房產(chǎn)中介的糾紛如何處理

1、合同訂立原那么平等原那么：根據(jù)?中華人民共和國(guó)合同法?第三條：“合同當(dāng)事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強(qiáng)加給另一方的規(guī)定，平等原那么是指地位平等的合同當(dāng)事人，在充分協(xié)商達(dá)成一致意思表 示的前提下訂立合同的原那么。這一原那么包括三方面內(nèi)容：合同 當(dāng)事人的法律地位一律平等。不管所有制性質(zhì)，也不問(wèn)單位大小 和經(jīng)濟(jì)實(shí)力的強(qiáng)弱，其地位都是平等的。合同中的權(quán)利義務(wù)對(duì) 等。當(dāng)事人所取得財(cái)產(chǎn)、勞務(wù)或工作成果與其履行的義務(wù)大體相 當(dāng)；要求一方不得無(wú)償占有另一方的財(cái)產(chǎn)，侵犯他人權(quán)益；要求 禁止平調(diào)和無(wú)償調(diào)撥。合同當(dāng)事人必須就合同條款充分協(xié)商， 取得一致，合同才能成立。任何一方都不得凌駕于另一方之上， 不得

2、把自己的意志強(qiáng)加給另一方，更不得以強(qiáng)迫命令、脅迫等手 段簽訂合同。自愿原那么：根據(jù)?中華人民共和國(guó)合同法?第四條：“當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何單位和個(gè)人不得非法干預(yù)的規(guī)定，民事活動(dòng)除法律強(qiáng)制性的規(guī)定外，由當(dāng)事人自愿約定。包括：第 一，訂不訂立合同自愿；第二，與誰(shuí)訂合同自愿，；第三，合同 內(nèi)容由當(dāng)事人在不違法的情況下自愿約定；第四，當(dāng)事人可以協(xié) 議補(bǔ)充、變更有關(guān)內(nèi)容；第五，雙方也可以協(xié)議解除合同；第 六，可以自由約定違約責(zé)任，在發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，當(dāng)事人可以自愿選 擇解決爭(zhēng)議的方式。公平原那么：根據(jù)?中華人民共和國(guó)合同法?第五條：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原那么確定各方的權(quán)利和義務(wù) 的規(guī)定，公平原

3、那么要求合同雙 方當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)要公平合理具體包括：第一，在訂立合 同時(shí)，要根據(jù)公平原那么確定雙方的權(quán)利和義務(wù)；第二，根據(jù)公平 原那么確定風(fēng)險(xiǎn)的合理分配；第三，根據(jù)公平原那么確定違約責(zé)任。老實(shí)信用原那么：根據(jù)?中華人民共和國(guó)合同法?第六條：“當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循老實(shí)信用原那么 的規(guī)定，老實(shí)信用原那么要 求當(dāng)事人在訂立合同的全過(guò)程中，都要老實(shí)，講信用，不得有欺 詐或其他違背老實(shí)信用的行為。善良風(fēng)俗原那么：根據(jù)?中華人民共和國(guó)合同法?第七條：“當(dāng)事人訂立、履行合同，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會(huì)公德，不得擾亂社 會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，損害社會(huì)公共利益 的規(guī)定，“遵守法律、行政法 規(guī)，尊重

4、社會(huì)公德，不得擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序和損害社會(huì)公共利 益指的就是善良風(fēng)俗原那么。包括以下內(nèi)涵：第一，合同的內(nèi)容 要符合法律、行政法規(guī)規(guī)定的精神和原那么。第二，合同的內(nèi)容要 符合社會(huì)上被普遍認(rèn)可的道德行為準(zhǔn)那么。房產(chǎn)中介的糾紛如何處理在通過(guò)房產(chǎn)中介租房或買(mǎi)房的時(shí)候，某些糾紛的發(fā)生是不可 防止的，同時(shí)，不同的人遇到的房產(chǎn)中介糾紛也有可能不一樣。那么面對(duì)這些房產(chǎn)中介的糾紛，你知道該如何處理嗎？為您詳細(xì) 解答。房產(chǎn)中介在二手房交易中非常重要，中介提供的居間效勞是 否標(biāo)準(zhǔn)直接關(guān)系到房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的平安性，在實(shí)務(wù)中客戶(hù)與房產(chǎn)中介 產(chǎn)生的糾紛非常多，這些糾紛主要有以下八種：一、因支付意向金引起的糾紛中介帶買(mǎi)方看房，一旦

