房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全周期計(jì)劃

1、莄For personal use only in study and research; not forcommercial use薀房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全周期計(jì)劃腿工作階段肇主要工作內(nèi)容蒁工作部門薁完成時(shí)間蕆主項(xiàng)賺分項(xiàng)荿主辦部門蒆主 辦崗 位祎協(xié)辦部門蝿大類蒞小類螞說(shuō)明艿土膄地膃獲莀取莈階袇段羃土地蒂信息蒆收集芇地塊現(xiàn)狀圖蚄落實(shí)地塊具體位置及周邊情況艿袈前期部螆莄工程部芀膄規(guī)劃設(shè)計(jì)條件莂落實(shí)規(guī)劃條件，了解限制性條件荿薅前期部裊腿工程部蒈膀現(xiàn)場(chǎng)踏勘薆對(duì)地塊現(xiàn)狀、地質(zhì)條件、是否 有地下埋藏物等影響開發(fā)的因 素詳細(xì)了解蒄膂工程部節(jié)羈腿肇了解周邊配套情況薆了解地塊周遍的商業(yè)、教育、交通等情況薂賺工程部葿

2、羆銷售部莃蒞了解未來(lái)發(fā)展規(guī)劃肅了解地塊所屬區(qū)域的規(guī)劃，對(duì) 以后項(xiàng)目開發(fā)的影響和支撐罿羀銷售部襖袃前期部肁芄土地薄價(jià)值肂初判腿了解地塊的上市 方式和土地款羇同土地所有方進(jìn)行接觸，了解 土地出讓方式和土地款，以及能 否調(diào)整莄衿銷售部蕿莇前期部肅祎了解項(xiàng)目開發(fā)成薁了解當(dāng)?shù)氐慕ò渤杀?、政府收羂肀成本部芅芁工程螀本費(fèi)項(xiàng)目和具體情況部建了解當(dāng)?shù)氐姆康?產(chǎn)市場(chǎng)狀況袁產(chǎn)品形式、開發(fā)周期的安排芆肄銷售部螂羂工程部蠆薂土地蝕價(jià)值螇深判芇可行性研究報(bào)告芃現(xiàn)狀圖（四至電子文件）螁聿前期部蚆羃工程部薈蝕市場(chǎng)深度調(diào)研莆市場(chǎng)調(diào)查，進(jìn)行地 塊周邊及輻射范圍 內(nèi)的客戶分析、產(chǎn)品 分析、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分 析，進(jìn)行區(qū)域市場(chǎng) 調(diào)研。蒅銷售

3、部蔻蟻前期 部蠆羄莄項(xiàng)目最終定位羅根據(jù)以往及周邊 項(xiàng)目成交客戶分析 和產(chǎn)品分析等，對(duì)項(xiàng) 目定位、客戶定位、 產(chǎn)品定位等，提岀策 略性建議。薀銷售部腿肇蒁工程部薁羋蒆成本測(cè)算：針對(duì)多個(gè)方案進(jìn)行 初步成本測(cè)算、利潤(rùn)率分析及比選祎進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)的 方案設(shè)計(jì)和成本測(cè) 算。羂成本蒀控制部蝿銷售部蒞工程部螞薁成本袇控制部螅銷售部篆工程部艿莀開發(fā)周期及付款計(jì)劃莈各部門會(huì)同研討：根據(jù)土地的開工條 件、市場(chǎng)情況，共同 制定開發(fā)節(jié)奏。袈項(xiàng)目方案確定螆莄總經(jīng)理芀羇各部門膆薅現(xiàn)金流測(cè)算裊腿財(cái)務(wù)部蒈羄各部門莁膀菱工作蔻主要工作內(nèi)容膂工作部門節(jié)完成時(shí)間階段腿主項(xiàng)袂分項(xiàng)聿主辦肇主辦薆協(xié)辦葿大類羆小類莃說(shuō)明部門崗位部門羀土襖地

4、袃獲肁取肇階芄段薄尋找建合作腿資金羇項(xiàng)目招商報(bào)告莄（前期階段）衿區(qū)域宏微觀市場(chǎng)研究蕿莇肅羈蚇聿項(xiàng)目招商文本中盈利能力分析芅-+- 幾螀膈蚅芆明確合作伙伴、尋找合作方式肄（招商階段）螂項(xiàng)目商業(yè)策劃書羂制定項(xiàng)目財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)蠆項(xiàng)目部薃薂財(cái)務(wù)部蝕螁合作伙伴確定聿制定合作方式、投 資回報(bào)方式、草擬合 冋蚆財(cái)務(wù)羃總監(jiān)薈羋項(xiàng)目部肆財(cái)務(wù)部螄蔻合作方案確定薀合作細(xì)節(jié)確定荿項(xiàng)目引資蒆（商業(yè)計(jì)劃書）祎簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議羂協(xié)議蓋章，存檔。蒀財(cái)務(wù)蝿總監(jiān)蒞螞項(xiàng)目部薁蒃合作實(shí)施艿（實(shí)施階段）艿合作公司成立及相關(guān)手續(xù)辦理腰協(xié)助辦理股權(quán)、增 資等相關(guān)財(cái)務(wù)問(wèn)題，工商局辦理公司注 冊(cè)。膃副總莀經(jīng)理莈袇項(xiàng)目部羃財(cái)務(wù)部蒂行政辦蒆艿拍賣袈競(jìng)爭(zhēng)

