開發(fā)商解除前期物業(yè)服務合同

1、篇一：開發(fā)商是否有權解除前期物業(yè)服務合同開發(fā)商是否有權解除前期物業(yè)服務合同？案例掃描開發(fā)商廣州市重益房產發(fā)展有限公司 （以下簡稱重益公司） 通過招投標方式選聘廣州如意物 業(yè)管理有限公司（以下簡稱如意物業(yè)公司）為重益廣場提供前期物業(yè)管理服務。雙方簽訂了 重益廣場物業(yè)管理委托合同 ，約定： 委托管理期限自合同簽字、 蓋章生效之日起至重益廣 場業(yè)主委員會成立并依法選定物業(yè)服務公司后30日止。如意物業(yè)公司負責編制年度物業(yè)管理 決算報告，每6個月向全體業(yè)主公布一次物業(yè)管理費收支情況。合同簽訂后，重益公司認為， 重益廣場物業(yè)管理委托合同作為委托合同，委托人有權隨 時解除合同。合同履行期間，如意物業(yè)公司沒有

2、按照合同約定編制年度物業(yè)管理決算報告并 每6個月向全體業(yè)主公布一次物業(yè)管理費收支報告， 屬于嚴重的違約行為。 重益公司于2009年11月15日向如意物業(yè)公司發(fā)出解除合同通知書，如意物業(yè)公司亦簽收了該通知，并明確 表示不同意解除合同。對此，重益公司向法院提起訴訟，要求法院確認重益廣場物業(yè)管理委托合同于2009年11月15日解除；要求被告如意物業(yè)公司對已經收取的2008年1月1日至2009年11月1日 的物業(yè)費向原告重益公司提供決算報告。被告辯稱：首先， 重益廣場臨時管理公約載明“在重益廣場業(yè)主委員會成立之前，除物 業(yè)服務公司被取消資質及企業(yè)注銷外， 重益公司不得變更物業(yè)服務公司” 。重益廣場至今

3、未成 立業(yè)主委員會，被告持有三級物業(yè)管理資質，企業(yè)并未注銷，原告不得解除合同。 其次，原告要求解除合同的理由之一是被告未依約提供年度物業(yè)管理決算報告，但被告提供 的證據(jù)證明被告已履行了上述義務，且即使被告未履行公示義務也不構成根本違約，原告無 權要求解除委托合同。第三， 原告應依據(jù)約定程序解除合同。 如被告的物業(yè)服務未達到管理目標， 原告應先要求被 告限期整改，但被告一直未收到原告關于限期整改的通知，在此情況下，被告無權直接要求 終止委托合同。 重益廣場也沒有出現(xiàn)1/2以上業(yè)主不滿意被告提供的物業(yè)服務的情況， 因此， 合同解除的條件未成就，請求法院駁回原告的訴訟請求。該案件的爭議焦點集中在：原

4、告是否有權解除重益廣場物業(yè)管理委托合同？律師解析合同解除具有以下幾個特點：1.合同解除適用于有效成立的合同，能解除的合同必須是合法有效的合同。2.合同解除必須具備一定的條件，禁止合同當事人在沒有任何法定或者約定根據(jù)的情況下人 一解除合同。3.合同的解除必須有解除行為，必須要由享有法定或約定解除權的一方行使解除權，作出解 除合同的意思表示。4.合同解除的效力是使合同關系自始消滅或向將來消滅。合同解除的方式分為法定解除和約定解除。 法定解除是指合同成立之后， 沒有履行或沒有履 行完畢之前，當事人一方通過行使法定的解除權而使合同效力消滅的行為。對于法定解除權 的行使，我國合同法采用了“根本違約”的標

