房地產(chǎn)股份公司項目開發(fā)業(yè)務(wù)管理辦法

1、AA房地產(chǎn)發(fā)展殳份有限公司項目開發(fā)業(yè)務(wù)管理辦提綱一、市場拓展1、 土地信息獲取 （第四條，N天）2、 投資意向前期市場調(diào)研 （第五條，15天）3、意向土地持續(xù)跟蹤（第六條，45天）4、土地公告及競買（第七條，21天）二、營銷策劃1、項目可研前期市場調(diào)研（第八條，15天）（第十條， 30 天） 第十一條， 192 天）2、 土地購置前期深度市場調(diào)研（第九條， 15 天）3、項目啟動前期市場深度研究4、項目亮相前準(zhǔn)備5、項目亮相6項目公開期第十二條， 60 天）（第十三條， 30 天）7、項目開盤銷售第十四條， 15 天）8、項目日常銷售9、項目清盤（第十五條，N天）第十六條， 90 天）三、工程

2、建設(shè)（一）建筑安裝工程1、規(guī)劃方案設(shè)計及內(nèi)部審批 2、 項目規(guī)劃方案政府報批3、單體工程設(shè)計 4、單體工程預(yù)算與招投標(biāo) 5、單體工程施工 6、 單體工程竣工、驗收、備案、交房（二）市政配套與園林景觀工程1、市政配套與園林景觀方案設(shè)計 2、施工圖設(shè)計 3、市政配套與園林景觀工程預(yù)算編制與招投標(biāo) 4、市政配套及園林景觀工程施工與竣工驗收（第十七二十一條，100天） （第二十二二十四條，62天） （第二十五二十七條， 43天） （第二十八三十條， 102天） （第三十一三十四條，N天） （第三十五四十二條，N天）（第四十三四十六條，N天） （第四十七四十九條，N天） （第五十五十二條，N天） （第五

3、十三五十四條，N天）四、物業(yè)管理1 、物業(yè)招標(biāo)（第五十五條，N天）2、單體工程施工（第五十六五十七條，N天）3、接管驗收、入住準(zhǔn)備4、前期物業(yè)管理服務(wù) 第五十八五十九條， N 天）（第六十六十一條， N 天）總論第一條 制定本辦法的目的是為了使公司運營程序化、 規(guī)范化在明確項目開發(fā)各項業(yè)務(wù)主體職權(quán)的同時， 用科學(xué)規(guī)范的流程和標(biāo)準(zhǔn) 來指導(dǎo)工作的進行，以獲取高效及時的工作成果。第二條 項目開發(fā)業(yè)務(wù)是指以 “項目”為單位進行 “市場拓展” 、 “營銷策劃” 、“工程建設(shè)” 、“物業(yè)管理”等工作。項目開發(fā)過程中所 涉各項業(yè)務(wù)工作均有開始條件、標(biāo)準(zhǔn)時限、所涉單位、工作事項等內(nèi) 容，在公司實際運營中由所涉

4、業(yè)務(wù)主體參照執(zhí)行。第三條 本辦法以取得土地、項目啟動、項目開工、項目開盤、 項目竣工、 辦理入住為關(guān)鍵工作節(jié)點。工作流程及相關(guān)時間節(jié)點詳見AA發(fā)展項目開發(fā)流程時標(biāo)網(wǎng)絡(luò)圖。本標(biāo)準(zhǔn)及網(wǎng)絡(luò)圖中所指的各項 工作的開展時間均為最遲的時間， 在實際工作中為了科學(xué)、 合理的節(jié) 約開發(fā)周期，可以根據(jù)具體情況提前開展相關(guān)工作。第一章 市場拓展第四條 土地信息獲取一、開始條件：發(fā)展部（分子公司開發(fā)部）設(shè)立二、標(biāo)準(zhǔn)時限：由公司每年年度計劃中土地購置計劃所列時限決 定三、工作成果：獲取符合公司發(fā)展戰(zhàn)略的地塊信息，包括政府出 讓地塊、合作型地塊和其他類型土地信息。四、所涉單位：發(fā)展部、分子公司開發(fā)部五、工作事項： 公司

5、發(fā)展部、分子公司開發(fā)部：1、信息獲取渠道建設(shè) 加強與政府職能部門（以土地、規(guī)劃部門為主）的關(guān)系建設(shè)，特別注重與主管領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系的建立；加深與業(yè)內(nèi)人士（包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場前期人員、中介代理 公司、媒體等）溝通，以及加強其他各種社會資源關(guān)系（產(chǎn)權(quán)中心、 清算中心、拍賣行等）的建立。2、土地信息獲?。?）政府職能部門擬出讓土地（2）其他開發(fā)商擬轉(zhuǎn)讓或?qū)で蠛献鳎?）其他土地信息（擬清算可直接開發(fā)或變更手續(xù)簡易且可用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地）3、深入了解土地信息、土地項目初步判斷和甄選、土地項目上 市運作（1）政府?dāng)M出讓土地 通過土地職能部門詳細(xì)了解擬出讓土地基本情況，包括土地 現(xiàn)狀圖（土地具體位置、四至以及

6、周邊情況） 、土地規(guī)劃限制性條件 （用地面積、四圍退紅線、用地屬性、容積率、建筑密度、限高等） 土地擬定上市計劃（土地上市時間、上市方式、土地起價總款、土地 款支付、土地競買人資格要求、競買保證金等）以及土地交付使用條 件。 初步估算土地合理成交價，測算土地開發(fā)預(yù)計利潤、開發(fā)周 期和項目啟動所需資金投入。 根據(jù)中的初略測算，甄選適合公司發(fā)展戰(zhàn)略的項目或“短 平快”項目（資金投入小、利潤相對較好和投資周期短） 。 當(dāng)?shù)貕K項目適合公司發(fā)展，迅速地與土地交易部門（特別是 主管土地上市工作的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)）聯(lián)系，積極與土地相關(guān)部門溝通、運 作， 重新擬定土地上市計劃（使得政府土地上市時間安排最宜于公司 資金

7、安排），提高土地競買人資質(zhì)要求（國家一級開發(fā)資質(zhì)）和履約 保證金等。（2）其他開發(fā)商擬轉(zhuǎn)讓或?qū)で蠛献?與合作方取得聯(lián)系，達成初步合作意向，并詳細(xì)了解擬出讓 土地基本情況， 包括土地現(xiàn)狀圖 （土地具體位置、 四至以及周邊情況） 土地規(guī)劃條件（用地面積、退紅線距離、用地屬性、容積率、建筑密度、建筑限高等） 、合作方初步擬定土地價（土地轉(zhuǎn)讓價或合作開發(fā) 折價）、以及土地開發(fā)轉(zhuǎn)讓資金支付方式。 通過土地、規(guī)劃職能部門核實合作方所提供土地所有權(quán)、規(guī) 劃條件準(zhǔn)確性，以及詳細(xì)了解地塊的其他限制性條件。 根據(jù)合作方擬定土地價，估計初步地塊預(yù)期開發(fā)利潤、項目 現(xiàn)金流以及項目啟動所需資金投入。 根據(jù)中的初略測算和

