）完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作二 . 審計人員崗位職責(zé)報告上級：審計組組長（一）完成部門經(jīng)理安排的審計工作，并按時出具

5、審計報告。（二）對審計過程中發(fā)現(xiàn)的問題，主動提出審計要求和建議。（三）分類、分項整理、匯總、裝訂審計檔案。（四）完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。第五條審計組的管理權(quán)限一 . 有權(quán)查閱與審計事項有關(guān)的各類文件資料，并對審計事項進行調(diào)查、取證，各部門不得拒絕。二 . 審查會計憑證、賬表、決算等，檢查資金和財產(chǎn)。三 . 對正在進行的嚴(yán)重違反公司規(guī)定的行為，有權(quán)做出臨時制止的決定，并報監(jiān)察中心處理。四 . 對阻礙審計工作、拒絕提供審計證據(jù)和有關(guān)資料的，可采取必要的臨時措施，并提出追究有關(guān)人員責(zé)任的建議。五 . 有權(quán)參加公司各部門組織的各類工作會議。六 . 盤點檢查小分隊成員直接隸屬審計部，在合理安排審計工作的

6、情況下，審計部可以隨時調(diào)動小分隊成員，分部各級領(lǐng)導(dǎo)不得阻撓；分部審計部在執(zhí)行特定審計任務(wù)時調(diào)動小分隊成員，可以不向分部領(lǐng)導(dǎo)提前說明，但必須報中心審計部備案。七 . 審計責(zé)任不能免除其他部門的工作職責(zé)，審計部有權(quán)力要求相關(guān)部門及時完成其本職工作，并向?qū)徲嫴刻峁?zhǔn)確的相關(guān)資料（如： 財務(wù)部門的合同政策一覽表、庫存商品盤點表、各種報表等；采銷中心的促銷方案、價格文件等） ， 如果這些相關(guān)資料存在問題，相關(guān)部門應(yīng)各自承擔(dān)相關(guān)工作崗位的責(zé)任，審計人員以此作為審計證據(jù)時，應(yīng)審查其準(zhǔn)確性、真實性、完整性。第六條審計人員行為規(guī)范一 . 審計人員應(yīng)當(dāng)依照公司賦予的職責(zé)、權(quán)限和規(guī)定的程序開展審計工作。2 . 審計

7、人員辦理審計事項，應(yīng)當(dāng)客觀公正、實事求是、廉潔奉公、恪盡職守，不得濫用職權(quán)，不得徇私舞弊。3 . 審計人員在執(zhí)行職務(wù)時，應(yīng)當(dāng)保持應(yīng)有的獨立性，不受其他機構(gòu)和個人的干涉。4 . 審計人員辦理審計事項，與被審計單位或者審計事項有直接利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。5 . 審計人員應(yīng)當(dāng)保持職業(yè)謹慎態(tài)度，堅持審計業(yè)務(wù)穩(wěn)健性原則，嚴(yán)格執(zhí)行內(nèi)部審計工作流程。6 . 審計人員應(yīng)具備與其從事的審計工作相適應(yīng)的專業(yè)知識和業(yè)務(wù)能力。7 . 審計人員應(yīng)保守其在執(zhí)行職務(wù)中知悉的公司商業(yè)秘密。8 . 審計人員應(yīng)當(dāng)遵守公司的員工行為規(guī)范及審計工作紀(jì)律和廉政紀(jì)律。9 . 審計人員違反職業(yè)道德和紀(jì)律，由公司根據(jù)有關(guān)規(guī)定給予批評教育、行

8、政處罰。第七條審計事項的處理依據(jù)1 . 國家相關(guān)的法律法規(guī)。2 . 公司的規(guī)章制度。3 . 公司無相關(guān)規(guī)章制度的，由監(jiān)察中心依照公司利益原則提出處理、處罰意見，報經(jīng)總裁批準(zhǔn)后執(zhí)行。第八條審計工作流程為實現(xiàn)審計工作規(guī)范化，明確審計責(zé)任，保證審計工作質(zhì)量，提高審計工作效率，制定審計工作流程。一 . 審計工作流程（一）根據(jù)經(jīng)營管理需要，確定審計重點，編制審計工作計劃。（二）審計準(zhǔn)備。搜集與審計項目有關(guān)的資料，開展審前調(diào)查，編制項目審計方案，下發(fā)審計通知。（三）實施審計。運用適當(dāng)?shù)膶徲嫹椒?，對被審計事項進行審核、取證，形成審計工作底稿，并由相關(guān)責(zé)任人簽字確認。（四） 整理審計工作底稿，編寫審計報告征求

9、意見稿，與被審計單位交換意見。（五）對被審計單位提出的異議進行復(fù)查，形成正式審計報告。（六）公司領(lǐng)導(dǎo)審定審計報告。（七）根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)的批示，向相關(guān)部門發(fā)送“審計報告問題落實、跟蹤調(diào)查函”。（八）根據(jù)相關(guān)部門回函情況，由總部監(jiān)察中心下達審計處理處罰決定。（九） 相關(guān)部門可就審計處理處罰決定在規(guī)定時間內(nèi)向行政部門中心提請 行政復(fù)議。（十） 對被審計單位執(zhí)行審計決定的情況進行跟蹤審計，形成后續(xù)審計報告。（十一）整理審計案卷，裝訂存檔。二 . 審計報告處理流程根據(jù)監(jiān)察中心對審計報告的呈報審批要求，制訂監(jiān)察部審計報告處理流程。（一）審計報告報送規(guī)定：1. 本規(guī)定所述審計報告為監(jiān)察部審計組在實施審計項目時，已

