價(jià)值洼地效應(yīng)顯現(xiàn) 二三線城市或成搶地新目標(biāo)

1、價(jià)值洼地效應(yīng)顯現(xiàn) 二三線城市或成搶地新目標(biāo)                2009年樓市一路高企的勢(shì)頭戛然而止。在日前閉幕的全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)議上，國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史表示，2010年將加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)土地調(diào)控，并指出一些企業(yè)和資本開(kāi)始向二三線城市轉(zhuǎn)移，未來(lái)土地審批將偏向二三線城市。   從去年房企銷售情況來(lái)看，二線城市成交量增幅可高達(dá)100%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)一線城市商品住宅成交量。這是否意味著，二三線城市將成為開(kāi)發(fā)商下一輪擴(kuò)張的重點(diǎn)

2、？   二線城市成交總量超一線   2月2日，國(guó)土資源部召開(kāi)的保障性住房用地供應(yīng)管理和土地市場(chǎng)運(yùn)行情況通氣會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2009年，全國(guó)土地出讓總面積達(dá)20.9萬(wàn)公頃，同比增加38%；出讓總價(jià)款項(xiàng)達(dá)15910.2億元，同比上漲了逾六成。   不僅土地市場(chǎng)供應(yīng)創(chuàng)下新高，樓市成交量更是一路飄紅。根據(jù)戴德梁行全國(guó)房產(chǎn)報(bào)告顯示，去年樓市剛性需求釋放，全年成交量約7.6億平方米，比2007年增長(zhǎng)10。其中，一線城市商品住宅成交總量約4940萬(wàn)平方米，增幅達(dá)82。成都、武漢、廈門、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)和天津六個(gè)二線城市商品住宅成交總量約6400萬(wàn)平方米

3、，增幅高達(dá)109，大大地超過(guò)了一線城市的成交總量。   中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，從去年10月份開(kāi)始，隨著傳統(tǒng)供應(yīng)旺季的來(lái)臨，全國(guó)各地的城市土地市場(chǎng)開(kāi)始分化。報(bào)告指出，由于土地市場(chǎng)表現(xiàn)過(guò)熱，上海、北京、深圳、廣州等城市從10月份開(kāi)始紛紛縮減土地供應(yīng)。據(jù)悉，直到去年12月底，廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目推出后，才突破了2009年2.5平方公里的土地供應(yīng)量。由于受到供應(yīng)的影響，一線城市成交量呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)，但以南京、天津、成都為代表的二三線城市，不僅完成了全年的土地儲(chǔ)備，同時(shí)城市土地成交量不斷上升。   截至去年12月29日，全國(guó)60個(gè)城市土地出讓金收入同比增加超過(guò)100

4、%。其中，杭州、上海、北京土地出讓金收入位居前三甲，二級(jí)城市杭州居首。   “一線城市房企競(jìng)爭(zhēng)激烈，且土地供應(yīng)有限，因此不少開(kāi)發(fā)商都有意識(shí)地朝二三線的省會(huì)城市發(fā)展”，仲量聯(lián)行投資部劉裕通表示，調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，整體上看，去年開(kāi)發(fā)商在二三線城市投資的比重越來(lái)越大。今年1月23日，在蘇州首次土地拍賣會(huì)上，保利地產(chǎn)就以44億元的價(jià)格再次奪下蘇州三幅地塊。   房企擴(kuò)張首選二三線城市   “要積極進(jìn)軍二三線城市”，廣東德冠國(guó)際投資有限公司董事總經(jīng)理莫嶸表示，一線城市的樓市會(huì)有大泡沫出現(xiàn)，現(xiàn)在二線城市的價(jià)格上升快，處于價(jià)值洼地，投資獲取的利潤(rùn)更大。

