房地產工程管理制度以及實施細則

1、工程部管理制度為更好的規(guī)范公司工程開發(fā)項目管理，根據國家、行業(yè)管理部門的有關 法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)定，結合公司的實際情況，保證我公司從設計、開發(fā)、采購、施工、驗收、保修整個過程均能實現質量、 投資、 進度及現場安全文 明施工管理控制， 特制定本制度。一、工程部是房地產企業(yè)的重要部門，本部門實行經理負責制。工程部 負責人在總經理、總工的領導下開展工作，工程部根據工作需要可設置副經 理，根據工作需要配備若干工程技術人員。工程部工作人員在經理的直接領 導下，根據不同分工，完成自己的本職工作。二、工程部全體工作人員在項目開發(fā)過程中，應認真學習相關的法律、 法規(guī)、規(guī)范、標準，及時貫徹落實行業(yè)管理部門的文

2、件及規(guī)定，自覺遵守集 團及公司的各項管理制度，加強科技創(chuàng)新意識，不斷提高自身業(yè)務水平。三、認真貫徹公司質量方針、質量目標，確保本部門質量目標的實現。 參與項目規(guī)劃方案的構思，提出合理化建議；參與施工圖設計管理及圖紙會 審，參與總包、重要工程分包等工程項目的招標工作。四、主辦工程項目開工前的協(xié)調拆遷、現場地質勘察、三通一平工作。 主持審批施工單位編制的施工組織設計、進度計劃、安全措施及標準化管理 方案。督促檢查施工單位按批準的施工組織設計做好工程開工前的各項準備 工作。五、確定工程總包、分包單位后，根據工程實際情況，工程正式開工前 召開由承包方、監(jiān)理方、項目經理、總監(jiān)及相關人員參加的工作會議。在

3、本 次會議上應重點講明工程概況、開竣工時間、質量目標等合同主要條款內容。并就分包項目、材料供應、各種簽證程序、文件收發(fā)方式、計劃提報時間、應遵守的我方各項制度及細則等做出詳細說明。該會議應有較詳細的會議記 要，并要由項目經理、總監(jiān)、甲方項目負責人簽字、蓋章。六、應對工程施工階段加強管理，自工程破土動工至竣工驗收全過程進 行質量、進度、投資控制，加強施工安全協(xié)管。配合監(jiān)理方定時召開監(jiān)理例 會，做好各工程項目的施工日志。嚴格執(zhí)行強制性標準，確保工程質量，實現合同目標七、對基礎工程施工應嚴格控制座標、高程和層高的準確性。工程施工 過程中的設計變更及現場簽證，執(zhí)行本公司設計變更及現場簽證管理辦 法。八

4、、工程施工必須使用合格原材料、構配件，材料進場應按國家和行業(yè) 部門要求進行檢驗、復試，嚴禁使用未經檢驗和檢驗不合格的材料、 構配件 按設計要求有外加劑的砼必須進行相關試驗，否則不得進行施工。九、所有隱蔽工程，工程部有關人員必須參與驗收，并在驗收資料上簽 字。在模板、鋼筋、砼工程的驗收過程中，模板工程應重點驗收，模板平整 度、標高、幾何尺寸、軸線位置、剛度和穩(wěn)定性；鋼筋工程應重點驗收其強 度等級、規(guī)格、型號、保護層尺寸、數量、間距、軸線位置、焊接質量、搭 接接頭位置的正確性，箍筋加密區(qū)的位置、數量等；砼工程應重點驗收其配 合比、水灰比的正確性，鋼筋的位置、保護層尺寸、施工縫的位置及間隔時 間，砼

5、的厚度和幾何尺寸，抓好砼施工期間的各種試塊留置及施工結束后的 養(yǎng)護工作。砼工程施工期間，應要求監(jiān)理人員旁站監(jiān)理，工程部工作人員在 條件許可的情況下同樣應旁站監(jiān)督。監(jiān)理、監(jiān)督過程除以上工作外，還應注 意各種預埋管線的位置保持正確，不得破壞預埋管線。十、主體工程施工期間，應按設計要求和規(guī)范規(guī)定，確保建筑、結構標 高、軸線的正確性；確保所有構配件標高、位置、斷面尺寸的正確性；所有 洞口的標高、位置應符合設計要求和規(guī)范及行業(yè)部門的規(guī)定。砼工程模板拆 除應有拆除方案，拆模前應符合設計要求和有關規(guī)定，施工方必須報批后方 能拆模。十一、工程部應制定工程質量管理控制細則，保證工程結構安全，無使 用功能質量缺陷