5、對(duì)手分析、確定土地上限、價(jià)格敏感性分析、制定拍賣戰(zhàn)術(shù)螆莄芀羇膆荿摘牌薅競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析、確定土地上限、價(jià)格敏感性分析、制定岀價(jià)戰(zhàn)術(shù)裊腿蒈羄莁菱簽訂土地出讓合同蔻確定用地圖、樁點(diǎn)坐標(biāo)、用地條件膂交納土地款、契稅、交易費(fèi)等節(jié)合同條款的草擬和 完善；提供資金羈總經(jīng)理腿袂項(xiàng)目 部聿財(cái)務(wù)肇部薂用地規(guī)劃賺許可證葿準(zhǔn)備材料，辦證羆提交土地出讓合同和土地出 讓金、交易費(fèi)等交費(fèi)證明蚆提供土地岀讓合 同；蒆提供資金繳納岀讓金、交易費(fèi)。袁前期部蠆莇財(cái)務(wù) 部芃行政辦芃腿芄建設(shè)用地規(guī)劃許可證莂薇袇前期部莆蒀-+- 芁袂土地出讓合同蝕莈資料室：提供土地 出讓合同、付款憑證及相關(guān)圖紙芄羈肀襖蕿核定土地邊界薅核定用地圖、核定用地

6、相關(guān) 圖、規(guī)劃地界坐標(biāo)圖肅蒂羈蒞膄肆交費(fèi)證明膆繳納土地費(fèi)用袂螇螆羃肁肅1:500 現(xiàn)狀地形圖莃需準(zhǔn)備 3 份羀芇袂蒁荿蝕詳規(guī)蝿螈委托設(shè)計(jì)詳規(guī)羅羂膈薈螂莁螅工作裊主要工作內(nèi)容薁工作部門螀完成時(shí)間階段螞主項(xiàng)蝕分項(xiàng)腿主辦芅主辦螄協(xié)辦羆大類螅小類膀說(shuō)明部門崗位部門蕆土蚄地蟻獲賺取腿階蚅段螀辦理薀土地證羇土地出讓合同蒂膂羀蚈薄芀蚅交費(fèi)證明蚃繳納土地費(fèi)用袈膈蒃螁羋衿建設(shè)用地規(guī)劃許可證螇蒞薅節(jié)蒁膅袀地籍圖 4 份祎（薄膜圖）莄螃艿蚆蒆莇土地登記申請(qǐng)書芃芃膈腿芄莂莆土地確權(quán)來(lái)源證明文件土地權(quán)人證明材料申請(qǐng)人主體資格證明、 法人代表證明或個(gè)人身份證明行政部：提供企業(yè)相 關(guān)證明資料。規(guī) 劃設(shè) 計(jì)階 段區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研

7、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體 供求現(xiàn)狀、價(jià)格水平等對(duì)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)及周 邊進(jìn)行市場(chǎng)分析、客 戶需求分析、產(chǎn)品分析、已成交客戶分 析、競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析等銷售部前期部競(jìng)爭(zhēng)性樓盤調(diào)查項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)性樓盤詳細(xì)調(diào)查項(xiàng)目所在商圈或臨 近商圈現(xiàn)狀調(diào)研（商業(yè)部分）項(xiàng)目周邊商圈主要商業(yè)業(yè)態(tài)分布狀況、經(jīng)營(yíng)狀況、經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)、預(yù)期發(fā)展方向等針對(duì)重點(diǎn)商家，進(jìn)行 專向訪談，同時(shí)組織 相關(guān)專業(yè)人士進(jìn)行 專業(yè)論證。銷售部前期部項(xiàng)目 定位公建部分?jǐn)M選業(yè)態(tài) 種類確定、所選業(yè) 態(tài)數(shù)量確定通過(guò)行業(yè)發(fā)展分析、消費(fèi)需求分 析，確定可開發(fā)公建部分業(yè)態(tài)種 類。結(jié)合市場(chǎng)相關(guān)類型物業(yè)供求 狀況，確定所選業(yè)態(tài)開發(fā)數(shù)量公建部分業(yè)態(tài)選擇 與數(shù)量確定前

8、期部物業(yè)市場(chǎng)定位 客戶定位 產(chǎn)品定位價(jià)格定位依據(jù)控規(guī)指標(biāo)，提岀產(chǎn)品類型建 議，完成項(xiàng)目定位工作設(shè)計(jì)部：配合完成公建類配套定位總經(jīng)理各部門經(jīng)濟(jì)測(cè)算逐步細(xì)化成本測(cè)算及利潤(rùn)率分析，進(jìn)行現(xiàn)金流測(cè)算財(cái)務(wù)總監(jiān)各部門項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告開發(fā)計(jì)劃：根據(jù)宗地狀況、市場(chǎng)條件和公司回款要求，初步制定 土地開發(fā)計(jì)劃和銷售計(jì)劃；結(jié)合市場(chǎng)現(xiàn)狀完成項(xiàng)目公建部分開發(fā)不同業(yè)態(tài)產(chǎn)品開發(fā)順序建議；按營(yíng)銷計(jì)劃和工程情況排定工期。成本 控制部 銷售部 工程部項(xiàng)目考核指標(biāo)初定：組織討論，初步擬定的項(xiàng)目開發(fā)排期和總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要求及各階段經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要求工程：根據(jù)工期制定工程款支付計(jì)劃；工作階段主要工作內(nèi)容工作部門完成時(shí)間主 項(xiàng)分項(xiàng)主辦部門主辦崗位協(xié)辦