5、客戶(hù)流露出購(gòu)置意向，中介往往會(huì)趁 熱打鐵，說(shuō)服買(mǎi)方支付意向金并要求簽訂居間合同，而且會(huì)解釋 支付的只是 “意向金 而不是 “定金 ，如果買(mǎi)賣(mài)不成還會(huì)退 還。但等到買(mǎi)方不想買(mǎi)要求返還時(shí)，中介卻說(shuō)已交給賣(mài)方變成了 “定金 ，如果反悔會(huì)被沒(méi)收。買(mǎi)方付“意向金 的時(shí)候，一定要看清楚居間合同對(duì)意向金 是怎么約定的。通常中介提供的?居間合同?寫(xiě)得密密麻麻，字 又非常小，買(mǎi)方往往在中介的催促下粗粗看一下就簽了字，根本 不清楚意向金是怎么變成定金的。?居間合同?其實(shí)比正式的買(mǎi)賣(mài)合同都重要，其中玄機(jī)很多，但在二手房買(mǎi)賣(mài)中往往被無(wú)視， 特別是里面約定的 “意向金轉(zhuǎn)定金 的條款?！耙庀蚪疝D(zhuǎn)定金 通常約定由買(mǎi)方先付一

6、局部錢(qián)款作為意向 金交給中介，如果賣(mài)方同意居間合同中的條件 包括總價(jià)及付款方 式，中介就將意向金轉(zhuǎn)交給賣(mài)方，此時(shí)意向金就轉(zhuǎn)為定金，如果 買(mǎi)方反悔不買(mǎi)那么不能要求返還，如果賣(mài)方反悔不賣(mài)那么要雙倍返 還。所以，買(mǎi)方付錢(qián)的時(shí)候確實(shí)是意向金，但如果賣(mài)方同意賣(mài)， 那就變成定金了。所以一定要看清居間合同條款，不能隨隨便便 就付了意向金。二、因跳中介引起的糾紛跳中介通常有兩種情況：第一種情況：買(mǎi)方看房時(shí)簽了?看房確認(rèn)單? ?看房確認(rèn) 單?上有買(mǎi)方跳開(kāi)中介與賣(mài)方私下成交，買(mǎi)方應(yīng)當(dāng)向中介支付違 約金 ，看了房以后，買(mǎi)方通過(guò)其它中介公司成交。買(mǎi)方通過(guò)其它中介公司成交的原因可能是其它中介公司不收 或少收傭金，也有可

7、能是通過(guò)其它中介公司談下來(lái)的成交價(jià)格更 低一些。如果是前一個(gè)原因，毫無(wú)疑問(wèn)買(mǎi)方應(yīng)向前一家中介公司 承擔(dān)違約責(zé)任，因?yàn)?看房確認(rèn)書(shū)?也具有約束力，買(mǎi)方的行為 顯然違反了誠(chéng)信原那么因而要承擔(dān)違約責(zé)任。但如果是后一種原 因，買(mǎi)方實(shí)際上是按新的交易條件達(dá)成的合同，其目的并不是為 了少付傭金，所以不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。第二種情況：買(mǎi)賣(mài)雙方與中介簽訂?居間合同? ?居間合 同?中有買(mǎi)賣(mài)雙方跳開(kāi)中介私自買(mǎi)賣(mài)要向中介支付違約金的內(nèi)容 后，為了躲避中介費(fèi)，買(mǎi)賣(mài)雙方先協(xié)議終止合同，再跳開(kāi)中介直 接成交。但?居間合同?不只是一個(gè)買(mǎi)賣(mài)合同，還包括居間合同 的內(nèi)容，即使買(mǎi)賣(mài)雙方終止了合同，也只能終止買(mǎi)賣(mài)合同，不能 終止居

8、間合同，這種情況下買(mǎi)賣(mài)雙方仍然應(yīng)當(dāng)向中介承擔(dān)違約責(zé) 任。三、因合同無(wú)效、終止引起的糾紛合同無(wú)效的情況較為常見(jiàn)。比方：房子的產(chǎn)權(quán)登記為張三和 李四，簽合同時(shí)只來(lái)了張三，張三可能會(huì)出具一份委托書(shū)說(shuō)明他 已得到李四的授權(quán)，或者只是口頭上告訴中介出售房屋已得到李 四的同意。合同簽訂后，李四卻提出說(shuō)他從來(lái)沒(méi)有同意過(guò)。這時(shí) 買(mǎi)方可能已經(jīng)支付了定金或者首付款，糾紛由此產(chǎn)生。根據(jù)法律規(guī)定共有財(cái)產(chǎn)出售要得到所有共有人的同意，否那么 合同無(wú)效。很多人認(rèn)為合同無(wú)效就不會(huì)產(chǎn)生任何法律后果，這種 看法是錯(cuò)誤的。合同法規(guī)定合同無(wú)效后，有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償 對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的 責(zé)任。因