8、公司資金現(xiàn)狀及安排，同時結(jié)合公司 發(fā)展戰(zhàn)略，初步判斷該合作項目是否適合公司開發(fā)（含合作開發(fā)） 。 當(dāng)中的初步判斷項目適合公司開發(fā)（含合作開發(fā)）時，一 方面通過各種渠道了解合作方（包括實力、背景、信譽等） ，分析合 作方擬轉(zhuǎn)讓或合作開發(fā)項目深層次目的； 另一方面通過加大市場調(diào)研 力度，為項目后期開發(fā)提供有效支持（特指項目轉(zhuǎn)讓） 。 根據(jù)市場調(diào)研數(shù)據(jù)，重新評估分析合作項目，擬定土地心理 底價、項目合作方式、款項支付方式等，與合作方進行深入溝通，制 定談判技巧策略，最終達成項目合作。第五條 投資意向前期市場調(diào)研一、開始條件：土地信息的獲取二、標(biāo)準(zhǔn)時限： 15 天三、工作成果：土地初步判斷四、所涉單位

9、：發(fā)展部、分子公司開發(fā)部、工程部五、工作事項：（一）發(fā)展部、分子公司開發(fā)部：1、地塊現(xiàn)場踏勘對地塊現(xiàn)狀（主要是指地塊地面狀況和空中狀況）、地質(zhì)條件、是否有地下埋藏物等影響開發(fā)的因素詳細(xì)了解。2、了解地塊周邊配套 了解地塊周邊商業(yè)、教育、衛(wèi)生、交通、娛樂等配套設(shè)施情況。3、了解地塊區(qū)域未來規(guī)劃詳細(xì)了解地塊所屬區(qū)域的未來 3 5 年的規(guī)劃，并分析區(qū)域未來 規(guī)劃對項目以后開發(fā)的影響和支撐作用。4、項目成本初步測算 了解當(dāng)?shù)氐慕ò渤杀?、政府收費項目和具體情況。5、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況 產(chǎn)品形式、市場價格、市場格局、發(fā)展趨勢及前景、開發(fā)周期安 排。6、獲取地塊現(xiàn)狀圖（四至電子文件） ，提供給前期規(guī)劃部（二

10、）工程管理部1、建筑行業(yè)調(diào)研（ 10 天，土地信息獲取后開始執(zhí)行） 了解當(dāng)?shù)亟ㄖ袠I(yè)企業(yè)基本狀況（包括建筑企業(yè)的經(jīng)濟實力、技 術(shù)水平、產(chǎn)品質(zhì)量、信譽等） 、各種結(jié)構(gòu)建筑（磚混、框架、剪力墻 等）的建安成本、建筑材料（鋼筋、水泥、砂石料等）價格水平。2、工程成本初算（ 5 天，上一項工作完成后開始執(zhí)行） 結(jié)合當(dāng)?shù)亟ㄖ袌龌緺顩r和項目自身情況， 初步測算項目的工 程建設(shè)成本。第六條 意向土地持續(xù)跟蹤、開始條件：投資意向前期市場調(diào)研完成二、標(biāo)準(zhǔn)時限：應(yīng)大于 45 天，投資意向前期市場調(diào)研完成后開 始執(zhí)行 , 土地公告發(fā)布前完成。三、工作成果：項目投資意向書、項目可行性研究報告、項目投 資決策四、所

11、涉單位： 戰(zhàn)略委員會、 發(fā)展部、 分子公司開發(fā)部、 工程部、 營銷策劃部、前期規(guī)劃部五、工作事項（一）發(fā)展部、分子公司開發(fā)部1、土地初步判斷并出具詳細(xì)結(jié)果 （5 天， 投資意向前期市場調(diào)研 完成后開始執(zhí)行） 宗地詳細(xì)情況 項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)分析等 獲取意向地塊預(yù)計底價、履約保證金要求和上市時間計劃等 信息。 潛在競爭對手的初步了解。2、草擬項目投資意向書（ 項目投資意向書模板見附件一 ）（ 10 天，土地初步判斷完成后開始執(zhí)行） 宏觀市場基本情況（購買力、消費特征、同業(yè)水平、競爭程 度）； 微觀環(huán)境（位置優(yōu)勢、價格水平） ； 項目初步經(jīng)濟測算分析； 項目投資的理由和項目前景分析； 項目主要障

12、礙和基本風(fēng)險分析； 項目立項前期費用等。3、向戰(zhàn)略委員會提交項目投資意向書草案。4、如項目立項，進行區(qū)域市場深度調(diào)研。 （10 天）5、在調(diào)研的基礎(chǔ)上，草擬項目可行性研究報告（可行性研究報告模板見附件二 ）（項目投資立項確定后 15 天內(nèi)完成） 項目區(qū)域背景分析：區(qū)域內(nèi)宏觀經(jīng)濟、微觀經(jīng)濟以及發(fā)展前 景等分析。 區(qū)域市場深度分析：項目周邊及輻射范圍內(nèi)的客戶分析、產(chǎn) 品分析、市場競爭分析等。 項目在區(qū)域房地產(chǎn)市場的基本定位和發(fā)展，以及項目所在城 市地理位置分析。 可研基本定位：項目可行性研究的基本定位一般包括項目定 位、客戶定位、產(chǎn)品定位等。 擬定項目開發(fā)進度計劃（主要是項目開發(fā)建設(shè)和銷售進度計

13、劃）。 項目經(jīng)濟指標(biāo)測算：成本利潤測算（針對多個方案進行初步 成本測算、利潤分析及比選） 、敏感性分析、現(xiàn)金流量分析、項目資 金來源與支出分析（包括付款計劃）等。6、向戰(zhàn)略委員會提交項目可行性研究報告草案。7、如項目獲準(zhǔn)投資，準(zhǔn)備項目土地競買。（二）戰(zhàn)略委員會1、項目投資審批15 天， 項目投資意向書的審批（即是項目投資立項審批）收到發(fā)展部提交項目投資意向書后執(zhí)行） 項目可行性研究（項目投資審批） 審批。（15 天，收到發(fā)展部 提交項目可研報告后執(zhí)行）（三）工程管理部1、提供涉及項目工程類的成本基礎(chǔ)數(shù)據(jù) （5 天，投資意向前期市 場調(diào)研完成后開始執(zhí)行）2、協(xié)助發(fā)展部（分子公司開發(fā)部）對多套項目

14、規(guī)劃方案進行精 確的成本測算（ 10 天，項目投資立項確定后開始執(zhí)行）3、根據(jù)項目地塊現(xiàn)狀和開工條件，協(xié)助發(fā)展部（分子公司開發(fā) 部）擬定項目開發(fā)進度計劃（ 5 天，上一項工作完成后執(zhí)行）（四）營銷策劃部1、市場分析（ 10 天，項目投資立項批準(zhǔn)后開始執(zhí)行） 參與市場調(diào)研，協(xié)助發(fā)展部對地塊周邊及輻射范圍內(nèi)的客戶、產(chǎn) 品、市場分析等進行分析。2、項目可研定位（ 5 天，上一項工作完成后開始執(zhí)行）根據(jù)調(diào)研結(jié)果以及經(jīng)驗數(shù)據(jù)進行客戶和產(chǎn)品分析，協(xié)助發(fā)展部 （分子公司開發(fā)部）完成項目定位、客戶定位和產(chǎn)品定位。3、根據(jù)項目地塊現(xiàn)狀和市場因素，協(xié)助發(fā)展部（分子公司開發(fā) 部）擬定項目開發(fā)進度計劃。 （5 天，與

