房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)流程詳細(xì)說明

1、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)流程詳細(xì)說明 原作者 : 網(wǎng)絡(luò) 添加時間 :2011-02-14 原文發(fā)表 :2011-02-14 人氣:2354 來源：轉(zhuǎn) 載本文章共 17825 字，分 3 頁，當(dāng)前第 1 頁，快速翻頁： 國家稅務(wù)總局公告 2010 年度 國家稅務(wù)總局公告 2011 年度 國家稅務(wù)總局公 告 2012 年度 分行業(yè)財稅法規(guī) 國家稅務(wù)總局令 分稅種財稅法規(guī) 廢止、失效、 有效的財稅規(guī)章不知道是誰寫的 ,看完了 ,還不錯,轉(zhuǎn)來大家看看 ,共同學(xué)習(xí)探討1 、土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復(fù)階段 土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點批復(fù)，是進行房地產(chǎn)開發(fā) 的前提 .但是, 這幾樣

2、東西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問。有經(jīng)驗的同志，一看 這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。這三樣?xùn)|西涉及 到國土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權(quán)力斗爭。目前我國法律也沒有很好的規(guī)范這 個問題。恩，簡單的說一下，土地證由國土部門頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途 及使用期限（只是載明） ；建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途 及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點批復(fù)由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強度指 標(biāo)的法律依據(jù)，如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標(biāo)都在這個批復(fù) 里體現(xiàn)出來，包括現(xiàn)在的那個小戶型比例限制要求，也會在這個文件里體現(xiàn)出來。一般來說，一塊地，必須要由規(guī)劃

3、部門核定規(guī)劃要點，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可 證（以下簡稱地規(guī)證）之后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。這絕對應(yīng)該是必須的程序。因為國土部門必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強度，才能計算出土 地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。但是呢，在現(xiàn)實中呢，這個想法只能是理想狀態(tài)。因為首先，很多地方的國土部 門在出讓土地的時候，根本不考慮規(guī)劃，直接就整塊出讓了。然后給人家辦出商 住用地土地使用權(quán)證。這種讓人無法理解的土地出讓模式一度非常盛行。然后受 讓了土地的開發(fā)商，再去規(guī)劃部門軟磨硬泡，無論是修改規(guī)劃也好，還是根本沒 有規(guī)劃都好，反正，我的土地出讓金是已經(jīng)交了，剩下的事情你規(guī)劃部門得給我 搞定。我不

4、是批評這種土地出讓模式容易滋生腐敗。要知道，我國正式搞土地出讓也只 不過是從 1990 年開始的，而以公開交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從 1997 年才正式開始。而北京第一塊公開交易的土地，是到 2000 年之后才上市的。我只 不過是說，我國在這個問題上缺乏經(jīng)驗，國際上也沒有什么可供借鑒的模式。因 為我國的房地產(chǎn)管理體系那絕對是全世界獨有的。憤青們不要在這里給我指三道 四。我在這個行業(yè)浸了這些年了，起碼我個人覺得，把我放到 90 年代的背景里面 去，我也想不出更好的土地交易模式。城市規(guī)劃這個概念一直到現(xiàn)在都還沒深入 人心，更何況當(dāng)時呢。不過無論如何，這種土地交易模式現(xiàn)在已經(jīng)只是歷史了。新城

5、鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使用權(quán) 的，在國有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控 制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強度等規(guī)劃條件，作為國 有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地 使用權(quán)以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)項目，在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國有土地使用權(quán)出讓合 同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作 為國有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)

6、劃條件。希望在 罵人的話被過濾 后的職業(yè)生涯中，不要再拿著商住用地土地證去規(guī)劃 部門死磨硬泡，阿門。2、項目公司設(shè)立、立項、環(huán)境評估、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)這四項幾乎是每一個項目要開始的時候必須要搞的東西。非常的社會主義特色。不過這里也有些東西很有趣，與法律的關(guān)系也比較大，比如設(shè)立項目公司。這里 要注意一下，母公司拍到的土地，轉(zhuǎn)到其全資設(shè)立的項目公司名下，按我國法律， 不屬于交易。我再次強調(diào)一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉(zhuǎn)，不屬于 交易。再次強調(diào)：不屬于交易。因此，房地產(chǎn)公司可以任意設(shè)置項目子公司，在 房子賣完后再把它在實體上消滅，只留下一個殼。這種操作模式?jīng)]什么法律風(fēng)險 可言，非常的經(jīng)濟實用

7、，因此現(xiàn)在我國稍微有點規(guī)模的房地產(chǎn)公司都這么干。再說立項，這個東西純粹是計劃經(jīng)濟時代留下的產(chǎn)物，非常的煩，也不知道這個 東西應(yīng)該算什么。立項主要考察的是項目的投資額及可行性。我不知道在目前的 市場里，可行性這個東西，政府是從什么角度來管理的。反正現(xiàn)在各地由于市場 經(jīng)濟的深度不同，所以在這個事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有 些地方就管得非常嚴(yán)。而且立項到底需要什么材料那也是誰都說不清楚的事情。 立項與其他程序的先后關(guān)系那更是異常隨便的事情。譬如最近國家的政策，要求 先把環(huán)境評估搞了，再回頭來立項。這是基于加強環(huán)境保護促進可持續(xù)發(fā)展的考 慮。但在很多地方，環(huán)評的一項主要前提材料就是立項

8、批文。立不了項根本做不 了環(huán)評。不過上有政策下有對策，事情都是人辦出來的。反正到目前為止，建設(shè)項目都在紛紛的上馬中，我也不知道大家都是怎么在這些莫名其妙的政策中穿過來的。反正我自己如果操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門，譬如去計劃部門，就讓他們給我推薦可行性研究報告的編制公司，去環(huán)保局，就讓他們給我推薦環(huán)境評估報告的編制公司，然后讓這些公司負(fù)責(zé)把這些手續(xù)辦出來。編制費 用稍微給多點都沒關(guān)系。總之我自己一看到這些手續(xù)，頭就痛得厲害。房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)就比較有技術(shù)含量一點，關(guān)鍵是專業(yè)技術(shù)人員難找?，F(xiàn)在這些專業(yè)技術(shù)人員資料都是省內(nèi)聯(lián)網(wǎng)了，想搞幾個球人糊弄建設(shè)部門基本上做不到，建設(shè)部門也不敢在這個事情

