9087《房地產(chǎn)經(jīng)營管理》網(wǎng)絡(luò)作業(yè)答案

1、1：論述題 問答題1、什么是房地產(chǎn)？其特征是什么？2、什么是房地產(chǎn)經(jīng)營？其特點(diǎn)是什么？3、房地產(chǎn)經(jīng)營的內(nèi)容有哪些？參考答案： 1、什么是房地產(chǎn)？其特征是什么？答：房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，在物質(zhì)上是由土地、土地上的建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分組成，從法律上講，房地產(chǎn)本質(zhì)上是以土地和房屋作為物質(zhì)存在形態(tài)的財(cái)產(chǎn)。房地產(chǎn)的特征包括：（1）位置的固定性；（2）構(gòu)成內(nèi)容的復(fù)雜性；（3）規(guī)格的非通用性；（4）使用的耐久性；（5）單位價(jià)值高；（6）保值增值性；（7）不可毀滅性。2、什么是房地產(chǎn)經(jīng)營？其特點(diǎn)是什么？答：狹義的房地產(chǎn)經(jīng)營是指建筑地塊和房屋建筑物的流通過程和售后管理，廣義的房地產(chǎn)經(jīng)營

2、是指房地產(chǎn)企業(yè)全部的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，即生產(chǎn)活動(dòng)和經(jīng)營活動(dòng)，包括房地產(chǎn)商品生產(chǎn)、流通、消費(fèi)等各個(gè)環(huán)節(jié)的活動(dòng)。房地產(chǎn)經(jīng)營的特點(diǎn)包括：（1）生產(chǎn)周期長、投資數(shù)額大；（2）經(jīng)營業(yè)務(wù)具有復(fù)雜性；（3）價(jià)值實(shí)現(xiàn)過程的多樣性；（4）經(jīng)營活動(dòng)的政策性強(qiáng)；（5）經(jīng)營活動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)性大。3、房地產(chǎn)經(jīng)營的內(nèi)容有哪些？答：房地產(chǎn)經(jīng)營涉及的內(nèi)容非常多，廣義的房地產(chǎn)經(jīng)營內(nèi)容包括房地產(chǎn)商品生產(chǎn)、流通、消費(fèi)等各個(gè)環(huán)節(jié)的經(jīng)營活動(dòng)。主要包括：（1）國有土地使用權(quán)經(jīng)營；（2）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營；（3）房地產(chǎn)銷售經(jīng)營；（4）房地產(chǎn)代理經(jīng)營；（5）房地產(chǎn)租賃經(jīng)營；（6）房地產(chǎn)抵押、典當(dāng)與拍賣經(jīng)營；（7）房地產(chǎn)信托經(jīng)營；（8）物業(yè)管理；（9）房地產(chǎn)中介

3、服務(wù)。1：多選題 3、下列哪些不是風(fēng)險(xiǎn)的特征（ ）A：可控性B：相對性C：已知性D：不確定性參考答案：BC2：多選題 2、按經(jīng)濟(jì)內(nèi)容劃分的房地產(chǎn)投資包括（ ）A：房地產(chǎn)直接投資B：土地開發(fā)投資C：房地產(chǎn)間接投資D：房屋開發(fā)投資參考答案：BD3：論述題問答題 1、什么是房地產(chǎn)投資？房地產(chǎn)投資的特征有哪些？2、房地產(chǎn)投資按物業(yè)類型主要分為哪幾類？3、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)主要包括哪些內(nèi)容？參考答案： 1、什么是房地產(chǎn)投資？房地產(chǎn)投資的特征有哪些？答：房地產(chǎn)投資是指將一定的資金投入到房地產(chǎn)活動(dòng)中，以期將來獲得更大收益的投資行為。其特征主要包括：一是投資巨額性，二是投資回收期長，三是流動(dòng)性差，四是抵

4、御通貨膨脹影響能力強(qiáng)，五是受政策影響性大，六是影響房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)因素多，七是金融作用強(qiáng)，八是投資回報(bào)率高。2、房地產(chǎn)投資按物業(yè)類型主要分為哪幾類？答：主要分為五類：一是住宅用房開發(fā)投資，相當(dāng)長一段時(shí)期內(nèi)，住宅將始終成為房地產(chǎn)投資的首選對象。二是寫字樓開發(fā)投資，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，寫字樓成為一些城市房地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)。然而其風(fēng)險(xiǎn)較大，受經(jīng)濟(jì)景氣循環(huán)狀況的影響。三是商場、酒店的開發(fā)投資，此類投資的投資回報(bào)率較高，通常是房地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)，但往往競爭激烈，投資風(fēng)險(xiǎn)很大。四是工業(yè)廠房和倉儲(chǔ)性物業(yè)開發(fā)投資，該類物業(yè)的適應(yīng)性很差，投資風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)高。五是休閑性物業(yè)開發(fā)投資，指那些具有娛樂、休閑性的房地產(chǎn)項(xiàng)目，如健身中

5、心、游樂場、劇院、電影院、養(yǎng)老院等。3、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)主要包括哪些內(nèi)容？答：主要包括三類風(fēng)險(xiǎn)。一是市場供求風(fēng)險(xiǎn)：由于供給和需求之間的不平衡而導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)營者的損失，就是供求風(fēng)險(xiǎn)，又可以分為：供給風(fēng)險(xiǎn)、需求風(fēng)險(xiǎn)和購買力風(fēng)險(xiǎn)。二是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：由于各種財(cái)務(wù)因素變化而給房地產(chǎn)商品經(jīng)營者帶來的損失，分為通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、利率變化風(fēng)險(xiǎn)、資金變化風(fēng)險(xiǎn)、開發(fā)費(fèi)用變化風(fēng)險(xiǎn)和稅率變化風(fēng)險(xiǎn)。三是地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)：地價(jià)是房地產(chǎn)開發(fā)成本的重要組成部分，包括一般地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)域地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)和個(gè)別地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。4：多選題 5、關(guān)于投資類型的選擇，下列哪些說法是正確的（ ） A：土地投資的風(fēng)險(xiǎn)最大B：住宅投資的風(fēng)險(xiǎn)最小C：商業(yè)設(shè)施投資的風(fēng)

