投資項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告最終

1、上海海灣蓬萊仙閣別墅項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告目錄一、 項(xiàng)目概況1二、 建設(shè)必要性分析2三、 市場(chǎng)分析2四、 項(xiàng)目配套條件落實(shí)情況4五、 項(xiàng)目投資估算與資金籌措5六、 項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)6七、 不確定性分析7八、 總評(píng)估71、 項(xiàng)目概況奉賢海灣板塊別墅區(qū)從2014年開始開發(fā)，目前已初具規(guī)模，已完成了西部9.8平方公里的開發(fā)。12家房地產(chǎn)開發(fā)公司先后進(jìn)入奉賢海灣。以世茂、招商地產(chǎn)、綠地集團(tuán)、同豐、平苑、海岸線、建都房產(chǎn)等主要的別墅為主，已完成房地產(chǎn)開發(fā)面積19萬(wàn)平方米，板塊內(nèi)共建造了400多棟別墅，銷售率達(dá)80%以上迄今為止，預(yù)計(jì)在2010年前建造完成3000棟別墅以及多層公寓，形成擁有10萬(wàn)人口的小鎮(zhèn)，是上海

2、最大的以獨(dú)棟別墅為主的低密度別墅區(qū)之一。一幅“城在海邊、屋在林中、人在綠中”的畫卷正在展開。隨著奉賢海灣板塊的知名度越來(lái)越高，目前這里的別墅銷售情況愈發(fā)樂(lè)觀。從2014年下半年以來(lái)，別墅熱銷程度一直居高不下。據(jù)了解，購(gòu)房者中，有三分之一是奉賢本地人，三分之一來(lái)自上海其他地區(qū)，還有三分之一來(lái)自外地（包括境外）。目前，來(lái)海灣購(gòu)房的境外人士正逐年增多。購(gòu)房者中有很大一部分是出于投資目的買房的。因此，朱可嘉公司也準(zhǔn)備進(jìn)入此區(qū)域發(fā)展。2、 建設(shè)必要性分析隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的進(jìn)步，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式越來(lái)越多樣化，大部分企業(yè)不再局限于單純的開發(fā)活動(dòng)，而開始重視房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)并舉，以提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益

3、，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)抵抗能力，這不僅房地產(chǎn)企業(yè)具有項(xiàng)目策劃、建設(shè)方面的知識(shí)，而且要具備資本投資和資產(chǎn)管理的能力。 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)是房地產(chǎn)產(chǎn)品從開發(fā)建設(shè)到竣工投入使用，并在經(jīng)營(yíng)管理和市場(chǎng)流通過(guò)程中實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)商品價(jià)值的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。它不僅為人類社會(huì)的生產(chǎn)、生活提供入住空間和物質(zhì)載體，滿足社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的物質(zhì)需要，而且通過(guò)投資、項(xiàng)目開發(fā)和資產(chǎn)管理，創(chuàng)造投資效益和社會(huì)效益，成為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的重要組成部分。3、 市場(chǎng)分析整體情況分析1、上海別墅市場(chǎng)趨向成熟 上海別墅市場(chǎng)起步于80年代后期，發(fā)展一直較為緩慢，進(jìn)入90年代后期，隨著上海對(duì)外開放程度的進(jìn)一步提高和房產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，在上海出現(xiàn)了大批外銷花園別墅

4、群，形成上海別墅市場(chǎng)的第一次浪潮，但此時(shí)別墅的類型、功能及其針對(duì)的潛在客戶群均較為單一，市場(chǎng)化程度較低，因而在隨后的幾年中再次跌入了谷底。直至1998年下半年，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、高速發(fā)展，作為國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)中心的上海的住宅市場(chǎng)得到了迅猛發(fā)展，同時(shí)也帶動(dòng)了別墅市場(chǎng)的復(fù)蘇。地鐵1號(hào)線的通車營(yíng)運(yùn)使得上海西南郊首先掀起了內(nèi)銷別墅的開發(fā)熱潮。經(jīng)過(guò)這三年的發(fā)展，上海的別墅市場(chǎng)已由單一的基本別墅類型發(fā)展成為多元化物業(yè)共存的市場(chǎng)形態(tài)。排屋概念的出現(xiàn)，雙復(fù)式公寓（疊加式別墅）的形成以及近年所出現(xiàn)的"里弄式住宅"和"新獨(dú)院住宅"，均可看作是別墅的衍生產(chǎn)物，表明市場(chǎng)開始真正走向成

