精裝修工程管理程序

1、嘉友軒置業(yè)有限公司工程管理文件編號：JYX-GC-ZY002inAiLTY版本：1.0精裝修工程管理程序編制日期審核日期批準日期修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內容修改人審核人批準人1 目標為加強精裝修管理，全面提高裝修工程質量，規(guī)范精裝修管理流程，減少不必要的變更 和返工，提高公司開發(fā)的產品的競爭力和客戶滿意度，實現(xiàn)公司精裝修工程的管理目標。2 適用范圍本指引適用于嘉友軒置業(yè)所有開發(fā)項目的批量戶內精裝修工程的管理流程控制。3 定義精裝修工程：批量的戶內精裝修從項目定位到交房跟精裝修有關的管理過程（不含室外 和公共區(qū)域精裝修）。該工程內容包含但不僅限于涂料工程、磚貼飾工程、木地板工程、戶內 門工程、吊

2、頂工程、石材貼飾工程、櫥柜工程、潔具安裝工程、防水工程、強弱電工程、給 排水工程等。4 精裝修項目實施流程圖精裝修項目實施流程圖5 精裝修工序流程圖6 關鍵節(jié)點工作職責6.16.1 職能部門工作職責6.26.2 概念方案階段各職能部門職責明細6.2.1 項目中心621.1 項目中心應配合完成精裝修方案設計、材料/部品清單的確定、精裝修施工圖設計等設O參與或配合負責 核查審批通知、抄送序號關鍵節(jié)點工作職責分工項目中心設計部工程管理部成本部營銷部物業(yè)客戶服務部1精裝修方案設計OOO2材料/部品清單OOO3土建/裝修交接標準的確疋4精裝修施工圖設計O5精裝修交樓標準的確疋OO6材料/部品圖紙深化O7

3、樣板區(qū)總結OOO8精裝修工程管理策劃OO9批量精裝修招標OOO10批量施工圖深化11工程樣板房施工OOOO12精裝修/ 土建交接13批量精裝修施工OOOOO14業(yè)主開放日OOO15精裝修一房一驗整改實施OO16交房前的組織、準備和精保潔OOO17交房后專項經驗總結和案例積累OOOOO計階段各項工作。6.2.1.2 項目中心應制定明確的招投標計劃，并配合成本部完成材料部品和精裝修單位招標的各項工作。621.3 項目中心應負責完成精裝修交樓標準的確定和業(yè)主開放日的實施等各項工作。621.4 項目中心應負責從施工過程中的材料/部品圖紙深化、樣板區(qū)總結、批量施工圖深化、精裝修/土建交接，到樣板房和批量

4、精裝修的施工進度、質量、驗收和移交的整個過程。6.2.2 設計管理部622.1 設計管理部負責精裝修方案設計、材料/部品清單和批量精裝修施工圖的提交。6222 設計管理部配合完成精裝修交樓標準的確定、材料/部品圖紙深化和批量施工圖的審核、樣板區(qū)總結、批量精裝修招標及施工過程中的其它協(xié)調工作。6.2.3 成本管理部6.2 3.1 成本管理部應配合完成設計、施工各階段的成本審核及意見咨詢工作。623.2 成本管理部應按照招投標計劃完成設計、施工過程中的各項招標工作。6.2.4 營銷部6.2.4.1 營銷部應配合完成從精裝修方案設計、材料/部品清單、精裝修交樓標準的確定、樣板區(qū)總結、工程樣板房和批量

5、施工、精裝修交樓標準的確定，直至業(yè)主開放日、精裝修一房一 驗整改、交房前的組織、準備和精保潔的實施等各項工作。6.2.5 物業(yè)6.2.5.1 物業(yè)公司應配合完成精裝修施工過程中的提前介入監(jiān)控、客戶開放日跟蹤等各項工作。6.2.5.2 物業(yè)公司應配合完成精裝修竣工后的房屋驗收、整改等各項工作。6.2.6 工程管理部6.2.6.1 工程管理部應參與樣板區(qū)的總結、精裝修工程管理策劃、一房一驗整改實施的審核工 作。6.2.6.2 工程管理部參與和配合批量精裝修招標的施工單位考察、各施工階段的供應商投訴處 理等工作。6.2.6.3 工程管理部應參與和配合方案審核和有關批量精裝修施工實施過程中的其它各項事