6、險(xiǎn)主要來自區(qū)域的商業(yè)發(fā)達(dá)程度D：商業(yè)設(shè)施與寫字樓的投資對區(qū)位地段的要求非常高參考答案：ABD5：多選題 4、關(guān)于時(shí)機(jī)選擇，下面哪些說法是正確的（ ）A：房地產(chǎn)周期的上升階段，是房地產(chǎn)開發(fā)的時(shí)機(jī)切入點(diǎn)B：房地產(chǎn)周期的高峰階段，是房地產(chǎn)開發(fā)的時(shí)機(jī)切入點(diǎn)C：房地產(chǎn)周期的低谷階段，是房地產(chǎn)開發(fā)的時(shí)機(jī)切入點(diǎn)D：房地產(chǎn)周期的高峰階段，是房地產(chǎn)銷售的時(shí)機(jī)切入點(diǎn)參考答案：AD6：多選題 1、房地產(chǎn)投資三要素包括（ ） A：時(shí)機(jī)B：心理C：地段D：地段參考答案：ACD1：判斷題 4、投資利潤率法屬于動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)法。參考答案：錯(cuò)誤2：判斷題 3、凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)考慮了資金成本的大小。參考答案：錯(cuò)誤3：判斷題 2、層次分析法

7、是定性和定量相結(jié)合的決策方法。參考答案：正確4：論述題計(jì)算題 1、已知某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量如下表所示，如果投資者目標(biāo)收益率為=10%，求該項(xiàng)目的內(nèi)部收益率，并判斷項(xiàng)目是否可行?，F(xiàn)金流量表（單位：萬元）年份0123456現(xiàn)金流出量25025002600400450500500現(xiàn)金流入量-70080013001300凈現(xiàn)金流量-250-2500-26003003508008002、已知某投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量如下表所示，求該投資項(xiàng)目的靜態(tài)投資回收期?，F(xiàn)金流量表（單位：萬元）年份012345678現(xiàn)金流出量-200300200400400400400800現(xiàn)金流入量1000-凈現(xiàn)金流量-10002

8、00300200400400400400800參考答案： 1、解：（1）當(dāng)=10%時(shí)，NPV1=518.71萬元（2）當(dāng)=12%時(shí)，NPV2=-274.25萬元（3）根據(jù)內(nèi)插法的公式該項(xiàng)目是可以被接受的。2、解：計(jì)算過程如下表：現(xiàn)金流量表（單位：萬元）年份012345678現(xiàn)金流出量-200300200400400400400800現(xiàn)金流入量1000-凈現(xiàn)金流量-1000200300200400400400400800凈現(xiàn)金流量累積-1000-800-500-300-10030070011001900因?yàn)樵诘?年凈現(xiàn)金流量累積開始出現(xiàn)正值，所以=（累計(jì)凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值的年份-1）+上期累計(jì)凈

9、現(xiàn)金流量的絕對值當(dāng)期凈現(xiàn)金流量=（5-1）+ 100400= 4.25年。5：判斷題 5、房地產(chǎn)投資組合的目的是為了分散房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。參考答案：正確6：判斷題 1、選擇投資方案是房地產(chǎn)投資決策的中心環(huán)節(jié)。參考答案：正確7：論述題問答題 1、房地產(chǎn)投資決策應(yīng)遵循什么程序？2、什么是層次分析法？3、現(xiàn)代投資組合理論主要有哪些？參考答案： 1、房地產(chǎn)投資決策應(yīng)遵循什么程序？答：主要程序包括：一、確定房地產(chǎn)投資的目標(biāo)；二、制定房地產(chǎn)投資的可行方案；三、分析與評(píng)價(jià)投資方案；四、選擇投資方案。2、什么是層次分析法？答：層次分析法是20世紀(jì)70年代美國著名運(yùn)籌學(xué)家薩蒂于1971年提出的一種多目標(biāo)、多準(zhǔn)則的

10、決策方法。它的基本思想是把一個(gè)復(fù)雜的問題分解為各個(gè)組成因素，并將這些因素按支配關(guān)系分組，從而形成一個(gè)有序的遞階層次結(jié)構(gòu)。通過兩兩比較的方式確定層次中諸因素的相對重要性，然后綜合人的判斷以確定決策諸因素相對重要性的總排序。層次分析法大體分為3個(gè)基本步驟：第一步，由給定的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的層次結(jié)構(gòu)構(gòu)造比較判斷矩陣；第二步，計(jì)算比較判斷矩陣A的最大特征根、最大特征根對應(yīng)的特征向量和指標(biāo)的權(quán)重；第三步，一致性檢驗(yàn)。3、現(xiàn)代投資組合理論主要有哪些？答：現(xiàn)代投資組合理論也有人將其稱為證券組合理論或投資分散理論，由馬柯維茨教授首開先河?，F(xiàn)代投資組合理論主要包括馬克維茨的"均值一方差”投資組合理論；夏普

11、的"資本資產(chǎn)定價(jià)”投資組合理論；詹森的"非常規(guī)收益率”投資組合理論；羅斯的"套利定價(jià)”投資組合理論等。1：多選題 3、對物業(yè)價(jià)值重新評(píng)估的方法有（ ）A：市場比較法B：頭腦風(fēng)暴法C：成本法D：收益法參考答案：ACD2：多選題2、下列哪些是房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的主要方式和途徑（ ） A：上市經(jīng)營B：投資基金C：抵押經(jīng)營D：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓參考答案：ABCD3：多選題4、物業(yè)重新定位以哪些物業(yè)為主（ ） A：特殊物業(yè)B：工業(yè)物業(yè)C：商業(yè)物業(yè)D：住宅物業(yè)參考答案：BCD4：多選題 1、資產(chǎn)管理的放大效應(yīng)包括（ ）A：交易放大效應(yīng)B：融資放大效應(yīng)C：人才放大效應(yīng)D：質(zhì)量放大效應(yīng)參考答案