5、熟。近年來(lái)，上海別墅住宅建筑面積與銷售量以持續(xù)的幅度遞增，去年別墅的總體價(jià)格水平比前年上漲了10，而伴隨著入世及第八次降息等利好消息的刺激，可以預(yù)見，別墅類物業(yè)的需求仍將呈放大趨勢(shì)，別墅市場(chǎng)前景看好。2、市場(chǎng)供應(yīng)狀況分析（1）供應(yīng)量持續(xù)放大據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前上海別墅開發(fā)用地近2萬(wàn)畝，平均每個(gè)項(xiàng)目的占地面積在10萬(wàn)平方米左右。以綜合容積率0.7計(jì)算，則近2-3年內(nèi)上海別墅市場(chǎng)的供應(yīng)量將達(dá)到940萬(wàn)平方米，這還沒有計(jì)算近兩年內(nèi)新批土地的潛在供應(yīng)量。另外，從2010年土地出讓面積的容積率來(lái)看，呈現(xiàn)出大幅度下降趨勢(shì)，去年月平均容積率為1.32，第三季度則為1.16；而前年同期分別為11.87和11.83。進(jìn)

6、一步反映出今年投放市場(chǎng)的別墅仍將處于較大的上升趨勢(shì)。（2）區(qū)域分布以近郊為主據(jù)搜房網(wǎng)別墅數(shù)據(jù)庫(kù)統(tǒng)計(jì)，目前滬上在建別墅有近100個(gè)，絕大部分分布在交通方便、環(huán)境較好的近郊區(qū)，其中閔行、松江和浦東新區(qū)和長(zhǎng)寧四個(gè)區(qū)域在售別墅項(xiàng)目總數(shù)占到了上海別墅供應(yīng)量的80%以上。如下所示： （3）價(jià)格結(jié)構(gòu)合理通過(guò)對(duì)在售別墅的總價(jià)進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，目前上海別墅供應(yīng)量集中在100萬(wàn)至200萬(wàn)價(jià)格段，占到了供應(yīng)量的46%；其次是總價(jià)在200至300萬(wàn)的中高檔別墅，占總供應(yīng)量的17%；而總價(jià)在100萬(wàn)以下的經(jīng)濟(jì)型別墅和總價(jià)在300萬(wàn)以上的豪華型別墅分別為15%和12%。從價(jià)格上看，上海別墅市場(chǎng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與消費(fèi)結(jié)構(gòu)基

7、本吻合，不存在大的結(jié)構(gòu)性矛盾。2、市場(chǎng)需求狀況分析 （1）短期內(nèi)需求增長(zhǎng)有限目前上海約2500萬(wàn)人口，以5口之家計(jì)算，約有500萬(wàn)個(gè)家庭單位。按照現(xiàn)有人均收入水平，結(jié)合國(guó)際慣例來(lái)統(tǒng)計(jì)，將有2的家庭購(gòu)買別墅，這樣僅上海本地就蘊(yùn)藏著67萬(wàn)套別墅的消費(fèi)能力，它還未包括來(lái)自港臺(tái)地區(qū)及周邊省、市的購(gòu)買者。而目前上海別墅上市的總量還不到1.5萬(wàn)套，仍然有較大空間。但另一方面，目前上海市住宅市場(chǎng)一年近兩千萬(wàn)平方米的銷售量也只能保持三年左右，按中房指數(shù)辦公室去年底的調(diào)查數(shù)據(jù)分析，在購(gòu)房者中只有5%的家庭會(huì)選擇別墅物業(yè)，那么上海去年的別墅年需求量就只有7600套左右，合建筑面積兩百多萬(wàn)平方米，與大量的市場(chǎng)供應(yīng)量