9、部門大類小類說(shuō)明規(guī) 劃設(shè) 計(jì)階 段設(shè)計(jì)前期工作明確產(chǎn)品設(shè)計(jì)思路根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)客戶需求狀況 和在銷樓盤熱銷產(chǎn)品分析， 對(duì)戶 型設(shè)計(jì)、戶型配比、面積區(qū)間、 景觀規(guī)劃、建筑風(fēng)格、配套標(biāo)準(zhǔn)等規(guī)劃設(shè)計(jì)提岀改善性意見。銷售部成本 控制部工程部設(shè)計(jì)院初步選擇明確設(shè)計(jì)單位選擇標(biāo)準(zhǔn)，了解相 關(guān)設(shè)計(jì)院的價(jià)格行情。必要時(shí)，對(duì)設(shè)計(jì)單位 進(jìn)行實(shí)地考察工程部方案設(shè)計(jì)組織方案、規(guī)劃設(shè)計(jì)院 選擇與合同簽訂法務(wù)：合同文本審核 成本：設(shè)計(jì)費(fèi)用審 核設(shè)計(jì)任務(wù)書與相關(guān)技術(shù)指標(biāo)初訂制訂規(guī)劃、景觀及建筑單體的設(shè)計(jì)任務(wù)書、交工標(biāo)準(zhǔn)，及規(guī)劃指標(biāo)、環(huán)境指標(biāo)的初訂依據(jù)建筑規(guī)劃、景觀 規(guī)劃及交工標(biāo)準(zhǔn)初 步確定建安、環(huán)境等 成本指標(biāo)；工程： 參與制

10、定交工標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)主要部位做法、結(jié) 構(gòu)方案、設(shè)備方案等 提岀建設(shè)性意見。成本 控制部 銷售部 工程部規(guī)劃方案結(jié)合成本 測(cè)算的研討及確定對(duì)于初步測(cè)算的成本指標(biāo)逐步 細(xì)化、結(jié)合市場(chǎng)調(diào)整售價(jià)，確保 預(yù)期利潤(rùn)率。結(jié)合項(xiàng)目地塊的基 本素質(zhì)、成本測(cè)算情 況和預(yù)期銷售情況，對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)提 岀建議；從施工角 度，對(duì)主要部位做法 提岀建設(shè)性意見；提供各項(xiàng)配套費(fèi)用 標(biāo)準(zhǔn)。成本 控制部 銷售部 工程部前期部彩色總平面圖方案送規(guī)劃預(yù)審彩色總平面圖（含經(jīng)濟(jì)指標(biāo)）前期部詳細(xì)性規(guī)劃方案的報(bào)建及確定（含配套場(chǎng)站點(diǎn)）報(bào)市建委前期部建筑平、立面功能效果及成本測(cè)算的研討及確定各部門共同商討成本指標(biāo)，逐步 深化、細(xì)化。各部門結(jié)合項(xiàng)目實(shí)

11、 際，從不同角度提出 合理化建議。成本 控制部 銷售部 工程部彩色立面效果圖送規(guī)劃預(yù)審及審批（上報(bào)市建委）前期部建筑方案報(bào)建圖前期部景觀概念方案設(shè)計(jì)及確定各部門結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際，從不同角 度對(duì)客戶景觀需求、景觀規(guī)劃設(shè) 計(jì)方案提岀合理化建議。成本 控制部 銷售部 工程部工作階段主要工作內(nèi)容工作部門完成時(shí)間主 項(xiàng)分項(xiàng)主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說(shuō)明規(guī) 劃設(shè) 計(jì)階 段項(xiàng)目 指標(biāo) 確認(rèn)項(xiàng)目成本指標(biāo)確定對(duì)銷售費(fèi)用指標(biāo)，進(jìn)行討論確定；結(jié)合不同客戶需求，提供有關(guān)配套設(shè)備設(shè)施種類、數(shù)量建議；成本 控制部 銷售部 工程部項(xiàng)目考核指標(biāo)確定工程：制定工期。工程部年度考核指標(biāo)調(diào)整工程：制定工期考核標(biāo)準(zhǔn)。工程部施工圖設(shè)

12、計(jì)組織施工圖、建筑設(shè)計(jì)院選擇與合同簽定成本控制部：配合研發(fā)進(jìn)行設(shè)計(jì)招投標(biāo)；工程部：對(duì)結(jié)構(gòu)方案、設(shè)備選型進(jìn)行評(píng)估；法務(wù)：合同的審核。成本 控制部 工程部法務(wù)制定建筑、 綜合管 網(wǎng)、景觀施工圖設(shè) 計(jì)任務(wù)書（交工標(biāo) 準(zhǔn)確定、建筑、景 觀限額指標(biāo)確定）按產(chǎn)品型式不同，提供建筑設(shè)計(jì)限額指標(biāo)、景觀限額設(shè)計(jì)指標(biāo)：結(jié)合項(xiàng)目定位和客戶需求及經(jīng)驗(yàn)判斷，參與建筑、景 觀規(guī)劃和交工標(biāo)準(zhǔn)的討論制定； 提供工程技術(shù)專業(yè)建議。成本 控制部 銷售部 工程部結(jié)構(gòu)方案及設(shè)備選型研討及確定成本：針對(duì)不同結(jié)構(gòu)方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測(cè)算，選優(yōu)；工程：參與結(jié)構(gòu)方案及設(shè)備選型研討。成本 控制部 工程部地質(zhì)勘察報(bào)告組織現(xiàn)場(chǎng)勘察，并提供地質(zhì)勘察報(bào)告工程

