2020年收藏物業(yè)經(jīng)營管理考點(diǎn)整理

1、物業(yè)經(jīng)營管理第一章 物業(yè)經(jīng)營管理概述第一節(jié) 物業(yè)經(jīng)營管理的概念一、物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)涵（掌握）物業(yè)經(jīng)營管理又稱物業(yè)資產(chǎn)管理，是指為了滿足業(yè)主的目標(biāo)，綜合利用物業(yè)管理、設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)組合投資管理的技術(shù)、手段和模式，以收益性物業(yè)為對象，為業(yè)主提供的貫穿于物業(yè)整個(gè)壽命周期的綜合性管理服務(wù)。物業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)既包括了以保證物業(yè)正常使用的運(yùn)行操作管理，也包括了將物業(yè)作為一種收益性資產(chǎn)所進(jìn)行的資本投資決策、市場營銷、租賃管理、成本控制、物業(yè)價(jià)值和經(jīng)營績效評估等經(jīng)營活動(dòng)。二、物業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)的管理對象（掌握）物業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)的管理對象通常為收益性物業(yè)，主要包括寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出租型別墅或

2、公寓、工業(yè)物業(yè)、酒店和休閑娛樂設(shè)施等。寫字樓是為商務(wù)、辦公活動(dòng)提供空間的建筑，主要由作為辦公空間的辦公室部分和公用部分(如電梯、樓梯、衛(wèi)生間、飲水間、走廊等)構(gòu)成，包括企業(yè)自用寫字樓、出租寫字樓和自用出租復(fù)合型寫字樓三種類型。政府辦公樓雖然具有寫字樓的功能，但在其使用和公共性方面，與一般寫字樓有所區(qū)別。收益性物業(yè)是房地產(chǎn)投資信托基金和機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)投資的主要物資載體。我國尚無統(tǒng)一的寫字樓分類標(biāo)準(zhǔn)，專業(yè)人員主要依照其所處的位置、樓宇設(shè)計(jì)裝修狀況和收益能力等進(jìn)行分類。國外通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個(gè)等級。甲級寫字樓：具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物物理狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達(dá)到或超過有

3、關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求，其收益能力能與新建成的寫字樓建筑媲美。甲級寫字樓通常有完善的物業(yè)管理服務(wù)，包括24小時(shí)的維護(hù)、維修及保安服務(wù)。乙級寫字樓：具有良好的地理位置，建筑物實(shí)物狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；但建筑物的功能不是最先進(jìn)的(有功能陳舊因素影響)，有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物。3丙級寫字樓：物業(yè)已使用的年限較長，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求；建筑物存在較明顯的實(shí)物磨損和功能折舊，但仍能滿足低收入租戶的需求并與其租金支付能力相適應(yīng)；相對于乙級寫字樓，丙級寫字樓的租金雖然較低，但仍能保持一個(gè)合理的出租率。寫字樓分類在很大程度上依賴于專

4、業(yè)人員的主觀判斷。對寫字樓分類一般要考慮如下12個(gè)因素：所處的位置、交通方便性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、室內(nèi)空間布置、為租戶提供的服務(wù)、建筑設(shè)備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平和租戶類型。零售商業(yè)物業(yè)是用于零售商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的建筑，包括從小型店鋪到大型購物中心的各種零售商業(yè)空間。零售商業(yè)物業(yè)的分類主要依據(jù)其建筑規(guī)模、經(jīng)營商品的特點(diǎn)及商業(yè)輻射區(qū)域的范圍三個(gè)方面。零售商業(yè)物業(yè)通常分為如下六種類型：區(qū)域購物中心、市級購物中心、地區(qū)購物商場、居住區(qū)商場、鄰里服務(wù)性商店、特色商店區(qū)域購物中心集購物、休閑、娛樂、飲食等于一體，包括百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級商業(yè)中心。其建筑面積在10萬平

5、方米以上，有效商業(yè)服務(wù)半徑可達(dá)到200km。市級購物中心的建筑規(guī)模一般在3萬m2以上，其商業(yè)輻射區(qū)域可覆蓋整個(gè)城市，服務(wù)人口在30萬人以上，年?duì)I業(yè)額在5億元人民幣以上。在市級購物中心中，通常由一家或數(shù)家大型百貨公司為主要租戶；地區(qū)購物商場的建筑規(guī)模一般在13萬平方米之間，商業(yè)服務(wù)區(qū)域以城市中的某一部分為主，服務(wù)人口1030萬人，年?duì)I業(yè)額在15億元人民幣之間。地區(qū)購物商場中，中型百貨公司往往是主要租戶。居住區(qū)商場的建筑規(guī)模一般在300010000m2之間，商業(yè)服務(wù)區(qū)域以城市中的某一居住小區(qū)為主，服務(wù)人口15萬人，年?duì)I業(yè)額在300010000萬元人民幣之間。居住區(qū)商場內(nèi)，日用百貨商店和超級市場通常

6、是主要租戶。5鄰里服務(wù)性商店：這些商店的建筑規(guī)模一般在3000m2以下，且以5001000m2建筑面積者居多，服務(wù)人口在1萬人以下，年?duì)I業(yè)額在3000萬元人民幣以下。6特色商店：主要表現(xiàn)在其所經(jīng)營的商品或服務(wù)的特殊性，以及經(jīng)營方式的靈活性零售商業(yè)物業(yè)基本上有兩種存在形式：一是只經(jīng)營零售業(yè)的獨(dú)立的建筑物或建筑群；二是某綜合用途物業(yè)內(nèi)的一部分。綜合用途物業(yè)內(nèi)零售商場的規(guī)模往往受到一定的限制。(三)出租型別墅或公寓別墅(Villa)是指在風(fēng)景區(qū)或在郊外建造的供休養(yǎng)的住所。從環(huán)境上看，別墅與城市或者大規(guī)模的居民聚居點(diǎn)具有一定的距離，周邊環(huán)境質(zhì)量比較高。從建筑形態(tài)上，別墅建筑應(yīng)獨(dú)立，豪華舒適，層數(shù)較少，

7、并帶有一定規(guī)模的院落。公寓(Apartment)是指包含有許多住宅單元的建筑物，通常不分割產(chǎn)權(quán)出售，供出租或短期居住。具體類型包括：復(fù)式公寓、花園公寓和單間公寓。工業(yè)物業(yè)是指為人類生產(chǎn)活動(dòng)提供人住空間的物業(yè)，包括工業(yè)廠房、倉儲(chǔ)用房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房(又稱工業(yè)寫字樓)等。(五)酒店和休閑娛樂設(shè)施是為人們的商務(wù)或公務(wù)旅行、會(huì)議、旅游、休閑、康體娛樂活動(dòng)提供人住空間的建筑，包括酒店、休閑度假中心、康體中心、賽馬場、高爾夫球場等。酒店與休閑娛樂設(shè)施的差別主要表現(xiàn)在：1服務(wù)對象不同。酒店的服務(wù)對象主要是商務(wù)和觀光客人，而旅游度假村的服務(wù)對象則是以休閑、娛樂、保健為目的的度假旅游者、培訓(xùn)人