12、：AB5：論述題 問答題1、什么是資產(chǎn)管理？2、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理內(nèi)容包括哪些？3、什么是房地產(chǎn)信托投資？4、簡述物業(yè)重新定位的程序。參考答案： 1、什么是資產(chǎn)管理？答：資產(chǎn)管理范疇豐富，內(nèi)容廣泛，凡涉及財(cái)產(chǎn)、資金以及能帶來經(jīng)濟(jì)利益的物質(zhì)等方面接受委托，進(jìn)行保管、處理并使委托者經(jīng)濟(jì)利益獲得保障的行為均可稱之為資產(chǎn)管理。資產(chǎn)管理以價(jià)值形態(tài)為特征，通過對資產(chǎn)的存量和增量進(jìn)行管理、重組和交易等途徑，以實(shí)現(xiàn)最大限度的資產(chǎn)增值為目標(biāo)的一種企業(yè)經(jīng)營行為。2、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理內(nèi)容包括哪些？答：主要包括物業(yè)管理、設(shè)施管理、物業(yè)資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)投資組合管理等內(nèi)容。3、什么是房地產(chǎn)信托投資？答：房地產(chǎn)信托就是房地產(chǎn)投資

13、者借助較權(quán)威的信托責(zé)任公司的專業(yè)理財(cái)優(yōu)勢和運(yùn)用資金的豐富經(jīng)驗(yàn)，通過實(shí)施信托計(jì)劃，將多個(gè)指定管理的開發(fā)項(xiàng)目的信托資金集合起來，形成具有一定投資規(guī)模和實(shí)力的資金組合。房地產(chǎn)信托的操作方式是，信托公司集合委托人（機(jī)構(gòu)或個(gè)人）的資金，以貸款、股權(quán)投資或兩者組合的方式介入房地產(chǎn)項(xiàng)目，委托人從而獲得信托資金運(yùn)作的投資回報(bào)，信托公司收取一定手續(xù)費(fèi)。就目前而言，我國房地產(chǎn)信托還處在探索階段。4、簡述物業(yè)重新定位的程序。答：程序是：一、發(fā)現(xiàn)或?qū)ふ夷繕?biāo)物業(yè)；二、對物業(yè)的價(jià)值重新評(píng)價(jià)；三、決策和執(zhí)行；四、物業(yè)投入運(yùn)行后的評(píng)估、總結(jié)。6：單選題 以下不屬于房地產(chǎn)資產(chǎn)管理內(nèi)容的是（ ）A：物業(yè)管理B：設(shè)施管理C：物業(yè)資

14、產(chǎn)管理D：開發(fā)管理參考答案：D1：填空題 1、市場營銷組合的基本要素是、，簡稱4P模型。2、市場營銷是從產(chǎn)品設(shè)計(jì)開始，一直到產(chǎn)品的售后服務(wù)的營銷。3、房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法包括、和。4、涉及房地產(chǎn)銷售的三種模式為、。5、房地產(chǎn)市場的調(diào)查重點(diǎn)在于，而房地產(chǎn)市場的預(yù)測重點(diǎn)在于。參考答案： 1、產(chǎn)品，價(jià)格，地點(diǎn)，促銷2、全過程3、全面調(diào)查法，抽樣調(diào)查法，重點(diǎn)調(diào)查法4、企業(yè)自產(chǎn)自銷，代理銷售，營銷指導(dǎo)或分銷5、掌握歷史和現(xiàn)狀，把握未來2：論述題問答題 1、何謂房地產(chǎn)市場營銷？2、房地產(chǎn)市場營銷的作用是什么？3、房地產(chǎn)市場調(diào)查的作用是什么？4、房地產(chǎn)市場調(diào)查內(nèi)容有哪些？參考答案： 1、何謂房地產(chǎn)市場營銷？

15、答：房地產(chǎn)市場營銷的定義是房地產(chǎn)企業(yè)開展的創(chuàng)造性的、適應(yīng)動(dòng)態(tài)變化的房地產(chǎn)市場的活動(dòng)以及由這些活動(dòng)綜合形成的房地產(chǎn)商品、服務(wù)和信息從房地產(chǎn)企業(yè)流向房地產(chǎn)購買者的社會(huì)管理過程。2、房地產(chǎn)市場營銷的作用是什么？答：一、是有助于提高房地產(chǎn)企業(yè)的營銷素質(zhì)和競爭力；二、是有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)育和完善；三、是有利于消費(fèi)者需求的滿足；四、是有利于房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。3、房地產(chǎn)市場調(diào)查的作用是什么？答：一、市場調(diào)查是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營決策的基礎(chǔ)；二、市場調(diào)查和市場預(yù)測是可行性研究的源泉；三、市場調(diào)查和市場預(yù)測有利于企業(yè)作出銷售計(jì)劃和銷售價(jià)格的決策；四、市場調(diào)查和市場預(yù)測是使市場經(jīng)營組合經(jīng)常處于最佳狀態(tài)的手段；

16、五、市場調(diào)查有利于房地產(chǎn)企業(yè)在競爭中占據(jù)有利地位。4、房地產(chǎn)市場調(diào)查內(nèi)容有哪些？答：一、是市場環(huán)境的調(diào)查，包括（1）國家的房地產(chǎn)政策和法規(guī)；（2）經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、國民經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)和發(fā)展水平；（3）人口政策和家庭人口的構(gòu)成情況；（4）房屋經(jīng)濟(jì)管理體制及其改革情況。二、是房地產(chǎn)市場需求的調(diào)查，包括（1）房地產(chǎn)市場需求的潛量；（2）房地產(chǎn)市場對本企業(yè)產(chǎn)品的需求總量；（3）房地產(chǎn)市場對某類房地產(chǎn)產(chǎn)品的供求狀況；（4）房地產(chǎn)市場需求的因素。三、是消費(fèi)者的調(diào)查，包括（1）消費(fèi)者的特征，包括職業(yè)劃分、受教育程度、家庭結(jié)構(gòu)及消費(fèi)者的購買行為；（2）消費(fèi)者的收入狀況、購買能力；（3）消費(fèi)者的購買傾向，包括戶型、面積、位

