美元貶值與中國房市課件

1、美元貶值與中國房市P1美元貶值與中國房價09年下半年房地產(chǎn)行業(yè)投資策略 趙強、翁非玉2009年6月美元貶值與中國房市P2行業(yè)行業(yè)1美元貶值與中國房價美元貶值與中國房價美元貶值與中國房市P3關鍵假設及主要結論u假設：我們預期未來一至兩年內(nèi)，美元將呈 現(xiàn)明顯的貶值趨勢u結論：美元貶值改變?nèi)蛸Y金流動和投資者 預期，中國房價可能因此在未來12個 月內(nèi)重演2005-2007年曾經(jīng)出現(xiàn)的狀況 美元貶值與中國房市P4為什么美元將要貶值？u我們宏觀及策略研究部門認為，美國政府采取的“定量放松”的貨幣政策刺激經(jīng)濟的后果將導致新一輪的流動性泛濫，而美國經(jīng)濟一兩年內(nèi)還看不到重新增長的動力，因此美國經(jīng)濟出現(xiàn)“滯賬”

2、的可能性在加大。u如果上述觀點成立，將會出現(xiàn)全球投資者集中拋售美元和美元資產(chǎn)的情況，從而加大了美元貶值的速度和幅度。美元貶值與中國房市P5美元將趨勢性下跌圖：美元指數(shù)圖：美元指數(shù)資料來源：Bloomberg、光大證券研究所美元貶值與中國房市P6美元貶值如何影響中國房價？資料來源：光大證券研究所圖：美元貶值對中國資產(chǎn)價格的影響途徑圖：美元貶值對中國資產(chǎn)價格的影響途徑美元貶值與中國房市P7與05-07年的情況有類似之處美元貶值與中國房市P8貨幣供應領先于資產(chǎn)價格圖：廣義貨幣供應圖：廣義貨幣供應M2的同比增速的同比增速資料來源：光大證券研究所美元貶值與中國房市P9臺灣地區(qū)早期的例子圖：臺灣地區(qū)的圖：

3、臺灣地區(qū)的M2同比增速與房價漲幅同比增速與房價漲幅資料來源：光大證券研究所美元貶值與中國房市P102005-07年間的資產(chǎn)價格膨脹圖：中國廣義貨幣供應圖：中國廣義貨幣供應資料來源：Bloomberg、光大證券研究所美元貶值與中國房市P11中國家庭的流動資產(chǎn)繼續(xù)增長圖：中國家庭的流動資產(chǎn)規(guī)模估計圖：中國家庭的流動資產(chǎn)規(guī)模估計資料來源：Bloomberg、光大證券研究所美元貶值與中國房市P12利率維持在低位圖：住房按揭貸款利率圖：住房按揭貸款利率資料來源：光大證券研究所美元貶值與中國房市P13負擔能力因利率下降而改善圖：利率與月供支出比的變化圖：利率與月供支出比的變化資料來源：光大證券研究所美元貶

4、值與中國房市P1409-10年，全國房價潛力漲幅10%表：全國平均的房價負擔能力變化表：全國平均的房價負擔能力變化資料來源：光大證券研究所美元貶值與中國房市P15上海房價潛力漲幅15%表：上海平均房價負擔能力變化表：上海平均房價負擔能力變化資料來源：光大證券研究所美元貶值與中國房市P16北京房價潛力漲幅15%表：北京平均房價負擔能力變化表：北京平均房價負擔能力變化資料來源：光大證券研究所美元貶值與中國房市P17深圳房價潛力漲幅10%表：深圳平均房價負擔能力變化表：深圳平均房價負擔能力變化資料來源：光大證券研究所美元貶值與中國房市P18廣州房價潛力漲幅10%表：廣州平均房價負擔能力變化表：廣州平

