萬科集團(tuán)工程計(jì)價(jià)管理實(shí)施辦法

1、萬科集團(tuán)工程計(jì)價(jià)管理辦法1.目的加強(qiáng)工程計(jì)價(jià)的規(guī)范化，合理確定、有效控制工程造價(jià)。2.范圍本辦法適用于萬科集團(tuán)各房地產(chǎn)公司。3.定義工程計(jì)價(jià)指工程項(xiàng)目（含材料采購）的工程量、單價(jià)、總價(jià)等的計(jì)量和確認(rèn) 工作，分工程預(yù)算計(jì)價(jià)、工程結(jié)算計(jì)價(jià)。4.職責(zé)4.1.集團(tuán)成本審算中心負(fù)責(zé)本管理辦法的制訂、 修改、解釋、指導(dǎo)、監(jiān)督檢查。42 集團(tuán)各地產(chǎn)公司從事工程的計(jì)價(jià)、審批及其他有關(guān)責(zé)任人負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行。5.原則：5.1.廉潔奉公原則：工程計(jì)價(jià)工作中，應(yīng)始終以公司利益為最高利益，遵守法 律法規(guī)，恪守職業(yè)道德，嚴(yán)禁主動(dòng)索要或被動(dòng)接受財(cái)物，如出現(xiàn)損公肥私 性質(zhì)的不正當(dāng)計(jì)價(jià)行為，將按照有關(guān)規(guī)定給予處罰。5.2.多級(jí)審

2、核原則：工程計(jì)價(jià)應(yīng)建立起成本人員之間、部門之間等的編制及審 核控制體系；工程計(jì)價(jià)皆須經(jīng)過多級(jí)審核，各級(jí)在審核過程中應(yīng)認(rèn)真仔細(xì)， 有關(guān)手續(xù)資料的簽字、蓋章等務(wù)必齊全、有效，否則不得辦理。5.3.準(zhǔn)確高效原則：工程計(jì)價(jià)中的各項(xiàng)計(jì)算應(yīng)準(zhǔn)確、清晰、合規(guī)，具有很高的 準(zhǔn)確度，體現(xiàn)出較高的專業(yè)水平；同時(shí)工程計(jì)價(jià)工作應(yīng)保持較高的工作效 率，做到及時(shí)帳清，以適應(yīng)工程招標(biāo)、成本核算、工期等多方面的要求。5.4.可復(fù)查性原則：工程計(jì)價(jià)工作的全過程應(yīng)有詳細(xì)、真實(shí)的記錄及完善的資 料管理制度，量價(jià)計(jì)算過程、審批記錄等文件、資料應(yīng)具備完全的可復(fù)查 性。5.5.合理低價(jià)原則：工程計(jì)價(jià)工作應(yīng)以客觀事實(shí)、工程合同等為依據(jù)，充

3、分理 解、靈活運(yùn)用當(dāng)?shù)毓こ淘靸r(jià)管理規(guī)定，并利用市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、甲方品牌資源等 因素，處理好質(zhì)量、工期與成本的關(guān)系，追求以合理較低價(jià)格確定工程造 價(jià)。5.6.信息共享原則：工程計(jì)價(jià)中出現(xiàn)造價(jià)偏離常規(guī)經(jīng)驗(yàn)值時(shí)，成本部應(yīng)及時(shí)將 信息向相關(guān)部門反饋，以便開展設(shè)計(jì)、施工措施、材料設(shè)備等方面的優(yōu)化 工作；同時(shí)，工程計(jì)價(jià)還應(yīng)滿足成本核算、成本分析等多方面的需求，并 根據(jù)工作需要及時(shí)提供給設(shè)計(jì)管理部、工程管理部、項(xiàng)目經(jīng)理部等部門； 對(duì)于當(dāng)?shù)毓矩?cái)務(wù)管理部、總部成本審算中心，除尚未公開的標(biāo)底情況外, 其他情況，如其需要，均應(yīng)真實(shí)、透明、系統(tǒng)地提供所有信息資料。5.7. 便于結(jié)算原則：招標(biāo)文件、合同及工程預(yù)算計(jì)價(jià)過程中

