建筑房地產(chǎn)成本預算

1、2011年工程造價平米匯總表1、全現(xiàn)澆結構住宅樓:包括建筑、裝飾、采暖、給排水(含中水、消防、通風、照明、動力、消防報警、電梯、可視對講、有線電視、電話、防雷接地等十四個專業(yè)。含電梯、消防、通風設備,普通燈具;公共部分粘貼地磚,天棚、墻面刷耐擦洗涂料,普通潔具、噴灑頭。外墻外保溫粘貼聚苯板,泰柏板隔墻,混凝土為預拌混凝土,土方運距20公里以內(nèi)。每平米造價1850.98元,其中:建筑工程:1011.17元;電氣工程:220.54元;管道工程:316.81元;通風工程:302.46元;2、全現(xiàn)澆結構板式小高層住宅樓:包括建筑、裝飾、采暖、給排水(冷水、熱水、中水、排水、雨水、消防、照明、動力、弱電

2、、電梯、防雷接地等十個專業(yè)。外墻保溫聚苯板隨混凝土澆注,外墻內(nèi)保溫粘貼水泥聚苯板,單層輕質(zhì)陶粒混凝土條板隔墻,雙側通常采光井,采暖系統(tǒng)為分戶計量,混凝土為預拌混凝土,不含消防報警、配電箱及多功能戶門。土方運距5公里以內(nèi)。每平米造價1442.17元,其中:建筑工程:803.59元;裝飾工程:306.62元;電氣工程:238.65元;管道工程:81.16元;通風工程:12.15元;3、全現(xiàn)澆結構板式住宅樓:包括建筑、裝飾、給排水(含泵房、通風、照明、動力、弱電、電梯、防雷接地等九個專業(yè)。公共部分粘貼地磚,天棚、墻面刷耐擦洗涂料,本工程采暖用電膜采暖,只做埋管,外窗為落地窗。含消防、居室門、衛(wèi)生潔具

3、,混凝土為預拌混凝土,土方運距20公里以內(nèi)。每平米造價1360.43元,其中:建筑工程:730.56元;裝飾工程:174.30元;電氣工程:248.45元;管道工程:207.12元;4、全現(xiàn)澆結構塔樓:包括建筑、裝飾、采暖、給排水、消防、通風、照明、動力、弱電、防雷接地等十個專業(yè)。公共部分樓梯間、電梯間地面為水泥砂漿整體面層,天棚、內(nèi)墻面底層刷耐水膩子,面層擦洗涂料。含給排水、消防、通風設備,不含電梯、衛(wèi)生潔具,弱電(電視、電話、綜合布線只埋管不穿線?；炷翞轭A拌混凝土,土方運距5公里以內(nèi)。每平米造價1383.46元,其中:建筑工程:727.22元;裝飾工程:289.87元;電氣工程:307.

4、14元;管道工程:55.95元;通風工程:3.28元;5、框剪結構住宅樓:包括建筑、裝飾、采暖、給排水、消防、通風空調(diào)、照明、動力、消防報警、綜合布線、安全防范、有線電視、防雷接地等十三個專業(yè)。含熱交換站、消防、空調(diào)設備,中高檔衛(wèi)生潔具,普通燈具,外窗為落地窗,不含電梯,居室門。公共部分樓梯間、電梯間地面粘貼地磚,天棚做輕鋼龍骨裝飾石膏板吊頂,外墻外保溫粘貼聚苯板,單層輕質(zhì)陶?；炷翖l板隔墻,混凝土為預拌混凝土,土方運距30公里以內(nèi)。每平米造價1219.28元,其中:建筑工程:681.99元;裝飾工程:264.56元;電氣工程:101.69元;管道工程:164.51元;通風工程:6.53元;6

5、、框剪結構商住樓:包括建筑、裝飾、給排水(給水、排水、中水、熱水、純凈水、消防(含消防噴淋系統(tǒng)、空調(diào)水、照明、動力、弱電、防雷接地、通風等十個專業(yè)。外墻外保溫粘貼聚苯板、外墻內(nèi)保溫為水泥聚苯板,增強水泥條板隔墻,外窗為落地窗。本工程不含采暖系統(tǒng),采用集中空調(diào)采暖,含給排水、通風空調(diào)、消防設備,普通燈具,普通潔具,不含電梯,外墻玻璃幕?；炷翞轭A拌混凝土,土方運距20公里以內(nèi)。每平米造價1870.88元,其中:建筑工程:957.31元;裝飾工程:362.70元;電氣工程:180.77元;管道工程:165.44元;通風工程:204.66元;7、混合結構住宅樓:包括建筑、裝飾、采暖、給排水、照明、弱