6、宜。7 程序7.17.1 精裝修方案設計：根據調整后項目定位策劃書中建議的設計風格系列、材料/ /部品和設備及成本指標等要素進行精裝修方案設計。7.1.1 設計管理部根據確定的戶型平面和項目裝修定位策劃書等要素編制設計任務書委托設計 單位進行精裝修方案設計。7.1.2 各相關職能部門對設計風格、材料/部品和設備的選用提出意見，對成本估算進行審核，設計管理部根據各部門意見通知設計單位對設計方案進行調整。7.1.3 精裝修方案設計應盡可能與建筑設計同步展開，精裝修方案設計涉及原建筑平面修改 的，應將修改情況及時通報建筑設計單位進行調整；同樣，如建筑方案調整，也應及時通知 精裝修設計人員以保持圖紙的

7、一致性，避免重復和差錯。7.1.4 對有些部品的設計有條件的話也應提前至與精裝修方案設計同步進行，如廚柜、衣柜設 計等。7.1.5 為方便施工和成本控制，方案設計過程中對部品和材料如衛(wèi)生間淋浴房、廚房廚柜等設 計應盡量做到規(guī)格統(tǒng)一，并采用戰(zhàn)略采購已確定的部品。7.27.2 精裝修施工圖設計：在裝修設計方案調整的基礎上進行施工圖設計。7.2.1 設計管理部綜合各方意見，委托設計單位對裝修方案進行調整，并按施工圖要求進行設 計；樣板房施工圖設計應結合批量裝修的成本控制要求和樣板房自身的展示效果進行設計。7.2.2 精裝修施工圖設計與樣板房的軟裝設計應同時進行，以檢驗整體效果。7.2.3 鑒于項目進

8、度和招標等原因，可分階段出圖，但最低限度需滿足招標要求7.2.4 為做到水電施工圖與裝修水電定位圖設計的統(tǒng)一，減少后期設計變更，精裝修設計單位 應盡可能在水電施工圖設計前提供準確的水電定位圖給機電施工圖設計單位，保證機電施工 圖按裝修要求進行設計。7.2.5 水電定位圖除平面布置圖外，還應有立面、頂棚平面圖及相應的位置尺寸標注，便于施 工時做到準確預埋；對空調孔位等與預留孔洞施工圖有關系的應予以標明；水電定位應結合 精裝修軟裝、家俱、家1.楷裝修方棗說計2.精裝修施工圖設計O4.材料、部品招林計劃勺土建按標準的龜瓷O6精裝修交樓標準的確定O7+擁料館 F 焉圖鎮(zhèn)深牝乩擇販房精菠樓施工栩標O 9

9、.舗舊展示樣板房施工U) ).樣扳區(qū)總姑O11-楷嶷修 H 程軫理策劃o 11 批董構裝修旌工摳赫O13.批量 Q 圖洙化O1 斗.工程樣腿房施工L5.精裝慨 7 土建施工交接O1&枇量命裝修施匸O17.業(yè)主開敲日O18.工程疏工備皋腔收O1*禱裝修-房一驗螫氐O20.兗房爵的組厭、準備、捕保潔和第修O2L 支捋后或項繪監(jiān)總結奉隸鋼積慕電布置綜合考慮。7.2.6 施工圖出圖完成后，由設計部及時組織項目中心、各精裝修單位等進行設計交底和圖紙 會審，對甲供材料、部品和設備的品牌、型號、技術指標和產品性能等進行再次明確。7.37.3 材料/ /部品清單：根據精裝修設計方案，提供主要材料/ /