10、履行全部規(guī)定的審計程序，編制完成的審計報告。2. 審計組出具的審計報告，均直接呈報總部監(jiān)察中心。3. 經(jīng)相關(guān)部門申請、總部監(jiān)察中心批準(zhǔn)，委托監(jiān)察部審計組完成的審計報告，必須同時報送總部監(jiān)察中心和委托單位，保證內(nèi)容完全一致。（二）“審計報告問題落實、跟蹤調(diào)查函”流轉(zhuǎn)程序：1 . 審計組審計報告上報后，監(jiān)察部經(jīng)理視報告問題的輕重緩急，決定是否直接簽發(fā)或呈報總部監(jiān)察中心總監(jiān)簽發(fā)跟蹤調(diào)查函至相關(guān)部門。2 . 總經(jīng)理對跟蹤調(diào)查函的落實負直接責(zé)任，具體落實工作可指定相關(guān)責(zé)任人，原則上不應(yīng)安排監(jiān)察部落實。3 .相關(guān)部門收到跟蹤調(diào)查函后，應(yīng)按照限定的回復(fù)日期制訂落實、 解決工 作計劃。4 .回復(fù)的跟蹤調(diào)查函必

11、須對審計報告的問題作是與否的確認。5 .回復(fù)的跟蹤調(diào)查函必須對確認的審計報告問題落實直接責(zé)任人，并提出處理處罰建議。6 .對不確認的審計報告問題，應(yīng)出具書面辯訴材料，監(jiān)察部將指派審計人 員進行審計落實。7 .經(jīng)審計人員重新審計落實的問題，監(jiān)察部再以跟蹤調(diào)查函的形式征求相 關(guān)部門的意見。（三）審計處理處罰決定：1 .總部監(jiān)察中心總監(jiān)依據(jù)審計報告、 相關(guān)部門回復(fù)的跟蹤調(diào)查函，以及監(jiān) 察部經(jīng)理的意見，簽發(fā)審計處理處罰決定。2 .相關(guān)部門收到審計處理處罰決定后，應(yīng)在限定的日期內(nèi)執(zhí)行完畢。3 .監(jiān)察部將對審計處理處罰決定的執(zhí)行情況進行跟蹤落實，對不執(zhí)行或執(zhí) 行不完全的，可向總部監(jiān)察中心提請做出二次處罰。

12、4 .監(jiān)察部要對相關(guān)部門執(zhí)行審計處理處罰決定時發(fā)生的文件、憑據(jù)等材料 進行收集、整理、歸檔；并書面報告的形式上報總部監(jiān)察中心。三.專項審計申請程序因工作需要，需審計組核查某些事項，由申請部門向總經(jīng)理及總部監(jiān)察中 心書面提出“審計申請”，說明事件的起因、所要達到的目的、完成時限等，由總經(jīng)理及監(jiān)察中心總監(jiān)批準(zhǔn)后實施。其程序如下:第九條審計類相關(guān)部門提出申請磅咨監(jiān)察 監(jiān)批準(zhǔn)組織實施未批準(zhǔn)退回申請一.綜合審計：監(jiān)察部審計組按年度計劃對所屬各級公司進行的全面審計二.專項審計：根據(jù)年度計劃或經(jīng)營管理需要，對特定項目所進行的審計三 . 離任審計：根據(jù)授權(quán)或委托，對公司部門經(jīng)理級以上及重要崗位人員在離職前所進

13、行的專項審計。第十條審計項目一、貨幣資金的審計貨幣資金是公司流動資產(chǎn)的重要組成部分，是最具流動性和可接受性的資產(chǎn)，包括庫存現(xiàn)金、銀行存款、其他貨幣資金等三大類。對貨幣資產(chǎn)管理的要求是：保證貨幣資產(chǎn)的收支平衡，使公司有足夠的支付能力，避免發(fā)生財務(wù)危機；保證貨幣資產(chǎn)的適度存量，加快資金周轉(zhuǎn)，提高資金的使用效益；健全內(nèi)部控制制度，保證貨幣資金的安全完整。（一）審計目的：1. 貨幣資金真實存在。2. 貨幣資金收支記錄完整，審批手續(xù)符合公司規(guī)定。3. 貨幣資金入賬及時、準(zhǔn)確。4. 貨幣資金在會計報表上披露恰當(dāng)。（二）現(xiàn)金審計要點：1. 現(xiàn)金盤點是否及時。2. 賬實是否相符。3. 有無白條抵庫的現(xiàn)象。4.

14、 有無違反公司規(guī)定私設(shè)小金庫的現(xiàn)象。5. 現(xiàn)金的支出是否有合法的憑證及審批手續(xù)。6. 現(xiàn)金是否按規(guī)定保管。7. 賒款購物是否超過總部規(guī)定的限額，是否在規(guī)定的期限內(nèi)收回。8. 對各種外幣業(yè)務(wù)，應(yīng)審查除應(yīng)按外幣記帳外，還應(yīng)同時按照當(dāng)月1日或發(fā)生當(dāng)日的國家外匯牌價（中間價）作為折合匯率，折合為人民幣統(tǒng)一記帳。月份終了，應(yīng)當(dāng)將外幣現(xiàn)金、外幣銀行存款，有外幣債權(quán)、債務(wù)等各帳戶的余額， 按月末外匯牌價折合為記帳本位幣金額，與帳面記帳本位幣金額之間的差異， 作匯兌損益處理，生產(chǎn)經(jīng)營期間發(fā)生的，計入財務(wù)費用，清算期間發(fā)生的， 計入清算損益。（三）銀行存款審計要點1. 審查付款的授權(quán)批準(zhǔn)手續(xù)是否符合規(guī)定，是否存