5、準。約定解除分為協(xié)議解除和約定解除權解除 兩種情況。協(xié)議解除是指合同成立以后，在未履行或未完全履行之前，當事人雙方通過協(xié)商 解除合同，使合同效力消滅的行為。 合同法規(guī)定，當事人協(xié)商一致，可以解除合同。約定 解除權是指當事人雙方在合同中約定， 在合同成立之后， 沒有履行或沒有完全履行完畢之前， 由當事人一方在某種解除合同的條件成就時享有解除權，并可以通過行使合同解除權，使合 同關系消滅。 合同法規(guī)定，當事人可以約定一方解除合同的條件。 解除合同的條件成就時， 解除權人可以解除合同。本案中， 重益廣場物業(yè)管理委托合同第二十九條約定：“如如意物業(yè)公司違反該合同中有 關物業(yè)服務義務和物業(yè)服務質量的約定

6、，未能達到約定的管理目標，重益公司有權要求其限 期整改，逾期未整改后仍未完成管理目標的或出現(xiàn)1/2以上業(yè)主不滿意如意物業(yè)公司的服務 時，重益公司有權終止合同。 ”根據(jù)合同解除的相關規(guī)定， 雙方在合同中約定了合同解除的條 件，即被告違反合同中關于物業(yè)服務義務和質量的約定，原告要求其限期整改，逾期未整改 后仍未完成管理目標，或者在重益廣場出現(xiàn)1/2以上業(yè)主不滿意被告提供的物業(yè)服務時，原 告有權解除合同。根據(jù)原告提供的證據(jù)材料，不能證明被告在提供物業(yè)服務的過程中，存在 嚴重違反合同規(guī)定的行為，原告也沒有要求被告限期整改。重益廣場也沒有出現(xiàn)1/2以上業(yè) 主不滿意被告提供的物業(yè)服務的情形。因此，合同約定

7、的解除條件未成就，原告不享有合同 的解除權。 那么， 原告是否享有法定解除權呢？根據(jù)合同法的規(guī)定，法定解除權采用的是 “根本違約”的標準，即違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的。本案中，被告沒有按期編制年度物業(yè) 管理決算報告，并不構成對物業(yè)管理委托合同的根本違約，被告依約履行了物業(yè)管理委托合 同的主要義務，因此，原告不能行使法定解除權解除物業(yè)管理委托合同。原告稱，合同法第四百一十條規(guī)定，委托人或者受托人可以隨時解除委托合同。原告據(jù) 此享有隨時單方解除合同的權利。那么，物業(yè)管理委托合同能否直接適用委托合同的相關規(guī) 定呢？當前，理論界通說認為，物業(yè)服務合同屬于委托合同的一種。但兩者還存在許多不同的地方。委

8、托合同的雙方當事人可以隨時解除委托合同，而物業(yè)服務合同的解除需要有嚴格的條件。 物權法第七十六條規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人由業(yè)主共同決定。本 案中，重益廣場尚未成立業(yè)主委員會，由建設單位與物業(yè)服務公司簽訂前期物業(yè)管理合同。 但重益廣場已經交付使用多年，除了開發(fā)商還有其他業(yè)主也與如意物業(yè)公司簽訂了物業(yè)管理 委托合同。如果重益公司單方解除了物業(yè)管理委托合同，勢必直接影響到重益廣場其他業(yè)主 的利益。因此，開發(fā)商作為重益廣場的單個業(yè)主，無權單方解除涉及重益廣場公共利益的物 業(yè)管理委托合同。如果重益廣場業(yè)主確實需要重新選聘物業(yè)服務公司，可以通過召開業(yè)主大 會，選舉產生業(yè)主委員會，授權業(yè)主

9、委員會進行。如果任由一方隨意解除合同，必然會造成 重益廣場物業(yè)管理的無序或不穩(wěn)定，從根本上造成對全體業(yè)主利益的損害，激化社會矛盾。法院判決法院經審理后認為， 重益廣場物業(yè)管理委托合同是原被告雙方當事人的真實意思表示， 合同合法有效。雙方當事人應當按照約定履行自己的義務。合同約定被告應按期負責編制年 度物業(yè)管理決算報告，被告未按期履行該項義務，對原告的該項請求被告亦表示同意，對此 項訴訟請求法院予以支持。關于原告認為， 自身作為委托人享有隨時解除合同的權利。 法院認為， 因本案糾紛屬物業(yè)服 務合同糾紛，根據(jù)最高人民法院民事案件案由規(guī)定的規(guī)定，此類糾紛屬服務合同糾紛， 而原告依據(jù) 中華人民共和國合

