東北財經(jīng)大學(xué) 資產(chǎn)評估 理論與思考題

1、1.試說明資產(chǎn)評估價值多樣性產(chǎn)生的原因。(1資產(chǎn)評估結(jié)論的多樣性:1. 同類、同種或同樣的非同一資產(chǎn)可能存在不同評估結(jié)論2. 同一資產(chǎn)可能存在不同的評估結(jié)論(2原因:1. 合理差異:產(chǎn)生于評估人員對資產(chǎn)的未來收益及折現(xiàn)率預(yù)期上的差異,由于評估人員及其所掌握的信息所造成的誤差,在一個相對合理的范圍內(nèi)都屬于正常情況。2. 超出合理區(qū)間的差異:因環(huán)境或條件所限,存在使用方式和利用程度上的差異:被評估對象的使用方式,以資產(chǎn)的實際使用方式為準(zhǔn),或根據(jù)評估條件設(shè)定資產(chǎn)的使用方式,它們不一定是相等的。面對不同細(xì)分市場,如正常交易市場或拍賣市場,市場條件存在差異。同一市場中交易條件的差異:面對不同交易主體,不

2、同交易動機,不同交易時限和交易方式。市場主體差異指交易主體的數(shù)量,或稱為市場活躍程度,越活躍資產(chǎn)可以實現(xiàn)的價值就可能越高。交易動機是參與交易的當(dāng)事人的交易意愿。交易時間約束包括了展示時間、了解市場信息時間、討價還價及決策的時間。交易方式包括一次性付款或分期付款交易,單個交易或批量交易等。2.試舉例說明資產(chǎn)評估經(jīng)濟技術(shù)原則對評估技術(shù)應(yīng)用的影響。(1資產(chǎn)評估經(jīng)濟技術(shù)原則包括:預(yù)期收益原則、供求原則、貢獻原則、替代原則、評估時點原則(2市場定價原理和市場規(guī)則在資產(chǎn)價值評估手段中的集中體現(xiàn)形成了資產(chǎn)評估技術(shù)思路,而資產(chǎn)評估具體技術(shù)方法是從不同角度和方面實現(xiàn)評估技術(shù)思路的工具和手段。資產(chǎn)評估經(jīng)濟技術(shù)原則

3、應(yīng)用在資產(chǎn)評估中,確立了資產(chǎn)評估的技術(shù)思路,而為了實現(xiàn)技術(shù)思路,產(chǎn)生了具體評估方法。比如替代原則說明了投資者在購置某項資產(chǎn)時,所愿意支付的價格不會高于市場上具有相同用途的替代品的現(xiàn)行市價。以此為思路產(chǎn)生了資產(chǎn)評估的市場途徑。指利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格,經(jīng)過直接比較或類比分析來估測資產(chǎn)價值的評估技術(shù)思路。而為了實現(xiàn)市場途徑,產(chǎn)生了直接比較法和間接比較法等具體評估方法。3.試說明評估特定目的對評估過程和結(jié)論的影響及其方式和路徑。(1資產(chǎn)評估特定目的是每一項資產(chǎn)評估所要實現(xiàn)的具體目標(biāo)。其作用是在考慮了:1、引起資產(chǎn)評估的經(jīng)濟事項或資產(chǎn)業(yè)務(wù)本身2、評估報告和結(jié)論的預(yù)期用途3、評估報告和結(jié)

4、論的預(yù)期使用者這三點后,所形成的對資產(chǎn)評估項目的條件約束和目標(biāo)約束。(2資產(chǎn)評估特定目的貫穿了資產(chǎn)評估的全過程,它是評估人員在進行具體資產(chǎn)評估時必須首先明確的基本事項。1.是界定評估對象的基礎(chǔ)。沒有評估特定目的的條件約束的評估客體不能構(gòu)成評估對象。只有委托方明確因何種經(jīng)濟活動而轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的使用權(quán)和所有權(quán),及其條件和目的,才能構(gòu)成完整的委托。2. 對于資產(chǎn)評估中具體參數(shù)選擇具有約束作用。評估抵押物的市場價值,或評估抵押物的有序清算價值,需要相匹配的評估參數(shù)數(shù)據(jù)。3. 對于資產(chǎn)評估具體價值目標(biāo)(評估結(jié)論的價值定義及價值類型的選擇具有約束作用。若評價抵押品時必須考慮違約的潛在風(fēng)險和難以變現(xiàn)的因素,則可