15、在與公司經(jīng)營活動無關(guān)的款項收支。2. 審查是否存在出租、出借賬戶的現(xiàn)象。3. 檢查銀行存款余額調(diào)節(jié)表是否及時編制，存在長期未達賬項，須查明原因。4. 審查有無一年以上定期存款或限定用途存款。5. 審查簽發(fā)的遠期支票是否按規(guī)定進行了正確的賬務(wù)處理。6. 審查銀行存款收支的正確截止，確定有無結(jié)賬日未開出或結(jié)賬日后開出的支票在本期入賬的情況。7. 審查支票領(lǐng)用情況，所有領(lǐng)用的支票是否及時進行登記，是否按規(guī)定期限及時報賬，有無超期報賬的情況。8關(guān)注銀行承兌匯票的額度、解付情況，是否建立“銀行承兌匯票備查簿” 管理制度，序時逐筆登記公司對外簽發(fā)的承兌匯票，待付款后逐筆予以核銷。（四）其他貨幣資金審計要點

16、1. 獲取截止日所有承兌保證金戶的銀行對賬單，加計后與總賬核對。2. 以信用卡結(jié)算的單據(jù)上繳銀行后是否全部入賬（扣除手續(xù)費后）， 有無壞賬部分。3. 銀行承兌匯票等其他貨幣資金入賬時的原始憑證是否齊全。二、籌資與投資循環(huán)的審計資金籌措是財務(wù)管理的首要任務(wù)，是財務(wù)管理的起點。資金籌集包括投資者權(quán)益和負債。主要有投資者投入的資本金、盈余公積金、公益金和未分配利潤、借入的資金以及應(yīng)付未付的款項。資金籌措既要防止籌資不足影響公司經(jīng)營，又要防止籌資過量造成資金浪費?？傊_選擇籌資方式，確立最佳資本結(jié)構(gòu)，降低財務(wù)風(fēng)險。降低資金成本。公司的對外投資是指根據(jù)投資公司總體發(fā)展戰(zhàn)略的要求，出資收購、創(chuàng)辦新公司

17、，新項目時的出資額。在此循環(huán)中要防范財務(wù)結(jié)構(gòu)不合理、貸款集中到期，籌資成本高于投資項目內(nèi)部收益率的風(fēng)險，故各個項目都應(yīng)事先評估，謹慎安排，切忌盲目投資。（一）審計目的：1、 所有投資和籌資業(yè)務(wù)須經(jīng)合理授權(quán)。2、 投籌資業(yè)務(wù)的授權(quán)、記錄以及對相關(guān)資產(chǎn)的保管要有合理的職責(zé)劃分。3、 對投籌資業(yè)務(wù)涉及的資產(chǎn)和記錄已被安全地接觸和使用。4、 投資，籌資入帳金額準(zhǔn)確且正確核算。（二）審計要點：1、 、 審查籌資的審批程序是否按投資公司的有關(guān)章程規(guī)定辦理即應(yīng)根據(jù)自身的實際情況，采用科學(xué)的方法，合理確定資金需要量。要有編制好的項目說明書、資金計劃、融資申請書及投資公司相關(guān)部門的研究論證總裁審批意見。2、 審

18、查總裁向本公司及經(jīng)辦人員進行授權(quán)的書面文件。3、 對籌資，投資所涉及的相關(guān)資產(chǎn)進行盤點或函證以確定資產(chǎn)的存在性。4、 對相關(guān)借款等籌資合同或協(xié)議進行合同審計，確定其合法合規(guī)性。5、 審查公司是否定期（如年、季、月、周等）向投資公司上報資金使用計劃，并上報財務(wù)總監(jiān)審核、投資公司總裁審批。6、 審查有無計劃外用款或超計劃用款的情況。7、 審查資金內(nèi)部調(diào)撥是否有資金調(diào)入單位的書面申請，財務(wù)總監(jiān)、總裁，調(diào)出單位總經(jīng)理的批準(zhǔn)確認書。8、 審查對外投資是否按投資公司有關(guān)規(guī)程辦理，即要通過項目建議書、可行性研究、項目決策三個階段。9、 審查項目建議書的編制是否堅持真實客觀的原則，有無隨意縮小或擴大項目的投資

19、規(guī)模，壓低或提高投資估算，夸大項目的經(jīng)濟效益的行為。對項目建議書中投資估算編制及經(jīng)濟效益評估進行審查。10、 對項目的可行性研究報告中的財務(wù)，技術(shù)，經(jīng)濟分析的正確性和方法恰當(dāng)性方面的進行審查。11、 對于重大項目，審查是否實行集體決策，以及相關(guān)決議的由會計部門組織的會簽記錄。12、 審查投資是否采用成本法記價，即按照投出時實際支付的價款或評估確認的價值計價，成本法或權(quán)益法核算是否得到恰當(dāng)?shù)氖褂茫谀﹥r值是否按成本與市價孰低法合理計提減值準(zhǔn)備。三、購貨與付款循環(huán)（支出循環(huán)）的審計此循環(huán)包括工程招投標(biāo)，材料設(shè)備的采購，施工質(zhì)量、工期的控制，工程價款的決算與撥付，廣告策劃與銷售代理等環(huán)節(jié)。此循環(huán)是管