9、上亂來，因為任何人都可以上網(wǎng)查到，某某是什么專業(yè) 資質(zhì)任職什么公司?，F(xiàn)在結(jié)構(gòu)類的工程師難找啊，感慨一個。嘿嘿。3、總平面審查階段這個階段各地的叫法不一樣，我聽得比較多的叫“修建性詳細(xì)規(guī)劃審查”。這個 階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙， 也就是審一個小區(qū)的建筑物都是怎么排的， 每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照 夠不夠，總?cè)莘e率是多大，有沒有超過規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進出小 區(qū)的道路怎么安排，是不是符合消防規(guī)范，等等等等，這些東西都是非常的專業(yè) 啊專業(yè)。在這里我要舉例說明一下，比如建筑密度，這個東西看起來很簡單是吧，就是建 筑物基底面積占整個小區(qū)面積的

10、比例數(shù)。譬如這個小區(qū)是 1 萬平方米，有 3000 平 方米的地面上有建筑物， 那么建筑密度就是 30%?？雌饋磉@個計算應(yīng)該是沒有什么 爭議了。但是且慢。我這 3000 平方米的建筑占地里面，有 2000 平方米是一個大型的架空平臺，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場。現(xiàn)在，爭議就來了， 我這個 2000 平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，無非就 是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛。現(xiàn)在我雖然好象是在地面上建了東 西，但是我這個東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒有減少啊，我的休閑空間沒有 減少啊，所以這個 2000 平方米不能算在建筑密度里面。這種空中花園型的架空層 到底

11、要不要算建筑密度的問題，反正技術(shù)規(guī)范沒有限死，有無窮的空間可以鉆營。再舉個例子，容積率，總建筑面積除以凈用地面積。也是看起來很簡單。但是放 到實踐中一看，啥是凈用地面積?。繌哪睦锲鹚惆。渴羌兇獾耐恋厥褂脵?quán)證載的 面積呢，還是比這個面積大那么一點，一直到周邊道路的道路中線去呢？這個東 西根本說不清楚，怎么算都行。把凈用地面積一加大，總建筑面積自然就水漲船 高。這都是可以鉆營的地方。其他的地方，譬如消防通道的設(shè)置，高層建筑四周必須設(shè)立環(huán)形消防車道。但是 這么一搞，小區(qū)的綠化基本上就毀掉了。怎么辦？設(shè)置那種隱形消防車道，上面 種草保持綠化，就指著圖紙說這就是一條消防道路。這么搞行不行？反正我個人 不

12、知道行不行。消防車道的載重量那是有非常嚴(yán)格滴設(shè)計要求滴，反正我個人不 知道這種草地能不能承載得起消防車。審總平面是整個開發(fā)報建過程中最有技術(shù)含量的活， 這個過程一般都要 2到 3個 月，往往都要和規(guī)劃部門反復(fù)修改扯皮，來回磨，磨到雙方都沒了脾氣，才能通 得過。我反正幾乎沒有見過能順順當(dāng)當(dāng)啥工作不做，干等著就能通過總平面審查 的。我也沒見過那種零缺陷的總平面設(shè)計，只要有心，無論什么公司的總平面， 無論是你萬科還是富力還是雅居樂，那只要一挑起來，問題都是一筐筐的。不是 消防間距不夠，就是在不能開窗的地方開了窗，要么就是車道轉(zhuǎn)彎半徑太小，等 等等等。(在這自夸一個：本人不才，曾經(jīng)試過在 10 天內(nèi)完

13、成這個工作，至今被 引為傳奇故事。嘿嘿)4、管線綜合審查、排水許可證管線綜合審查是規(guī)劃部門的專業(yè)審查內(nèi)容之一，我現(xiàn)在專門拿出來講，因為這個 東西實在是非常，非常的專業(yè)啊。搞得不好的話，實在是害死人啊。而且，被這 個東西害死的公司比比皆是。各位千萬別以為那些什么保利啊合生啊之類的大公 司就不會在這個問題上犯重大原則性的錯誤，事實上，無論什么房地產(chǎn)公司，在 這個問題上栽跟頭的的幾率，是一樣的，這個東西就跟擊鼓傳花似的，一輪到就 死。說了半天， 管線綜合是啥？包括三大項： 小區(qū)給排水管線、 強電線路、 弱電線路， 這三項綜合起來考慮，根據(jù)各項設(shè)計規(guī)范科學(xué)統(tǒng)籌安排，放到同一張圖紙上。給 排水不用多解釋

14、了，就是怎么引自來水進小區(qū)，然后怎么把生活污水和雨水排出 小區(qū)；強電就是生活用電，線路從哪里進，怎么上樓，怎么進門；弱電的內(nèi)容就 多了，什么有線電視線、各類通訊線路、網(wǎng)線、內(nèi)部監(jiān)控線路，等等等等，多得 要死。上面這三樣?xùn)|西要科學(xué)的話，統(tǒng)統(tǒng)都得在地下走，從地下穿進各棟單體再 連接進入千家萬戶。這些線路啊什么的，必須要合理的安排好，不能到處亂走。作為非專業(yè)人士，要 判斷一個小區(qū)的官線綜合設(shè)計好不好，只需要看兩個東西：1) 、你就這么走進一個小區(qū)，看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間。只要有這 個，基本上這個小區(qū)你就不用多考慮了。2) 、沙井蓋是不是基本沿著小區(qū)道路排布，不是搞到到處都是。如果什么沙井

15、蓋 搞得滿地都是，簡直看不出走向來的，基本上這個小區(qū)你就可以考慮放棄了為什么我要這么強調(diào)這個管線綜合呢？如果它設(shè)計不好有什么后果呢？首先, 是給排水會整天出問題。一下雨小區(qū)就變池塘的事情，我實在是見得太多了；然 后，對于年輕的我來說，就是網(wǎng)絡(luò)整天出問題，小區(qū)網(wǎng)絡(luò)運營商根本沒得選，因 為只埋了一條管，別的網(wǎng)絡(luò)運營商想進來提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)都不行，而現(xiàn)在的這家， 不是這里的線路壞就是那里壞，整天修，我這正打怪呢，嘣的一下，斷網(wǎng)了。再 然后，夏天千萬別幵空調(diào)，一幵就斷電跳閘。家里的電器得輪著用，千萬別一起 幵。看電視的時候千萬別幵電腦，不然就得在黑暗之中耗一晚上。這都是管線綜 合沒搞好的標(biāo)志啊。你說，這樣