10、同法 中有關委托合同的規(guī)定， 要求解除雙方所簽合同， 缺 乏法律依據(jù)，不予支持。原告也未能提供證據(jù)證明其曾限期被告進行整改或出現(xiàn)1/2以上業(yè) 主對被告的服務不滿意的情形，不予支持其要求解除合同的訴訟請求。并且本案所涉被告提 供服務的物業(yè)區(qū)域中并非只有原告一個業(yè)主，其單方解除合同，會影響到其他業(yè)主的合法權 益，不能給予支持。故判決如下：自判決生效之日起20日內，被告如意物業(yè)公司對已經收取的2008年1月1日至2009年11月1日的物業(yè)費向原告重益公司提供決算報告，駁回原告的其他訴訟請求。篇 二：前期物業(yè)期間建設單位是否有權更換物業(yè)服務企業(yè) 篇三：前期物業(yè)服務合同（適合開發(fā)商）前期物業(yè)服務合同 甲

11、方：*（以下簡稱甲方）乙方：*（以下簡稱乙方）據(jù)物業(yè)管理條例和相關法律、法規(guī)、政策，甲乙雙方在自愿、平等、協(xié)商一致上，就甲 方選聘乙方為美景天城提供前期物業(yè)管理服務事宜，訂立本合同。第一章物業(yè)基本情況 第一條件物業(yè)基本情況物業(yè)名稱物業(yè)類型座落位置建筑面積*住宅小區(qū)、商業(yè)網點、商務辦公*20000m2第二章服務內容與質量第二條在物業(yè)管理區(qū)域內，乙方提供的前期物業(yè)管理服務包括以下內容：1、物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理；2、3、4、5、6、7、8、 物業(yè)共用設施設備的運行、 維修、養(yǎng)護和管理； 物業(yè)共用部位和相關場地的清潔衛(wèi)生， 垃圾的收集、 清運及雨、 污水管道的疏通； 公共綠化的養(yǎng)護和管理；

12、車輛停放管理； 公 共秩序維護、安全防范等事項的管理； 裝飾裝修管理服務； 物業(yè)檔案資料管理。 第三條 乙方提供的前期物業(yè)管理服務應達到約定的質量標準第四條 單個業(yè)主可委托乙方對其物業(yè)的專有部分提供維修養(yǎng)護等服務， 服務內容和費用由雙 方另行商定。第三章服 務 費 用 第五條本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務收費選擇包干制方式，收費標準應當遵循合理、公開與好、 物業(yè)管理相適應的原則。面向市場化、社會化標準為準，不得超標準收取。 第六條物業(yè)服務費用主要用于以下開支：（1） 管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；（2） 物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；（3） 物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生

13、費用；（4） 物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；（5） 物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；（6） 辦公費用；（7） 物業(yè)管理企業(yè)固定資產折舊；（8） 物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；（9） 物業(yè)公共部位、公用設施日常運行、維護的水電費用；（10） 法定稅費；（11） 物業(yè)管理企業(yè)的利潤；（12） 其它支出 乙方按照標準收取物業(yè)服務費用，并按本合同約定的服務內容和質量標準提供服務，盈余或 虧損由乙方享有或承擔。第四章物業(yè)的經營與管理 第七條公共停車庫（位）采取收費管理的方式，收費標準參照六安市區(qū)小區(qū)管理收費標準執(zhí) 行。第八條乙方應與公共停車庫（位）使用人簽訂書面的停車管理服務協(xié)議，明確雙方在車位使

