建安房地產(chǎn)行業(yè)最新稅收政策及熱點問題

1、建安房地產(chǎn)行業(yè)最新稅收政策及熱點問題一、新企業(yè)所得稅法實施后，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅處理有哪些新變化？新企業(yè)所得稅法實施后， 國家稅務總局下發(fā)了 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè) 務企業(yè)所得稅處理辦法 （國稅發(fā) 200931 號），為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的 所得稅處理提供了政策依據(jù)和操作規(guī)范。該辦法共6 章 35 條，其中以下幾點應引起房地產(chǎn)企業(yè)的重視：1、開發(fā)產(chǎn)品完工標準。除土地開發(fā)外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條 件之一的，應視為已經(jīng)完工： 開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理 部門備案；開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用；開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權 證明。2、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務處理。企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應先按預計計稅毛利

2、率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當 期應納稅所得額。其中，位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的,計稅毛利率不得低于 10% ；屬于經(jīng)濟適用房、 限價房和危改房的， 計稅毛利率不得低 于 3% 。3、開發(fā)產(chǎn)品完工后銷售收入的處理。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應及 時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額， 同時將其實際毛 利額與其對應的預計毛利額之間的差額， 計入當年度企業(yè)本項目與其他 項目合并計算的應納稅所得額。在年度納稅申報時，企業(yè)須出具對該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預計毛利額之間差異調(diào)整情況的報告以及稅務 機關需要的其他相關資料。4、視同銷售的稅務處理。 “開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、 職工福利

3、、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其 他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為， 應視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品 所有權或使用權轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的 實現(xiàn)。確認收入（或利潤）的方法和順序為：（一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格 確定；（二）由主管稅務機關參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得 低于 15%, 具體比例由主管稅務機關確定。 ”5、成本、費用扣除。企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成 本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除。企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實際使

4、用時間累計未超過 12 個月又 銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。6、預提（應付）費用的處理。除以下幾項預提（應付）費用外， 計稅成本均應為實際發(fā)生的成本： 出包工程未最終辦理結算而未取得 全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10% ;公共配套設施尚未建造或尚未完工 的，可按預算造價合理預提建造費用。 此類公共配套設施必須符合已在 售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律 法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件； 應向政府上交但尚未上交的報批報建 費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預提。 物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應由企 業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公

5、建維修基金或其他專項基金。二、房地產(chǎn)企業(yè)如何預繳企業(yè)所得稅？根據(jù)關于加強企業(yè)所得稅預繳工作的通知 （國稅函 200934 號） 的規(guī)定， 企業(yè)所得稅應當按照月度或季度的實際利潤額預繳， 按照月度 或季度的實際利潤額預繳有困難的， 可以按照上一年度應納稅所得額的 月度或者季度平均額預繳，或者按稅務機關認可的其它方法預繳。 企業(yè) 所得稅年度預繳稅款占當年企業(yè)所得稅入庫稅款 （預繳數(shù) +匯算清繳數(shù)） 應不少于 70% 。三、建筑安裝企業(yè)跨地區(qū)經(jīng)營如何繳納企業(yè)所得稅？關于跨地區(qū)經(jīng)營繳納企業(yè)所得稅問題，國家稅務總局先后下發(fā)了 跨地區(qū)經(jīng)營匯總納稅企業(yè)所得稅征收管理暫行辦法（國稅發(fā) 200828 號）、關于

6、跨地區(qū)經(jīng)營匯總納稅企業(yè)所得稅征收管理有關問 題的通知（國稅函 2008747 號）、關于跨地區(qū)經(jīng)營匯總納稅企業(yè) 所得稅征收管理若干問題的通知 （國稅函 2009221 號）進行了明確， 其主要內(nèi)容有：1、納稅地點的一般規(guī)定。以企業(yè)登記注冊地為納稅地點。在中國 境內(nèi)設立不具有法人資格的營業(yè)機構的， 應當匯總計算并繳納企業(yè)所得 稅。2、跨省市總分機構匯總繳納辦法?？倷C構統(tǒng)一計算包括企業(yè)所屬 各個不具有法人資格的營業(yè)機構、 場所在內(nèi)的全部應納稅所得額、 應納 稅額， 50%由總機構就地預繳， 50% 按經(jīng)營收入、職工工資和資產(chǎn)總額 三個因素的權重在各二級分支機構間分攤就地預繳。其中，就地預繳的二級分

