地下人防車位開發(fā)商能不能賣

1、頁眉.地下人防車位開發(fā)商能不能賣近十萬買了個人防車位2004 年 5 月 28 日,家住寧波市華泰劍橋小區(qū)的樓某與開發(fā)商華泰股份有限公司簽訂了一份華泰劍橋二期地下車位買賣合同一份,合同約定 :雙方就買賣地下車位使用權(quán)達(dá)成協(xié)議 ;樓某向華泰股份有限公司購買位于華泰劍橋二期地下K1 庫編號為 123 的車位一只 ;車位的價款為 98000 元 ;樓某應(yīng)于 2004 年 5 月 28 日前支付價款 ;華泰股份有限公司應(yīng)于 2005年 2 月 28 日前將車位交付給原告。后原、被告均按約履行了付款及交付車位的義務(wù)。直到 2009 年,樓某才得知 ,已經(jīng)所買的停車位屬于人防工程。按照寧波市人防辦關(guān)于規(guī)范

2、“結(jié)建”防空地下室管理的通知第一條規(guī)定 :人防工程是國防戰(zhàn)備設(shè)施 ,“結(jié)建”防空地下室是人防工程的重要組成部分 ,任何單位或個人不得出售產(chǎn)權(quán)或使用權(quán) ,在目前產(chǎn)權(quán)界定尚不明晰的情況下 ,“結(jié)建”防空地下室只允許臨時出租 ,但租期每次最長不得超過三年。開發(fā)商怎么能把屬于國家的人防工程賣給了自己呢?再說了 ,人防辦的文件明確規(guī)定防空地下室只能臨時出租 ,且租期不能超過三年 ,而開發(fā)商卻說 “車位的使用年限與該車位所1 / 7頁眉.在土地使用權(quán)的出讓年限相同” ,這不是明顯在忽悠人嗎 ?樓某找開發(fā)商理論無果 ,一紙?jiān)V狀將華泰股份有限公司告上了法庭 ,要求確認(rèn)原、被告車位買賣協(xié)議無效 ;被告返還原告購

3、車位款 98000 元 ,賠償利息損失 34041 元。人防工程的所有權(quán)歸誰像樓某與開發(fā)商之間地下人防車位之糾紛 ,在國內(nèi)也出現(xiàn)過多起。其根源就在于法律對于人防工和所有權(quán)規(guī)定的模糊,中華人民共和國人民防空法 (下稱防空法 )第十八條規(guī)定 :“人民防空工程包括為保障戰(zhàn)時人員與物資掩蔽、人民防空指揮、 醫(yī)療救護(hù)等而單獨(dú)修建的地下防護(hù)建筑,以及結(jié)合地面建筑修建的戰(zhàn)時可用于防空的地下室。 ”防空法第二十二條規(guī)定 :“城市新建民用建筑 ,按照國家有關(guān)規(guī)定修建戰(zhàn)時可用于防空的地下室。 ”所以 ,住宅小區(qū)建設(shè)人防工程屬于強(qiáng)制性規(guī)定。但是對于人防工程的所有權(quán)歸屬,防空法 第五條只是規(guī)定 :“國家鼓勵、支持企業(yè)

4、事業(yè)組織、社會團(tuán)體和個人 ,通過多種途徑 ,投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè) ;人民防空工程平時由投資者使用管理 ,收益歸投資者所有。 ”對于人防工程的所有權(quán)歸屬并沒有做出規(guī)定 ,從各地的地方性法規(guī)、 地方政府規(guī)章和規(guī)范性文件來看 ,也各不相同。 如北京市人民防空工程2 / 7頁眉.建設(shè)與使用管理規(guī)定 第六條規(guī)定 :“本市鼓勵支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團(tuán)體、個人建設(shè)和使用人防工程。人防工程平時由投資者使用管理 ,收益歸投資者所有。 ”由此可以看出 ,投資者只有 “使用” 與“收益” 的權(quán)利 ,但并不具有明確的所有權(quán)。但上海市民防工程建設(shè)和使用管理辦法則明確規(guī)定 :“民防工程的投資者可以按照房地產(chǎn)管理的有關(guān)

5、規(guī)定取得民防工程的所有權(quán)。 民防工程的所有權(quán)登記 ,按照本市房地產(chǎn)登記的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 ”但就在離上海不遠(yuǎn)的寧波市 ,政府人防辦的文件卻明確規(guī)定人防工程是國防戰(zhàn)備設(shè)施 ,“結(jié)建” 防空地下室是人防工程的重要組成部分 ,任何單位或個人不得出售產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)。人防車位能否轉(zhuǎn)讓業(yè)主界定產(chǎn)權(quán)最基本原則應(yīng)該是誰投資誰享有產(chǎn)權(quán)。對于商品房小區(qū)的地下人防工程 ,國家并沒有投資 ,所以國家并非商品房小區(qū)地下人防工程的所有權(quán)人。在法律沒有明確界定所有權(quán)歸屬的情況下 ,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定投資者就是所有者 ,但國家可以在戰(zhàn)時征用人防工程。 根據(jù)防空法 對人防工程 “誰投資、誰所有、誰受益、誰維護(hù)”的原則 ,由投資者投資建設(shè)的人