9、此如果確實(shí)沒(méi)有證據(jù)證明李四同意賣(mài)房，那合同無(wú)效， 張三應(yīng)當(dāng)賠償買(mǎi)方的經(jīng)濟(jì)損失。但如果張三無(wú)力賠償，買(mǎi)方能不 能追究中介公司的責(zé)任 ?筆者認(rèn)為要看中介公司有沒(méi)有過(guò)錯(cuò)。如果 中介公司有過(guò)錯(cuò)，比方中介未對(duì)李四的授權(quán)進(jìn)行審核，那么中介 應(yīng)當(dāng)賠償。如果中介沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，那么中介就不必賠償。在合同終 止的情況中，造成合同終止的原因有很多，比方買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商一 致決定終止合同，再比方一方違約如逾期不付款另一方行使合同解除權(quán)而將合同解除。買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商一致終止合同的，仍然應(yīng)當(dāng) 向中介方支付適當(dāng)?shù)膱?bào)酬，如因一方違約造成買(mǎi)賣(mài)合同解除，違 約方應(yīng)當(dāng)賠償中介方的損失即傭金的損失。四、因未充分了解房屋情況引起的糾紛買(mǎi)方付了定金

10、后發(fā)現(xiàn)房子的朝向不是中介告知的南北朝向， 或者發(fā)現(xiàn)房子滲水，這些情況在第一次看房時(shí)沒(méi)有發(fā)現(xiàn)，買(mǎi)方于 是提出退房，但此時(shí)房東不肯退還定金。買(mǎi)方能不能向中介索賠 定金損失 ?這類(lèi)案件買(mǎi)方敗訴率非常高。房產(chǎn)中介只是居間方，居間人 提供的效勞是報(bào)告訂立合同的時(shí)機(jī)或者提供訂立的媒介效勞。中 介只是根據(jù)自己的知識(shí)和房東的描述將房屋的情況告知買(mǎi)方， “看房 會(huì)產(chǎn)生非常重要的法律后果即 “認(rèn)可房屋的現(xiàn)狀 ，包 括朝向、位置、格局、質(zhì)量、裝修等等，買(mǎi)方看了房又認(rèn)為自己 沒(méi)有看清楚而提出退房通常不會(huì)被法院所認(rèn)可，除非有證據(jù)證明 賣(mài)方成心隱瞞房屋的缺陷。即使中介有意誤導(dǎo)，買(mǎi)方也很難就被中介誤導(dǎo)的事實(shí)進(jìn)行舉證，因而會(huì)

11、將自己陷入很不利的地步，所 以買(mǎi)方不能輕信中介或房東對(duì)房屋情況的描述，一定要自己親自 查看，仔細(xì)詢(xún)問(wèn)。五、因中介提供信息不真實(shí)引起的糾紛張某持偽造的預(yù)售合同通過(guò)中介公司與買(mǎi)方李某簽訂了買(mǎi)賣(mài) 合同并收取了房款，此后張某被以詐騙罪判刑，于是李某起訴中 介公司要求賠償。法院最后認(rèn)定中介公司未盡到審核義務(wù)并造成 李某經(jīng)濟(jì)損失，因此應(yīng)當(dāng)承擔(dān)與其過(guò)錯(cuò)程度相應(yīng)的賠償責(zé)任，判 決中介公司承擔(dān)李某 30% 的經(jīng)濟(jì)損失。比方某人找人假扮產(chǎn)權(quán)人，并持產(chǎn)權(quán)人的身份證和產(chǎn)證通過(guò) 中介出售房產(chǎn)，也安排了看房，中介通過(guò)一般的審核和調(diào)查不可 能了解產(chǎn)權(quán)人系假扮 比方外表酷似產(chǎn)權(quán)人 ，那么中介就不用承擔(dān) 責(zé)任。近期法院在一起類(lèi)