7、支機構，是指總機構對其財務、業(yè)務、人 員等直接進行統(tǒng)一核算和管理的領取非法人營業(yè)執(zhí)照的分支機構。 總機 構設立具有獨立生產(chǎn)經(jīng)營職能部門， 且具有獨立生產(chǎn)經(jīng)營職能部門的經(jīng) 營收入、 職工工資和資產(chǎn)總額與管理職能部門分開核算的， 可將具有獨 立生產(chǎn)經(jīng)營職能的部門視同一個分支機構，就地預繳企業(yè)所得稅。 以總 機構名義進行生產(chǎn)經(jīng)營的非法人分支機構， 無法提供有效證據(jù)證明其二 級及二級以下分支機構身份的， 應視同獨立納稅人計算并就地繳納企業(yè) 所得稅，不執(zhí)行匯總繳納辦法。四、建筑企業(yè)外出經(jīng)營有哪些激勵政策？根據(jù)市人民政府關于加快建筑業(yè)發(fā)展的意見 （孝感政發(fā) 200917 號 ）規(guī)定，在孝感注冊的外出建筑施

8、工企業(yè)， 以其 2008 年在孝感繳納的 企業(yè)所得稅實際入庫數(shù)為基數(shù)， 年度環(huán)比增長超過 15% 以上的，將超額 的地方財政留成部分的 50% ，通過財政支出渠道予以獎勵， 支持該企業(yè) 發(fā)展。對外出施工業(yè)績突出的企業(yè)， 在資質(zhì)升級、 資質(zhì)增項時優(yōu)先考慮。五、新營業(yè)稅條例和實施細則有哪些主要變化？2008 年 11 月 5 日國務院第 34 次常務會議修訂通過了新的營業(yè) 稅暫行條例，并以國務院令第 540 號頒布。財政部、國家稅務總局隨 后發(fā)布了營業(yè)稅暫行條例實施細則。按照規(guī)定，新條例將從 2009 年 1 月 1 日開始實施。與舊條例相比，主要在以下幾方面有較大變化：1、納稅人和扣繳義務人方面

9、。明確 “以承包、承租、掛靠方式經(jīng)營 的，承包人、承租人、掛靠人（以下統(tǒng)稱承包人）發(fā)生應稅行為，承包 人以發(fā)包人、出租人、被掛靠人（以下統(tǒng)稱發(fā)包人）名義對外經(jīng)營并由 發(fā)包人承擔相關法律責任的， 以發(fā)包人為納稅人； 否則以承包人為納稅 人”。刪除了舊條列中 “建筑安裝業(yè)務實行分包或者轉(zhuǎn)包的 ,以總承包人為 扣繳義務人 ”的規(guī)定。意味著從 2009 年 1 月 1 日起，受建筑安裝業(yè)的總 承包人不再具有法定扣繳義務。2、計稅依據(jù)方面。明確 納稅人將建筑工程分包給其他單位的， 以其取得的全部價款和價外費用扣除其支付給其他單位的分包款后的 余額為營業(yè)額 ”。變化點主要在：一是適用主體從原先的總承包人調(diào)

10、整 為納稅人，即除總包人外的再分包人也可以適用； 二是扣除范圍上做了 限制，對轉(zhuǎn)包業(yè)務不允許扣除，這主要是考慮到建筑業(yè)相關法律明確規(guī)定禁止將承包的工程進行轉(zhuǎn)包；三是在分包的對象上也由過去 “他人 ”調(diào) 整為“其他單位 ”，即對分包給個人的不得扣除，也是跟建筑業(yè)相關法律 對非建筑企業(yè)不得從事建筑業(yè)務相適應。 進一步規(guī)范價外費用的內(nèi)容，明確價外費用包括收取的手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款 利息、賠償金、代收款項、代墊款項、 罰息及其他各種性質(zhì)的價外收費 ”。 調(diào)整了建筑工程設備征稅政策， 明確 “納稅人提供建筑業(yè)勞務 （不 含裝飾勞務）的，其營業(yè)額應當包括工