6、。主體工程結束前，根據行業(yè)部門規(guī)定和控制細則要求，施 工方應做出裝飾、裝修、安裝工程實施方案。在實施過程中，嚴格控制觀感 質量、細部質量、尺寸誤差、土建與安裝的交叉作業(yè)失誤。工程施工期間， 每月組織施工、監(jiān)理等單位進行工程質量、安全檢查不少于一次，平時應做 到每天至少對在建的單位工程和其他施工項目巡視一次，發(fā)現問題隨時解 決。十二、工程施工過程中，所有工程技術資料，包括經濟簽證資料，并辦 理登記備案手續(xù)。十三、單位工程達到竣工驗收條件，由工程部主持組織進行各種檢測、 檢驗和試驗，凡是使用功能方面必須達到100%的試驗項目要求100%進行試 驗。各種檢測、檢驗、試驗全部合格后，應盡快組織初驗和正

7、式驗收。十四、工程項目室外配套工程在條件許可的情況下，應隨單位工程形象 進度抓緊施工。除綠化工程可適當延期外，其他配套工程應和單位工程同時 竣工。工程部負責采暖、燃氣、供電、自來水等單位的協(xié)調工作，如以上單 位的施工項目在開發(fā)項目之內，還應負責質量管理工作。十五、室外配套工程的各種地下管線，應在單位工程竣工驗收后一個月 內做出分段竣工圖，項目全部竣工驗收后一個月內做出全部室外管線竣工 圖。各種地下管線在開發(fā)項目內，能做出標識的應做出標識。單位工程竣工 后，根據需要增加建筑物、構筑物或其他設施時，應與施工單位進行地下管 線交底，不得破壞地下管線，并應著重注意有重大安全因素的燃氣管路、高 低壓電線

8、線路等。十六、工程項目竣工驗收后第一年，每個季度應對單位工程進行一次回 訪檢查，發(fā)現結構裂縫或其他質量缺陷，應及時與施工方聯系進行處理。大 雨過后應走訪單位工程的頂層客戶和臨山墻客戶，發(fā)現屋面、外墻及外門窗 滲漏現象應及時通知整修。十七、單位工程竣工驗收達到合同目標后，應按合同約定及時與成本控 制部核對工程量及有關竣工資料。 室外配套工程和零星項目施工結束達到合 同質量目標后，一個月內核對工程量及有關資料。室外配套工程和零星工程 項目要求應有竣工資料。十八、主持工程項目的分期綜合驗收和綜合驗收工作， 綜合驗收合格后， 一個月內與物業(yè)公司辦理完畢項目實體交接工作， 并與物業(yè)公司辦理資料、實物質量

9、交接手續(xù)。并做好存檔備案工作。十九、合同約定公司供應的材料、設備、構配件，工程部應督促施工單 位在工程開工前提出總使用計劃， 并在使用前二十天報詳細計劃， 該計劃由 工程部專業(yè)人員審核，無誤后工程部負責人簽字報公司采購。 如有大型設備、 大宗材料等采購項目，還應留有外出考察的時間。二十、凡工程部人員有向施工單位提出任何超出工作或職責范圍的要求 （包括吃、拿、卡、要） ，承包商可以理解為惡意行為，應向公司書面投訴， 一經查實，公司將嚴肅處理責任人，公司隨時接受任何承包商的書面投訴與 改進工作的合理化建議。工程管理實施細則一、工程質量控制管理制度：1、目的： 通過規(guī)范施工質量管理，確保施工質量目標