8、員或會(huì)議客人。2地理位置不同。酒店通常位于市中心或其他交通便利的地方，而旅游度假村則大多位于濱海、山地、湖泊、溫泉等自然風(fēng)景秀麗的度假勝地。3服務(wù)內(nèi)容不同。酒店的服務(wù)以住宿、餐飲和商務(wù)功能為主，康體、娛樂功能為輔。而旅游度假村則以康體、休閑、娛樂功能為主，餐飲、住宿功能為輔，只提供基本的商務(wù)服務(wù)。4建筑設(shè)計(jì)和裝潢風(fēng)格不同。酒店追求的星級標(biāo)準(zhǔn)的豪華氣派、富麗堂皇，強(qiáng)調(diào)與都市風(fēng)格相匹配，而旅游度假村的設(shè)計(jì)大多采用田園式、民居式或別墅式的建筑風(fēng)格，強(qiáng)調(diào)與大自然融為一體，追求淳樸簡潔、清新淡雅、就地取材。 三、物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的目標(biāo) 物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的目標(biāo)，是從業(yè)主的角度出發(fā)，在物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命的全壽命周

9、期內(nèi)，持續(xù)滿足租戶正?？臻g使用需求，在實(shí)現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化的基礎(chǔ)上，保持和提高物業(yè)的市場價(jià)值以及未來發(fā)展?jié)摿ΑＫ?、物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)作為公司，一般應(yīng)具有以下五個(gè)特征：依照有關(guān)法律進(jìn)行登記注冊；由兩個(gè)以上股東共同出資經(jīng)營；以營利為目的；具有法人資格；是經(jīng)濟(jì)組織。物業(yè)管理企業(yè)劃分為管理型、專業(yè)型和綜合型三種。管理型物業(yè)管理企業(yè)的工作重點(diǎn)在于物業(yè)管理工作的規(guī)劃與計(jì)劃、物業(yè)市場營銷與租賃管理、預(yù)算與成本管理、專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)采購與分包商管理、現(xiàn)金流管理、績效評價(jià)和客戶關(guān)系管理等，在物業(yè)管理活動(dòng)中處于總包的位置。從管理層次上可以分為公司管理、現(xiàn)場管理、現(xiàn)場作業(yè)三個(gè)層次。第二節(jié) 物業(yè)經(jīng)營管理的層次與工作

10、內(nèi)容一、物業(yè)經(jīng)營管理的層次（掌握）通常將其分為物業(yè)管理或設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理三個(gè)層次。其中，物業(yè)管理和設(shè)施管理以運(yùn)行管理為主，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)投資組合管理以策略性管理為主。物業(yè)管理的核心工作是對物業(yè)進(jìn)行日常的維護(hù)與維修，并向人住的客戶或業(yè)主提供服務(wù)，以保障其始終處在正常的運(yùn)行狀態(tài)。對于居住物業(yè)，物業(yè)管理就是物業(yè)經(jīng)營管理的全部內(nèi)容。設(shè)施管理是一種新型的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)，其主要功能是通過對人和工作的協(xié)調(diào)，為某一機(jī)構(gòu)(企業(yè)或事業(yè)單位)創(chuàng)造一個(gè)良好的生產(chǎn)、辦公環(huán)境。對象主要是高新技術(shù)企業(yè)用房、醫(yī)院、科研教學(xué)設(shè)施、大型公共文體設(shè)施、政府和企業(yè)辦公樓等物業(yè)，服務(wù)對象通常為擁有房

11、地產(chǎn)的非房地產(chǎn)企業(yè)或機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)資產(chǎn)管理從對物業(yè)、設(shè)施和租戶的管理上升到聘用多個(gè)物業(yè)管理企業(yè)和設(shè)施管理公司來同時(shí)管理多宗物業(yè)。房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司負(fù)責(zé)管理物業(yè)管理企業(yè)和設(shè)施管理公司，監(jiān)督它們的行為，指導(dǎo)它們?yōu)槲飿I(yè)發(fā)展制定戰(zhàn)略計(jì)劃，以便使這些物業(yè)在所處的房地產(chǎn)子市場內(nèi)實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化的目標(biāo)，滿足房地產(chǎn)組合投資管理者的要求。房地產(chǎn)組合投資管理包括：理解和執(zhí)行物業(yè)業(yè)主的投資目標(biāo)；評價(jià)資產(chǎn)管理公司的表現(xiàn)；審批資產(chǎn)管理公司為維護(hù)物業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)安全、功能先進(jìn)，保持其市場競爭地位而提出的更新改造計(jì)劃；以經(jīng)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后的組合投資回報(bào)最大化為目標(biāo)來管理資產(chǎn)；以及在合適的時(shí)機(jī)購置和處置物業(yè)資產(chǎn)。房地產(chǎn)投資的利潤是通過三種

12、基本途徑創(chuàng)造出來的：一是在極好的條件下購買物業(yè)(從開發(fā)商或原業(yè)主手中)；二是在持有期間以現(xiàn)金流量的現(xiàn)值最大化為目標(biāo)來經(jīng)營物業(yè)；三是在合適的時(shí)機(jī)售出物業(yè)。二、物業(yè)經(jīng)營管理不同層次之間的關(guān)系（掌握）物業(yè)管理和設(shè)施管理定位在現(xiàn)場操作層面的管理，其主要作用是為租戶提供及時(shí)的服務(wù)和保證物業(yè)的持續(xù)收入和現(xiàn)金流。資產(chǎn)管理公司通過監(jiān)控物業(yè)的運(yùn)行績效，來聘用、解聘和調(diào)配物業(yè)管理企業(yè)。資產(chǎn)管理一般按照物業(yè)類型、地理位置或兩者結(jié)合起來的分類原則來管理物業(yè)。房地產(chǎn)組合投資管理公司則以投資者的目標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)參數(shù)特征為基礎(chǔ)，來詳細(xì)制定和執(zhí)行一個(gè)投資組合戰(zhàn)略。組合投資管理公司監(jiān)督物業(yè)購置、資產(chǎn)管理、處置和再投資決策，同時(shí)監(jiān)

13、督現(xiàn)金的管理并向其服務(wù)的客戶定期匯報(bào)。物業(yè)經(jīng)營管理中的戰(zhàn)略性工作（熟悉）：(1) 確定戰(zhàn)略、(2)確定標(biāo)準(zhǔn)、(3)構(gòu)建信息基礎(chǔ)、(4)決策分析、(5)進(jìn)行資產(chǎn)組合物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作（熟悉）(1)常規(guī)工作內(nèi)容（租賃業(yè)務(wù)）、(2現(xiàn)金流和成本管理、(3)日常維修和維護(hù)、(4)未來維修和維護(hù)、(5)設(shè)施設(shè)備管理、(6)物業(yè)保險(xiǎn)管理現(xiàn)金流和成本管理：支出的分配、組織和管理是物業(yè)管理師工作的一個(gè)重要方面，支出的幾個(gè)重要方面：日常維修費(fèi)用、計(jì)提維修準(zhǔn)備金、設(shè)施維護(hù)費(fèi)用、保險(xiǎn)費(fèi)、法律和財(cái)務(wù)費(fèi)用、工作成本和地方性稅收。相對于總收入，物業(yè)業(yè)主或投資者更關(guān)心凈運(yùn)營收益。當(dāng)投資者將物業(yè)出租的時(shí)候，他們希望讓租戶在

14、租金之外承擔(dān)盡可能多的費(fèi)用。但把所有的成本負(fù)擔(dān)都轉(zhuǎn)移給租戶既不現(xiàn)實(shí)，也不明智。特別是在下列三種情況下，一般不會(huì)采用這種方式：(1)對用于出租的住宅，一些法律要求使得物業(yè)業(yè)主必須對物業(yè)進(jìn)行某種程度的直接投資。(2)由于短期的商業(yè)租戶會(huì)盡量減少對物業(yè)的投入，因此業(yè)主一般更希望簽署一次性包含全部內(nèi)容的租約，將預(yù)期收費(fèi)納入租約中。(3)租戶可能對物業(yè)的建筑或者某一部分表示不滿意，這時(shí)為了留住租戶，業(yè)主不得不降低條件，允許租戶承擔(dān)較低的維修責(zé)任，而由他自己負(fù)擔(dān)大部分。第二章 ：房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇第一節(jié)：房地產(chǎn)投資一、房地產(chǎn)投資的概念（掌握）房地產(chǎn)投資是指以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)收益或增值為目的，預(yù)先墊