15、上一項工作同步進行）（五）前期規(guī)劃部1、協(xié)助發(fā)展部（分子公司開發(fā)部）區(qū)域市場深度調(diào)研。2、規(guī)劃方案及規(guī)劃方案數(shù)據(jù)提供（項目投資立項確定后5 天之內(nèi)完成） 項目的多套草規(guī) 提供草規(guī)相關(guān)的數(shù)據(jù)指標(biāo)，包括住宅、商業(yè)、公建、配套、 地下等規(guī)劃建筑面積。第七條 土地公告及競買一、開始條件：土地公告后二、標(biāo)準(zhǔn)時限：土地拍賣時為 21 天，土地掛牌時為 30 天三、工作成果：取得土地競買資格，取得土地（簽訂土地競買成 交確認(rèn)書）。四、所涉單位：戰(zhàn)略委員會、發(fā)展部、分子公司開發(fā)部、前期規(guī) 劃部、財務(wù)部、綜合辦公室五、工作事項：（一）發(fā)展部、分子公司開發(fā)部1、土地競買準(zhǔn)備（ 20 天，土地公告階段） 購買土地競

16、買材料，交納土地競買保證金，提交土地競買資 料，辦理土地競買資格相關(guān)手續(xù)。 （土地公告發(fā)布 18 天內(nèi)完成） 拍賣或掛牌時，進行土地價格敏感性分析，協(xié)助擬定土地競 買價格上限和土地競買出價戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)。 投方案標(biāo)時，項目方案選擇；投經(jīng)濟標(biāo)時，協(xié)助戰(zhàn)略委員會 確定地價上限的經(jīng)濟測算。2、競爭對手分析（ 20 天，土地公告階段完成） 明確競爭對手，綜合分析競爭對手的財力、人力、物力、社會關(guān) 系資源和競買目的。3、與競爭對手協(xié)商溝通，通過多種渠道或手法（人脈關(guān)系、經(jīng) 濟利益等），力爭勸其放棄。4、土地獲?。ㄅ馁u為 1 天，掛牌為 10 天） 向土地部門投遞方案標(biāo)或經(jīng)濟標(biāo)標(biāo)書以及其他所需的材料 等。 現(xiàn)場

17、競價（拍賣、掛牌） 。 獲得土地，簽訂土地競買成交確認(rèn)書。（二）戰(zhàn)略委員會土地競買準(zhǔn)備（ 20 天，土地公告階段） 拍賣或掛牌時，確定土地競買價格上限，擬定土地競買出價 戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)。 投方案標(biāo)時，確定項目方案；投經(jīng)濟標(biāo)時，確定地價上限；（三）前期規(guī)劃部提供項目方案標(biāo)（限于招標(biāo)項目） 。（四）財務(wù)部完成土地競買保證金、 土地首付款和土地交易服務(wù)費等的交納事 項。（五）綜合辦公室 評審?fù)恋爻鲎尯贤瑮l款。第二章 營銷策劃第八條 項目可研前期市場調(diào)研階段（ 15 天）一、開始條件：項目投資立項確定后二、標(biāo)準(zhǔn)時限： 15 天 三、工作成果：項目可研前期市場調(diào)研報告 四、所涉單位：營銷策劃部、分子公司營銷中

18、心、資產(chǎn)經(jīng)營部五、工作事項（一）營銷策劃部、分子公司營銷中心1、區(qū)域市場調(diào)研（ 10 天，項目投資立項批準(zhǔn)后開始執(zhí)行） 項目所在區(qū)域市場總體供求狀況，周邊競爭性樓盤調(diào)查。2、市場分析（ 5 天，上一項工作完成后開始執(zhí)行） 對項目地塊周邊及輻射范圍內(nèi)的客戶、產(chǎn)品、 市場競爭等進行分 析，協(xié)助發(fā)展部對項目做地塊可行性研究。3、項目定位（ 5 天，與上一項工作同步進行） 對項目定位、客戶定位、產(chǎn)品定位提出策略性建議，協(xié)助發(fā)展部 對項目地塊進行可行性研究。4、協(xié)助擬定開發(fā)進度計劃（ 5 天，與上一項工作同步進行） 根據(jù)項目地塊現(xiàn)狀和市場因素，協(xié)助發(fā)展部（分子公司開發(fā)部） 擬定開發(fā)節(jié)奏。（二）資產(chǎn)經(jīng)營部

19、區(qū)域市場調(diào)研（ 10 天，項目投資立項批準(zhǔn)后開始執(zhí)行）項目所在商圈或臨近商圈現(xiàn)狀調(diào)研和同期操作商業(yè)地產(chǎn)項目調(diào) 研。第九條 土地購置前期深度市場調(diào)研一、開始條件： 項目可研前期市場調(diào)研完成后 （項目投資批準(zhǔn)后）二、標(biāo)準(zhǔn)時限：項目可研前期市場調(diào)研完成后開始執(zhí)行，土地競 買資格取得前完成。 （15 天）三、工作成果：市場深度調(diào)研報告四、所涉單位：營銷策劃部、發(fā)展部、分子公司開發(fā)部五、工作事項（一）營銷策劃部1、區(qū)域房地產(chǎn)市場基本狀況調(diào)研區(qū)域房地產(chǎn)市場基本狀況包括區(qū)域市場總體供需、 價格水平、 客 戶群體、產(chǎn)品特性、競爭對手和發(fā)展趨勢分析等方面。2、區(qū)域基礎(chǔ)配套現(xiàn)狀調(diào)研 項目周邊區(qū)域生活、交通、文教、

20、衛(wèi)生、休閑、購物以及其他配 套等。3、項目區(qū)域市場需求問卷調(diào)研 （市場調(diào)研問卷模板參考附件三）區(qū)域市場需求調(diào)研問卷一般從如下三個方面進行設(shè)計： 需求意向：需求區(qū)域、單價、總款等 產(chǎn)品需求偏好：建筑形態(tài)、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、戶型、面積、功能格 局、產(chǎn)品配套等 人群特征：年齡、學(xué)歷、職業(yè)、單位類型、家庭結(jié)構(gòu)、家庭 收入、置業(yè)目的、居住區(qū)域等4、出具市場調(diào)研統(tǒng)計數(shù)據(jù)與市場調(diào)研報告 （市場調(diào)研報告模板 參考附件四） 調(diào)研目的和內(nèi)容的說明； 調(diào)研方法說明； 調(diào)研數(shù)據(jù)統(tǒng)計與分析； 項目初步定位（目標(biāo)客戶群體、產(chǎn)品、價格）建議；（二）發(fā)展部協(xié)助進行土地購置前期市場深度調(diào)研第十條 項目啟動前期市場深度研究（ 30 天）