16、的小區(qū)，能住嗎？管線綜合既然如此重要，那么我們說，我們設(shè)計的時候好好的考慮， 好好的研究, 不就行了嗎？事實上，是不行。為什么？因為所有的線，你都得從外面引進來， 都得跟外面有個接口。但是接口在哪里呢？我現(xiàn)在告訴你們，無論幵發(fā)商們在事 先做多少準(zhǔn)備工作，做多少調(diào)查工作，都無法保證預(yù)留的接口不發(fā)生變化。最常 見的是市政排污管線突然就重新施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是水平抬 高個幾公分，這個小區(qū)的排水因為傾斜度不夠，那也完蛋了。這種事情太常見了。 大家肯定經(jīng)?？吹绞姓芫€施工，把路挖幵，今天搞搞這里，明天搞搞哪里。我 反正是被這個東西搞怕了。這種情況那是想賠錢都搞不定的。然后，高壓電線的 接

17、入口，一幵始說得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時候， 突然發(fā)現(xiàn)那個變電站已經(jīng)搬走了，又或者它的容量已經(jīng)超了，不能再讓你接，你 得從其他地方接，這個時候只能花冤枉錢，舌L引。引到多少電算多少電。至于， 呃，會引起什么生活上的麻煩，我也不知道。再說到這個排水許可證。這個東西是市政部門發(fā)的，專門針對小區(qū)的排水。現(xiàn)在 都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分兩條管排。這個東西管的是管徑和流量，以及連接市政管線的位置。然后這個東西反過來又影響管線綜合設(shè)計， 事實上是一回事。我就不多說了。5、單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證 規(guī)劃部門對單體設(shè)計的審查那也是非常嚴(yán)格的，但是總體來說，相對于總

18、平面規(guī) 劃，就比較容易通過一點。100單體設(shè)計是啥呢？就是在總平面規(guī)劃的基礎(chǔ)上，落實單體建筑的設(shè)計方案。單體 方案主要是些啥內(nèi)容呢？我個人是這么總結(jié)的： 關(guān)鍵就是落實各空間的大小尺寸 這個階段有些東西也很麻煩，最煩的是車位。目前來說，我國各大城市在車位問 題上管得那都是非常嚴(yán)格的，要求一般是每戶住宅配一個車位，商業(yè)一般是 平方米配一個車位。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異。車位不 夠，基本上都別想通過單體審查。當(dāng)然，總平面審查期間一般來說，也會審車位，不過那個階段主要是經(jīng)驗值，按 35平方米到 45 平方米平方米一個車位這樣的經(jīng)驗值，來評估地下室面積夠不夠， 一般來說規(guī)劃部門不會很

19、在意車位夠不夠，不會認(rèn)真的在圖紙上數(shù)。但是單體階 段就不一樣了，就開始數(shù)了。這個時候什么毛招都會用上。比如所謂的子母車位 啦，根本停不進去車的轉(zhuǎn)角位也放個車位啦，等等等等，不一而足。但是有些時 候，無論怎么擺都擺不夠，那也有辦法，就是宣稱我這里要做立體機械停車位。 立體機械停車位我相信很多人都見過，那玩意非常的不好使喚，進出一次花上半 個小時那是非常正常的事情。不過無數(shù)開發(fā)商都只是停留在口頭上，只要通過單 體審查了，這個機械停車裝置那是絕對不會安裝的。那么，為什么開發(fā)商那么不愿意建大點地下室？因為建地下室是虧本的。買的人10 幾 20 萬買一巴掌也少。我知道這個話一說出來糞青們就會向我開炮，說

20、什么10 個平方米不到大的停車位，開發(fā)商還虧本？事實是，停下一臺車，的確只需要 的空間。但是，你要把這部車停進去，你另外還需要 30 平方米的進車道。所以按 經(jīng)驗值，每個停車位所須分擔(dān)的面積，基本上都是 35 到 45 平方米。規(guī)劃部門都 這么掌握。你這個車是不能垂直起降的。這就是客觀規(guī)律。當(dāng)然我這個是大概經(jīng)驗，在有些城市，停車位還是能賺錢的，比如廣州、深圳和 上海的一些黃金地段的樓盤，據(jù)說停車位都能買到 40 萬一個。不過這個不代表一 般規(guī)律。嘿嘿。審?fù)陠误w設(shè)計，設(shè)計公司再細(xì)化一下出建筑施工圖，就可以申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許 可證。這個過程比較沒什么技術(shù)含量。不值得多說。我就一筆帶過了6、消防和人

21、防專項審查這兩樣?xùn)|西搞死人。我直接這么下兩個結(jié)論：沒有哪個小區(qū)的消防和人防設(shè)計是 達(dá)標(biāo)的。沒有哪個小區(qū)的消防和人防設(shè)備是合格。我就這么直接一點：消防報建， 要說難，是所有專業(yè)報建中最艱難的，但是如果說簡單，也可以很簡單。至于人 防報建，這個東西莫名其妙，我不知道這個算什么，我對任何備戰(zhàn)的東西，都心 存惡感。先從消防說起。消防部門是武警官兵，不是政府機構(gòu)，這個大家心里要有數(shù)。我 國的消防審查，在很多時候都是非常扯淡的，非常官僚的。另外呢，我們的開發(fā) 商，也的確是非常的不象話，要滿足消防規(guī)范的話，這個投入太大了。另外我們 的消費者也沒這種意識。因為很多消防上的要求是非常影響使用的，比如電梯間 和樓

22、梯間之間設(shè)置個 1 級防火門，那對業(yè)主進進出出來講，是非常不方便的。基 本上來講，消防設(shè)計絕對不可能嚴(yán)格按規(guī)范做夠做足。在這個方面，審查那也是 越來越嚴(yán)。一般說，各發(fā)展商都是委托消防施工企業(yè)代理報建。為什么呢？因為這些企業(yè)長期和消防部門打交道，跟消防部門之間的關(guān)系千絲萬縷源遠(yuǎn)流長，往 往由他們出面才能把事情辦成。但是，我在這里說句公道話：涉及生命安全的消 防規(guī)范，基本上沒人敢動手腳。 比如 12層以上要設(shè)置專門的消防電梯， 17層以上 設(shè)置剪刀樓梯，這些強制性規(guī)范已經(jīng)是鐵律。我個人沒見過有開發(fā)商能繞得過這 些強制性規(guī)范的，即使能繞過去將會獲得巨大的回報，譬如減少一套樓梯，那是 多么好的事情啊，