5、能放棄市場價值,選擇抵押價值或有序清算價值。4.如何理解資產(chǎn)評估特定目的與評估假設(shè)、價值類型及其評估方法應(yīng)用之間的關(guān)系。(1資產(chǎn)評估特定目的是每一項資產(chǎn)評估所要實現(xiàn)的具體目標(biāo)。其作用是在考慮了:1、引起資產(chǎn)評估的經(jīng)濟事項或資產(chǎn)業(yè)務(wù)本身2、評估報告和結(jié)論的預(yù)期用途3、評估報告和結(jié)論的預(yù)期使用者這三點后,所形成的對資產(chǎn)評估項目的條件約束和目標(biāo)約束。(2資產(chǎn)評估特定目的對評估結(jié)果的價值類型的約束作用是通過資產(chǎn)評估假設(shè)具體體現(xiàn)出來的。而評估途徑和方法的選擇要與評估目的、評估時的市場條件、被評估對象在評估過程中所處的狀態(tài)、以及由此所決定的資產(chǎn)評估價值類型相適應(yīng)。包括評估特定目的在內(nèi)的所有對資產(chǎn)評估形成約

6、束的因素,都需要借助于評估假設(shè)實現(xiàn)其對資產(chǎn)評估的條件約束和目標(biāo)約束。而資產(chǎn)評估假設(shè)通過對評估對象交易的前提條件、作用方式、作用空間的約束和限定影響著評估結(jié)果的價值類型。(3不能將評估目的的約束作用固定化和僵化。將評估特定目的與評估結(jié)果的價值類型或應(yīng)采用的評估方法等關(guān)系固定化是不可取的。因為每一類經(jīng)濟事項或資產(chǎn)業(yè)務(wù)會因不同的時間、地點、市場環(huán)境和預(yù)期使用者的差異,會對資產(chǎn)評估具體價值目標(biāo)形成不同的條件約束,也會對資產(chǎn)評估結(jié)果的價值定義及價值類型有著不同的要求。必須考慮三者的不同組合確定條件約束和目標(biāo)約束。所以價值類型、評估技術(shù)方法與評估特定目的并不是直接匹配。5.試說明評估對象狀況假設(shè)中的逆向假

7、設(shè)設(shè)定與評估對象在評估基準(zhǔn)日時的實際情況之間的邏輯關(guān)系。(1評估對象狀況假設(shè)可以歸納為持續(xù)使用。單個評估對象或單項資產(chǎn)的狀況假設(shè)具體包括:在用續(xù)用假設(shè)、轉(zhuǎn)用續(xù)用假設(shè)和移地續(xù)用假設(shè)。對于企業(yè)整體性資產(chǎn)而言,評估對象狀況可以歸納為持續(xù)經(jīng)營或非持續(xù)經(jīng)營。(2逆向假設(shè)亦稱非真實性條件假設(shè),是評估時所做的與其在評估基準(zhǔn)日所知事實和真實情況相反的假定說明。具體地講,逆向假設(shè)所設(shè)定的評估對象物理、法律和經(jīng)濟特征、市場條件或趨勢等資產(chǎn)外部條件以及分析中使用數(shù)據(jù)的真實性與評估時在評估基準(zhǔn)日已知的實際情況相背。如處于待開發(fā)狀態(tài)的規(guī)劃商業(yè)用地。6.試說明資產(chǎn)評估中的市場條件假設(shè)在資產(chǎn)評估中所起的作用。(1資產(chǎn)評估各