21、一、開始條件：土地取得后二、標(biāo)準(zhǔn)時限： 30 天。三、工作成果：項目定位報告、項目建議書四、所涉單位：營銷策劃部、資產(chǎn)經(jīng)營部、項目委員會、前期規(guī) 劃部、發(fā)展部、工程管理部五、工作事項：（一）營銷策劃部1、區(qū)域市場深度研究分析（ 30 天，土地取得后開始執(zhí)行） 區(qū)域市場供需及特征分析：產(chǎn)品供給量、產(chǎn)品特征、需求狀 況和客戶群特征等。 區(qū)域市場價格及特征分析。 區(qū)域市場典型個案分析。2、項目定位報告及項目建議書的擬定和上報（15 天，土地取得后開始執(zhí)行） 撰寫項目定位報告 （項目定位報告模板參考附件五） 。 撰寫項目建議書 （項目建議書模板參考附件六） 。 項目建議書一般包括項目戶型設(shè)計、戶型配比

22、、面積區(qū)間、景觀 規(guī)劃、建筑風(fēng)格、配套標(biāo)準(zhǔn)等方面。 向項目評審委員會提交項目定位報告和項目建議書。（二）資產(chǎn)經(jīng)營部1、確定項目商業(yè)擬選的業(yè)態(tài)種類和數(shù)量（ 10 天，土地取得后開 始執(zhí)行） 通過行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析、 消費需求分析確定項目可開發(fā)商業(yè)部分 業(yè)態(tài)種類，結(jié)合市場相關(guān)類型物業(yè)供求狀況確定所選業(yè)態(tài)開發(fā)數(shù)量。2、協(xié)助完成項目商業(yè)部分業(yè)態(tài)選址與數(shù)量確定（三）項目評審委員會項目定位報告及項目建議書審批（ 15 天）（四）前期規(guī)劃部根據(jù)控規(guī)指標(biāo)提供產(chǎn)品類型建議，并協(xié)助項目產(chǎn)品定位。（五）發(fā)展部1、協(xié)助營銷策劃部確定項目的市場、客戶、產(chǎn)品、價格的基本 定位。2、根據(jù)區(qū)域市場客戶需求狀況和熱銷產(chǎn)品分析，對

23、產(chǎn)品設(shè)計提 供建設(shè)性意見。（六）工程管理部 對項目材料選擇、工藝、 工法以及項目設(shè)計組織等方案提出建設(shè) 性意見。第十一條 項目亮相前準(zhǔn)備（ 192 天） 一、開始條件：項目啟動后 二、標(biāo)準(zhǔn)時限： 192 天。三、工作成果：項目亮相階段準(zhǔn)備工作四、所涉單位：分子公司營銷部、項目部、項目評審委員會、分 子公司人力資源部、分子公司總工辦、分子公司財務(wù)部、綜合辦、資 產(chǎn)經(jīng)營部、營銷策劃部五、工作事項（一）分子公司營銷部1、外部資源確定（ 60 天，項目啟動后開始執(zhí)行） 廣告公司、制作公司、策略公司、媒介公司、活動公司尋找與確 定。2、銷售道具準(zhǔn)備（ 192 天，項目啟動后執(zhí)行） 概念版房型手冊（ 30

24、 天，項目亮相前完成） 銷售大廳（ 192 天，項目啟動后開始執(zhí)行） 內(nèi)外設(shè)計、修建和裝飾，外部指引系統(tǒng)包裝，包括有工地圍擋、 吊旗、道旗、形象墻、指示牌、資料架、展示牌等。 樣板間（ 120 天，項目公開認(rèn)購前完成） 設(shè)計、裝修、環(huán)境指示系統(tǒng)說明，樣板間設(shè)置類型視項目情況確 定，樣板間建設(shè)條件不具備時應(yīng)提前向公司請示并說明情況。 沙盤及戶型單體模型（ 90 天，項目亮相前交付使用） 制作單位選擇和招標(biāo)、沙盤和戶型單體模型設(shè)計制作，及其在銷 售案場的布置。 印刷品設(shè)計制作 （30 天，圖紙設(shè)計完畢且外部資源確定后開始 執(zhí)行 ）概念樓書、房型圖、DM單、宣傳海報等。 項目周邊重要道路設(shè)置醒目指示

25、系統(tǒng)（ 30 天，項目亮相前完 成）3、項目聯(lián)動工作準(zhǔn)備（根據(jù)項目情況具體安排） 分賣場設(shè)置（ 60 天，項目亮相前完成） 看房車的配備和包裝。 （項目亮相前完成）4、項目 CIS 體系擬定（ 30 天，項目亮相前 75 天完成） 項目案名、組團名稱、核心推廣理念、項目logo 、 VI 系統(tǒng)及延展方案等。5、項目銷售人員招聘、培訓(xùn)（ 90 天，項目亮相前完成） 項目銷售人員招聘、培訓(xùn)資料準(zhǔn)備（ 60 天，項目亮相前 30 天完成） 項目銷售人員培訓(xùn)（ 30 天，項目亮相前完成）6、項目整體營銷推廣方案 （項目營銷推廣方案模板參考附件七） 的擬定（ 15 天，項目亮相前 45 天完成）7、項目

26、亮相方案 （項目亮相方案模板參考附件八） 的擬定（ 15 天，項目亮相之前 30 天開始執(zhí)行）8、項目亮相前期鋪墊宣傳（ 30天，項目亮相前 30 天開始執(zhí)行） 以密集型企業(yè)、產(chǎn)品賣點和軟文性廣告等為主。9、項目亮相前期客戶電話接待（ 30 天，項目亮相前期鋪墊期） 開通項目銷售電話（項目亮相前 30 天完成）； 接受電話咨詢 來電客戶信息登記 （來電客戶信息登記表模板參考附件九） 。 （二）項目委員會1、項目方案、計劃的審批 項目開發(fā)時間計劃審批（ 15 天，收到項目開發(fā)時間計劃后開 始執(zhí)行） 項目 CIS 體系方案審批（ 15 天，收到項目 CIS 體系方案后開始執(zhí)行） 項目營銷推廣方案審

27、批（ 15 天，收到項目營銷推廣方案后開 始執(zhí)行） 項目亮相方案審批（ 15 天，收到項目亮相方案后開始執(zhí)行）（三）項目部1、項目開發(fā)時間計劃的擬定，并上報項目評審委員會（7 天，項目啟動后開始執(zhí)行）2、項目周邊重要道路設(shè)置醒目指示系統(tǒng)（ 30 天，項目亮相前30 天完成）3、項目聯(lián)動工作準(zhǔn)備（根據(jù)項目情況具體安排） 分賣場設(shè)置。 （ 60 天，項目亮相前完成） 看房車的配備和包裝。 （項目亮相前完成）4 、沙盤方案和戶型單體模型方案的選擇 參與沙盤方案及單體戶型模型方案戶型的選擇。5 、對項目營銷推廣方案以及產(chǎn)品推廣排期、階段性重點聚焦產(chǎn) 品提出合理化建議。6、 協(xié)助確定、制作各種印刷類銷售