6、民防空設(shè)施及建設(shè)單位按規(guī)定結(jié)合民用建筑修建的防空地下車位 ,其建設(shè)費(fèi)用由建設(shè)單位籌措并列入建設(shè)項(xiàng)目投資的,應(yīng)3 / 7頁眉.當(dāng)認(rèn)定為歸投資者所有 ;如果在建筑規(guī)劃時 ,地下人防車位建設(shè)成本包含在總面積之中 ,業(yè)主實(shí)際上支付了人防工程的建造費(fèi)用 ,則業(yè)主應(yīng)當(dāng)是所有權(quán)人。目前 ,不管從理論上分析誰是人防車位的所有權(quán)人 ,但由于在實(shí)踐中房地產(chǎn)登記管理部分很少對地下人防車位所有權(quán)進(jìn)行登記 ,這為作為不動產(chǎn)的人防車位所有權(quán)轉(zhuǎn)移造成了一定的障礙 ,實(shí)踐中開發(fā)商與業(yè)主的轉(zhuǎn)讓或買賣合同 ,均為使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。在本案庭審中 ,華泰股份有限公司堅(jiān)持認(rèn)為 ,雙方約定的買賣標(biāo)的為地下車位的使用權(quán),現(xiàn)行法律并未禁止作為人

7、防工程的車位的使用權(quán)的買賣 ,而是本著誰投資、 誰受益的原則 ,鼓勵平時由投資者進(jìn)行管理 ,收益歸投資者所有 ,因此,被告認(rèn)為雙方簽訂的合同有效 ,請求駁回原告的訴訟請求。法院判決認(rèn)定合同有效寧波市鄞州區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為 :原、被告雙方爭議的主要問題是法律是否禁止屬于人民防空工程的地下車位使用權(quán)的買賣。最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋 (一 )第四條規(guī)定 :合同法實(shí)施以后 ,人民法院確認(rèn)合同無效 ,應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù),不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章4 / 7頁眉.為依據(jù)。因此原告依據(jù)關(guān)于規(guī)范“結(jié)建”防空地下室管理的通知的規(guī)定而主張

8、合同無效的請求 ,本院不予支持。 中華人民共和國人民防空法未明確規(guī)定人防工程設(shè)施的使用權(quán)禁止買賣。浙江省實(shí)施中華人民共和國人民防空法辦法第十九條規(guī)定 :人民防空工程除重要的指揮、 通信等工程外 ,在不影響其防空效能的條件下 ,鼓勵平時予以開發(fā)利用 ,亦未規(guī)定作為人民防空工程的車位使用權(quán)禁止買賣。綜上 , 本院認(rèn)為法律和行政法規(guī)未禁止作為人民防空工程的車位使用權(quán)的買賣 ,故原、被告之間簽訂的 華泰劍橋二期地下車位買賣合同合法有效。但作為人民防空工程的車位的使用權(quán)有一定的限制 ,如發(fā)生戰(zhàn)爭時必須作為人民防空工程使用 , 如果原告在購買訟爭車位的使用權(quán)時 ,對該車位系人民防空工程不知情 ,存在重大誤

9、解 ,可以提出要求變更或撤銷合同。原告經(jīng)本院釋明后 ,未對訴訟請求作出變更。 故原告的訴訟請求無法律依據(jù) ,本院不予支持。故一審判決 :駁回原告樓某的訴訟請求。一審宣判后原被告雙方均未提起上訴。人防車位使用受到限制案后 ,我們采訪了本案的審判長王劍納法官。王法官說 : 國家對人防車位的財(cái)產(chǎn)權(quán)限制非常大 ,不僅在戰(zhàn)時 ,平時使用也必須經(jīng)過行政許可 ,并且要交納一定的費(fèi)用。 如浙江省實(shí)5 / 7頁眉.施辦法規(guī)定 ,單位或者個人平時利用公用人防工程,應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)縣級以上人民防空主管部門批準(zhǔn),領(lǐng)取人防工程使用證書,并由使用單位或者個人按照國家、主管大軍區(qū)和省有關(guān)規(guī)定繳納費(fèi)用。 國家對住宅小區(qū)地下人防車位的

10、財(cái)產(chǎn)權(quán)限制,使人防車位具有一定的被 “征收” 的屬性 ,而不僅僅是戰(zhàn)時的“征用”。所以 ,國家對人防車位財(cái)產(chǎn)權(quán)的限制處在介于“征收”與“征用”的中間狀態(tài)。有學(xué)者把這種狀態(tài)稱之為“準(zhǔn)征收” ,準(zhǔn)征收問題尚未引起學(xué)界與實(shí)務(wù)界的足夠重視,但是司法實(shí)踐中已經(jīng)有類似的糾紛出現(xiàn),比如湖南某鎮(zhèn)的明清古建筑改建案 ,政府處于對古建筑的保護(hù),強(qiáng)制規(guī)定對當(dāng)?shù)卮迕褡嫔狭粝聛淼慕ㄖ?,不允許私自改建。準(zhǔn)征收又分為占有準(zhǔn)征收與管制準(zhǔn)征收,占有準(zhǔn)征收是指對不動產(chǎn)財(cái)產(chǎn)永久性物理占有,而管制準(zhǔn)征收是指政府按照經(jīng)濟(jì)管制法規(guī)等的規(guī)定而使公民私有不動產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)受損的情形。人防車位在平時國家并不實(shí)際占有,但為了不影響其防空效能 ,國家對人防車位的使用用行政許可制度進(jìn)行嚴(yán)格的限制 ,所以 ,國家對人防車位的準(zhǔn)征收更符合“管制準(zhǔn)征收”的性質(zhì)。處于“管制準(zhǔn)征收”狀態(tài)下的人防車位財(cái)產(chǎn)權(quán)受到國家的強(qiáng)制性限制 ,所有權(quán)人無法行使完全意義上的所有權(quán),所以人防車位轉(zhuǎn)讓價要低于一般的地下車位。如果開發(fā)商在與業(yè)主簽訂地下人防車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議時 ,未明確告知車位屬于人防車位的,則業(yè)主有權(quán)依據(jù)合6