23、但是基本上沒人敢去辦。起碼我不敢。在我個人日后的職業(yè)生 涯中，我也不敢。人防工程是非常神經(jīng)的一樣中國特色的東西。我不知道這個東西算啥。真要有空 襲了我絕對不會呆在高層建筑的地下室里， 911 的那棟大樓就是前車之見。 真要被 炸了樓，呆在地下室里絕對活埋掉。當(dāng)然這只是我的個人觀感，大家不必介意。人防部門屬于政府部門，不是軍隊編制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞 停車位，但是這部分要被劃出來，不能發(fā)產(chǎn)權(quán)證。這部分停車位只有使用權(quán)。關(guān) 于人防停車位的使用權(quán)問題，現(xiàn)在的爭議非常大。社會上各種聲音都有，尤其是 自以為看通了物權(quán)法的神經(jīng)們。我現(xiàn)在告訴你們，所有的人防用途的東西，產(chǎn)權(quán) 都是國家所有。國

24、家為了鼓勵大家搞人防工程，就允許你暫時用著。但是這個產(chǎn) 權(quán)，無論如何，都不可能歸屬于什么全體業(yè)主。因為人防用途部分的車位只不過是一種暫用的性質(zhì)，不能賣，所以開發(fā)商絕對會 想辦法減少人防面積。另外，人防設(shè)備那也是非常瘋狂的東西，比如人防那個安 全門，那都不知道算啥，那個東西要真放進地下室，還真是搞碉堡了。也不知道 能防什么。7、節(jié)能審查、施工圖審查在領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后，設(shè)計公司在建筑施工圖的基礎(chǔ)上再次細(xì)化，完 成結(jié)構(gòu)施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結(jié)構(gòu)計算書等，完成節(jié)能設(shè)計，做 一個節(jié)能計算書，就可以開始這兩項審查了。節(jié)能審查，在我的個人經(jīng)驗里面，是怎么審都行的事情。我國現(xiàn)在越來越強調(diào)

25、可 持續(xù)發(fā)展，建筑節(jié)能擺上的位置也越來越高。這么說吧：什么 360 度大落地窗、 全敞開式陽臺、無封閉式中庭這些東西，在節(jié)能方面肯定是不達(dá)標(biāo)的。搞了這些 東西，夏天空調(diào)得開到瘋狂掉。不過老百姓都喜歡這種新鮮東西。恩，在這里南 北差異非常明顯：北方一般在節(jié)能審查上都比較能達(dá)標(biāo)，老百姓在觀念上也比較 能接受這個，因為北方有一個取暖的問題，節(jié)能不能達(dá)標(biāo)的房子，在冬天那可是 要白白的花出取暖費的。但是南方人對這種東西就比較不待見，我就好這一口， 你管得著啊。說到這里不由得想對那個套型建筑面積 90平方米以下占 70%以上的 9070 政策說 兩句。建設(shè)部的官員們在政策制定上，必定帶有強烈的北方特征。北

26、方人在考慮 在冬天取暖的要求之后，的確不習(xí)慣居住大面積。開間超過 6 米的客廳，在取暖 上就肯定不達(dá)標(biāo)了。同時，在完全不考慮洗手間的采光和通風(fēng)要求時，90 平方米的套型面積的確可以設(shè)計出非常不錯的三居室的戶型。這是與北方人的使用習(xí)慣 及氣候一致的：空氣干燥，而且洗手間的使用頻率較低，一般人都不習(xí)慣每天洗 澡。（我說明，我這不是地域歧視啊，我這完全是就事論事。 ）但在南方，僅僅只 是增加這么一個洗手間的窗戶， 90 平方米要設(shè)計出三居室，就幾乎是不可能完成 的任務(wù)。這個稍微在圖上畫一下就知道了。房子朝外的位置就那么幾個面，幾個 房間一占，廁所就不知道擺在哪里了。本人當(dāng)年參與的好幾個項目，為了在滿

27、足 這個 9070 的要求下還能做 3 房單位，設(shè)計師嘔了不知道多少噸血?，F(xiàn)在市場上的 公司逼得沒法子，被迫只能大量的推出兩房單位。當(dāng)然，兩房單位也可以住，不 過就不能養(yǎng)孩子，一養(yǎng)孩子這家就完蛋了，爸爸媽媽爺爺奶奶加孩子哭，連轉(zhuǎn)身 的地方都沒有。現(xiàn)實就是這么滴殘酷。客觀規(guī)律就是如此?，F(xiàn)在有些公司為了規(guī)避這個 9070，還想了些花招， 比如設(shè)計兩套房子， 再打通它 一起賣。在某些不良媒體的宣傳口徑上，將這個做法稱為不良開發(fā)商昧著良心做 事。我個人無言以對。恩，說個節(jié)能審查，一說開去就說了這么多，不好意思不好意思?，F(xiàn)在開始說施 工圖審查。施工圖審查現(xiàn)在都已經(jīng)在表面上市場化了，允許開發(fā)商自己找資質(zhì)的

28、 施工圖審查單位做審查。施工圖審查單位還必須對審查結(jié)果負(fù)責(zé)。但是，基于我 國的審查技術(shù)非常的落后，恩，怎么說呢，連設(shè)計、施工技術(shù)都非常落后，因此 這個審查實在是見仁見智，根本沒法子審。在這里講一個本人曾經(jīng)親歷的事情。 那一年在珠三角一個三線城市，在一個別墅項目門口建一座景觀塔。那個塔呢， 形狀就像個紡錘，中間粗兩頭細(xì)。該地建設(shè)局檢查組帶人檢查施工現(xiàn)場，上了這 塔的工架，突然這塔就塌了，整個檢查組全部死光。這是個大事啊，政府因此組 成了浩大的調(diào)查，來查這個事故的原因。首先當(dāng)然是從源頭設(shè)計查起。結(jié)果一查， 設(shè)計堅稱沒有任何設(shè)計上的問題。于是把那圖紙送去重新做審查，一查的話，審 查人員說，不行，這個

29、圖紙有問題。兩邊就吵了起來。最后兩邊都說服不了對方。 要說這個圖紙違反強制性規(guī)范吧，它也不違反。但是不違反強制性規(guī)范就表示安 全合格嗎？我看誰也不敢說這個話。最后只能把施工單位拉出來，判了幾個罰了 些錢，了事?，F(xiàn)在合生在廣州的某樓盤前面，也打算樹這么一個塔，做審查的時 候也是吵得不可開交。最后也是不了了之，因為這根本說不清楚，到底安不安全 反正我個人不知道。施工圖審查是收費項目，非常貴，所以一直都是名義上的市場化，事實上的壟斷 化。施工圖審查時除了給審查費，專家紅包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎8、余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可余泥和噪音，這兩個東西專門拿在這里講，是因為這兩樣?xùn)|西是