15、付一定數(shù)量的貨幣或?qū)嵨?，直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為。投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的主要目的，是為了使其財(cái)富最大化。通過進(jìn)行房地產(chǎn)投資，投資者可以：獲得作為房地產(chǎn)業(yè)主的榮譽(yù)、獲得較高的收益和資本增值，還可以降低其投資組合的總體風(fēng)險(xiǎn)、抵抑通貨膨脹的影響。二、房地產(chǎn)投資的形式（熟悉）房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資。直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買過程，參與有關(guān)管理工作。直接投資又可分為從購地開始的開發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資兩種形式。開發(fā)投資者主要是賺取開發(fā)利潤，其風(fēng)險(xiǎn)較大但回報(bào)豐厚；置業(yè)投資者則從長期投資的角度出發(fā)，希望獲得收益、保值、增值和消費(fèi)四個(gè)方面的利益。間接

16、投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為，間接投資者不直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作。房地產(chǎn)間接投資的具體形式是購買：房地產(chǎn)開發(fā)、投資企業(yè)的債券、股票，房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)的股份或房地產(chǎn)抵押支持證券(MBS)等。(一)房地產(chǎn)直接投資房地產(chǎn)開發(fā)投資是指投資者從購置土地開始，修建、銷售等一系列的過程收回投資、獲取開發(fā)利潤。房地產(chǎn)置業(yè)投資是指面向現(xiàn)有運(yùn)行中的房地產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資。房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的一般有兩個(gè)：一是自用；二獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。這種投資的另一個(gè)特點(diǎn)是在投資者不愿意繼續(xù)持有該項(xiàng)物業(yè)資產(chǎn)時(shí)，可以將其轉(zhuǎn)售給其他置業(yè)投資者，并獲取轉(zhuǎn)售收益。(二)

17、房地產(chǎn)間接投資：1房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票投資、2投資于房地產(chǎn)投資信托基金、3購買住房抵押支持證券投資者將資金投入房地產(chǎn)投資信托基金R EITs有很多優(yōu)點(diǎn)：第一，收益相對穩(wěn)定；第二，投資的流動(dòng)性較好。按資產(chǎn)投資的類型劃分，房地產(chǎn)投資信托公司分為權(quán)益型、抵押型和混合型三種形式。由于有專業(yè)投資管理者負(fù)責(zé)經(jīng)營管理，其收益水平也大大高于一般的股票收益。三、房地產(chǎn)投資的特性（熟悉）(1)位置固定性或不可移動(dòng)性、(2)壽命周期長、(3)適應(yīng)性、(4)各異性、(5)政策影響性、(6)專業(yè)管理依賴性、(7)相互影響性壽命周期長：土地不會(huì)毀損，投資者在其上所擁有的權(quán)益通常在40年以上。房地產(chǎn)壽命可以區(qū)分為經(jīng)濟(jì)壽命和

18、自然壽命。一般來說，公寓、酒店、劇院建筑的經(jīng)濟(jì)壽命是40年，工業(yè)廠房、普通住宅、寫字樓的經(jīng)濟(jì)壽命是45年，銀行、零售商業(yè)用房的經(jīng)濟(jì)壽命是50年，倉儲(chǔ)用房的經(jīng)濟(jì)壽命是60年，鄉(xiāng)村建筑的經(jīng)濟(jì)壽命是25年。適應(yīng)性是指為了適應(yīng)市場環(huán)境的變化，投資者調(diào)整房地產(chǎn)使用功能的方便程度。房地產(chǎn)本身并不能產(chǎn)生收益，也就是說房地產(chǎn)的收益是在使用過程中產(chǎn)生的。例如，寫字樓的租戶需要工作中的短時(shí)休息，那就可以通過增加一個(gè)小酒吧滿足這種需求；公寓的租戶希望獲得洗衣服務(wù)，那就可以通過增加自助洗衣房，提供出租洗衣設(shè)備來解決這一問題。各異性是指房地產(chǎn)市場上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。專業(yè)管理依賴性是指房地產(chǎn)投資離不開專業(yè)化的

19、投資管理活動(dòng)。相互影響性是指房地產(chǎn)價(jià)值受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響。房地產(chǎn)投資的利弊（熟悉）1房地產(chǎn)投資之利：(1)相對較高的收益水平。(2)能夠得到稅收方面的好處。(3)易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持。(4)能抵消通貨膨脹的影響。(5)提高投資者的資信等級。2房地產(chǎn)投資之弊：(1)流動(dòng)性差。(2)投資數(shù)額巨大。(3)投資回收期較長。(4)需要專門的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。第二節(jié)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的基本概念風(fēng)險(xiǎn)的定義：從房地產(chǎn)投資的角度來說，風(fēng)險(xiǎn)可以定義為獲得預(yù)期收益可能性的大小。當(dāng)實(shí)際收益超出預(yù)期收益時(shí)，就稱投資有增加收益的潛力，較預(yù)期收益增加的部分，通常被稱為“風(fēng)險(xiǎn)

20、報(bào)酬”；而實(shí)際收益低于預(yù)期收益時(shí)，就稱投資面臨著風(fēng)險(xiǎn)損失。(二) 風(fēng)險(xiǎn)與不確定性風(fēng)險(xiǎn)涉及到變動(dòng)和可能性，一般說來，標(biāo)準(zhǔn)方差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風(fēng)險(xiǎn)也就越小。反之，標(biāo)準(zhǔn)方差越大，各種可能收益的分布就越分散，風(fēng)險(xiǎn)就越大。(三) 風(fēng)險(xiǎn)分析的目的：是要幫助投資者回答下述問題：1預(yù)期收益率是多少，出現(xiàn)的可能性有多大?2相對于目標(biāo)收益或融資成本或機(jī)會(huì)投資收益來說，產(chǎn)生損失或超過目標(biāo)收益的可能性有多大?3預(yù)期收益的變動(dòng)性和離散性如何?房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項(xiàng)目的流動(dòng)性和資產(chǎn)管理的復(fù)雜性四個(gè)方面。通常情況下，人們把風(fēng)險(xiǎn)劃分為對市場內(nèi)所有投資項(xiàng)目均產(chǎn)

21、生影響、投資者無法控制的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和僅對市場內(nèi)個(gè)別項(xiàng)目產(chǎn)生影響、可以由投資者控制的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。二、系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)投資首先面臨的是系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，投資者對這些風(fēng)險(xiǎn)不易判斷和控制，如通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場供求風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)和或然損失風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)等。通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)又稱購買力風(fēng)險(xiǎn)，是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。周期風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場周期波動(dòng)可分為復(fù)蘇與發(fā)展、繁榮、危機(jī)與衰退、蕭條四個(gè)階段調(diào)整利率是國家對經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的主要手段之一。利用升高的利率對現(xiàn)金流折現(xiàn)，會(huì)使投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值減小，甚至出現(xiàn)負(fù)值；二是會(huì)加大投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致