11、程所用原材料、設備及其他物資 和動力價款在內(nèi)，但不包括建設方提供的設備的價款 ”。按照新規(guī)定， 建設單位提供的設備價款不需要繳納營業(yè)稅， 但是施工單位自行采購的 設備價款需要繳納營業(yè)稅。3、納稅義務發(fā)生時間方面。明確 “納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞 務，采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天 ”。4、 納稅地點方面。新條例規(guī)定，“一（）納稅人提供應稅勞務應當向 其機構所在地或者居住地的主管稅務機關申報納稅。但是，納稅人提供 的建筑業(yè)勞務以及國務院財政、稅務主管部門規(guī)定的其他應稅勞務，應 當向應稅勞務發(fā)生地的主管稅務機關申報納稅。 （二）納稅人轉(zhuǎn)讓無形資 產(chǎn)應當向其機構所在地或者

12、居住地的主管稅務機關申報納稅。 但是，納 稅人轉(zhuǎn)讓、出租土地使用權， 應當向土地所在地的主管稅務機關申報納 稅。（三）納稅人銷售、出租不動產(chǎn)應當向不動產(chǎn)所在地的主管稅務機關 申報納稅。 ”總體原則是：如果能準確界定行為發(fā)生地的，其納稅地點 以行為發(fā)生地為準 （例如建筑業(yè)、 銷售或出租不動產(chǎn)、 土地使用權等） ； 如果不能準確界定行為發(fā)生地的， 其納稅地點一律以機構所在地或者居 住地為準。5、申報繳納期限方面。由原來的每月 10 日延長至每月的 15 日。 其有兩方面的意義：其一，與增值稅、消費稅的申報繳納一致，便于稅 務機關的管理；其二，給納稅人較為寬松的申報繳納期限，體現(xiàn)了主管 稅務機關為納

13、稅人服務的理念。六、房地產(chǎn)企業(yè)如何繳納城鎮(zhèn)土地使用稅？財政部、國家稅務總局印發(fā)了關于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關 政策的通知（財稅 2006186 號），規(guī)定 “從 2007 年 1 月 1 日起，以 出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權的， 應由受讓方從合同約定交付土 地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 合同未約定交付土地時間的，由 受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 ”其后，財政部、國家稅務總局又印發(fā)了關于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用 稅有關問題的通知（財稅 2008152 號），規(guī)定 “納稅人因房產(chǎn)、土地 的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、 城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義 務的，其應納稅款的計算

14、應截止到房產(chǎn)、 土地的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變 化的當月末 ”。為了貫徹落實財稅 2006186 號和財稅 2008152 號文件，促進稅 收公平和稅收征管，經(jīng)調(diào)查研究，確定房地產(chǎn)企業(yè)因房產(chǎn)、土地權利狀 態(tài)發(fā)生變化而依法終止城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務的時間， 為取得全部房 價款（或辦結按揭手續(xù)）并開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票的當月末。七、個人轉(zhuǎn)讓企業(yè)股權應如何辦理納稅手續(xù)？根據(jù)關于加強股權轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅的通知（國稅函 2009285 號）規(guī)定，股權交易各方在簽訂股權轉(zhuǎn)讓協(xié)議并完成股權交 易以后至企業(yè)變更股權登記之前， 負有納稅義務或代扣代繳義務的轉(zhuǎn)讓 方或受讓方，應到主管稅務機關辦理納稅（扣繳）申報，并

15、持稅務機關 開具的股權轉(zhuǎn)讓所得繳納個人所得稅完稅憑證或免稅、 不征稅證明，到 工商行政管理部門辦理股權變更登記手續(xù)。股權交易各方已簽訂股權轉(zhuǎn)讓協(xié)議， 但未完成股權轉(zhuǎn)讓交易的，企 業(yè)在向工商行政管理部門申請股權變更登記時，應填寫 個人股東變動 情況報告表并向主管稅務機關申報。八、個人無償受贈房屋是否繳納個人所得稅？根據(jù)關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知 （財稅 200978 號）的規(guī)定， 除以下三種情形外， 受贈人因無償受贈房屋取得 的受贈所得，應按照規(guī)定繳納個人所得稅。1、房屋產(chǎn)權所有人將房屋產(chǎn)權無償贈與配偶、父母、子女、祖父 母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；2、房屋產(chǎn)權所