30、最擾民的。我知 道在很多城市，幾乎沒怎么管這兩樣?xùn)|西：余泥和噪音。但現(xiàn)在，越來越多的城 市，開始加強了對這兩樣?xùn)|西的管理。余泥排放現(xiàn)在都快成了各大公路管理部門，包括公路、交通、警察，的主要生財 道路了。運輸施工余泥的車輛，只能在規(guī)定時間，規(guī)定道路上行駛。但在很多時 候，根本不可能這么規(guī)范。尤其是工程趕進度的時候，那是日夜得都運泥啊，沒 辦法，只能打通各路神仙。余泥在運輸過程中，很容易污染路面。本人曾經(jīng)見識過廣州的一部車，從天河一 路撒到番禺，結(jié)果被罰了 5 萬多，包工頭拼命去做工作都沒用，估計是交通部門 火大發(fā)了，撞槍頭上了。噪音排放許可，是指只能在規(guī)定時間，用規(guī)范的，噪音較輕的方式施工。這個

31、是 環(huán)境保護部門管著的。現(xiàn)在很多城市已經(jīng)禁止使用錘擊樁了。那玩意打起來不是 人能忍受的， 想當(dāng)年我剛剛進入這個行業(yè)時候， 罵人的話被過濾 ，站在工地里， 聽了一天的錘擊聲，第二天耳朵里都是嗡嗡聲，幾乎沒給錘傻了。當(dāng)然用錘擊樁， 那肯定是最經(jīng)濟的。只要沒人管，開發(fā)商絕對用錘擊樁。因此我個人無論如何， 都支持在這方面加強管理。此外，對那些夜間連續(xù)施工的，更要予以管制?，F(xiàn)在 在一些城市，這個夜間連續(xù)施工的管理，就管得非常好，比如廣州和深圳。那是 真管得不錯。無論怎么找關(guān)系都難批得下來。如果居然膽敢不報批就夜間開工？ 那是嫌自己錢多，想支援政府的貧困官員了。但是絕大多數(shù)的城市，唉，那處于 幾乎沒有管理

32、的地步我作為從先進城市走出來的三個代表，到一些二三線城市去，傻乎乎的去問人家 環(huán)保局，噪音排放和夜間連續(xù)施工怎么辦手續(xù)?。拷Y(jié)果被人家狠狠的嘲笑過好幾回。嘎嘎，我相信這里也會有人看過我這一段之后，狠狠的嘲笑我，并且自鳴得 意的說：有這種手續(xù)嗎？我這里沒有啊，我這里很簡單啊，什么什么的，就和上 面某些人自鳴得意的嘴臉，一樣。9 、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督我為了把施工許可證這一節(jié)趕緊搞出來，已經(jīng)寫得不耐煩了。但是沒法子。程序 是這么一步步走過來的。施工許可證完了之后，我隨便這么一想， 罵人的話被 過濾 ，后面不知道還有多少程序。放驗線、白蟻防治、防雷、預(yù)測繪、預(yù)售、各 專業(yè)驗收、項目備案驗收，一直到交樓。

33、這得寫死我啊。為什么我會突然發(fā)這種 神經(jīng)寫這種東西呢？不明白自己啊不明白自己。特牢騷百余字。謝謝各位。質(zhì)量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設(shè)部門下屬機構(gòu)。拿施工許可證之前，必須得去 兩個站辦審批手續(xù)。這兩個站的分工，我跟各位說老實話，我分不清楚。在我看 來，質(zhì)量問題都是安全問題。我就不明白為什么要搞兩個站，分著管。譬如我打 樁沒按規(guī)定程序打，導(dǎo)致樁荷載不達(dá)標(biāo)，這個到底是安全問題還是質(zhì)量問題？我 反正說不清楚?？傊畠蓚€機構(gòu)都得好好的哄著。當(dāng)然在若干細(xì)節(jié)上這兩部門還是 有所區(qū)別。比如有些安全問題的確跟建筑質(zhì)量關(guān)系不大，譬如工人不戴安全頭盔 啦，物料堆放不按規(guī)定亂堆啦，這些。但在我看來，安監(jiān)把質(zhì)監(jiān)吃掉，并成

34、一個 機構(gòu)，沒有任何邏輯和操作上的困難。在現(xiàn)實的操作中，但凡涉及到檢測的，就由質(zhì)監(jiān)辦；不需要檢測，一般用肉眼就 能發(fā)現(xiàn)毛病的，就屬于安監(jiān)的職責(zé)。由于質(zhì)監(jiān)搞檢測，比如樁荷載檢測、水泥檢 測，這些東西，都是收費項目，所以質(zhì)監(jiān)在管理上就沒那么的嚴(yán)，為什么呢，因為質(zhì)監(jiān)大多得靠這些收費項目養(yǎng)活自己。收人錢手軟，云云。安監(jiān)基本不收費，但是他們也能想出非常多的收費服務(wù)出來，譬如安全生產(chǎn)培訓(xùn)，工人佩帶平安智 能卡上班，等等，總之各有各的門路啦?，F(xiàn)在在有些城市，質(zhì)量檢測的功能已經(jīng)開始市場化了，有資質(zhì)的檢測單位都能做 檢測了。我見過最好的城市是廣州。 做個樁檢測的費用， 只是周邊城市的 3分之 1 恩，在這里，為

35、了避免有些人看不懂，我說一句，打完樁必須做檢測。檢測合格 了，才能做承臺，繼續(xù)往上建。各位的，明白？不過呢，絕大多數(shù)的城市，這個功能被質(zhì)量監(jiān)督站牢牢的把持著。這個也是建設(shè) 部門的生財主道啊。我要是局長我也不肯放。嘿嘿10、施工招投標(biāo)、監(jiān)理報建還是沒寫到施工許可證，寫死我了，啊啊啊我為什么會想到寫這個題材？我現(xiàn)在 內(nèi)心深處泛濫著一寫到施工許可證就太監(jiān)掉的沖動啊。首先，我必須說明，按照我國現(xiàn)行招投標(biāo)法， 私營房地產(chǎn)公司 （無國有經(jīng)濟成分） 其房地產(chǎn)項目不需要做建筑施工招投標(biāo)，他們可以直接發(fā)包。但在某些大城市， 譬如廣州，無論什么企業(yè)施工，都必須做招投標(biāo)。這是廣州在管理上嚴(yán)重違反行 政許可法的地方。