17、置、價(jià)格、環(huán)境、配套設(shè)施、物業(yè)管理等。四、是競爭者的調(diào)查，包括（1）競爭者及潛在競爭者的實(shí)力與優(yōu)勢、劣勢分析，包括企業(yè)規(guī)模、生產(chǎn)能力、經(jīng)營方式、管理水平；（2）竟?fàn)幷叩纳唐贩吭O(shè)計(jì)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施、物業(yè)服務(wù)水平；（3）競爭者采用的新技術(shù)、新理念。1：論述題 二、問答題1、房地產(chǎn)產(chǎn)品品牌的作用體現(xiàn)在哪些方面？2、房地產(chǎn)銷售渠道可分為哪幾種模式？3、房地產(chǎn)促銷策略可分為哪幾種？參考答案： 1、房地產(chǎn)產(chǎn)品品牌的作用體現(xiàn)在哪些方面？答案：（1）品牌是房地產(chǎn)產(chǎn)品的象征。（2）品牌有助于突出產(chǎn)品的特點(diǎn)。（3）品牌有助于樹立形象，增強(qiáng)競爭。（4）品牌有助于企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的選擇。2、房地產(chǎn)銷售渠道可分為哪幾種

18、模式？答案：分為四種模式：（1）房地產(chǎn)直接銷售渠道；（2）房地產(chǎn)間接銷售渠道；（3）房地產(chǎn)多渠道銷售；（4）網(wǎng)絡(luò)營銷。3、房地產(chǎn)促銷策略可分為哪幾種？答案：主要分為四種：一是廣告促銷；二是營業(yè)推廣；三是人員促銷；四是公共關(guān)系。2：論述題一、名詞解釋 1、房地產(chǎn)產(chǎn)品品牌2、撇脂定價(jià)策略3、滲透定價(jià)策略4、房地產(chǎn)商品銷售渠道5、促銷參考答案： 1、房地產(chǎn)產(chǎn)品品牌答案：房地產(chǎn)產(chǎn)品品牌是指房地產(chǎn)企業(yè)給自己開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)定的名稱與標(biāo)識(shí)。通常是由文字，標(biāo)記、符號(hào)、圖案和顏色等要素組合構(gòu)成的。2、撇脂定價(jià)策略答案：撇脂定價(jià)策略是一種高價(jià)格策略，它是指房地產(chǎn)企業(yè)推出的產(chǎn)品在上市之初，把價(jià)格定得很高，以求在

19、短期內(nèi)獲取高額利潤。3、滲透定價(jià)策略答案：滲透定價(jià)策略是一種低價(jià)投放策略，它是新產(chǎn)品上市初期，將價(jià)格定得很低，以低價(jià)獲利，使新產(chǎn)品迅速占領(lǐng)市場。4、房地產(chǎn)商品銷售渠道答案：是指產(chǎn)品從生產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)入消費(fèi)領(lǐng)域的途徑以及相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)。5、促銷答案：促銷活動(dòng)是一種在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，向確定的顧客提供具有特定意圖的產(chǎn)品或服務(wù)的行為，其直接的目的是為了激發(fā)顧客消費(fèi)欲望，促進(jìn)其購買行為，以達(dá)到擴(kuò)大銷售的目的。1：判斷題 4、投資寫字樓可以不注重檔次形象。（ ）參考答案：錯(cuò)誤2：判斷題 3、購買住宅時(shí)不需要看物業(yè)管理。（ ）參考答案：錯(cuò)誤3：論述題簡答題 1、房地產(chǎn)置業(yè)對象的類型有哪些？2、房地產(chǎn)置業(yè)應(yīng)注意哪些事項(xiàng)

20、？3、挑選二手商鋪應(yīng)注意哪些問題？參考答案： 1、房地產(chǎn)置業(yè)對象的類型有哪些？答案：主要有四類，一是居住型物業(yè)，一般是指供人們生活居住的建筑，包括各類住宅、公寓、別墅等。這類物業(yè)可以滿足消費(fèi)者自用的目的，同時(shí)也可以作為投資供出租之用。二是商業(yè)物業(yè)，也稱經(jīng)營性物業(yè)、收益性物業(yè)或投資性物業(yè)，是指能出租經(jīng)營、為投資者帶來經(jīng)常性收入現(xiàn)金流的房地產(chǎn)，包括酒店、寫字樓、商場、商住樓等。三是工業(yè)物業(yè)，是指為人類生產(chǎn)活動(dòng)提供入住空間的房地產(chǎn)，包括工業(yè)廠房、倉儲(chǔ)用房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房（又稱工業(yè)寫字樓）等。四是特殊物業(yè)，是指物業(yè)空間內(nèi)的經(jīng)營活動(dòng)需要得到政府許可的房地產(chǎn)，包括賽馬場、高爾夫球場、汽車

21、加油站、飛機(jī)場、車站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等。2、房地產(chǎn)置業(yè)應(yīng)注意哪些事項(xiàng)？答案：一是要了解市場，投資者如有分析整個(gè)投資環(huán)境變動(dòng)情況的能力，往往就有可能以比較低的價(jià)格購進(jìn)房地產(chǎn)，而在恰當(dāng)?shù)臅r(shí)候以比較高的價(jià)格售出。二是進(jìn)行資格審查，在購房時(shí)賣方應(yīng)出示承建該物業(yè)的"五證”、"兩書”。三是確定付款方式，根據(jù)具體情況選擇一次性付款、分期付款或者按揭付款。四是了解和掌握房地產(chǎn)交易流程，規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)。3、挑選二手商鋪應(yīng)注意哪些問題？答案：一是要注意商鋪的土地使用年限；二是要注意區(qū)分商鋪的土地使用權(quán)性質(zhì)；三是要注意商鋪土地使用證上注明的用途。4：判斷題 1、學(xué)生公寓是新型的居住型物