13、部施工圖成果總平面圖放線圖樁位圖施工圖報(bào)建圖消防、人防報(bào)建圖施工圖審查全圖及計(jì)算書編制典型樓座建安預(yù)算施工圖會(huì)審成本控制：參與施工圖會(huì)審，審核對(duì)成本影響較大的 項(xiàng)目，提出優(yōu)化意見；工程：對(duì)施工圖的完整性、設(shè)計(jì)選材、選型的合理性、 經(jīng)濟(jì)性及施工的可行性進(jìn)行審核。施工圖全圖編制典型樓座建安預(yù)算，建安成本綜合測(cè)算、分析、 反饋并進(jìn)行圖紙優(yōu)化：銷售：根據(jù)項(xiàng)目預(yù)期銷售均價(jià)和利潤(rùn)率要求，根據(jù)不 同施工方案的成本情況，討論并加以優(yōu)化； 工程：對(duì)設(shè)計(jì)選材、選型的合理性、經(jīng)濟(jì)性及施工的 可行性進(jìn)行審核。工作階段主要工作內(nèi)容工作部門完成時(shí)間主 項(xiàng)分項(xiàng)主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說(shuō)明規(guī) 劃設(shè) 計(jì)階 段施工圖設(shè)計(jì)

14、組織綜合管網(wǎng)方案設(shè)計(jì)提供各專業(yè)設(shè)計(jì)條件景觀擴(kuò)初及施工圖設(shè)計(jì)成本控制：成本核算及費(fèi)用控制景觀施工圖成本測(cè)算、分析、反饋并 進(jìn)行圖紙優(yōu)化銷售：結(jié)合宗地狀況、項(xiàng)目定位和成本測(cè)算情況，參 與景觀施工的討論制定工程：對(duì)選材、工藝做法提岀專業(yè)性意見。成本 控制部 銷售部 工程部施工 準(zhǔn)備 階段建設(shè)工程規(guī)劃 許可證規(guī)劃方案及市政方案送審設(shè)計(jì)方案（含總平面圖）申報(bào)表前期部土地岀讓合同提供土地岀讓合同、付款憑證及相關(guān)圖 紙修建性詳細(xì)規(guī)劃 2 份，電子文件1 份（注：審定前，提交 10 本規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，電子文件 1 份）提供所需圖紙建筑方案送審建筑設(shè)計(jì)方案申報(bào)表1/500 現(xiàn)勢(shì)地形圖 1 份土地岀讓合同提供土地岀

15、讓合同、付款憑證及相關(guān)圖 紙建筑設(shè)計(jì)方案 2 份（含建筑效 果、總平面、各層平面、立面、 剖面圖等）重要項(xiàng)目需提交模型取得許可證投資計(jì)劃大配套財(cái)務(wù)：提供資金保障小配套財(cái)務(wù)：提供資金保障消防證明提供消防報(bào)建圖人防證明提供人防報(bào)建圖地名證明工作階段主要工作內(nèi)容工作部門完成時(shí)間主 項(xiàng)分項(xiàng)主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說(shuō)明施工 準(zhǔn)備 階段現(xiàn)場(chǎng)工程放線準(zhǔn)備相關(guān)文件建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)劃局批復(fù)的項(xiàng)目總平圖及電 子文件首層平面圖工程：現(xiàn)場(chǎng)配合。岀放線報(bào)告按照施工總平圖進(jìn)行樓座點(diǎn)放 置，岀放線報(bào)告工程：配合勘測(cè)、清 除現(xiàn)場(chǎng)障礙現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)與移交施工單位配合做記錄、現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)工程：組織現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)移交施工單位工程：組織

16、交接。施工許可證準(zhǔn)備相關(guān)文件建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證施工圖紙及技術(shù)資料報(bào)告書工程施工中標(biāo)通知書及經(jīng)過(guò)簽 證的施工合同建設(shè)資金證明（銀行存款證明）項(xiàng)目年度投資計(jì)劃（當(dāng)年計(jì)劃）施工圖審查提供施工圖及計(jì)算 書質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)質(zhì)量監(jiān)督登記表工程：配合辦理安全措施工程：組織施工單位 做好現(xiàn)場(chǎng)圍墻及現(xiàn) 場(chǎng)相關(guān)安全措施。安全施工措施登記表工程：配合現(xiàn)場(chǎng)安全開工前期工作“三通一平”臨水、臨電工程：確定臨水、臨電位置及數(shù)量； 協(xié)助臨時(shí)電送電、接入水接入； 財(cái)務(wù)：提供資金； 成本控制：審核相關(guān)費(fèi)用和成本。場(chǎng)地平整施工組織方案工程部，負(fù)責(zé)提供所需的全部資料； 成本：確定分句，項(xiàng)目及各種特殊材料的檔次價(jià)格招投