8、種假設(shè)是創(chuàng)造或構(gòu)筑了資產(chǎn)評估得以按部就班順利進行的基礎(chǔ)和條件。需要借助于資產(chǎn)評估各種假設(shè),才能夠在資產(chǎn)評估中將資產(chǎn)業(yè)務(wù)對評估結(jié)果的價值類型及其量的要求體現(xiàn)在資產(chǎn)評估結(jié)果中。沒有各種條件假設(shè),特定目的無法實現(xiàn)。通過各種條件假設(shè)將被評估資產(chǎn)置于一個相對穩(wěn)定的市場環(huán)境中,以及將被評估資產(chǎn)設(shè)定到某一種狀態(tài)下,根據(jù)所限定的市場條件及評估對象的作用空間和作用方式,評定估算出符合目的的評估結(jié)果。(2市場條件假設(shè)確定了資產(chǎn)面臨的市場條件。如果評估對象面臨的市場條件不確定,資產(chǎn)評估就無法進行。市場條件假設(shè)限定了評估對象在何種市場條件下進行交易。依據(jù)參與交易的市場主體的地位及數(shù)量,以及交易時間是否充分,將市場條件

9、劃分為公開市場和非公開市場,形成了公開市場假設(shè)和非公開市場假設(shè)。7.試說明市場價值和持續(xù)經(jīng)營價值的內(nèi)涵和評估要領(lǐng)。(1市場價值:自愿買方與自愿賣方在評估基準(zhǔn)日進行正常的市場營銷之后,所達成的公平交易中某項資產(chǎn)應(yīng)該進行交易的價值的估計數(shù)額,當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)各自精明、謹(jǐn)慎行事,不受任何強迫壓制。市場價值反映了市場作為一個整體對其效用的認(rèn)可。應(yīng)當(dāng)滿足以下要求:1.評估對象及其權(quán)益是明確的2.公開市場條件3.評估對象被正常使用4.評估對象在交易之前有一個合理的展示時間5.評估過程使用的數(shù)據(jù)均來自于市場(2持續(xù)經(jīng)營價值:是指被評估企業(yè)按照評估基準(zhǔn)日時的用途、經(jīng)營方式、管理模式等繼續(xù)經(jīng)營下去所能實現(xiàn)的預(yù)期收

10、益(現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值。是一個整體的價值概念,是相對于被評估企業(yè)自身既定的經(jīng)營方向、經(jīng)營方式、管理模式等所能產(chǎn)生的現(xiàn)金流量和獲利能力的整體價值。由于企業(yè)的各個組成部分對企業(yè)的整體價值都有相應(yīng)的貢獻,企業(yè)持續(xù)經(jīng)營價值可以按企業(yè)各個組成部分資產(chǎn)的相應(yīng)貢獻被分配給企業(yè)的各個組成部分資產(chǎn),即構(gòu)成企業(yè)各局部資產(chǎn)的在用價值計算。所有這些組成部分本身的價值并不構(gòu)成市場價值,而構(gòu)成企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的各要素資產(chǎn)的在用價值之和,也就是企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營價值。企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營價值本身并不是市場價值,但其數(shù)量可能正好等于企業(yè)的市場價值,也可能高于或低于企業(yè)的市場價值。8.試說明市場價值和投資價值的本質(zhì)和評估要領(lǐng)。投資價值是指對于

11、有明確投資目標(biāo)和特定投資偏好的某一類或者特定投資者所具有的價值。例如,企業(yè)并購中的被并購企業(yè)價值就可分為投資價值和市場價值兩種:投資價值是指兼并企業(yè)在考慮自身特定的協(xié)同效應(yīng)和管理戰(zhàn)略的條件下,被并購企業(yè)的評估價值。市場價值是指在評估基準(zhǔn)日,假設(shè)被并購企業(yè)按照已有的經(jīng)營和管理戰(zhàn)略持續(xù)經(jīng)營時,評估對象在自愿交易的買賣雙方進行公平正常交易時評估的價值數(shù)額。投資價值可能正好等于市場價值,也可能高于或低于市場價值。- 在資產(chǎn)評估領(lǐng)域,尤其是企業(yè)并購的行為中,同樣的資產(chǎn)也很可能會因為投資者的差異而具有不同的價值。不同情況下,企業(yè)的價值表現(xiàn)出的價值類型可簡要歸納如下:(1當(dāng)投資者并購動機不同時,評估被并購企

