2005年10月四川地產(chǎn)樓盤分析報(bào)告

1、精品文檔10月新盤透析商業(yè)供給下滑幅度較大、多層供給有所上升2005年10月成都樓市新開樓盤共計(jì)22個(gè)，新增供給總量為84.70萬平方米，環(huán)比上月下滑33.21%，其下滑主要是受上月房交會(huì)的影響，工程推盤速度有所放緩，新盤放量出現(xiàn)縮減。本月新增工程中除1個(gè)商業(yè)工程1.7萬平米的供給體量外，其余工程均為住宅供給，占供給總量的97.99%。新盤供給價(jià)格為每平米3386元不含別墅工程，與上月根本持平。一、區(qū)域郊區(qū)是供給主體，城中出現(xiàn)供給空白表1：新盤和供給量區(qū)域分布區(qū)域數(shù)量個(gè)本月所占比例環(huán)比上月面積萬本月所占比例環(huán)比上月市中區(qū)城 東29.09%+100%14.6117.25%+3.11%城 南29.

2、09%-60%8.459.98%+92.05%城 西418.18%-20%9.4711.19%-50.34%城 北14.55%-66.67%1.72.00%-82.07%郊 區(qū)1359.09%-13.33%50.4759.59%-19.20%合計(jì)22100%-37.14%84.70100%-33.21%本月城東無論是新盤供給數(shù)量還是供給體量均有上漲，2個(gè)工程供給面積為14.61萬平米，占供給總量的17.25%，位居成都市區(qū)供給之首。04年城東土地的大量成交是近幾個(gè)月該區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)供給持續(xù)上漲的主要原因，而今年城東土地成交也出現(xiàn)了當(dāng)仁不讓之勢(shì)，相信今后較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)城東房產(chǎn)將有著較大的供給。城南本

3、月新增供給面積為8.45萬平米，占供給總量的1成，同比上月上漲幅度為92.05%。長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)房產(chǎn)的持續(xù)開發(fā)使得城南新工程較少，多為后續(xù)工程，如本月的王府花園、錦官秀城。隨著市區(qū)土地供給的減少，住宅郊區(qū)化的日益開展，川大河畔、南陽(yáng)錦城、豐和日麗等郊區(qū)樓盤大量涌現(xiàn)，使之成為成都房產(chǎn)供給的主體。本月郊區(qū)新開工程13個(gè)，供給面積為50.47萬平米，占供給總量的近6成。城西本月共推出新工程4個(gè)，供給面積為9.47萬平方米，占供給總量的11.19%。其代表樓盤有金域港灣、天邑花園等。城北本月那么僅有數(shù)碼港五金機(jī)電城1個(gè)工程1.7萬平米的供給面積。而隨著沙河的改造，北部新城的規(guī)劃，使得城北住宅需求大量上漲，從

4、今年土地的供給情況來看，絕大局部城北成交土地都以住宅為主要用途，看來城北房產(chǎn)開發(fā)將逐漸從商業(yè)轉(zhuǎn)戰(zhàn)到住宅。圖一：10月新盤供給量環(huán)線分布從供給環(huán)線來看，三環(huán)外供給總量為50.47萬平方米，占供給總量的60%，由于政府的向東、向南開展，使得這兩區(qū)域成為房產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)，特別是有較多土地供給的三環(huán)外區(qū)域，更是逐漸成為房產(chǎn)供給的主體；二-三環(huán)之間共有8個(gè)新開盤工程，供給面積為33.3萬平方米，占供給總量的39%，其代表樓盤有領(lǐng)域、錦官秀城；而二環(huán)內(nèi)本月僅有王府花園0.93萬平米的供給量。二、物業(yè)類型商業(yè)供給下滑幅度較大圖2：新盤物業(yè)類型供給數(shù)量圖3：新盤物業(yè)類型供給面積從新盤供給的物業(yè)類型來看，本月僅有住

5、宅、商業(yè)兩種物業(yè)供給。住宅仍是本月市場(chǎng)供給的主體，共有21個(gè)工程83萬平方米的供給面積，供給數(shù)量、供給體量同比上月分別下滑12.5%、28.12%，而商業(yè)工程本月僅有1個(gè)新工程開始正式銷售，供給面積為1.7萬平方米，同比上月供給數(shù)量和供給體量下滑88.89%、74.63%；上月由于房交會(huì)的召開，使得新盤供給出現(xiàn)激增，而本月供給的下滑那么屬正常范疇。三、 建筑形態(tài)多層供給比重有所上升圖4：新盤建筑形態(tài)供給量2005年10月低層供給面積共計(jì)8.2萬平方米，占供給總量的10%，同比上月上漲50.46%，別墅工程牧馬山.易城、今日潤(rùn)園的推出是本月低層供給上漲的主要原因。由于整體供給量的縮減，使得本月除

6、低層工程外，各建筑類型供給量均有所下滑。多層供給共計(jì)44.35萬平方米，占供給總量的52%，多層工程所占比重的上漲在于較多郊區(qū)工程的推出； 而市場(chǎng)的銷售主體小高層工程本月那么出現(xiàn)較大滑坡，僅有17.94萬平方米的供給量，其下滑幅度達(dá)42.54%；而以世紀(jì)城.天鵝湖、錦官秀城等為代表的高層工程本月也有17%的供給量。四、價(jià)格住宅均價(jià)小幅回落表2：08月新盤區(qū)域均價(jià)比照住宅工程區(qū) 域均價(jià)(元/)環(huán)比上月%市中區(qū)城 東4009+33.63%城 南4522-10.19%城 西3976-28.26%城 北郊 區(qū)3077+5.09%整體均價(jià)不含別墅3386-3.56%整體均價(jià)含別墅3491-1.97% 1

7、0月成都樓市房產(chǎn)供給均價(jià)為3386元/平米不含別墅工程，同比上月下滑幅度為3.56%，而含別墅工程整體均價(jià)為每平米3491元，同比上月僅有1.97%的下滑幅度。整體來說成都房?jī)r(jià)保持了較為平穩(wěn)的開展，這也與秋交會(huì)上購(gòu)房者對(duì)成都房?jī)r(jià)小幅波動(dòng)的預(yù)期不謀而合。雖然本月城南房?jī)r(jià)有著1成的下滑幅度，但是憑借4522元/平米的均價(jià)仍然位居各區(qū)域房?jī)r(jià)之首。其次城東房?jī)r(jià)為4009元/平方米，同比上周上漲33.63%，成為房?jī)r(jià)上漲幅度最大的區(qū)域，主要由于翡翠城工程的推出拉升了本月城東房?jī)r(jià)的上漲。而城西本月房?jī)r(jià)僅為3976元/平米，并未突破4000元大關(guān)，同比上月下降28.26%，主要由于鷺島國(guó)際社區(qū)的正式銷售抬高了上月城西的房屋均價(jià)，本月房?jī)r(jià)屬于正常下滑。五、小結(jié)05年10月成都樓市新增供給量共計(jì)84.7萬平方米，其中97.99%的供給量來自于住宅供給，并主要分布在二環(huán)外區(qū)域。郊區(qū)工程成為本月房產(chǎn)供給的主打，因此新盤供給主要以多層物業(yè)為主，