16、有人將房屋產(chǎn)權無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍 養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；3、房屋產(chǎn)權所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權的法定繼承人、遺囑 繼承人或者受贈人。九、不動產(chǎn)、建筑業(yè)項目登記管理有哪些具體規(guī)定？1、項目登記。納稅人銷售不動產(chǎn)或提供建筑業(yè)應稅勞務的，應在 不動產(chǎn)銷售合同簽訂或建筑業(yè)工程合同簽定并領取建筑施工許可證之 日起 30 日內(nèi)，持下列有關資料向不動產(chǎn)所在地或建筑業(yè)應稅勞務發(fā)生 地主管稅務機關進行不動產(chǎn)、建筑工程項目登記： 不動產(chǎn)項目情況登記表或建筑業(yè)工程項目情況登記表的紙制和電子文檔； 營業(yè)執(zhí)照副本和稅務登記證件副本； 不動產(chǎn)銷售許可證、建筑業(yè)工程項目施工許可證； 不動產(chǎn)銷售合同、建筑業(yè)

17、工程施工合同； 納稅人的開戶銀行、帳號； 中標通知書等建筑業(yè)工程項目證書，對無項目證書的工程項目，納稅人應提供書面材料，材料內(nèi)容包括工程施工地點、工程總造價、參 建單位、聯(lián)系人、聯(lián)系電話等； 稅務機關要求提供的其他有關資料。納稅人提供異地建筑業(yè)應稅勞務的， 應同時按照上述規(guī)定向機構所 在地主管稅務機關進行建筑業(yè)工程項目登記。2、項目變更。納稅人不動產(chǎn)、建筑業(yè)工程項目登記內(nèi)容發(fā)生變化， 應自登記內(nèi)容發(fā)生變化之日起 30 日內(nèi)，持不動產(chǎn)項目情況登記表 、 建筑業(yè)工程項目情況登記表的紙制和電子文檔，向不動產(chǎn)所在地或 建筑業(yè)應稅勞務發(fā)生地主管稅務機關進行項目登記。3、項目注銷。納稅人不動產(chǎn)銷售完畢和建

18、筑業(yè)工程項目完工注銷 的，應自不動產(chǎn)銷售完畢和建筑業(yè)工程項目完工之日起 30 日內(nèi) ,持下列 資料向不動產(chǎn)所在地和建筑業(yè)應稅勞務發(fā)生地主管稅務機關進行項目 登記： 不動產(chǎn)項目情況登記表、建筑業(yè)工程項目情況登記表的 紙制和電子文檔； 不動產(chǎn)、建筑業(yè)工程項目的稅收繳款書； 建筑業(yè)工程項目竣工結算報告或工程結算報告書； 稅務機關要求提供的其他有關資料。納稅人異地提供建筑業(yè)應稅勞務的 ,應同時按照上述規(guī)定向機構所 在地主管稅務機關進行相應的項目登記。十、在城鎮(zhèn)房屋拆遷還建中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何繳納營業(yè)稅？根據(jù)省地稅局關于營業(yè)稅若干政策問題的通知（鄂地稅發(fā) 2005185 號）的規(guī)定，拆遷人給予被拆遷單位

19、和個人補償安置的服務， 不論其以何種方式結算價款， 均屬于營業(yè)稅的征收范圍，其償還面積按 同類房屋市場價格計征 “銷售不動產(chǎn) ”營業(yè)稅。拆遷人支付的拆遷補償金 應作為成本費用列支，不得沖減其 “銷售不動產(chǎn) ”的計稅營業(yè)額。十一、合作建房如何納稅？ 關于合作建房適用的稅收政策，主要有關于印發(fā) 營業(yè)稅問題解答（之一） 的通知（國稅函 1995156 號）和關于合作建房營業(yè) 稅問題的批復（國稅函 2005 年1003 號）。根據(jù)國稅函 1995156 號文件規(guī)定， 對于“土地使用權和房屋所有權 相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權 ”的合作形式，明確 “在 這一合作過程中， 甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權為代價， 換取部分房屋的 所有權， 發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權的行為； 乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有 權為代價，換取部分土地的使用權，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為。因而合 作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應稅行為。對甲方應按 轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn) 稅目中的 轉(zhuǎn)讓土地使用權 子目征稅；對乙方應按 銷售不動產(chǎn) 稅目征 稅。由于雙方?jīng)]有進行貨幣結算，因此應當按照中華人民共和國營業(yè) 稅暫行條例實施細則第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的