4、確定的價(jià)格確定方 式、價(jià)差計(jì)算和調(diào)整方式、結(jié)算方式等計(jì)價(jià)方式及工程造價(jià)應(yīng)充分考慮竣 工結(jié)算的準(zhǔn)確、便利和快捷，盡量減少爭(zhēng)議。6.一般規(guī)定6.1.成本管理部是工程計(jì)價(jià)工作的主要職能部門，對(duì)工程計(jì)價(jià)工作負(fù)主要責(zé) 任，設(shè)計(jì)管理部、項(xiàng)目經(jīng)理部、工程管理部、財(cái)務(wù)管理部應(yīng)積極配合、參 與并負(fù)相應(yīng)責(zé)任。6.2.工程計(jì)價(jià)工作應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的總工期制定計(jì)劃，統(tǒng)籌安排，分清輕重緩急，做到早做、快審、準(zhǔn)確。6.3.委托進(jìn)行工程計(jì)價(jià)的造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)，必須具備乙級(jí)以上（含乙級(jí)）資質(zhì)。64 總包工程的工程計(jì)價(jià)應(yīng)委托造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行，但如某工程預(yù)算計(jì)價(jià)已委 托了造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行、并簽署了總價(jià)包干協(xié)議，則該工程的竣工結(jié)算可 不再進(jìn)

5、行外委編審。6.5.委托造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)編制的工程計(jì)價(jià)工作需要核對(duì)時(shí)，只有在咨詢公司獨(dú)立編制完成，并把成果提交我司審核后，才提供施工單位的計(jì)價(jià)文件，進(jìn)入 核對(duì)程序。核對(duì)委托進(jìn)行工作計(jì)價(jià)的造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)名稱也須對(duì)施工單位保 密。6.6.委托造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行工程計(jì)價(jià)工作，造價(jià)咨詢酬金可按建筑面積或總造 價(jià)的一定比例計(jì)??；如委托的工程計(jì)價(jià)工作需與承包單位核對(duì)，造價(jià)咨詢 費(fèi)宜按總造價(jià)的一定比例并結(jié)合核減額的一定比例計(jì)價(jià)的方式計(jì)取。6.7.施工過程中與工程計(jì)價(jià)相關(guān)的資料成本管理部與項(xiàng)目經(jīng)理部應(yīng)各自保存 一份，資料必須完整、簽章齊備、編號(hào)準(zhǔn)確，并指定專人負(fù)責(zé)進(jìn)行分類、裝訂、存檔。6.8.工程造價(jià)確定后，及時(shí)與目

6、標(biāo)成本進(jìn)行對(duì)比，在動(dòng)態(tài)成本中反饋。按目 標(biāo)成本管理實(shí)施細(xì)則中的核算方法，分期、分產(chǎn)品類型按成本科目對(duì)工 程造價(jià)金額進(jìn)行拆分，并錄入成本管理軟件。7.工程預(yù)算計(jì)價(jià)管理7.1.工程預(yù)算按編制時(shí)間和用途分為兩類：A、清單招標(biāo)預(yù)算。施工圖完備以后，清單招標(biāo)截標(biāo)之前；B 合同預(yù)算包干價(jià)。費(fèi)率或單價(jià)招標(biāo)以后，施工圖完備時(shí)。72 A 類預(yù)算主要用途：作為清單招標(biāo)評(píng)標(biāo)時(shí)的參考；檢驗(yàn)施工圖的技術(shù) 經(jīng)濟(jì)合理性，若預(yù)算偏離目標(biāo)成本較多時(shí)，應(yīng)協(xié)同相關(guān)部門對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行優(yōu) 化；指導(dǎo)材料的選擇和施工組織設(shè)計(jì)方案的編制。7.3.B 類預(yù)算主要用途：作合同的預(yù)算包干價(jià)使用，需要核對(duì)；經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 不合理時(shí)，仍有優(yōu)化的可能，但因已處于

7、施工階段，時(shí)間不一定允許或已 造成損失。7.4.集團(tuán)主張采取清單招標(biāo)預(yù)算計(jì)價(jià)方式事前確定合同包干造價(jià)，不鼓勵(lì)采用合同預(yù)算包干價(jià)的計(jì)價(jià)方式。7.5.無論是自行還是外委編制的工程預(yù)算，均應(yīng)有完整的工程量計(jì)算書、分層 分項(xiàng)工程量統(tǒng)計(jì)表、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析。并對(duì)預(yù)算計(jì)價(jià)依據(jù)、材料價(jià)格的 確定依據(jù)、預(yù)算中暫定量或暫定價(jià)項(xiàng)目、圖紙中有而預(yù)算未包含的項(xiàng)目等 進(jìn)行說明。7.6.工程預(yù)算計(jì)價(jià)過程中，造價(jià)工程師要主動(dòng)發(fā)現(xiàn)施工圖中標(biāo)注不清、前后矛盾、缺項(xiàng)、漏項(xiàng)等問題，并書面提交設(shè)計(jì)部（或設(shè)計(jì)院）及時(shí)修正或發(fā)布設(shè) 計(jì)變更，避免按錯(cuò)圖施工造成損失。7.7.清單招標(biāo)預(yù)算計(jì)價(jià)7.7.1.所需資料：施工圖、招標(biāo)文件擬采用的合同