5、均房價負擔能力變化資料來源：光大證券研究所美元貶值與中國房市P19怎樣衡量房屋的庫存？現(xiàn)房現(xiàn)房 新房市場庫銷比、存量市場的空置率在建項目在建項目 在建項目相對于銷售量的倍數(shù)土地儲備土地儲備 土地儲備相對于銷售量的倍數(shù)美元貶值與中國房市P20供應層面的影響因素u現(xiàn)房消化周期持續(xù)下降u土地供應：一線城市稀缺，二三線城市充足u開發(fā)商：資金壓力緩解，預期轉為樂觀美元貶值與中國房市P21短期庫存迅速下降圖、全國主要城市新建住宅可售面積消化時間圖、全國主要城市新建住宅可售面積消化時間注：消化時間=可售面積/三個月移動平均月銷量，單位為月資料來源：各城市房地產(chǎn)交易中心、光大證券研究所美元貶值與中國房市P22

6、房地產(chǎn)投資大幅跳水圖、全國房地產(chǎn)投資同比增速圖、全國房地產(chǎn)投資同比增速資料來源：CEIC、光大證券研究所美元貶值與中國房市P23新開工增速持續(xù)低迷圖、商品房新開工面積同比增速圖、商品房新開工面積同比增速資料來源：CEIC、光大證券研究所美元貶值與中國房市P24在建規(guī)模增幅下降圖、全國商品住宅累計在建面積同比增長率圖、全國商品住宅累計在建面積同比增長率資料來源：CEIC、光大證券研究所美元貶值與中國房市P25短期下滑勢頭有所遏制圖、全國商品住宅單月在建面積同比增長率圖、全國商品住宅單月在建面積同比增長率資料來源：CEIC、光大證券研究所美元貶值與中國房市P26土地儲備負增長圖、全國土地購置與開發(fā)

7、面積累計同比增速圖、全國土地購置與開發(fā)面積累計同比增速資料來源：CEIC、光大證券研究所美元貶值與中國房市P27土地儲備處于凈消耗狀態(tài)圖、全國土地購置與開發(fā)面積累計數(shù)的比值圖、全國土地購置與開發(fā)面積累計數(shù)的比值資料來源：CEIC、光大證券研究所美元貶值與中國房市P28結論u無論需求還是供應層面的影響因素，都趨于正面u我們預期，未來兩年全國房價每年上漲10%u“核心城市”+“核心地段”。我們看好土地供應能力較弱的核心城市，包括上海、北京、杭州等。同時，看好供應短缺的核心地段和稀缺資源項目。美元貶值與中國房市P29公司公司2總體影響和公司比較總體影響和公司比較美元貶值與中國房市P30房價上漲對開發(fā)

8、商的影響u對09、10年盈利預測的影響u對重估價值（NAV）的影響美元貶值與中國房市P31業(yè)績彈性與適用增值稅率有關資料來源：光大證券研究所表、房價漲幅對凈利潤的影響表、房價漲幅對凈利潤的影響美元貶值與中國房市P32萬科的業(yè)績彈性約為3倍表、房價變化對萬科業(yè)績的影響表、房價變化對萬科業(yè)績的影響資料來源：光大證券研究所美元貶值與中國房市P33價值彈性同樣與適用增值稅率有關資料來源：光大證券研究所資料來源：光大證券研究所表、房價漲幅對表、房價漲幅對NAV的影響（動態(tài)算法）的影響（動態(tài)算法）美元貶值與中國房市P34萬科的價值彈性約為1.5倍表、房價變化對萬科重估凈資產(chǎn)的影響（凈態(tài)估算）表、房價變化對

9、萬科重估凈資產(chǎn)的影響（凈態(tài)估算）資料來源：光大證券研究所美元貶值與中國房市P35公司之間的比較u“倉位”輕重：可售資源相對公司規(guī)模的多少u資產(chǎn)配置：城市布局、項目類型及所處地段u投資開發(fā)能力美元貶值與中國房市P36土地儲備及盈利能力圖：主要開發(fā)類上市公司的土地儲備及盈利能力圖：主要開發(fā)類上市公司的土地儲備及盈利能力資料來源：光大證券研究所美元貶值與中國房市P37區(qū)域布局的比較圖：主要開發(fā)類上市公司的土地儲備的區(qū)域分布圖：主要開發(fā)類上市公司的土地儲備的區(qū)域分布美元貶值與中國房市P38個股推薦u“倉位”：招商、保利、蘇寧環(huán)球、棲霞建設u資產(chǎn)配置：上海：中華企業(yè)北京：首開、北京城建、億城股份等深圳：