20、理的核心環(huán)節(jié)，只有此環(huán)節(jié)的管理到位了才能真正做到控制成本。（一） 審 計目的：1、 財務(wù)報表所反映的支出確實存在。2、 支出業(yè)務(wù)以正確的價格和數(shù)量準(zhǔn)確的計列在相應(yīng)的總帳及明細帳中。3、 所有支出業(yè)務(wù)（減去購貨退回）已被全部反映且在恰當(dāng)?shù)臅嬈陂g。所有支出均應(yīng)為企業(yè)所承擔(dān)的合法義務(wù)。4、5、 所有支出均已做了充分的披露與恰當(dāng)?shù)姆诸?。?計要點：1、 審查公司是否建立工程材料、設(shè)備采購的招投標(biāo)管理制度，是否建立工程造價的審核辦法，工程質(zhì)量的控制程序。必要時進行穿行測試已測試是否按制度執(zhí)行。2、 審查初步設(shè)計與概算的編制依據(jù)是否合法，項目是否完整，是否具有相關(guān)部門的會審記錄，對概算超投資估算是否按規(guī)

21、定的授權(quán)審批程序進行修改或重報。3、 審核施工圖預(yù)算工程量計算得準(zhǔn)確性，價格及相關(guān)費用計取的合理性，匯總的準(zhǔn)確性。4、 參與招投標(biāo)及評標(biāo)定標(biāo)的全過程，著重審核是否按制度規(guī)定進行招投評定標(biāo)程序，有無徇私舞弊現(xiàn)象。5、 對施工過程中的設(shè)計變更及索賠要求進行審核，是否有相關(guān)授權(quán)人員及監(jiān)理方、設(shè)計方等第三方的書面確認，發(fā)生數(shù)量是否真實，金額計算是否準(zhǔn)確。6、 材料在工程造價中的比重較大，對材料與設(shè)備的采購應(yīng)有完善的內(nèi)部控制制度，在此基礎(chǔ)上應(yīng)注重審核如下環(huán)節(jié)：（1） ） 供 應(yīng)部門是否根據(jù)項目設(shè)計及工程實際制定材料采購計劃，材料計劃盡量做到合理采購、節(jié)約使用，既保證項目開發(fā)經(jīng)營的需要，又能最大限度地控制

22、采購用款。（2） 采 購計劃是否按公司規(guī)定的程序上報公司總經(jīng)理審批，超過總經(jīng)理審批權(quán)限的應(yīng)上報投資公司審批。（3） 對 采購用款限額之外的采購計劃是否重新辦理申報手續(xù)，并經(jīng)過投資公司總裁批準(zhǔn)。（4） 查 驗材料設(shè)備采購過程中的托收單、發(fā)貨單、運單和質(zhì)量合格證及驗收單，入庫記帳記錄是否存在，是否按規(guī)定填寫，是否相互支持。（5） 庫 房管理部門是否建立庫房管理制度和操作流程，并嚴(yán)格執(zhí)行。檢查庫存材料、設(shè)備臺賬是否清楚、真實、完整、準(zhǔn)確，月末盤點數(shù)與財務(wù)部門有關(guān)會計記錄賬實相符。對不符合使用要求等各種原因退回的材料、設(shè)備，是否有材料、設(shè)備退庫單，并及時得到相關(guān)授權(quán)批準(zhǔn)。領(lǐng)用工程材料、設(shè)備時，是否具有

23、使用部門填寫的材料（物資）領(lǐng)用單或設(shè)備領(lǐng)用單，庫管出具的出庫單。領(lǐng)用單，出庫單應(yīng)連續(xù)編號且一式幾聯(lián)，在由領(lǐng)用部門領(lǐng)導(dǎo)、領(lǐng)用人和保管員簽章后才能予以發(fā)貨，單據(jù)相應(yīng)移交有關(guān)部門。（6） 材 料、設(shè)備的管理部門是否定期、不定期對材料、設(shè)備進行實地盤點，是否對盤盈、盤虧變質(zhì)、毀損、超儲積壓和長期閑置的原因進行分析并做出正確帳務(wù)處理。7、 項目投資開發(fā)，具有投資大、周期長、風(fēng)險大的特點，項目投資成本管理的目標(biāo)是在保證項目投資在取得最大收益的同時，將投資風(fēng)險降低到最低限度。在開發(fā)成本 的審核中要關(guān)注以下幾個環(huán)節(jié)：（1） ） 正 確劃分權(quán)益性支出與資本性支出：在開發(fā)項目辦理竣工決算手續(xù)之前發(fā)生的費用，計入項

24、目 “開發(fā)成本開發(fā)間接費用”， 在項目開發(fā)完畢，辦理竣工決算手續(xù)之后發(fā)生的費用，直接計入當(dāng)期損益，不計入項目開發(fā)成本。（2） 是否遵守各項支出的授權(quán)審批制度，嚴(yán)禁越權(quán)審批。（3） 公司是否按單個項目向投資公司上報成本計劃，經(jīng)投資公司財務(wù)總監(jiān)審核后，提交總裁審議。4） 是 否在各項工程預(yù)算范圍內(nèi)，嚴(yán)格控制各項成本，遵守成本開支 范圍，無亂擠亂攤成本現(xiàn)象。5） 對 可控開發(fā)成本，是否根據(jù)各項工程預(yù)算，將成本項目按材料、人工、機械、費用層層分解，將成本標(biāo)準(zhǔn)分配到到工程管理、施工的每一個環(huán)節(jié)，將成本控制責(zé)任落實每一個員工。6） 項 目開發(fā)的資金結(jié)算環(huán)節(jié)應(yīng)關(guān)注：A、 合同訂金，合同預(yù)付款，進場費等合同規(guī)