6、電、防雷接地、等七個專業(yè)。外墻外保溫粘貼聚苯板、外墻內(nèi)保溫粘貼無紙石膏聚苯板復合板,單層輕質(zhì)陶?；炷翖l板隔墻,陽臺不封閉,弱電只埋管不穿線,不含衛(wèi)生潔具、燈具?；炷翞楝F(xiàn)場攪拌。每平米造價2137.44元,其中:建筑工程:1122.43元;裝飾工程:396.12元;電氣工程:209.34元;管道工程:272.28元;通風工程:137.27元工程預付款及其計算1.預付備料款的限額預付備料款限額由下列主要因素決定:主要材料(包括外購構件占工程造價的比重;材料儲備期;施工工期。對于施工企業(yè)常年應備的備料款限額,可按下式計算;備料款限額=年度承包工程總值*主要材料所占比重/年度施工日歷天數(shù)*材料儲備

7、天數(shù)一般建筑工程不應超過當年建筑工作量(包括水、電、暖的30%,安裝工程按年安裝工作量的10%;材料占比重較多的安裝工程按年計劃產(chǎn)值的15%左右撥付。2.備料款的扣回發(fā)包單位撥付給承包單位的備料款屬于預支性質(zhì),到了工程實施后,隨著工程所需主要材料儲備的逐步減少,應以抵充工程價款的方式陸續(xù)扣回?？劭畹姆椒?(1可以從未施工工程尚需的主要材料及構件的價值相當于備料款數(shù)額時起扣,從每次結算工程價款中,按材料比重扣抵工程價款,竣工前全部扣清。其基本表達公式是:T=PM/NT-起扣點,即預付備料款開始扣回時的累計完成工作量金額;M-預付備料款限額;N-主要材料所占比重;P-承包工程價款總額。(2扣款的方

8、法也可以在承包方完成金額累計達到合同總價的一定比例后,由承包方開始向發(fā)包方還款,發(fā)包方從每次應付給承包方的金額中扣回工程預付款,發(fā)包方至少在合同規(guī)定的完工期前將工程預付款的總計金額逐次扣回。(四工程進度款的支付(中間結算施工企業(yè)在施工過程中,按逐月(或形象進度、或控制界面等完成的工程數(shù)量計算各項費用,向建設單位(業(yè)主辦理工程進度款的支付(即中間結算。工程進度款支付過程中,應遵循如下要求:1.工程量的確認根據(jù)有關規(guī)定,工程量的確認應做到:(1承包方應按約定時間,向工程師提交已完工程量的報告。(2工程師收到承包方報告后7天內(nèi)未進行計量,第8天起,承包方報告中開列的工程量即視為已被確認,作為工程價款

9、支付的依據(jù)。(3工程師對承包方超出設計圖紙范圍和(或因自身原因造成返工的工程量,不予計量。2.合同收入的組成(1合同中規(guī)定的初始收入,即建造承包商與客戶在雙方簽訂的合同中最初商定的合同總金額,它構成了合同收入的基本內(nèi)容。(2因合同變更、索賠、獎勵等構成的收入,這部分收入并不構成合同雙方在簽訂合同時已在合同中商定的合同總金額,而是在執(zhí)行合同過程中由于合同變更、索賠、獎勵等原因而形成的追加收入。3.工程進度款支付國家工商行政管理總局、建設部頒布的建設工程施工合同(示范文本中對工程進度款支付作了如下詳細規(guī)定:(1工程款(進度款在雙方確認計量結果后14天內(nèi),發(fā)包方應向承包方支付工程款(進度款。按約定時

10、間發(fā)包方應扣回的預付款,與工程款(進度款同期結算。(2符合規(guī)定范圍的合同價款的調(diào)整,工程變更調(diào)整的合同價款及其他條款中約定的追加合同價款,應與工程款(進度款同期調(diào)整支付。(3發(fā)包方超過約定的支付時間不支付工程款(進度款,承包方可向發(fā)包方發(fā)出要求付款通知,發(fā)包方收到承包方通知后仍不能按要求付款,可與承包方協(xié)商簽訂延期付款協(xié)議,經(jīng)承包方同意后可延期支付。協(xié)議須明確延期支付時間和從發(fā)包方計量結果確認后第15天起計算應付款的貸款利息。(4發(fā)包方不按合同約定支付工程款(進度款,雙方又未達成延期付款協(xié)議,導致施工無法進行,承包方可停止施工,由發(fā)包方承擔違約責任。八工程價款價差調(diào)整的主要方法 1.工程造價指