28、道具。7 、參與項目亮相方案討論并對細(xì)化方案提出建議。（四）分子公司人力資源部1、項目銷售人員招聘、培訓(xùn)等（ 90 天，項目亮相前完成）2、銷售人員招聘。 （ 60 天，項目亮相前 30 天完成） 結(jié)合項目計劃安排， 制定培訓(xùn)計劃。（與上一項工作同步進行） 銷售人員的培訓(xùn)。 （30 天，項目亮相前完成）（五）分子公司總工辦1、協(xié)助項目推盤策略確定 提供設(shè)計理念、產(chǎn)品賣點和專業(yè)設(shè)計人員支持。2、協(xié)助銷售人員培訓(xùn) 提供建筑設(shè)計、景觀規(guī)劃、建筑風(fēng)格、各項控規(guī)指標(biāo)、戶型賣點 資料、全部圖紙以及施工材料、施工工藝、重點節(jié)點、工程進度、入 住時間、交工標(biāo)準(zhǔn)等培訓(xùn)。3、協(xié)助印刷品設(shè)計、制作 提供平面規(guī)劃圖、

29、景觀規(guī)劃圖、房型圖、人行系統(tǒng)、車行系統(tǒng)等 設(shè)計方面資料和提供工程進度、交工標(biāo)準(zhǔn)、施工材料、施工工藝等相 關(guān)方面資料。4、協(xié)助售樓處修建、裝飾 組織招標(biāo)確定施工單位， 協(xié)助售樓處內(nèi)外部裝飾和指引系統(tǒng)的施 工。5、協(xié)助進行樣板間及環(huán)境指示說明系統(tǒng)：提供樣板間戶型，組 織招標(biāo)確定施工單位，協(xié)助樣板間內(nèi)外部裝飾和指引系統(tǒng)的施工。6、協(xié)助沙盤、戶型單體模型設(shè)計與制作 提供項目整體規(guī)劃方案和單體戶型圖。7、協(xié)助印刷品設(shè)計與制作 提供平面規(guī)劃圖、景觀規(guī)劃圖、房型圖、人行系統(tǒng)、車行系 統(tǒng)等設(shè)計方面資料。 提供工程進度、交工標(biāo)準(zhǔn)、施工材料、施工工藝等方面資料（六）資產(chǎn)經(jīng)營部1、協(xié)助確定項目招商策略 整合外部資源

30、，根據(jù)項目需要制定項目招商策略。（七）分子公司財務(wù)部1、項目售樓處及樣板間設(shè)立過程中提供資金支持。（八）綜合辦1、協(xié)助銷售人員培訓(xùn) 提供相關(guān)政策培訓(xùn)及統(tǒng)一口徑的法律審查培訓(xùn)。2、協(xié)助印刷品設(shè)計、制作 相關(guān)印刷文件的法律審批以及合同審批。3、協(xié)助看房車配備 具體配備看房車以及安排司機。（九）營銷策劃部1、協(xié)助擬定項目營銷推廣方案，并提出評審意見。2、協(xié)助項目 CIS 系統(tǒng)方案的擬定，并提出評審意見。3、協(xié)助擬定項目亮相方案，并對亮相細(xì)化方案提出評審意見。4、對售樓處裝飾及指引系統(tǒng)包裝提出合理化建議。5、參與樣板間戶型選定，并對裝飾及包裝提出合理化建議。6、參與單體戶型模型的選擇。第十二條 項目亮

31、相（ 60 天）一、開始條件：項目亮相準(zhǔn)備措施齊備二、標(biāo)準(zhǔn)時限： 60 天 三、工作成果：項目亮相方案執(zhí)行、意向客戶現(xiàn)場接待、項目開 盤方案和價格體系擬定、銷售道具和銷售內(nèi)部資料四、所涉單位：分子公司營銷部、項目部、項目評審委員會、營 銷策劃部、分子公司總工辦、綜合辦、物業(yè)公司、財務(wù)部五、工作事項：（一）分子公司營銷部1、項目亮相方案的執(zhí)行 項目亮相慶典活動 新聞媒體信息發(fā)布 媒體組合應(yīng)用 項目形象出街2、項目方案的擬定和上報 項目開盤方案 （項目開盤方案模板參考附件十） 的擬定和上 報（15 天，項目亮相 15 天開始執(zhí)行） 項目價格體系方案的擬定和上報（ 15 天，產(chǎn)品推介會或公開 認(rèn)購前

32、完成）3、意向客戶信息統(tǒng)計與分析（項目開盤前30 天完成）4、銷售道具準(zhǔn)備（ 60 天，項目亮相后開始執(zhí)行，項目公開認(rèn)購 前完成） 最終版房型手冊。 （30 天，項目亮相開始執(zhí)行） 樓書、宣傳海報、銷售折頁。 （30 天，項目亮相開始執(zhí)行） 購房須知、房型圖、物業(yè)管理。 （30天，項目亮相 30 天后開 始執(zhí)行）30 售樓處內(nèi)外展示道具（道旗、吊旗、背板等）的更換。天，項目亮相開始執(zhí)行） 樣板間及環(huán)境指示系統(tǒng)數(shù)據(jù)更新。 （15 天，項目公開認(rèn)購前完 成） 認(rèn)購書、合同袋等。 （ 30 天，項目亮相開始執(zhí)行）5、銷售內(nèi)部資料及合同準(zhǔn)備（ 45 天，項目公開認(rèn)購前完成） 房型、房號和面積對照表。

33、銷控展牌和銷控粘貼。 銷售合同、附加協(xié)議、房型附圖和認(rèn)購協(xié)議等。6、項目形象的提升及深化（ 60 天，項目亮相開始執(zhí)行） 以產(chǎn)品賣點和軟文為主的項目形象廣告強勢宣傳（ 30 天，項 目亮相開始執(zhí)行） 戶外、報紙、電視、電臺、車體等媒體組合應(yīng)用（30天，后開始執(zhí)行） 產(chǎn)品推介會或公開認(rèn)購信息發(fā)布（30天，后開始執(zhí)行）（二）項目部1、項目亮相方案執(zhí)行2、 日常來電、來訪客戶的接待、信息登記（來訪客戶信息登記 表模板參考附件十一） 和后續(xù)跟蹤（ 60 天，項目亮相開始執(zhí)行）3、 售樓處內(nèi)外展示道具的更換（30 天，項目亮相開始執(zhí)行）4、 樣板間及環(huán)境指示系統(tǒng)數(shù)據(jù)更新（15 天，項目公開認(rèn)購前完 成）

34、5、銷售內(nèi)部資料及合同準(zhǔn)備（ 45 天，項目公開認(rèn)購前完成）（三）項目評審委員會項目開盤方案審批（ 15 天，收到項目開盤方案后開始執(zhí)行）（四）營銷策劃部1、協(xié)助項目亮相方案的執(zhí)行。2、協(xié)助擬定項目開盤方案，并對項目開盤方案提供評審意見。3、協(xié)助擬定項目價格體系草案。4、對最終版房型手冊、樓書、宣傳海報、銷售折頁等的設(shè)計提 供建議。5、評審銷售合同、附加協(xié)議和認(rèn)購協(xié)議條款。（五）分子公司總工辦 1、提供工程進度表、樣板間環(huán)境圖紙及技術(shù)支持。2、交工、交房標(biāo)準(zhǔn)的確定。 （項目公開認(rèn)購前完成）（六）綜合辦商品房合同、 附加協(xié)議、 補充協(xié)議和認(rèn)購協(xié)議等文本的法務(wù)審查（七）物業(yè)公司1、提供亮相慶典活動