17、標(biāo)、簽訂合同勘察單位提供總規(guī)劃圖等所 需的全部資料； 成本：配合招投標(biāo)、 測(cè)算成本；法務(wù)：招投標(biāo)文件的 法務(wù)審核、合同審核樁基施工單位監(jiān)理單位土建施工單位甲供材、分包商沉降觀測(cè)工作階段主要工作內(nèi)容工作部門完成時(shí)間主 項(xiàng)分項(xiàng)主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說(shuō)明施工 準(zhǔn)備 階段開工前期工作招標(biāo)合同備案指土建施工單位的公開招標(biāo)及合同備案 工程：確定備選單位、提供招標(biāo)資料及備案合同；成本：共同確定合同約定的各項(xiàng)條款。施工圖會(huì)審組織監(jiān)理、施工單位一起對(duì)圖紙 進(jìn)行會(huì)審會(huì)同設(shè)計(jì)院進(jìn)行會(huì)審，簽定圖紙 會(huì)審記錄設(shè)計(jì)交底會(huì)同設(shè)計(jì)院進(jìn)行技術(shù)交底，簽定 交底記錄質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)辦理質(zhì)檢委托項(xiàng)目：配合辦理相關(guān) 手續(xù)。辦理安

18、全檢查委托環(huán)衛(wèi)、環(huán)保等相關(guān)報(bào)建手續(xù)項(xiàng)目臨時(shí)、永久路口的報(bào)建手續(xù)項(xiàng)目：配合辦理相關(guān) 手續(xù)。申辦項(xiàng)目臨時(shí)施工用水、 臨時(shí)用 電、排污手續(xù)工 程建 設(shè)階 段項(xiàng)目 開工施工放線建立平面和高程控制系統(tǒng)。 建立 控制主軸線（基線）標(biāo)樁，并在 現(xiàn)場(chǎng)清楚標(biāo)明墻、柱軸線位置規(guī)劃驗(yàn)線監(jiān)理單位組織工程部、設(shè)計(jì)、規(guī) 劃局驗(yàn)線項(xiàng)目：配合樁基施工試樁施工，確定樁基施工標(biāo)準(zhǔn)樁基全面施工樁基檢測(cè)委托樁基檢測(cè)單位進(jìn)行樁基施工質(zhì)量檢測(cè)，并提供 樁基檢測(cè)報(bào)告開槽土方工程支護(hù)工程降水工程基礎(chǔ)施工地基處理工程部：負(fù)責(zé)提供所 需的全部圖紙，配合 解決圖紙?jiān)O(shè)計(jì)問(wèn)題。混凝土墊層地下防水混凝土基礎(chǔ)基礎(chǔ)驗(yàn)收備案承建單位自評(píng)監(jiān)理對(duì)驗(yàn)評(píng)資料審查、現(xiàn)

19、場(chǎng)觀感質(zhì)量量測(cè)和檢查監(jiān)理組織相關(guān)部門驗(yàn)收簽定建筑工程分部工程（基礎(chǔ)） 驗(yàn)收表工作階段主要工作內(nèi)容工作部門完成時(shí)間主 項(xiàng)分項(xiàng)主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說(shuō)明工 程建 設(shè)階 段主體施工審核施工方案、施 工組織設(shè)計(jì)鋼筋混凝土工程施工單位填報(bào)材料進(jìn)場(chǎng)報(bào)驗(yàn)單三證（材料岀廠合格證、進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)的取樣檢驗(yàn)證明、 建委產(chǎn)品質(zhì)量認(rèn)證）模板分項(xiàng)工程鋼筋分項(xiàng)工程預(yù)應(yīng)力分項(xiàng)工程混凝土分項(xiàng)工程現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)分項(xiàng)工程裝配式結(jié)構(gòu)分項(xiàng)工程混凝土結(jié)構(gòu)子分部工程配套管線預(yù)埋重要分項(xiàng)工程及隱 蔽工程質(zhì)量驗(yàn)收核心筒剪力墻，裙樓，結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層，第一層標(biāo)準(zhǔn)層， 天面層鋼筋地下室、裙樓、塔樓第一層的水暖電管線預(yù)埋； 超高層建筑圈梁防雷工程、避難層

20、管線預(yù)埋。圖紙問(wèn)題解決圖紙問(wèn)題的發(fā)現(xiàn)及分析設(shè)計(jì)變更施工質(zhì)量?jī)疹}、事故處理施工質(zhì)量問(wèn)題、事故的調(diào)查分析處理方案的制定、審核、審批處理方案的實(shí)施變更簽證設(shè)計(jì)變更成本控制：核定變更成本影響。工程變更工程變更技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析 成本：進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析。工程變更申請(qǐng)；測(cè)算變更對(duì)成本的影響.對(duì)可行性判斷。設(shè)計(jì)變更成本：核定成本影響工程款支付工程進(jìn)度的確認(rèn)工程款申請(qǐng)表審批成本控制：按合同約定審核付款比例。工程款支付財(cái)務(wù)：審核工程價(jià)款單及發(fā)票，付款。主體驗(yàn)收主體驗(yàn)收備案施工單位自評(píng)監(jiān)理對(duì)驗(yàn)評(píng)資料審查、現(xiàn)場(chǎng)觀感質(zhì)量量測(cè)和檢查工作階段主要工作內(nèi)容工作部門完成時(shí)間主 項(xiàng)分項(xiàng)主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說(shuō)明工 程建 設(shè)階

21、段外檐裝修 材料確定設(shè)計(jì)、工程定板施工樣板制作材料確定甲供、甲 分包材料 的招標(biāo)制定招標(biāo)計(jì)劃編制招標(biāo)文件擬定投標(biāo)單位成本控制：審核招標(biāo)方案確定材料招標(biāo)技術(shù)要求成本控制：參與招標(biāo)、測(cè) 算成本。確定定標(biāo)原則成本控制：參與確定定標(biāo) 原則考察投標(biāo)單位招標(biāo)、定標(biāo)成本控制：參與招標(biāo)定標(biāo)內(nèi)外檐 裝修地面基層處理找平層面層防水基層處理防水層施工面層砂漿抹灰基層處理抹灰飾面板（磚）排磚面磚安裝門窗型材加工安裝窗框安裝窗扇封膠輕質(zhì)隔墻放線定位隔墻砌筑及安裝幕墻幕墻專業(yè)設(shè)計(jì)預(yù)埋件安裝龍骨加工及安裝幕墻面材安裝封膠涂飾基層處理面料施工工作階段主要工作內(nèi)容工作部門完成時(shí)間主 項(xiàng)分項(xiàng)主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說(shuō)明工