5、   據(jù)克而瑞（中國(guó)）研究中心統(tǒng)計(jì)，僅去年上半年，萬(wàn)科、招商、保利、首創(chuàng)、富力等30家大型房企在二線城市新增土地儲(chǔ)備的建筑面積就有約980萬(wàn)平方米，占總新增土地儲(chǔ)備建筑面積的49%，達(dá)到歷史最高值。保利對(duì)外公布的數(shù)據(jù)顯示，去年其一、二線城市銷售份額占比分別為46.56%和53.44%，二線城市總銷售額首次超過(guò)一線城市。1                     

6、60; “長(zhǎng)期來(lái)看，未來(lái)開(kāi)發(fā)商的擴(kuò)張肯定會(huì)集中在二三線城市，畢竟這些城市還沒(méi)有飽和?！币晃粡V東本土開(kāi)發(fā)商認(rèn)為。他指出，看重二三線城市的開(kāi)發(fā)商，其實(shí)也是有選擇性的，離省會(huì)近的城市通常會(huì)優(yōu)先發(fā)展，這些地方的地價(jià)房?jī)r(jià)會(huì)隨省會(huì)的帶動(dòng)而上漲；至于偏遠(yuǎn)的城市，得看經(jīng)濟(jì)水平和當(dāng)?shù)氐淖越ǚ壳闆r。   莫嶸指出，如今一線城市房?jī)r(jià)走高，開(kāi)發(fā)商還不如將手頭上一線城市中地段不好的房屋拋售，購(gòu)入二三線城市的土地。   部分企業(yè)重心轉(zhuǎn)移   去年底出臺(tái)的多項(xiàng)政策幾度強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)保障性住房建設(shè)。在全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)議上，國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史就特別指出，一些企業(yè)和資本已

7、經(jīng)開(kāi)始向二三線城市轉(zhuǎn)移，造成二三線城市房?jī)r(jià)上漲，未來(lái)土地審批將偏重二三線城市以及中小城鎮(zhèn)。   中原地產(chǎn)的報(bào)告指出，隨著去年12月份中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出要放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制，穩(wěn)步推進(jìn)城鎮(zhèn)化，讓開(kāi)發(fā)商看到了二三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)蘊(yùn)藏的巨大商機(jī)。   有業(yè)內(nèi)人士表示，這意味著未來(lái)二三線城市將有大量土地出讓，開(kāi)發(fā)商融資環(huán)境也有望保持適度寬松，房企將加速在二三線城市的布局發(fā)展。   “目前大型房企為儲(chǔ)備更多土地向全國(guó)擴(kuò)張，紛紛到投資成本不高且利潤(rùn)大的二三線城市拿地”，廣州房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃專家謝逸楓表示，隨著一線城市土地供應(yīng)量縮減，2

8、010年將掀起一輪二三線城市土地?cái)U(kuò)張熱潮，尤其是珠三角小城市、長(zhǎng)三角周圍城市以及中部區(qū)域的城市。此外，他指出，二三線城市的地方政府為了刺激開(kāi)工積極性，還會(huì)出臺(tái)更實(shí)惠的政策吸引大型房企。   相關(guān)閱讀：2010樓市將高位盤整 二三線城市里尋機(jī)會(huì)   昨天,世聯(lián)地產(chǎn)發(fā)布的2010年中國(guó)樓市趨勢(shì)報(bào)告中指出,預(yù)計(jì)今年房?jī)r(jià)將高位盤整,泡沫暫時(shí)還不會(huì)破滅,其中廣大的二、三線城市可能會(huì)出現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊升”,一線城市的新房成交量同比將難以再出現(xiàn)較大增長(zhǎng),相比2009年甚至可能還會(huì)出現(xiàn)一定下降。   房?jī)r(jià)高位盤整   國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)