25、定的工程款的撥付。是否經(jīng)由預(yù)算、材料、 工程三個職能部門匯簽之后，按投資公司授權(quán)管理規(guī)程，上報總經(jīng)理或投資公司批準(zhǔn)后支付。B、 材料、 設(shè)備款的支付。 應(yīng)按材料、設(shè)備供貨合同規(guī)定，由材料部門填制材料設(shè)備進度款支付申請單，經(jīng)工程、預(yù)決算審核后，交財務(wù)部門審核并出具資金結(jié)算單，上報總經(jīng)理或投資公司批準(zhǔn)后，方可向供應(yīng)商支付。C、 工程進度結(jié)算款的支付。 應(yīng)按合同規(guī)定的付款方式及具體要求進行資金結(jié)算，當(dāng)期工程進度款原則上不能超過當(dāng)期完成工程量的70%，支付時須有工程或材料兩個職能部門提供的工程量確認清單或入庫證明等相關(guān)文件。須有預(yù)算管理部門財務(wù)部等有關(guān)部門匯簽，上報總經(jīng)理或投資公司批準(zhǔn)方可支付。D、

26、工程決算款的支付。 決算工程款必須按照合同規(guī)定，在工程竣工驗收合格，雙方共簽決算書后，才能撥付除保證金以外的尾款。E、 零星工程款、零星材料款的支付。須由工程、材料部門填制零星工程/材料款支付申請單， 在交預(yù)決算部門、財務(wù)部門審核，上報總經(jīng)理審批（屬計劃外的，報投資公司審批）后，方可支付。7） 對 預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品的審核須關(guān)注以下要件是否存在：土地使用權(quán)證、規(guī)劃設(shè)計許可證、 工程施工許可證、 商品房預(yù)售許可證，與客戶簽訂的符合當(dāng)?shù)厥。ㄖ陛犑?、自治區(qū)）級政府部門制定標(biāo)準(zhǔn)或者完全符合國家有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定的商品房預(yù)售合同， 由按投資公司確定的預(yù)售價格 （定價和價格調(diào)整）的書面文件，銷售主管部門制定的經(jīng)

27、批準(zhǔn)的詳細銷售計劃、營銷政策及折扣政策。同時審核在辦理產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)之后，按照權(quán)責(zé)發(fā)生制的原則，會計上是否將對應(yīng)的開發(fā)成本和分配的土地成本配比作為銷售成本正確核算開發(fā)產(chǎn)品利潤。另須關(guān)注已經(jīng)預(yù)售的開發(fā)產(chǎn)品不得用于抵押，也不得再預(yù)售給第三方。8） 對 分期收款開發(fā)產(chǎn)品的審核應(yīng)注意以下兩點：A、 是否嚴(yán)格按銷售合同中應(yīng)明確列示的分次收款的時間、每次收款的金額進行帳務(wù)處理；B、 分期收款開發(fā)產(chǎn)品在房款沒有收齊之前，其產(chǎn)權(quán)仍歸公司所有，不得將該開發(fā)產(chǎn)品的產(chǎn)權(quán)移交給客戶。9） 對 出租開發(fā)產(chǎn)品須關(guān)注以下要件是否存在：與承租方簽訂的房屋 / 土地租賃合同，合同中應(yīng)明確規(guī)定計租標(biāo)準(zhǔn)和定期交付租金方式、金額等內(nèi)容

28、。租賃主管部門制定的經(jīng)批準(zhǔn)的詳細的租賃管理辦法和出租計劃。由投資公司確定的開發(fā)產(chǎn)品的出租價格 （定價和價格調(diào)整）。 同時另須關(guān)注當(dāng)承租戶租期屆滿未予續(xù)租，又無其他客戶承租該開發(fā)產(chǎn)品時，是否將出租開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)入未出租開發(fā)產(chǎn)品。（ 10） 對周轉(zhuǎn)房的審核應(yīng)注意以下兩點；A、 周轉(zhuǎn)房是指公司用于安置被拆遷居民周轉(zhuǎn)使用、產(chǎn)權(quán)歸公司所有的各種房屋。對周轉(zhuǎn)房開發(fā)建造的各種費用支出，財務(wù)上應(yīng)當(dāng)單獨進行核算并建立周轉(zhuǎn)房臺賬，用平均年限法或周轉(zhuǎn)使用次數(shù)攤銷法進行攤銷，計入開發(fā)間接費用。B、 對周轉(zhuǎn)房在供拆遷居民使用過程中發(fā)生的各種修理費用，屬經(jīng)常性的維修費用，應(yīng)直接作為當(dāng)期開發(fā)成本；如屬大修理費用，應(yīng)當(dāng)作為長期待

29、攤費用處理。8、審核固定資產(chǎn)與低值易耗品、物料用品的購置、入庫及領(lǐng)用、費用攤銷、清理報廢是否符合公司制度規(guī)定，須關(guān)注以下要點（ 1 ）固定資產(chǎn)與低值易耗品、物料用品的購置有無計劃，審批手續(xù)是否齊全，有無越權(quán)審批。（ 2）固定資產(chǎn)與低值易耗品、物料用品是否按公司規(guī)定辦理入庫及領(lǐng)用手續(xù)。（ 3）固定資產(chǎn)計價及核算是否真實，折舊額的提取是否符合公司規(guī)定。（ 4）低值易耗品的計價是否真實、準(zhǔn)確，其攤銷方法是否符合公司規(guī)定。（ 5）是否建立固定資產(chǎn)與低值易耗品的定期維護與盤點制度，是否做到賬賬相符，賬實相符。（ 6）個人領(lǐng)用的辦公用品，離任時是否辦理物品交接手續(xù)。（ 7）固定資產(chǎn)與低值易耗品的報廢原因是