10、部品和設備明細清單（參見附件一： 材料選型定板表），便于成本的提前招標和控制。7.3.1 設計管理部根據精裝修方案提交材料/部品明細清單，成本部、營銷部和項目中心對配置數(shù)量清單、品牌、價格等進行評估并給出意見。7.3.2 材料部品必須選用經環(huán)保檢測合格的材料，符合民用建筑工程室內環(huán)境污染控制規(guī)范GB50325-2001 的要求，并應優(yōu)先選用集團和區(qū)域戰(zhàn)略合作供應商，在清單中應詳細注明使用 部位、規(guī)格型號、選用品牌等，以便進行裝修效果的檢驗和核價。7.3.3 .根據經調整最終確定的材料 /部品明細清單和招投標計劃，成本管理部安排后續(xù)相關招標 工作。7.47.4 材料、部品招標計劃7.4.1 項目

11、中心根據材料/部品和設備明細清單提出材料/部品招標計劃，成本部配合完成相關招標工作。7.4.1 材料、部品招標計劃應突出時間節(jié)點，配合樣板房最終展示的需要。7.57.5 土建/ /裝修交接標準的確定：根據施工和現(xiàn)場管理要求對土建與裝修完成的工作內容明確 交接標準。7.5.1 項目中心在主體項目招標前根據土建施工與裝修施工的不同要求，本著明確責任劃分， 誰施工更有利于成品保護、更能保證質量、更有利于成本控制的原則對裝修的基礎部分的施 工界面進行劃分，編制具體界面劃分交接要求（參見精裝修技術標范本文件中有關界面劃分 的要求）。7.5.2 為避免成本的增加，在總包招標時建議土建總包單位的施工范圍按毛

12、坯竣工要求予以確 定，后續(xù)如有調整的再予以扣減。7.67.6 精裝修交樓標準的確定7.6.1 一般情況下，項目中心應在樣板房完成后再安排起草精裝修交樓標準并組織各部門討論 確定。7.6.2 根據銷售策劃和銷售合同的要求，應有針對性的在交樓標準中明確材料標準，對哪些材料/部件 和設備須注明品牌的應明確提出，對能符合裝修效果的有多種品牌的材料/部品和設備應多列同檔次品牌或不列以爭取批量裝修時材料更換的靈活性，降低不必要風險。7.6.3 對交樓標準的描述總體要求盡量簡明，不得為追求銷售效果進行超標準承諾。7.77.7 材料/ /部品圖紙深化在樣板房施工圖施工前對材料、部品進行施工圖深化。7.7.1

13、項目中心應根據確定的材料 /和招標結果進行材料/部品定樣并提出深化要求。7.7.2 項目中心應同時對深化圖提交的完整性和及時性予以跟進；設計部負責對材料/部品的深化圖紙進行審核7.7.3 所有深化涉及成本調整的應取得成本管理部的同意。7.7.4 所有深化圖紙應及時反饋精裝修設計，如有必要應與建筑、機電等相關專業(yè)進行溝通。7.87.8 樣板房精裝修施工招標7.8.1 項目中心根據項目二級計劃提出樣板房精裝修招標計劃，成本部配合完成相關招標工 作。7.8.2 樣板房精裝修招標重點考察精裝修單位的技術水平及過往合作情況，為后續(xù)批量精裝修 招標確定基本的供應商入選范圍。7.97.9 銷售展示樣板房施工

14、7.9.1 展示樣板房應重點解決圖紙的完整性、部品清單實施過程的調整、部品設計的調整、工藝的調整等問題并完成絕大部分的工藝磨合，為后續(xù)批量精裝修招標和施工打下基礎。7.9.2展示樣板房應注意與批量精裝修實施的相互關系，避免后續(xù)批量實施的可操作性、質量穩(wěn)定 等出現(xiàn)問題。7.9.3 通過展示樣板房的施工考察樣板房中標單位的進度、質量、管理能力及配合情況，為后 續(xù)批量精裝修招標提供決策依據。7.107.10 樣板區(qū)總結7.10.1 樣板區(qū)完成后一個月內，項目中心根據項目總體情況必須組織樣板區(qū)經驗總結并提交 經驗總結報告報公司工程管理部備案。7.10.2 公司工程部配合完成相關組織工作并視情況組織相關