36、我個人對此一直持非常反感的態(tài)度。在大多數(shù)城市，私營企業(yè) 只要能提供私營企業(yè)證明，既可免除施工招投標(biāo)手續(xù)。啥是私營企業(yè)證明呢？去 工商局打一張股東結(jié)構(gòu)書就行了。在必須要做施工招投標(biāo)的時候，我必須得說，這個領(lǐng)域那是真黑不是假黑。黑得 讓人毛骨悚然。搞施工的就沒幾只好鳥。我在此隨便講個故事哈。施工企業(yè)必須 把自己的專業(yè)技術(shù)人員備案到建筑管理部門里去，一般包括施工員、質(zhì)量員和安 全員。施工投標(biāo)的其中一個材料是專業(yè)技術(shù)人員，根據(jù)項目大小，配備的人員多 少也有不同要求。大家知道一下就行。有一次在廣州，某企業(yè)圍一個標(biāo)，另外一 個不識相企業(yè)就想進去，材料一準(zhǔn)備，然后發(fā)現(xiàn)自己的技術(shù)人員不夠了，于是馬上到建設(shè)局備

37、案新增人員資料。本來這種新增技術(shù)人員備案實在是非常簡單的事情。結(jié)果，連交件都交不進去?？傊褪遣皇芾怼：髞砬蟮婺棠探o受理了，然后又因為其中一個人的身份證復(fù)印得不清晰，全部材料退件。這個企業(yè)的老板氣得吐血。到最后當(dāng)然這個標(biāo)是投不進去了。我這里講的還只是個小手段。暗地 里啥招數(shù)都用得出來。我個人不排除有些人為了逼別人退出投標(biāo)會使用黑社會的 可能性。恩，監(jiān)理招標(biāo)的程序跟施工招標(biāo)的程序及做法幾乎一致，我不多說了。 監(jiān)理報建是完成這個監(jiān)理免招標(biāo)或招標(biāo)手續(xù)之后的事情， 做一個監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理 細(xì)則，交建設(shè)部門審核一番，認(rèn)為 0K 了，發(fā)一個監(jiān)理審查意見。通過了就是下一 步，施工許可證。監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則

38、，老實講，在我個人的經(jīng)驗里面，我從來沒看到建設(shè)部門真 的做過審核。在我個人的從業(yè)經(jīng)驗里面，我沒見過幾個政府官員能看得懂的。11、施工許可證我懷著萬分激動的心情，打下了上面那 5 個字。寫完這段我就開始撒嬌，啦啦啦施工許可證所須材料基本上是上面全部手續(xù)一個匯總。缺一不可。在我個人的職 業(yè)生涯中，我從來沒有經(jīng)歷過能辦齊上面所有的手續(xù)，再申領(lǐng)施工許可證的。在 我與同行的交流中，我也從來沒見過老老實實的一步步完成所有手續(xù)，再來辦施 工許可手續(xù)的。要這樣的話，絕對沒 1 年的時間出不來。不相信的同學(xué)，請回頭 再把前面 10 個大項看一遍， 基本上每個大項里的每一個小項的工作日不會少于 20 個。而且得一

39、步一步來。這是什么概念？這是卡死你的概念。隨便哪個環(huán)節(jié)出了任何問題，直接就 GAME OVER在改革開發(fā)之初，外資企業(yè)剛進中國的時候，有個著名的段子，說是有個企業(yè)要搞一個項目，前后蓋了 200 多個章，事還沒辦成。最后撤資了，不干了。上級政 府震怒，云云?，F(xiàn)在改革開發(fā)這么多年了， 我們好到哪里去了嗎？我們的辦事流程方便嗎？我們 能方便快捷的為企業(yè)服務(wù)嗎？到了今時今日，還有什么企業(yè)抱怨過政府管得太嚴(yán)，太死，審批環(huán)節(jié)太復(fù)雜嗎？聽不到了。為什么？因為大家統(tǒng)統(tǒng)都已經(jīng)適應(yīng)了這個游戲規(guī)則。大家已經(jīng)在這個圈子中取得了某種平衡，達(dá)成了某項交易。在這種情況下，改革辦事流程，簡化 辦事程序，反而會阻礙辦事效率。我

40、知道我這么說，會有很多糞青完全不能理解。我就這么告訴你們：大家都已經(jīng) 把潛規(guī)則當(dāng)成了規(guī)則。這些規(guī)則維系著房地產(chǎn)這個產(chǎn)業(yè)。在每一個程序中，在每 一個環(huán)節(jié)中， 都存在利益分配， 都存在制衡。 這個系統(tǒng)在經(jīng)過 10 多年的運做之后， 它本身已經(jīng)具有了生命力，絕對是牽一發(fā)而動全身。因此，我們經(jīng)?？梢钥吹剑艘恍┕芾硐鄬σ?guī)范和嚴(yán)格的大城市，很多的城市都可以在未領(lǐng)取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動的。這就是一種雙方博弈之后達(dá)到的平衡。哪怕是在這些管理相對規(guī)范的大城市，也有空子可以鉆，比如基坑支護可以先發(fā)一個單獨的施工許可證，然后再發(fā)地下室部分的施工許可證，再發(fā)地上部分。這么

41、把一個項目分割成很多部分 發(fā)證。為什么？因為這是雙方一起適應(yīng)，互相妥協(xié)的結(jié)果。政府要是把企業(yè)都給 玩死了，他們就沒得玩了。12、插曲, 來講講目前的宏觀房地產(chǎn)調(diào)控恩 , 不妨說一下 , 我出身是房地產(chǎn)管理部門。當(dāng)年參與了非常多的房地產(chǎn)政策制 定。后來窮得不行，被迫下海至今。這也是我為什么能從事現(xiàn)在這個工作的原因 之一啦。在講預(yù)售和驗收這些東西之前， 我想先講講現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控政策。 理解了這個， 才能對銷售方面的各項政策有一個清晰的了解。對現(xiàn)在的調(diào)控，我的總體評價是： 混蛋。基本上，現(xiàn)在的中央層面的調(diào)控政策分成以下三個方面：1) 、減少土地供給，緊縮地根這方面的政策非常的立桿見影。如果這里有國