30、否合理，有無審批手續(xù)，殘值是否及時入賬，賬務(wù)處理是否正確。（ . 費用審計公司的費用支出是指公司生產(chǎn)經(jīng)營過程中的各種耗費。包括公司生產(chǎn)經(jīng)營過程中發(fā)生的直接成本，銷售商品產(chǎn)品以及提供勞務(wù)中發(fā)生的銷售費用，行政管理部門在經(jīng)營管理中發(fā)生的費用，財務(wù)管理費等。對其審計應(yīng)關(guān)注如下要點：（ 1 ）審查費用明細項目的內(nèi)容與核算范圍是否符合公司制度。費用支出是否在分部授權(quán)范圍內(nèi)，超授權(quán)支出的費用是否有總部審批。（ 2）抽查重要或異常的費用項目，審核其原始憑證是否真實、合法、合規(guī)，會計處理是否正確。（ 3）費用支出是否符合公司規(guī)定。（ 4）利息收入的入賬是否及時、完整。（ 5）財務(wù)手續(xù)費是否真實、合理。（ 6）

31、取得總部審批的年度費用預(yù)算表、財務(wù)期末費用報表，作出差異對比表，并對重大差異進行分析。四、銷售與收款循環(huán)（收入循環(huán)）的審計在此循環(huán)具體包括接受客戶預(yù)定，簽定正式合同，收款辦理按揭，交房補差價等環(huán)節(jié)，最終形成了公司的收入。包括：商品房、商品土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及周轉(zhuǎn)房銷售收入和租金收入；廣告位租金收入；康體娛樂設(shè)施、酒店、會所等的經(jīng)營收入； 還有除上述銷售、經(jīng)營收入之外，在日常經(jīng)營活動中取得的其他收入如裝修管理費收入、電話租用收入等等。（一）審計目的：1、財務(wù)報表所反映的收入確實存在。2、收入業(yè)務(wù)以正確的價格和數(shù)量準(zhǔn)確的計列在相應(yīng)的總帳及明細帳中。3、所有收入業(yè)務(wù)（包括退回與折讓）已被全部反映且在恰當(dāng)

32、的會計期間。4、所有收入均應(yīng)為企業(yè)所有的合法權(quán)利。5、所有收入均已做了充分的披露與恰當(dāng)?shù)姆诸?。（二）審計要點：1 、銷售業(yè)務(wù)中的審批，經(jīng)營，收款環(huán)節(jié)職務(wù)分離，相關(guān)單據(jù)的領(lǐng)用，開具，保管分別由不同的人負責(zé)。2 、審查公司是否建立銷售人員崗位職責(zé)及獎懲制度，并嚴(yán)格執(zhí)行。3 審查公司每年向投資公司上報的營業(yè)收入計劃，跟蹤其執(zhí)行情況。對于能夠劃清責(zé)任的收入，要監(jiān)督是否落實到部門或個人，分析報送收入收回情況表對確實因為經(jīng)辦人工作原因而造成損失的是否根據(jù)處罰條例進行了相應(yīng)處罰。4 銷售實現(xiàn)收入的確認必須同時具備下述兩個條件：一是物權(quán)的轉(zhuǎn)移；二是收到貨款或取得索取貨款的權(quán)利。即審查是否在具有合同規(guī)定的所有款

33、項已經(jīng)收訖的相關(guān)有效憑證，具有買受人正式收付開發(fā)產(chǎn)品的確認書或正式合同規(guī)定的租賃起始日期之后才能作為收入入帳。 審查對預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品分期收款開發(fā)產(chǎn)品在開發(fā)產(chǎn)品交付給客戶之前所收取的各種款項，以及出租開發(fā)產(chǎn)品向承租戶收取的押金保證金訂金預(yù)收的租金等各種款項，是否根據(jù)這些款項的性質(zhì)區(qū)分為預(yù)收款項代收款項，按照收入確認條件和權(quán)責(zé)發(fā)生制的原則，按期轉(zhuǎn)入營業(yè)收入。5 對于將租金價格與物業(yè)管理費合并定價，會所經(jīng)營收入停車場/位出租收入臨時停車費收入等涉及收入的歸屬和分配問題的應(yīng)審查公司是否按與相關(guān)方面簽訂的合同中對收入及成本費用的分配規(guī)定正確處理。6 審查收入的入帳金額是否以凈額確認。這里所指的收入凈額，是

34、指按銷售/租金價格減去合同約定的價格優(yōu)惠之后的凈額，不包括作為銷售/ 營業(yè)費用處理的隨同開發(fā)產(chǎn)品銷售/ 出租贈送給客戶的實物贈品和其他形式的優(yōu)惠。通過將銷售發(fā)票，收據(jù)與合同臺賬和收款分類明細賬相核實已確認所有收入已入帳，且價格是按公司審批確認過的價目表進行確認，銷售折讓也經(jīng)過授權(quán)批準(zhǔn)。7 審查租售主管部門財務(wù)部門是否分別建立收入合同，并從帳上記錄追查至相關(guān)收款收據(jù)或銷售發(fā)票，銷售 租賃合同是否具備。檢查收取的各種款項分類是否清楚金額是否無誤。8 審查銷售過程中的費用是否有經(jīng)公司審批的專項預(yù)算并落實至責(zé)任人， 費用控制是否納入銷售人員的業(yè)績考核指標(biāo)并嚴(yán)格執(zhí)行。根據(jù)銷售費用占銷售收入的百分比的指標(biāo)

35、做定期分析，從而確定考核指標(biāo)的合理性。9 審查對應(yīng)收款項是否按債務(wù)人設(shè)置明細帳進行明細核算，對每筆往來款項的發(fā)生時間金額事由單位，及其增減變化是否及時反映，是否設(shè)專人負責(zé)往來事項的登記核對工作并按“誰經(jīng)辦，誰負責(zé)”的原則進行催收，對超過收帳期限或時間較長的應(yīng)收款項，是否逐項列出分析并按投資公司規(guī)定計提壞帳準(zhǔn)備或確認壞帳損失。10 可對大額，有異常的應(yīng)收款項進行函證以確認應(yīng)收款項的存在性與金額的準(zhǔn)確性。11 對于公司資金緊張，需要貼現(xiàn)的應(yīng)收票據(jù)，審查是否經(jīng)投資公司財務(wù)總監(jiān)批準(zhǔn)，并及時做好帳務(wù)處理及備查登記和披露。12 開發(fā)產(chǎn)品的銷售出租必須按規(guī)定簽定合同，經(jīng)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審批后生效執(zhí)行。進行合同審計是