22、業(yè)。（ ）參考答案：正確5：判斷題 5、二手商鋪也屬于二手房。（ ）參考答案：正確6：判斷題 2、房地產(chǎn)置業(yè)的目的分為自用型置業(yè)和投資型置業(yè)。（ ）參考答案：正確1：論述題問答題 1、商品房銷售的一般流程包括哪些步驟？2、什么是房屋出租代理？3、房地產(chǎn)抵押代理實(shí)務(wù)有哪幾種類型？參考答案： 1、商品房銷售的一般流程包括哪些步驟？答案：主要包括四個(gè)步驟：一是購房人通過代理商、媒體等渠道尋找合適樓盤；二是購房人查詢該樓盤的基本情況；三是購房人與房地產(chǎn)開發(fā)商訂立商品房買賣合同；四是進(jìn)行交易過戶備案登記。2、什么是房屋出租代理？答案：房屋出租代理是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受房屋出租人的委托，以出租人的名義代理

23、出租房屋，并在出租人授權(quán)范圍內(nèi)與承租人簽訂房屋租賃合同，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在出租人授權(quán)范圍內(nèi)所實(shí)施的一切民事行為的法律后果均由出租人承擔(dān)。3、房地產(chǎn)抵押代理實(shí)務(wù)有哪幾種類型？答案：房地產(chǎn)抵押是指債務(wù)人或者第三人以不轉(zhuǎn)移占有的方式向債權(quán)人提供土地使用權(quán)、房屋和房屋期權(quán)作為債權(quán)擔(dān)保的法律行為。主要包括土地使用權(quán)抵押、在建工程抵押、預(yù)購商品房抵押和現(xiàn)房抵押四種類型。1：多選題 5、租賃合同的終止包括（ ）A：自然終止B：法律終止C：約定終止D：人為終止參考答案：AD2：多選題 3、簽訂租賃合同應(yīng)遵循哪些原則（ ）A：自愿互利原則B：公平合理原則C：合法原則D：誠實(shí)信用原則參考答案：ABCD3：論述題問答

24、題 1、房屋出租與出售有哪些區(qū)別？2、房屋租賃有哪些特征？3、租賃合同的法律特征如何體現(xiàn)？4、出租人的義務(wù)包括哪些？參考答案： 1、房屋出租與出售有哪些區(qū)別？答案：主要區(qū)別體現(xiàn)在：一、轉(zhuǎn)移或讓渡的權(quán)屬不同；二、流通過程與消費(fèi)過程中的關(guān)系不同；三、房屋的投資和利息不同。2、房屋租賃有哪些特征？答案：一是租賃的標(biāo)的是作為特定物的房屋；二是房屋租賃是一種物質(zhì)形態(tài)向貨幣形態(tài)轉(zhuǎn)換的過程；三是房屋租賃的期限性；四是房屋租賃是一種雙務(wù)有償?shù)膫鶛?quán)關(guān)系；五是房屋租賃是一種要式行為；六是租賃雙方都必須是符合法律規(guī)定的責(zé)任人。3、租賃合同的法律特征如何體現(xiàn)？答案：一是房屋租賃合同是雙務(wù)合同；二是房屋租賃合同是諾成合

25、同；三是房屋租賃合同是要式合同；四是房屋租賃合同是有償合同。4、出租人的義務(wù)包括哪些？答案：出租人的義務(wù)主要包括：一、出租方有保障承租人對房屋合法使用的義務(wù)；二、出租方有保障承租人居住安全和對房屋裝修設(shè)備進(jìn)行正常維修的義務(wù)；三、在終止租賃關(guān)系前，不得將租約所指房屋出租給第三方使用；四、房屋需要大修，要求承租方遷出時(shí)，有為承租方解決臨時(shí)房屋的義務(wù)；五、有接受租戶監(jiān)督的義務(wù)。4：多選題2、房屋租賃管理模式包括（ ） A：包租轉(zhuǎn)租模式B：出租代理模式C：委托管理模式D：業(yè)主自營模式參考答案：ABC5：多選題 1、出租的房屋主要包括（ ）A：住宅B：辦公用房C：商業(yè)用房D：廠房參考答案：ABCD6：多

26、選題 4、以下說法正確的是（ ）A：租賃合同可以提前終止B：任何情況下租賃合同都不可以提前終止C：租賃合同提前終止可由出租人提出D：租賃合同提前終止可由承租人提出參考答案：ACD1：論述題問答題 1、房地產(chǎn)抵押中可以作為抵押物的條件包括哪些？2、房地產(chǎn)抵押合同有哪些特征？3、房地產(chǎn)典當(dāng)具有哪些優(yōu)勢？參考答案： 1、房地產(chǎn)抵押中可以作為抵押物的條件包括哪些？答案：一是依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)設(shè)定抵押權(quán)。對于這類抵押，無論土地使用權(quán)來源于出讓還是劃撥，只要房地產(chǎn)權(quán)屬合法，即可將房地產(chǎn)作為統(tǒng)一的抵押物同時(shí)設(shè)定抵押權(quán)。二是以單純的土地使用權(quán)抵押的，也就是在地面上尚未建成