22、 程建 設(shè)階 段水、暖、電安裝室內(nèi)給水系統(tǒng)給水管道及配件安裝室內(nèi)消火栓系統(tǒng)安裝給水設(shè)備安裝管道防腐，絕熱室內(nèi)排水系統(tǒng)排水管道及配件安裝雨水管道及配件安裝室內(nèi)熱水供應(yīng)系統(tǒng)管道及配件安裝輔助設(shè)備安裝防腐，絕熱衛(wèi)生器具安裝衛(wèi)生器具安裝衛(wèi)生器具給水配件安裝衛(wèi)生器具排水管道安裝變配電室變壓器、箱式變電所安裝成套配電柜、控制柜和動(dòng)力、照明配電箱（盤）及控制柜安裝裸母線、 圭寸閉母線、 插接式 母線安裝電纜溝內(nèi)和電纜豎井內(nèi)電纜敷設(shè)電纜頭制作、導(dǎo)線連接和線 路電氣試驗(yàn)接地裝置安裝避雷引下線和變配電室接 地干線敷設(shè)供電干線裸母線、 圭寸閉母線、 插接式 母線安裝橋架安裝和橋架內(nèi)電纜敷設(shè)電纜溝內(nèi)和電纜豎井電纜敷設(shè)

23、電線、電纜導(dǎo)管和線槽敷設(shè)電線、電纜穿管和線槽敷線電纜頭制作、導(dǎo)線連接和線 路電氣試驗(yàn)工作階段主要工作內(nèi)容工作部門元成時(shí)間主項(xiàng)分項(xiàng)主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說(shuō)明工 程建 設(shè)階 段水、暖、電安裝電氣動(dòng)力成套配電柜、控制柜和動(dòng)力、照 明配電箱（盤）及控制柜安裝低壓電動(dòng)機(jī)、電加熱器及電動(dòng)執(zhí) 行機(jī)構(gòu)檢查、接線低壓氣動(dòng)力設(shè)備檢測(cè)、試驗(yàn)和空載試運(yùn)行橋架安裝和橋架內(nèi)電纜敷設(shè)電線、電纜導(dǎo)管和線槽敷設(shè)電線、電纜穿管和線槽敷線電纜頭制作、導(dǎo)線連接和線路電氣試驗(yàn)插座、開關(guān)、風(fēng)扇安裝電氣照明安裝成套配電柜、控制柜和動(dòng)力、照明配電箱（盤）安裝電線、電纜導(dǎo)管和線槽敷設(shè)電線、電纜導(dǎo)管和線槽敷設(shè)電線、電纜導(dǎo)管和線槽敷線，

24、槽板配線鋼索配線，電纜頭制作導(dǎo)線連接和線路氣試驗(yàn)燈具、插座、開關(guān)、風(fēng)扇安裝建筑照明通電試運(yùn)行備用和不間斷電源安裝成套配電柜、控制柜和動(dòng)力、照明配電箱（盤）安裝柴油發(fā)電機(jī)安裝不間斷電源的其他功能單元安裝裸母線、圭寸閉母線、插接式母線安裝電線、電纜導(dǎo)管和線槽敷設(shè)電線、電纜導(dǎo)管和線槽敷線電纜頭制作導(dǎo)線連接和線路氣試驗(yàn)接地裝置安裝工作階段主要工作內(nèi)容工作部門完成時(shí)間主 項(xiàng)分項(xiàng)主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說(shuō)明工 程建 設(shè)階 段智能化通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)通信系統(tǒng)，衛(wèi)星及有線電視系 統(tǒng)，公共廣播系統(tǒng)辦公自動(dòng)化系統(tǒng)計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，信息平臺(tái)及 辦公自化應(yīng)用軟件，網(wǎng)絡(luò)安全建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)空調(diào)與通風(fēng)系統(tǒng)，變配電系統(tǒng)，照

25、明系統(tǒng)，給排水系統(tǒng)，熱源 和熱交換系統(tǒng)，冷凍和冷卻系 統(tǒng)，電梯和自動(dòng)扶梯系統(tǒng)，中 央管理工作站與操作分站，子 系統(tǒng)通信接口火災(zāi)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)火災(zāi)和可燃?xì)怏w探測(cè)系統(tǒng)， 火災(zāi)報(bào)警控制系統(tǒng)。消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)安全防范系統(tǒng)電視監(jiān)控系，入侵報(bào)警系統(tǒng)， 巡更系統(tǒng)，岀入口控制（門禁） 系統(tǒng)，停車管理系統(tǒng)綜合布線系統(tǒng)纜線敷設(shè)和終接，機(jī)柜、機(jī)架、配線架的安裝，信息插座和光 纜芯線終端的安裝智能化集成系統(tǒng)集成系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)，實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)庫(kù)， 信息安全，功能接口電源與接地智能建筑電源，防雷及接地環(huán)境空間環(huán)境，室內(nèi)空調(diào)環(huán)境，視 覺(jué)照明環(huán)境，電磁環(huán)境住宅（小區(qū)）智能化系統(tǒng)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及消防動(dòng)系統(tǒng)， 安全防范系統(tǒng)（含電視臨近系統(tǒng)，入