10、的實現；2、施工準備階段的質量控制2.1在施工圖內部審查和交底前，工程部應要求部門專業(yè)工程師熟悉設 計文件；2.2在項目開工前，工程部應要求總監(jiān)理工程師組織專業(yè)監(jiān)理工程師審 查施工單位報送的施工組織設計（方案） ，提出審查意見；2.3在項目開工前，工程部負責落實以下工作：1.3.1要求并親自參與監(jiān)理機構總監(jiān)理工程師組織專業(yè)監(jiān)理工程師和工 程部專業(yè)工程師，對施工單位現場項目管理機構的質量管理體系、技術管理 體系和質量保證體系進行審核，主要審核以下內容：質量管理、技術管理和 質量保證的組織機構；質量管理、技術管理制度及保證工程質量的必要試驗 設施條件， 專職管理人員和特種作業(yè)人員的資格證、上崗證。

11、2.3.2應要求監(jiān)理機構總監(jiān)理工程師對施工單位報送的測量放線控制成 果及保護措施進行檢審，若符合要求，由監(jiān)理機構總監(jiān)理工程師予以簽認，并送工程部備案。檢審內容包括：檢查施工單位專職測量人員的崗位證書及 測量設備檢定證書；復核控制樁的校核成果； 控制樁的保護措施以及平面控 制網， 高程控制網、 臨時水準點的測量成果；2.3.3對施工單位提交的開工報審表及相關資料進行審查，審查合格由 總監(jiān)理工程師簽發(fā)，并送工程部備案。2.4場地平整及壓實是否滿足施工要求；2.5施工道路及路況質量是否滿足運輸要求；2.6施工水、電是否滿足施工要求；2.7施工單位人員是否已到位，機具、施工人員是否已進場；3、施工過程

12、中的質量控制：3.1工程部專業(yè)工程師的施工質量日常管理工作內容要點：要求并參與 對施工過程進行巡視和檢查， 要求并參與在施工過程中監(jiān)控施工單位各項工 程活動，隨時密切注意一切不利于質量的事件，將此納入現場日常管理工作 范圍，并行使跟蹤、督促、控制、管理。3.2對管理的工程項目的隱蔽工程施工、下道工序施工完成后難以檢查 的重點部位，應要求進行旁站；應要求并親自參與對施工單位報送的隱蔽工 程報驗申請表和自檢結果進行現場檢查，符合要求予以簽認。對未經監(jiān)理人 員驗收或不合格的工序，應拒絕簽認，并要求施工單位嚴禁下道工序施工，3.3對管理的工程項目發(fā)現施工存在重大質量隱患，可能造成質量事故 或已經造成質

13、量事故，應于發(fā)現2小時內，要求監(jiān)理人員和專業(yè)監(jiān)理工程師 立即報告總監(jiān)理工程師，同時工程部專業(yè)工程師立即報告工程部經理。經現 場檢查，情況分析后，確有可能造成質量事故或已經造成質量事故，通過總 監(jiān)理工程師及時下達工程暫停令。要求施工單位停工整改。整改完畢應親自 參與現場復查，符合規(guī)定要求后，簽署工程復工報審表；3.4施工過程質量控制的主要方法和手段 除上述工程部要求并親自參與對施工過程的質量進行跟蹤、 督促、控制、 管理的同時，可根據相關規(guī)范和制度，采取以下控制方式、方法、依據、手 段、時機對施工過程的質量進行有效控制：3.4.1控制的方式：根據進度進行旁站、巡回檢查、平行檢查；3.4.2控制的

14、方法：認可、確認簽證、簽發(fā)指令審核、審查、審批；旁 站檢查（巡回檢查、平行檢查、日常檢查） 、檢測、檢驗、驗收、核定；試 驗；3.4.3控制的依據：符合國家/行業(yè)相關標準或規(guī)范的要求； 符合適用法 律、法規(guī)的規(guī)定；滿足合同及其它約定；施工組織設計、技術文件內容；施 工圖紙；公司編制的質量控制文件；3.4.4控制的手段：發(fā)現、判定不符合規(guī)定的工程和施工行為，根據不 符合的程度和影響，督促、要求并參與監(jiān)理機構采取下列手段中的一種或其 任意組合：暫停施工；返工；返修；請求工程變更；停用、禁用（對不符合 規(guī)定的材料、配件、設備、施工機械適用） ；限時糾正；拒收；禁止繼續(xù)施 工3.4.5控制的時機：工程