11、數(shù)調(diào)整法這種方法是甲乙方采用當時的預算(或概算定額單價計算出承包合同價,待竣工時,根據(jù)合理的工期及當?shù)毓こ淘靸r管理部門所公布的該月度(或季度的工程造價指工程合同價數(shù),對原承包合同價予以調(diào)整,重點調(diào)整那些由于實際人工費、材料費、施工機械費等費用上漲及工程變更因素造成的價差,并對承包商給以調(diào)價補償。2.實際價格調(diào)整法在我國,由于建筑材料需要市場采購的范圍越來越大,有些地區(qū)規(guī)定對鋼材、木材、水泥等三大材的價格采取按實際價格結算的方法。工程承包商可憑發(fā)票按實報銷。這種方法方便而正確。但由于是實報實銷,因而承包商對降低成本不感興趣,為了避免副作用,地方主管部門要定期發(fā)布最高限價,同時合同文件中應規(guī)定建設

12、單位或工程師有權要求承包商選擇更廉價的供應來源。3.調(diào)價文件計算法這種方法是甲乙方采取按當時的預算價格承包,在合同工期內(nèi),按照造價管理部門調(diào)價文件的規(guī)定,進行抽料補差,在同一價格期內(nèi)按所完成的材料用量乘以價差。也有的地方定期發(fā)布主要材料供應價格和管理價格,對這一時期的工程進行抽料補差。4.調(diào)值公式法建筑安裝工程費用價格調(diào)值公式一般包括固定部分、材料部分和人工部分。但當建筑安裝工程的規(guī)模和復雜性增大時,公式也變得更為復雜。調(diào)值公式一般為:P=Po(ao+a1*A/Ao+a2*B/Bo+a3*C/Co+a4*D/Do+式中 P-調(diào)值后合同價款或工程實際結算款;Po-合同價款中工程預算進度款;ao-

13、固定要素,代表合同支付中不能調(diào)整的部分占合同總價中的比重;a1、a2、a3、a4.-代表有關各項費用(如:人工費用、鋼材費用、水泥費用、運輸費等在合同總價中所占比重ao+a1+a2+a3+a4 (1Ao、Bo、Co、Do基準日期與a1、a2、a3、a4對應的各項費用的基期價格指數(shù)或價格;A、B、C、D與特定付款證書有關的期間最后一天的49天前與a1、a2、a3、a4對應的各項費用的現(xiàn)行價格指數(shù)或價格。在運用這一調(diào)值公式進行工程價款價差調(diào)整中要注意如下幾點:(1固定要素通常的取值范圍在0.15-0.35左右。(2調(diào)值公式中有關的各項費用,按一般國際慣例,只選擇用量大、價格高且具有代表性的一些典型

14、人工費和材料費,并用它們的價格指數(shù)變化綜合代表材料費的價格變化,以便盡量與實際情況接近。(3各部分成本的比重系數(shù),在許多招標文件中要求承包方在投標中提出,并在價格分析中予以論證。(4調(diào)整有關各項費用要與合同條款規(guī)定相一致。(5調(diào)整有關各項費用應注意地點與時點。(6各品種系數(shù)之和加上固定要素系數(shù)應該等于1房地產(chǎn)建筑成本(按建筑平方米算1、樁基工程(如有:70100元/平方米;2、鋼筋:4075KG/平方米(多層含量較低、高層含量較高,合160300元/平方米;3、砼:0.30.5立方/平方米(多層含量較低、高層含量較高,合100165元/平方米;4、砌體工程:60120元/平方米(多層含量較高、

15、高層含量較低;5、抹灰工程:2540元/平方米;6、外墻工程(包括保溫:50100元/平方米(以一般涂料為標準,如為石材或幕墻,則可能高達3001000元/平方米;7、室內(nèi)水電安裝工程(含消防:60120元/平方米(按小區(qū)檔次,多層略低一些;8、屋面工程:1530元/平方米(多層含量較高、高層含量較低;9、門窗工程(不含進戶門:每平方米建筑面積門窗面積約為0.250.5平方米(與設計及是否高檔很大關系,高檔的比例較大,造價90300元/平方米,一般為90150元/平方米,如采用高檔鋁合金門窗,則可能達到300元/平方米;10、土方、進戶門、煙道及公共部位裝飾工程:30150元/平方米(與小區(qū)檔