36、要保證最終簽訂的合同符合公司的授權(quán)，最大限度地維護公司的利益。在進行合同審計中應(yīng)注意以下要點：（ 1） 簽 定合同要嚴(yán)格按公司有關(guān)合同簽訂的授權(quán)審批標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。（ 2） 審 查每份合同是否附有合同審批單，要注意審核合同編號，合同審批單附件編號的統(tǒng)一。對有總裁批示意見的合同審批單， 審計時須仔細閱讀合同審批單上的批示意見，對審批單上的簽約結(jié)果逐項復(fù)核，保證與總裁的批示意見相一致。（ 3） 對 照正在執(zhí)行的合同文本或政策一覽表，應(yīng)注意審核合同審批單中價格，數(shù)量，付款方式填寫是否真實、準(zhǔn)確，符合公司相關(guān)規(guī)定。必要時可咨詢律師的意見。（ 4） 對 合同中的優(yōu)惠條款，須關(guān)注其簽約結(jié)果中的優(yōu)惠條款是否符合公

37、司規(guī)定，相關(guān)條款是否得到相應(yīng)部門的審批授權(quán)。（ 5） 對 各種贊助費、廣告費、推廣費、支持費的審計。審查贊助費、 推廣費、 支持費等是否按照總經(jīng)理審批標(biāo)準(zhǔn)、總裁批示意見進行約定。（ 6） 關(guān) 注合同的變更，退房條款，如發(fā)生須有專人管理并經(jīng)總經(jīng)理等相關(guān)部門及人員的授權(quán)審批。（ 7） 合 同原本及附件要由專門的檔案人員進行管理。五、離任審計（一）組織工作1. 副總經(jīng)理以上人員的離任審計工作由中心審計部組織實施。2. 公司各職能部門重要崗位人員的離任審計工作由中心審計部組織實施。3. 分部職能部門經(jīng)理的離任審計工作由分部審計部實施。4. 門店主管會計、出納、庫管的離任審計工作由分部審計部實施。（二）

38、審計要點1. 被審計人員經(jīng)手、保管的公司貴重物品、重要文件檔案等資料是否交接清楚。2. 被審計人員的個人欠款是否清償。3. 被審計人員未完成工作是否正常交接，是否存在須由被審計人員親自完成的遺留事項。4. 對分部總經(jīng)理進行經(jīng)濟責(zé)任制考評。5. 對管理級人員在職期間的工作進行評價。第十一條審計報告一 . 審計報告為審計組在實施審計項目時，已履行全部規(guī)定的審計程序，編制完成的審計報告。審計組應(yīng)在外勤工作結(jié)束后3 個工作日內(nèi)向監(jiān)察部提交審計報告。二 . 審計報告包括下列基本要素：（一）標(biāo)題；（二）主送單位；（三）審計報告的內(nèi)容；（四）審計組組長（或?qū)徲嬳椖控撠?zé)人）簽名；（五）審計組向監(jiān)察部提交審計報

39、告的日期。三 . 審計報告的標(biāo)題應(yīng)當(dāng)包括被審計單位名稱、審計事項的主要內(nèi)容和期間。四 . 審計報告的主送單位是監(jiān)察部，最終審定權(quán)在總部監(jiān)察中心。五 . 審計報告的具體內(nèi)容主要包括：（一）審計的范圍、內(nèi)容、方式和起訖時間。（二）被審計單位的基本情況。（三） 實施審計的有關(guān)情況，如與審計事項有關(guān)的情況說明，采取的審計方法等。（四）違反公司各項制度的事實。（五）審計評價。（六）對有關(guān)問題的定性、處理、處罰意見及依據(jù)。（七）審計建議。六 . 審計報告應(yīng)當(dāng)內(nèi)容完整，結(jié)構(gòu)合理，觀點明確，條理清楚，用詞恰當(dāng)，格式規(guī)范。七 . 審計組應(yīng)當(dāng)根據(jù)審計工作底稿以及相關(guān)資料，在綜合分析、歸類、整理、核對的基礎(chǔ)上，編制

40、審計報告征求意見稿。八 . 審計組組長應(yīng)當(dāng)對提交的審計報告的真實性負責(zé)。九 . 審計報告應(yīng)當(dāng)經(jīng)審計組集體討論并由審計組組長（或?qū)徲嬳椖控撠?zé)人）定稿，按照規(guī)定及時征求被審計單位意見。十 . 監(jiān)察部收到審計報告后，應(yīng)當(dāng)對審計報告及審計工作底稿進行復(fù)核，提出書面復(fù)核意見。十一 . 總部監(jiān)察中心對監(jiān)察部審計組提交的審計報告進行最終審定。對審計報告的下列事項進行審定：（一）與審計事項有關(guān)的事實是否清楚，證據(jù)是否確鑿。（二）被審計單位對審計報告的意見是否恰當(dāng)。（三）審計評價意見是否恰當(dāng)。（四）定性、處理、處罰意見是否準(zhǔn)確、合法、適當(dāng)。（五）提出的改進意見和建議是否恰當(dāng)。第十二條審計處理處罰決定審計報告經(jīng)最

