房產(chǎn)中介的糾紛如何處理

1、合同訂立原那么平等原那么：根據(jù)?中華人民共和國合同法?第三條：“合同當事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強加給另一方的規(guī)定，平等原那么是指地位平等的合同當事人，在充分協(xié)商達成一致意思表 示的前提下訂立合同的原那么。這一原那么包括三方面內(nèi)容：合同 當事人的法律地位一律平等。不管所有制性質(zhì)，也不問單位大小 和經(jīng)濟實力的強弱，其地位都是平等的。合同中的權(quán)利義務對 等。當事人所取得財產(chǎn)、勞務或工作成果與其履行的義務大體相 當；要求一方不得無償占有另一方的財產(chǎn)，侵犯他人權(quán)益；要求 禁止平調(diào)和無償調(diào)撥。合同當事人必須就合同條款充分協(xié)商， 取得一致，合同才能成立。任何一方都不得凌駕于另一方之上， 不得

2、把自己的意志強加給另一方，更不得以強迫命令、脅迫等手 段簽訂合同。自愿原那么：根據(jù)?中華人民共和國合同法?第四條：“當事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何單位和個人不得非法干預的規(guī)定，民事活動除法律強制性的規(guī)定外，由當事人自愿約定。包括：第 一，訂不訂立合同自愿；第二，與誰訂合同自愿，；第三，合同 內(nèi)容由當事人在不違法的情況下自愿約定；第四，當事人可以協(xié) 議補充、變更有關(guān)內(nèi)容；第五，雙方也可以協(xié)議解除合同；第 六，可以自由約定違約責任，在發(fā)生爭議時，當事人可以自愿選 擇解決爭議的方式。公平原那么：根據(jù)?中華人民共和國合同法?第五條：“當事人應當遵循公平原那么確定各方的權(quán)利和義務 的規(guī)定，公平原

3、那么要求合同雙 方當事人之間的權(quán)利義務要公平合理具體包括：第一，在訂立合 同時，要根據(jù)公平原那么確定雙方的權(quán)利和義務；第二，根據(jù)公平 原那么確定風險的合理分配；第三，根據(jù)公平原那么確定違約責任。老實信用原那么：根據(jù)?中華人民共和國合同法?第六條：“當事人行使權(quán)利、履行義務應當遵循老實信用原那么 的規(guī)定，老實信用原那么要 求當事人在訂立合同的全過程中，都要老實，講信用，不得有欺 詐或其他違背老實信用的行為。善良風俗原那么：根據(jù)?中華人民共和國合同法?第七條：“當事人訂立、履行合同，應當遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會公德，不得擾亂社 會經(jīng)濟秩序，損害社會公共利益 的規(guī)定，“遵守法律、行政法 規(guī)，尊重

4、社會公德，不得擾亂社會經(jīng)濟秩序和損害社會公共利 益指的就是善良風俗原那么。包括以下內(nèi)涵：第一，合同的內(nèi)容 要符合法律、行政法規(guī)規(guī)定的精神和原那么。第二，合同的內(nèi)容要 符合社會上被普遍認可的道德行為準那么。房產(chǎn)中介的糾紛如何處理在通過房產(chǎn)中介租房或買房的時候，某些糾紛的發(fā)生是不可 防止的，同時，不同的人遇到的房產(chǎn)中介糾紛也有可能不一樣。那么面對這些房產(chǎn)中介的糾紛，你知道該如何處理嗎？為您詳細 解答。房產(chǎn)中介在二手房交易中非常重要，中介提供的居間效勞是 否標準直接關(guān)系到房產(chǎn)買賣的平安性，在實務中客戶與房產(chǎn)中介 產(chǎn)生的糾紛非常多，這些糾紛主要有以下八種：一、因支付意向金引起的糾紛中介帶買方看房，一旦

5、客戶流露出購置意向，中介往往會趁 熱打鐵，說服買方支付意向金并要求簽訂居間合同，而且會解釋 支付的只是 “意向金 而不是 “定金 ，如果買賣不成還會退 還。但等到買方不想買要求返還時，中介卻說已交給賣方變成了 “定金 ，如果反悔會被沒收。買方付“意向金 的時候，一定要看清楚居間合同對意向金 是怎么約定的。通常中介提供的?居間合同?寫得密密麻麻，字 又非常小，買方往往在中介的催促下粗粗看一下就簽了字，根本 不清楚意向金是怎么變成定金的。?居間合同?其實比正式的買賣合同都重要，其中玄機很多，但在二手房買賣中往往被無視， 特別是里面約定的 “意向金轉(zhuǎn)定金 的條款?！耙庀蚪疝D(zhuǎn)定金 通常約定由買方先付一