14、 用及停車管理服務等方面的權利義務。第五章物業(yè)的承接第九條乙方承接物業(yè)時，甲方應配合乙方對物業(yè)共用部位、共用設施設備 進行查驗。第十條甲乙雙方確認查驗過的物業(yè)共用部位、共用設施設備存在問題的，由甲方修復后移交 乙方管理。第十一條 對于本合同簽訂后承接的物業(yè)共用部位、共用設施設備，甲乙雙方應按照前條規(guī) 定進行查驗并簽訂確認書，作為界定各自在開發(fā)建設和物業(yè)管理方面承擔責任的依據(jù)。 第十二條乙方承接物業(yè)時，甲方應向乙方移交下列資料：1、竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣 工驗收資料；2、設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；3、物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說

15、明文件；4、其他資料。第十三條甲方保證交付使用的物業(yè)符合國家規(guī)定的驗收標準，按照國家規(guī)定的保修期限和保 修范圍承擔物業(yè)的保修責任。第六章物業(yè)的使用與維護 第十四條業(yè)主大會成立前，乙方配合甲方制定本物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設 備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度。乙方根據(jù)規(guī)章制度提供管理服務時，甲方、業(yè)主和物業(yè)使用人應給予必要配合。 第十五條乙方可采取規(guī)勸、批評、警告等必要措施，制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反本臨時公約 和物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)管理規(guī)章制度的行為。第十六條乙方應及時向全體業(yè)主通知本物業(yè)管理區(qū)域內有關物業(yè)管理的重大事項，及時處理 業(yè)主和物業(yè)使用人的投訴，接受甲方、業(yè)

16、主和物業(yè)使用人的監(jiān)督。第十七條因維修物業(yè)或公共設施，甲方確需臨時占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內道路、場地的，應重復相關業(yè)主和乙方的同意；乙方確需臨時占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內道路、場地的， 應征得相關業(yè)主和甲方的同意。第十八條乙方與裝飾裝修房屋的業(yè)主或物業(yè)使用人應簽訂書 面的裝飾裝修管理服務協(xié)議，就允許施工的時間、廢棄物的清運與處置、裝修管理服務費用 等事項進行約定，并事先告知業(yè)主或物業(yè)使用人裝飾裝修中的禁止行為和注意事項。 第十九條甲方按有關規(guī)定向乙方提供能夠直接投入使用的物業(yè)管理用房。 第二十條物業(yè)管理用房屬全體業(yè)主所有， 乙方在本合同期限內無償使用， 但不得改變其用途。 第七章 專項維修資金

17、 第二十一條專項維修資金的繳存、管理、使用、續(xù)籌按六安市有關規(guī)定執(zhí)行。第八章 違約責任 第二十二條甲方違反本合同相關約定，致使乙方的管理服務無法達到本合同約定的服務內容 和質量標準的，乙方不承擔賠償由此給業(yè)主和物業(yè)使用人造成的損失。第二十三條除前條規(guī)定情況外，乙方的管理服務達不到本合同約定的服務內容和質量標準， 應向甲方支付違約金3.5萬元。第二十四條甲方違反本合同約定，拒絕或拖延履行保修義務的，業(yè)主、物業(yè)使用人可以自行 或委托乙方修復，修復費用及造成的其他損失由甲方承擔。第二十五條以下情況乙方不承擔責任；1、因不可抗力導致物業(yè)管理服務中斷的；2、因維修養(yǎng)護物業(yè)共用部位、共用設施設備需要且事先已告知業(yè)產和物業(yè)使用人，暫時停水、停電、停止共用設施設備使用等造成的損失的；3、因非乙方責任出現(xiàn)水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及其他共用設施設備運行 障礙造成損失的。第二十六條對納入物業(yè)管理范圍的已竣工驗收但尚未出售、 租賃，或者尚未交給物業(yè)買受人、 承租人的物業(yè)，乙方應切實履行管理義務，如發(fā)生室內電線、門窗被盜和鑰匙丟失現(xiàn)象，乙 方應按價賠償；如發(fā)生物業(yè)被強占現(xiàn)象，概有乙方負責解決。第二十七條 本合同期限自2012年2月15日起至業(yè)主