15、經驗交流推廣會。7.117.11 精裝修工程管理策劃7.11.1 項目中心根據項目的不同特點必須編制精裝修工程管理策劃書，主要確定精裝修項目的管理模式、標段劃分等工作，為下一階段批量精裝修招標、施工奠定基礎。7.11.2 精裝修工程管理策劃書必須經公司工程管理部組織評審并備案7.127.12 批量精裝修施工招標7.12.1 項目中心根據項目二級計劃提出批量精裝修招標計劃，公司成本部根據招標計劃和批 量施工圖進行商務標標底編制。7.12.2 項目中心應組織公司相關部門重點考察總包和分包的資質和能力，形成考察報告和結論并報各相關領導批準。7.12.3 項目中心負責技術標編制并組織投標單位進行現(xiàn)場踏

16、勘、答疑等工作。根據精裝修工程管理策劃書確定的項目管理模式，技術標應明確相應招標要求。7.12.4 招標過程應明確土建施工與裝修施工的工作界面，協(xié)調好交接驗收、裝修報建、竣工備 案等一系列問題。7.137.13 批量施工圖深化：7.13.1 項目中心根據施工圖紙及現(xiàn)場實際情況提出具體深化要求并跟進深化圖的提交及現(xiàn)場的實施和調整，設計部配合開展相關審核工作。7.13.2 所有深化涉及成本調整的應取得成本管理部的同意。7.13.3 所有深化圖紙應及時反饋精裝修設計，如有必要應與建筑、機電等相關專業(yè)進行必要溝通。7.147.14 工程樣板房施工： 由于現(xiàn)場結構、 水電可能存在的差異和銷售展示樣板房不

17、能覆蓋全部 戶型等 原因，在實際施工樓棟進行樣板房施工，以達到磨合工藝、節(jié)點處理的目的。7.14.1 項目中心負責，要求必須在實際施工樓棟安排工程樣板房的施工；7.14.2 工程樣板房施工時應重點關注門窗的封閉、上下樓層之間排水立管、煤氣管的提前施工已及上部樓層防水層的施工。7.14.3 根據實際情況，如果展示樣板房安排在施工樓棟中的，工程樣板房也可根據情況不做。7.157.15 精裝修/ /土建施工交接：根據預先約定的工作內容對土建方完成的工程進行驗收，質量有 問題的 提出限時整改。7.15.1 項目中心應負責檢查移交條件是否具備、管理責任是否落實，并明確具體移交時間。7.15.2 土建總包

18、單位應對裝修分包單位進行交底，并組織相關單位進行場地/工序移交，辦理移交手 續(xù)，填寫毛坯房移交記錄表。對驗收中發(fā)現(xiàn)的問題，監(jiān)理公司應根據移交記錄表 詳細記錄整改意見并下發(fā)到相關施工單位，限時整改。7.15.3 驗收應根據批量精裝修備案模式不同有所區(qū)分，毛坯備案的按現(xiàn)行驗收規(guī)范進行，特別是針對房間尺寸、凈高、墻面空鼓、裂縫、外墻滲水、屋面漏水、外窗滲水、洞口尺寸等方 面要重點關注；精裝修備案的則根據土建已完成工序的質量進行驗收。（具體要求參見附件二：土建精裝修交接作業(yè)指引）7.167.16 批量精裝修施工7.16.1 開工準備工作的檢查。項目工程部和監(jiān)理應檢查、督促精裝修總包單位完成施工準備 工

19、作，包括技術準備和人員、材料、設備是否到位等。7.16.2 進場施工前，精裝修總包應提供專設封樣間并對進場材料提前進行送樣審核并填寫相應材料樣板驗收表（參見附件三）。7.16.3 所有進場材料設備的檢查驗收工作均應填寫材料/工序檢查臺帳，形成書面記錄。具體如下：當甲供材料/部品/部件進場時，供貨商必須提供相關的材質證明文件（材料合格證、質保 書、3C認證、檢測報告等），要求精裝修施工單位、項目中心專業(yè)經理、監(jiān)理工程師三方進行 驗收。三方驗收時應對照存庫的材料/部品/部件樣板進行驗收，驗收合格后須填寫材料/部品/部件驗收記錄（包括材料供貨單位、送貨時間、收貨時間、收貨數(shù)量、是否有損壞、收貨人）。