16、次高低關系很大,檔次越高,造價越高;11、地下室(如有:增加造價40100元/平方米(多層含量較高、高層含量較低;12、電梯工程(如有:40200元/平方米,與電梯的檔次、電梯設置的多少及樓層的多少有很大關系,一般工程約為100元/平方米;13、人工費:130200元/平方米;14、室外配套工程:30300元/平方米,一般約為70100元/平方米;15、模板、支撐、腳手架工程(成本:70150元/平方米;16、塔吊、人貨電梯、升降機等各型施工機械等(約為總造價的58%:約6090元/平方米;17、臨時設施(生活區(qū)、辦公區(qū)、倉庫、道路、現(xiàn)場其它臨時設施(水、電、排污、形象、生產(chǎn)廠棚與其它生產(chǎn)用房

17、:3050元/平方米;18、檢測、試驗、手續(xù)、交通、交際等費用:1030元/平方米;19、承包商管理費、資料、勞保、利潤等各種費用(約為10%:以上各項之和*10%=90180元/平方米;20、上交國家各種稅費(總造價3.33.5%:3370元/平方米,高檔的可能高達100元/平方米。以上沒有算精裝修,一般造價約為10002000元/平方米,高檔小區(qū)可達3500元以上。以上沒有包括部分國有企業(yè)開發(fā)造成的腐敗成本。精裝修造價一般為5001500元/平方米,這要看檔次高低,也有300元/平方米簡裝修,更有300010000元/平方米超高檔裝修(拎包入住。21、設計費(含前期設計概念期間費用:151

18、00元/平方米;22、監(jiān)理費:330元/平方米;23、廣告、策劃、銷售代理費:一般30200元/平方米,高者可達500元/平方米以上;24、土地費:一般二線城市市區(qū)(老郊區(qū)地帶為70100萬/畝,容積率一般為1.02.0,故折算房價為:5251500元/平方米,市區(qū)中心地帶一般為200 萬元/畝,折算房價為:15003000元/平方米,核心區(qū)域可達300萬元/畝以上,單方土地造價更高;一線城市甚至有高達20000元/平方米以上的土地單方造價;三線城市、縣城等土地單方造價較低,一般為100500元/平方米,也有高達2000元/平方米以上的情況;25、土地稅費與前期費,一般為土地費的15%左右,二

19、線城市一般為100500元/平方米,各地標準都不一樣。結論:基本建設費是固定的,即使是不收土地款的動遷房,以國家最低標準承建,造價也難以少于1000元/平方米。實際上,多層普通商品房,建安成本大約在1200元/平方米左右,小高層與高層普通商品房,建安成本大約在15001800元/平方米左右,檔次越高,造價越高。能讓利的主要是:小區(qū)的檔次、向政府交納的土地費及地方政府部分的稅費、廣告策劃銷售環(huán)節(jié)的費用、裝修費用等。另外,開發(fā)商的開發(fā)品質(zhì)也有一定關系,如果一味壓價,品質(zhì)是要差一些;民營開發(fā)商比國營/政府開發(fā)商的成本確實也低一些,這主要有兩方面的原因,一是大多數(shù)民營企業(yè)主要以效益為主導,成本一般控制

20、得好一些,二是民營企業(yè)腐敗成本相對要低一些。不論何種原因,同品質(zhì)的小區(qū)成本上下也不會超過100200元/平方米工程成本測算方法1、計算工程量。這個工作很簡單,就是一點:統(tǒng)籌計算,事半功倍。2. 組綜合單價。這也是影響中標與否的關鍵一步,特別是很多的工程已經(jīng)開始清單報價,價格的風險對我們施工單位來說更加重要。一定要根據(jù)材料價格信息和已調(diào)查到的人工價格(分攤到里面。3. 測算綜合單價。工程子項很多,但是占造價大部分的就那幾個項目,我一般對這幾個項目進行測算:混凝土、鋼筋、外架、模板(措施費、地磚、外墻高級裝修如干掛。下面對以上幾個單項說說我的過程:混凝土:每一個單價不外乎人工、材料、機械三大塊(管

21、理費等等另外計算,人工不要照定額上的人工費,因為不準的,人工費按清工價格另行總計算。機械費按現(xiàn)場總配置的機械設備按總工期總費用(折舊或租費統(tǒng)一計算,機械人工就不管了,因為一般都是由清工合同中包含的。我們僅僅算一個材料費就夠了。以C25混凝土為例:通過當?shù)氐钠渌こ滔嗤牧袭a(chǎn)地的同級配比看看水泥砂石水泥含量是多少,如果沒有,可以到工程所在地的實驗室找找。級配單的級別一般要高過實際設計等級的。還要看工程所在地附近的材料情況。這些要在投標的勘察摸清楚。如果是商品混凝土的話就更簡單了。通過級配分析出整個工程的水泥砂石用量,注意:不要去分什么梁板柱什么的,只要是混凝土都放到這里分析。分析好了之后就是對混