15、使用的重要材料（鋼材、水泥、配件、構件） 應于進場時即時進行檢驗核查，必要時取樣送有關單位進行試驗；混凝土配 合比及配合試驗，應于澆注前及澆注中檢驗、 核查；工程使用的機具、 模板、 吊具在第一次使用前進行檢查；隱蔽工程在施工過程中應旁站，經驗收后方 可繼續(xù)下一工序施工；分部、分項工程在施工過程中進行旁部或檢查，施工 結束后進行確認或驗收； 施工單位建立、 保存、提交的自檢、 試驗記錄報告， 應即時核查，并對照報告內容是否完整、齊全、準確、有效。4、工程竣工驗收階段的質量控制： 施工過程的質量控制所用記錄、報告、表格，主要部分應由施工單位和 材料供應單位提供，少部分由工程部建立。工程部應完整存

16、檔二、工程進度控制管理制度：1、目標： 通過規(guī)范施工進度管理，確保進度計劃的有效執(zhí)行和進度目 標的實現；2、編制施工進度計劃2.1施工單位應于第一次工地會后15天內完成施工組織設計 （包含采取 網絡計劃技術編制的施工總進度計劃、年季月度施工進度計劃、各類材料計 劃）的編制和自審工作，并報監(jiān)理機構審核；2.2監(jiān)理機構總監(jiān)理工程師在7天內審定批準（若需修改，由施工單位 修正后在5天內再審定）；2.3公司總工組織工程部經理和相關專業(yè)工程師用35天內對“施工組 織設計（施工進度計劃）進行了解和審查，并由監(jiān)理機構總監(jiān)理工程師簽發(fā) 實施；2.4根據施工單位編制、經監(jiān)理機構審定、公司工程部及總工審核的計 劃

17、，工程部編制出該項目施工進度計劃報公司相關部門；3、 施工進度計劃管理準備工作：3.1工程部現場代表和專業(yè)工程師、工程部經理應在項目開工前1周取 得經批準的全套進度計劃和進度控制方案： 施工階段施工總進度計劃 年 季月度施工進度計劃 各類材料計劃。3.2為使現場的進度日常管理避免攜帶大量的進度計劃、進度網絡圖等 資料，工程部專業(yè)工程師應對上述計劃和相關控制方案提示進行細化，按項 目各階段的工程內容、工序、關鍵控制節(jié)點、持續(xù)時間、銜接因果關系、控 制難點、可能采取的措施等，編制出便于日常進度管理的具體工作手冊，用 于指導本月的進度計劃實施的監(jiān)督和管理，避免工作的盲目性和隨意性；工 程部經理應承擔

18、此項工作的日常監(jiān)督和管理工作；4、施工進度管理工作內容：4.1專業(yè)工程師按已批準的“施工總進度計劃” 、 “年、 季、 月度施工進 度計劃”、“專業(yè)進度計劃”及監(jiān)理單位編制的“施工進度控制方案”內容，隨時檢查施工單位實施的開工項目時間、 完工項目時間等一切進度科目是否 與上述計劃相符，真實記錄實際進度及相關情況。當發(fā)現實際進度滯后于計 劃時，應立即簽發(fā)通知單 ，指令施工單位采取調整措施，并協(xié)同施工單 位糾偏。當因施工單位原因造成10天以上延誤或不執(zhí)行進度指令，應立即 發(fā)出第一次整改通知 （整改通知需清晰說明延誤原因，發(fā)生部位及相關 指令性意見）并同時抄報工程部經理；對已發(fā)出第一次整改通知而累計

19、 發(fā)生的延誤超過15天，應立即再次發(fā)出第二次整改通知 ，并抄報公司工 程分管領導、工程部經理和公司相關部門，由工程部經理直接再同施工項目 經理協(xié)調或因工程部經理持續(xù)協(xié)調無效， 則由工程部經理請求公司工程分管 領導直接與施工單位企業(yè)負責交涉。4.2專業(yè)工程師跟蹤檢查關鍵工序和薄弱環(huán)節(jié)存在的進度問題，即時提 出保證措施，制定防范性對策；跟蹤檢查施工單位人力、材料、機具供應計 劃的執(zhí)行。對甲供材料跟蹤檢查公司相關部門人員銜接供貨計劃的落實。 若 因施工單位材料設備部門原因造成進度延誤的處理方式同4.1條。4.3每月（周）末應要求施工單位編制下月（周） 施工月度作業(yè)進度計 劃，如當實際進度與計劃進度較