42、土部門的朋友，看到了肯定大有感 觸。最近這 3 年以來，中央對地方的用地管制，一年比一年狠，采取的措施一年 比一年毒。當(dāng)然，這里我們必須有個概念，用地量最大的產(chǎn)業(yè)，不是房地產(chǎn)，而 是工業(yè)。尤其是各類招商引資的工業(yè)園區(qū)。目前我國各類工業(yè)園區(qū)總面積已經(jīng)超 過了全國所有城市市區(qū)建成區(qū)的總面積。這是一個很瘋狂的概念。當(dāng)然，在這種 宏觀性的打壓地方用地沖動的趨勢下，房地產(chǎn)用地不可避免的受到了株連。房地 產(chǎn)用地供給量逐年減少是不爭的事實了。各位不需要和我爭論什么各大房地產(chǎn)公 司儲備了多少多少地，足以做多少多少年的開發(fā)，因此現(xiàn)在供地不足這種消息不 準(zhǔn)確，等等。這種新聞幾乎都是不良媒體的外行報道，連造謠都沒造

43、出個樣子來。 只要看看現(xiàn)在各大房地產(chǎn)公司儲備的那些地都在什么位置，基本上就可以判斷出 來事情的真?zhèn)?。有哪個地產(chǎn)公司手頭上沒開發(fā)的地，不處于偏遠(yuǎn)得不行的遠(yuǎn)郊區(qū) 但是又發(fā)神經(jīng)拖著不開發(fā)的，我立馬把這篇東西打印出來吃掉。在另一個方面來 說，房地產(chǎn)公司儲備那些目前來說幾乎沒有開發(fā)價值的遠(yuǎn)郊土地，其完全是寄希 望于中國經(jīng)濟的健康穩(wěn)定發(fā)展，城市逐步擴張，富裕群體人數(shù)總量不斷增長。這 種心態(tài)其實倒真是一種諷刺。唉2) 、打壓購買需求提高首付比例，緊縮銀根，提高銀行準(zhǔn)備金率，控制按揭貸款，都是這種考慮。就是讓老百姓沒錢買房子。但是，這種政策不是釋放和滿足需求，它沒有解決任何問題，它只不過是將需求延后。我不明白

44、為什么老百姓對這種政策鼓掌叫好。有一種很神奇的解釋說，這種政策的好處是：老百姓買不起房子了，開發(fā)商脆弱的資金鏈就會斷掉，開發(fā)商就會自動降價了。我個人不對這種神奇的邏輯予以打 擊。免得我的這個貼淪為口水之爭的場所。我只對客觀效果予以評價。謝謝3) 、強制性限制房地產(chǎn)產(chǎn)品類型這個很明確，就是那個 90 平方米以下的戶型占總建筑面積 70%以上。這個 9070 的政策被唱得很響，好象很英明神武的樣子。我個人沒明白過來這到底有什么效 果。戶型選擇完全是市場化的東西。我揣摩著是不是這個政策有這么一個隱含的 前提在：開發(fā)商故意建大戶型，以獲取高額利潤。但是，我暈，大戶型或者小戶 型，在單價穩(wěn)定的前提下，單

45、方利潤及總利潤會有任何差別嗎？總建筑面積不變， 單價穩(wěn)定，戶型變一下，造成影響無非是多幾套房子或者少幾套房子，利潤有區(qū) 別嗎？除非是有這樣的邏輯前提：大戶型的單價比小戶型高。但在我的個人職業(yè) 經(jīng)驗里面，我是沒發(fā)覺過有這種情況。我的個人經(jīng)驗是反過來：小戶型的單價一 般都比大戶型高一點點。本人所經(jīng)歷的少數(shù)幾個公司在產(chǎn)品定價上基本上都是這 么個策略。我不知道北京是不是與我的個人經(jīng)驗相反。我個人總結(jié)，房地產(chǎn)調(diào)控政策，就在上面這三樣?xùn)|西里面玩來玩去。不會有別的 什么新花樣出來了。這個效果，我就不多說了。接下來，繼續(xù)講流程吧。啦啦啦13、放線、驗線這個就簡單的說一說吧。圖紙畫出來之后，要把圖紙上的建筑物在

46、實地上落實一個具體的位置，這是個技術(shù)活，要測量，定坐標(biāo)。這個活就叫放線。放線一般是規(guī)劃部門下屬的測繪院或類似的測繪機構(gòu)干，不過有些發(fā)達(dá)城市也已經(jīng)把這個工作半市場化了。嘿嘿，又來一個半市場化。正式放線的前提是領(lǐng)取了施工許可證。 放線后，測繪院會發(fā)出一份放線冊。在工程提前施工，違章施工的場合，都需要做通這個測繪院的工作。讓他們提前 來做放線。唉，又來一個“做通”工作。放線完畢，施工單位照著這個邊角點施工，完了之后就做驗線。一看這個建筑的 確是按圖紙建起來的，沒超出邊線，測繪院就出驗線冊。這個驗線工作跟日后的驗收有莫大的關(guān)系。 所以測繪院也得要像皇帝老子一樣供 著，尤其是在提前放線的場合。唉14 、

47、預(yù)售許可證終于說到這個了。預(yù)售現(xiàn)在的管理已經(jīng)比較嚴(yán)格了。我所知道的，在房地產(chǎn)已經(jīng) 成為了一個產(chǎn)業(yè)的城市，預(yù)售許可都要求在網(wǎng)上辦理，全程公示?，F(xiàn)在在預(yù)售上 面做手腳的可能性越來越小了。預(yù)售許可最重要的條件是：高層建筑結(jié)構(gòu)完成3 分之 2，低層建筑結(jié)構(gòu)封頂。這個條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣：無論層數(shù)高低，全部封頂才能放貸。 因此現(xiàn)在高層建筑往往在完成 3 分之 2 的結(jié)構(gòu)，取得預(yù)售許可證之后，開發(fā)商在 推盤時都不積極。因為這個時候，錢也不是很能收得到，只能收到個2、3 成，但是各項交易稅費卻要按足成在當(dāng)年予以計算。在理解了這個之后，或許我們對捂 盤這種行為，會有更深刻的認(rèn)識吧現(xiàn)在辦預(yù)售許可

48、，都要做價格公示。交易價格必須明確到套，單價必須清晰，在交易現(xiàn)場，也禁止再搞什么 5000 元/ 平方米“起”，這種騙人的玩意了。但是， 我必須要說，但是，政府沒有（也沒有權(quán)力）對房地產(chǎn)交易價格進行管制。在辦 理預(yù)售手續(xù)時所申報的價格，開發(fā)商可以完全不予理會。這個價格申報一下就完 了。我每次做預(yù)售許可的時候申報價格，直接就是 2500 元/ 平方米。從來都是如 此。隨便你怎么公示。賣的時候照樣賣 5000 賣 8000 賣 10000 多，沒有任何法律 上或者行政上的責(zé)任。在預(yù)售許可方面還有個值得一說的地方就是預(yù)測繪。 房管部門下屬的房屋測量部 門，根據(jù)開發(fā)商提供的圖紙，事先算一個面積。這個叫