8、條件、材料價(jià)格的計(jì)取及調(diào) 整方式。7.7.2.編制方法：按清單計(jì)價(jià)規(guī)則計(jì)算工程量、工程類別、市場(chǎng)行情、主管單 位頒發(fā)的參考工料消耗定額、無參考工料消耗定額時(shí)應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況編 制補(bǔ)充工料分析的綜合單價(jià)；可參考近期類似工程的招標(biāo)成果。7.7.3.本類預(yù)算編制完成后，成本部造價(jià)工程師復(fù)審，成本經(jīng)理終審；并送項(xiàng) 目經(jīng)理、工程部經(jīng)理、工程總監(jiān)、財(cái)務(wù)總監(jiān)傳閱。7.7.4.本預(yù)算只作為評(píng)標(biāo)的參考，如有把握符合市場(chǎng)行情的低價(jià)，可以公開讓 每個(gè)投標(biāo)人知曉；未公開時(shí)公司內(nèi)部及咨詢單位均應(yīng)做好保密工作，保 證招標(biāo)的公平性。7.8.合同預(yù)算包干價(jià)計(jì)價(jià)7.8.1.所需資料：審核后的施工圖、合同文本（隱去乙方名稱）、材料

9、價(jià)格計(jì)取 及調(diào)整方式，合同未約定的以招標(biāo)文件和投標(biāo)文件為準(zhǔn)。建議在合同中 明確施工組織設(shè)計(jì)方案不作為工程計(jì)價(jià)依據(jù)；投標(biāo)前編制的方案中涉及到造價(jià)增減，在經(jīng)濟(jì)標(biāo)中考慮；施工中另行編制的方案涉及到造價(jià) 增減的，需單獨(dú)申報(bào)方案措施增加費(fèi)。7.8.2.編制方法：費(fèi)率的取費(fèi)級(jí)別或單價(jià)合同的綜合單價(jià)，根據(jù)施工圖，3 / 11 按合同約定的方法計(jì)算工程量；現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況與圖紙有出入時(shí)，項(xiàng)目經(jīng) 理部應(yīng)以現(xiàn)場(chǎng)簽證形式予以說明，并交預(yù)算編制單位；定額或單價(jià)缺 項(xiàng)部分應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況編制補(bǔ)充工料分析的綜合單價(jià)。7.83 費(fèi)率招標(biāo)或單價(jià)招標(biāo)的工程，當(dāng)施工圖齊備后，成本管理部應(yīng)立即要求 承包單位編制施工圖預(yù)算，同時(shí)成本管理部

10、應(yīng)對(duì)施工圖預(yù)算進(jìn)行編審或 委托造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)編審，而后，成本管理部應(yīng)跟蹤、了解造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu) 的編制或?qū)徍饲闆r，督促并始終參與施工圖預(yù)算的核對(duì)工作。并按核定 的預(yù)算價(jià)簽定補(bǔ)充工程合同，上述所有工作，應(yīng)在施工圖完備后 60 天內(nèi) 完成。7.8.4.費(fèi)率或單價(jià)招標(biāo)的工程，為防止承包商高估冒算而增加工程預(yù)算的核對(duì) 難度，合同中應(yīng)約定控制辦法。如：若承包單位報(bào)送的施工圖預(yù)算造價(jià) 超出最終審定預(yù)算造價(jià) 10%寸，將按預(yù)算高報(bào)部分的一定比例收取咨詢 費(fèi)。（具體可參照工程結(jié)算相關(guān)內(nèi)容各公司自定），乃至取消其今后對(duì)萬 科工程的投標(biāo)資格。7.8.5.預(yù)算編制并核對(duì)完畢后，成本部內(nèi)部進(jìn)行復(fù)審，經(jīng)辦人填寫合同預(yù)算包干價(jià)