20、有偏差滯后， 應要求施工單位編制下月 （周） 計劃時盡力追回滯后項目，并在下月（周）進度管理工作中特別留意，跟蹤 監(jiān)督實施；參加每周由總監(jiān)理工程師組織召開的“工地例會” 。檢查分析工程進度計劃完成情況和執(zhí)行存在的問題，提出下一階段進度目標及落實措施；4.4對工程部經理、專業(yè)工程師、監(jiān)理機構總監(jiān)理工程師、專業(yè)監(jiān)理工 程師及公司相關部門配合存在影響進度的問題進行分析并提出解決辦法； 對 各級管理人員執(zhí)行不力，造成延誤提出警示；對進度發(fā)生偏差滯后的追回情 況進行跟蹤檢查，并親臨督促直至追回進度,報告追回進度情況和預測下步 可能發(fā)生的情況。三、工程施工現場、安全管理：1、目標： 確保工程建設有序、文明

21、、安全、符合規(guī)定的進行，制定本 規(guī)定；2、在工程部控制下，工程總包單位負責施工現場的統(tǒng)一管理，并對自 己分包的施工單位的現場活動負責?？偘鼏挝豢梢园垂こ滩恳螅撠焻f(xié)調 該施工現場內由公司直接發(fā)包的其他單位的施工現場活動。 各施工單位應在 總包單位的統(tǒng)一管理下，在其分包范圍內建立施工現場管理責任制，并組織 實施；3、施工中若發(fā)現文物、古化石、爆炸物、地下管線及電纜等，應暫停 施工，保護好現場，并及時向有關部門報告，按照有關規(guī)定處理后，方可繼 續(xù)施工；如發(fā)現有測量用永久性標樁或地質，地震部門設置長期觀測孔等應 加以保護，如因施工必須損壞時，應事先取得原設置單位或保管單位同意； 在敷設有地上或地下

22、管道、 電線的地段進行施工時應取得管線管理部門的書 面同意，施工中采取有效措施以防損壞管線；如在埋設有電纜的地點挖土， 還應有電纜管理部門的代表在場；4、工程部負責施工現場下列工作的實施：4.1施工總平面方案圖的編制和審批。根據公司計劃的工程各標段的啟 動時間，按照建筑規(guī)劃總平面圖和各施工單位的合同及施工需要，確定每工 程標段的施工場界、臨設場界及各自的使用時間。注意各類設施的布置是否 占用道路，是否占用綜合管網位置，是否妨礙其它工程施工等。項目總平面 圖方案由工程部繪制，公司分管領導批準。經批準的總平面圖方案將作為施 工單位編制“施工平面圖”的重要依據；4.2嚴格控制各施工單位的施工場地的使

23、用，所有施工場地使用與使用 時間均需由施工單位在施工組織設計中詳細說明。工程部有權對有礙整 體施工組織的施工平面圖要求施工單位重新編制， 禁止施工單位未經批準占 用場地，以保證其它工程的順利施工；4.3工程部負責督促施工單位必須按批準的該工程施工平面布置圖布置 各類設施。且布置、搭設與使用均須符合安全文明施工規(guī)定與環(huán)保規(guī)定；4.4非施工場地、共用施工道路、共用設施等由工程部進行綜合管理。 即：非施工場地內的安全， 周界的防護維護； 公用施工道路的交通組織管理， 道路與雨水溝井的日常維護；公用設施的使用管理，維護維修以及各類標認 標記的設立與維護等，由工程部指派專人負責；4.5施工臨設搭建、 確

24、需占用建設紅線外場地或道路的， 由工程部提出， 由公司相關部門按法規(guī)或國家行政分管部門規(guī)定，辦理有關批準手續(xù)；2.1工程部負責要求督促專業(yè)工程師， 隨時要求施工單位采取有效措施， 確保以下工作在受控狀態(tài)下實施：2.1.1確保施工單位按經批準的該工程施工平面布置圖的規(guī)定位置，搭設 生產設施、安裝施工機械設備、堆（停）放材料、半成品、成品等。將此項工 作納入日常管理工作范圍，對違反規(guī)定的，應予以制止或指令改正；2.1.1確保施工單位在施工現場，設置明顯的相關標識，施工現場標識的 設置應符合有關規(guī)定。將此項工作納入日常管理工作范圍，對違反規(guī)定的，應予以制止或指令改正；2.1.1確保安全施工，工程部應