22、凝土的損耗進行分析。大家都知道混凝土的損耗量一般是3%。但是大家有沒有注意到,混凝土的工程量計算是不扣除鋼筋體積的,而鋼筋的比重是7.85t/m3,也就是說一個10000 m2的工程,按含鋼量50kg/ m2的話,就有500噸的鋼筋,也就是說鋼筋占了64m3的混凝土,這64m3的混凝土可以用來完成一個普通的300 m2的框架結構的一個標準層。這么多的混凝土夠不夠你浪費的?不夠不要高興得太早了,施工損耗和鋼筋的體積相抵消了,但是還有損耗的。你以為送料的車能給足你量嗎?不可能的,頂多給你97%。不過不要緊,施工單位還有一招啊:樓板12cm,國家規(guī)范允許±5mm,算算一個樓面下來你能按國家

23、允許范圍內(nèi)省多少?繞來繞去,就是為了讓大家更加了解工程上的實際情況。我一般都是混凝土取1%的損耗就夠了。混凝土的配比含量都知道了,分析結果乘以你所調(diào)查的材料單價就好了。鋼筋:鋼筋推薦用魯班鋼筋軟件抽料,魯班軟件做的比較細膩。如果不抽料的情況下,可以按定額含量暫估?？⒐せ蜻M度款支付同期調(diào)整。鋼筋同混凝土一樣,人工費機械費暫時不管,只算材料費,關鍵是定損耗,實際中的損耗是1%。而且建議在和鋼筋班組定合同中就把這個1%損耗定死,超了就算他的。因為實際中,科學合理的下料和進料,1%的損耗控制不在話下。工程量出來了,結合你所了解的材料單價及其走勢(總價合同時用相乘就是可以了。外架:外架的測算相對繁瑣一點

24、,因為這個涉及到施工組織設計和國家的搭設規(guī)范以及當?shù)氐陌踩O(jiān)督站的要求。要知道,安徽和浙江的搭設要求不一樣的,杭州和寧波的搭設規(guī)范也有不同之處,市區(qū)和郊區(qū)的搭設要求也不一樣。不過大體上是一樣的。我對這個測算一般是按柱距1500mm,一道踢腳桿一道攔腰桿來算的。根據(jù)建筑物外墻周長和工程總進度計劃編制月需求鋼管扣件量,這一步對熟悉施工的朋友來說不難的。我們這的行情是:鋼管租金0.014元/米,扣件0.008元/個,每250米一噸48×3.5鋼管,每噸鋼管配180-200個扣件足夠。有了這些數(shù)據(jù),再給你一本腳手架搭設規(guī)范,應該沒問題了。有的同行可能說這樣測算一個外架有沒有必要?我告訴你:外

25、架對于施工單位來說有很多的作用,我們在外架上吃苦頭的經(jīng)歷難以忘記。作為定額上的按建筑面積上的計算方法不準的,而且這種東西其實是施工單位的一件法寶:如果甲方拖欠工程款,談判談不下來,我就拆外架,這個對甲方來說具有重大的打擊力度,因為這樣無疑是告訴他我們要打持久戰(zhàn)了,而拆與不拆,就要考慮外架的成本了。3地磚,這個比較簡單一點,人工費、機械費(其實也沒什么機械一般質(zhì)量要求的13元/ m2,地磚價格相信你在成本測算之前已經(jīng)了解到了。水泥砂的成本6-8元就足夠足夠了。4粉刷:這個也一樣,人工費一般按建筑面積30元/ m2。至于材料費4-5元做20-30mm的中級抹灰夠了。人工費按粉刷面積4元/ m2。5

26、外墻干掛:這個和設計及甲方要求的材料有很大關系,這些明確的前提下找一個家專業(yè)做這個的施工隊伍報個價就行了啊。6門窗工程:最好的辦法是找門窗廠給你報價。7模板措施費:這項費用我一般是按“包工”給施工班組價格和鋼管扣件支撐的租費得出來的。包工的價格,框架結構一般是65元左右。如果工期緊或大跨度要多備一兩層模板,價格相應提高。如果是剪力墻或者有結構轉換層也要提高。另外的鋼管扣件的租金結合常規(guī)支撐方案參照外架測算方法計算。有了以上幾個大項,總造價就偏不到哪里去了,其他的小項直接按定額并調(diào)差就好了。這也符合“該粗則粗,該細則細”的方法施工圖常見的建筑設計問題筑構件有關深度設計及強制性條文等內(nèi)容設計中較為