10、深振業(yè)、深長城等杭州：濱江集團u推薦組合：保利、招商、中企、濱江、新湖u短期推薦：億城股份、福星股份美元貶值與中國房市P39投資策略投資策略3行情在猶豫中發(fā)展行情在猶豫中發(fā)展美元貶值與中國房市P40可能影響地產(chǎn)股走勢的因素u催化劑政策樓市走向u估值水平NAV的折價率相對市場的PE、PB美元貶值與中國房市P41催化劑來自于政策與樓市表現(xiàn)圖：房地產(chǎn)板塊及萬科每月的相對表現(xiàn)圖：房地產(chǎn)板塊及萬科每月的相對表現(xiàn)資料來源：WIND、光大證券研究所美元貶值與中國房市P42預測市盈率略高于平均值圖：圖：A股四大住宅開發(fā)商的預測市盈率變化股四大住宅開發(fā)商的預測市盈率變化資料來源：WIND、光大證券研究所美元貶值

11、與中國房市P43相對市盈率接近上軌圖：圖：A股四大住宅開發(fā)商的相對市盈率變化股四大住宅開發(fā)商的相對市盈率變化資料來源：WIND、光大證券研究所美元貶值與中國房市P44重點公司盈利預測及估值美元貶值與中國房市P45附錄附錄4區(qū)域市場數(shù)據(jù)分析區(qū)域市場數(shù)據(jù)分析美元貶值與中國房市P46上海資料來源：各地房地產(chǎn)管理局、光大證券研究所圖：上海新建住宅日均成交量變化圖：上海新建住宅日均成交量變化美元貶值與中國房市P47上海資料來源：各地房地產(chǎn)管理局、光大證券研究所圖：上海新建住宅可售面積及消化時間圖：上海新建住宅可售面積及消化時間美元貶值與中國房市P48杭州資料來源：各地房地產(chǎn)管理局、光大證券研究所圖：杭州

12、圖：杭州新建房日均成交量變化新建房日均成交量變化美元貶值與中國房市P49杭州資料來源：各地房地產(chǎn)管理局、光大證券研究所圖：杭州圖：杭州新建商品房可售面積及消化時間新建商品房可售面積及消化時間美元貶值與中國房市P50南京資料來源：各地房地產(chǎn)管理局、光大證券研究所圖：南京新建商品住宅日均成交量變化圖：南京新建商品住宅日均成交量變化美元貶值與中國房市P51南京資料來源：各地房地產(chǎn)管理局、光大證券研究所圖：南京圖：南京新建商品住宅可售面積及消化時間新建商品住宅可售面積及消化時間美元貶值與中國房市P52北京資料來源：各地房地產(chǎn)管理局、光大證券研究所圖：北京新建住宅日均成交量變化圖：北京新建住宅日均成交量

13、變化美元貶值與中國房市P53北京資料來源：各地房地產(chǎn)管理局、光大證券研究所圖：北京圖：北京新建商品住宅可售面積及消化時間新建商品住宅可售面積及消化時間美元貶值與中國房市P54天津資料來源：各地房地產(chǎn)管理局、光大證券研究所圖：天津新建商品住宅日均成交量變化圖：天津新建商品住宅日均成交量變化美元貶值與中國房市P55深圳資料來源：各地房地產(chǎn)管理局、光大證券研究所圖：深圳新建商品住宅日均成交量變化圖：深圳新建商品住宅日均成交量變化美元貶值與中國房市P56深圳資料來源：各地房地產(chǎn)管理局、光大證券研究所圖：深圳圖：深圳新建商品住宅可售面積及消化時間新建商品住宅可售面積及消化時間美元貶值與中國房市P57廣州資料來源：各地房地產(chǎn)管理局、光大證券研究所圖：廣州新房每月成交量及變化圖：廣州新房每月成交量及變化美元貶值與中國房市P58武漢資料來源：各地房地產(chǎn)管理局、光大證券研究所