22、還貸困難。 政治風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)投資中危害最大的一種風(fēng)險(xiǎn)?；蛉粨p失風(fēng)險(xiǎn)是指火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)或其他偶然發(fā)生的自然災(zāi)害引起的置業(yè)投資損失。個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)包括：(1)收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)、(2)未來經(jīng)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)、(3)資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)、(4)比較風(fēng)險(xiǎn)、(5)時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)、(6)持有期風(fēng)險(xiǎn)比較風(fēng)險(xiǎn)又稱機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)，是指投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他投資機(jī)會(huì)，同時(shí)也失去了相應(yīng)可能收益的風(fēng)險(xiǎn)。四、風(fēng)險(xiǎn)對房地產(chǎn)投資決策的影響，主要體現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：1根據(jù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大小確定相應(yīng)的投資收益水平2根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理的能力選擇投資方向3根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)周期變化特點(diǎn)把握投資時(shí)機(jī)第三節(jié) 房地產(chǎn)投資區(qū)位的選擇（熟悉）一、區(qū)位的含義 房地產(chǎn)投資的三要素是“區(qū)位

23、，區(qū)位，還是區(qū)位”。這充分說明了在房地產(chǎn)投資中，區(qū)位選擇的特殊重要性。狹義的區(qū)位是指某一具體投資場地在城市中的地理位置，包括宏觀位置和中觀、微觀位置。對區(qū)位的廣義理解，除了其地理位置外，往往還應(yīng)包括該區(qū)位所處的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境或背景。二、不同類型房地產(chǎn)投資對區(qū)位的特殊要求居住物業(yè)的投資區(qū)位選擇時(shí)要考慮的主要因素包括：1市政公用和公建配套設(shè)施完備的程度。2公共交通便捷程度、3環(huán)境因素。4居民人口與收入。影響寫字樓項(xiàng)目區(qū)位選擇的特殊因素包括：1與其他商業(yè)設(shè)施接近的程度。 2周圍土地利用情況和環(huán)境。3易接近性。零售商業(yè)物業(yè)投資區(qū)位的選擇，在很大程度上取決于零售商業(yè)物業(yè)輻射區(qū)域分析的結(jié)果。商業(yè)輻射

24、區(qū)域分析包括：可能的顧客流量、消費(fèi)者行為、喜好和偏愛及購買能力分析。商業(yè)輻射區(qū)域通常被分為三個(gè)部分：主要區(qū)域、次要區(qū)域和邊界區(qū)域。主要區(qū)域是與項(xiàng)目所處地點(diǎn)直接相鄰的區(qū)域，其營業(yè)額的6075都來自該區(qū)域；次要區(qū)域是距離項(xiàng)目所處地點(diǎn)515km的區(qū)域(對市級購物中心而言)，項(xiàng)目營業(yè)額的1520來自該區(qū)域；邊界區(qū)域是距物業(yè)所處地點(diǎn)15km以外的區(qū)域，占營業(yè)額的515。工業(yè)項(xiàng)目場地的選擇時(shí)須考慮的特殊因素包括：當(dāng)?shù)靥峁┲饕牧系目赡苄?，交通運(yùn)輸是否足夠方便以有效地連接原材料供應(yīng)基地和產(chǎn)品銷售市場，技術(shù)人才和勞動(dòng)力供給的可能性，水、電等資源供給的充足程度，控制環(huán)境污染的政策等。第三章：房地產(chǎn)投資分析技術(shù)

25、考試的基本要求：掌握：現(xiàn)金流量、資金的時(shí)間價(jià)值、單利計(jì)息和復(fù)利計(jì)息的計(jì)算方法、設(shè)備更新的經(jīng)濟(jì)分析方法熟悉：現(xiàn)金流量圖的繪制方法、資金等效值的計(jì)算公式及其應(yīng)用、投資回收與投資回報(bào)的區(qū)別與聯(lián)系，房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式及凈態(tài)盈利指標(biāo)計(jì)算方法了解：名義利率與實(shí)際利率的區(qū)別、房地產(chǎn)投資動(dòng)態(tài)盈利指標(biāo)和清償能力指標(biāo)的計(jì)算方法第一節(jié) 投資分析的基本概念一、現(xiàn)金流量(掌握)房地產(chǎn)投資活動(dòng)可以從實(shí)物形態(tài)和貨幣形態(tài)兩個(gè)方面進(jìn)行考察。在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項(xiàng)投資活動(dòng)作為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，把一定時(shí)期各時(shí)點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入叫做現(xiàn)金流量。其中，流出系統(tǒng)的資金叫做現(xiàn)金流出，流入系統(tǒng)的資金叫做現(xiàn)金流入?，F(xiàn)金流

26、出與現(xiàn)金流入之差稱為凈現(xiàn)金流量。對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目來說，現(xiàn)金流入通常包括銷售收入、出租收入、利息收入和貸款本金收入等，現(xiàn)金流出主要包括土地費(fèi)用、建造費(fèi)用、還本付息、運(yùn)營費(fèi)用、稅金等。房地產(chǎn)投資分析的目的，是要根據(jù)特定房地產(chǎn)投資項(xiàng)目所要達(dá)到的目標(biāo)和所擁有的資源條件，考察項(xiàng)目在不同運(yùn)行模式或技術(shù)方案下的現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入，選擇合適的運(yùn)行模式或技術(shù)方案，以獲取最好的經(jīng)濟(jì)效果。三、房地產(chǎn)置業(yè)投資房地產(chǎn)置業(yè)投資，包括房地產(chǎn)購置投資和流動(dòng)資金投入兩部分。四、房地產(chǎn)置業(yè)投資的現(xiàn)金流量(一)現(xiàn)金流分析中的常用術(shù)語1潛在毛租金收入：等于物業(yè)內(nèi)全部可出租面積與最可能的租金水平的乘積。2空置和收租損失3其他收入

27、物業(yè)中設(shè)置的自動(dòng)售貨機(jī)、投幣電話等獲得的收人稱為其他收入。這部分收入是租金以外的收入，又稱計(jì)劃外收入。此外，一般將通過專業(yè)代理機(jī)構(gòu)或法律程序催繳拖欠租金所獲得的收入亦列入其他收入項(xiàng)目上。4有效毛收入潛在毛租金收入一空置和收租損失十其他收入。5運(yùn)營費(fèi)用6凈運(yùn)營收益有效毛收入-運(yùn)營費(fèi)用。凈運(yùn)營收益的最大化是業(yè)主最關(guān)心的問題。7抵押貸款還本付息：物業(yè)抵押貸款還本付息，還要從凈運(yùn)營收益中扣除。業(yè)主非常關(guān)心的問題是，物業(yè)所產(chǎn)生的凈運(yùn)營收益是否能夠支付抵押貸款的本息，同時(shí)滿足其投資回報(bào)的目標(biāo)。8準(zhǔn)備金9稅金：經(jīng)營稅金及附加、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅。分別為營業(yè)稅稅額的7和3。10經(jīng)營現(xiàn)金流： 稅

28、前現(xiàn)金流凈運(yùn)營收益-抵押貸款還本付息 稅后現(xiàn)金流稅前現(xiàn)金流-準(zhǔn)備金-所得稅(二)收益性物業(yè)的現(xiàn)金流 物業(yè)管理企業(yè)所涉及的財(cái)務(wù)管理一般到產(chǎn)生凈運(yùn)營收益為止。房地產(chǎn)投資分析工作，通常要分析項(xiàng)目投資稅前和稅后的投資經(jīng)濟(jì)效果。第二節(jié) 現(xiàn)值與現(xiàn)值計(jì)算一、資金的時(shí)間價(jià)值（掌握）在不同的時(shí)間付出或得到同樣數(shù)額的資金在價(jià)值上是不等的。也就是說，資金的價(jià)值會(huì)隨時(shí)間發(fā)生變化。對于資金的時(shí)間價(jià)值，可以從兩個(gè)方面理解：1隨著時(shí)間的推移，資金的價(jià)值會(huì)增加。這種現(xiàn)象叫資金增值。從投資者的角度來看，資金的增值特性使其具有時(shí)間價(jià)值。2資金一旦用于投資，就不能用于即期消費(fèi)。從消費(fèi)者的角度來看，資金的時(shí)間價(jià)值體現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)的