27、常見的問題,現(xiàn)分別總結如下:一、總平面布置圖送審的施工圖文件中,總平面布置圖基本上都有,但表達深度差別較大,大部分工程只做到平面定位圖,不符合建筑工程設計文件編制深度規(guī)定的有關要求。主要問題有:1.總平面圖要有一定的范圍。只有用地范圍不夠,要有場地四鄰原有規(guī)劃的道路、建筑物、構筑物,多數(shù)施工圖只有用地范圍內(nèi)的布置圖。2.保留原地形和地物。場地測量坐標網(wǎng)及測量標高,包括場地四鄰的測量坐標(或定位尺寸,有些工程的總圖設計往往無保留。3.豎向設計。往往只有標注建筑物的±0.000設計標高的相對場地的測量標高數(shù)值,有的只有標注室內(nèi)外高差數(shù)而已。結果是:(1豎向設計標高不符合規(guī)劃部門的控制標高

28、。(2場地內(nèi)與場地外圍的城市道路標高不銜接,不合理。(3場地及其道路的標高不利于排水。(4場地內(nèi)道路無設計標高,特別是交接處、建筑物的入口處,也無標注道路坡長、坡向、坡度以及地面的關鍵性標高,也無路面的設計斷面。4.沒土方工程平衡設計。盲目的豎向設計,往往會帶來不必要的挖方或填方,增加造價,造成經(jīng)濟損失。5.總圖設計沒有必要的詳圖設計。比如道路橫斷面、路面結構,反映管線上下、左右尺寸關系的剖面圖,以及擋土墻、護坡排水溝、廣場、活動場地、停車場、花壇綠地等詳圖,場地的排水、場地內(nèi)道路與城市道路的關系,給施工帶來困難,也無法保證總圖的合理性。6.消防車道寬度不滿足消防要求。消防車道距離高層建筑外墻

29、小于 5米,不滿足消防登高面要求。二、建筑設計說明部分1.裝飾做法光是文字說明表達不完整。最好是有各種材料做法一覽表+各部位裝修材料一覽表方能完整地表達清楚,少數(shù)能做到,多數(shù)工程還只是文字說明?？傉f明中占地面積一般都缺標注。2.門窗表。一般都有,但關鍵對一些組合窗,非標準窗表示不清楚,對組合窗及非標窗,應畫出立面圖,并應把拼接件選擇、固定件、窗扇的大小、開啟方式等內(nèi)容標注清楚,如組合窗面積過大,請注明要經(jīng)有資質(zhì)的門窗生產(chǎn)廠家設計方可,還有就是對門窗性能,如防火、隔聲、抗風壓、保溫、空氣滲透、雨水滲透等技術要求應加以說明。比如建筑物1-6層和七層及七層以上對門窗氣密性要求不一樣(1-6層為3級,

30、七層及以上為4級。3.防火設計說明普遍存在問題。按建筑工程設計文件編制深度規(guī)定要求每層建筑平面中要注明防火分區(qū)面積和分區(qū)分隔位置示意圖,宜單獨成圖,如為一個防火分區(qū),可不注防火分區(qū)面積。4.有關“夏熱冬冷地區(qū)”節(jié)能設計的說明,也普遍存在問題(居住建筑的節(jié)能設計:(1外窗,特別東西窗缺保溫隔熱措施。(2導熱系數(shù)的主體部位值與平均值概念不清,把建筑主體部位的K值作為平均K值說明。(3缺節(jié)能設計計算書及節(jié)能設計審查文件,造成節(jié)能設計不經(jīng)濟。5.幕墻工程。(包括玻璃幕墻、金屬幕墻、石材幕墻等及特殊的屋面工程,與其它特殊構造,對其設計、制作、安裝等技術要求未加說明。6.缺電梯(自動扶梯,選擇及性能說明包

31、括(功能、載重量、速度、停站數(shù)、提升高度等等。7.墻體預留孔及樓板預留孔,管道井樓層的封堵方式等未說明。8.屋面防水等級未說明,或屋面具體做法不符合相應的防水等級要求。常見問題為:把屋面砼結構層作為一道防水設防,或卷材厚度不符合相應防水等級要求。9.有關民用建筑,建筑材料有害物質(zhì)限量未說明。這一點建設部關于加強建筑工程室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量管理工作的若干意見(建辦質(zhì)(200217號文件及民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范GB50325-2001都有了明確規(guī)定,應加以說明。三、建筑平面圖1.底層平面常見的問題有:(1缺指北針;(2缺剖面圖在底層平面圖上的位置表示;(3缺散水坡在底層平面圖上的表示;(4缺標準