27、建筑物或其他地上定著物時(shí)，以取得的土地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)。對于這類抵押，設(shè)定抵押的前提條件是土地必須是以出讓方式取得的。2、房地產(chǎn)抵押合同有哪些特征？答案：主要有六個(gè)方面的特征：一是房地產(chǎn)抵押合同是從合同；二是房地產(chǎn)抵押合同所設(shè)立的抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時(shí)存在；三是房地產(chǎn)抵押合同所設(shè)立的抵押權(quán)是一種他物權(quán)，可以轉(zhuǎn)讓，但其轉(zhuǎn)讓時(shí)連同主合同債務(wù)一同轉(zhuǎn)讓；四是房地產(chǎn)抵押合同生效后，抵押權(quán)人對抵押物不享有占有、使用、受益權(quán)；五是房地產(chǎn)抵押合同生效后，對抵押物具有限制性；六是抵押權(quán)人處分抵押物須按法律規(guī)定的程序進(jìn)行。3、房地產(chǎn)典當(dāng)具有哪些優(yōu)勢？答案：一是借款速度快；二是對融資者的信用度沒有要求；三是貸款用

28、途不受限制；四是當(dāng)期短，利息支出少；五是認(rèn)物不認(rèn)人；六是只憑土地使用證。2：多選題 4、當(dāng)物包括（ ）A：動(dòng)產(chǎn)B：不動(dòng)產(chǎn)C：財(cái)產(chǎn)權(quán)利D：爭議財(cái)產(chǎn)參考答案：ABD3：多選題 1、抵押人對抵押財(cái)產(chǎn)仍然享有哪些權(quán)利（ ）A：占有權(quán)B：使用權(quán)C：收益權(quán)D：處置權(quán)參考答案：ABCD4：多選題 2、下列房地產(chǎn)不可以設(shè)定抵押權(quán)的是（ ）A：權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)B：用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)C：權(quán)屬明確的出租房地產(chǎn)D：已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)參考答案：ABD5：多選題 5、當(dāng)期最短可以有（ ）A：一個(gè)月B：兩個(gè)月C：三個(gè)月D：六個(gè)月參考答案：ABC6：多選題 3、下列說法正確的是（ ）A：

29、房地產(chǎn)抵押合同是主合同B：房地產(chǎn)抵押合同是從合同C：房地產(chǎn)抵押合同生效后，對抵押物沒有限制性D：房地產(chǎn)抵押合同生效后，對抵押物具有限制性參考答案：BD1：論述題 一、名詞解釋1、信托2、受托人3、房地產(chǎn)信托4、管理信托參考答案： 1、信托答案：信托是指委托人基于對受托人的信任，將其財(cái)產(chǎn)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為收益人的利益或者特定目的，進(jìn)行管理或者處分的行為。2、受托人答案：指受信托人委托，并按約定的信托合同對信托資產(chǎn)進(jìn)行管理或經(jīng)營的人。受托人應(yīng)當(dāng)是具有完全民事行為能力的自然人，也可以是法人。3、房地產(chǎn)信托答案：房地產(chǎn)信托是指房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)以投資者身份，借助于金融機(jī)構(gòu)

30、為中介，直接或間接對房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的投資行為，房地產(chǎn)信托存在資金信托和財(cái)產(chǎn)信托兩種模式。4、管理信托答案：管理信托是指代收地租或房租一類的信托，這種信托有時(shí)還要承擔(dān)交付固定房產(chǎn)稅、房屋的火災(zāi)保險(xiǎn)費(fèi)以及修繕房屋等工作。2：論述題 二、問答題1、按照信托標(biāo)的物的不同，信托如何分類？2、信托的作用如何體現(xiàn)？3、房地產(chǎn)信托有哪些優(yōu)勢？參考答案： 1、按照信托標(biāo)的物的不同，信托如何分類？答案：信托可以分為貨幣信托、動(dòng)產(chǎn)信托、不動(dòng)產(chǎn)信托和貨幣債權(quán)信托等。貨幣信托是指受托人受領(lǐng)的信托財(cái)產(chǎn)是貨幣，即貨幣形態(tài)的資金，在信托終了時(shí)仍以貨幣給受益人的信托。動(dòng)產(chǎn)信托是指以各種動(dòng)產(chǎn)作為信托財(cái)產(chǎn)而設(shè)定的信托，動(dòng)產(chǎn)主要為工

31、業(yè)設(shè)備、交通車輛、飛機(jī)船只及其附屬設(shè)施等。不動(dòng)產(chǎn)信托是指以不能移動(dòng)的財(cái)產(chǎn)，即移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、形態(tài)等變化的財(cái)產(chǎn)作為信托財(cái)產(chǎn)而成立的信托關(guān)系。貨幣債權(quán)信托是指委托人以貨幣債權(quán)移轉(zhuǎn)給受托人，委托受托人保全債權(quán)，等此項(xiàng)債權(quán)給付清算后，再交委托人或受益人管理、使用、支配的信托行為。2、信托的作用如何體現(xiàn)？答案：主要體現(xiàn)在三個(gè)方面，一是拓寬投資者投資渠道；二是全新的融資方式；三是促進(jìn)金融市場的發(fā)展和完善。3、房地產(chǎn)信托有哪些優(yōu)勢？答案：一是房地產(chǎn)信托通過集中化專業(yè)管理和多元化投資組合，選擇不同地區(qū)和不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目及業(yè)務(wù)，可有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)，取得較高投資回報(bào)；二是中小投資者通過房地產(chǎn)信托在承擔(dān)有限責(zé)

32、任的同時(shí)，可以間接獲得大規(guī)模房地產(chǎn)投資的利益；三是房地產(chǎn)信托提供了一種普通投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的理想渠道，具有較高的投資回報(bào)和較低的投資風(fēng)險(xiǎn)，是一種比較理想的資本市場投資工具；四是房地產(chǎn)信托可以降低房地產(chǎn)業(yè)整體的融資成本，節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用，有利于房地產(chǎn)資金的持續(xù)應(yīng)用和公司的發(fā)展，增加了市場供需雙方的選擇空間；五是發(fā)展房地產(chǎn)信托，可以加大對房地產(chǎn)的有效投資，有效的房地產(chǎn)投資還將帶動(dòng)房地產(chǎn)抵押貸款（按揭）市場、按揭二級(jí)市場、按揭證券市場的發(fā)展。1：論述題問答題 1、房地產(chǎn)信托與房地產(chǎn)投資信托有何區(qū)別？2、什么是權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托？3、房地產(chǎn)投資信托的優(yōu)點(diǎn)有哪些？參考答案： 1、房地產(chǎn)信托與房地產(chǎn)投資