29、損失所應(yīng)得到的補(bǔ)償。資金時(shí)間價(jià)值的大小，取決于多方面的因素，主要有：投資利潤率；通貨膨脹率；風(fēng)險(xiǎn)因素。利率是資金時(shí)間價(jià)值的一種標(biāo)志。二、利息與利率利息：是指占用資金所付出的代價(jià)或放棄資金使用權(quán)所得到的補(bǔ)償。利率（i）是指單位時(shí)間內(nèi)（一個(gè)計(jì)息周期）所得到的利息額（I）與借貸金額（本金P）之比。利息的計(jì)算有單利計(jì)息和復(fù)利計(jì)息兩種。我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房抵押貸款都是按復(fù)利計(jì)息的。四、名義利率與實(shí)際利率名義利率與實(shí)際利率的概念 當(dāng)利率標(biāo)明的時(shí)間單位與計(jì)息周期不一致時(shí)，就出現(xiàn)了名義利率和實(shí)際利率的區(qū)別。名義利率r是指一年內(nèi)多次復(fù)利時(shí)給出的年利率，它等于每期利率與年內(nèi)復(fù)利次數(shù)的乘積。實(shí)際利率i是指一年內(nèi)

30、多次復(fù)利時(shí)，每年末終值比年初的增長率。i（1+r/m）m-11實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值；2名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大；3當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m1時(shí)，名義利率與實(shí)際利率相等；4當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m>1時(shí)，實(shí)際利率大于名義利率；5當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m時(shí)，名義利率r與實(shí)際利率i的關(guān)系為ier-1。例如某筆住房抵押貸款按月還本付息，其月利率為o5，通常稱為“年利率6，每月計(jì)息一次”。這里的年利率6稱為“名義利率”。當(dāng)按單利計(jì)算利息時(shí)，名義利率和實(shí)際利率是一致的；但當(dāng)按復(fù)利計(jì)息時(shí)，上述“年利率6，每月計(jì)息一次”的實(shí)際利率則不等于名義利率(6)。五、復(fù)利計(jì)算公

31、式與系數(shù)(一)常用符號在復(fù)利計(jì)算和考慮資金時(shí)間因素的計(jì)算中，常用的符號包括P、F、A、G、S、n和i等，各符號的具體含義是：P現(xiàn)值；F終值(未來值)；A連續(xù)出現(xiàn)在各計(jì)息周期期末的等額支付金額，簡稱年值；G每一時(shí)間間隔收入或支出的等差變化值；S每一時(shí)間間隔收入或支出的等比變化值；n計(jì)息周期數(shù)；i每個(gè)計(jì)息周期的利率、也可以是折現(xiàn)率。在復(fù)利計(jì)算和考慮資金時(shí)間因素的計(jì)算中，通常都要使用i和n，以及P、F和A中的兩項(xiàng)。比較不同投資方案的經(jīng)濟(jì)效果時(shí)，常常換算成P值或A值，也可換算成F值來進(jìn)行比較。終值F為：F=P(1+i)n，2、等額序列支付的現(xiàn)值系數(shù)和資金回收系數(shù)是指未來在每一個(gè)計(jì)息周期期末都有一個(gè)等額

32、支付金額A，經(jīng)過n計(jì)息周期。求其現(xiàn)值（終值），可以這樣確定：把每一個(gè)A看作是一次支付中的F，用一次支付復(fù)利公式求其現(xiàn)值，然后相加，可得到所求的現(xiàn)值。P= 1-（等額還本付息支付） 公式可以相互推導(dǎo)，在已知P、F、A其中任意兩個(gè)，可求剩余一個(gè)。例題2：投資者以4000元/的價(jià)格購買了一套建筑面積為1000的寫字樓單元，銀行為其提供了15年的商業(yè)用房抵押貸款，抵押貸款價(jià)值比率為60，該貸款的年利率為9，按月等額還本付息。假設(shè)該寫字樓物業(yè)每年升值2，投資者在第6年年初將該物業(yè)轉(zhuǎn)售，則其在轉(zhuǎn)售收入中需要償還的貸款本金是多少？投資者剩余的物業(yè)權(quán)益價(jià)值是多少？解：初始購買原值：4000*1000400萬元

33、貸款金額為：4000*1000*60240萬元投資者每月還本付息額：A= Pi(1+)=2.2342萬元（計(jì)息周期為15*12180、此i為周期利率=9%/120.75）第六年初該物業(yè)的價(jià)值：400*（1+2）5441.63萬元第六年初尚未償還是抵押貸款的本金余額：P1-192.16萬元（是還剩余期數(shù)的未償還的本金）（此現(xiàn)值，即為本金，為180個(gè)計(jì)息周期減去已經(jīng)計(jì)息的60個(gè)周期，剩下的本金余額）轉(zhuǎn)售物業(yè)時(shí)投資者擁有的權(quán)益價(jià)值：441.63-192.16249.47萬元85、等比序列的現(xiàn)值系數(shù)和年費(fèi)用系數(shù)等比序列是一種等比例增加或減少的現(xiàn)金流量序列。如果等比例系數(shù)為s表示收入或支出每年變化的百分

34、率，第一年的現(xiàn)金收入或支出的流量A1已知，則第n年年初收入或支出的流量為A1（1+s）n-1.其公式為當(dāng)i不等于s時(shí)， P= ；當(dāng)is時(shí) P=nA/(1+i),第三節(jié):設(shè)備更新中的經(jīng)濟(jì)分析(掌握)一、設(shè)備更新的原因與特點(diǎn)(一)設(shè)備更新的原因設(shè)備更新源于設(shè)備磨損。磨損分為有形磨損和無形磨損。1設(shè)備有形磨損設(shè)備有形磨損，是設(shè)備在使用(或閑置)過程中發(fā)生的實(shí)體性磨損。設(shè)備有形磨損分為第一類有形磨損和第二類有形磨損。第一類有形磨損，是指設(shè)備在運(yùn)轉(zhuǎn)過程中，在外力作用下產(chǎn)生的實(shí)體磨損、變形和損壞。該類磨損使設(shè)備精度降低、勞動(dòng)生產(chǎn)率下降。第二類有形磨損，是指設(shè)備因自然力產(chǎn)生的磨損。閑置或封存的設(shè)備也會(huì)產(chǎn)生有

35、形磨損，包括金屬件生銹、腐蝕、橡膠件老化等。2設(shè)備無形磨損，是由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化造成的設(shè)備貶值。設(shè)備無形磨損也可以分為第一類無形磨損和第二類無形磨損。第一類無形磨損，是指生產(chǎn)制造工藝的改進(jìn)，勞動(dòng)生產(chǎn)率地提高，設(shè)備生產(chǎn)成本降低導(dǎo)致設(shè)備市場價(jià)格降低，從而引發(fā)的原來購買的設(shè)備貶值。第二類無形磨損，是由于技術(shù)進(jìn)步因素的影響，社會(huì)上出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)更先進(jìn)、技術(shù)更完善、生產(chǎn)效率更高、運(yùn)行費(fèi)用更低的新型設(shè)備，從而使原有設(shè)備在術(shù)上顯得陳舊、落后造成的。由于政府節(jié)能、環(huán)保等政策的調(diào)整，通過稅費(fèi)政策，鼓勵(lì)新興節(jié)能環(huán)保設(shè)備的使用，限制原來能耗高、污染環(huán)境的設(shè)備使用，也會(huì)導(dǎo)致設(shè)備的第二類無形磨損。設(shè)備磨損的補(bǔ)償方式有兩種