35、中保安、保潔等后勤人員支持。 2、協(xié)助擬定購房須知和物業(yè)管理條例。（八）財務(wù)部1、協(xié)助確定外聯(lián)單位2、確定按揭銀行第十三條 項目公開期（ 30 天）一、開始條件：產(chǎn)品推介會或產(chǎn)品公開認(rèn)購開始二、標(biāo)準(zhǔn)時限： 30 天三、工作成果：產(chǎn)品推介會、項目公開認(rèn)購、價格體系確定四、所涉單位：分子公司營銷部、項目部、項目評審委員會、分子公司財務(wù)部五、工作事項（一）分子公司營銷部 1、項目產(chǎn)品推介會或項目公開認(rèn)購執(zhí)行（含公開認(rèn)購信息持續(xù) 發(fā)布）。（30 天，項目開盤前 30 天開始執(zhí)行）2、媒體組合策略應(yīng)用（ 30 天，項目開盤前 30 天執(zhí)行）3、開盤信息告知（ 30天，項目開盤前 30 天執(zhí)行）4、按揭銀

36、行、保險、公證、律師等外聯(lián)單位確定。 （30 天，項目 開盤前完成） 。5、來電、 來訪和認(rèn)購意向客戶信息統(tǒng)計分析。 （項目開盤前完成）6、開盤慶典活動籌備工作（ 10 天，項目開盤前完成） 慶典活動人員組織與安排 慶典活動場地、道具的準(zhǔn)備 慶典活動告知途徑的選擇與應(yīng)用7、制定客戶轉(zhuǎn)化流程標(biāo)準(zhǔn)。 （10 天，項目開盤前完成）（二）項目部1、項目產(chǎn)品推介會執(zhí)行，或公開認(rèn)購執(zhí)行（含公開認(rèn)購信息持 續(xù)發(fā)布）。（30天，項目開盤前 30 天開始執(zhí)行）2、 項目公開期常規(guī)工作（ 30 天，項目開盤前完成） 日常來訪來電客戶接待和信息登記； 認(rèn)購客戶信息登記 （ 認(rèn)購客戶信息登記表模板參考附件十二）和后續(xù)

37、跟蹤；3、開盤慶典活動籌備工作。 （10 天，項目開盤前完成）（三）項目評審委員會項目價格體系審批 （15 天，收到項目價格體系草案后開始執(zhí)行）（四）分子公司財務(wù)部認(rèn)購金收取第十四條 項目開盤銷售階段（ 15 天）一、開始條件：項目開盤準(zhǔn)備工作完成二、標(biāo)準(zhǔn)時限： 15 天三、工作成果：項目開盤慶典活動客戶轉(zhuǎn)化工作執(zhí)行四、所涉單位：分子公司營銷部、項目部、物業(yè)公司、分子公司 財務(wù)部五、工作事項（一）分子公司營銷部 1、開盤慶典活動執(zhí)行。2、協(xié)助項目部客戶轉(zhuǎn)化工作。（二）項目部 1、項目開盤慶典活動具體組織與執(zhí)行。 2、協(xié)助項目開盤慶典活動告知途徑媒介組合的應(yīng)用。3、客戶轉(zhuǎn)化 接待、回訪、邀約客戶

38、，完成客戶轉(zhuǎn)協(xié)議與合同簽定工作。（三）物業(yè)公司 為項目開盤慶典活動提供保安、保潔等工作人員。（四）分子公司財務(wù)部在客戶轉(zhuǎn)協(xié)議與簽定合同工作過程中定金或房款的收取。第十五條 項目日常銷售階段一、開始條件：項目開盤后二、標(biāo)準(zhǔn)時限： （持續(xù)強銷期、逐步降溫銷售期）三、工作成果：項目日常銷售工作、月度銷售計劃執(zhí)行與調(diào)整、 銷售價格監(jiān)控與調(diào)整、項目營銷推廣工作、期間市場調(diào)研工作。四、所涉單位：分子公司營銷部、項目部、項目評審委員會、財 務(wù)部、營銷策劃部五、工作事項（一）分子公司營銷部 1、月度媒介宣傳執(zhí)行情況分析與效果評估，重新調(diào)整下一階段 媒介宣傳計劃（3天，每月 26日開始執(zhí)行，每月 28日之前制定

39、完成） 。2、月度營銷活動（含促銷戶動）執(zhí)行情況分析與效果評估，重 新調(diào)整下一階段營銷活動計劃（ 3 天，每月 26 日開始執(zhí)行，每月 28 日之前制定完成） 。3、根據(jù)項目銷售狀況，對后期銷售策略調(diào)整提供建議。4、對比回款指標(biāo)體系計劃與執(zhí)行情況，參與探討后期回款指標(biāo) 體系調(diào)整。5、銷售分析及調(diào)整 客戶分析（來電客戶、來訪客戶、成交客戶、未成交客戶分析） 、 產(chǎn)品分析（暢銷產(chǎn)品、滯銷產(chǎn)品的分析、關(guān)注競爭項目動態(tài)） 、銷售 策略性調(diào)整。6、價格監(jiān)控與調(diào)整定期進行價格測算，根據(jù)庫存產(chǎn)品、聚焦銷售重點和市場變化， 調(diào)整項目價格，實現(xiàn)利潤最大化（根據(jù)市場價格變化和項目銷售狀況 待定）。7、銷售推廣工作

40、 媒介部分：確定日常銷售期間宣傳媒介選擇、投放量和投放 頻率（整個銷售期間，各階段項目媒介部分銷售推廣工作根據(jù)項目進 展調(diào)整）。 活動部分：營銷活動（含促銷活動）的策劃、執(zhí)行和效果評 估（整個銷售期間，各階段活動部分銷售推廣工作根據(jù)項目進展調(diào) 整）。8、日常銷售期間定期（建議以 30 天為一個調(diào)研周期）或不定期 （如區(qū)域項目新開盤、促銷等）市場調(diào)研工作（ 項目調(diào)研表模板參考 附件十三 ），并定期向總公司營銷策劃部提交月度市場信息簡報（ 月 度市場信息簡報模板參考附件十四 ）和月度市場分析簡報（ 月度市場 分項簡報模板見附件十五 ）。（二）項目部1、月度銷售狀況分析與策略調(diào)整（ 3天，每月 26

41、 日開始執(zhí)行， 每月 28 日之前制定完成） 。2、月度銷售回款指標(biāo)體系執(zhí)行情況以及后期調(diào)整（3 天 ，每月26 日開始執(zhí)行，每月 28 日之前制定完成） 。3、到訪客戶接待、銷售成交工作（整個銷售期間） 。4、參與探討媒介宣傳分析與效果評估，協(xié)助分子公司營銷部調(diào) 整媒介宣傳計劃。5、參與探討營銷活動分析與效果評估，協(xié)助分子公司營銷部調(diào)整營銷活動計劃。6、為分子公司營銷部進行客戶分析，提供客戶資料情況，并參 與客戶分析與探討。7、結(jié)合掌握的與客群溝通情況，參與分子公司營銷部進行產(chǎn)品 分析與探討。8、對分子公司的銷售策略性調(diào)整提供建設(shè)性意見。9、對比回款指標(biāo)體系計劃與執(zhí)行情況，參與探討項目后期回