33、信托有何區(qū)別？答案：一是業(yè)務(wù)范圍不同。房地產(chǎn)信托可以包括各類型房地產(chǎn)商業(yè)信托和金融信托，而房地產(chǎn)投資信托基金只是金融信托的一種。二是資金運(yùn)用形式不同。信托機(jī)構(gòu)既可以融通資金，也可以融通財(cái)物；房地產(chǎn)投資信托基金主要是進(jìn)行資金運(yùn)用。三是當(dāng)事人不同。房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的當(dāng)事人主要是委托者、受托者和受益者；而房地產(chǎn)投資信托基金業(yè)務(wù)的當(dāng)事人除了上述三者外，還必須有一個(gè)保管者。四是體現(xiàn)關(guān)系不同。房地產(chǎn)信托主要指一種法律關(guān)系；而房地產(chǎn)投資信托基金則是指一種集合各種金融資本參與房地產(chǎn)領(lǐng)域的一個(gè)組織，依據(jù)的則是投資公司法或者投資基金法。2、什么是權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托？答案：權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托直接投資并擁有房地產(chǎn)，

34、其收入主要來源于旗下房地產(chǎn)的經(jīng)營收入。通常主要持有購物中心、公寓、辦公樓、倉庫等收益型房地產(chǎn)。投資方式主要有兩種：一類是直接收購房地產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營管理；另一類為投資房地產(chǎn)公司，通過間接方式投資房地產(chǎn)資產(chǎn)。3、房地產(chǎn)投資信托的優(yōu)點(diǎn)有哪些？答案：一是房地產(chǎn)投資信托面向廣大中小投資者。二是房地產(chǎn)投資信托注重長期投資，高收益、低風(fēng)險(xiǎn)。三是房地產(chǎn)投資信托流動(dòng)性強(qiáng)。四是房地產(chǎn)投資信托實(shí)現(xiàn)了分散風(fēng)險(xiǎn)和投資組合管理。1：多選題 1、房地產(chǎn)稅收與房地產(chǎn)收費(fèi)的區(qū)別在于（ ）A：主體不同B：依據(jù)不同C：目的不同D：對象不同參考答案：ABC2：多選題 2、房地產(chǎn)稅收有哪些特征（ ）A：自愿性B：強(qiáng)制性C：無償性D：固定性

35、參考答案：BCD3：多選題 3、房地產(chǎn)稅收體系由哪些構(gòu)成（ ）A：商品流轉(zhuǎn)稅B：財(cái)產(chǎn)稅C：所得稅D：行為稅參考答案：ABCD4：多選題 5、印花稅的納稅義務(wù)人可分為哪幾種（ ）A：立合同人B：立據(jù)人C：立賬簿人D：領(lǐng)受人參考答案：ABCD5：多選題 4、關(guān)于城市維護(hù)建設(shè)稅稅率下列說法正確的是（ ）A：納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為7%B：納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%C：納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為3%D：納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1%參考答案：ABD6：論述題問答題 1、營業(yè)稅的稅收優(yōu)惠有哪些？2、土地增值稅的征稅范圍包括哪些內(nèi)容？3、契稅的征稅對象包括哪些？參考答案：

36、 1、營業(yè)稅的稅收優(yōu)惠有哪些？答案：主要有三條：一是對住房公積金管理中心用住房公積金在指定的委托銀行發(fā)放個(gè)人住房貸款取得的收入，免征營業(yè)稅；二是對按政府規(guī)定價(jià)格出租的公有住房和廉租住房暫免征營業(yè)稅；對個(gè)人按市場價(jià)格出租的居民用房，暫按3%的稅率征收營業(yè)稅；三是個(gè)人轉(zhuǎn)讓不滿5年的住房接銷售總額征收營業(yè)稅，個(gè)人將購買超過5年（含5年）非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去其購買住房的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅，將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。2、土地增值稅的征稅范圍包括哪些內(nèi)容？答案：征稅范圍主要有兩個(gè)方面：一是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)；二是地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)

37、一并轉(zhuǎn)讓。征稅范圍界定有三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：轉(zhuǎn)讓的土地是否為國家所有是判定標(biāo)準(zhǔn)之一；土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的產(chǎn)權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)讓是判定標(biāo)準(zhǔn)之二；是否取得收入是判定標(biāo)準(zhǔn)之三。3、契稅的征稅對象包括哪些？答案：契稅的征稅對象是境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬。包括以下內(nèi)容：（1）國有土地使用權(quán)出讓；（2）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；（3）房屋買賣；（4）房屋贈(zèng)與；（5）房屋交換。有些特殊方式轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的，也將視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或房屋贈(zèng)與。一是以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股；二是以土地、房屋權(quán)屬抵債；三是以獲獎(jiǎng)方式承受土地、房屋權(quán)屬；四是以預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬1：多選題 1、廣義