6、局部錢款作為意向 金交給中介，如果賣方同意居間合同中的條件 包括總價及付款方 式，中介就將意向金轉(zhuǎn)交給賣方，此時意向金就轉(zhuǎn)為定金，如果 買方反悔不買那么不能要求返還，如果賣方反悔不賣那么要雙倍返 還。所以，買方付錢的時候確實是意向金，但如果賣方同意賣， 那就變成定金了。所以一定要看清居間合同條款，不能隨隨便便 就付了意向金。二、因跳中介引起的糾紛跳中介通常有兩種情況：第一種情況：買方看房時簽了?看房確認單? ?看房確認 單?上有買方跳開中介與賣方私下成交，買方應當向中介支付違 約金 ，看了房以后，買方通過其它中介公司成交。買方通過其它中介公司成交的原因可能是其它中介公司不收 或少收傭金，也有可

7、能是通過其它中介公司談下來的成交價格更 低一些。如果是前一個原因，毫無疑問買方應向前一家中介公司 承擔違約責任，因為?看房確認書?也具有約束力，買方的行為 顯然違反了誠信原那么因而要承擔違約責任。但如果是后一種原 因，買方實際上是按新的交易條件達成的合同，其目的并不是為 了少付傭金，所以不應當承擔違約責任。第二種情況：買賣雙方與中介簽訂?居間合同? ?居間合 同?中有買賣雙方跳開中介私自買賣要向中介支付違約金的內(nèi)容 后，為了躲避中介費，買賣雙方先協(xié)議終止合同，再跳開中介直 接成交。但?居間合同?不只是一個買賣合同，還包括居間合同 的內(nèi)容，即使買賣雙方終止了合同，也只能終止買賣合同，不能 終止居

8、間合同，這種情況下買賣雙方仍然應當向中介承擔違約責 任。三、因合同無效、終止引起的糾紛合同無效的情況較為常見。比方：房子的產(chǎn)權(quán)登記為張三和 李四，簽合同時只來了張三，張三可能會出具一份委托書說明他 已得到李四的授權(quán)，或者只是口頭上告訴中介出售房屋已得到李 四的同意。合同簽訂后，李四卻提出說他從來沒有同意過。這時 買方可能已經(jīng)支付了定金或者首付款，糾紛由此產(chǎn)生。根據(jù)法律規(guī)定共有財產(chǎn)出售要得到所有共有人的同意，否那么 合同無效。很多人認為合同無效就不會產(chǎn)生任何法律后果，這種 看法是錯誤的。合同法規(guī)定合同無效后，有過錯的一方應當賠償 對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的 責任。因

9、此如果確實沒有證據(jù)證明李四同意賣房，那合同無效， 張三應當賠償買方的經(jīng)濟損失。但如果張三無力賠償，買方能不 能追究中介公司的責任 ?筆者認為要看中介公司有沒有過錯。如果 中介公司有過錯，比方中介未對李四的授權(quán)進行審核，那么中介 應當賠償。如果中介沒有過錯，那么中介就不必賠償。在合同終 止的情況中，造成合同終止的原因有很多，比方買賣雙方協(xié)商一 致決定終止合同，再比方一方違約如逾期不付款另一方行使合同解除權(quán)而將合同解除。買賣雙方協(xié)商一致終止合同的，仍然應當 向中介方支付適當?shù)膱蟪?，如因一方違約造成買賣合同解除，違 約方應當賠償中介方的損失即傭金的損失。四、因未充分了解房屋情況引起的糾紛買方付了定金

10、后發(fā)現(xiàn)房子的朝向不是中介告知的南北朝向， 或者發(fā)現(xiàn)房子滲水，這些情況在第一次看房時沒有發(fā)現(xiàn)，買方于 是提出退房，但此時房東不肯退還定金。買方能不能向中介索賠 定金損失 ?這類案件買方敗訴率非常高。房產(chǎn)中介只是居間方，居間人 提供的效勞是報告訂立合同的時機或者提供訂立的媒介效勞。中 介只是根據(jù)自己的知識和房東的描述將房屋的情況告知買方， “看房 會產(chǎn)生非常重要的法律后果即 “認可房屋的現(xiàn)狀 ，包 括朝向、位置、格局、質(zhì)量、裝修等等，買方看了房又認為自己 沒有看清楚而提出退房通常不會被法院所認可，除非有證據(jù)證明 賣方成心隱瞞房屋的缺陷。即使中介有意誤導，買方也很難就被中介誤導的事實進行舉證，因而會