42、款 指標(biāo)體系調(diào)整。10、結(jié)合項目銷售進度， 對分子公司營銷部的價格調(diào)整方案提供 建議。11、根據(jù)項目銷售計劃、銷售狀況和市場競爭需要等因素，協(xié)助 分子公司銷售部確定日常銷售推廣工作開展， 共同探討在不同銷售階 段宣傳投放量和投放頻率。12、根據(jù)營銷活動期間項目銷售狀況變化， 協(xié)助分子公司營銷部 評估營銷活動對銷售影響程度。（三）項目評審委員會促銷方案的審批（ 15 天，收到分子公司營銷部提交促銷方案）（四）財務(wù)部對比回款指標(biāo)體系計劃與執(zhí)行情況， 參與探討項目后期回款指標(biāo) 體系調(diào)整。（五）營銷策劃部全程跟蹤項目銷售狀況、 庫存狀況和市場形勢，并對分子公司營銷部的價格調(diào)整方案進行評審。第十六條 項

43、目清盤階段一、開始條件：項目竣工后 180 天二、標(biāo)準(zhǔn)時限： 90 天三、工作成果：達到項目清盤指標(biāo)體系要求，評估項目營銷策劃 全程。四、所涉單位：分子公司營銷部助部門、項目部（銷售） 、營銷 策劃部、分子公司總工辦、營銷策劃部五、工作事項（一）分子公司營銷部 1、項目營銷全程執(zhí)行效果評估與總結(jié) 產(chǎn)品策略、價格策略、推廣策略、營銷活動評估與總結(jié)。2、項目銷售計劃執(zhí)行偏差評估與總結(jié) 營銷計劃、回款計劃、項目客戶定位與實際客戶偏差分析評估等。（二）項目部 從項目銷售角度分析銷售推廣執(zhí)行情況和評估效果 （項目的銷售 工作的總結(jié)） 。（三）分子公司總工辦 從工程角度，評估對項目銷售的支持與不足，指導(dǎo)后

44、期的項目工 作。（四）營銷策劃部 參與項目客戶定位與實際客戶偏差分析評估。第三章 建筑安裝工程第一節(jié) 規(guī)劃方案設(shè)計及內(nèi)部審批第十七條 項目規(guī)劃方案設(shè)計（ 30 天）一、開始條件：取得土地，項目啟動后開始進行。二、標(biāo)準(zhǔn)時限：單體工程開工前第 192 天開始，開工前第 162 天 完成，共 30 天。三、工作成果：完整的項目整體規(guī)劃方案（包括總平面圖、鳥瞰 圖、單體效果圖、區(qū)入口低視點透視、中心綠化景觀透視、交通分析 等）。四、所涉單位：項目部、規(guī)劃研發(fā)部五、工作事項：項目部負(fù)責(zé)提供設(shè)計任務(wù)書，以及全程推進此項 工作；公司規(guī)劃研發(fā)部負(fù)責(zé)提供技術(shù)指導(dǎo)。第十八條 總規(guī)內(nèi)部審批（ 20 天）一、開始條件

45、：項目規(guī)劃方案設(shè)計完成后開始進行。二、標(biāo)準(zhǔn)時限：單體工程開工前第 162 天開始，開工前第 142 天 完成。三、工作成果：項目評審委員會下達的正式文件，即正式的項 目方案（批復(fù)稿）。四、工作部門：項目部、項目方案評審委員會、規(guī)劃研發(fā)部、工 程部、物業(yè)管理部、營銷策劃部五、工作事項：項目部負(fù)責(zé)項目規(guī)劃方案的上報、溝通、督促等 工作；公司項目評審委員會負(fù)責(zé)對上報的項目規(guī)劃方案進行評審， 并 出具審批意見，公司工程、物業(yè)、營銷系統(tǒng)參與評審。注：項目規(guī)劃方案內(nèi)部審批通過后，分批次戶型報批前，項目部應(yīng)委托設(shè)計單位， 按照當(dāng)?shù)卣傄?guī)報批的要求， 制作總規(guī)報批圖冊， 并報政府相關(guān)部門審批。第十九條 分批

46、次戶型報批（ 30 天）一、開始條件：項目規(guī)劃方案內(nèi)部審批通過后進行。二、標(biāo)準(zhǔn)時限：單體工程開工前第 142 天開始，開工前第 112 天完成。三、工作成果：項目評審委員會正式下發(fā)的相關(guān)開發(fā)項目分批次組合戶型批復(fù)文件四、工作部門：項目部、項目委員會五、工作事項：項目部負(fù)責(zé)設(shè)計、甄選各批次組合戶型方案，并上報公司項目委員會審批； 公司項目評審委員會負(fù)責(zé)對上報的各批次 組合戶型方案進行審批，并出具審批意見。注：在分批次戶型報批過程中， 同時在進行總規(guī)的政府報批工作， 項目部必須不斷與政府相關(guān)部門進行溝通， 根據(jù)政府相關(guān)部門的批復(fù) 意見，對總規(guī)及戶型組合方案進行及時調(diào)整，并及時反饋給項目評審 委員會

47、；待到修建性詳規(guī)確定之后，分批次戶型報批結(jié)束，項目評審 委員會下發(fā)正式的分批次組合戶型批復(fù)文件。 、第二十條 單體方案設(shè)計（ 17 天）一、開始條件：分批次戶型報批通過后進行。二、標(biāo)準(zhǔn)時限：單體工程開工前第 112 天開始，開工前第 95 天完成。三、工作成果：單體建筑方案，包括單體建筑平、立、剖面圖及 有代表性建筑的立面效果圖。四、工作部門：項目部、設(shè)計公司、五、工作事項：項目部負(fù)責(zé)委托設(shè)計公司進行單體方案設(shè)計，與 之保持溝通， 并督促其按期完成； 公司規(guī)劃研發(fā)部負(fù)責(zé)提供技術(shù)指導(dǎo)。第二十一條 單規(guī)內(nèi)部審批（ 3 天）一、開始條件：單體方案設(shè)計完成后進行。二、標(biāo)準(zhǔn)時限：單體工程開工前第 95

48、天開始，開工前第 92 天完 成。三、工作成果：項目委員會正式下發(fā)的相關(guān)項目單體立面效果圖 的批復(fù)文件。四、所涉單位：項目部、項目委員會、設(shè)計公司五、工作事項：項目部負(fù)責(zé)將單體建筑方案上報公司項目委員會 審批，并與之溝通，督促審批進度；公司項目委員會負(fù)責(zé)對相關(guān)項目 單體建筑方案進行審批，并出具審批意見。注：單體建筑方案內(nèi)部審批通過之后，建筑 / 結(jié)構(gòu)設(shè)計方案確定 之前，項目部應(yīng)委托設(shè)計公司，按照當(dāng)?shù)卣畣我?guī)報批要求，制作單 體方案報批圖冊，并報政府相關(guān)部門審批。第二節(jié) 項目規(guī)劃方案政府報批第二十二條、 修建性詳規(guī)確定（ 30 天）一、開始條件：項目規(guī)劃完成，總規(guī)內(nèi)部審批完成后，分批次戶 型報批