36、，即局部補(bǔ)償和完全補(bǔ)償。設(shè)備有形磨損的局部補(bǔ)償是修理，設(shè)備無形磨損的局部補(bǔ)償是現(xiàn)代化技術(shù)改造。有形磨損和無形磨損的完全補(bǔ)償是更換，即淘汰舊設(shè)備，更換新設(shè)備。 設(shè)備更新的特點(diǎn)分析：1設(shè)備更新的核心工作，是確定設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命、2設(shè)備更新分析只考慮未來發(fā)生的現(xiàn)金流量、3只比較設(shè)備的費(fèi)用、4設(shè)備更新分析以費(fèi)用年值法為主。設(shè)備的壽命包括自然壽命、技術(shù)壽命和經(jīng)濟(jì)壽命。自然壽命主要取決于設(shè)備有形磨損的速度。技術(shù)壽命其時(shí)間長短主要取決于無形磨損的速度。經(jīng)濟(jì)壽命是在數(shù)值上等于使投入使用的設(shè)備等額年總成本(包括初始購置費(fèi)用和使用過程中的年運(yùn)營費(fèi)用)最低或等額年凈收益最高的期限，經(jīng)濟(jì)壽命是有形磨損和無形磨損共同決定

37、的。沉沒成本等于舊設(shè)備賬面價(jià)值(原值減折舊累計(jì))減去其當(dāng)前市場價(jià)值(殘值)后的差值。二、設(shè)備經(jīng)濟(jì)壽命的確定：經(jīng)濟(jì)壽命是在數(shù)值上等于使投入使用的設(shè)備等額年總成本(包括初始購置費(fèi)用和使用過程中的年運(yùn)營費(fèi)用)最低或等額年凈收益最高的期限。第四節(jié)：房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)一、投資回收與投資回報(bào)（熟悉）房地產(chǎn)投資的收益或總回報(bào)，包括投資回收和投資回報(bào)兩部分。房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式是獲得利潤，股息、利息投資回收是指投資者對其所投入資本的回收，通常是用提取折舊的方式獲得。投資回報(bào)是指投資者所投入的資本在經(jīng)營過程中所獲得的報(bào)酬。常常表現(xiàn)為投資者所獲得的或期望獲得的收益率或利息率。對房地產(chǎn)開發(fā)投資來說，投資

38、回收主要是指開發(fā)商所投入的總開發(fā)成本的回收，而其投資回報(bào)則主要表現(xiàn)為開發(fā)商利潤。二、財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)體系房地產(chǎn)投資分析的目的，是考察房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的盈利能力和清償能力。盈利能力指標(biāo)，是用來考察項(xiàng)目盈利能力水平的指標(biāo)，包括靜態(tài)指標(biāo)和動(dòng)態(tài)指標(biāo)兩類。靜態(tài)指標(biāo)是不考慮資金時(shí)間價(jià)值因素影響，通常在概略評價(jià)時(shí)采用；動(dòng)態(tài)指標(biāo)是考慮了資金時(shí)間價(jià)值因素的影響，適用于詳細(xì)可行性研究階段的經(jīng)濟(jì)評價(jià)和計(jì)算期較長的投資項(xiàng)目。清償能力指標(biāo)，是指考察項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)償債能力的指標(biāo)。除了投資者重視項(xiàng)目的償債能力外，為項(xiàng)目提供融資的金融機(jī)構(gòu)，更加重視項(xiàng)目償債能力的評價(jià)結(jié)果。三、盈利指標(biāo)計(jì)算方法（熟悉）動(dòng)態(tài)指標(biāo)：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益

39、率、動(dòng)態(tài)投資回收期財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(NPV)，是指項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率ic將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和?；鶞?zhǔn)收益率是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報(bào)率，稱為最低要求收益率(MARR)。決定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要是資金成本和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。如果NPV大于等于0，說明該項(xiàng)目的獲利能力達(dá)到或超過了基準(zhǔn)收益率的要求，因而在財(cái)務(wù)上是可以接受的。如果NPV小于0，則項(xiàng)目不可接受。2財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(IRR)，是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率，是評估項(xiàng)目盈利性的基本指標(biāo)。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟(jì)含義是：在項(xiàng)目壽命期內(nèi)項(xiàng)目內(nèi)部

40、未收回投資每年的凈收益率。到項(xiàng)目壽命期終了時(shí)，所有投資可以被完全收回。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率可以通過內(nèi)插法求得。內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率。如果貸款利率高于內(nèi)部收益率，項(xiàng)目投資就會(huì)面臨虧損。當(dāng)i值小于IRR時(shí)，對于所有的i值，NPV都是正值；當(dāng)i值大于IRR時(shí)，對于所有的i值，NPV都是負(fù)值。 3動(dòng)態(tài)投資回收期動(dòng)態(tài)投資回收期(Pb)，項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間。動(dòng)態(tài)投資回收期自投資起始點(diǎn)算起，累計(jì)凈現(xiàn)值等于零或出現(xiàn)正值的年份即為投資回收終止年份。動(dòng)態(tài)投資回收期指標(biāo)一般用于評價(jià)開發(fā)完結(jié)后用來出租經(jīng)營或自營的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，也可用來評價(jià)置業(yè)投資項(xiàng)目房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目和房地產(chǎn)開發(fā)

41、之后進(jìn)行出租經(jīng)營或自營的項(xiàng)目，需要計(jì)算借款償還期。(二)靜態(tài)指標(biāo)包括：靜態(tài)投資回收期、現(xiàn)金回報(bào)率、投資回報(bào)率1靜態(tài)投資回收期，是指當(dāng)不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間。2現(xiàn)金回報(bào)率是指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的現(xiàn)金報(bào)酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。其中，稅前現(xiàn)金回報(bào)率等于凈運(yùn)營收益扣除還本付息后的凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資；稅后現(xiàn)金回報(bào)率等于稅后凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資。3投資回報(bào)率指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。在不考慮物業(yè)增值收益時(shí)，投資回報(bào)率(稅后現(xiàn)金流量+投資者權(quán)益增加值)初始權(quán)益投資數(shù)額；當(dāng)

42、考慮物業(yè)增值收益時(shí)，投資回報(bào)率(稅后現(xiàn)金流量+投資者權(quán)益增加值+物業(yè)增值收益)初始權(quán)益投資數(shù)額。（見前例題）四、清償能力指標(biāo)計(jì)算方法（了解）包括：借款償還期、償債備付率、資產(chǎn)負(fù)債率房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的清償能力，主要是考察計(jì)算期內(nèi)項(xiàng)目各年的財(cái)務(wù)狀況及償還到期債務(wù)的能力。(一)利息計(jì)算方法按年計(jì)息時(shí)，為簡化計(jì)算，假定借款發(fā)生當(dāng)年均在年中支用，按半年計(jì)息，其后年份按全年計(jì)息；還款當(dāng)年按年末償還，按全年計(jì)息。還本付息的方式包括以下幾種：1一次還本利息照付：借款期間每期僅支付當(dāng)期利息而不還本金，最后一期歸還全部本金并支付當(dāng)期利息；2等額還本利息照付，規(guī)定期限內(nèi)分期歸還等額的本金和相應(yīng)的利息；3等額還本付息，