8、還有一定差距（結(jié)合上述，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)23年內(nèi)要消化近一千萬(wàn)平方米的新建別墅，則平均每年必需賣掉三百多萬(wàn)平米，即一萬(wàn)套以上）。 因此，長(zhǎng)期看好的別墅市場(chǎng)在短期內(nèi)顯然是供過(guò)于求。上海市別墅市場(chǎng)在經(jīng)過(guò)前兩年的預(yù)熱之后，在近三年迎來(lái)供應(yīng)高峰期。本次調(diào)研表明，今年上半年開盤的別墅項(xiàng)目就不下30個(gè)，短期供應(yīng)量的增長(zhǎng)速度超過(guò)了需求量的增長(zhǎng)速度。對(duì)本項(xiàng)目而言，前期的市場(chǎng)定位變得尤為重要，如何在現(xiàn)今紛亂的競(jìng)爭(zhēng)局面中實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化并奠定初步的品牌基礎(chǔ)，市場(chǎng)定位的正確與否為根本之因素。3、市場(chǎng)前景預(yù)測(cè) 從需求結(jié)構(gòu)的角度分析，上海當(dāng)前別墅市場(chǎng)較之以前有了質(zhì)的飛躍，別墅生活不再是可望而不可及的貴族生活的標(biāo)志，正在悄然

9、走入普通百姓的生活。2001年，上海別墅市場(chǎng)的銷售面積、銷售金額在整個(gè)商品房銷售比例逐步上升。而隨著上海人均GDP的逐步增長(zhǎng)（到2001年已突破4500美元），及加入WTO后汽車價(jià)格的下降、市政交通建設(shè)的不斷完善，隨著第二套住宅時(shí)代的到來(lái)，時(shí)間、空間和距離有了新的概念，人們的居住理念發(fā)生了重大的變化，別墅生活將越來(lái)越為更多的購(gòu)房者所接受，市場(chǎng)前景看好。 4、 項(xiàng)目配套條件落實(shí)情況1、廠址選擇和土地征用10萬(wàn)噸直紡短纖項(xiàng)目在現(xiàn)有廠區(qū)內(nèi)建設(shè)，無(wú)需征地?，F(xiàn)有部分輔助建筑物及部分地上地下綜合管線已經(jīng)拆除或拆遷改造，可滿足本裝置要求。公用工程均利用公用工程裝置富余能力，總建筑面積30000平方米。2、原

10、輔、燃料供應(yīng)落實(shí)情況本項(xiàng)目主要原料是由X公司提供，因此本項(xiàng)目原料來(lái)源穩(wěn)定、可靠，供應(yīng)有充足的保證。其他所需輔助材料，如：紡絲油劑、過(guò)濾砂、硅油等均有國(guó)內(nèi)提供。具體見生產(chǎn)成本3、水電氣落實(shí)情況（1）供水：本項(xiàng)目所需生產(chǎn)水、生活水、除鹽水、循環(huán)冷卻水及消防水均由朱可嘉公司滌綸二廠給水系統(tǒng)供給。（2）供電：由朱可嘉公司熱電廠供給。熱電廠有60MW發(fā)電機(jī)四臺(tái)，又有二路110KV備用電源，可滿足用電需求。（3）供熱：為滿足短纖生產(chǎn)工藝、空調(diào)機(jī)制冷等用汽需求，原熱力站須根據(jù)現(xiàn)在的實(shí)際用汽負(fù)荷及新增用汽負(fù)荷必須增加減溫減壓設(shè)備，以滿足擴(kuò)建、改建后全場(chǎng)所需用汽負(fù)荷。4、運(yùn)輸條件的落實(shí)情況本裝置生產(chǎn)所需原材料采

11、用管道輸送，車間及倉(cāng)庫(kù)內(nèi)外成品運(yùn)輸均采用電瓶叉車。廠外物料運(yùn)輸均由公司級(jí)運(yùn)輸公司承擔(dān)，本項(xiàng)目不再增加廠外運(yùn)輸及行政生活運(yùn)輸設(shè)備，只增加廠內(nèi)絲桶運(yùn)輸15噸電瓶叉車3臺(tái)、成品運(yùn)輸3噸叉車10臺(tái)和1噸夾包車10臺(tái)。5、環(huán)境保護(hù)X公司一、二、三、四期工程中，根據(jù)國(guó)家環(huán)境保護(hù)法的有關(guān)規(guī)定，針對(duì)各生產(chǎn)裝置排出“三廢”物質(zhì)的特點(diǎn)，從廠址選擇、廠區(qū)規(guī)劃布局、生產(chǎn)工藝選用以及“三廢”治理等方面，都認(rèn)真采取了相應(yīng)措施?！叭龔U”治理設(shè)施與生產(chǎn)裝置同時(shí)建成投產(chǎn)，運(yùn)轉(zhuǎn)正常，治理效果較好。公司建立了專職環(huán)保部門和環(huán)境監(jiān)測(cè)站，加強(qiáng)環(huán)保管理和監(jiān)測(cè)工作。滌綸二廠在裝置投產(chǎn)的同時(shí)，已充分考慮了環(huán)保的要求，該項(xiàng)目的污染主要是廢水和