26、侵報(bào)警系統(tǒng)，巡更系 統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、樓宇對(duì)講系統(tǒng)、 停車管理系統(tǒng)），物業(yè)管理系 統(tǒng)（多表現(xiàn)場(chǎng)計(jì)量及與遠(yuǎn)程傳 輸系統(tǒng)、建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、 公共廣播系統(tǒng)、小區(qū)建筑設(shè)備 監(jiān)控系統(tǒng)、物業(yè)辦公自動(dòng)化系 統(tǒng)），智能家庭信息平臺(tái)通風(fēng) 與空調(diào)送排風(fēng)系統(tǒng)風(fēng)管與配件制作，部件制作， 風(fēng)管系統(tǒng)安裝，空氣處理設(shè)備 安裝，消聲設(shè)備制作與安裝， 風(fēng)管與設(shè)備防腐，風(fēng)機(jī)安裝，系統(tǒng)調(diào)試防排煙系統(tǒng)風(fēng)管與配件制作，部件制作， 風(fēng)管系統(tǒng)安裝，防排煙風(fēng)口、 常閉正壓風(fēng)口與設(shè)備安裝，風(fēng) 管與設(shè)備防腐同，風(fēng)機(jī)安裝，系統(tǒng)調(diào)試工作階段主要工作內(nèi)容工作部門完成時(shí)間主 項(xiàng)分項(xiàng)主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說(shuō)明工 程建 設(shè)階 段通風(fēng) 與空調(diào)除塵系統(tǒng)

27、風(fēng)管系統(tǒng)安裝，除塵器與排污 設(shè)備安裝，風(fēng)管與設(shè)備防腐，風(fēng)機(jī)安裝，系統(tǒng)調(diào)試空調(diào)風(fēng)系統(tǒng)風(fēng)管系統(tǒng)安裝，空氣處理設(shè)備 安裝，消聲設(shè)備制作與安裝， 風(fēng)管與設(shè)備防腐，風(fēng)機(jī)安裝， 風(fēng)管與設(shè)備絕熱，系統(tǒng)調(diào)試凈化空調(diào)系統(tǒng)風(fēng)管與配件制作，部件制作， 風(fēng)管系統(tǒng)安裝，空氣處理設(shè)備 安裝，消聲設(shè)備制作與安裝， 風(fēng)管與設(shè)備防腐，風(fēng)機(jī)安裝， 風(fēng)管與設(shè)備絕熱，高效過(guò)濾器 安裝，系統(tǒng)調(diào)試制冷設(shè)備系統(tǒng)制冷組安裝，制冷劑管道及配 件安裝，制冷附屬設(shè)備安裝， 管道及設(shè)備的防腐與絕熱，系 統(tǒng)調(diào)試空調(diào)水系統(tǒng)管道冷熱（媒）水系統(tǒng)安裝， 冷卻水系統(tǒng)安裝，閥門及部件安裝，冷卻塔安裝，水泵及附 屬設(shè)備安裝，管道與設(shè)備的防 腐與絕熱，系統(tǒng)調(diào)試電梯

28、 安裝招標(biāo)選定安裝單位選型及招標(biāo)提供電梯井道土建 節(jié)點(diǎn)圖預(yù)埋件設(shè)置、預(yù)留洞口的設(shè)置指導(dǎo)電梯井道施工土建交接檢驗(yàn)電梯安裝及調(diào)試驅(qū)動(dòng)主機(jī)導(dǎo)軌，門系統(tǒng)，轎廂，對(duì)重（平 衡重）安全部件，懸掛裝置，隨行電纜補(bǔ)償裝置，電氣裝置整機(jī)安裝調(diào)試、驗(yàn)收毛坯房竣工驗(yàn)收備案會(huì)同監(jiān)理、施工單位初步驗(yàn)收施工隊(duì)伍整改。整理竣工資料及竣工圖施工單位提供建筑工程質(zhì)量保修書組織銷售、研發(fā)、運(yùn)營(yíng)、物業(yè)共同驗(yàn)收。報(bào)建委質(zhì)監(jiān)部門審定備案與物業(yè)進(jìn)行交接。物業(yè)：辦理交接手續(xù)工作階段主要工作內(nèi)容工作部門完成時(shí)間主 項(xiàng)分項(xiàng)主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說(shuō)明工 程建 設(shè)階 段毛坯房竣工驗(yàn)收土建、 給排水、 采 暖、電氣、 空調(diào)、甲供材、各項(xiàng)分

29、包工程結(jié)算核對(duì)各棟建筑面積，核對(duì)全部設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證及各項(xiàng)扣 款的增減項(xiàng)造價(jià)。工程：（1 ）申請(qǐng)甲供材結(jié)算，提供四 方（甲方、總包方、甲供方、 監(jiān)理）簽字確認(rèn)的領(lǐng)料匯總表，及全面的現(xiàn)場(chǎng)簽證、水電扣款 等基礎(chǔ)性資料（2）申請(qǐng)分包工程結(jié)算， 提供 四方（甲方、總包方、分包方、監(jiān)理）簽字確認(rèn)的分包工程量匯總表， 及全面的現(xiàn)場(chǎng)簽證 （監(jiān) 理、工程部經(jīng)理簽字確認(rèn)）、水電扣款等基礎(chǔ)性資料；（3）申請(qǐng)土建工程結(jié)算， 提供 全面的現(xiàn)場(chǎng)簽證 （監(jiān)理、 工程 部經(jīng)理簽字確認(rèn)）、水電扣款等基礎(chǔ)性資料。成品房 裝修土建工作面移交土建整改垃圾清運(yùn)吊頂龍骨加工及安裝封板潔 具潔具選型及招標(biāo)潔具安裝護(hù)欄和扶手制作與 安裝