11、審批表，送成本部經(jīng)理、成本部分管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理審核（終審權(quán)可按金額或重要程度進(jìn)行授權(quán)），并送項(xiàng)目經(jīng)理、工程部經(jīng)理、工程總監(jiān) 傳閱。8.工程結(jié)算計(jì)價(jià)管理8.1.結(jié)算資料應(yīng)包括以下內(nèi)容，當(dāng)以下資料不足以完全說明情況時(shí)，還可參照 招標(biāo)及投標(biāo)文件的內(nèi)容作為結(jié)算計(jì)價(jià)的依據(jù)。建議在合同中明確施工組 織設(shè)計(jì)方案不作為工程計(jì)價(jià)依據(jù)，施工中另行編制的方案涉及到造價(jià)增 減的，需單獨(dú)申報(bào)方案措施增加費(fèi)。8.1.1.經(jīng)雙方確認(rèn)的預(yù)算書，適用于實(shí)行預(yù)算包干的合同；8.1.2.合同文本及所有補(bǔ)充協(xié)議，及與工程結(jié)算相關(guān)的備忘錄；8.1.3.材料價(jià)格調(diào)整或計(jì)算的依據(jù)（政府指導(dǎo)價(jià)格、限價(jià)材料通知書等）；8.1.4.設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)

12、簽證原件及相應(yīng)的結(jié)算；8.1.5.甲供或三方供貨材料領(lǐng)用單原件；8.1.6.工期、質(zhì)量獎(jiǎng)勵(lì)或違約金記錄，有其它扣款的應(yīng)提供有效的扣款單；8.1.7.經(jīng)審核的竣工圖、圖紙會(huì)審記錄，公司內(nèi)部設(shè)計(jì)的零星工程圖紙需設(shè)計(jì) 經(jīng)理簽字。8.1.8.工程竣工驗(yàn)收資料；8.1.9.其它與工程結(jié)算相關(guān)的資料；8.2. 以上資料由承建商進(jìn)行收集，資料必須簽章齊備、編號(hào)準(zhǔn)確。由現(xiàn)場(chǎng)工程師、項(xiàng)目成本人員共同審核資料的完整和真實(shí)性，并與項(xiàng)目內(nèi)業(yè)和成本人 員保存的資料進(jìn)行核對(duì)，特別注意造價(jià)調(diào)減的資料有無遺漏。8.3.若存在設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證之外的增減款事項(xiàng)，圖紙中遺留未施工的項(xiàng)目，合同內(nèi)另外委托其它單位施工的項(xiàng)目，以及其它

13、不能在以上資料中反應(yīng)但與結(jié)算相關(guān)的事宜，項(xiàng)目經(jīng)理部應(yīng)進(jìn)行書面說明。8.4.項(xiàng)目成本人員必須建立甲供和三方供貨材料的領(lǐng)用臺(tái)帳及付款臺(tái)帳，對(duì)領(lǐng)用單原件進(jìn)行存檔。結(jié)算前召集供貨商、承建商、現(xiàn)場(chǎng)工程師核對(duì)總領(lǐng)用 量并簽字確認(rèn)，超過合同約定損耗率的材料費(fèi)應(yīng)由承建商支付，合同無約定時(shí)以定額損耗為準(zhǔn)。8.5.結(jié)算編制的方法：8.5.1.工程量以施工圖、設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證為準(zhǔn)；不清之處，成本人員應(yīng)到 工地現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地度量，無法度量的參照急蔽驗(yàn)收記錄；8.5.2.清單或單價(jià)招標(biāo)的合同嚴(yán)格按綜合單價(jià)進(jìn)行結(jié)算，費(fèi)率招標(biāo)（清單招標(biāo)中的缺項(xiàng)部分）約定的費(fèi)率、材料價(jià)確定方式、相應(yīng)的工料消耗定額進(jìn)行結(jié) 算，缺項(xiàng)部分根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行工料分析，參照市場(chǎng)行情，編制補(bǔ)充綜合單價(jià)；8.5.3.材料價(jià)差嚴(yán)格按合同約定調(diào)整；扣除超額領(lǐng)用的甲供及三方供貨材料費(fèi)用；8.5.4.按工程合同確定的結(jié)算方式計(jì)算總價(jià)，在審核結(jié)算書、與承包方核對(duì)時(shí) 參照合同，注意甲供材料、工期獎(jiǎng)罰、質(zhì)量獎(jiǎng)罰、安全獎(jiǎng)罰、水電費(fèi)、 扣款項(xiàng)目、配合管理費(fèi)、總包服務(wù)費(fèi)、保修金等費(fèi)用的計(jì)算、扣除；8.5.5.結(jié)算總價(jià)=預(yù)算包干造價(jià)+設(shè)計(jì)變更+現(xiàn)場(chǎng)簽證+約定的人工及材料調(diào)差+ 增加項(xiàng)目-減少項(xiàng)目。8.6. 工程結(jié)算程序：發(fā)出工程結(jié)算通知書 一致認(rèn)為符合結(jié)算條