32、墻斗或柱網(wǎng)細部尺寸;(5缺標注承重墻、非承重墻上墻厚;(6缺設變形縫的位置尺寸及其詳圖索引;(7缺標注標高及房間名稱;(8缺地面伸縮縫;(9缺標注最大允許設計活荷,如有地下室那么底層平面出應標注清楚;(10缺主要建筑設備和固定家具的位置及相關做法索引,如衛(wèi)生間的器具、雨水管、水池、櫥柜、洗衣機位置等;(11缺標注電梯、自動按需分配北規(guī)格、缺樓梯上下方向及其編號和索引;(12缺主要結構和建筑構造部件的位置及尺寸標注和做法索引,如中庭、天窗、地溝、重要設備基礎、各平臺、夾層、人孔、陽臺、雨篷、臺階、坡道、散水、明溝等做法索引;(13缺樓地面預留孔洞和通氣管道、管線豎井、煙道、垃圾道等位置、尺寸和做

33、法索引,以及墻體預留空調(diào)機孔的位置、尺寸及標高;(14缺標注室外標高、各層標高、屋面標高;(15缺標準車庫的車位數(shù)的通行路線;(16缺屋頂平面上有關女兒墻、檐口、天溝、坡度、坡向、雨水口、屋脊(分水線變形縫、樓梯間水箱間、電梯機房間、屋面上人孔、檢修梯等的詳圖索引號,及相應標高等;(17對局部復雜的部位缺局部放大的平面圖。四、建筑立面圖審查中的一些問題1.立面圖與平面不一致。立面圖兩端無軸線編號,立面圖除圖名還需標比例。2.立面圖外輪廓尺寸及主要結構和建筑構造的部位。如女兒墻頂、檐口、煙囪、雨篷、陽臺、欄桿、空調(diào)隔板、臺階、坡道、花壇、勒腳、門窗、幕墻、洞口、雨水立管、粉刷分格線條等以及關鍵控

34、制標高的柱注都應表示清楚。而多數(shù)立面圖只表示層高的標高。立面圖上應該把平面圖上、剖面圖上未能表達清楚的標高和高度均標注清楚。3.在平面圖上未能表示清楚的窗口位置。在立面圖上也應該加以標注,但往往沒表示。4.立面圖上裝飾材料名稱、顏色在立面圖上標注不全。特別是底層的臺階、雨篷、櫥窗細部較為復雜的未能標注。也無標注構造索引。五、剖面圖審查中常見的問題1.剖面位置不是選擇在層高不同、層數(shù)不同、內(nèi)外空間比較復雜,具有代表性的部位。局部較復雜的建筑空間以及平面、立面表達不清楚的部位,也沒有繪制局部的剖面圖?？傊拭鎴D偏少。2.剖面圖漏注墻、柱、軸線編號及相應尺寸,特別是廠房,其墻、柱、軸線之間的尺寸關系

35、未標注清楚。3.剖切到或可見的主要結構和建筑構造部位。如室外地面、底層地坑、地溝、夾層、吊頂、屋架、天窗、女兒墻、臺階、坡道、散水等及其他裝修等可見的內(nèi)容沒能完整的表示。4.高度尺寸標注不完整。一般只注外部尺寸及標高,而內(nèi)部尺寸,如地溝深度、隔斷、內(nèi)窗、內(nèi)洞口、平臺、吊頂?shù)绕搅⒚嫖茨鼙磉_清楚的尺寸未表示。5.有些節(jié)點構造詳圖索引號在平面圖上、立面圖上表示不清楚。而應在剖面圖上標注詳圖索引的,也未能標注。六、構件安全與防火性能審查中常見的一些問題(一樓梯1.梯段踏步級數(shù)。有出現(xiàn)違反不應超過18步,亦不小于3步的規(guī)定,出入口平臺下(梁下尺寸不滿足2.0米,梯段凈高不滿足 2.2米的規(guī)定。樓梯平臺凈