12、業(yè)的價值類型會有所不同。例如,當(dāng)投資者主要為了獲得被并購企業(yè)的未來盈利能力時,采用的評估價值多為投資價值;而當(dāng)投資者主要為了獲得被并購企業(yè)的資源且存在可比的公平市價時,此時往往即會采用市場價值。(2當(dāng)委托方作為不同利益主體時,評估被并購企業(yè)的價值類型也會有所差異。例如,當(dāng)并購的主體是某一類或特定的投資者,并在評估過程中僅結(jié)合其自身的經(jīng)濟特征和特有的評估資料時,注冊資產(chǎn)評估師往往選擇投資價值作為評估價值;與此相反,如果沒有特定的投資者,被并購企業(yè)完全可以通過各種公開途徑尋找潛在的并購企業(yè),此時,被并購企業(yè)為了向公眾呈現(xiàn)出一個公允的價值信息,就可以委托專業(yè)的資產(chǎn)評估機構(gòu)按照企業(yè)當(dāng)前的經(jīng)營和管理戰(zhàn)略

13、持續(xù)經(jīng)營的條件下進行資產(chǎn)評估,這時的價值往往就是公開市場的市場價值。9.試說明合理劃分評估價值類型的意義和作用。(1對資產(chǎn)評估人員的技術(shù)指引和約束價值定義及其類型不僅是對評估結(jié)果價值屬性與評估條件相互關(guān)系規(guī)律的總結(jié)和歸納,同時它也要求評估人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估條件正確選擇價值定義及其類型。市場價值和市場價值以外的價值的劃分,既考慮了決定資產(chǎn)評估價值的內(nèi)部因素,又考慮了影響資產(chǎn)評估價值的外部因素及其用途指向,有利于評估人員對其評估結(jié)果性質(zhì)的認(rèn)識,也便于評估人員劃定其評估結(jié)果的適用范圍和使用范圍。(2對客戶及委托方正確使用資產(chǎn)評估報告的指引作用資產(chǎn)評估這種意見或咨詢能對客戶的某些行為起指導(dǎo)作用,應(yīng)防止和

14、杜絕提交可能造成客戶誤解、誤用或誤導(dǎo)的資產(chǎn)評估報告。資產(chǎn)評估報告中任何概念的模糊或不合理,都會造成客戶及社會對評估結(jié)果的誤解。所以資產(chǎn)評估結(jié)果價值類型的科學(xué)分類和解釋具有重要的作用。如果評估報告使用人明確了資產(chǎn)評估中市場價值和市場價值以外的價值公平合理的市場范圍,那么他們也能很容易把握評估結(jié)果的適用范圍和使用范圍。(3是實現(xiàn)資產(chǎn)評估價值目標(biāo)的重要手段價值類型分類實際上是把市場價值作為整個評估價值目標(biāo)體系中的基礎(chǔ),發(fā)揮著資產(chǎn)評估公允價值坐標(biāo)和基本參照的作用。正是定義了資產(chǎn)評估中的市場價值,才使得較為抽象的資產(chǎn)評估公允價值能夠被把握和衡量,公允價值才能夠成為可操作的資產(chǎn)評估的基本價值目標(biāo)。設(shè)計了市

15、場價值這個公允價值的坐標(biāo),并設(shè)計出能夠涵蓋各種特殊條件下的市場價值以外的價值的具體價值形式和定義,就為實現(xiàn)資產(chǎn)評估具體價值目標(biāo)提供了目標(biāo)載體和表達載體。明確資產(chǎn)評估價值定義,合理劃分資產(chǎn)評估價值類型是資產(chǎn)評估中的重要工作。10.試說明市場途徑的理論基礎(chǔ)、邏輯基礎(chǔ)和評估基本程序。(1市場途徑是指利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格,經(jīng)過直接比較或類比分析來估測資產(chǎn)價值的評估技術(shù)思路和實現(xiàn)該評估技術(shù)思路的各種評估技術(shù)方法的總稱。(2根據(jù)替代原理,采用比較和類比的思路及方法來判斷資產(chǎn)價值。任何一個正常的投資者在購置某項資產(chǎn)時,所愿意支付的價格不會高于市場上具有相同用途的替代品的現(xiàn)行市價。運用市場途