30、飾面板（磚）排磚面磚安裝勾縫涂飾基層處理底料施工面料施工櫥柜制作與安裝櫥柜招標(biāo)櫥柜設(shè)計(jì)櫥柜安裝門窗套制作與安裝花飾制作與安裝窗簾盒、窗臺(tái)板裱糊與軟包細(xì)部工作階段主要工作內(nèi)容工作部門完成時(shí)間主項(xiàng)分項(xiàng)主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說(shuō)明工 程建 設(shè)階 段成品房驗(yàn)收備案會(huì)同監(jiān)理、施工單位初步驗(yàn)收，施工隊(duì)伍整改整理竣工資料及竣工圖施工單位提供建筑工程質(zhì)量 保修書組織工程、銷售、研發(fā)、成本 控制、物業(yè)等部門共同驗(yàn)收?qǐng)?bào)建委質(zhì)監(jiān)部門審定備案項(xiàng)目：辦理建設(shè)工程檔案預(yù)驗(yàn)收證明。與物業(yè)進(jìn)行交接。物業(yè)：辦理交接手續(xù)。成品房 竣工結(jié)算精裝修的甲供材、精裝修分包、成品房施工結(jié)算工程：核定工程量，組織辦理結(jié)算。配套手續(xù)及

31、排水成本控制：審查預(yù)算、確定工程費(fèi)用。工程：提供工作面，監(jiān)督施工、協(xié)助驗(yàn)收。財(cái)務(wù)：提供資金，保證交費(fèi)。施工財(cái)務(wù)：提供資金，保證交納工程費(fèi)。自來(lái)水成本控制：負(fù)責(zé)招標(biāo)、審核預(yù)算。工程：提供設(shè)計(jì)所需要的各種圖紙； 提供 進(jìn)件所需要的圖紙，保證進(jìn)件。工程：提供工作面，監(jiān)督施工，協(xié)助并保 證掛表、通水、配合驗(yàn)收。財(cái)務(wù)：提供資金、保證交納工程費(fèi)。園林用水、換熱站用水工程:提供進(jìn)件所需要的圖紙，保證進(jìn)件。工程：監(jiān)督施工、提供施工所需工作面， 通水、掛表。財(cái)務(wù)：提供資金，交納工程費(fèi)。工作階段主要工作內(nèi)容工作部門完成時(shí)間主 項(xiàng)分項(xiàng)主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說(shuō)明工 程建 設(shè)階 段配套 手續(xù) 及施工燃?xì)猓▽I(yè)

32、局招標(biāo)）工程：提供進(jìn)件所需的各種進(jìn)件圖紙； 提供設(shè)計(jì)所需要的圖紙， 場(chǎng)站點(diǎn)，協(xié)調(diào) 管網(wǎng)調(diào)整，提供技術(shù)支持保證設(shè)計(jì)。工程：提供工作面，保證施工、監(jiān)督施 工；協(xié)調(diào)現(xiàn)場(chǎng)整改、驗(yàn)收，保證點(diǎn)火。財(cái)務(wù)：提供資金，保證交費(fèi)。場(chǎng)站點(diǎn)位置工程：配合確定場(chǎng)站點(diǎn)位置和技術(shù)支持視訊工程：提供設(shè)計(jì)所需要的圖紙。工程：簽訂協(xié)議、信號(hào)開通；提供工作 面，監(jiān)督施工、驗(yàn)收。電力工程：提供進(jìn)件所需要的圖紙、提供設(shè) 計(jì)所需要的圖紙。銷售：提供面積測(cè)量報(bào)告；工程： 提供進(jìn)件所需的用電量、 用電點(diǎn)；提供工作面，保證施工監(jiān)督施工；提供 現(xiàn)場(chǎng)協(xié)助保證驗(yàn)收、掛表。財(cái)務(wù)：提供資金支持，保證交費(fèi)。排水、熱力招標(biāo)手續(xù)成本控制：測(cè)算配套工程標(biāo)底，施工單 位考察，招標(biāo)方案及招標(biāo)文件審核， 配 合并監(jiān)督開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)。配套施工給排水與采暖室外給水系統(tǒng)室外排水系統(tǒng)室外供熱系統(tǒng)電氣室外供電系統(tǒng)室外照明系統(tǒng)綜合管網(wǎng)室外智能化系統(tǒng)室外燃?xì)庀到y(tǒng)環(huán)境施工附屬建筑停車場(chǎng)圍墻，大門收集站景觀建筑小品，亭臺(tái)，連廊道路花壇，場(chǎng)坪綠化竣工結(jié)算排水、自來(lái)水、煤氣、視訊、電 力、環(huán)境工程結(jié)算工程、成本：核定工程量結(jié)算 稽核全部合同結(jié)算并做項(xiàng)目整體結(jié)算報(bào)告銷售：協(xié)助運(yùn)營(yíng)結(jié)算合同及銷售費(fèi)用， 核定項(xiàng)目銷