11、將自己陷入很不利的地步，所 以買方不能輕信中介或房東對房屋情況的描述，一定要自己親自 查看，仔細詢問。五、因中介提供信息不真實引起的糾紛張某持偽造的預售合同通過中介公司與買方李某簽訂了買賣 合同并收取了房款，此后張某被以詐騙罪判刑，于是李某起訴中 介公司要求賠償。法院最后認定中介公司未盡到審核義務并造成 李某經(jīng)濟損失，因此應當承擔與其過錯程度相應的賠償責任，判 決中介公司承擔李某 30% 的經(jīng)濟損失。比方某人找人假扮產(chǎn)權(quán)人，并持產(chǎn)權(quán)人的身份證和產(chǎn)證通過 中介出售房產(chǎn)，也安排了看房，中介通過一般的審核和調(diào)查不可 能了解產(chǎn)權(quán)人系假扮 比方外表酷似產(chǎn)權(quán)人 ，那么中介就不用承擔 責任。近期法院在一起類

12、似案件中判決中介公司敗訴，筆者認為 有待商榷。因為合同法第 425 條所規(guī)定居間人承擔賠償責任的條 件是 “成心隱瞞重要事實 或“成心提供虛假情況 ，如果中介 受到他人的欺騙而信以為真，并且憑其經(jīng)驗和能力都不能分辨， 那中介就不是一種 “成心 的心理狀態(tài)，甚至也沒有過失，在這 種情況下，中介的審核義務已經(jīng)完成，不應為他人的欺騙而賠 償。六、因吃差價引起的糾紛中介吃差價有很多做法，有 “明吃也有 “暗吃 ，常見的 有三種：第一種，賣方明確表示將房屋賣給中介，中介再賣給第三 方。此時賣方與中介成立買賣合同關(guān)系，因此中介即使吃差價完 全合法。細分下來，實際操作中有兩種做法：一是賣方與中介簽訂買賣合同

13、但不辦理過戶手續(xù)，待中介找 到買方后，再加價將合同轉(zhuǎn)讓給買方，由賣方與買方共同辦理過 戶手續(xù)。二是賣方與中介簽訂買賣合同后辦理過戶手續(xù)取得產(chǎn)證。中 介找到買方后，再由中介和買方共同辦理過戶手續(xù)。顯而易見，前一種方式中介可獲得的利潤更多一些，不過， 中介在采用此方法時一定要注意與賣方要在買賣合同中約定待中 介找到適當?shù)馁I方時，賣方應當同意與買方另行簽訂買賣合同， 此時中介系將買賣合同整體轉(zhuǎn)讓給買方而獲得差價，所以應當根 據(jù)合同法的規(guī)定取得債權(quán)人即賣方的同意。第二種，賣方委托中介以不低于一定價格 如 200 萬元 出 售，而中介售價高于委托價 如 210 萬元 ，那么雙方成立委托代理 銷售的關(guān)系，

14、如果雙方對溢價局部 即 10 萬元 沒有約定或約定不 明，那么該溢價局部應當歸賣方。但是，如果對溢價局部有約定， 如約定溢價歸中介所有，那么根據(jù)意思自治的原那么，溢價局部應當 歸中介。第三種，在第二種情況下，如中介按最低委托價以委托人的 名義與自己或與自己有密切聯(lián)系的第三方簽訂買賣合同，再將房 屋加價賣出獲利的，那么委托人可主張溢價局部。但在實務中法官 對此的認定可能會有所不同，比方中介買入后并不立即賣出而是持有，或者按買入價作為合同成交價，這些都會影響到法官對案 件的判斷。七、因簽約過程不標準引起的糾紛中介人員良莠不齊，一些中介業(yè)務員不按標準操作埋下許多 糾紛的隱患。比方：簽了合同后不給正本而只給復印件、私收中 介費、找 “托 抬價、成心隱瞞房屋的信息、引誘甚至欺騙客戶 交納定金、將各方交納的稅費成心算錯等等。買賣雙方既需要中介人員提供的效勞，又不能輕易相信中介 的承諾特別是口頭承諾，對中介的話一定要冷靜判斷而不能全聽 全信，必要時最好上網(wǎng)核實或者向其它專業(yè)人員如律師咨詢。八、因混淆居間及代理行為引起的糾紛中介從事居間效勞，但也有一些時候中介只是一方的代理 人，在授權(quán)范圍內(nèi)行事，此時中介所實施行為的法律后果應由委 托人承擔，不能將中介實施的代理行為與居間行為混為一談。在一起案件中，買賣雙方約定買方支付的定金及房款由中介 轉(zhuǎn)交賣方，此后由于雙方發(fā)生糾