16、徑及方法要求充分利用類似資產(chǎn)成交價格信息。市場途徑的基本前提:其一是要有一個活躍的公開市場;其二是公開市場的上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動。參照物及其交易活動的可比性主要表現(xiàn)在：1 參照物與評估對象在功能上 具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似；2 參照物與評估對象面臨的市場條件具有可 比性，包括市場供求關(guān)系、競爭狀況和交易條件等；3 參照物成交時間與評估基準(zhǔn)日間隔時 間不能過長，應(yīng)在一個適度抵減范圍內(nèi)，同時，這個時間因素對資產(chǎn)價值的影響是可以調(diào)整 的。 （3）市場途徑基本程序 1. 選擇參照物。 對參照物的要求關(guān)鍵是可比性問題，包括功能、市場條件及成交時間等；另外是參照物 數(shù)量問題，不論參

17、照物與被評估對象如何相似，通常參照物應(yīng)選擇三個以上。 2. 在被評估對象和參照物之間選擇比較因素。 應(yīng)根據(jù)不同種類資產(chǎn)價值形成的特點， 選擇對資產(chǎn)價值形成影響較大的因素作為對比指 標(biāo)，在參照物與評估對象之間進行比較。 3. 指標(biāo)對比、量化差異。 運用市場途徑的一個重要環(huán)節(jié)就是將參照物與評估對象對比指標(biāo)之間的上述差異數(shù)量 化和貨幣化。 4. 在各參照物成交價格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化的對比指標(biāo)差異。 5. 綜合分析確定評估結(jié)果 11. 如何正確理解收益途徑中的收益額與折現(xiàn)率以及如何正確處理它們之間的 “關(guān)聯(lián)關(guān)系”。 （1）收益額是指根據(jù)投資回報的原理，資產(chǎn)在某種情況下所能得到的歸其產(chǎn)權(quán)主體的所得 額

18、。從時間的角度來講，收益額是評估對象的未來預(yù)期收益額，不是評估對象的歷史收益額 或現(xiàn)實收益額。從收益的性質(zhì)，收益額是評估對象的客觀收益額或正常收益額，而不是實際 收益額或賬面收益額。 客觀收益額是指評估對象在正常使用基礎(chǔ)上所能實現(xiàn)或獲得的收益。 在實際收益額中經(jīng) 常包含非正常因素，許多是屬于一次性或偶然性的因素。因此評估預(yù)期收益的基礎(chǔ)，是資產(chǎn) 在正常經(jīng)營條件下，排除了偶然因素和不可比因素之后的評估對象的正常收益。 （2）折現(xiàn)率是一種期望投資報酬率，是投資者在投資風(fēng)險一定的情況下對投資所期望的回 報率。 是由無風(fēng)險報酬率和風(fēng)險報酬率所組成的。 在資產(chǎn)評估中， 因資產(chǎn)的行業(yè)分布、 種類、 市場條件

19、的不同，折現(xiàn)率也不相同。 （3）要正確處理他們之間的“關(guān)聯(lián)關(guān)系” ，重要的是保證收益額與折現(xiàn)率內(nèi)涵及口徑上的一 致。 比如：凈利潤、凈現(xiàn)金流量（股權(quán)自由現(xiàn)金流量）是股權(quán)收益形式，因此只能用股權(quán)投 資回報率作為折現(xiàn)率。 息前凈利潤、 息前凈現(xiàn)金流量或企業(yè)自由現(xiàn)金流量等是股權(quán)與債權(quán)收 益的綜合形式，因此，只能運用股權(quán)與債權(quán)綜合投資回報率，即只能運用通過加權(quán)平均資本 成本模型獲得的折現(xiàn)率。 12. 試說明成本途徑的基本參數(shù)和評估要點。 成本途徑的邏輯順序表達式為： 資產(chǎn)的評估值資產(chǎn)的重置成本資產(chǎn)經(jīng)濟性陳舊貶值 資產(chǎn)功能性貶值資產(chǎn)實體有形損耗 （1）重置成本：資產(chǎn)按照現(xiàn)行市場價格標(biāo)準(zhǔn)的再取得成本。 復(fù)