12、噪音，廢水進(jìn)入二廠的污水處理站處理，pH值達(dá)到6-9時(shí)，送至總廠污水處理廠進(jìn)行生化處理；噪音選用防噪聲設(shè)施降低噪音，使之到達(dá)環(huán)保要求，并給操作工佩戴隔音耳塞。本項(xiàng)目對(duì)生產(chǎn)過(guò)程中所產(chǎn)生的污物和噪音采取了必要的措施，確保生產(chǎn)裝置和環(huán)保設(shè)施同步建設(shè)、同步投產(chǎn)。6、消防本裝置生產(chǎn)區(qū)內(nèi)的火災(zāi)危險(xiǎn)性為丙類，建筑耐火等級(jí)為二級(jí)，消防設(shè)施設(shè)計(jì)嚴(yán)格執(zhí)行建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范和石油化工企業(yè)實(shí)際防火規(guī)范等有關(guān)規(guī)定。5、 項(xiàng)目投資估算與資金籌措經(jīng)評(píng)估，投資估算如下：總投資 40176固定資產(chǎn)投資 38259其中：（1） 建筑工程 3225 設(shè)備購(gòu)置 23478 安裝工程 6138 其他費(fèi)用 5418 建設(shè)期利息 944 流

13、動(dòng)資金 1917（2） 資金來(lái)源： 自有資金 16792根據(jù)朱可嘉公司2014年6月份會(huì)計(jì)報(bào)表，該公司貨幣資金達(dá)13億元，每年折舊約為5億元，因此自籌16792萬(wàn)元資本金不成問(wèn)題。申請(qǐng)銀行貸款折合人民幣23384萬(wàn)元，其中1984.2萬(wàn)元用于進(jìn)口設(shè)備，其余用來(lái)購(gòu)置國(guó)產(chǎn)設(shè)備。（3） 流動(dòng)資金：由于本項(xiàng)目依托老廠現(xiàn)有生產(chǎn)能力，主要原料由滌綸二廠六單元聚脂裝置提供聚脂熔體，流動(dòng)資金需求不大，由公司作為資本金自籌解決。（4）投資進(jìn)度：本項(xiàng)目建設(shè)期為2年。6、 項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)該項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)后可實(shí)現(xiàn)年均收入80489萬(wàn)元，年平均凈利潤(rùn)4831萬(wàn)元，銷售稅金163.4萬(wàn)元，所得稅1610。投資利稅率 16.0

14、32%投資利潤(rùn)率 2.657%內(nèi)部收益 所得稅前：20% 所得稅后：17%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 所得稅前：24877（i=10%） 所得稅后：15775投資回收期 所得稅前：6.44（靜態(tài)） 10.24（動(dòng)態(tài)） 所得稅后：7.08（靜態(tài)） 11.69（動(dòng)態(tài)）貸款償還期 人民幣： 9年7、 不確定性分析1、盈虧平衡分析BEP=年固定總成本 /（年銷售收入-年可變成本-年銷售稅金）×100% =5197/(80489-68687-163.4)*100% =44.65%根據(jù)盈虧平衡分析，該項(xiàng)目生產(chǎn)能力達(dá)到 44.65% 時(shí)就可以保本，所以該項(xiàng)目具有一定抗風(fēng)險(xiǎn)能力。2、敏感性分析（要給出相應(yīng)對(duì)策）根據(jù)敏感性分析，投資的敏感度為2.60%,價(jià)格的敏感度為18.18%,經(jīng)營(yíng)成本的敏感度