43、在規(guī)定期限內(nèi)分期等額攤還本金和利息；4一次性償付，借款期末一次償付全部本金和利息；5“氣球法”，借款期內(nèi)任意償還本息，到期末全部還清。(二)借款償還期是指項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)使用可用作還款的利潤、折舊、攤銷及其他還款資金償還項(xiàng)目借款本息所需要的時(shí)間。當(dāng)借款償還期滿足貸款機(jī)構(gòu)的要求期限時(shí)，即認(rèn)為項(xiàng)目是有清償能力的。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用于銷售時(shí)，不計(jì)算借款償還期。 (三)償債備付率，是指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比率。其計(jì)算公式為：可用于還本付息資金，包括折舊和攤銷，利息費(fèi)用，利潤等。當(dāng)期應(yīng)還本付息金額包括當(dāng)期應(yīng)還貸款本金及計(jì)入成本的利息。償債備付率表示可用于還本付息的

44、資金償還借款本息的保障倍數(shù)。對于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于12，當(dāng)指標(biāo)小于12時(shí)，表示當(dāng)期資金來源不足以償付當(dāng)期債務(wù)。(四)資產(chǎn)負(fù)債率是反映項(xiàng)目各年所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度及償債能力的指標(biāo)，屬長期償債能力指標(biāo)，反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例，它可以用來衡量客戶在清算時(shí)保護(hù)債權(quán)人利益的程度。資產(chǎn)負(fù)債率高，則企業(yè)的資本金不足，對負(fù)債的依賴性強(qiáng)，應(yīng)變能力較差；資產(chǎn)負(fù)債率低則企業(yè)的資本金充裕，企業(yè)應(yīng)變能力強(qiáng)。第四章：收益性物業(yè)價(jià)值評估第一節(jié)收益性物業(yè)的概念收益性物業(yè)是指能直接產(chǎn)生租賃收益或其他經(jīng)濟(jì)收益的物業(yè)，包括住宅(特別是其中的公寓)、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、

45、加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房(用于出租的)、倉庫(用于出租的)等。影響收益性物業(yè)價(jià)值的因素很多，例如區(qū)位、新舊程度、供求、物業(yè)管理等等收益性物業(yè)價(jià)值的高低主要取決于下列3個(gè)因素：未來凈收益的大??；獲得凈收益期限的長短；獲得凈收益的可靠性。第二節(jié) 收益性物業(yè)價(jià)格的概念和特征（熟悉）一、物業(yè)價(jià)格的概念和形成條件物業(yè)價(jià)格是和平地獲得他人的物業(yè)所必須付出的代價(jià)貨幣額、商品或其他有價(jià)物。二、物業(yè)價(jià)格的形成條件：物業(yè)要有價(jià)格需要具備有用性、稀缺性和有效需求。三、物業(yè)價(jià)格的特征（掌握）物業(yè)價(jià)格與一般物品的價(jià)格，既有共同之處，又有不同的地方。共同之處是：都是價(jià)格，用貨幣來表示；都有波動(dòng)，受供求因素的影響；都是按質(zhì)論價(jià)：優(yōu)

46、質(zhì)高價(jià)，劣質(zhì)低價(jià)。物業(yè)價(jià)格主要有下列五個(gè)特征：(1)物業(yè)價(jià)格受區(qū)位的影響很大。(2)物業(yè)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益的價(jià)格。 (3)物業(yè)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，又有使用代價(jià)的租金。 (4)物業(yè)價(jià)格形成的時(shí)間較長。(5)物業(yè)價(jià)格容易受交易者的個(gè)別因素的影響。第三節(jié) 收益性物業(yè)價(jià)值和價(jià)格的種類（熟悉）一、使用價(jià)值和交換價(jià)值：使用價(jià)值是交換價(jià)值的前提，沒有使用價(jià)值肯定就沒有交換價(jià)值。二、投資價(jià)值和市場價(jià)值（熟悉）某一物業(yè)的投資價(jià)值，是指某個(gè)特定的投資者(如某個(gè)具體的購買者)基于個(gè)人的需要或意愿，對該物業(yè)所評估出的價(jià)值。而該物業(yè)的市場價(jià)值，是指該物業(yè)對于一個(gè)典型的投資者(市場上抽象的一般投資者，他代表了市場上

47、大多數(shù)人的觀點(diǎn))的價(jià)值。市場價(jià)值是客觀的、非個(gè)人的價(jià)值，而投資價(jià)值是建立在主觀的、個(gè)人因素基礎(chǔ)上的價(jià)值。在某一時(shí)點(diǎn)，市場價(jià)值是惟一的，而投資價(jià)值會(huì)因投資者的不同而不同。同一物業(yè)對于不同的投資者之所以會(huì)有不同的投資價(jià)值，是因?yàn)椴煌耐顿Y者可能在開發(fā)成本或經(jīng)營費(fèi)用方面的優(yōu)勢不同，納稅狀況不同，對未來的信心不同，等等。評估投資價(jià)值與評估市場價(jià)值的方法本質(zhì)上是相同的，所不同的是假設(shè)前提。例如，投資價(jià)值與市場價(jià)值都可以采用收益法來評估價(jià)值是未來凈收益的現(xiàn)值之和，但其中選取參數(shù)的立場不同。拿折現(xiàn)率來說，評估市場價(jià)值所采用的折現(xiàn)率，應(yīng)是與該物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對應(yīng)的社會(huì)一般報(bào)酬率；而評估投資價(jià)值所采用的折現(xiàn)率，

48、應(yīng)是某個(gè)特定的投資者所要求的最低報(bào)酬率(通常稱為最低期望收益率)。在凈收益方面，評估投資價(jià)值時(shí)通常要扣除所得稅，而評估市場價(jià)值時(shí)通常不扣除所得稅。投資者評估的物業(yè)的投資價(jià)值大于或等于該物業(yè)的市場價(jià)格，是其投資行為(或交易)能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。當(dāng)投資價(jià)值大于市場價(jià)格時(shí)，說明值得投資(購買)；反之，說明不值得投資(購買)。市場價(jià)格和理論價(jià)格相比，市場價(jià)格是短期均衡價(jià)格，理論價(jià)格是長期均衡價(jià)格。 價(jià)格單位由貨幣和面積兩方面構(gòu)成。五、實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格 實(shí)際價(jià)格是指在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格，或者將不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格。名義價(jià)格是指在成交日期時(shí)講明，但不是在成交日期時(shí)一

49、次付清的價(jià)格。六、現(xiàn)房價(jià)格和期房價(jià)格 物業(yè)的現(xiàn)貨價(jià)格是指以現(xiàn)狀物業(yè)為交易標(biāo)的的價(jià)格。期房價(jià)格現(xiàn)房價(jià)格預(yù)期從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償經(jīng)濟(jì)適用房的成本包括：征地和拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)，勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（含小區(qū)非經(jīng)營性配套公建費(fèi)）、管理費(fèi)、貸款利息和稅金七項(xiàng)，利潤控制在3以下。第四節(jié) 影響收益性物業(yè)價(jià)格的因素（了解）影響收益性物業(yè)價(jià)格的因素包括9個(gè)方面：人口因素、居民收入因素、物價(jià)因素、利率因素、匯率因素、物業(yè)稅收因素、城市規(guī)劃因素、交通管制因素、心理因素人口因素：主要從人口數(shù)量、人口素質(zhì)和家庭人口規(guī)模三個(gè)方面 來說明人口因素對物業(yè)價(jià)格的影響