9、據(jù)顯示,2009年新建商品房?jī)r(jià)漲幅24%,是近15年最大的。2010年中國(guó)樓市的整體供需狀況將會(huì)很大程度上左右房?jī)r(jià)的走勢(shì)。    世聯(lián)地產(chǎn)分析師認(rèn)為,在供給方面,2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的相對(duì)低迷,使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商異常謹(jǐn)慎,大幅減少了投資和新開(kāi)工面積,直接導(dǎo)致2009年下半年以來(lái)的供給不足,這種供不應(yīng)求的關(guān)系將在今年上半年繼續(xù)存在。在需求方面,預(yù)計(jì)2010年的中國(guó)樓市的需求依然較為旺盛,世界各國(guó)均加大對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)“高走”的預(yù)期,大量的國(guó)際熱錢對(duì)維持目前的高房?jī)r(jià)也起到了推波助瀾的作用。因此,可以預(yù)見(jiàn)2010年房?jī)r(jià)將在高位繼續(xù)盤整。    楊紅旭則認(rèn)為

10、,開(kāi)發(fā)商的資金充裕主要得力于銷售資金回籠,其次是信貸,短期內(nèi)開(kāi)發(fā)商確實(shí)不差錢,也不會(huì)很快降價(jià),但隨著成交量的下滑和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸的緊縮,預(yù)計(jì)下半年很多開(kāi)發(fā)商的資金鏈會(huì)重新緊張,部分有預(yù)見(jiàn)的開(kāi)發(fā)商將在上半年降價(jià)促銷。            二、三線城市更有戲    從城市間對(duì)比來(lái)看,2010年一線城市的成交量難以在2009年的基礎(chǔ)上再創(chuàng)新高,二、三線城市房地產(chǎn)相對(duì)健康。報(bào)告指出,當(dāng)前一線城市畸高的房?jī)r(jià)水平已經(jīng)對(duì)這些城市剛性需求的釋放形成抑制,而在二、三線城市,未來(lái)隨著城市化進(jìn)程的

11、進(jìn)一步發(fā)展,這些城市在市區(qū)面積和城市人口方面都面臨著擴(kuò)容的問(wèn)題,這為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展創(chuàng)造了先決條件。    從短期來(lái)看,二、三線城市在2010年面臨多種購(gòu)房需求集中釋放的可能,這些購(gòu)房需求主要包括:本地居民的“改善+投資”需求、外地投資客投資性需求、周邊地區(qū)富裕人群剛性購(gòu)房需求、大學(xué)生就業(yè)構(gòu)成新增剛性需求。在多種需求的綜合作用下,2010年二、三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)有望實(shí)現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊升”。    土地市場(chǎng)將加大供應(yīng)    在土地市場(chǎng)方面,世聯(lián)地產(chǎn)分析師認(rèn)為,2009年全國(guó)商品房成交均價(jià)在市場(chǎng)回暖的影響下迅猛攀升,房?jī)r(jià)在一年之間重回歷史的高

12、點(diǎn),畸高的房?jī)r(jià)嚴(yán)重限制了“剛性需求”的消費(fèi)能力,為平抑房?jī)r(jià),預(yù)計(jì)2010年政府將在土地供給方面進(jìn)一步加大供給力度,從市場(chǎng)供需的角度來(lái)對(duì)高房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)整。    此外,2009年出于發(fā)展經(jīng)濟(jì)的需要,各級(jí)地方政府不同程度地實(shí)行了稅費(fèi)減免和增資擴(kuò)建的措施,通過(guò)加大土地供給、增加土地財(cái)政收入緩解目前的財(cái)政窘境將勢(shì)在必行。    相關(guān)新聞    去年房貸累計(jì)新增1.4萬(wàn)億    晨報(bào)記者李強(qiáng)報(bào)道昨天,央行公布2009年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告,去年,在樓市交投火爆的影響下,個(gè)人消費(fèi)性住房貸款累計(jì)新增達(dá)到1.4萬(wàn)億元。報(bào)告顯示,去年全年,個(gè)人消費(fèi)貸款增速顯著提升,全年各金融機(jī)構(gòu)人民幣個(gè)人消費(fèi)貸款累計(jì)新增1.8萬(wàn)億