49、之前開始進行。二、標(biāo)準(zhǔn)時限：單體工程開工前第 142 天開始，開工前第 112 天 完成。三、工作成果：修建性詳規(guī)確定。四、所涉單位：項目部、項目委員會、設(shè)計公司五、工作事項：項目部負(fù)責(zé)委托設(shè)計公司制作總規(guī)報批圖冊，與 當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)部門充分溝通，并獲得修改性批復(fù)意見，在按照修改性 批復(fù)意見調(diào)整總規(guī)后，繼續(xù)上報政府相關(guān)部門審批， 直至修建性詳規(guī) 被確定。注：在總規(guī)政府報批過程中，修建性詳規(guī)確定之后，即可開始意 向總包單位考察和選擇意向總包單位。第二十三條 辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證（ 20 天）一、開始條件：項目規(guī)劃方案完成，總規(guī)內(nèi)部審批通過后，并經(jīng) 與政府相關(guān)部門充分溝通，修建性詳規(guī)確定之后進行。

50、二、標(biāo)準(zhǔn)時限：單體工程開工前第 112 天開始，開工前第 92 天 完成。三、工作成果：獲得建設(shè)用地規(guī)劃許可證。四、所涉單位：項目部、項目委員會五、工作事項：項目部負(fù)責(zé)與政府相關(guān)部門進行溝通，利用一切 可用資源， 在最短時間內(nèi)獲得政府建設(shè)用地規(guī)劃的批復(fù)， 辦理完成建 設(shè)用地規(guī)劃許可證。第二十四條 理建筑工程規(guī)劃許可證（ 12 天）一、開始條件：單體方案設(shè)計完成，單規(guī)內(nèi)部審批結(jié)束，并辦理 完成建設(shè)用地規(guī)劃許可證后進行。二、標(biāo)準(zhǔn)時限：單體工程開工前第 92 天開始，開工前第 80 天完成。三、工作成果：獲得建筑工程規(guī)劃許可證 四、所涉單位：項目部、項目委員會五、工作事項：項目部負(fù)責(zé)委托設(shè)計公司制作

51、單規(guī)報批圖冊，與 當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)部門充分溝通，并獲得修改性批復(fù)意見，在按照修改性 批復(fù)意見調(diào)整單規(guī)后，繼續(xù)上報政府相關(guān)部門審批， 直至單規(guī)報批完 成，獲得政府相關(guān)部門頒發(fā)的建筑工程規(guī)劃許可證。第三節(jié) 單體工程設(shè)計第二十五條 建筑/結(jié)構(gòu)設(shè)計方案確定（ 12 天）一、開始條件：單體方案內(nèi)部審批通過；地質(zhì)勘察完成后進行。二、標(biāo)準(zhǔn)時限：單體工程開工前第 92 天開始，開工前第 80 天完 成。三、工作成果：單體建筑 / 結(jié)構(gòu)設(shè)計方案。四、所涉單位：項目部、設(shè)計公司五、工作事項：項目部負(fù)責(zé)完成設(shè)計委托，地質(zhì)勘察，向設(shè)計方 提供必要的資料，并與之溝通，督促其按期完成建筑 / 結(jié)構(gòu)設(shè)計方案 的確定。第二十六條

52、 施工圖設(shè)計（ 21 天）一、開始條件：單體建筑 / 結(jié)構(gòu)設(shè)計方案確定后，接到全部設(shè)計 依據(jù)資料后進行。二、標(biāo)準(zhǔn)時限：單體工程開工前第 80 天開始，開工前第 59 天完 成。三、工作成果：單體工程全套施工圖紙。四、所涉單位：項目部、設(shè)計公司五、工作事項：項目部負(fù)責(zé)與設(shè)計公司溝通，并督促其保質(zhì)按期完成全部施工圖設(shè)計和出圖工作。第二十七條政府圖審（ 10 天）一、開始條件：施工圖設(shè)計完畢，提交審圖機構(gòu)后進行。二、標(biāo)準(zhǔn)時限：單體工程開工前第 59 天開始，開工前第 49 天完成。三、工作成果：1、施工圖審查通知書2、審圖機構(gòu)認(rèn)可的施工圖四、所涉單位：項目部、設(shè)計公司五、工作事項：項目部委托的設(shè)計公

53、司負(fù)責(zé)通過政府圖審，開發(fā) 項目所屬公司負(fù)責(zé)設(shè)計公司與政府審圖機構(gòu)之間的關(guān)系、進度協(xié)調(diào)。注：設(shè)計公司在完成施工圖設(shè)計后、 委托政府圖審前必須制作藍 圖提供給施工單位和公司預(yù)結(jié)算部用于預(yù)算編制。第四節(jié) 單體工程預(yù)算與招投標(biāo)第二十八條 意向總包單位考察、選擇（ 46 天）一、開始條件：控制性詳規(guī)獲得政府相關(guān)部門認(rèn)可后進行。二、標(biāo)準(zhǔn)時限：單體工程開工前第 112 天開始，開工前第 66 天完成。三、工作成果：完成意向總包單位考察和選擇。四、所涉單位：項目部、工程部、預(yù)結(jié)算部、采購部五、工作事項：項目部負(fù)責(zé)組織意向總包單位的考察和選擇；公司工程系統(tǒng)負(fù)責(zé)提供相關(guān)技術(shù)支持，或參與考察選擇第二十九條 內(nèi)部招標(biāo)

54、（ 33 天）第一款、內(nèi)部招標(biāo)方案確定 / 內(nèi)部招標(biāo)文件編制（ 7 天）一、開始條件：意向總包單位考察、選擇完畢后進行。二、標(biāo)準(zhǔn)時限：單體工程開工前第 66 天開始，開工前第 59 天完成。三、工作成果：內(nèi)部招標(biāo)文件發(fā)放。四、所涉單位：項目部、采購部、預(yù)結(jié)算部五、工作事項：項目部負(fù)責(zé)結(jié)合開發(fā)項目特點，制定內(nèi)部招標(biāo)方案，發(fā)放內(nèi)部招標(biāo)文件；公司采購部、預(yù)結(jié)算部負(fù)責(zé)提供技術(shù)指導(dǎo)。第二款、施工圖預(yù)算編制（ 18 天）一、開始條件：施工圖設(shè)計完成，內(nèi)部招標(biāo)方案確定后進行。二、標(biāo)準(zhǔn)時限：單體工程開工前第 59 天開始，開工前第 41 天完成。三、工作成果：經(jīng)與施工單位核準(zhǔn)過的內(nèi)部招標(biāo)預(yù)算清單。四、所涉單位：項目部、工程造價公司、預(yù)結(jié)算部五、工作事項：項目部負(fù)責(zé)組織施工單位進行施工圖預(yù)算編制；造價公司負(fù)責(zé)編制內(nèi)部招標(biāo)標(biāo)的預(yù)算； 公司預(yù)結(jié)算部負(fù)責(zé)對造價公司 編制的標(biāo)底預(yù)算進行審核。注：施工圖預(yù)算編制過程