49、預(yù)測繪。在竣工之后，到 實地測量，就是實測了。我們都知道，面積上的糾紛往往是日后客戶與開發(fā)商之 間的主要矛盾。這個矛盾是怎么來的呢？最關(guān)鍵的就是這個預(yù)測與實測之間的面 積差異。造成這種差異的原因很多，比如施工不規(guī)范造成的面積誤差，又或者之 前在圖紙計算上對公用部分的統(tǒng)計有誤差，這些都有可能。但要說是開發(fā)商的故 意造成的，我個人沒有見過。開發(fā)商也沒這種能力或故意去故意做假，當(dāng)然我個 人不排除有些頭被門夾了的開發(fā)商被某些運氣極好的人撞到。嘿嘿?，F(xiàn)在為了避免這種糾紛，各大開發(fā)商都學(xué)乖了，開始花很大的精力在做通房屋測 量機構(gòu)的工作上。總之無論到時候?qū)崪y面積是多少，房屋測量機構(gòu)都照樣按著當(dāng) 初的預(yù)測面積

50、出報告。唉，又出來一個“做通”工作。15、關(guān)于預(yù)售中的土地解押昨天在寫預(yù)售的時候，關(guān)于土地解押的問題，我不是很敢下筆。作為一個房地產(chǎn) 從業(yè)人員，討論這個話題，顯得比較不合適。這個話題非常敏感。這其中有無數(shù) 的道道兒。我個人對這一塊的玄妙也不是很能理解。盡我的理解講那么一點吧。先從土地抵押說起?，F(xiàn)在關(guān)于土地抵押的規(guī)則越來越嚴(yán)格了。土地必須在辦理了 施工許可證之后才能抵押貸款。 這也是幵發(fā)商為什么這么緊張施工許可證的原因。 貸款額現(xiàn)在基本上都是根據(jù)施工許可證載建筑規(guī)模來確定和發(fā)放的。在這方面， 我相信全國的銀行都是大同小異的。土地抵押必須辦理抵押登記，這個是常識了。 不多說了。根據(jù)現(xiàn)在越來越嚴(yán)厲的

51、銷售管理規(guī)則，辦理預(yù)售許可證時，該地塊不能有任何抵 押。但是，我們都知道一個事實就是：任何幵發(fā)商都必然會選擇將土地抵押貸款。 這就意味著幵發(fā)商在辦理預(yù)售許可證時面臨著很嚴(yán)重的資金壓力：要么還貸，要 么更換抵押物，不然這個預(yù)售許可證就出不來了。還貸是幾乎不用考慮的事情，更換抵押物？更加不可能。哪有那么多實物可以拿 去抵押啊。就算有的，也早就已經(jīng)拿去抵押融資了，還等到現(xiàn)在啊。這個時候就 是考驗人類的智慧的時候了。現(xiàn)在的任務(wù)是：即不還貸，又不更換抵押物，又能 解押，還要能辦出預(yù)售許可證。我不知道其他公司的融資及報建人員是怎么處理這種事情的。我只說其中的兩個辦法（唉，我覺得我好象在傳授犯罪方法似的，靠

52、）?，F(xiàn)在絕大多數(shù)的城市，國土部門和房管部門都是分離的。在國土部門辦理土地抵押登記，在房管部門辦理預(yù) 售許可證。房管部門和國土部門之間是有很深刻的仇恨的。這兩個部門絕對不會 主動向?qū)Ψ讲樵儗Ψ降牡怯涃Y料的。在這些地方，先做通銀行工作，比較合理的， 能讓雙方的臉面都過得去的借口，是更換抵押物。更換抵押物的話，原抵押物要 先解押，再將新抵押物辦理抵押登記。這個解押和新抵押中間，會有一個抵押物 懸空期。這個懸空期是合理的。無論銀監(jiān)還是上級什么部門來查，都可以解釋過 去。那么我們就利用這個懸空期吧。先以更換抵押物的理由非常合理的將土地解 押掉（有些人把銀行的工作做得很通的，連更換抵押物這樣的理由都不需要

53、找， 直接先解押掉， 唉，我個人佩服之極） ，然后拿著這個注明了已解押字樣的土地證， 趕緊去房管部門，給他們看，啦啦啦，我的土地證已經(jīng)解押了啦。房管部門一看， 哦，的確如此，于是收材料辦預(yù)售許可證了。只要他們一收材料，立馬又把這個 土地證重新送進國土部門辦抵押。辦得快的話，只需要懸空半個小時。如果擔(dān)心 房管部門還會再看看土地證的話，可以先等個 1 天兩天再去國土部門辦抵押，也 行。國土部門與房管部門分離，實在是一項有無數(shù)空子可以鉆的的制度啊。 此外，在可以辦理在建工程抵押的城市（這里說明一下，在建工程抵押不是每個 城市都辦得了。很多城市的房管部門不受理這種抵押登記手續(xù)） ，也可以試試，土 地解

54、押，換成地面上的在建工程抵押。同樣是利用懸空期來做事。這種方法在國 土與房管合并的地方也能用?？傊?，辦法都是人想出來的。人有多大膽，地有多 大產(chǎn)，在房地產(chǎn)行業(yè)，那得算是真理啊。16、規(guī)劃、消防、人防、管線、質(zhì)量等專項驗收，竣工驗收備案，交樓 其實，在說了這許多之后，大家應(yīng)該都明白了，到驗收階段是怎么一回事了。在 做了前面這許多的鋪墊和協(xié)調(diào)工作，結(jié)識了那許多的人，一步一個腳印的，做到 了現(xiàn)在，如果還不能完成現(xiàn)在的工作，就就真是白混了。規(guī)劃驗收主要是驗收各項規(guī)劃指標(biāo)是否超標(biāo)。在封頂之后，竣工之前，就可以做 這項驗收了。這項驗收的前提是做驗線，基本上驗線可以通過，規(guī)劃驗收的時候 也不會有太大的麻煩?；镜倪^程如下：規(guī)劃局的同志坐在車?yán)锟匆幌拢?，?頂了。