20、原重置成本：采用與評估對象相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計、規(guī)格及技術(shù)等， 以現(xiàn)時價格水平重新構(gòu)建與評估對象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費用。 更新重置成本指采用了與評估對象不完全相同， 通常是現(xiàn)在流行使用的材料、 建筑或制 造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計、規(guī)格和技術(shù)等，以現(xiàn)行價格水平構(gòu)建與評估對象具有同等功能的全新資產(chǎn)所 需的費用。 （2）經(jīng)濟性貶值：外部條件變化引起資產(chǎn)閑置，收益下降造成的價值損失。 （3）功能性貶值：由于技術(shù)進步引起資產(chǎn)功能相對落后造成的資產(chǎn)價值損失。新工藝、新 材料和新技術(shù)的采用使原有資產(chǎn)的建造成本超過現(xiàn)行建造成本的超支額， 原有資產(chǎn)運營成本 的超支額。 （4）有形損耗：由于使用及自然力的作用

21、導(dǎo)致的資產(chǎn)物理性能的損耗或下降引起的資產(chǎn)價 值損失。 （5）評估要點： 1. 運用成本途徑進行評估時，應(yīng)當(dāng)明確評估的前提條件是評估對象按評估時點在用用 途繼續(xù)使用或改變用途繼續(xù)使用，而且這種繼續(xù)使用能夠帶來足夠的回報。 2. 區(qū)分復(fù)原重置成本與更新重置成本，以及它們在模型中起到的作用。當(dāng)三種貶值都 存在時，資產(chǎn)的重置成本為復(fù)原重置成本，因為存在功能性貶值。若為更新重置成本時，功 能性貶值和經(jīng)濟性貶值可能為 0，因為已經(jīng)包含在更新重置成本中。 13 闡述三大資產(chǎn)評估途徑的理論基礎(chǔ)、邏輯基礎(chǔ)以及評估途徑與評估技術(shù)方法 之間的關(guān)系。 （1）市場途徑：市場途徑是指利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格

22、，經(jīng)過直接比較 或類比分析來估測資產(chǎn)價值的評估技術(shù)思路和實現(xiàn)該評估技術(shù)思路的各種評估技術(shù)方法的 總稱。 根據(jù)替代原理， 采用比較和類比的思路及方法來判斷資產(chǎn)價值。 任何一個正常的投資者 在購置某項資產(chǎn)時，所愿意支付的價格不會高于市場上具有相同用途的替代品的現(xiàn)行市價。 運用市場途徑及方法要求充分利用類似資產(chǎn)成交價格信息。 基本前提：存在活躍公開市場；公開市場上要有可比的資產(chǎn)及交易活動。 （2）收益途徑：指通過估測被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價值的技術(shù)思路， 以及實現(xiàn)這個技術(shù)思路的各種評估方法的總稱 根據(jù)將利求本的思路， 采用資本化和折現(xiàn)的思路及方法來判斷和估算資產(chǎn)價值。 一個理 智的投資者在購置或投資于某一資產(chǎn)時， 其愿意支付或投資的貨幣數(shù)額不會高于他所購置或 投資的資產(chǎn)在未來能給他帶來的回報， 即收益額。 收益途徑正是利用投資回報和收益折現(xiàn)等 技術(shù)手段，把評估對象的預(yù)期產(chǎn)出能力和獲利能力作為評估標(biāo)的來估測評估對象的價值。 基本前提： 未來預(yù)期收益可以預(yù)測并可以用貨幣衡量； 承擔(dān)的風(fēng)險可以預(yù)測并可以用貨 幣衡量；預(yù)期獲利年限可以預(yù)測。 （3）成本途徑：指首先估測被評估資產(chǎn)的重置成本，然后估測業(yè)已存在的各種貶