38、的物業(yè)包括哪些含義（ ）A：財(cái)產(chǎn)B：資產(chǎn)C：擁有物D：房地產(chǎn)參考答案：ABCD2：多選題 6、物業(yè)管理延伸服務(wù)開展包括哪些形式（ ）A：立足自我開展延伸服務(wù)B：合作開展延伸服務(wù)C：外包開展延伸服務(wù)D：獨(dú)立開展延伸服務(wù)參考答案：ABC3：多選題 5、做好延伸服務(wù)通常要達(dá)到哪些要求（ ）A：效果B：態(tài)度C：合理D：滿意參考答案：ABCD4：論述題問答題 1、物業(yè)管理的概念包含了哪幾層意思？2、物業(yè)管理的常規(guī)服務(wù)包括哪些內(nèi)容？3、延伸服務(wù)的種類主要包括哪些？參考答案： 1、物業(yè)管理的概念包含了哪幾層意思？答案：（1）是物業(yè)服務(wù)企業(yè)取得項(xiàng)目的管理權(quán)應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式；（2）是實(shí)施物業(yè)管理必須是物業(yè)服

39、務(wù)企業(yè)；（3）是實(shí)施物業(yè)管理必須按業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同依法進(jìn)行管理；（4）是物業(yè)管理的對象是物業(yè)即房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地，同時(shí)要維護(hù)好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序。2、物業(yè)管理的常規(guī)服務(wù)包括哪些內(nèi)容？答案：物業(yè)管理常規(guī)服務(wù)是面向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主所提供的最基本的公共性管理和服務(wù)。主要包括：（1）房屋公共部位的維護(hù)和管理；（2）房屋共用設(shè)施設(shè)備及其運(yùn)行的維護(hù)和管理；（3）物業(yè)管理區(qū)域公共秩序的維護(hù)和管理；（4）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生管理服務(wù)；（5）綠化管理服務(wù)；（6）物業(yè)管理區(qū)域綜合管理。3、延伸服務(wù)的種類主要包括哪些？答案：主要包括：（1）家政服務(wù)中

40、的清潔；（2）家政服務(wù)中的保姆；（3）知識(shí)更新；（4）文化娛樂；（5）提供后勤保障服務(wù)；（6）中介服務(wù)；（7）特殊時(shí)段的服務(wù)。5：多選題 3、物業(yè)管理招標(biāo)的方式有（ ）A：公開招標(biāo)B：邀請招標(biāo)C：常規(guī)招標(biāo)D：議標(biāo)參考答案：ABD6：多選題 2、物業(yè)管理內(nèi)容主要包括（ ）A：特殊服務(wù)B：常規(guī)服務(wù)C：特約服務(wù)D：專項(xiàng)服務(wù)參考答案：BCD7：多選題 4、物業(yè)管理投標(biāo)主體為（ ）A：物業(yè)服務(wù)企業(yè)B：業(yè)主代表C：業(yè)主委員會(huì)D：專業(yè)管理公司參考答案：AD1：判斷題 5、狹義的信息資源把計(jì)算機(jī)及通信基礎(chǔ)設(shè)施，以至信息技術(shù)人才都包括在內(nèi)。（ ）參考答案：錯(cuò)誤2：判斷題 4、對物業(yè)管理項(xiàng)目而言原材物料的儲(chǔ)備定額

41、由經(jīng)常儲(chǔ)備量和季節(jié)儲(chǔ)備量構(gòu)成。（ ）參考答案：正確3：論述題簡答題 1、什么是物業(yè)管理項(xiàng)目資源？如何分類？2、人力資源規(guī)劃包括哪些內(nèi)容？3、開發(fā)利用信息資源的方法主要有哪些？參考答案： 1、什么是物業(yè)管理項(xiàng)目資源？如何分類？答案：所謂物業(yè)管理項(xiàng)目資源，是物業(yè)管理項(xiàng)目在實(shí)施管理服務(wù)過程中所必須的各種投入。在物業(yè)管理項(xiàng)目管理服務(wù)過程中，對所使用的資源可做如下分類：（1）公共資源與物業(yè)管理項(xiàng)目資源。公共資源是指這類資源在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的方方面面都會(huì)涉及的資源，如人力資源、資金資源、信息資源、技術(shù)資源等。物業(yè)管理項(xiàng)目資源是指這類資源在物業(yè)管理活動(dòng)中所涉及的資源，如物業(yè)、品牌、公共設(shè)施設(shè)備等。（2）物業(yè)服

42、務(wù)企業(yè)內(nèi)部資源與物業(yè)服務(wù)企業(yè)外部資源。物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部資源指存在于物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部，其開發(fā)利用完全由物業(yè)服務(wù)企業(yè)自主決定的資源。物業(yè)服務(wù)企業(yè)外部資源指存在于物業(yè)服務(wù)企業(yè)外部，在取得后物業(yè)服務(wù)企業(yè)才可對其進(jìn)行開發(fā)利用的資源。2、人力資源規(guī)劃包括哪些內(nèi)容？答案：主要包括六個(gè)方面的內(nèi)容：（1）人力資源戰(zhàn)略規(guī)劃。人力資源戰(zhàn)略規(guī)劃是一種長期規(guī)劃，著重于人力資源總的、概括性的謀略和有關(guān)重要方針、政策和原則；（2）人員變動(dòng)計(jì)劃。人員變動(dòng)計(jì)劃主要用來計(jì)劃物業(yè)服務(wù)企業(yè)未來的人員變動(dòng)，它是由人員調(diào)配計(jì)劃、人員接替與提升計(jì)劃和人員補(bǔ)充計(jì)劃三部分組成；（3）培訓(xùn)計(jì)劃。培訓(xùn)計(jì)劃既保證了物業(yè)管理項(xiàng)目用人的需求，又調(diào)動(dòng)了員工的積極性；（4）工資激勵(lì)計(jì)劃。合理的工資政策、福利政策和激勵(lì)政策對防止人才流失、提高士氣、改進(jìn)績效，往往起著決定作用；（5）勞動(dòng)關(guān)系計(jì)劃。一個(gè)長期的、連貫的、臺(tái)理的勞動(dòng)關(guān)系計(jì)劃，可改善勞資關(guān)系、減少投訴和不滿，使員工的利益最大限度地與企業(yè)的利益保持一致；（6）人力成本計(jì)劃。人力成本計(jì)劃是指與人力資源有關(guān)的所有費(fèi)用的總和