50、。利率因素：物業(yè)價(jià)格與利率負(fù)相關(guān)，利率上升，物業(yè)價(jià)格會(huì)下降；利率下降，物業(yè)價(jià)格會(huì)上升。交通管制因素：交通方便程度直接影響物業(yè)價(jià)格心理因素：影響物業(yè)價(jià)格的心理因素主要有如下方面：購買或出售心態(tài)；個(gè)人欣賞趣味(偏好)；時(shí)尚風(fēng)氣；接近名家住宅心理；講究風(fēng)水或吉祥號碼，如講究門牌號碼、樓層數(shù)字等。第五節(jié) 收益性物業(yè)估價(jià)的基本方法（熟悉）物業(yè)估價(jià)是為了特定的目的，對特定的物業(yè)(或物業(yè)權(quán)益)在特定的時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行測算和判定。在物業(yè)估價(jià)上產(chǎn)生了三大基本方法，即市場法、成本法、收益法。一、市場法（了解）市場法又稱市場比較法，是將估價(jià)對象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期發(fā)生過交易的類似物業(yè)進(jìn)行比較，對這些類似物

51、業(yè)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)奶幚?，以求取估價(jià)對象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。市場法適用的對象是具有交易性的物業(yè)，如物業(yè)開發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房等。市場法適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)并在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期，存在著較多類似物業(yè)的交易。運(yùn)用市場法估價(jià)一般分為下列4大步驟進(jìn)行：搜集交易實(shí)例；選取可比實(shí)例；對可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理；求取比準(zhǔn)價(jià)格。對可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理分為價(jià)格換算、價(jià)格修正和價(jià)格調(diào)整；在搜集交易實(shí)例時(shí)應(yīng)盡可能搜集較多的內(nèi)容，一般包括：交易實(shí)例物業(yè)的狀況，交易雙方的資料，成交日期；成交價(jià)格，包括計(jì)價(jià)方式和價(jià)款；付款方式，交易情況。選取的可比實(shí)例應(yīng)符合如下4個(gè)基

52、本要求：可比實(shí)例物業(yè)應(yīng)是估價(jià)對象物業(yè)的類似物業(yè)；可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近；可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合；可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)為正常市場價(jià)格或能夠修正為正常市場價(jià)格。選取的可比實(shí)例數(shù)量從理論上講越多越好，但是，一般選取310個(gè)可比實(shí)例即可。建立價(jià)格可比基礎(chǔ)包括如下5個(gè)方面：統(tǒng)一付款方式；統(tǒng)一采用單價(jià)； 統(tǒng)一幣種和貨幣單位；統(tǒng)一面積內(nèi)涵；統(tǒng)一面積單位。下列交易因素，成交價(jià)格往往會(huì)偏離正常市場價(jià)格： 1利害關(guān)系人之間的交易。2急于出售或急于購買的交易。 3交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易。 4交易雙方或某一方有特別動(dòng)機(jī)或偏好的交易。 5特殊交易方式的交易。如拍賣、招標(biāo)、哄抬或

53、拋售等。 6交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易。7相鄰物業(yè)的合并交易。8受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易。例如，設(shè)立了抵押權(quán)、典權(quán)或有拖欠工程款的物業(yè)交易。交易日期調(diào)整實(shí)質(zhì)上是對物業(yè)市場狀況對物業(yè)價(jià)格的影響進(jìn)行調(diào)整，故又可稱之為物業(yè)市場狀況調(diào)整，簡稱市場狀況調(diào)整。調(diào)整的具體方法，可以采用價(jià)格指數(shù)或價(jià)格變動(dòng)率，也可以采用時(shí)間序列分析。物業(yè)狀況可以分為區(qū)位狀況、權(quán)益狀況和實(shí)物狀況，物業(yè)狀況調(diào)整可以分為區(qū)位狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整和實(shí)物狀況調(diào)整。 物業(yè)估價(jià)在經(jīng)過交易情況修正、交易日期調(diào)整、物業(yè)狀況調(diào)整之后，就確定了在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。二、成本法（了解）成本法是先分別求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新購建價(jià)格和

54、折舊，然后將重新購建價(jià)格減去折舊，以求取估價(jià)對象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 成本法最基本的公式為：物業(yè)價(jià)格重新購建價(jià)格一折舊。 成本法估價(jià)對象：只要是新近開發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)或者計(jì)劃開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，都可以采用。成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的物業(yè)估價(jià)，如學(xué)校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、行政辦公樓、軍隊(duì)營房、公園等公用、公益的物業(yè)，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場等有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對個(gè)別用戶的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的物業(yè)。 運(yùn)用成本法估價(jià)一般分為下列4個(gè)步驟進(jìn)行：搜集有關(guān)物業(yè)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、利潤等資料；測算重新購建價(jià)格；測算折舊；求取計(jì)算價(jià)格。 (二)物業(yè)價(jià)格構(gòu)

55、成在這種情況下，物業(yè)價(jià)格通常由如下7大項(xiàng)構(gòu)成：土地取得成本；開發(fā)成本；管理費(fèi)用；投資利息；銷售費(fèi)用；銷售稅費(fèi)；開發(fā)利潤。根據(jù)下列3類估價(jià)對象而具體化：新開發(fā)的土地；新建的物業(yè)；舊的物業(yè)。新開發(fā)土地價(jià)格取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤新建物業(yè)價(jià)格= 土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費(fèi)用+ 投資利息+ 銷售費(fèi)用+ 銷售稅費(fèi)+ 開發(fā)利潤 舊物業(yè)價(jià)格物業(yè)的重新購建價(jià)格一建筑物的折舊或者舊物業(yè)價(jià)格=土地的重新購建價(jià)格+建筑物重新購建價(jià)格-建筑物的折舊(四)物業(yè)的重新購建價(jià)格 重新購建價(jià)格的概念還應(yīng)特別注意下列3點(diǎn)：重新購建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)

56、時(shí)的價(jià)格。重新購建價(jià)格是客觀的價(jià)格。建筑物的重新購建價(jià)格是全新狀況下的價(jià)格。重置價(jià)格通常要比重建價(jià)格低。(五)建筑物的折舊估價(jià)上的建筑物折舊其數(shù)額為建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場價(jià)值與重新購建價(jià)格的差額重置價(jià)格是采用新材料、新技術(shù)等，不僅功能更加完善，成本也會(huì)降低，因此，重置價(jià)格通常要比重建價(jià)格低。重建價(jià)格是使用原有的材料和技術(shù)，即完全復(fù)制原有物業(yè)的價(jià)格。根據(jù)造成建筑物折舊的原因，可將建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類。 建筑物的自然壽命是指建筑物從竣工驗(yàn)收合格之日起到由于主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的自然老化或損壞而不能繼續(xù)保證建筑物安全使用時(shí)止的時(shí)間。建筑物的年齡分為實(shí)際年齡和有效年齡。直線法折舊假設(shè)在建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命期間每年的折舊額相等。三、收益法(一)收益法概述：是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的。收益法又稱收益資本化法、收益還原法，是預(yù)測估價(jià)對象的未來收益，然后利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值，以求取估價(jià)對象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。收益法分為直接資本化法和報(bào)酬資本化法。直接資本化法是將估價(jià)對象未來某一年的某種預(yù)期收益除以適當(dāng)?shù)?/p>