25、對措施的制定和執(zhí)行情況進行監(jiān)督檢查， 對不安全的隱患，立即指令限期整改。施工的安全要求按建筑施工安全檢 查標準JGJ5999和當地行政分管部門的有關規(guī)定執(zhí)行；2.1.1確保施工現場道路暢通，排水、排洪、消防系統(tǒng)處于良好狀態(tài)，保 持場容整潔，及時清運建筑垃圾。將此項工作納入日常管理工作范圍，對違 反規(guī)定的，應予以制止或指令改正；2.1.1確保施工單位遵守國家有關法律、 法規(guī)及當地行政分管部門的規(guī)定， 采取措施防止施工過程中產生的粉塵、廢氣、固體廢棄物及噪聲、振動等對 環(huán)境的污染和對周邊居民正常生活的干擾。對違反規(guī)定的，應予以制止或指令改正；2.1.1有關安全與文明施工的標準如下：建筑施工安全檢查

26、標準JGJ5999建筑機械使用安全技術規(guī)范JGJ332001建筑施工扣件式鋼管腳手架安全規(guī)范JGJ1302001建筑施工高處作業(yè)安全技術規(guī)范JGJ8091施工現場臨時用電安全技術規(guī)范JGJ4688建設工程施工現場供用電安全規(guī)范GB5019493市關于建設工程安全與文明施工的有關規(guī)定四、工程竣工驗收管理制度1、目標： 通過規(guī)范竣工驗收管理程序，檢查工程完成狀況，以保障工 程順利完工；2、工程建筑、結構驗收管理制度檢查開始時間：墻體施工完成前后，尤其是女兒墻施工完成前后；檢查主要部位：所有結構件（包括陽臺攔板、 空調機位等）、墻體（包 括女兒墻及煙囪頂部等） 、各房間地面高差，門窗洞大小、位置等進

27、行檢查、 整改的過程（以區(qū)別于主體工程驗收） ，所有房間開間尺寸及進深尺寸；3、工程使用功能驗收管理制度檢查開始時間：交房前2個月檢查主要部位：所有門窗是否按合同和樣板間制作安裝，門窗高度、大小、位置、扇 數；所有受水面的流水坡度、滴水線、擋水線是否符合要求，所有經關水 或潑水檢驗，是否有滲漏、倒坡、集水等；窗臺、欄桿、女兒墻高度、煙囪孔、空調孔、排氣孔等預留孔位是否 正確；煙囪按規(guī)定進行排煙檢驗；所有排水方式及地漏、排水口是否正確；管道布置、走向等客戶是否 接受；給水管試壓，排水管灌水與通球試驗等；建筑立面外觀質量及外觀缺陷；檢查結果輸出：檢查結果形成每戶使用功能質量檢查戶表 ；整改負責部門

28、： 工程部負責組織施工單位， 在規(guī)定時間內進行整改；4、工程檔案驗收管理制度檢查開始時間：交房前2個月；檢查內容：建筑工程施工質量驗收系列表、竣工圖（包括用于規(guī)劃 驗收、面積計算等的專項竣工圖） ；竣工驗收資料操作指南 ；建設單位檔案資料目錄 ；竣工驗收應向質檢站提供的資料 ；整改負責部門： 工程部負責組織施工單位， 在規(guī)定時間內進行整改；施工單位提供竣工資料，須經監(jiān)理審查合格，送城建檔案館驗收合 格，返還施工單位組卷裝訂，再送城建檔案館進檔簽章發(fā)出合格證；五、工程簽證管理制度1、目標： 規(guī)范現場簽證工作，有效地控制成本，確保工程質量和工程 進度。2、工程簽證要求：基礎工程：平面圖：標明所在平面位置、軸線等；立面圖：上下標高，基礎或墊層的縱向各階高度等；剖面圖：上或下標高， 構造細部，基