36、寬不滿足,應從扶手中心線標起,不小于梯段寬度,并不得小于 1.20米。2.有兒童使用的建筑。樓梯梯井大于 0.2米時,未設安全防護措施,住宅、托、幼建筑、中小學校及少年兒童專用活動場所、文化娛樂建筑、商業(yè)服務建筑、體育建筑、園林景觀等允許兒童進入活動場所,樓梯豎向立桿間距大于 0.11米,不滿足規(guī)范要求。3.需設防煙樓梯間的建筑。室外輔助防煙樓梯,在樓梯周圍 2米范圍內(nèi)的墻上開設窗洞口,不滿足規(guī)范要求。4.封閉樓梯間及防煙樓梯間前室的內(nèi)墻上。有開設其它門洞或封閉樓梯間門采用一般膠合門板等,未采用乙級防火門或雙向彈簧門(用于低層建筑。5.需設封閉樓梯間的建筑的首層樓梯間。將走道和門廳等包括在樓梯

37、間內(nèi)形成擴大的封閉樓梯間,但未采用乙級防火門等防火措施與其它走道和房間隔開。6.兒童使用場合的欄桿防攀登的措施,不同程度存在問題。7.疏散門常見采用卷簾門,而不是采用向疏散方向開啟的平開門。(二電梯設計1.消防電梯的一些構造要求不滿足。特別突出的問題是消防電梯井、機房與相鄰其它電梯井、機房之間未采用耐火極限不低于2.00h的墻隔開,當在隔墻上開門時未按規(guī)定開設甲級防火門。此外常見消防電梯前室未按規(guī)定設消火栓。2.消防電梯井道底應考慮排水,但往往沒設計排水設施和貯水的空間。(三建筑構配件1.防火墻設在轉道附近時。內(nèi)轉角兩側墻上的門、窗、洞口之間的最近邊緣水平距離不滿足 4.00米的要求,又沒有采

38、取相應的防火措施;還有緊靠防火墻兩側窗的水平距離滿足不了 2米的要求,又沒有采取相應的防火措施。2.分別獨立設置的電纜井、管道井、排煙道、排氣道、垃圾道等豎向管道井、井壁上設檢查門,其檢查門未采用丙級防火門。3.陽臺、外廊、室內(nèi)回廊、上人屋面及室外樓梯等臨空欄桿(欄板、女兒墻等安全防護(包括高度、防攀登、防墜落和豎桿間距等。經(jīng)常會不滿足規(guī)范要求(防護欄桿高度應從可踏面算起。4.無直接對外開窗的衛(wèi)生間需設排氣道。并需設有進風口,設計時(住宅往往缺排氣道或進風口。(四建筑無障礙設計內(nèi)容涉及面廣無障礙設計(在工程建筑強制性條文中規(guī)定了:辦公、科研建筑;商業(yè)服務建筑;文化、紀念建筑;觀演、體育建筑;交

39、通醫(yī)療建筑;學校、園林建筑;高層、中層住宅及公寓建筑等以及它們需設計無障礙設計的范圍,各施工圖存在問題較多。業(yè)主往往認為,我單位無殘疾人員,不必作無障礙設計,有些設計人員一味遷就業(yè)主,不作無障礙設計,有的僅在入口處設計坡道,漏做無障礙廁所及電梯,針對這一問題,有待于設計人員和全社員提高認識,重視無障礙設計(如北京市就明文規(guī)定,建筑總說明中必須寫明無障礙設計內(nèi)容,以體現(xiàn)社會對殘疾人的關懷和人性化設計。以上問題只要設計人員在設計中引起重視,認真一一檢查,就可避免。一個建筑工程師最起碼應該知道的數(shù)據(jù)1、一般的框架結構中的混凝土用量可以按“建筑面積*0.22”得出,即一個標準層的折算厚度在22cm左右

40、;2、框架結構的含鋼量暫按每m2含鋼量60kg計(暫時不考慮影響各建筑物含鋼量的因素:。3、綜合上面的數(shù)據(jù):每立方混凝土的含鋼量=1/0.22*60=273kg。12墻一個平方需要64塊標準磚18墻一個平方需要96塊標準磚24墻一個平方需要128塊標準磚37墻一個平方需為192塊標準磚49墻一個平方需為256塊標準磚計算公式:一個土建工程師應掌握的數(shù)據(jù)一、普通住宅建筑混凝土用量和用鋼量:1、多層砌體住宅:鋼筋30KG/m2砼0.30.33m3/m22、多層框架鋼筋3842KG/m2砼0.330.35m3/m23、小高層1112層鋼筋5052KG/m2砼0.35m3/m24、高層1718層鋼筋5460KG/m2砼0.36m3/m25、高層30層H=94米鋼筋6575KG/m2砼0.420.