20、 材料到場后應按有關規(guī)定和合同文件的要求及時按照一定比例送檢，如重要部位或關鍵施工 部位的材料等根據實際情況做破壞性檢驗或全數(shù)檢驗。該送檢工作由精裝修施工單位組織、 供應商配合、監(jiān)理單位見證取樣，具體參見批量精裝修材料驗收及復試要求匯總表（參見 附件四）。7.16.4 精裝修施工單位在進場前一周內向項目中心申報施工組織方案、專業(yè)專項施工方案、成品保護方案、質量保證體系等相關質量、技術管理文件。相關文件經監(jiān)理、項目中心逐級審查后，由審查方簽字確認，精裝修施工單位應該嚴格按照該方案組織施工。7.16.5 批量裝修正式施工前要遵循樣板先行的原則，在大面積施工前必須就重要工序列出工序樣板施工清 單，先

21、做工序樣板，項目中心組織監(jiān)理、總包、分包對已完成的工序樣板進行聯(lián) 合驗收檢查，提出書面驗收意見并簽字確認；批量施工時應嚴格按經確認的樣板的質量標準和要求的施工工藝執(zhí)行，管理要求見施工樣板及驗收作業(yè)指導書（參見附件五）。7.16.6 項目中心負責做好與政府部門、監(jiān)理、設計及施工等相關單位的協(xié)調工作，就施工中存 在的問題及時組織召開現(xiàn)場協(xié)調會，進行必要通報。7.16.7 項目中心應根據下列要點落實質量控制體系：階段性的質量驗收，由項目中心項目工程主管副總/總助組織監(jiān)理、精裝修施工單位等對質量進行系統(tǒng)性的階段檢查，驗收后形成相關驗收紀錄，以工程函件的形式由監(jiān)理督促施工單位進行整改。階段性檢查驗收的關

22、鍵點：1、大規(guī)模施工水電隱蔽工程報驗2、大規(guī)模施工裝飾隱蔽工程報驗3、大規(guī)模裝飾面層報驗4、大規(guī)模成品安裝報驗 5、一房一驗 6、竣工驗收施工過程中發(fā)生的工程質量驗收應按照以下原則進行：在工程驗收前，精裝修施工單位在自檢合格的基礎上，再書面通知監(jiān)理單位和 項目中 心驗收，驗收合格后記錄填寫應及時，并予以及時簽字確認。各階段精裝修驗收過程中應強調物業(yè)的前置跟蹤檢查，為現(xiàn)場質量監(jiān)控提供不同角度的協(xié)助，也為物業(yè)今后接收打下基礎。具體工序流程參見附件精裝修工序流程圖。7.16.8 施工進度控制。項目中心根據公司一級節(jié)點計劃表編制精裝修工程施工控制計劃，并落實節(jié)點計劃的控制措施。項目中心每周應定期檢查，

23、對進度計劃的落實情況進行核實；在月 底檢查項目的月進度計劃完成情況并填寫月度進度報表報公司工程管理部和營運中心備案。7.16.9 項目中心應定期檢查監(jiān)理單位對裝飾材料（特別是甲供料）和施工過程的質量控制工作，監(jiān)督監(jiān)理的人員到位情況，跟蹤和督促專職工程監(jiān)理的工作，確保施工過程始終處于受控狀 態(tài)。7.16.10 重點加強成品保護工作。 貫徹誰施工誰負責的原則， 并由精裝修總包單位安排專人負 責巡視監(jiān)督；對易受污染和損害的部位及產品應事先制定妥善的保護方案，報監(jiān)理和項目工 程部批準后實施；實施過程中，監(jiān)理及項目工程部對現(xiàn)場保護情況進行檢查，對產品保護不 利者應按合同有關規(guī)定進行處罰，具體參見成品保護