41、終審定后，由總部監(jiān)察中心出具審計處理處罰決定。1 . 審計處理的種類：（一）責(zé)令限期繳納各類賠款。（二）責(zé)令限期退還各種非法所得。（三）責(zé)令限期退還被侵占的公司資產(chǎn)。（四）責(zé)令沖轉(zhuǎn)或者調(diào)整有關(guān)會計賬目。（五）責(zé)令限期整改。（六）依法采取的其他處理措施。2 . 審計處罰的種類：（一）警告、通報批評。（二）罰款。（三）沒收違法所得。（四）依法采取的其他處罰措施。第十三條后續(xù)審計1 . 總部監(jiān)察中心對被審計單位做出處理處罰決定后，于執(zhí)行或整改期限界滿時， 應(yīng)對被審計單位的落實和整改情況進行跟蹤審計，并出具后續(xù)審計報告。2 . 后續(xù)跟蹤審計可視情況由總部監(jiān)察中心審計部或監(jiān)察部審計組執(zhí)行。第十四條復(fù)議仲

42、裁3 . 相關(guān)部門應(yīng)無條件執(zhí)行監(jiān)察中心下達的審計處理處罰決定，有此造成可能發(fā)生的錯誤決定，相關(guān)部門可就審計處理處罰決定在10 個工作日內(nèi)向總部行政中心提請行政復(fù)議。4 . 總部監(jiān)察中心發(fā)生錯誤的審計處理處罰決定，應(yīng)及時撤消或糾正，并同時下達對審計責(zé)任人相應(yīng)的處理處罰決定。第十五條審計檔案管理規(guī)定5 . 內(nèi)部審計檔案是審計組在履行審計監(jiān)督職責(zé)和執(zhí)行審計調(diào)查任務(wù)過程中直接形成的、具有保存價值的、各種形式的歷史記錄。審計檔案分為業(yè)務(wù)檔案和文書檔案。6 . 內(nèi)部審計機構(gòu)實行審計文件材料立卷歸檔工作責(zé)任制。檔案的收集、整理、立卷由審計組負責(zé)。7 . 審計歸檔基礎(chǔ)工作（1） 建立審計系統(tǒng)相關(guān)文件夾、財務(wù)系

43、統(tǒng)相關(guān)文件夾、其他系統(tǒng)相關(guān)文件夾。（二）建立上報審計報表的統(tǒng)計表（ 包括上報時間、內(nèi)容、方式、送達部門、反饋信息、跟進情況等） 。（見附表）（三）設(shè)立接收審計任務(wù)情況的統(tǒng)計表，包括接收時間、內(nèi)容、任務(wù)下達部門（或領(lǐng)導(dǎo)）名稱、要求時限、完成情況、責(zé)任人等。（見附表）（四）專項審計報告專門歸檔并設(shè)立目錄卷宗（裝訂成冊、電子歸檔）。（五）單獨保存各月審計工作計劃及月度工作總結(jié)。四 . 歸檔管理的文件材料（一）各類審計報告及工作底稿。（2） 盤點小分隊每次活動的書面記錄，小分隊每月的工作總結(jié)及下月的工作計劃。（三）現(xiàn)金盤點表。（四）庫存商品盤點表、盤點報告。（五）其他應(yīng)保留的文件資料。（5） . 內(nèi)部

44、審計文件材料立卷的原則（1） 歸入審計案卷的文件材料必須是審計項目實施過程中形成的專門性業(yè)務(wù)文件材料。（2） 審計文件材料的組合要遵循其形成規(guī)律和特點，保持內(nèi)在的歷史聯(lián)系，區(qū)別不同價值，便于保管和利用。（3） 審計文件的排列要符合規(guī)范化要求，一般應(yīng)分為 “結(jié)論性文件材料”、“證明性文件材料”“立項性文件材料”3 個單元。6 . 內(nèi)部審計人員必須嚴(yán)格執(zhí)行國家關(guān)于檔案保密的規(guī)定，確保內(nèi)部審計檔案的安全與完整。7 . 內(nèi)部審計文件材料立卷的要求和方法（一）為確保審計檔案中文件材料的合法、有用、有效，在案卷內(nèi)容上，要做到“完整”與“精練”。“完整”是指每年度審計項目的案卷、每個審計項目產(chǎn)生的審計文件材

45、料、每個審計案卷內(nèi)重要文件的各項底稿及證明材料要收集齊全?！熬殹笔侵冈诹⒕頃r要防止審計文件材料與行政文件材料混合立卷或重復(fù)立卷； 防止未經(jīng)核實或未用作審計依據(jù)的文件材料進入審計案卷；防止不重要的文件修改稿進入審計案卷。（2） 為便于審計檔案的安全保管和提供利用，要做到案卷封面整潔、書寫規(guī)范、文件整齊有序、裝訂嚴(yán)密。（3） 要按審計項目組成內(nèi)審案卷。一般情況下，不得把幾個審計項目的文件材料合并為一卷。（四）跨年度的審計項目，在項目審計終結(jié)的年度立卷。八 . 內(nèi)部審計卷內(nèi)文件材料的排列規(guī)則：（1） 項目審計產(chǎn)生的文件材料，一般應(yīng)按三個單元排列：結(jié)論性文件材料在前，證明性文件材料在中，立項性文件材料在后。1. 第一單元結(jié)論性文件材料采用逆審計程序并結(jié)合文件材料重要程度的方法進行排列：（ 1 ）審計處理處罰決定。（ 2）審計處理處罰決定執(zhí)行情況回執(zhí)及后續(xù)審計報告。（ 3）審計報告問題落實、跟蹤調(diào)查函。（ 4）審計報告。2. 第二單元證明性文件材料按與審計報告