12、似案件中判決中介公司敗訴，筆者認(rèn)為 有待商榷。因?yàn)楹贤ǖ?425 條所規(guī)定居間人承擔(dān)賠償責(zé)任的條 件是 “成心隱瞞重要事實(shí) 或“成心提供虛假情況 ，如果中介 受到他人的欺騙而信以為真，并且憑其經(jīng)驗(yàn)和能力都不能分辨， 那中介就不是一種 “成心 的心理狀態(tài)，甚至也沒(méi)有過(guò)失，在這 種情況下，中介的審核義務(wù)已經(jīng)完成，不應(yīng)為他人的欺騙而賠 償。六、因吃差價(jià)引起的糾紛中介吃差價(jià)有很多做法，有 “明吃也有 “暗吃 ，常見(jiàn)的 有三種：第一種，賣(mài)方明確表示將房屋賣(mài)給中介，中介再賣(mài)給第三 方。此時(shí)賣(mài)方與中介成立買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，因此中介即使吃差價(jià)完 全合法。細(xì)分下來(lái)，實(shí)際操作中有兩種做法：一是賣(mài)方與中介簽訂買(mǎi)賣(mài)合同

13、但不辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，待中介找 到買(mǎi)方后，再加價(jià)將合同轉(zhuǎn)讓給買(mǎi)方，由賣(mài)方與買(mǎi)方共同辦理過(guò) 戶(hù)手續(xù)。二是賣(mài)方與中介簽訂買(mǎi)賣(mài)合同后辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)取得產(chǎn)證。中 介找到買(mǎi)方后，再由中介和買(mǎi)方共同辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。顯而易見(jiàn)，前一種方式中介可獲得的利潤(rùn)更多一些，不過(guò)， 中介在采用此方法時(shí)一定要注意與賣(mài)方要在買(mǎi)賣(mài)合同中約定待中 介找到適當(dāng)?shù)馁I(mǎi)方時(shí)，賣(mài)方應(yīng)當(dāng)同意與買(mǎi)方另行簽訂買(mǎi)賣(mài)合同， 此時(shí)中介系將買(mǎi)賣(mài)合同整體轉(zhuǎn)讓給買(mǎi)方而獲得差價(jià)，所以應(yīng)當(dāng)根 據(jù)合同法的規(guī)定取得債權(quán)人即賣(mài)方的同意。第二種，賣(mài)方委托中介以不低于一定價(jià)格 如 200 萬(wàn)元 出 售，而中介售價(jià)高于委托價(jià) 如 210 萬(wàn)元 ，那么雙方成立委托代理 銷(xiāo)售的關(guān)系，

14、如果雙方對(duì)溢價(jià)局部 即 10 萬(wàn)元 沒(méi)有約定或約定不 明，那么該溢價(jià)局部應(yīng)當(dāng)歸賣(mài)方。但是，如果對(duì)溢價(jià)局部有約定， 如約定溢價(jià)歸中介所有，那么根據(jù)意思自治的原那么，溢價(jià)局部應(yīng)當(dāng) 歸中介。第三種，在第二種情況下，如中介按最低委托價(jià)以委托人的 名義與自己或與自己有密切聯(lián)系的第三方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，再將房 屋加價(jià)賣(mài)出獲利的，那么委托人可主張溢價(jià)局部。但在實(shí)務(wù)中法官 對(duì)此的認(rèn)定可能會(huì)有所不同，比方中介買(mǎi)入后并不立即賣(mài)出而是持有，或者按買(mǎi)入價(jià)作為合同成交價(jià)，這些都會(huì)影響到法官對(duì)案 件的判斷。七、因簽約過(guò)程不標(biāo)準(zhǔn)引起的糾紛中介人員良莠不齊，一些中介業(yè)務(wù)員不按標(biāo)準(zhǔn)操作埋下許多 糾紛的隱患。比方：簽了合同后不給正本而只給復(fù)印件、私收中 介費(fèi)、找 “托 抬價(jià)、成心隱瞞房屋的信息、引誘甚至欺騙客戶(hù) 交納定金、將各方交納的稅費(fèi)成心算錯(cuò)等等。買(mǎi)賣(mài)雙方既需要中介人員提供的效勞，又不能輕易相信中介 的承諾特別是口頭承諾，對(duì)中介的話(huà)一定要冷靜判斷而不能全聽(tīng) 全信，必要時(shí)最好上網(wǎng)核實(shí)或者向其它專(zhuān)業(yè)人員如律師咨詢(xún)。八、因混淆居間及代理行為引起的糾紛中介從事居間效勞，但也有一些時(shí)候中介只是一方的代理 人，在授權(quán)范圍內(nèi)行事，此時(shí)中介所實(shí)施行為的法律后果應(yīng)由委 托人承擔(dān)，不能將中介實(shí)施的代理行為與居間行為混為一談。在一起案件中，買(mǎi)賣(mài)雙方約定買(mǎi)方支付的定金及房款由中介 轉(zhuǎn)交賣(mài)方，此后由于雙方發(fā)生糾