24、標準，有關要求（參見附件六）。7.16.11 施工期間應加強安全、文明施工管理，定期進行檢查，具體參見嘉友軒置業(yè)有限公司安全文明施工標準有關要求（參見附件七）。7.16.12 為加強精裝修項目現(xiàn)場管理，獎優(yōu)罰劣，調動相關供應商的積極性，項目中心可依據自身情況定期對有關供應商的管理質量、完成的工程質量（實體質量）和文明施工等幾個方面進行檢查、考評，并制定必要的激勵獎懲措施。7.16.13 精裝修施工管理還應關注室外市政工程（包括道路、 雨污水、 煤氣管道）等的進度情況，盡量做 到施工期間材料運輸?shù)臅惩?，最好能在施工前做到雨污水管鋪設完成、道路基層完成施工，煤氣管道、煤氣表等盡早進場施工，避免施工

25、有較大的相互影響；7.16.14 裝修施工應嚴格按 住宅裝飾裝修工程施工規(guī)范(GB50327-2001)及工序樣板施工確認的施工工藝進行施工。7.16.15. 針對住宅裝修常用的質量通病，在防裂縫、防滲漏方面應有專項方案、專門措施。7.16.16. 履約評估：項目中心應定期對供應商進行履約評估，為后續(xù)項目和標段供應商選擇提 供依據。7.177.17 業(yè)主開放日：為滿足小業(yè)主對精裝修過程的知情需求，展示公司精裝修工程管理水平， 減少后 期質量投訴，項目可根據自身情況在裝修施工期間安排一次業(yè)主開放日，讓業(yè)主進行 現(xiàn)場參觀。7.17.1 項目中心根據裝修進度情況，應選擇適當時機安排業(yè)主開放日，一般建

26、議在裝修總包 整改工作基本完成后，如有條件也可在施工過程中提前開放。7.17.2 項目中心應事前根據施工實際情況和業(yè)主可能會提問到的問題進行準備，編寫客戶問答手 冊，并在業(yè)主開放日前對參加陪同的人員進行專門培訓，做到事先了解情況、統(tǒng)一口 徑。7.17.3 項目中心組織監(jiān)理公司及公司其他部門管理人員做好業(yè)主參觀陪同，陪同人員負責解釋業(yè)主提 出的問題，對不能解釋的問題陪同人員將業(yè)主提出的問題記錄下來，參觀完畢后交由 項目中心統(tǒng)一處理。7.17.4 項目中心應匯總存在問題及整改情況，填寫問題分析表，其它相關部門配合提交回復意見參考，為后續(xù)工作改善提供依據。7.17.5 業(yè)主開放日作為客戶服務的重要一

27、環(huán)，各部門應高度重視，在開放日期間做好接待工作，做到現(xiàn)場整潔、接待文明、服務周到，充分體現(xiàn)公司的現(xiàn)場管理水平、服務意識。7.187.18 工程竣工備案驗收7.18.1. 這里的竣工備案驗收主要指整體精裝修竣工備案，如果是毛坯備案的，則相關工作已于土建、精裝修交接前完成。7.18.2. 該項工作由項目中心組織質監(jiān)站、設計、施工、監(jiān)理等單位根據國家及有關地區(qū)驗收標 準進行竣工備案驗收。7.18.3. 在工程竣工驗收前，總包單位必須完成各項竣工資料并提交由具有相應資質檢測單位出 具的室內環(huán)境質量檢測合格報告。7.18.4. 竣工備案驗收一般應在一房一驗完成后進行，但也可根據現(xiàn)場實際情況穿插進行。7.197.19 精裝修一房一驗整改：強化批量精裝修一房一驗的質量完善環(huán)節(jié)，使之達到交付要求。7.19.1.由項目中心組織總包、物業(yè)、監(jiān)理、有關精裝修單位等根據國家、地區(qū)及公司驗收標準 按照分 戶驗收的標準進行